（二零一二年十二月）
2020-2025 年中国产业地产行业
高端市场开拓策略研究报告
可落地执行的实战解决方案
让每个人都能成为
战略专家
管理专家
行业专家
……
2020-2025 年中国产业地产行业高端市场开拓策略研究报告
让每个人都能成为战略专家、管理专家、行业专家、投资专家、成功企业家…… 2
报告目录
第一章 企业高端市场开拓策略概述 ............................................................................................................5
第一节 研究报告简介 ............................................................................................................................5
第二节 研究原则与方法 ........................................................................................................................5
一、研究原则 ..................................................................................................................................5
二、研究方法 ..................................................................................................................................6
第三节 研究高端市场开拓策略的重要性及意义 ................................................................................8
一、重要性 ......................................................................................................................................8
二、研究意义 ..................................................................................................................................8
第二章 市场调研：2019-2020 年中国产业地产行业市场深度调研..........................................................9
第一节 2019-2020 年政策环境：区域规划利好频出，助力产业地产发展......................................9
一、区域、城市、开发区政策频出，产业地产迎发展良机 ......................................................9
二、区域：都市圈、城市群规划持续落地，区域协调发展再进一步 ......................................9
三、城市：聚焦城市禀赋，打造城市产业发展新高地 ............................................................10
四、开发区：多地政策频发，助力园区高质量发展 ................................................................11
第二节 2020 年 1 月中国产业地产运营发展指数 TOP20 及报告....................................................12
一、政策利好与产业升级 ............................................................................................................14
二、疫情下的产业资金难题 ........................................................................................................16
三、“黑天鹅”里的电商物流机会 ..............................................................................................17
第三节 2020 年新冠疫情对产业地产的影响及政策建议 .................................................................19
一、疫情对产业地产行业产生的影响和冲击 ............................................................................20
二、对产业地产市场预测和政策建议 ........................................................................................21
三、产业地产市场机遇和展望 ....................................................................................................22
第四节 2020 年关注点：产业用地更趋规范，物流地产迎布局良机 .............................................23
一、产业用地：政策频出，以促规范化运作 ............................................................................23
二、物流：规划利好不断释放，减税降费持续推进，物流地产迎重要风口 ........................24
三、市场特征：企业合作多样化，园区融资上市获突破 ........................................................25
第五节 2019-2020 年土地：推地力度小幅下降，楼面均价小幅上涨............................................26
一、供求：推地力度小幅下降，一线城市成交规模大幅增长 ................................................26
二、价格：楼面均价小幅上涨，溢价率持续下降 ....................................................................27
第六节 2019-2020 年企业：合作主体多元化，标杆企业加大行业布局........................................28
一、合作主体多元，强强联合，助力行业发展 ........................................................................28
（一）产业地产运营商合作：专业化运营管理经验加持，强强联合，持续提升项目发展水
平 ....................................................................................................................................................28
（1）中新集团：牵手宏泰发展，布局中新宏泰（辛庄）产业园 ..........................................29
（2）华侨城：牵手协信小镇，布局美丽乡村 ..........................................................................29
（二）产业地产运营商与实体企业合作：强化龙头引领作用，持续增强产业发展能力 ....30
（1）华夏幸福：签约欣旺达，助力南京新能源汽车产业发展 ..............................................30
（2）招商蛇口：联手中国移动，打造湖北首个 5G 产业园区 ...............................................31
（三）产业地产运营商与房企合作：优势互补，构建产城融合新模式 ................................31
二、标杆企业加大布局，持续提升行业竞争力 ........................................................................32
（一）恒大：牵手广州，建设新能源汽车三大基地 ................................................................32
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（二）万达：多地签约，布局文旅项目 ....................................................................................33
第七节 2019-2020 年行业聚焦：园区融资上市获突破，物流地产迎加速整合............................33
一、融资：政策加持，园区融资获突破 ....................................................................................33
二、规划利好频出，物流地产迎加速整合 ................................................................................34
（一）万科：联合比亚迪设立基金，投资科技、物流等领域 ................................................34
（二）易商红木：登陆港交所 ....................................................................................................35
第八节 2020-2025 年我国产业地产行业发展前景及趋势预测........................................................36
一、土地：产业用地更趋规范，注重用地效率提升 ................................................................36
二、布局：政策利好频发，都市圈迎布局良机 ........................................................................37
三、企业：园区融资获突破，运营能力仍需提升 ....................................................................37
第三章 企业高端市场开拓策略的基本类型与选择 ..................................................................................39
第一节 高端市场产品市场分析 ..........................................................................................................39
一、国内市场基础 ........................................................................................................................39
二、消费群体的转变 ....................................................................................................................39
第二节 高端市场的基本特征 ..............................................................................................................40
一、“高端”是指产品高端 ..........................................................................................................40
二、“高端”是指产品附加值高 ..................................................................................................40
三、“高端”是指产品销售市场高端 ..........................................................................................40
四、“高端”是科技含量高端 ......................................................................................................41
五、全产业链效率的高端 ............................................................................................................41
第三节 基于需求层次理论的高端产品消费特征分析 ......................................................................41
一、安全需求是消费者追逐高端产品的最直接推动力 ............................................................41
二、情感与信息沟通需求是高端消费群体的重要特征 ............................................................42
