安徽省能源集团有限公司外部行业分析报告.ppt

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2006年7月 北大纵横管理咨询公司 北大纵横 安徽省能源集团有限公司 外部行业分析报告 声明 本报告为中期报告，所有意见均非最终结论 本报告旨在对安徽省能源集团有限公司的现有业务行业状况进行分析和诊断，不针对任何部门和个人 导读 电力行业 天然气行业 房地产行业 酒店行业 证券行业 宏观环境分析 我国电源结构分析 市场供需状况分析 竞争态势分析 行业盈利性分析 行业价值链分析 行业关键成功因素分析 安徽省区域环境分析 国家电力监管委员会的成立和“厂网分开”标志着中国电力体制改革的开始 成立国家电力监管委员会 拆分国家电力公司，厂网分开，成立五大发电集团和国家电网、南方电网两家电网企业 到“十五”末各地区主要发电企业均应参加统一竞价，在全国大部分地区实行新的电价机制 完成上述改革后，在做好试点工作的基础上，逐步实施输 配分开，在售电环节引入竞争机制 随着“西电东送”和全国联网的推进，及时总结电力体 制改革经验，进一步深化区域电网企业的体制改革 2002年成立电监会 2003年厂网分开 2005年竞价上网 2006年输配分开 “十一五”区域改革 电价改革是电力体制改革的主要内容 我国把“两部制电价”作为上网电价改革的最终目标。 容量电价（政府定价） 电量电价（市场竞价） 上网电价 销售电价（政府定价） ㈩ ＝ ＝ 电价改革初期，容量电价、输配电价和销售电价都将由政府管制，电量电价由市场竞争形成。随着改革的深入，容量电价和销售电价都将逐步引入竞争机制。电价改革，并不是电价的完全市场化，也不是单纯的降低电价、让利给其他行业，而是要引入竞争机制，促进电力企业提高效率、降低成本、改善服务 电价改革的影响： 电价和燃料（尤其是煤炭）价格挂钩，需要及时调整上网电价和终端用户的零售电价。当前市场煤、计划电的市场格局给电力企业带来较大的风险。煤价的大幅上涨和有限的电价空间使电力企业在改革的过程中承受较大的财务压力 煤电联动带给发电企业的并不是将煤炭价格上涨造成的成本增支完全转移出去，而是要求发电企业消化30% 未来电价改革完成将改变目前电力行业格局，电网企业将迅速崛起，发电行业则会发生兼并浪潮 输配电价（政府定价） ㈩ 但是，目前电价改革仍未取得大的成果 现状：目前中国的电价结构相当复杂且不尽合理，并不能够全面反映供电成本的结构，也不能发挥节能的激励作用 问题： 输配电成本通过上网电价和销售电价的差值得到，没有直接的上网电价和销售电价调整机制 发电企业的发电成本补偿、电力公司的输配成本及最终用户的用电成本的承受力都相对不清晰，使得国家在制定相关电价政策时，无法平衡各利益主体的相关利益 目标：随着发电侧的分离，需要调整电价水平和结构以符合购电、输电和配电的成本，并提供合理的输电、配电设施的投资回报率。发电、售电价格由市场竞争形成；输电、配电价格由政府制定 。 相关政策：输配电价管理暂行管理办法、销售电价暂行管理办法 上网电价 销售电价 电力公司 终端用户 输电价 配电价 发电企业 电力价格形成机制 竞价上网将使发电侧的市场竞争更加充分，对发电企业的运营管理提出了更高的要求 2004年电监会发布了竞价上网试点办法，首先在东北电网进行试点，2005年，华东电网也进行了竞价上网试点，从试点的情况看，由于时机不成熟，竞价上网取得的成效并不大，随着电力供需形势的好转，未来几年，竞价上网已是大势所趋 东北电网和华东电网均拿出上网电量的10%的实行竞价上网，其余90%的电量仍按合同价格结算。东北电网实施的两部制电价，由容量电价和电量电价组成，容量电价主要是弥补电厂固定成本，由政府定价，电量电价主要是弥补变动成本，由市形成价格。华东电网实施的是一部制电价。根据国外的发展经验，未来中国的竞价上网很可能采用两部制电价 作为竞价上网市场主体的发电企业将会面临更加残酷的竞争。竞价上网竞争的就是变动成本.变动成本对于火力发电企业来说主要就是燃煤的成本，而机组的煤耗是燃煤的成本的一个重要因素.机组的供电煤耗低,变动成本低,在竞价上网中就有优势，因此，这种竞争将是电厂在机组技术指标、自动化水平、技术管理、设备管理、运行管理和成本控制方面的竞争 装机市场份额大的企业将在竞价上网中占有较大的规模优势. 如未来竞价上网允许发电权交易,这对于具有规模优势的企业来讲是很有利的,可以优化资源配置，不影响整个公司的利润.而对于一个独立的电厂来讲,如果交易发电权就肯定影响自己的利润 大用户直购电从一定程度上能够打破电网垄断的坚冰 2005年，吉林炭素有限责任公司通过吉林省电力公司电网向吉林龙华热电股份有限公司直接购电。这标志着全国大用户直购电试点正式启动，我国电力市场化改革又迈出重要一步。大用户直购电试点有助于完善电力市场建设，在售电方引入竞争机制，促进电网公平开放；有助于探索输配分开，加快形成输配电企业成本规则，在输电、配电环节建立科学、规范透明的电价管理制度 2005年国家电监会发布了《电力用户向发电企业直接购电试点暂行办法》 发电企业 电网企业 用电企业 电量直接购售合同 委托输电服务合同 电流 契约 随着电力体制改革的深化，将实现输配分开，在售电侧引入竞争，电力行业更加市场化 区域统一市场 省电网公司 用户 区外来电 大 用户 省内独立发电公司 省内独立发电公司 大 用户 用户 省电网公司 输配售电 发电 区域电力市场 用户 区外来电 大 用户 独立发电公司 独立发电公司 大 用户 用户 供电公司 供电公司 配电和售电 输电 发电 现状 输配分开后 电力行业市场化程度会越来越高，竞争将会成为主流，原国电系企业将在竞争中占有非常有利的地位 初期目标： 厂网分开、竞价上网（2003-2006） 中期目标： 输配分开、发电公司与独立配电公司和大用户进行双边交易（2006-2010） 远期目标： 售电侧引入竞争机制、所有市场主体全面参与市场竞争（2010以后） 电力市场改革的阶段目标 竞价上网将逐步实施，发电企业的竞争压力将逐步增强，寻求规模效应，通过兼并收购增强自身竞争能力成为发电企业首选 由于中国电网建设的落后，国家在一定时期的政策保护将有所倾斜，电网企业投资的成本得到补偿和获得收益。在一定时期内，电网企业还将依赖其所拥有的电网资源，继续主导市场 在电力行业的各个环节，能够直接面向最终用电客户提供优质高效供电服务的公司将具有强大的竞争优势，电网和电力生产都将参与市场竞争 发电企业在一定时期内仍将承担电力体制改革的压力，扩大规模及强化自身的管理水平，减小成本才能有出路。中小发电企业将逐步淘汰 原国电系企业因其已有的规模基础，在当前的竞争中占据优势 相关电力产业政策还将对未来的电源结构产生影响，水电、核电将会得到充分发展 以国产化为前提，“十五”期间重点开工建设山东核电站(2GW)国产化驱动项目，争取实现自主设计、制造、建设和运营。同时视国产化程度在广东开工建设2GW级的核电站。2020年前还规划在浙江、福建等地再建一些核电站。