三、品牌与精神需求是推动高端产品销售的重要途径 ............................................................42
第四节 高端市场开拓策略的主要途径和策略选择 ..........................................................................42
一、产品策略 ................................................................................................................................42
二、价格策略 ................................................................................................................................42
三、品牌策略 ................................................................................................................................43
四、销售渠道策略 ........................................................................................................................43
第四章 2020-2025 年中国产业地产企业高端市场开拓策略探讨与建议................................................44
第一节 2020-2025 年中国产业地产企业进军高端市场策略分析....................................................44
一、目标市场的重新审视 ............................................................................................................44
二、品牌架构的重新审视 ............................................................................................................44
三、品牌内涵的重新审视 ............................................................................................................44
四、产品创新的重新审视 ............................................................................................................45
五、品牌传播的重新审视 ............................................................................................................46
六、渠道管理的重新审视 ............................................................................................................47
第二节 产业地产高端市场开拓十大策略 ..........................................................................................48
一、优化完善产品品质 ................................................................................................................48
二、产品结构性包装 ....................................................................................................................48
三、发掘卖高价的亮点 ................................................................................................................48
四、塑造产品传奇故事 ................................................................................................................49
五、开发多样化个性化需求 ........................................................................................................49
六、渠道创新是出路 ....................................................................................................................49
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七、打破传统传播方式 ................................................................................................................49
八、创造深度的服务模式 ............................................................................................................50
九、高价高质，建立信任感 ........................................................................................................50
十、借力公关塑造企业形象，提升产品附加值 ........................................................................50
第三节 我国高端产业地产市场成功突围策略 ..................................................................................50
一、找准差异化的消费者利益诉求点 ........................................................................................50
二、精准定位，进行无声的消费者教育 ....................................................................................51
三、从硬文广告传播转向深层合作 ............................................................................................51
四、公益营销竞争激烈 ................................................................................................................51
五、电子商务提升广告传播效果 ................................................................................................51
六、渠道传播形式多样 ................................................................................................................51
七、强调市场细分，精耕细作 ....................................................................................................52
第五章 盛世华研总结 ..................................................................................................................................53
第一节 企业失败的原因及提高胜率的策略 ......................................................................................53
一、企业失败的原因 ....................................................................................................................53
二、提高胜率的策略 ....................................................................................................................54
第二节 盛世华研独创五大决策研究体系 ..........................................................................................55
一、基于“产业”的研究与决策体系 ........................................................................................55
二、基于“周期”的研究与决策体系 ........................................................................................55
三、基于“人性”的研究与决策体系 ........................................................................................55
四、基于“变化”的研究与决策体系 ........................................................................................56
五、基于“趋势”的研究与决策体系 ........................................................................................56
六、小结 ........................................................................................................................................56
第三节 致读者：商业自是有胜算 ......................................................................................................57
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第一章 企业高端市场开拓策略概述
改革开放 40年来，随着经济体制改革的不断深入，我国经济取得了显著的变化和发展，商品
市场空前繁荣，人民群众的收入得到了显著的提升。其中一个重要现象就是：高收入群体不断扩
大，各个领域的高端产品消费渐渐地被广大消费者所熟悉和接受。由此而形成了具有一定规模和增
长潜力的高端产品市场，中国高端产品市场的前景极大地吸引着各类企业的目光。
第一节 研究报告简介
企业要想在瞬息万变的市场竞争环境中立于不败之地，更好的生存与发展，就必须尽可能全面
准确地了解与本行业有关的信息，从而做出最科学有效的决策。行业研究和战略研究是揭示行业发
展的重要工具，通过深度的行业研究和战略研究报告，及时了解行业动态、未来发展趋势，及全面
系统、实用高效的战略，对企业的经营、发展与壮大，起着越来越重要而关键的作用。
本产业地产行业高端市场开拓策略研究报告在大量周密的市场调研基础上，依据中国国家统计
局、国家海关总署、相关行业协会、国内外相关报刊杂志的基础信息以及专业研究单位等公布和提
供的大量数据，综合采用桌面研究法、行业访谈研究法、市场调查研究法等多种研究方法，结合盛
世华研监测数据及知识体系，在对我国产业地产业市场发展进行深入的调研和分析的基础上，对产
业地产行业高端市场开拓策略进行了全面系统的梳理，并提炼出一套可落地执行的实战解决方案，
为产业地产行业企业经营者及投资该领域的投资者提供重要的决策参考依据，为企业未来高端市场
开拓策略提供可参考的路径与方向。
相信通过本报告对产业地产行业高端市场开拓策略研究报告全面深入的研究和梳理，您对行业
及高端市场开拓策略的了解和把控将上升到一个新的高度，这将为您经营管理、战略部署、成功投
资提供有力的决策参考价值，也为您抢占市场先机提供有力的保证。
与此同时，报告中还具有丰富的理论基础、研究体系、知识体系、决策体系以及方法论等丰富
内容，让您在了解行业的同时，也掌握研究的方法和技巧。
第二节 研究原则与方法
一、研究原则
1、真实原则
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只有真实的信息资料才能做出正确的判断，真实是研究分析的第一要素，因此我们在做研究
中，需要辩证的去对待信息，需要大致判断信息来源的可靠性与真实性，尤其是对于过多的二手信
息，我们需要筛选和确认其信息的真实性。
2、全面原则
行业研究需要坚持全面原则，所谓的全面指信息搜集的全面性、分析过程与方法的全面性、思
考的内容的全面性等等，只有做到全面思考与分析才能做出有价值的结论。
3、客观原则
能够客观与准确的描述行业发展的过去、现在与未来并不易，但做研究需要谨记研究的客观是
基础，是能够为投资者做决策的前提条件。
4、逻辑原则
条理与逻辑清晰是行业研究的灵魂，没有逻辑的研究最多只能说是一堆资料的堆砌，毫无价
值。只有在大的逻辑框架下，提供客观真实全面的观点支撑，才算是一个好的行业研究报告。
5、思辨原则
行业研究要在各种可能性中选择未来必然性的结果，且在不断被验证中，是一个很有挑战的工
作，行业研究的成果要经得起推敲。世界是可知的，所有结果，都是人的行为产生的，数据也是结
果，要把人的研究，特别顺着产业从下游向上游逻辑顺序。
二、研究方法
本产业地产行业研究报告综合采用历史资料研究法、调查研究法、归纳与演绎法、比较研究
法、倒推法和穷举法、数理统计法等多种研究方法，结合盛世华研监测数据及知识体系，对产业地
产行业进行深入研究。
本报告主要研究方法有：
1、历史资料研究法
历史资料研究法是通过对已有资料的深入研究，寻找事实和一般规律，然后根据这些信息去描
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述、分析和解释过去的过程，同时揭示当前的状况，并依照这种一般规律对未来进行预测。这种方
法的优点是省时、省力并节省费用；缺点是只能被动地囿于现有资料，不能主动地去提出问题并解
决问题。只要是追溯事物发展轨迹，探究发展轨迹中某些规律性的东西，就不可避免地需要采用历
史资料研究法。各个行业都在不断地发展，如果从一个行业的发展历程来认识它，更有助于较为全
面深刻地认识和理解该行业，并把握它的发展脉搏。
2、调查研究法
调查研究法是一项非常古老的研究技术，也是科学研究中一个常用的方法，在描述性、解释性
和探索性的研究中都可以运用调查研究的方法。它一般通过抽样调查、实地调研、深度访谈等形
式，通过对调查对象的问卷调查、访查、访谈获得资讯，并对此进行研究。调查研究是收集第一手
资料用以描述一个难以直接观察的群体的最佳方法。当然，也可以利用他人收集的调查数据进行分
析，即所谓的二手资料分析方法，这样可以节约费用。这种方法的优点是可以获得最新的资料和信
息，并且研究者可以主动提出问题并获得解释，适合对一些相对复杂的问题进行研究时采用。缺点
是这种方法的成功与否取决于研究者和访问者的技巧和经验。
3、归纳与演绎法
归纳法是从个别出发以达到一般性，从一系列特定的观察中发现一种模式，在一定程度上代表
所有给定事件的秩序。值得注意的是，这种模式的发现并不能解释为什么这个模式会存在。演绎法
是从一般到个别，从逻辑或者理论上预期的模式到观察检验预期的模式是否确实存在。演绎法是先
推论后观察，归纳法则是从观察开始。
在演绎法中，研究的角度就是用经验去检验每一个推论，看看哪一个在现实(研究)中言之有
理，从而获得理论的验证。而在归纳法中，研究的角度则是通过经验和观察试图得到某种模式或理
论。由此可见，逻辑完整性和经验实证性两者都不可或缺。一方面只有逻辑并不够;另一方面，只
有经验观察和资料搜集也不能提供理论或解释。
4、比较研究方法。每个行业、每个公司都有人的行为产生，没有普适的法则套用，通过比较
研究方法，发现差别、解释差别过程中对已经发生的现象合理的解释。同时研究影响结果的因素和
作用机制，探寻哪些因素在发生变化，从而实现对未来的预测。
5、倒推法和穷举法结合。首先假设有 N种可能的结果，假设 A结果发生，倒退 A结果发生会
有哪些具备条件，如果目前条件不具备，即可排除 A结果。通过不断筛选，得出最大可能性的判
断。同时，正推穷尽法和二叉树三叉树结合，与倒推法配合。
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第三节 研究高端市场开拓策略的重要性及意义
一个企业如果想要永远利于不败之地，它必须有自己持久的竞争优势和清晰的经营发展战略。
企业战略是企业根据其外部环境和内部资源和能力状况，为求得生存和长期稳定的发展，为不断的
获得竞争优势，对企业发展的目标、达成目标的途径和手段的总体谋划和参考；企业战略是为了获
得持久优势而对外部机会和威胁以及内部优势和劣势的积极反应。
一、重要性
高端市场战略是企业经营发展战略中重要的战略！
改革开放 40年来，随着经济体制改革的不断深入，我国经济取得了显著的变化和发展，商品
市场空前繁荣，人民群众的收入得到了显著的提升。其中一个重要现象就是：高收入群体不断扩
大，各个领域的高端产品消费渐渐地被广大消费者所熟悉和接受。由此而形成了具有一定规模和增
长潜力的高端产品市场，中国高端产品市场的前景极大地吸引着各类企业的目光。
中国高端市场蕴藏着巨大的机会，那么如何开发与拓展高端市场呢？高端市场开拓策略都有哪
些呢？企业该如何制定与实施呢？
二、研究意义
除了有清晰的企业经营发展战略外，决定企业经营成败的一个极其重要的问题，还要看企业经
营发展战略的选择是否科学，是否合理。或者说，企业能否实现高效经营的目标，关键就在于对经
营发展战略的选择，如果经营发展战略选择失误，那么企业的整个经营活动就必然会满盘皆输。所
以企业经营发展战略实际上是决定企业经营活动的一个极其关键的和重要的因素。企业必须高度重
视。
通过对高端市场开拓策略的研究，将为企业建立以市场为导向的经营发展模式提供指导，让企
业的经营发展战略更科学、合理、可行，减少失误带来的损失，有利于提高企业的整体水平和竞争
能力。
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第二章 市场调研：2019-2020 年中国产业地产行业市场深度调
研
市场及竞争环境是制定企业高端市场开拓策略的基础
市场及竞争环境分析包括行业现状分析、市场需求分析、市场增长速度、客户群分析、竞争态
势分析、技术发展、影响因素、发展趋势分析、政策环境分析等各方面。
第一节 2019-2020 年政策环境：区域规划利好频出，助力产业地产发展
近年来，随着我国产业转型升级步伐的不断加快，创新驱动持续引领产业发展。产业地产作为
发展实体经济的重要载体，国家和地方政府出台了一系列产业转移及转型升级、区域协调发展的相
关政策，以促进区域经济实现高质量的发展。
一、区域、城市、开发区政策频出，产业地产迎发展良机
2019年是产业地产发展重要的一年，区域协调发展、园区高质量发展等政策关键词频现。
2019年 3月，全国两会强调推动区域优势互补、城乡融合发展，坚持以中心城市引领城市群发
展。同时，国家和地方政府纷纷出台政策以促进产业园区，尤其是开发区实现高质量的发展，以激
活区域经济活力。
二、区域：都市圈、城市群规划持续落地，区域协调发展再进一步
城市群作为我国新型城镇化主体形态，是支撑全国经济增长、促进区域协调发展、参与国际竞
争合作的重要平台。为加快培育区域发展新动能、实现创新驱动发展，2019年我国出台了一系列
城市群规划政策。如 2月 18日，中共中央、国务院印发《粤港澳大湾区发展规划纲要》，提出坚持
极点带动、轴带支撑、辐射周边，推动大中小城市合理分工、功能互补，进一步提高区域发展协调
性，促进城乡融合发展，构建结构科学、集约高效的大湾区发展格局。《纲要》提出以香港、澳
门、广州和深圳四大中心城市作为区域发展的核心引擎，增强对周边区域发展的辐射带动作用。为
实现城市群高质量发展以及区域经济转型升级，国家发改委于 2月 21日发布《关于培育发展现代
化都市圈的指导意见》，提出到 2022年，都市圈同城化取得明显进展，基础设施一体化程度大幅提
高，阻碍生产要素自由流动的行政壁垒和体制机制障碍基本消除，从而不断提升中心城市的区域引
领地位，打造区域竞争新优势。12月 1日，中共中央、国务院印发《长江三角洲区域一体化发展
规划纲要》，提出发挥上海龙头带动作用，苏浙皖各扬所长，加强跨区域协调互动，提升都市圈一
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体化水平，推动城乡融合发展，构建区域联动协作、城乡融合发展、优势充分发挥的协调发展新格
局。粤港澳大湾区、长三角地区作为我国经济发展最活跃、开放程度最高、创新能力最强的两个重
点区域，其在国家现代化建设大局和全方位开放格局中具有举足轻重的战略地位。国家通过出台一
系列的区域发展规划，不断提高区域经济集聚度、连接性和政策协同效率，有利于深入推进区域一
体化实现高质量发展，为我国开拓更加广阔的发展空间。
三、城市：聚焦城市禀赋，打造城市产业发展新高地
2019年以来，国家出台多项促进区域协调发展的相关政策，对于城市来说，既是机遇又是挑
战。各城市结合自身资源禀赋适时出台相应产业政策，以不断增强城市竞争力。2019年 3月 26
日，成都发布《成都市城市机会清单(第一批)》，这是全国首份城市机会清单。成都通过把城市机
会清单作为场景供给的重要途径，将新经济与城市发展需求有机连接，为全球投资者、企业和人才
提供在蓉发展的入口和机会，进一步激发城市发展的创新活力和内生动力，城市机会清单体现了成
都发展新经济思维逻辑的重大转变。深圳作为我国改革开放的重要窗口，发展成果比较显著。8月
18日，中共中央、国务院出台《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》，提出到
2025年，深圳经济实力、发展质量跻身全球城市前列，研发投入强度、产业创新能力世界一流，
建成现代化国际化创新型城市，这对于深圳来说充满机遇和挑战。深圳市结合自身优势及短板，积
极出台一系列政策，以增强城市竞争力。如 11月，深圳首次集中推出 30平方公里产业用地，围绕
战略性新兴产业，积极布局产业基础设施和功能性平台。又如，上海继 2018年 11月发布《上海市
产业地图》以来，不断结合各区域产业发展现状，持续丰富和完善区域产业结构。2019年 10月，
上海自贸区临港新片区发布系列产业政策，其聚焦集成电路、人工智能、生物医药和航空航天四大
重点产业，出台 40条支持措施，以进一步推动世界级产业集群建设。对于城市来说，城市之间的
竞争，归根结底是产业的竞争。各重点城市结合自身发展特点以及优势，一方面通过增加城市透明
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度，来吸引相应产业入驻；另一方面，结合城市区域特点，适时出台相应产业支持政策，打造城市
产业发展新高地，多方面提升城市发展能级。
四、开发区：多地政策频发，助力园区高质量发展
产业园区作为产业发展的重要载体，既是区域经济发展、产业调整升级的空间承载形式，又是
地区社会经济发展水平的衡量标志，其在促进区域经济发展、产业结构调整、城市空间结构重塑等
方面发挥着重要作用。而开发区作为产业园区的一个重要组成部分，是我国改革开放的排头兵，其
在推动区域经济发展方面发挥着重要的作用。今年以来，各地纷纷出台政策，以促进开发区实现高
质量的发展。如 5月 28日，国务院印发《关于推进国家级经济技术开发区创新提升打造改革开放
新高地的意见》，提出支持国家级经开区提高引资质量，积极支持符合条件的国家级经开区开发建
设主体申请首次公开发行股票并上市。这就要求国家级经开区招商引资要从“数量”向“质量”转
变，从微笑曲线的中间向两端延伸；同时，也为国家级经开区融资提供了便利。1月 25日，四川
省出台《关于促进全省开发区改革和创新发展的实施意见》，提出努力把开发区建设成为四川高质
量发展的主引擎、转型升级的主力军、开放合作的主平台和改革创新的主阵地。3月 28日，广东
省发布《广东省人民政府关于促进高新技术产业开发区高质量发展的意见》，提出以发展高科技、
实现产业化为方向，全力推进产业转型升级，全面提升科技创新能力，着力打造国际一流的产业发
展生态和创新创业生态，将高新区建设成为创新驱动发展示范区、新兴产业集聚区、转型升级引领
区、高质量发展先行区。7月 29日，重庆市发布《促进我市国家级开发区改革和创新发展若干政
策措施》，提出深化“放管服”改革，坚持开发区的事在开发区办，实行“政企分开、管运分离”，
持续推进区域产业转型升级和改革创新发展，形成新的经济增长动力。近年来，国家和地方政府通
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过出台一系列改革措施，从创新管理体制、优化要素资源等多方面进行改革，以持续增强开发区竞
争实力，打造出新的经济增长动力，有助于带动地区经济发展。
第二节 2020 年 1 月中国产业地产运营发展指数 TOP20 及报告
疫情时期对生鲜食品的网购需求增加给生鲜电商和“无接触式物流配送”带来新的机遇。
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观点指数 年初，长三角区域以及珠三角区域相继推出重磅招商政策，在建设园区、培育产业
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链等方面给予土地、资金方面的支持，这是今年产业地产发展的一个良好开端。
但在农历新年到来之际，新型冠状病毒肺炎猝不及防的爆发给产业园区内的餐饮、零售等中小
企业带来危机，也给产业地产企业带来资金等难题。
另一方面，疫情时期对生鲜食品的网购需求增加给生鲜电商和“无接触式物流配送”带来新的
机遇。
一、政策利好与产业升级
2020年 1月 1日，《中华人民共和国外商投资法》和《中华人民共和国外商投资法实施条例》
正式实施，作为“十三五”收官之年的“1号国策”，其信号意义非同小可。
国务院发布外商投资法之后，部分地方政府纷纷进行跟进。1月 2日，新年第一个工作日，江
苏省委省政府立即举行了 2020年全省重大产业项目建设现场推进会议&外商投资企业座谈会，组织
了省、市、县三级总投资逾万亿元的 1473个重大产业项目集中开工，着重提高地方产业基础，打
造现代化产业链。
同样在 1月 2日当天，江苏省会城市南京举行了“创新名城建设推进大会”，并发布了一号文
件《关于进一步深化创新名城建设加快提升产业基础能力和产业链水平的若干政策措施》，对重要
企业建设园区、培育产业链等方面给予土地、资金方面的支持。
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紧跟南京之后，江苏省另一座城市苏州在 1月 3日苏州召开新年第一会——“开放再出发大
会”，同时发布了一号文件《中共苏州市委 苏州市人民政府关于开放再出发的若干政策意见》，涉
及招商引资等方面共 30条政策。此外，苏州在会议上大手笔推出 平方公里产业用地，并与
556个项目签约，投资总额达 7359亿元。
除南京、苏州之外，上海也在年初举行了上海市优化营商环境暨投资促进大会，并制定了上海
营商环境改革 版方案和加强投资促进 32条举措。会议上提到，在上海，好项目不缺土地，相
反，一旦遇上好项目，还会加快土地供给，对于优质项目，全力支持 50年出让年限。
目前，上海可供工业研发用地增量空间超过 50平方公里，高端商务楼宇和零售物业新增可用
空间超过 500万平方米，并着力建设 20个约 3-5平方公里的特色园区。
其实，今年年初不止长三角区域重点城市强调招商引资、筑巢引凤，珠三角区域也不例外。
2020年 1月 2日，为了解决工业用地配套设施不全问题，提升工业用地产出效益，广州市政
府常务会议通过了《广州市工业产业区块划定成果》，明确了全市工业产业区块布局，并划定工业
产业区块共 669个。这 669个工业产业区块将作为广州市先进制造业、战略性新兴产业发展的核心
载体，总面积共 621平方公里。
在去年年末，深圳也举行了 2019全球招商大会，一口气推出 30平方公里产业用地，现场签约
128个项目，相关签约投资额高达 5600多亿。
可以看出，2020年是关键之年，各地方政府都在积极发布优惠的政策条例，在推出产业用
地、营造园区良好的经营环境等多方面提供大力支持，着重强调招商引资和促进产业升级，这对于
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产业地产整个行业的发展无疑是一波重大利好。
二、疫情下的产业资金难题