预计核电装机2010年约2000万千瓦，2020年4000万千瓦 积极发展核电 继续实施“乘风计划”加速风电设备国产化。选择条件适宜的大型风力场，实施国际招标，建设大型风电场示范工程。太阳能、地热能和海洋能发电要继续搞好试点，在东南沿海建设潮汐能示范电站的基础上，加大科技投入 因地制宜地发 展新能源发电 优化和调整火电机组结构、技术结构、品种结构和地区结构，通过优化火电结构，促使火电技术的产业升级和更新。对现有200、300MW级火电机组进行更新改造，降低能耗；关停小火电，禁止或严格限制小火电发展，提高大机组比重；燃煤电厂主要建设单机容量300MW以上 (以600MW为主)的高参数、高效率及调峰性能好的机组；引进和发展超临界机组和超超临界机组，积极推进循环流化床(CFBC)、加压循环流化床(PFBC)、整体煤气化联合循环(IGCC)等洁净煤发电示范工程 优化火电结构 大力开发水电，促进“西部大开发”战略的实施。水电是清洁的再生能源，根据我国水能资源分布情况，未来我国水电的发展将主要集中在十二大水电基地，水电开发实施大中小并举，对开发条件好的中、小型水电优先开发。在国家的“西部大开发”战略中，电力工业的首要任务是积极开发西部的水电资源，实现“西电东送” 大力发展水电 电网是电力市场的动脉，要长期加强电网建设。加强城乡电网建设是开拓电力市场的基础；加快建设“西电东送”通道，保证西部大开发战略的实施；积极推进全国联网形成全国资源优化配置的桥梁 重点加强 电网建设 电力战略方针：重点加强电网建设，大力发展水电，优化火电结构，积极发展核电，因地制宜地发展新能源发电 导读 电力行业 天然气行业 房地产行业 酒店行业 证券行业 宏观环境分析 我国电源结构分析 市场供需状况分析 竞争态势分析 行业盈利性分析 行业价值链分析 行业关键成功因素分析 安徽省区域环境分析 我国的电力生产存在结构性缺陷 目前，我国的电力生产过多地依靠火电，对比美国能源结构，我国的火电比重过高，而且能源构成比较单一 我国水电建设力度不足，水利资源没有得到充分开发利用，截至2004年底，水电开发利用率只占经济可开发量的27%。清洁能源发电量比重更低，不包括水电在内的可再生能源发电不足总发电量的1% 我国经济可开发的水电资源有亿千瓦，可以预见，电力生产未来的趋势是水电、核电和其他清洁能源将有较快的增长速度，比重逐渐提高 中美电力生产能源结构对比 数据来源：2004年3月全国水利资源复查结果 环保政策对电力行业特别是火电企业影响较大，未来电源结构将有所调整，水电、核电发展空间日益增大 《京都议定书》要求减限排温室气体 ISO14000环境管理系列标准 《电力行业“十五”规划》中节水、节油、脱硫政策 - 《国家环境保护“十五”计划》 《两控区酸雨和二氧化硫污染防治“十五”计划》 《燃煤二氧化硫排放污染防治技术政策》 《火电厂大气污染物排放标准》 《排污费征收使用管理条例》 …… 我国政府提出要建立和谐社会，特别强调可持续发展，摒弃粗放经营、以消耗资源和能源、牺牲环境的发展模式，注重优化经济结构，提高效益，节约资源和能源，坚决保护环境，消除污染。基于这些重大的变革，国家的宏观能源战略从此已由粗放消耗转向集约优化，以行政、经济、法律和市场手段迫使整个社会节约能源和资源，防治污染，开发可再生新能源等等。因此，电力行业的环保费用、安全投入将逐步增大，火电厂的生产成本将进一步提高 对电力工业有重要影响的环保法规、政策 电源的结构在未来虽然仍旧以火力发电为主，但是比例将会一定幅度下降，小容量机组被淘汰，水电、核电、其他能源发电都快速增长 同时，受国家能源政策等因素影响，我国新建电源结构中火电所占比例会逐步降低 短期（未来5年左右） 2004年 长期（2020年） 我国火电、水电、核电装机容量比例图 火电受到资源有限性的限制。根据勘察统计资料，我国的煤炭储量为1390亿吨。目前年开采量为17亿吨，如果按照现有的年开采量，我国的煤炭资源再过80年将枯竭。随着燃煤机组容量的不断增加，开采量必然要大大增加，有的专家预测，10年后当我国燃煤机组容量达到6亿kW时，年开采量将达到30亿吨，这样看来，我国的煤炭资源将更加珍贵 火电对环境造成的污染极其严重。随着人类社会环保意识的不断增强，燃煤发电产生的SO2、NO2和温室气体排放所造成的环境污染问题，愈来愈引起社会的关注，各种制约煤电的手段将随之出现。我国的石油、天然气可谓是紧缺资源，多用于交通和居民生活，用于发电所占的比例很少 在当前和今后一段时期，虽然火电仍将是满足我国电力增长需求的主要发电方式，但是，其发展将越来越受到资源、环保、交通运输等各方面因素的制约，开发的成本和门槛将不断提高。 数据来源：国家电网公司、电力信息网 与火电相比，水电具有诸多竞争优势，未来电源中水电比重将日益上升 据国家发改委副主任张国宝透露，十一五期间我国将大力发展水电，提高水电的比例， 2010年水电装机容量将由现在的10826万千瓦增长到亿千瓦，2020年达到亿千瓦 直供优势 优质能源 成本优势 尽管水电的建设成本高于火电。但是随着国家对环保要求的提高，若考虑到火电厂脱硫、脱硝、除尘等环保要求的所需资金（约占总投资的1/3），这样水电的建设成本与火电的建设成本差距大幅缩小。而水电站的长运营期和低运行成本却是火电站远远不及的。目前，国内水电运行成本一般是元/千瓦时，而火电运行成本是元/千瓦时左右。其它能源，如核能、风能在我国尚属新技术，对外国的技术和设备的依赖很大，成本均较高。因此，未来“竞价上网”时，水电企业的成本优势更加明显 其次，水电是清洁、廉价、可再生的能源，并且具有防洪、灌溉、泄洪、错峰、拦沙等多种功能。电力体制改革后，国家将形成激励清洁电源发展的新机制。例如对水电实行税收优惠政策、优先安排发电量 电力体制改革后，将允许发电公司向大用户进行直供，电价由双方根据市场供求情况进行协商。这对低成本的水电公司是一个巨大的机遇。这不仅有利于提高水电公司的电力销售量，以及通过减少供电环节，提高利润空间，而且通过直接掌握一部分终端的电力大用户，减少对电网公司的依赖，减少在丰水期的弃电 同时，在国家政策鼓励下，核电在未来一段时期将会得到快速发展 从现在起到2020年，全国将新开工建设30台左右的百万千瓦级核电机组 据中国核工业集团公司负责人康日新透露，到2020年，核电容量将达4000万kW，占总装机容量的%，发电量的6%，比2004年上升个百分点 我国之所以选择积极发展核电，是由我国的经济发展水平和资源条件决定的 核电在我国大有发展前途 1994年2月，我国第一台核电机组——大亚湾1号机组投入商业运行 1994年4月秦山核电站1号机组投入商业运行，标志着我国在核电技术国产化方面取得了实质性进展 我国目前已建成、在建及已批准核电机组共19台，总装机容量约1600万千瓦 核电在我国的发展 目前世界核电装机量占总装机量平均水平为17%，我国目前核电装机量仅占总装机量的% 水电存在季节性波动，火电又耗煤严重，核电具有发电量稳定和无污染的先天优势 我国的资源主要分布在北部和西部，而能源需求量最大的地区则集中在东部和南方沿海。