计划总是赶不上变化。在农历新年到来之际，“黑天鹅”新型冠状病毒肺炎猝不及防的爆发，
影响到整个中国消费和经济增长。
首当其冲的便是毛利率低、现金流紧凑的中小型企业。由于疫情影响，部分中小企业因客流、
原材料供应、产品销售渠道等原因停止了大部分业务，但工资、房租等支出却并没停止，因此现金
短缺的企业立即感受到资金的压力。据调研数据显示，46%的中小企业可用资金不足三个月。
疫情的影响同样覆盖到了产业园区内的中小企业。为了帮助园区内中小企业尤其是餐饮、零售
等短期内经营业绩受疫情影响较大的企业度过难关，部分园区运营商积极向武汉捐赠医疗物资，也
对园区商业客户提供一定的租金减免。
例如华夏幸福捐款 2100万元驰援湖北，并提出旗下所有商户 31天租金减半。同时北京、上
海、苏州等地也纷纷出台政策针对中小企业提供支持，包括减免税费、延长缴纳税款和社会保险费
的期限等。
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数据来源：企业官方平台、观点指数整理，统计时间截至 2020年 2月 12日
虽说有众多帮扶，但园区中小企业现阶段的经营困境无疑会反馈到产业地产，影响到产业地产
企业的租金收入、服务收入等。毕竟，产业地产属于杠杆撬动的重资产行业，收入和利息支出不对
等的变化将会影响到整个企业的现金流健康状况。
对于产业地产企业来说，“节流”包括控制人力成本等支出是缓解现金流压力的一种方法，但
若是要现阶段在市场上“开源”，获得一笔融资可能会变得比之前更加困难。
1月 21日，中关村发展集团旗下的中关村科技租赁在港交所挂牌上市，正式对接资本市场；
而在不久前的 1月 16日，中关村发展集团还向全球成功发行 3亿美元 3年期高级的无抵押境外债
券，当时市场反响激烈，发行认购倍数逾 8倍，总认购量逾 25亿美元，票息仅为 %。
中关村发展集团的两笔融资皆是疫情大面积爆发之前完成，彼时宽松的货币政策和贸易不确定
性下降，让资本对 2020年市场抱有乐观情绪。
但在受到“黑天鹅”肆虐之后，2月 3日鼠年首个开盘日，A股便迎来大跌，截至当天收盘，
沪指下跌 %，深成指下跌 %。疫情之下，资本市场充满不确定性和保守情绪，投资者们更
多地选择谨慎的观望态势，因而企业募资搁置现象屡见不鲜，甚至部分准备赴港上市的企业也不得
不按下暂停键。
据相关数据显示，目前一共有 133家公司赴港上市申请正在处理中，还有 159家公司上市申请
没有进展。而受到疫情影响，不少公司选择推迟上市计划，其中就包括已经在美国上市的京东、百
度，其本有意于今年首季回港上市，但因疫情仍在不明朗阶段，或会押后回流计划。
三、“黑天鹅”里的电商物流机会
虽然疫情的突然爆发打乱了众多企业的经营节奏，并且给资金端带来巨大压力。但另一方面，
疫情环境下人们特殊的需求也会促进某些商业形态迅猛发展，比如说生鲜电商。
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来源：观点指数整理
疫情爆发传播期间，人们购买蔬菜等食品的需求从传统的菜市场转移到网上，生鲜电商由此迎
来了爆发式增长。除夕至初九期间，京东生鲜卖出了近 15000吨生鲜产品，销售同比增长 215%，
每日优鲜、盒马鲜生、叮咚买菜和美团买菜等平台在春节期间的订单也成倍数增长。
值得注意的是，生鲜电商去年的市场规模达到 1620亿元，并且每年保持着 30%以上的增长，
凭借着疫情期间市场需求大增，预计 2020年生鲜电商市场规模将突破 2000亿元。
在网购配送渠道方面，“无接触配送”成为了当前商家和客户的主流选择。疫情期间，为阻止
疫情蔓延和保护用户、骑手健康安全，美团外卖率先在武汉优先试点推出无接触配送服务，截至 1
月 27日，美团外卖“无接触配送”已在北上广深等全国 184个城市上线。紧接着，天猫超市、饿
了么、盒马密集宣布“无接触配送”服务正式上线。
其实在今年疫情之前，出于快递“最后一公里”高效投递、收件人隐私保护以及用户安全等因
素考虑，“无接触配送”在物流行业内已有广泛实践，实施的主要方式是在快件物流末端，借助智
能快递柜等为代表的第三方平台来完成物品寄递。
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数据来源：观点指数整理
截至 2019年，全国范围内已投放智能快递柜数量超过 40万组，较 2018年增加近 50%，通过
智能快递柜投递快件预计占投递总量的 %，同比提高了近 2个百分点。
但是，一台智能快递柜一年的投入和运维成本共计在 10万元左右，而快递员、消费者双向收
费以及广告、电商等附加业务收入并不能覆盖成本，智能快递柜行业由此深陷盈利泥潭。今年疫情
催生的市场需求以及政策推动下，智能快递柜数量的增加或许为智能快递柜带来转机。
就目前来说，物流公司应当把握住特殊时期“无接触式配送”服务需求增长的机会，保证配送
速度和服务质量，增加用户粘度，确保疫情结束后“无接触式配送”服务占比的提升。
第三节 2020 年新冠疫情对产业地产的影响及政策建议
一场突如其来的新冠肺炎牵动着全国人民的心，更给中国的经济和企业带来了许多不确定性和
挑战，但同时也蕴含着新的商业机遇。
新冠肺炎疫情发生以来，产业地产及上下游企业同样损失严重，经营受阻业绩停滞。
疫情之下，对产业地产行业会产生多大的影响和冲击？产业地产企业从业者应该怎样应对和反
思？对产业地产市场有何预测和展望？
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日前，房讯网、全联房地产商会写字楼分会联合发起新园区 50人专题采访行动，邀请 50位行
业专家、经济学者、研究机构、商会领导和代理机构展开专题采访，围绕疫情应对、营销创新、预
测展望等为产业地产行业平稳发展提供真知灼见。
27日，针对疫情对产业地产，包括产业园、城市片区开发运营的行业影响、政策建议、企业
机遇等问题，房讯网采访了中科产城董事长郭莹辉。
中科产城董事长 郭莹辉
一、疫情对产业地产行业产生的影响和冲击
房讯网：疫情之下，对产业地产行业会产生多大的影响和冲击？从业者应该怎样应对和反思？
郭莹辉：疫情发生以来，我国几乎全行业停工、停产，这在建国 70年历史上实属罕见。我国
从产能过剩突然到产能归零，这对中国实体经济和全球产业链都是经济灾难。"覆巢之下，焉有完
卵，"在本次新冠病毒疫情巨大的自然灾害面前，房地产行业深处其中自然难以幸免，但是，从房
地产开发销售、资产持有运营、产业链服务等各个领域的影响烈度又是差异非常大的。
新冠疫情对房地产全行业的生态系统造成了巨大的破坏，各个细分行业影响又差异巨大。
第一，房地产企业上游的生产供应体系全面瘫痪，商品房生产周期不能得到保障。因为商品房
的开发过程中非常依赖于上游物料和劳动力的供应充分性和高效性，才有房地产高周转的基础。而
全国大范围的禁足、封路，导致水泥、钢筋、商业混凝土、农民工等产业链供应几乎停滞，商品房
生产的工地无法复工、开工，造成开发商供货断货、交房违约、借贷还款等一系列经营风险急剧增
高。
第二，房地产企业下游的消费市场严重紊乱，销售周转失灵，租户大量流失，导致房企现金流
压力巨大，出现生存危机。本次疫情造成普通百姓多重的经济损失，包括生意失败、工作失业、股
票投资损失等等，进而导致其中的潜在购房者失去或者降低购买能力；同时，宏观经济增速预期不
明朗，致使大众对投资性房地产的观望情绪更加浓厚；另外，持有型物业中比如商场、餐饮、文旅
类资产，面对的消费端流量严重不足，经营性现金流量非常困难；写字楼产业园区因为企业级客户
经营压力的传导，导致大批的退租、减租潮，使不动产的业主生存压力巨大。
第三，房地产企业经营保障体系运转不力，行业性经营环境更加恶化。全国性抗疫也让地方政
府的工作重心转到了抗疫防灾上，所以，房地产项目的土地供应速度节奏放缓，审批办事效率严重
下降。金融机构依然对房企融资的限制，加上民间私募融资更加谨慎和困难，使房企的项目融资渠
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道和环境仍然没有改善。
第四，全行业内细分领域差异巨大，生存状态各异。疫情对于传统的"高周转"住宅开发业务而
言，只是短期的经营现金流冲击和压力，一旦疫情过去以后，只要行业调控政策和消费者趋势没有
大的改变，依旧会快速恢复到疫情之前的态势。然而，各类持有型"慢经营"的资产，本身的经营现
金流与投资回报率之间就是很紧张的财务关系，本次疫情严重的影响到客流、现金流断流，无疑是
本已脆弱的资产收益财务模型雪上加霜影响、更加举步维艰，轻者项目经营性金融机构借款逾期违
约产生信用不良记录，重者因为客户大批退租、商业氛围消散而导致企业马上流动性破产倒闭。还
有以装修、设计、销售代理、管理咨询等以人力资源为主的服务型企业可能大批大批的歇业倒闭。
产业地产在以往每年有十几万亿的销售额中本来比重极小，但是，却同时受到产业客户经营压
力传导、金融机构贷款风险预警、产业物业销售限制政策有增无减等等多重环境压力，预计 2020
年可能有大量的产业地产项目停工停产甚至烂尾，产业地产企业因此而快速倒闭。现在疫情尚未结
束还都不好说，但生存比以往更加困难，这点是肯定的。
二、对产业地产市场预测和政策建议
房讯网：疫情之下，您对产业地产市场预测和政策建议？
郭莹辉：疫情之后，建议政府重视产业园区与城市运营的作用和贡献，加大政策改革力度使其
成为产业就业与城镇高质量发展的重要助推器。
疫情出现以来，全国多个省份，几十个城市先后对房地产行业进行适当政策调整，并有所松
动，比如网上办公、延期支付土地款、减免部分企业行政规费、有条件解除限购、银行降低首付比
例等等，但是这些政策都是因为疫情的应急之策，并不能改变房地产行业窘迫的现状，更没有渗透
到产城开发与运营这个亟待政府关注、扶持的房地产新兴领域。
以往的产业地产、城市运营有很多政策雷区严重制约了行业的活力，希望通过本次疫情后产业
发力和经济回升的需要，系统性、大力度改革政策体系：
一、土地供应方面。建立对产业地产混合开发业务鼓励政策，允许地方政府将产业用地与配套
住宅用地"捆绑"供地；允许对特定投资招商对象设置定向挂牌条件；允许在全市土地指标中统筹并
优先用于产业项目；允许经济发达与欠发达地区的政府间进行土地指标公开挂牌交易等等。
二、投资主体方面。首先，大力鼓励地方政府改革城市投资平台的功能、模式，以产业地产和
城市运营商的战略定位进行市场化大力度改革，以释放长期以来体制弊端的约束，改变造城招商不
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专业，创业干事效率低下，政府融资平台功能丧失，且全国性平台企业严重亏损的局面。其次，大
力鼓励传统开发商、央企基建商转型为产业地产开发商、城市片区运营商，既解决社会企业投资市
场不足问题，也解决地方政府迫切需要的产业导入、项目资金、团队能力等问题。第三，允许地方
政府与社会化资本共同搭建"混合所有制"园区投资开发平台，并通过参股方式有效监督的前提下，
通过 PPP、BOT、BOO等财务模型以"政府购买服务"方式实现政企合作，可以购买该平台产业园区、
片区开发在规划策划、项目融资、基础建设、产业招商、园区运营等等专业化、模块化、平台化的
若干服务。最后，针对发展产业的各类投资开发平台企业（包括政府政策性平台、社会化平台）给
予全国统一的公平待遇和系列政策优惠扶持，比如企业所得税参照高新技术企业减免，所投资项目
融资贷款发放快速审批且有中央政府财政专项贴息等。
三、经营环境方面。首先要认识到产业地产、城市运营是有利于产业经济和城市配套协调、高
质量发展的新型业务，各级政府应该予以认可、支持。其次，应该将这些新型企业与传统的房地产
开发商予以区别对待，除了前述的土地保障供应、投资主体改革、项目融资支持以外，还应该给予
企业生产、销售活动方面诸多的差异化政策支持。包括，园区物业产品有条件的对外销售，园区配
套的住宅可以对输入型产业人口销售（不受限购、限贷等）等，在产业新区而非城市核心区更应该
鼓励产业、生活的资源、要素快速交易聚集。
三、产业地产市场机遇和展望
房讯网：疫情之下，对产业地产市场机遇和展望？
郭莹辉：本次疫情对于产业地产商也是重大的战略调整机遇，抓住有限的政策窗口期重塑商业
模式，找准市场切口渡过生存难关。
本次疫情既是对国家战略安全的警示、国家应急体系建设的检验、城乡行政治理水平的大考，
也是国家在人民百姓卫生、健康等基础设施规划布局、投资建设的重新审视和政策调整，对于产业
地产领域有着积极的意义和市场机遇：
一、生物科技园区建设机会。党中央首先敏锐的认识到本意新冠病毒的巨大的爆发性和破坏
性，及时提出"将生物安全纳入国家安全体系"，其后，必将在全国性建立更加安全、可靠的国家级
重点生物研究实验室；在基因检测、疫苗研发、球蛋白与人造血浆生物制品等药品研发领域加大投
资和激励政策；在生物医药高科技人才培养会更加积极；在国家应急系统、军事战备物资的政府采
购方面加大储备。。。这些利好因素将会积极促进地方政府、科研院所、社会投资等方面积极参与到
生物医药产业链当中，包括生物医药产业园区规划建设，以及园区内重点实验室建设、科技企业研
发和成果孵化等。
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对于从事生物医药科技产业园区策划规划、载体建设、招商运营、成果孵化等业务的专业园区
投资与运营企业将是重大的政策利好和长期而巨大的市场机会。
二、智能家居、智能楼宇与智慧园区的机会。本次疫情将十几亿人禁足在家里长达月余，再次
唤醒百姓对家庭的功能的认知和智能家居的新需求。原来厨房内几乎沦为摆设品的洗碗机、消毒
柜、电烤箱、微波炉、厨房电视等一下子成为主人居家生活的必需品，孩子居家上网课的需要居然
能把华为平板电脑买断货！在加上家长居家远程办公，对家庭 5G无线网络及其软硬件的更新换代
产生巨大需求。开发商线上售房和装修公司 VR全屋装修软件系统等又催生了产业互联网的应用。
写字楼、产业园对于流行病监测系统上线也许会成为国家对公共建筑的常态化要求，涉及到中央空
调的过滤升级、无接触测温设备、大数据分析系统、配套食堂与零售等无人化等，将会集成人工智
能-大数据-机器人等高科技产品协同以满足全新的应用场景。
三、康养地产和科技住宅的机会。 如同 2003年非典后北京及全国对低密度、健康型房地产市
场刺激一样，本次疫情过后将对百姓的生活方式、置业偏好、投资理念发生重大的改变。比如，郊
区型花园式养老住宅项目、健康管理中心商业设施项目、恒温恒湿恒氧等高科技健康住宅项目等具
体的房地产细分产品将是重大的市场机会，同时，百姓对于缩短通勤距离的产城融合工作与居住理
念、以房养老的投资与生活理念等，都会对居住工作模式、城市配套服务功能等房地产开发、区域
规划与城市设计等提出新的要求，这些都是相关产业地产公司的重大商机。
以上有关疫情对产业地产行业的影响分析以及政策建议，仅供政府领导、专家学者、行业同仁
交流探讨，欢迎批评指正。更多详情请关注微信公众号"中科产城"。
第四节 2020 年关注点：产业用地更趋规范，物流地产迎布局良机
近年以来，随着我国经济逐步迈向高质量发展阶段，国家和地方政府出台多项政策以规范产业
用地，以促进产业地产实现高质量的发展。同时，在区域和城市规划层面利好频出，不断提升交通
便利度，物流产业迎发展良机。
一、产业用地：政策频出，以促规范化运作
产业是城市经济发展的重要基石，而土地资源是支撑产业发展的重要载体。为促进城市产业高
质量的发展，国家和地方政府出台一系列产业用地政策，以保障产业用地规划化运作。2019年 5