广阔的幅员限制了能源的运输，在东南沿海地区发展清洁的核电能源可以缓解地区电力供应紧张形势 国家已经从确保我国能源安全的高度，将核电确定为我国电力发展的重要方向 导读 电力行业 天然气行业 房地产行业 酒店行业 证券行业 宏观环境分析 我国电源结构分析 市场供需状况分析 竞争态势分析 行业盈利性分析 行业价值链分析 行业关键成功因素分析 安徽省区域环境分析 电力生产/消费量与国内生产总值有较强的正相关性 1997-2004GDP、发电量、用电量增长速度 1997－2004GDP（万亿） 国民经济的发展是是电力工业发展的源动力，发电量和用电量与国民经济保持同步增长，从2000年开始，发电量和用电量的增速连续5年超过GDP的增长速度，表明电力工业的发展在国民经济发展中占有日益重要的地位 2002 年中国的人均GDP 达到了1000 美元，到2020 年人均GDP 将达到3000 美元。按照世界工业化国家经验，人均GDP 在1000—3000 美元之间，表明该国正处于工业化阶段的重工业化时期，能源需求强劲，将形成对电力需求的快速增加 数据来源：国家统计局 作为国民经济发展的基础产业，近几年电力在工业发展的带动下，一直呈现高速增长态势，2005年发电量增长率高达% 数据来源：国家统计局 目前，我国人均拥有发电装机容量只有千瓦，人均发电量只有千瓦时 我国的电力供需经历了短缺——平衡——短缺的发展历程，2000年以来，我国电力再次出现供需失衡 上世纪80年代中期较大范围缺电 1997年首次实现全国电力供需平衡 2000年以后电力供需逐年紧张 2002年 12个省级电网拉闸限电 2003年 23个省级电网拉闸限电 2004年 共有24个省级电网、25个省市区出现拉闸限电 2005年年初 21个省级电网拉闸限电 导致缺电原因是多方面的，根本原因在于电力规划不科学，电源建设严重不足…… … 电力供应总量不足，电力建设滞后于电力需求增长，是电力供应逐步紧张的根本原因。表现在近年来电力基建投资占全国基建投资比例逐步下滑；发电装机增长严重滞后于用电需求增长；开工和投产规模偏少 国民经济持续快速增长，带动用电需求全面高涨，特别是在固定资产投资总额增幅逐步攀升的情况下，配套装机容量不足，造成电力供需紧张 高耗能行业高速增长，用电结构重型化。目前我国缺电与产业结构水平低、粗放式经营密切相关，我国高能耗企业数量众多，工业耗电占了74％，同样用1亿千瓦装机能力实现的GDP，美国高达11760亿美元，在我国只有3025亿美元，两国每实现1美元GDP产出的电耗相差近四倍。目前我国电力总量仍然严重不足。 持续高温、干旱和来水不足，增加了随机性缺电。持续高温不仅使制冷负荷大增，严重干旱导致水库来水减少，水电出力下降，农业灌溉用电增加，加剧了电力供需紧张程度 电价机制严重滞后于电力市场要求，抑制电网间电力电量交换 局部地区存在电网约束，联络线输送功率受阻，局部地区输、配电“卡脖子”，城市配电设施超负荷，影响到了优化配置和电力输送 电煤供应得不到保证，影响了燃煤电厂发电，在枯水期更为明显 机组状况较差，火电机组故障增加，机组临时检修增多 水情预报的偏差较大，制约了水电站发电能力的充分利用 …… 电力供需紧张 另外，电网投资跟不上电源投资的速度也是电力短缺的重要原因 1996—2007E电力固定资产投资和电网投资比例 1996—2007E电力投资、电源投资、电网投资增长率 从2002年以来的这轮电力投资增长周期的直接推动力是电力短缺，电力短缺既有电源建设投资不足导致发电能力薄弱的原因，也有电网结构薄弱、容量不足及老化严重等原因 电网投资和电源投资应维持适当的比例，如果比例不当，电力系统的稳定运行将受到严重影响 根据国外经验，电网投资通常大于电源的投资，电网投资和电源投资比例一般为3：2左右 只有实现电源投资和电网投资的协调投入，才能有效解决电力短缺的现象 数据来源：北大纵横数据库 前几年电力严重短缺拉动电源建设投资，全国装机容量高速增长，2005年装机容量的增长率达到% 2005年中国电力总装机容量已达到50841万千瓦。电力装机容量近三年一直呈现高速增长 数据来源：北大纵横数据库 2004年电力装机容量增长速度和发电量增长速度已达到持平，过度投资又将带来供需失衡 数据来源：国家统计局 从2000年开始，电力装机容量增长速度一直低于发电量增长速度，但在2004后，2005—2007年，前期投资的电源将陆续投产，电力装机容量增长率将高于社会用电量增长速度 2005年全国电力装机容量为50841万千瓦，其中火电装机容量达到38413万千瓦，水电装机容量达到11652万千瓦 发电量增长速度与装机容量增长速度从失衡到平衡的周期性非常明显，说明我国的电力规划缺乏科学性 在装机容量增长速度高于发电量增长速度的周期内，发电企业的设备利用小时将下降，影响行业盈利水平。这种周期性形成的原因：一是因为电力规划缺乏科学性，二是因为电源建设到投产的滞后期所形成的供需错位 发电量和电力装机容量的增长率 % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 发电增长率 电力装机容量增长率 发电量增长和装机容量的增长平衡一般要经过4～5年 电力设备利用小时自2001年以来一直增长的态势已改变，在2005年开始下降 数据来源：国家统计局 发电设备每年的利用小时数在4500－4800小时之间（日均小时－小时）、火电设备每年利用小时数在5000－5500小时（日均小时－小时）之间属于合理范围。一旦超过限值，就可能出现拉闸限电。 值得注意的是水电的设备利用小时仍在增加 6000千瓦以上电厂设备利用小时（单位：小时） 4588 4800 5272 5460 5411 4900 5200 5791 5988 5876 3129 3250 3067 3462 3642 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 平均 火电 水电 电力设备利用小时增长率 % % % % % % % % % % 2002年 2003年 2004年 2005年 平均 火电 水电 预计2007年左右，中国电力产能将过剩，发电行业面临巨大挑战 未来，受国家宏观调控的影响，钢铁、有色、化工、建材四个重点耗电行业的增长将进一步放缓，对全社会用电增长的拉动作用将逐步减弱，这些因素将直接决定电力需求 根据中电联的统计，2004 年全社会用电量比2003年增长%左右，增速有所回落，但缺电的省份更多，缺电量也由2003年的1000多万kw增加到2004年的3000多万kw。