月 15日，自然资源部印发《产业用地政策实施工作指引（2019年版）》，提出各地要根据国家产业
政策、国土空间规划和当地产业发展情况，统筹使用新增和存量建设用地，合理安排用地计划指
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标，优先支持符合产业政策的项目用地。《指引》的出台有助于更好地指导地方自然资源主管部门
规范执行产业用地政策，保障土地要素供给，推动区域经济实现高质量的发展。3月 24日，海南
省发布《海南省人民政府关于支持产业项目发展规划和用地保障的意见(试行)》，强调规划引领，
不断优化产业空间规划和布局，实行差别化产业项目用地供地模式，为自贸区(港)建设提供有力的
规划和用地保障，推进自贸区(港)产业转型升级和高质量发展。5月 23日，北京市发布《关于进
一步完善已建成研发、工业项目转让管理有关问题的通知》和《关于进一步明确已建成产业项目买
受人审核有关问题的通知》，提出建设单位不得分割销售研发、工业项目；同时，将产业项目买受
人审核权限下放到各区，并明确审核部门、审核标准和审核时限。此举有助于提高北京对高精尖产
业引入的门槛，促进北京产业地产市场规范化发展。8月 28日，杭州市出台《关于进一步规范全
市创新型产业用地管理的意见》，提出规划工业用地不得随意调整为其他用途，严格控制将存量普
通工业用地转为创新型产业用地，规范创新型产业用地，提高用地效率，助力区域经济高质量发
展。此外，郑州、东莞等城市纷纷出台相关新型产业用地指导规范，以规范使用产业用地。整体来
看，近年来，随着各地经济不断发展，产业转型升级取得一定成效，但产业用地仍然存在土地利用
低效、打政策擦边球等现象。未来，随着国家和各地方政府相关产业用地政策的出台和落实情况不
断推进，将有助于提升区域产业用地管理和控制水平，不断提升区域产业发展质量，助力区域经济
实现高质量的发展。
二、物流：规划利好不断释放，减税降费持续推进，物流地产迎重要风口
物流业作为支撑国民经济发展的基础性、战略性、先导性产业，物流产业的高质量发展亦是我
国经济实现高质量发展的重要组成部分，也是推动经济高质量发展不可或缺的重要力量。近年来，
国家和地方政策出台各项政策，以推动物流业健康发展。2019年 3月，全国两会提出清理规范各
类涉企收费，推动降低用能、用网和物流等成本，深化收费公路制度改革，推动降低过路过桥费
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用，两年内基本取消全国高速公路省界收费站，实现不停车快捷收费，减少拥堵、便利群众。2月
21日，国家发改委发布《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》，提出加快推广 ETC应用，推动
取消高速公路省界收费站，打造“通道+枢纽+网络”的物流运行体系，推动物流资源优化配置，提
升都市圈物流运行效率。3月 2日，国家发改委发布《关于推动物流高质量发展促进形成强大国内
市场的意见》，提出在国家物流骨干网络的关键节点，选择部分基础条件成熟的承载城市，启动第
一批 15个左右国家物流枢纽布局建设，培育形成一批资源整合能力强、运营模式先进的枢纽运营
企业。此外，《意见》还提出全面推广高速公路差异化收费，完善货车使用 ETC非现金支付等优惠
政策；清理港口收费，合理降低收费标准，规范收费行为，不断降低车辆通行和港口物流成本。4
月 2日，国家发展改革委、交通运输部联合印发了《国家物流枢纽网络建设实施方案(2019-2020
年)》，提出到 2020年布局建设 30个左右国家物流枢。《方案》的印发，标志着国家物流枢纽布局
和建设工作全面启动。9月 19日，中共中央、国务院印发《交通强国建设纲要》，提出依托京津
冀、长三角、粤港澳大湾区等世界级城市群，打造具有全球竞争力的国际海港枢纽、航空枢纽和邮
政快递核心枢纽，构筑多层级、一体化的综合交通枢纽体系。物流作为实体经济的重要组成部分，
物流业发展的贡献不仅在于行业企业本身创造的税收、就业等，更在于支撑和促进区域内各相关产
业产生更多的税收和就业，推动物流高质量发展是是降低实体经济特别是制造企业物流成本水平，
增强实体经济活力的必然选择。国家通过出台一系列的减税降费以及完善交通枢纽等一系列政策措
施，不断巩固物流降本增效成果，增强物流企业活力。未来，随着政策的深入推进，物流服务实体
经济的能力将得到不断增强。
三、市场特征：企业合作多样化，园区融资上市获突破
2019年，我国房地产市场运行的政策环境整体偏紧，房地产行业资金监管从严从紧。同时，
随着楼市进入存量时代以及房地产行业整体盈利水平存下行压力的背景下，房企纷纷寻求转型突
破。而产业地产作为房企转型的重要阵地，动作频频。标杆企业以多样式的合作方式寻求产业地产
布局新突破。此外，国家出台政策，以鼓励国家级开发区上市融资。未来，随着企业合作力度加大
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以及园区上市潮来临，产业地产领域将迎来更多新突破。
第五节 2019-2020 年土地：推地力度小幅下降，楼面均价小幅上涨
一、供求：推地力度小幅下降，一线城市成交规模大幅增长
2019年，工业用地推地力度下降，推出、成交均小幅下降。2019年，全国 300城共推出工业
用地规划建筑面积 亿平方米，同比下降 %；共成交工业用地 亿平方米，同比下降
%，推出和成交较去年均有小幅下降。从土地占比来看，2013-2019年，全国 300城工业用地成
交规划建筑面积占各类用地总成交面积的比例总体呈前增后稳的态势，自 2016年到达阶段高点
后，出现小幅下降，2018年再次回升至近 7年高位，2019年小幅下降，工业用地成交占比下降至
37%。
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一线城市工业用地成交规划建筑面积规模同比大幅增长，三四线城市同比小幅下降。不同城市
来看，2019年一线城市工业用地成交规划建筑面积为 3156万平方米，成交面积同比大幅增长
%；二线城市成交面积为 27051万平方米，较 2018年无明显变化；三四线城市成交面积为
45062万平方米，同比下降 %。
二、价格：楼面均价小幅上涨，溢价率持续下降
2019年，工业用地成交楼面均价小幅上涨，溢价率持续下降。其中楼面均价为 287元/㎡，同
比上涨 %；溢价率为 %，较 2018年下降 个百分点；土地出让金为 2181亿元，同比增长
%。
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一线城市成交楼面均价同比上涨，二线城市下跌明显。从不同城市来看，2019年一线城市成
交楼面均价为 916元/㎡，同比大幅上涨 %；二线城市成交楼面均价为 296元/㎡，同比下跌
%；三四线城市成交楼面均价为 238元/㎡，同比小幅下跌 %。溢价率方面，一、二、三四线
城市溢价率分别为 %、%、%，一二线城市较去年小幅增长。
第六节 2019-2020 年企业：合作主体多元化，标杆企业加大行业布局
当前，随着我国产业转型升级步伐加速推进以及区域规划利好政策频出，产业地产迎来较大的
发展机遇。作为产业运营主体的企业来说，既是机遇又是挑战。为抢占产业发展红利以及提升项目
发展质量，企业在合作主体上更趋多元化，以借助双方优势资源，强强联合，不断增强项目发展水
平。此外，随着我国巨大的消费潜力逐渐释放，产业发展空间仍然较大，部分标杆企业不断加大项
目布局，以抢占行业发展先机。
一、合作主体多元，强强联合，助力行业发展
对于产业地产运营商来说，随着行业竞争日趋激烈，区域内项目的竞争归根结底还是产业载体
软硬件水平的竞争。为提升项目运营管理水平，企业在合作主体上更趋多元化，如产业地产运营商
之间合作、产业地产运营商与实体企业合作以及房企与产业地产运营商合作等多种多样的合作模式
不断涌现，以不断提升自身竞争力。
（一）产业地产运营商合作：专业化运营管理经验加持，强强联合，持续提升项目发
展水平
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对于专业的产业地产运营商来说，由于其在产业地产领域有较长时间的深耕，对于产业招商、
产业培育以及项目建设等方面均有较为丰富的经验。专业运营商之间的合作有助于实现双方资源共
享，不断提升项目发展水平。
（1）中新集团：牵手宏泰发展，布局中新宏泰（辛庄）产业园
5月 25日，中新集团、中国宏泰发展和辛庄镇政府签署合作协议，打造中新宏泰（辛庄）产
业园。该项目将面向生物医药、电子信息、纳米技术、高端装备制造等新兴产业，大力引进一批核
心技术强、科创水平高、带动效应大的优质项目。项目的落成有助于延伸辛庄产业链条，增强产业
集群效应，带动区域制造业转型升级，推动区域经济的高质量发展。此次合作是继 2018年双方布
局银川苏银产业园之后的再一次联手，双方作为产业地产领域深耕多年的专业运营商，积累了相对
比较丰富的运营管理经验。此举有助于充分发挥双方优势，共同打造出高质量的产业园区，助力区
域产业转型升级。
（2）华侨城：牵手协信小镇，布局美丽乡村
7月 23日，华侨城欢乐田园有限公司与协信小镇签署战略合作框架协议。未来 5年内，华侨
城将与协信小镇在全国共建 100个美丽乡村，并在乡村建设、田园综合体、农业基地开发运营、农
产品销售等领域展开全方位合作。华侨城作为国内优秀的文旅产业运营商，不断创新旅游产品，形
成了新型城镇化、全域旅游、文化创意产业等业务板块，产业优势明显。而协信小镇作为全国优秀
的田园综合体运营商，正以运作成熟“1+3+5”田园综合体运营模式，创造田园价值、助力乡村振
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兴。此次合作有助于充分发挥双方优势，联动双方的全国战略合作伙伴，以双品牌之间的双向、持
续赋能，实现双向赋能合作发展，打造出高质量的文旅产品，助力行业健康发展。
（二）产业地产运营商与实体企业合作：强化龙头引领作用，持续增强产业发展能力
近年来，随着产业招商竞争越来越激烈，产业地产运营商积极与行业各参与主体进行合作，通
过引入行业龙头企，营造出良好的产业氛围，从而带动上下游产业入驻，不断增强项目竞争力。
（1）华夏幸福：签约欣旺达，助力南京新能源汽车产业发展
3月 27日，华夏幸福牵手欣旺达和南京市溧水区政府签署合作协议，共建欣旺达动力电池项
目。该项目是欣旺达动力电池的华东生产基地，也是该公司在华南以外的首个大型动力电池生产项
目。作为中国领先的产业新城运营商，华夏幸福始终致力于打造先进产业集群，推动区域经济高质
量发展。此次引进欣旺达将有助于完善和增强华夏幸福溧水产业新城的新能源汽车及零部件产业集
群，提升项目的竞争力，更为合作区域的产业转型升级和高质量发展提供了强劲动力。
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（2）招商蛇口：联手中国移动，打造湖北首个 5G 产业园区
3月 1日，招商蛇口武汉公司与中国移动湖北公司签署战略合作协议。双方将在信息通信服
务，园区智能化尤其是 5G智慧园区共建、5G产业发展基金等领域开展合作。招商蛇口与中国移动
将联合打造湖北首个 5G产业园区——武汉东湖网谷。中国移动湖北公司将以东湖网谷为试点，充
分发挥 5G产业龙头作用，吸引 5G上下游企业入驻东湖网谷。招商蛇口作为专业的产业地产运营
商，一直以来注重园区的信息化智能化建设。此次合作，有助于充分发挥双方优势，构建更有力的
5G产业生态，共同推进信息智能园区的发展。
（三）产业地产运营商与房企合作：优势互补，构建产城融合新模式
对于产业地产来说，由于其开发周期长、资金沉淀量大等固有因素影响，以及项目招商、培育
等难题始终存在。对于产业地产运营商来说，其经过多年的发展，积累了深厚的运营管理经验以及
丰富的企业资源；而对于房企来说，住宅开发经验丰富，且资金相对比较充裕。双方通过加强合
作，有助于充分发挥双方优势，打造出产城融合发展的新模式。
雅居乐：联手中电光谷，共建产业发展示范窗口
4月 25日，雅居乐与中电光谷在广州雅居乐中心签署战略合作框架协议，双方将在产业地产
领域展开全面合作。双方将共同开展产业地产项目拓展，围绕智能制造、电子信息等产业发展方向
重点布局，共建国内一流的创新园区。同时，对已有项目的合作，双方将强化产业发展内涵，做活
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做实产业地产项目中产业规划、招商布局及产业运营，提升项目整体效益和竞争力。雅居乐作为一
家以地产为主，多元业务并行的综合性企业集团，拥有多年的开发管理经验；而中电光谷作为国内
优秀的产业地产运营商，其在产业园综合运营和服务方面经验丰富。此次合作，将有助于充分发挥
雅居乐的规模品牌、开发实力优势以及中电光谷在产业规划、招商运营、产业投资、企业服务等方
面优势，提升行业影响力，这也将是房企顺利布局产业地产领域的一大捷径。
二、标杆企业加大布局，持续提升行业竞争力
近年来，随着我国经济增速换挡，下行压力有所加大，多项经济指标承受一定压力，但国内巨
大的消费市场仍有待打开。未来，随着我国巨大的消费潜力逐渐释放，产业发展空间仍然较大。与
此同时，部分标杆房企逆市布局，提前抢占发展良机。
（一）恒大：牵手广州，建设新能源汽车三大基地
6月 11日，恒大集团与广州市政府签署战略合作协议，恒大将投资 1600亿在广州市南沙区建
设新能源汽车三大基地等项目。此前，恒大新能源汽车公司以 亿元拿下南沙 2019NGY-2地
块，该地块位于万顷沙智能网联汽车产业示范园西北部的工业用地，面积为 万㎡。恒大集团
持续加大对新能源汽车产业链布局的原因之一，是基于对国内巨大的市场发展空间的前瞻性考量。
此次合作有助于充分发挥广州在新能源汽车领域坚实的产业基础和集群优势，未来，随着项目的落
成，能大大提升恒大新能源汽车量产能力；此外，这对于集聚制造业创新要素、促进长三角产业结
构升级、优化区域产业分工、推动区域协调发展等方面具有重要意义。
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（二）万达：多地签约，布局文旅项目
5月 15日，万达集团和沈阳市政府签订全面战略合作协议，万达集团将在已完成投资 250亿
元的基础上，在沈阳再投资 800亿元，建设大型文化旅游项目、国际医院、国际学校和 5个万达广
场。近年以来，万达动作频频，先后签约甘肃、四川、天津、陕西、大连、潮州等多地，打造万达
文旅城项目，这也是因其持续看好中国文化旅游行业的发展前景。万达近年一系列的动作，有助于
充分发挥万达在文旅产业积累的综合优势，为当地文化旅游产业发展贡献力量；同时，也将提前抢
占行业发展机遇，提升企业品牌影响力。
第七节 2019-2020 年行业聚焦：园区融资上市获突破，物流地产迎加速
整合
近年来，随着一系列政策利好释放，产业地产迎来较大的发展机遇，部分园区获上市支持，融
资渠道不断放开。此外，物流地产行业在政策利好加持下，物流地产企业动作频频，行业有望加速
整合。
一、融资：政策加持，园区融资获突破
对于产业地产来说，由于项目开发需要沉淀大量的资金，而其融资渠道相对受限，导致其难以
有更大的发展。2019年 5月，国务院印发《关于推进国家级经济技术开发区创新提升打造改革开
放新高地的意见》，明确提出支持符合条件的国家级开发区建设主体申请首次公开发行股票并上
市，这意味着国家级开发区迎来较大的发展机遇。
中新集团：成功登陆上交所，企业融资获突破