2005年全国GDP增速为%，全社会用电量同比增长12% 左右 根据中电联的预计，我国2005年至2007年将投产装机6500、7400和7050万千瓦，装机容量增速14%左右(实际投产进度将超过预计)，2005年全国电力装机总量突破5亿千瓦，到2006年底时，将达到亿千瓦，2020年达到亿千瓦 电力需求、供给 近期预测 电力缺口 平衡点 2006/2007年 电力需求 时间 电力供给 2006年全国电力总体平衡，局部地区紧张，存在季节性和随机性限电，电力缺口主要在华东、重庆等地 2007年全国电力供需基本平衡，部分电网略有剩余 导读 电力行业 天然气行业 房地产行业 酒店行业 证券行业 宏观环境分析 我国电源结构分析 市场供需状况分析 竞争态势分析 行业盈利性分析 行业价值链分析 行业关键成功因素分析 安徽省区域环境分析 电力行业属于资本、技术密集型行业，受政策影响大，行业的进入和退出壁垒都很高 政策影响：国家电力体制改革形势不明朗，由于电力在国民经济中的基础性地位，电价受到严格管制，未能由市场形成。 资本密集型：火电厂项目投资至少30亿元以上（除热电厂外），大中型水电站投资更是惊人，使投资者面临沉重的债务负担。 技术密集性：电力行业是自动化程度很高的行业，集电力自动化、仪表自动化、通信技术、热力控制自动化于一身的行业。 自然垄断性：电力体制改革后，电力输送、配送仍然是自然垄断性，完全被政府管制。 建设周期长：火电厂建设周期为1—2年，水电站建设周期可长达为5—10年。 使用周期长：发电设备及其他资产使用周期都在25年以上。 收入稳定但利润率低：上网电价和发电量相对固定，年营业收入一般很稳定，但相对利润 率较低。 行业特点 行业进入壁垒：发电尽管完全放开，但进入壁垒还很高。 （1）资金壁垒：资金需要量大。 （2）技术壁垒：需要电力技术的运用能力和创新能力。 （3）业内管理壁垒：需要当地政府、社区、供应商、员工等利益相关者的公关能力、组织协调能力以及企业内外资源整合能力。 行业退出壁垒：电力行业退出壁垒很高。 （1）资产可转移性：电力行业固定资产投资很大，资产的专用性很强，相对应的转移性很差。 （2）技能通用性：员工技能的专用性较强，向相关专业转移性很弱，如锅炉、仪表、电力监控等方面技能工人。 （3）企业破产的社会效应：一方面，电力行业在国计民生中处于重要地位，影响面很广，另一方面，电力企业一般就业人数较多，一旦企业破产，对社 会稳定影响很大。 行业进入/退出壁垒 电力生产企业按规模可以分为四个梯队，其中原国电系五大集团处于第一梯队，但目前全行业集中度不高 2 3 4 五大发电集团 三峡总公司、国华电力、国投电力 地方上市公司和外商投资集团 地方电力投资企业、民营投资者 1 五大发电集团属于电力生产市场的第一梯队，在全部装机容量中占%，在全部发电量中占%。 同时，五大发电集团的市场份额均不高，行业集中度较低，电力市场蕴藏着较大的发展机遇。五大集团都在积极地寻求扩张，资本实力成为其扩张的有力支撑。可以预期，随着五大集团的快速扩张，行业集中度会迅速提高 装机容量份额 发电量份额 2004年五大发电集团发电量和装机容量份额 数据来源：北大纵横数据库 各路资本纷纷进入电力市场 国投电力公司 47家地方电力投资公司 拥有8000万千瓦 北京国际电力 投资公司 浙江能源公司 国华电力 香港华润 国电集团 中电投集团 华电集团 华能集团 大唐集团 五大发电集团是市场竞争主体 两大电网公司掌握 2000万千瓦的装机容量 三峡总公司装机容量 将超过6000万千瓦 四小豪门有很大的发展前景 华电与宁夏煤业 华能与神华 中电投与淮南煤矿 华能与淮南煤矿 煤电联营创造 新的机会 国家电网 南方电网 深能源 北京国际电力 民营资本集中在浙江 和西部，主要投向水电 中华电力、法国电力及 美国、韩国的一些电力企业 将加大投资力度 主要发电企业凭借雄厚的资本实力，在现有的势力范围内积极扩张 华电在湖北规划1000万千瓦 大唐在内地，目前可研项目超4000万千瓦 华能在沿海地区占有优势，战略是巩固 东部、提升中部、进入西部、走向海外 中电投在上海市场较大 华电在江苏有优势， 2010年规划装机容量加倍 国电每年在建400万千瓦、开工400万千瓦、拟建400万千瓦 1400 700 深能源 1000 山西电力 2000 华润 3000 国投电力公司 6000 三峡总公司（长江电力） NA NA 中电投 10，000 6000 国电 10，000 6000 华电 NA 5700 大唐 12，000 6000 华能 2020 2010 发电企业 单位：万千瓦 主要发电企业装机容量规划 扩张路径：从东到西 扩张方式：购并与新建并举 长江电力、国华电力、国投电力目前已经在全国各地均衡合理分布，各自的装机容量都在1000万KW以上 发电企业与电网及煤炭供应企业的的谈判能力较弱 1. 供应商 替代品生产者 2. 客户 潜在进入者 竞争者 在整个重工业化时期，中国能源消费将主要依靠煤炭，预期2010年煤炭需求24 亿吨。预计2006年煤炭的供给会超过煤炭需求，出现二年的缓解。2007 年供求会再度紧张，供求差额会逐年扩大。同时，煤炭的铁路运输依然偏紧，这些因素决定了作为煤炭的主要消耗产业，电力生产企业（主要是火电企业）在与供应商的谈判地位上处于劣势 由于电网具有自然垄断特征，因此，发电企业与电网的谈判能力较弱，未来的竞争将取决于发电厂自身的运行成本、电力运行安全、可靠性、供电能力等因素 我国电力行业的潜在竞争威胁相对有限 供应商 替代品生产者 客户 潜在进入者 竞争者 中国电力行业一直具有收益稳定、风险低的特点。随着国家政策对电力行业的逐渐放开，外资和民营资本投资电力行业的速度和力度都在迅速加强。但我国电力行业具有较高的进入壁垒：一方面电厂本身投资金额大、建设周期长，造成资金壁垒；另一方面政府的限制性政策造成政策壁垒。因此，民营和外资介入电力行业的总体规模有限 （1） 外资主要面临政策壁垒 根据《外商投资产业指导目录》（2002年4月1日开始实施），外资进入发电行业的壁垒主要有： ◆ 鼓励投资大火电机组：鼓励投资单机容量30万千瓦以上火电站的建设和经营 ◆ 限制投资核电和大水电项目：不允许外商独立投资经营或者主导控股核电项目和25万千瓦以上的水电项目 ◆ 虽然没有明文规定，但外商的投资比例实际上受到限制，很难达到控股比例 （2） 民营资本同时面临政策壁垒和资金壁垒 ◆ 政策壁垒是隐性的。虽然没有明文规定，但民营资本想要投资发电项目特别是较大的发电项目难度较大 ◆ 高昂的资金壁垒也制约了民营资本的进入。目前只有极少数特别有实力的民企投资中型发电项目，民企大多投资的是中小发电项目 可见，我国电力行业的潜在竞争威胁有限 目前，其他能源对电力能源的可替代性较小 一次能源 二次能源 煤炭 石油 天然气 供应商 替代品生产者 客户 潜在进入者 竞争者 其他能源对电力能源的可替代很小，从世界范围来看，发达国家都将煤炭、油、天然气等一次能源转换为电能进行跨区域性输送，这主要从能源的利用效率、热耗率、经济性、适用的广泛性和方便性等因素考虑 2004年6月30日，国务院通过的《能源中长期发展规划纲要（2004—2020年）》（草案）提出，“大力调整和优化能源结构，坚持以煤炭为主体、电力为中心、油气和新能源全面发展”，确立了电力的中心地位 目前，我国的电力生产行业正处于成长期， 发电市场中新建和购并将同步进行 电力企业发展阶段与成长模式 成长期 成熟期 衰退期 导入期 2000年以来 主要对现有发电企业的购并为主，进一步集约化经营。