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12月 20日，中新集团正式在上海证券交易所主板挂牌交易，其成为《关于推进国家级经济技
术开发区创新提升打造改革开放新高地的意见》出台后国内首个上市的国家级经开区开发运营主
体。
中新集团作为国内优秀的产业地产运营商，以高起点规划、高标准建设、高水平招商，积极营
造世界一流营商环境，促进产业集聚和转型升级，形成了园区开发建设的品牌经验。此次中新集团
成功登陆上交所主板，将有助于进一步巩固其“走出去”发展战略，提升其核心竞争力，助力区域
经济持续转型升级。同时，中新集团的成功上市，也为其他国家级开发区上市融资带来了良好的示
范作用。
二、规划利好频出，物流地产迎加速整合
物流地产作为服务于实体经济生产经营活动的重要组成部分，近年来越来越受到政府部门的高
度重视，多项规划利好频出，以助力物流地产健康发展。与此同时，物流企业纷纷成立相关专项基
金，投资、并购优质的物流资产，以谋求做大做强，物流地产或迎加速整合。
（一）万科：联合比亚迪设立基金，投资科技、物流等领域
10月 8日，万科发布公告称拟与比亚迪、天津荣泰成长共同投资“横琴和谐鼎泰股权投资企
业（有限合伙）”，募集规模为 亿元。其中，万科认缴 5亿元，比亚迪认缴为 6亿元，天津荣
泰成长认缴 100万元。该基金主要投资用于科技、物流等领域，其旨在通过获得、持有及处置投资
项目，为合伙人获取长期投资回报。这是万科自 2015年正式推出独立物流品牌——万纬物流，参
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与普洛斯私有化以及并购太古冷链物流之后的又一动作。此举有助于不断提升其在物流地产领域的
竞争力，同时将加速推进其“城乡建设及生活服务商”的建设。
（二）易商红木：登陆港交所
11月 1日，ESR(易商红木)正式登陆香港联合交易所有限公司主板，筹资规模最高达 114亿港
元。从业务构成来看，易商红木目前主要有物流发展、基金管理和投资三块业务。其主要布局
于亚
太区一线及 线城市的物流地产，战略选址定位在中国、日本、韩国、新加坡、澳大利亚及
印度的主要物流枢纽、重要海港、机场、交通枢纽及工业区附近。此次易商红木成功上市，将有助
于其进一步抢占中国物流地产市场份额，助推集团规模进一步增长，增强行业竞争力。
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第八节 2020-2025 年我国产业地产行业发展前景及趋势预测
一、土地：产业用地更趋规范，注重用地效率提升
产业用地作为产业发展的重要载体，早期各地方政府为发展当地产业，在产业用地上管控相对
较松。由于政策的不完善，导致产业地产领域鱼龙混杂，产业勾地现象频出，导致很多项目过度房
地产化，而产业引进落地进度相对比较缓慢。有鉴于此，近年来国家和地方政府纷纷出台相关产业
用地政策，以规范产业用地使用行为，提升产业用地效率。如自然资源部 5月出台的《产业用地政
策实施工作指引（2019年版）》，明确提出产业用地政策执行中落实严控增量、盘活存量、优化结
构、提升效率，积极引导推动产业发展节约集约用地。3月，济南市出台《济南市人民政府办公厅
关于支持新型产业发展用地的意见（暂行）》，提出新供的新型产业可通过弹性出让、先租后让、租
让结合等方式供应土地，降低企业用地成本。但是，新型产业用地不得和住宅用地捆绑出让。4
月，上海市出台《上海产业用地指南（2019版）》，明确提出建筑物层高超过 8米的，在计算容积
率时该层建筑面积加倍计算。同时，在产业引进上需符合国家产业政策导向及《上海产业结构调整
负面清单（2018版）》等上海产业导向政策。北京出台 216和 217号文，明确提出建设单位不得分
割销售研发、工业项目。从目前国家和地方政府出台的政策来看，主要目的还是在于确保工业用地
姓“工”，无论工业用地还是新型产业用地，均旨在提高土地利用效率，提升产业发展质量。未
来，将会有更多的城市出台相关政策，以规范产业用地。这就要求产业地产运营商需不断提升项目
运营管理能力，提升产业招商质量，以增强企业竞争力。
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二、布局：政策利好频发，都市圈迎布局良机
从未来城市布局趋势来看，人口、交通以及经济有较强优势的都市圈内城市将迎来重要的发展
机遇。这主要是因为，都市圈作为人口、资本以及企业最为集中的区域，人口、资金等相对比较密
集，这为产业的发展带来较强的发展基础。与此同时，国家出台一系列政策，以推动都市圈建设。
如 2月 21日，国家发改委发布《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》，提出以增强都市圈基础
设施连接性贯通性为重点，以推动一体化规划建设管护为抓手，织密网络、优化方式、畅通机制，
加快构建都市圈公路和轨道交通网，这就为都市圈内城市之间产业合理转移以及人口和资金流动等
提供了便利。9月，中共中央、国务院印发《交通强国建设纲要》，提出统筹铁路、公路、水运、
民航、管道、邮政等基础设施规划建设，以多中心、网络化为主形态，完善多层次网络布局。12
月，中共中央、国务院印发《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》，提出以基础设施一体化和公
共服务一卡通为着力点，加快南京、杭州、合肥、苏锡常、宁波都市圈建设，提升都市圈同城化水
平。统一规划建设都市圈内路、水、电、气、邮、信息等基础设施，加强中心城市与都市圈内其他
城市的市域和城际铁路、道路交通、毗邻地区公交线路对接，构建快速便捷都市通勤圈。1月，四
川印发《成都平原经济区“十三五”发展规划（2018年修订）》，提出围绕成都、德阳、绵阳、乐
山、眉山、资阳、遂宁和雅安 8市、68县打造成都平原经济区，培育壮大区域中心城市，形成大
中小城市和县域经济统筹发展的格局。未来，随着都市圈战略持续推进，区域内交通更趋便利，产
业发展更趋有序，人口流动更趋频繁，城市将逐渐从单打独斗向区域协调发展，都市圈将迎来重要
的产业地产发展机会。
三、企业：园区融资获突破，运营能力仍需提升
当前，我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段，正处在转变发展方式、优化经济结
构、转换增长动力的攻关期。开发区作为我国经济增长的主要阵地，国家和地方政府不断出台政策
以增强开发区经济实力。2019年 5月，国务院出台《关于推进国家级经济技术开发区创新提升打
造改革开放新高地的意见》，为国家级开发区上市融资打开了窗口，园区融资模式获得新突破。6
月，漯河经济开发区投资发展有限公司启动 IPO申请工作，成为首家新政后启动 IPO的经开区。7
月 30日，ST中新（）发布公告称，邳州经济开发区经发建设有限公司拟受让公司
%的股权，邳州经开率先开启园区城投借壳上市公司的案例。12月 20日，中新集团成功登陆
上交所，成为新政出台后国内首个上市的国家级经开区开发运营主体。对于国家级开发区来说，运
营能力相对比较稳健，大量的优质资产有待盘活。未来，或将有更多的国家级开发区上市融资。
此外，由于产业地产在开发建设过程中，沉淀了大量的资金以及资金成本相对较高，PPP模式
成为一些企业布局产业地产的优选模式。但是，受国家政策影响，国家加大了对于 PPP项目的入库
管理力度，对不符合规范的、未有实质性进展的项目明令予以清退。未来，随着国家对 PPP项目管
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控越趋规范，运营商开发 PPP项目的难度将有所加大，这就要求企业不断增强自身运营管理能力。
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第三章 企业高端市场开拓策略的基本类型与选择
企业战略的类型与企业战略的定义是两个关系密切的问题。企业战略类型与企业战略定义一样
也是一个动态的范畴。至少到现在为止，企业战略的表现形式和具体的选择可以说是非常多种多样
的，每一种具体的选择都会有或大或小的区别，当然每一种选择都有其充分的理由和具体的条件。
我们之所以尝试对企业丰富多样的战略选择进行分类，不是想限制企业的战略限制，而是想在很短
的时间内告诉企业管理者，他们有多少种基本的选择以及每一种选择的基本理由是什么。
第一节 高端市场产品市场分析
关于高端产品的定义，目前尚无统一的说法，因为不同的行业持有不同的标准。尽管如此，消
费者对于高端产品的一个普遍认同的理解是：高端产品与通常意义上的奢侈品不同，奢侈品从属于
高端产品，而高端产品包含奢侈品、高档商品以及普通品牌中定位高端的产品。由此不难发现，高
端产品最显著的特点就是价格昂贵、品质出众，其目标消费群体定位在高收入阶层或者是有特殊需
求的消费者。并且，高端产品有利于塑造企业和品牌形象。在国内的许多大中型城市，高端产品市
场已经获得了较好的发展并且已经初具规模。
一、国内市场基础
改革开放 40年来，随着经济体制改革的不断深入，我国经济取得了显著的变化和发展，商品
市场空前繁荣，人民群众的收入得到了显著的提升。其中一个重要现象就是：高收入群体不断扩
大，各个领域的高端产品消费渐渐地被广大消费者所熟悉和接受。
由此而形成了具有一定规模和增长潜力的高端产品市场：以高端产品中的奢侈品市场为例，有
文献研究并得出了较为准确的数据，揭示了我国奢侈品市场的发展现状及趋势。该研究指出：我国
奢侈品年消费总额已突破 30亿美元，若以同一奢侈品概念相对应的全球奢侈品消费总额的 650亿
美元比，约占全球消费总额的 %，中国已经成为全球第三大奢侈品消费国和增长最快的奢侈品
消费市场。由此及彼，中国高端产品市场的前景极大地吸引着各类企业的目光。
二、消费群体的转变
在以往，提起中国的高消费阶层，人们脑海中首先浮现的往往是改革开放初沿海地区的商业群
体。如今，这一情况正发生着悄然变化。有调查和分析报告指出，高收入群体主要由企事业单位负
责人和专业技术人员等构成，两者在高收入群体中所占比例分别为 31%和 %。单位负责人在收
入分配的过程中占有较大的优势，因为他们拥有的社会、经济资源比较多，制度安排本身又对他们
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的劳动给予较高的报酬。其次为专业技术人员，这正是知识经济飞速发展，技术市场化的结果。高
报酬自然使得他们有足够的资金来投入高端产品的消费。
与此同时，现在社会上渐渐地形成了一类“新型高收入群体”，这与人们传统观念中的高消费
阶层以及社会定义的高收入群体存有差异。他们同样是在社会经济发展的浪潮中抓住机会，运用自
身掌握的知识提升地位，改善生活品质的新兴阶层。这一类“新高群体”收入和资产并没有前者
高，却拥有新的价值观和生活方式，他们仅仅在某一个领域内享受高消费。比如有的人完全不在意
食品，却执着于名牌衣着；有的人娱乐方式单一，却花费大量的资金投入购买精美家居装饰。
从绝对数的角度来计算，这一类群体在消费者中的数量很多。近年来国内急剧扩张的高端产品
市场就是在如此庞大数量的“新高群体”的支撑下形成的。
第二节 高端市场的基本特征
高端是为高端消费群体生产、提供具有高附加值的高端产品以及相关的体验、服务，其基本特
征如下。
一、“高端”是指产品高端
高端必须首先是所提供的最终产品高端。如果只是技术、过程、手段高端，而最终的产品并不
高端，不能称作高端产品。有的产品虽然科技含量、技术手段、生产理念等很高端，但如果提供的
最终产品不是高端产品，而是普通产品，则不属于高端的范畴。产品高端指产品品质、新奇特程
度、市场卖点以及任何使该产品具有高端性质的优势点。
二、“高端”是指产品附加值高
即提供的产品或相关的体验、服务具有较高的附加值，不同于普通产品。这是高端产品区别于
普通产品最本质、最核心的特征，也是从高端产品生产者角度看应具有的特征之一。
三、“高端”是指产品销售市场高端
即消费群体高端。高端产品针对和瞄准的消费对象是高端消费群体，如果离开了高端消费群
体，高端产品就失去了实现高附加值的市场保障，不能取得持续发展。
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四、“高端”是科技含量高端
指生产过程采用的现代科技或传统技术手段以及产品的科技含量高端，这是保障高端产品实现
其高附加值的技术保障，也是保障高端产品差异性和长期占领市场的主要手段之一。其他优势点和
市场卖点可以成就高端产品的高附加值，但不一定能长期做到这一点，只有具有自主知识产权的核
心技术，才是高端产品真正高端的法宝之一。
五、全产业链效率的高端
“高端”是指生产、管理、经营、销售等全产业链效率的高端，即高端产品必须在效率上高于
普通产品。在产品生产成本和产品价格天花板“双板”挤压下，单纯依靠高投入、高成本、高价格
的策略，路子必定越走越窄。高端必须要高效，没有高效率的高端产品是没有实质内涵，是不可持
续的。高端产品要实现可持续发展，必须盯住高端市场，采用高效率的生产和流通方式，实现高附
加值和高效益，这也是现代产品的必然要求之一。
除上述基本特征外，高端产品应该是现代产品金字塔的塔尖部分，是现代产品的最高层次。高
端产品的表现形式包括有机产品、绿色产品、精品产品、精致产品、都市产品、创意产品、休闲产
品、高端设施产品等。上述表现形式有些并不完全属于高端产品范畴，但它们的某些部分或侧面具
有高端产品的性质和特点。同时，高端产品并不局限于上述表现形式，它的表现形式应该是多种多
样的，从天上到地下，任何形式的产品，只要其高品质能赢得高端消费者的认可和接受，实现其高
附加值和高效益，就是高端产品。
第三节 基于需求层次理论的高端产品消费特征分析
一、安全需求是消费者追逐高端产品的最直接推动力
马斯洛将人类的需要总共分成五种需要，分别是生理需要、安全需要、情感需要、尊重需要及
自我实现的需要。生理需要是最基本的、最低级的需要，用以维持人类生命的延续。对于产品来
说，首先要达到的要求就是满足消费者最基本的生理需求，但随着经济的发展、人们生活水平的不
断提高，消费者需要的就不仅仅是简单的温饱，消费者更加注重产品的安全、健康、营养。
高端产品恰恰满足了消费者对安全性的追求。特别是中高端消费群体，基本的生理需要已经得
到充分满足，根据马斯洛的理论，人们在低级需要得到满足后进而会追求高级的需要，因此，安全
就成为他们在购买产品时的优势需要，继而推动他们的购买行为。
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二、情感与信息沟通需求是高端消费群体的重要特征
第一，有关企业与产品的知情权。消费者往往希望了解产品企业与产品的相关信息，如企业实
力、经营理念、产品的生产流程、质量保障、新产品信息等，追求与企业信息的对称，使其在进行
购买高端产品时可以根据这些信息作出准确的判断。
第二，畅通的意见反馈渠道。如信息咨询、疑难解答、抱怨投诉等，希望有便捷、有效的渠
道，使自己的意见、建议可以得到及时的传递，并予以重视。
第三，注重情感维系。高端消费群体的参与愿望较为强烈，同时希望自己的感受得到关注与重
视，因而希望企业通过各种形式的活动与消费者建立情感并加以维系。
三、品牌与精神需求是推动高端产品销售的重要途径
高端消费群体的消费行为更趋向精神化、个性化，他们对品牌的追求较其他消费者尤甚，因为
著名品牌、大品牌不仅代表了产品的高质量，更能体现消费者的生活品位、社会地位及尊贵的身
份。尤其对于产品来说，其同质性特点非常突出，品牌就成为区分一般产品与高端产品的重要标