同时开始多元化发展，一些企业向公用事业和开拓海外发电市场方向发展 大型、有经济实力的发电集团开始由国内向国外（主要是发展中国家）进行国际化投资；国内发电集团间进行重新势力划分，再一次进行购并 成 熟 期 在东部地区以购并现有发电企业为主，在西部地区以新建发电厂为主，购并为辅。同时不排除有些发电集团进行相关多元化发展（向公用事业产业方向延伸） 主要从东部、东南部地区向西部地区进行梯度发展. 成 长 期 成长模式 发展路径 2000年以来，我国的电力行业呈现了加速发展的势头，一方面在于宏观经济持续快速增长带来电力需求的大幅增加，另一方面电力建设的滞后也提供了良好的发展机遇，预计在我国经济增长以工业化为基本特征的情况下，电力生产将保持快速增长的趋势，处于成长期，从而带来较大的发展机遇，企业应当加大投入，努力扩大市场份额 生命周期模型 附表：全国电力并购、重组重大事件 入主贵州安顺电厂，初步意向是持有其股份的70% 着眼于华南地区供电发展大计 斥资128亿元向中信泰富回购15%股权 香港中华电力 以14亿元拍卖取广深沙角B电力公司的%的出资权益 广州控股 取得云南滇东电厂80%股份 深能源将成为外资企业的起跳台 将自身49%的股份出让给法国电力公司、美亚电力公司等9家知名企业 深能源 投资大同第二发电厂二期（ 2600MW ） 石嘴山发电公司（ 4330MW ）40%的出资建设经营权 北仑发电厂二期（ 3600MW ）47%股权 上海外高桥发电公司（ 2900MW ）40%出资建设经营权 投资贵州黔北电厂（4300MW）建设工程，出资51% 国电电力控股经营的发电厂装机容量可达1204万KW，公司经营规模将比目前扩大数倍，经营业绩在未来的3—5年将保持持续增长态势 受让云南电力集团持有的云南宣威发电公司的41%出资权 国电电力 参股20%中宁电厂60万KW燃煤机组扩建工程 扩大发电能力，占领宁夏及周边电力市场 将入股宁夏灵武电厂新建120万KW燃煤机组70%权益 山东国电 三峡概念与国际绩优股完美结合，带来无限想象空间 投资亿元参股中国三峡电力股份公司3%股份 浙江长兴电厂注册资本的%权益 增加，并首次进入浙江电力市场 江苏太仓电厂注册资本中70%的容量 收购使得该公司拥有净发电机组 上海石洞口一厂注册资本中70%的权益 华能国际 战略意义 并购、重组内容 导读 电力行业 天然气行业 房地产行业 酒店行业 证券行业 宏观环境分析 我国电源结构分析 市场供需状况分析 竞争态势分析 行业盈利性分析 行业价值链分析 行业关键成功因素分析 安徽省区域环境分析 煤炭在火电企业的成本达到60%以上，火电企业的盈利水平对煤炭的价格高度敏感 2004年9月到2005年10月电力行业利润与煤价关系 说　明 煤炭在火电企业的成本中占到60%以上 尽管火电企业的供电煤耗（6000千瓦以上机组）从2001年的385克下降到2005年的374克，但近几年煤炭价格上涨，燃料在成本中甚至超过了70% 火电企业的盈利水平与煤炭价格高度负相关 数据来源：国泰君安证券分析 火电行业的超速发展以及其他行业的发展需求，导致煤炭价格飚升，侵蚀了火电企业的利润 秦皇岛主要煤种平仓参考价 全年平均毛利率仅15％左右 在发电企业总成本中煤炭成本比重非常高，一般在60%-75%，市场煤使得发电企业成本持续上升 2004年初由于供给不足、运输瓶颈制约等因素影响，市场煤价持续上涨，幅度超过发电企业预期，1月份全国平均上涨12元，电价上调7厘 4－5月煤价再次大幅上涨，随之6月15日电价第二次上调，5月底之前的煤价得到补偿 8月以后煤价继续上涨，特别是市场煤的涨幅远远高于电煤涨幅，使发电企业毛利率大幅下降，从历史上平均20%左右的水平持续下降到第4季度的13% 全国火电行业毛利率变化 数据来源：北大纵横数据库 除煤炭因素外，其他政策性因素也对电力行业的利润有较大影响 煤价之外的其它不利因素有：A、加息，加息增加电厂的财务费用，由于资本金比率通常只有20%，故加息对新建、在建电站项目的收益影响较大；B、火电厂的环保成本上升，新建、在建水电站也有环保非议，移民成本上升，新建、在建电厂的设备成本也上升较多；C、供需平缓，设备利用小时下降，售电收入减少；D、电力供需平衡后，电监会将推行竞价上网，一部分火电企业上网电价下降 对火电企业也有利好消息：A、受电力供需平衡影响，煤炭供应日趋正常，上涨幅度放缓；B、煤电联动，但火电企业仍要自行消化30%的煤价上涨因素 2004年火电厂亏损面达到40％，2005年亏损面达到70％～80％ 火电行业2004年与2003年毛利率比较 未来虽然电煤价格增长放缓，但由于电价管制，火电行业的利润率水平将依然偏低 2005 年12 月27 日，国家发改委对两大能源产品的价格体系进行了重大调整：电煤价格由原先的政府干预措施,变为供需双方自主协商；煤炭资源依然紧张，电煤价格继续增长，但增速将放缓，预计未来基本保持8%的增长率 煤价市场调节的初期，政策影响依然偏大，不确定性增强，这加大了这一行业的市场风险和政策风险 综合分析，未来火电企业的利润率仍然会偏低，水电企业将从煤电联动中获益，提升业绩 华能国际作为华能集团旗下上市公司盈利能力的降低，无疑具有标本意义，而且发电量和收入的较高增幅，依然无法弥补因煤炭成本上升所带来的较高的利润下降幅度 增长速度 主营业务收入 % 发电量 % 毛利率 % 每股收益 % 净利润 -（30%--40%） 华能国际2005年上半年财务数据： 数据来源：北大纵横数据库 导读 电力行业 天然气行业 房地产行业 酒店行业 证券行业 宏观环境分析 我国电源结构分析 市场供需状况分析 竞争态势分析 行业盈利性分析 行业价值链分析 行业关键成功因素分析 安徽省区域环境分析 通过对行业价值链的分析，可以看到：我国电力运行体系还没有完全市场化，仅在发电侧引入竞争，输配售环节处于垄断 批发 零售 代理 煤炭市场 电力用户 电力生产 电力输送 电力配送 电力销售 全国发电企业的煤炭供应基本市场化，尤其发达地区，西部地区的发电企业的煤炭供应还仍保留计划经济下的 统购通销政策 厂网分开后，发电侧实现部分市场化，但在输配售环节仍没有打破垄断，没有完全按行业价值链建立“电力生产、输送、配送、销售”的独立法人运营体系、市场运行机制及产业内的竞争机制等。