志。因此，认牌消费是必然趋势。
第四节 高端市场开拓策略的主要途径和策略选择
一、产品策略
产品的使用价值是生命基础。打造超一流的产品质量是维护高端品牌长期寿命的需要。如果我
们想进一步了解高端品的价值，可以用“慢工出细活”来形容。全球顶级运动型豪华车“宾利”
（Bentley），其车身在生产线上每分钟才移动 6英寸。诞生于 1838年的“百达翡利”（Patek
Philippe）手表，有“钟表之王”美誉，每款表从设计到制造出来至少需要 5年的时间。时间是品
质的保证，可见一斑。为什么人们提到劳斯莱斯马上会想到尊贵；提到阿玛尼马上想到简洁；提到
LV马上想到经典；提到积家表马上想到精准，这就是营销的结果。这些品质不一定是绝对的，但
一定是在消费者心目中根深蒂固、不断强化的。
二、价格策略
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高端品牌常常把价格定得很高，让大多数人产生可望不可及的感觉，因此，价格是高端品牌设
置的消费壁垒，拒大众消费者于千里之外。比如一个比较好的正版的 LV手提包的价格通常都在上
万元。对于高端品来说，让羡慕品牌的人与实际拥有品牌的人在数量上形成巨大反差与距离感，才
能让高端品牌有存在的意义和价值，高端常常与遥不可及、价格高昂相关，用消费者的话说，就是
大多数人买不起，产生可望不可及的感觉，少数人能拥有的叫高端。高端品以高价位彰显其高贵。
三、品牌策略
针对目标消费群体进行品牌定位，注重品牌塑造与品牌推广
1.针对目标消费群体进行准确的品牌定位。塑造品牌的目的就是让自己的产品在市场上树立一
个明晰的、区别于其他同类产品的形象，就像一个标签一样，当消费者产生这方面的需求时马上就
想到这个品牌。因而高端产品的品牌塑造必须建立在对目标消费群体进行充分研究与分析的基础
上，抓住其优势需要，直击其首要需求，达成品牌定位与消费者需求的高度吻合。
2.品牌推广。品牌不仅需要塑造，更重要的是品牌传播，使品牌形象快速、有效地到达目标消
费者，在其心中占据有利位置，进而引导购买行为、影响购买决策。因而，企业的任何营销活动都
应以品牌形象为核心，通过每一次与公众的沟通，如广告、促销活动、公关活动等，向公众传播其
品牌的核心价值，最后在消费者心中形成深刻烙印。
四、销售渠道策略
高端品的渠道策略从整体上讲就是保持对市场的有限而挑剔的渠道覆盖，只选择他们认为最有
档次的渠道，同时绝不在渠道中提供大量的产品以供消费者选择，使得渠道始终保持在一种不饱和
的状态，限制其产量和销量，有意的制造稀缺，只和顶级的百货、酒店合作，或者在机场等渠道建
立专卖店等等，都在对高端品消费者做着区隔，告诉消费者高端品是有身份的，只能在有身份的人
出现的场合，以此保证能够触及到高端的客户群。
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第四章 2020-2025 年中国产业地产企业高端市场开拓策略探讨
与建议
第一节 2020-2025 年中国产业地产企业进军高端市场策略分析
一、目标市场的重新审视
进入高端市场，不要简单的认为在产品中添加功能、元素或概念就可以了。如果这样盲目跟
进，你的产品很容易掉进市场陷阱，最后还是卖不动，以失败告终。所以，一定要审视自己的目标
市场，是否适合你。如果适合，你有什么优势进攻这个市场？如果不适合，你到底如何再选其它细
分市场？这些问题必须事前回答清楚。
企业需要把高端市场再度细分，并对品牌内涵和传播策略进行重新调整，在价格和性能差异上
进行一场变革，才能取得良好的效果。
二、品牌架构的重新审视
目前，企业进入高端市场，基本用三种方式：1、独立品牌，2、副品牌，3、主品牌方式进
入。
这三种方式，从营销策略的角度，不能说哪个好，哪个不好。但企业必须要认清哪种方式更加
适合你。一般情况下，要梳理好你现有品牌和未来品牌之间的相互关系。
目前，很多企业比较迷恋“金装”二字，不管怎样，先设计一个金色的包装，然后把产品装进
去再说。从目前情况看，有些企业效果还可以，有些企业仍然不行。但我们观察到，其实他们的包
装设计和超市陈列都不错，价格也差不多，那为什么有些品牌可以，有些品牌却不可以呢？问题就
在这里。我们不管干什么事情，不能千篇一律，必须给自己量身定做才行。因此，在品牌架构的设
计上一定要深思熟虑，找到你最适合的方式。
三、品牌内涵的重新审视
通过多年的实战经验，我们感觉到：产品越高档，越应该拉动，而不是推动；产品越高档，越
需要营销（Marketing），而不是销售（Sales）。对企业而言，同样如此。
那么，营销的核心在哪里？就是在你的品牌内涵的规划里。我们需要认真而彻底的品牌规划、
科学而全面的产品定位。
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仔细观察目前在高端品牌领域做得比较好的那些国际品牌，他们普遍比本土品牌做得好，但是
仍然有问题。核心问题就是品牌定位的雷同化。如果本土品牌在此要有个好的分析和研究，相信能
够找到具有一定差异化的品牌（产品）定位和个性。
四、产品创新的重新审视
如果说，前三项工作是“纸上谈兵”的环节，从现在开始就是“动真格”的环节了。如果这个
环节做不好，再好的区隔策略也不可能带来利润。因此，必须要做好以下三个方面：
首先是核心技术的审视。
要想进入高端市场，你的产品必须在核心技术上有一定优势。否则，消费者不会青睐。一说核
心技术，人们首先想起的是引进世界尖端的生产设备。其实，这只是一方面。获取核心技术的方法
很多，诸如合作、合资、兼并或购置等。
那么，到底跟别人合作？还是自己引进技术？这取决于你的业务战略。因为，企业和企业间的
性质不同、规模不同，进入高端市场的动机也不同。所以，不同的企业会选择不同的引进方法是理
所当然的。
其次是产品特征的审视。
刚才我们审视过品牌内涵规划，也提到一些品牌的雷同化问题。但在产品特征方面，这种现象
更加严重，这么做的后果是什么？就是你的性能特征即将变成基本特征，大家最后还要通过价格战
来解决胜负。
当然了，人家都在添加的时候，如果你不添加，那显然没有竞争力。但是一定要记住：当所有
人都在做同一件事情的时候，不要企图从中得到什么竞争优势，因为你只是做了一件所有人该做的
事情。因此，产品特征的进一步审视和挖掘就更加有必要了。
然后是附加服务的审视。
普通产品，也许把核心产品做好就能赢得目标顾客的认同。但高端产品就不行了，必须从完整
产品的角度去做好每个细节。其中，附加服务就是必不可少的细节。在这一点，国际品牌已经比我
们领先了很多。从某种意义上讲，他们就是我们学习的榜样。
附加服务大致分三大块：售前咨询、售中推介和售后跟进。售前咨询方面，很多企业也做了很
多工作，比如 800咨询热线等，但问题是做得不够专业，也不够细致；售中推介，可以说是所有企
业的拿手好戏，大家都毫不犹豫地强化导购员的投放，但问题是培训和考核工作跟不上；售后跟进
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让每个人都能成为战略专家、管理专家、行业专家、投资专家、成功企业家…… 46
则是本土企业的一大弱项，尤其在给客户排忧解难方面，做得都不是很到位。
因此，在这三个服务项目上一定要重新审视，重新规划，通过优质而标准化的服务来提升品牌
忠诚度。
五、品牌传播的重新审视
中国人做传播是很在行的，可以说，无数个品牌都是在中国人的嘴里被“吹”出来的。但就高
端产品而言，传播工作必须要做到专业而细致。否则，所赚的那点钱可能都搭进传播费用里了。必
须要认真细致的审视好以下四个方面：
首先是形象代言。
对于本土品牌而言，尤其进入高端市场，背书品牌的作用是不可忽略的。因为我们的品牌几乎
都有不同程度的“侏儒症”，这个时候需要用更强的品牌来带动一下，形象代言就是一个很好的方
法。
形象代言有很多方法，比如，明星代言、权威机构代言，中国名牌、国家免检产品认证等。
但现在很多品牌的问题是，要么缺乏形象代言人，品牌难以提升形象；要么代言人多得要命，
品牌形象太乱。因此，一定要认真审视我们在形象代言方面需要做什么，不需要做什么。
其次是产品广告。
这可能最不需要教的工作。因为，中国人喜欢做广告，也把广告作为自己的制胜法宝。但在此
需要提醒的是，做高端产品，一定要注意目的、方法和实施中的细节。不同产品的目标顾客，其决
策、购买和消费三种角色是不一样的，有些高度融合，有些高度分离。所以，高端产品做广告，一
定要瞄准决策者和购买者，而不是消费者，我们的一切创意也应该围绕前两者进行。
在方法上，我们认为，由于高端产品的市场属性决定，光投放硬性广告，说服力可能十分有
限，所以一定要用软性宣传来助力。而软性宣传恰恰是本土品牌的一个盲点，虽然大家在表面上做
了很多“豆腐块”宣传，但实际上根本没有领会软性宣传的真谛。
在实施上，可能要更多要审视媒介投放了。因为高端产品就意味着分众市场，顾客群是非常有
限的。因此，媒介组合上，一定要避开大众媒介的“狂轰滥炸”，科学组合分众媒体。但这并不意
味着，大众媒介就一点也不做了，难点是：如何合理把握这个度。
然后是主题促销活动。
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主题促销活动，是整合营销传播中使用最广、难度最大的一项活动。做好了，会名利双收，不
仅促进销售，也能提升品牌；做不好则适得其反。
最后是公关活动及事件营销。
不少做销售的人对公关活动及事件营销有种排斥感，认为是一种浪费金钱和精力的差事。我们
不能指责他们无知，因为他们的战场是在卖场，而不是在消费者的脑子里。但作为营销人员，就高
端产品的推广而言，必须注重公关活动和事件营销的重要性。因为高端产品的品牌推广需要更高的
品牌忠诚和更广的口碑效应。
当然，根据企业规模和实力的大小，在此方面的投入也应有所不同。不要连打广告的钱都没
有，硬着头皮去做公关活动或事件营销。
在这两种传播战术上，中国人也是很擅长的。无论是公关活动，还是事件营销，必须要紧紧围
绕你的品牌定位和产品特征来做，不要“扯”得太远。否则，忙前忙后，帮的都是别人，而自己却
什么都“捞”不着。
六、渠道管理的重新审视
高端产品的渠道管理，和普通产品有着本质的区别，在广度上可能没有普通产品广，但在深度
上却比普通产品要深。如果要长话短说，要注意以下三个方面：
首先是重点区域的选择。
就本土品牌做高端产品而言，集中远比分散要好，点突破远比面突破要好。因为，无数个失败
的案例告诉我们，“遍地开花”的最终结果肯定是“遍体鳞伤”。美赞臣是多么牛的品牌，但他们刚
开始也并没有遍地开花，先做南方城市，后做北方城市，先做一级城市，后做二级城市，这样一步
一步扩张过来的。因此，我们一定要借鉴成功者的经验，吸取先驱者的教训，必须确定自己的重点
市场，集中资源，集中精力，从点做起。
其次是渠道成员的利益分配。
这个问题，对不同品牌的要求是完全不同的。大品牌可能将更多的利益留给自己做市场推广，
而小品牌可能将更多的利益让给中间商，赢得他们的支持和推荐。但有一个道理是一样的，即必须
合理分配利益，争取厂商双赢。
有些企业为了赢得中间商的最大支持，把他们的扣点放大到极致，但最终的结果是，市场推广
费用的缺乏而陷入产品滞销的困境。所以，我们总结到：试图让中间商快速“吃饱”的产品，肯定
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是从市场上快速“消亡”的产品。我们不要因为所谓的快速成长而冒这个险。
第二节 产业地产高端市场开拓十大策略
一、优化完善产品品质
因此有至于摆脱低价值的产品经营者，必须想方设法在品质上做到与众不同、出类拔萃，这样
就有可能卖出高于普通产品数十倍的价格，品质体现价值，确实如此。
我国企业转型创新的一个重要方向，就是要加快提升商品品质，加大高品质商品、高性价比商
品、创新性商品（包括绿色、信息、智能等新理念、新科技、新功用的商品）和的供给。随着我国
关税的下调和对外开放力度的加大，我国将迎来进口商品的大新时代，国内外商品价差也将进一步
缩小，进口商品也进一步更加丰富，我国居民能将更加方便的购买到海外的高品质商品、高性价比
商品、创新性商品高性价比商品，这也将促进我国企业和国内品牌生产商加速提升产品品质。
二、产品结构性包装
产品的包装要和产品的优良品质相匹配，这样才能相得益彰，塑造品牌价值，研究发现，一个
产品的价值 60%来自于包装，因为消费者有时候往往并不了解产品本质，往往借助于包装形象、文
字说明、生动展示才能感觉到，这一点却是许多产品经营者所忽视的。
三、发掘卖高价的亮点
好产品还要会吆喝，现在很多高品质的产品销路不畅的主要原因，就在于此，一句鲜明的广告
诉求可以唤起消费者的注意，引起他们的购买冲动。当获得消费者的高度认同，价格比普通产品贵
五倍，却卖的断货，供不应求。
因此塑造卖高价的理由，我们必须挖掘产品本身的特色，尽量突出人无我由，人有我精，人精
我异的特色。
从事从产品经营企业，要想办法发掘和塑造出产品独特的价值来，并把它传播出去，这样就不
怕没有市场了。
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四、塑造产品传奇故事
对许多名特优的产品来说，背后都有一段特别的传奇和故事，作为经营者其实不仅仅在销售产
品本身，也是在销售和推广一种文化、一种理念、一种生活方式。这是很多企业所忽视的地方，那
们如何进行塑造呢，我们可以跟戏剧当中的一个原则，进行说明，一件事物的发生，算是一条新
闻，新闻在不断传播和深化后，会便成传闻，进而编成传奇、神话，甚至是童话，往往这个境界是
人人所向往的，因为每个人不管他身处何方，地位境遇如何，都有回归自我，崇尚自然的渴望，我
们就是要营造着这样的一种氛围和体验，尤其是高收入、高档次、高品位的消费者来说。
失去了传奇的包装和演绎，就如同一句没有灵魂的生命，这样的产品又怎样能打动人呢？
五、开发多样化个性化需求
现在我们发现，绝大多数产品都是在满足人们的基本需求，难道我们仅仅是为了满足温饱吗？
其实在中国很多沿海地区的富裕程度，不亚于发达国家了，他们对产品有着更多、更高、更深、根
个性化的需求。因此必须根据自己的产品特点，对应消费者独特需求，满足他们更加苛刻的要求，
才能获得更高的收益。
六、渠道创新是出路
现在许多产品，都希望进现代零售渠道，如卖场、超市、便利店等，事实上，这些渠道因为门
槛较高，进场费、促销费不堪重负、还有帐期限至、甚至拖欠款，对许多产品来说并不是有效的渠
道。
事实上在北京、上海的一些大城市，已经出现了销售高档产品的专业零售终端，通过他们分销
是比较有效的途径，因为主要的高端人群也集中在这些地区。
自建终端，开设专营连锁店，也是一种非常好的模式。
而对一些高端的产品，我们不妨选择酒店、商务会所、俱乐部、机场、饭店、美容院等高端场
所进行深度推广也是一种途径。
七、打破传统传播方式
采用传统的广告传播模式，对产品企业来说是烧钱，又见不到多少效益的手段，比较有效的手
段是，通过事件营销、新闻营销、公关营销，打开市场。
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八、创造深度的服务模式
随着经济发展与技术变革，市场竞争日渐激烈，利润空间越来越小。
面对消费者越来越多样的需求，以及越来越激烈的市场竞争，单依靠传统制造业务已经不能获
得足够的竞争优势，服务化变革迫在眉睫。而服务带来的效益，不管是时间长度还是空间广度，都
长得多，比如创新设计服务、定制化服务、全生命周期管理等，都为企业提供了无限商机。
九、高价高质，建立信任感
相关产品企业要严把质量关，真正做到高价高质。
注重信息沟通，逐步建立信任感。除了通过权威认证的途径取得消费者信任外，也需企业与消
费者的直接沟通来建立相互信任。如让消费者亲自参与、监督产品的生产流程;随时了解产品相关
的内容;获得疑难问题的准确回复等。
十、借力公关塑造企业形象，提升产品附加值
1.植入文化、特色等因素，提升品牌内涵。在现代社会，消费者的物质需求已得到极大满足，
人们进而会去追求精神层面的需求。企业在经营产品时，也应更加关注消费者的精神需求，不单单
是产品本身的销售，而是一种文化与生活方式的传播，进而引领新的消费潮流。
2.开展公关活动进行情感维系，培养忠诚顾客群。公共关系擅长与公众的情感沟通，从而达到
润物无声的境界。尤其对于高端消费群体，单纯的商业广告对其的吸引力较低，他们的消费行为更
倾向于个性化与精神化。成功的公关活动可以使企业与公众之间建立和谐的关系，从而培养更加忠
诚的顾客群。
第三节 我国高端产业地产市场成功突围策略
一、找准差异化的消费者利益诉求点
在产品同质化时代，只有差异化才能带来高附加值和高额利润。高端化企业要走出一条差异化
之路，除了在功能层面找到自己的差异点，还应突出其“稀缺、尊贵、有身份”的高端形象，让消
费者感到“体面”。
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二、精准定位，进行无声的消费者教育
消费者教育工作最大的问题是，信息能否有效传达。若想解决这一问题，首先要给高端的目标
消费群体一个清晰的定位，同时了解这些消费群体有哪些消费心理共同点以及接受信息的多种方
式。诉
高端消费人群大多具有这样的生活形态：他们是社会精英人士，工作繁忙、很少有时间停留于
大众媒体的泛化传播。有了这样一个基本认知，在做消费者教育工作时，就应避免宣传费用的无效
投入和信息的无效传达。广告费的支出要使广告能够最精准、最有效地击中目标受众，以此实现媒
体预算浪费度最低、实际销售最大的目标。因此，高端可以采取广播软文、杂志软文等低费用、高
效率的媒介，对消费者的教育真正做到“润物细无声”。
三、从硬文广告传播转向深层合作
高端品牌企业结合该目标群体的兴趣、爱好特点，不断加大硬文广告投入力度，持续进行狂轰
滥炸。虽然企业不遗余力地向电视台不断投放广告，但是硬文广告渗透力弱、商业味道浓，导致企
业将大量资金用于广告投放，却没有理想的传播效果的现象出现。于是，一些品牌将目光转向可能
引起家庭主妇关注的电视剧，开始采用电视剧广告植入这一新的电视广告传播方式。目前的广告传
播呈现出硬文广告减少，植入广告、冠名广告、赞助广告、软文广告增多的态势。
四、公益营销竞争激烈
针对消费特性日趋分众化、个性化、碎片化的特点，国内众多企业非常注重广告传播平台的社
会影响力和社会美誉度。国内外的重大赛事、热点事件都是企业非常看好的传播推广平台，进而使
其成为行业激烈竞争的传播资源。
五、电子商务提升广告传播效果
随着技术的不断进步和创新，各种新兴媒体的不断出现，网络平台的巨大传播效应日益显著，
越来越多的企业开始通过各种各样的形式在网络平台上发力。从企业网站的更新维护到微博营销、
社区网站，主要品牌都做得风生水起。企业积极介入新载体的态度，在表现具有传播潜力的新媒体
容易引起企业兴趣的同时，令企业广告投放形式和内容出现了新的变化。
六、渠道传播形式多样
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大型商场、超市一直是其重要的销售平台，也是消费者购买行为发生最多的地方。因此，各大
商场和超市单页、海报宣传、降价促销和买赠活动是产品销售推广的常用手段。但伴随产品竞争日
趋激烈，企业的终端促销及传播也在不断升级，各种促销形式、传播形式不断推陈出新。
七、强调市场细分，精耕细作
伴随经济发展和消费者生活水平的提高以及种类的日益丰富，国内消费者在产品的使用偏好上
开始出现消费分层。不同的消费群体产生了差异化的品牌消费偏好。如白领消费群体更加追求生活
品质，老年人更加注重健康，中低端消费群体则需要经济、实惠的产品。为此，企业应针对推出不
同定位、定价的产品，广告传播也开始更加的人性化，有了分层次的针对性的精准传播。高端产品
定价相对较高，相关企业不仅配合电视广告投放，还结合电子商务等新形式展开细致的沟通与互
动。
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第五章 盛世华研总结
第一节 企业失败的原因及提高胜率的策略
一、企业失败的原因
我们每天都在面临各种可能性的变化，特别是当前经济、社会、技术等都处于剧烈变革的时
代，企业稍有不慎就面临破产倒闭的风险。
我们发现，大部分企业：
风口来了，大家一窝蜂的涌入，结果短短几年就将一个行业作死；
风口没了，很多企业就开始变卖资产、破产倒闭，迅速离场；
行业热时，大家拼命扩张，实施并购、多元化、国际化等战略；
行业冷时，大家又拼命收缩，资产贱卖、大砍特砍等痛苦离场；
……
殊不知：当大家都能发现的机会，可能最好的时机已经错过；
殊不知：风口有可能是利益集团人为操控的，你进去就是买单者；
殊不知：行业最火热时，应该准备逆周期调节，开始收缩，保证现金流，为接下来的衰退做准
备；
殊不知：行业进入寒冬时，才是逆势扩张的最好时机，因为这个时候成本最低，机会最多，可
以为公司占据最有利的地位；
……
十余年的商海观潮，看到了太多企业为此付出惨痛而巨大的代价！！！
其他失败的原因还有：
1、行业属于赢家通吃，但竞争对手超级强大或已建立很深护城河
2、衰退的行业，失去用户需求的产品，被科技进步代替的行业
3、严重多元化，缺乏用户心智定位
4、商业模式或服务业态已经落后，被新模式代替
5、企业治理结构有问题，管理层不以股东利益为重，业绩作假。
6、对政策敏感，政策变化可以影响企业生死，或极大可能受到政策打压的企业。
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7、重周期行业周期高峰大幅扩张的企业
……
通过以上总结，我们发现这些企业失败的一个最重大的原因，就是对行业缺乏深度的研究和分
析。这也是盛世华研在十余年的研究咨询实践中，发现众多企业普遍存在的问题：
没有系统的研究方法；
行业信息没人搜集、整理；
对市场没有系统全面的调研；
对政策不了解，没有深入的解读；
对行业趋势判断不清晰；
没有成熟的战略规划；
组织管理体系混乱；
……
然而，行业研究与咨询管理，对学习能力、复杂问题分析能力、客观面对问题等能力要求越来
越高，行业研究也变得越来越难。众多企业、特别是中小微企业享受不到很好的研究、咨询、管
理、培训等服务，只能凭借个人能力在市场中摸爬滚打、闭门造车，最终大致失败。
二、提高胜率的策略
企业要想在瞬息万变的市场竞争环境中立于不败之地，更好的生存与发展，就必须尽可能全面
准确地了解与本行业有关的信息，从而做出最科学有效的决策。行业研究是揭示行业发展的重要工
具，通过深度的行业研究报告，及时了解行业动态与未来发展趋势，对企业的经营、发展与壮大，
起着越来越重要而关键的作用。
作为一个负责任、有情怀、有担当的企业，盛世华研结合自身打磨了十几年的行业研究体系与
知识体系，以及借鉴了众多学者、专家以及前人的理论，将针对各个行业设计出百份以上的专题策
略研究报告（您可根据盛世华研的命名习惯+策略在平台上搜索，比如“【完整版】2019-2025年
中国产业地产行业企业发展方向及匹配能力建设/发展战略规划制定策略/转型升级战略/市场竞争
策略研究报告”），供每个热爱学习、研究的人学习，也供企业家、经营者、投资者、行业管理者、
政府等企事业单位参考决策，让每个人都能更早的理解经济和产业运行规律，并根据规律制定策
略。
盛世华研致力于让每个人都能成为行业专家、管理专家、投资专家，研究专家、知识专家、成
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功企业家……
第二节 盛世华研独创五大决策研究体系
一、基于“产业”的研究与决策体系
盛世华研发现，我们在开始研究产业地产行业之前，我们必须先明白产业的本质是什么，有哪
些特征，发展逻辑和影响因素有哪些，产业驱动力是什么。任何行业的发展，都不能脱离产业的本
质，不然就有可能导致企业的失败。我们也要先明白行业有哪些特征、发展逻辑和影响因素、当前
的驱动力，这样我们才能更好的把握规律，制定可行的发展战略。基于此，盛世华研提出基于“产
业”的行业研究理论和战略决策体系，解决以上问题。
由于报告侧重点不同，您可以在平台上搜索《2019-2025 年中国 XX 行业基于产业本质研究与
战略决策咨询报告》进行阅读。
二、基于“周期”的研究与决策体系
盛世华研发现，随着我国市场经济不断完善，经济周期影响越来越大，成为理解宏观经济与行
业运行的重要逻辑。经济周期都有哪些？有什么规律特征？它的影响因素有哪些？产能周期的理论
基础和规律是什么？我们怎么判断行业当前所处的周期？基于此，盛世华研提出基于“周期”的行
业研究理论和战略决策体系，通过周期理论，来更充分的理解目前行业发展现状、市场格局、市场
规模、发展速度、经营效益、行业景气度、产业供需、价格走势等信息，让企业对整个产业周期及
产业结构有一个清晰、深入的了解和把控，从而制定科学可行的战略决策。
由于报告侧重点不同，您可以在平台上搜索《2019-2025 年中国 XX 行业基于产业周期研究与
战略决策咨询报告》进行阅读。
三、基于“人性”的研究与决策体系
盛世华研发现，经济的运行深刻反映了人性，然而人类的非理性恐惧和疯狂无法计算，人性在
某些时候也成为理解宏观经济与行业运行的重要逻辑。人性的弱点都有哪些？有什么规律特征？它
的影响因素有哪些？我们怎么根据人性判断行业当前所处的问题？基于此，盛世华研提出基于“人
性”的行业研究理论和战略决策体系。通过人性理论，来更充分的理解目前行业发展存在的困境、
问题、面临的制约、风险等信息，让企业对整个产业存在的问题有一个清晰、深入的了解和把控。
您可以在平台上搜索《2019-2025 年中国 XX 行业基于产业痛点研究与战略决策咨询报告》进
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行阅读。
四、基于“变化”的研究与决策体系
这是个高速变化的世界，我们的产业在变，我们的环境在变，我们自己在变，我们的对手也在
变，……充满着各种变化和不确定性。盛世华研发现，我们周围的一切全在变化之中！面对各种无
法控制的变化，我们该如何去拥抱变化，如何在变化中发现关键变化，如何在变化中找到新的发展
机会？基于此，盛世华研提出基于“变化”的行业研究理论和战略决策体系。并通过变化理论，来
更充分的理解目前行业政策、经济、社会、技术等领域正在发生的深刻变化，让企业对整个产业以
及整个宏观环境有一个清晰、深入的了解和把控。
您可以在平台上搜索《2019-2025 年中国 XX 行业基于产业变化研究与战略决策咨询报告》进
行阅读。
五、基于“趋势”的研究与决策体系
盛世华研发现，行业的发展过程不是一成不变的，在不同阶段会呈现不同趋势。对于企业来
说，把握行业趋势， 及时做出调整，才能迎来更大的发展。那么影响及驱动产业地产行业未来演
化的主要因素有哪些？未来产业地产行业发展前景如何？有些什么样的变化趋势？投资机会在哪
里？影响企业生产与经营的关键趋势是什么？基于此，盛世华研提出基于“趋势”的行业研究理论
和战略决策体系。
您可以在平台上搜索《2019-2025 年中国 XX 行业基于产业趋势研究与战略决策咨询报告》进
行阅读。
六、小结
盛世华研提出的基于“产业”、“周期”、“人性”、“变化”、“趋势”的五大研究与决策体系，是
在前人的基础上总结出来的新的知识体系和方法论，理论部分通俗易懂，战略决策亦具有非常强的
可操作性和实战成果。
此理论是盛世华研第一次开创性的提出，必然存在不尽完善之处，但仍然是不可多得的新的研
究咨询理论体系和战略决策方法论，具有非常强大的理论创新和逻辑。
后续我们将会努力完善、推陈出新，不断迭代，研究出更多、更有用的知识体系和实操方法，
实现盛世华研的使命：让每个人都能成为行业专家、管理专家、投资专家，研究专家、知识专家、
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成功企业家……
第三节 致读者：商业自是有胜算
人生和事业有很多相似之处：两者本质上都充满不确定性，但又都具有提升长期胜率的方法。
决定人一生命运的，往往只是几个判断和决定，这很大程度上源自于你的认知；而认知能力的提
升，往往需要你长远的成长和坚持。我们也可能偶尔成功，但各种短期的偶然性终会被时间熨平，
最终的结果基本是公平的。
人与人之间智商的差别并不大，那么为什么人与人之间在人生与事业的成就上会有那么大的差
别呢？有一句话说的好：成功路上并不拥挤，因为坚持的人不多。人生和事业充满了一个又一个挑
战，在前进的路途中，我们需要坚持不懈、勇敢顽强和沉着冷静，才能不断突破自我，超越极限。
做企业也一样，如果没有坚定的信念，没有一种气魄和胆识，注定是无法成功的。
除了坚持，还有什么导致人与人之间最大的差距呢？天道并非一定酬勤，艰苦的坚持和勤劳固
然重要，然而更重要的是认知。你的人生高度，包括你的财富能达到的高度，不会超越你的认知高
度。认知能力的提升，是思维方式、思维层次的提升，是深度思考能力的提升，它能让你具备一眼
洞穿事物本质的能力。花半秒钟就看透事物本质的人，和花一辈子都看不清事物本质的人，注定是
截然不同的命运。而能否抓住行业本质，是企业的一大核心竞争力。
人之所以痛苦，常在于追求错误的东西。认知的提升，需要正确的人生观、价值观、世界观指
引。只有正确的人生观、价值观、世界观，才能放大你的格局，才能让你的认知到达足够高的层
次，你的人生才不会偏离方向，你才能获得真正的成就。正如：为客户创造了价值，企业也就从中
分享了价值；为这个社会创造了多少财富，企业就有多么伟大。
亲爱的朋友，人生和事业就如逆水行舟，不进则退。人生和事业最痛苦的不是错过了，而是明
白的时候已太晚。正如开头提及的——人生和事业有很多相似之处：两者本质上都是充满不确定性
的，但又都具有提升长期胜率的方法。而巴菲特之所以这么成功，有个重大的原因就是他悟的早而
且活的久，20多岁就开始积累财富，一直到现在快 90岁了还没有停止。
我们要找到提高胜率的方法，最好还能如巴菲特般早开悟、早积累！
那么如何才能提高胜率？又如何早开悟、早积累呢？
持续的学习和钻研，不断的实践和总结，是切实可行的方法。然而更重要的是如何学习，学什
么？
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为此，盛世华研将结合十余年的行业研究、管理咨询等方面的知识体系，持续不断的针对不同
行业开发不同专题报告，供每个热爱学习、研究的人学习，也供企业家、经营者、投资者、行业管
理者、政府等企事业单位参考决策。同时也希望能让每个人都能更早的开悟，更早的理解经济和产
业运行规律，并根据规律制定策略，更早的积累，从而获得伟大的成功。
盛世华研：致力于让每个人都能成为行业专家、管理专家、投资专家，成功企业家……
盛世华研
注 1：此系列报告的撰写我们参考了众多专家、学者、研究机构公开的成果及理论，在此表示
深深感谢。能找到出处的，我们都尽量注明出处；如侵犯了您的权利，请联系我们。
注 2：此系列报告我们仅收取非常低的费用，属于非盈利性产品，相对于一般几千、数万的研
究报告，基本是免费开放供大家学习。在此也希望大家能尊重盛世华研的知识产权，不要盗用，如
需转载部分内容，请联系我们，并注明出处。
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