电网企业的垄断使得电力体制改革陷入困境，同时，发电企业在与电网企业的博弈中，处于绝对弱势地位 电网企业处于垄断地位，对电力用户的服务意识不到位，同时，电力用户没有对电力供应具有选择的权利 发达国家的电力行业完全走向了市场化，行业价值链十分清晰，电力“生产、输送、配送、销售”进行了专业化分工，分别为独立的法人实体，通过市场化手段互相提供服务 厂网分开 导读 电力行业 天然气行业 房地产行业 酒店行业 证券行业 宏观环境分析 我国电源结构分析 市场供需状况分析 竞争态势分析 行业盈利性分析 行业价值链分析 行业关键成功因素分析 安徽省区域环境分析 综上所述，发电企业的关键成功因素主要包括以下几方面 出色的企业经营水平可大幅度降低企业的运营成本，提高运营稳定性 与电网以及政府有关部门良好的关系可帮助获得优惠的电力政策 区域规模优势可增强本区域内各电站之间经营的协同性，并提高对电网/客户的议价能力 稳定、可靠和低廉的原料来源可大大降低原材料成本，增加生产的稳定性 说明 5 3 企业经营水平（技术管理、设备管理、成本控制） 4 5 与电网以及政府有关部门的关系 4 3 区域规模优势 4 5 4 4 原料来源 水电：丰沛的水资源 火电：低廉的燃料成本 将来的重要性 目前的重要性 关键成功要素 重要性：1 低 5 高 导读 电力行业 天然气行业 房地产行业 酒店行业 证券行业 宏观环境分析 我国电源结构分析 市场供需状况分析 竞争态势分析 行业盈利性分析 行业价值链分析 行业关键成功因素分析 安徽省区域环境分析 安徽省GDP总量落后于其他中部省份及周边邻省，但近几年经济发展呈现高速增长态势 数据来源：安徽统计年鉴、国家统计局 产业比重：安徽省的第二产业比重上升趋势明显，和全国平均水平对比，第二产业比重仍偏低 数据来源：《安徽统计年鉴》、国家统计局 安徽省十一五规划提出： 全省生产总值年均增长10%以上，到2010年超过1万亿元，人均生产总值比2000年翻一番半以上。 经济结构优化升级。产业、产品和企业组织结构更趋合理。 人民生活水平继续提高。城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入年均增长7%以上 电力消费总量：安徽位居全国电力消费水平的中游 2004年安徽全年电力消费亿千瓦小时，远落后发达省份，广东年电力消费量已达到 亿千瓦小时，排在全国的第16位 数据来源：《安徽统计年鉴》、国家统计局 电力消费结构：安徽省和全国一样，第二产业电力消费比例高达 72%，第二产业的发展决定未来电力行业发展 数据来源：《安徽电网“十一五”电力发展规划及2020年远景目标》 根据安徽未来发展目标和规划及各行业电力消费现状，预计省内电力市场消费规模在2010年最高将达到792亿千瓦小时，在2020年最高将达到1711亿千瓦小时 数据来源：《安徽电网“十一五”电力发展规划及2020年远景目标》 电力生产企业纷纷提高自身装机容量，扩大产能规模，根据安徽省“861计划”，2020年全省装机容量将达到5000万千瓦以上 数据来源：《安徽电网“十一五”电力发展规划及2020年远景目标》 但从安徽省电力消费来看，虽然增速较快，但在绝对数量上低于电力生产量，将出现电力过剩 数据来源：《安徽电网“十一五”电力发展规划及2020年远景目标》 安徽省电力市场分析小结 安徽省的经济总量偏小，电力消费总量居全国电力消费水平的中游 第二产业电力消费比例高，第二产业的发展决定未来电力行业发展 随着安徽省产业结构的调整，第二产业比重不断提高，电力消费将会持续增长 安徽省电力消费量小于电力生产量，属于电力富余省份 　　 电力行业分析结论：电力行业正处于体制改革阶段，存在政策风险，发电企业的内部运营将成为竞争的关键 宏观环境 市场供需 竞争态势 盈利分析 行业价值链 关键成功因素 政策风险高，内部运营将成为竞争的关键 依然处于电力体制改革初期，探索和试点阶段电价改革及输配分开存在不确定性，政策性风险高 电力体制改革的最终目的是实现电力行业的市场化及专业化 我国正处于重工业化阶段，对电力的需求强劲 电力装机容量增长过快，供需不平衡将出现 电源结构中，火电依然占据主导地位，但水电、风电、核电的发展速度增快 规模较大以及原国电系发电企业，竞争优势明显 发电企业处于竞争前沿，小规模发电企业，尤其是火电企业将面临整合 煤炭成本的持续上升，以及电价的刚性，使得这一行业利润率水平持续偏低 电网的自然垄断，致使发电企业的营销功能实效，难以通过自身努力提高绩效 原料来源、区域规模优势、与电网及政府相关部门的关系已经成为发电企业成功的必要条件 技术管理、设备管理、运行管理和成本控制能力将成为企业竞争成败的关键 煤炭供应－电力生产－电力输送－电力配送－电力销售－电力用户 总结：电力行业作为国民经济的基础产业，行业增长速度稳定，但盈利水平不高，行业吸引力一般 行业盈利性 行业成长性 低 高 慢 快 电力行业吸引力 中 中 电力行业作为国民经济的基础产业，市场前景稳定。未来几年，全国范围内将会出现电力供应过剩的局面 发电企业受到上游（煤炭）和下游（电网）的双重挤压，盈利水平不高，要求发电企业不断提高自身的运营管理水平，增强抗风险能力 导读 电力行业 天然气行业 房地产行业 酒店行业 证券行业 宏观环境分析 市场供需状况分析 竞争态势分析 行业盈利性分析 行业价值链分析 行业关键成功因素分析 我国天然气工业已进入蓬勃发展阶段，国家颁布了扶持天然气行业发展的一系列法规和文件 我国能源现状要求必须大力发展天然气等清洁能源，为此，国家颁布了一系列法规和文件 相关规划 相关法规 十一五规划 2004-2020年能源中长期发展规划纲要 全国天然气利用规划 天然气管网发展规划 能源结构缺陷 资源缺陷 我国的火电比重过高； 水电建设力度不足，水利资源没有得到充分开发利用； 石油消费增长迅速，进口依存度越来越大，石油供应安全已成为影响国家经济安全的重要因素 我国煤炭资源虽然丰富，但考虑到安全生产、环境和运输的限制，煤炭生产能力已经达到上限； 我国属于贫油国家，自1993 年中国成为石油净进口国以来，净进口量从 万吨增加到2004 年的11732 万吨 相关政策 国家对天然气开发生产环节企业的增值税和管道运输企业的营业税，执行税法条例低档次税率； 鼓励外商参与天然气开发、生产和管道运输投资，对其所得税实行15％的优惠政策 《中华人民共和国矿产资源法》 国务院令《矿产资源勘查区块登记管理办法》、《《探矿权、采矿权转让管理办法》，《中华人民共和国对外合作开采海洋石油资源条例》，《国务院关于实施西部大开发若干政策措施的通知》...... 天然气对优化中国能源结构的重要作用 发达国家天然气的消费比例在80年代初为19%，2000 年达到22%，2020 年将达到近28% 发展中国家天然气消费水平占一次能源的比例在80年代初为9%，2000年为16%，2020年将为和28% 中国的能源结构中石油、天然气的比例比世界平均水平低近20个百分点 经济高速增长，导致能源需求急剧上升，能源特别是电力供应短缺 地区增加电力供应的难度越来越大的原因： 煤炭运力不足； 新建煤电厂征地困难； 环境容量有限 天然气电厂在沿海经济发达地区有更有利的发展条件和需求 优化我国能源结构 与国际能源消费结构的差距 沿海经济发达地区发展的要求 同时，发展天然气工业对减轻环境承载和治理环境具有重要意义 天然气的使用可以极大地改善城市和地区的环境状况，亦可促进工商业的现代化，进一步提高生产效率和服务质量 2003 年，全国二氧化硫排放量为2159 万吨，其中工业二氧化硫排放量为1792 万吨，火电厂二氧化硫排放量为826 万吨，占工业二氧化硫排放量的% 电力业、非金属矿物制品业、化工制造业、黑色金属冶炼业和有色金属冶炼业，五个重点行业共排放二氧化硫1389 万吨，占重点统计企业二氧化硫排放量的%。而电力行业二氧化硫排放强度为 吨/万元，高于其他四个行业4～18 倍 天然气的使用可以减少煤电生产中二氧化硫的排放 民用天然气可以减少废气及有害物质的排放 燃气发电相对于煤电在环境保护方面的优势是可以基本消除SO2 的排放，而且能减少近1/3 的CO2 排放和95%的NOx 排放 天然气用作汽车燃料可以消除铅、苯和芳香烃等致癌物质对人体的危害，CO、CO2 排放将降低到油品燃料的3%-10%； 天然气民用100 亿立方米可以节煤3000 万吨，减少SO2 排放量36 万吨，减少烟尘排放量3 万吨 导读 电力行业 天然气行业 房地产行业 酒店行业 证券行业 宏观环境分析 市场供需状况分析 竞争态势分析 行业盈利性分析 行业价值链分析 行业关键成功因素分析 天然气需求量分析显示，从1999年到2003年，人均天然气消费年增长率都在10%以上，民用所占比例逐年上升 数据来源：国家统计局 通过数据分析，可以看出： 我国天然气消费呈逐年递增的趋势 民用天然气所占比例上升 另外，就国家天然气发展总体规划看，在现有的140个已通天然气城市的基础上，到2010年发展到270个城市，21世纪中期，全国65%的城市都将通上天然气。预测到2010年，天然气在能源总需求构成中的比重约为6%，需求量将达到1000亿立方米，2020年，需求量将达到2000亿立方米，占整个能源构成的10% 分析显示天然气供给的增长跟不上需求的增长 数据来源：国家统计局 从2000年到2004年的天然气生产一直处于增长的状态，但增长率低于天然气的增长率 天然气供给增长跟不上需求供给的原因： 1、天然气价格偏低，导致采用天然气作为替代能源 2、国内三大石油巨头在生产源头上采取“占而不采” 导读 电力行业 天然气行业 房地产行业 酒店行业 证券行业 宏观环境分析 市场供需状况分析 竞争态势分析 行业盈利性分析 行业价值链分析 行业关键成功因素分析 天然气行业的竞争主要体现在对天然气销售终端——城市管网的争夺与掌控 天然气的开采与进口 天然气的勘探与开采目前被中石油、中石化和中海油三巨头把控 天然气的进口以前也是由三家垄断，但最近民营企业新奥集团下的新奥能源销售公司获商务部批准，获得天然气进出口权 对于上游的勘探和开采，三巨头已经划分了势力范围，谈不上竞争 天然气的运输 主要的骨干输气管道也由三巨头控制 连接骨干网和城网的支干网建设随着天然气需求的逐年上升，也将达到高潮期 天然气的销售终端 中石油、中石化和中海油前些年对于销售终端的关注度较低 民营资本纷纷涉足天然气的销售 除民营资本插足外，长春燃气、大众燃气、中原油气、石油大明等知名公司也开始在燃气市场跨地域扩张 导读 电力行业 天然气行业 房地产行业 酒店行业 证券行业 宏观环境分析 市场供需状况分析 竞争态势分析 行业盈利性分析 行业价值链分析 行业关键成功因素分析 上游的开采、主干网的管道运输主要被中石化、中石油和中海油垄断，下游的城网铺建与天然气销售竞争激烈 核心能力是对已注册的油气区块的勘探权和开采权、天然气的进口权。目前，天然气的勘探和开采被中石油、中石化和中海油3家垄断 发展处于起步阶段，还远未形成覆盖全国的天然气管网。其中最大的骨干输气管道是“西气东输”工程管道。中石油占50%股份，还有京陕二线和忠武线两条干线 直接面对销售终端——用户，目前城网铺建和天然气销售竞争激烈，民营资本纷纷进入 连接主干网和城网的中间环节，目前形成了川渝、京津冀鲁晋、中部、中南、长江三角洲五个区域管网并存的局面 天然气勘探、开采 主干网管道输送 支干网管道输送 城网输送 用户 天然气定价由国家垄断，用户只能被动的接受 煤层气作为天然气的替代者，还有很大的开发空间 产业优势 鼓励对煤层气的抽采有利于解决煤矿瓦斯事故问题 有利于改善煤矿安全生产条件 有利于增加煤炭开采企业利润 政策优势 国务院办公厅下发《关于加快煤层气（煤矿瓦斯）抽采利用的若干意见》，提出加快煤层气抽采利用的16条原则，意见提出坚持先抽后采原则，并鼓励和扶持煤层气的抽采利用，包括下放项目审批权限，进行财政、金融支持等 产业现状 我国国有煤矿高瓦斯和瓦斯突出矿井占总矿井数的46%，煤层气资源十分丰富，是世界上继俄罗斯、加拿大之后的第三大储量国，占世界排名前12位国家资源总量的13％。埋深2000米以内的煤层气资源量达到35万亿立方米，相当于450亿吨标准煤，或350亿吨标准油， 1立方米煤层气产生的能量相当于1升93号汽油，而价格却不到汽油的一半。 丰富、廉价的煤层气资源有利于缓解中国的能源紧张局面，同时增加煤炭企业利润来源。 发展规划 按照2006年6月5日发改委主任第116次办公会议审议并原则通过《煤层气(煤矿瓦斯)开发利用“十一五”规划》，到2010年，煤层气的开发利用将实现4个目标：全国煤层气（煤矿瓦斯）产量达100亿立方米；利用80亿立方米；新增煤层气探明地质储量3000亿立方米；逐步建立煤层气和煤矿瓦斯开发利用产业体系 导读 电力行业 天然气行业 房地产行业 酒店行业 证券行业 宏观环境分析 市场供需状况分析 竞争态势分析 行业盈利性分析 行业价值链分析 行业关键成功因素分析 综上所述，天然气行业的关键成功因素是控制行业价值链的中间环节，努力向下游扩展，关注天然气替代品的开发和利用，扩大在整个产业链的生存及获利空间 向产业的下游争取利润 扩大区域的使用量，增强与供应商谈判的能力 稳定、可靠和低廉的替代品，可以减小对供应商的依赖、提高获利能力和增加谈判筹码 同时，对煤层气的开发利用有利于煤矿安全生产 向产业的上游争取利润 说明 销售终端 积极参与城网的建设 替代品 关注煤层气的开发利用 考虑进口LNG 关键成功要素 天然气行业分析结论：提高对上下游资源的掌控能力是竞争的关键 宏观环境 市场供需 竞争态势 盈利分析 行业价值链 关键成功因素 提高对上下游资源的掌控能力是竞争的关键 我国天然气工业已进入蓬勃发展阶段 适应能源结构调整，提高天然气在一次能源中的比重，实现天然气供应稳定化、气源多元化、输配网络化、市场规范化的总体发展目标 民用天然气量保持快速增长，天然气产业的下游市场空间十分广阔 近年来天然气储、产量增长明显慢于需求增长，未来一段时期内我国天然气市场将持续处于供不应求的状态 天然气行业的竞争主要体现在对天然气销售终端——城市管网的争夺与掌控 我国对天然气价格实行政府定价方式，价格实现真正市场化还要经历一个相当长的 过程，盈利受政策影响较大 控制行业价值链的中间环节，努力向下游扩展，掌握销售终端 关注煤层气的开发和利用，获取天然气的替代品，扩大在整个产业链的获利及生存空间 天然气开采－主干网管道输送－支干网管道输送－城网－用户 总结：天然气作为清洁能源，具有广阔的发展空间，但盈利空间受政府定价限制，行业吸引力较好 行业盈利性 行业成长性 低 高 慢 快 天然气行业吸引力 中 中 随着国家能源政策的调整和天然气清洁、高效、节能等特性，天然气行业具有更为广阔的发展空间 我国天然气资源缺乏，分布极为不均匀，气源基本被三大巨头垄断控制 天然气的不可再生性带来了巨大的经营风险 导读 电力行业 天然气行业 房地产行业 酒店行业 证券行业 宏观环境分析 市场供需状况分析 竞争态势分析 行业盈利性分析 行业价值链分析 行业关键成功因素分析 合肥市区域环境分析 房地产行业对相关政策的敏感性极强，每一次新政策的出台都直接影响其兴衰 数据来源：《中国统计年鉴2003》，《中国经济统计快报》 -20% 20% 60% 100% 140% 180% 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 房地产投资增加比率 2002 2003 到了1993年４月，中央实施紧缩银根政策，房地产泡沫破灭 1991年未实行土地有偿出让制度， 小平南巡后指出要加大改革步伐 1998年23号文件停止住房福利实物分配 国家宏观的低息及积极的财政政策，加大固定资投入，推动房地产发展 近几年，国家加强了对房地产行业的宏观调控，以预防部分地区房价上涨过快、房地产投资增长过速而造成的经济过热，但调控的目的不是抑制房地产行业，而是确保其规范和持续发展 数据来源：国家统计局 房地产投资占固定资产投资的比重持续增长 2000-2004固定资产投资与房地产投资情况 % % % % % （亿元） 全国商品房价格持续增长 由于房地产投机性等需求增长、供给结构及总量不足等原因，2004年全国商品房平均价格同比增长%；其中商品住宅价格同比增长%，首次出现两位数增长，首次超过居民收入增长，少数城市房价涨幅超过20%；投资方面，2003年全国累计完成房地产开发投资突破1万亿元，同比增长%，是1995年以来的最大增幅 建设部副部长刘志峰就“新八条”接受新华社记者采访时认为，近两年一些地区房地产市场出现了投资规模过大、商品住房价格上涨过快、供应结构不合理等突出问题。这些问题虽然是局部性、结构性的，但如不及时加以解决，就有可能演化成全局性问题，影响宏观经济稳定 基于此，国家2003年开始陆续出台了一系列法规和政策，逐步加大了对房地产行业的调控力度，但调控的目的不是抑制房地产业，而是要避免泡沫，逐步实现房地产行业的规范和稳定发展 房地产行业局部出现泡沫，国家加强调控 2003年开始至今，国家以“土地和信贷”为主要着眼点，出台了一系列法规和政策，逐步加强对房地产行业的调整和规范力度 前期 (取得土地和房屋拆迁) 中期 （银行贷款和建设施工） 后期 （房屋销售和物业管理） 国务院 《关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》 《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》 《关于深入开展土地市场整顿，严格土地管理的紧急通知》 《关于控制城镇拆迁规模严格拆迁管理的通知》 《国务院关于深化改革严格土地管 理的规定》 《进一步加强新增建设用地土地有 偿使用费征收使用管理的通知》 国土资源部： 《土地利用年度计划管理办法》 《建设项目用地预审管理办法》 《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》…… 中国人民银行： 《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》 《关于调整商业银行住房信贷政策和超额准备金存款利率的通知》 《关于住房公积金管理若干具 体问题的指导意见》 建设部： 《建设工程项目试行管理办 法》 《关于切实解决建设领域拖欠工程款问题的通知》 银监会 《商业银行房地产贷款风险管理指引》 《信托投资公司房地产信托业务管理办法》…… 国务院： 新八条《关于做好稳定住房价格工作的意见 》 老八条《国务院关于切实稳定住房价格的通知》 《物业管理条例》 最高人民法院： 《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》 《关于人民法院民事执行中查 封、扣押、冻结财产的规定》 《拍卖管理法》…… 2003年开始国务院、中国人民银行、国家发改委、国土资源部、建设部等主管部门陆续出台了相关文件和法规，涉及到房地产行业的各个环节，是对房地产市场全面的规范和调整的开始。 “地根严控、银根紧缩”双管齐下，使得房地产商在土地资源、资金资源等方面面临着挑战 数据来源：国家统计局、国家信息中心 可以看出，国家宏观调控政策已经对房地产行业产生了深远影响：开发资金的构成正在发生结构性变化，土地获取正变得越来越艰难，这一切都将促使房地产行业发生深刻变革，从对外关系到对内管理都将面临着新的挑战 土地方面，将实现由协议转让逐步过渡到完全市场交易，通过土地环节获得的“溢价”将迅速减少；获取土地的核心能力将由“经营政府关系”转变为“土地研究/项目投资决策” 短期中“协议转让”土地，能够获得较大的土地溢价:由于部分地方政府短期中推出的土地并非真正“熟地”，需要地方开发企业协助进行土地平整、拆迁等；同时也存在一定程度的幕后交易行为，因此，短期内许多土地交易实质上仍然是“协议转让”；房地产企业还能够获得较大的土地溢价 长期中土地交易完全“市场化”，土地溢价迅速减少：随着国家土地政策进一步完善、执行力度加大、以及市场竞争的加剧，土地交易将更为透明化和公开化，将最终实现土地交易的完全市场化；房地产企业从土地环节获取的溢价将迅速减少 土地交易方式发生根本变化 土地获取的核心能力发生改变 经营政府关系：为了获取土地，房地产企业必须加强与目标区域政府的联系，维护相关部门/人员的关系，及时掌握政府需求，并协助政府解决旧城改造、企业搬迁等问题，从而获得相应土地的开发权 土地评估/投资决策：房地产企业必须建立一套科学的项目投资决策体系，并加强拿地前对土地价值的研究和评估，包括对土地位置、当地经济状况、市场供需、竞争、客户偏好等的研究，并在初步确定的项目定位和未来价格预期基础上进行投资回报测算，形成详细的项目评估方案供高层领导决策 资金方面，成本提高和资金需求大增，将加剧房地产企业的资金压力，迫切需要增强资金融通/运作能力，并迅速提升自身管理水平 信贷紧缩 上调资本金比例 加息 房地产企业资金需求加大 资金成本增大 资金压力大增、成本提高 土地获取难度加大、利润下降 房地产企业面临生存危机 停止协议转让，土地招拍挂 清理园区用地 暂停农转非用地 地价上升，原来在土地环节获取的利润大幅减少 关系拿地趋于困难 信贷 土地 国家亲民政策，限制野蛮搬迁 搬迁成本加大 房地产行业从“跑马圈地”进入“精耕细作”阶段 内部管理水平高低将决定企业未来的生存和发展 企业需要提升资金运作、土地获取、成本/品质等能力，确保盈利水平 同时，资本的影响力将日益凸现，促使房地产行业的重心从“土地”向“金融”转变，房地产企业将分化为投资商和品牌建造商两大阵营 资本影响力凸现：长期来看，依靠关系拿地将变得日益困难，开发商必须具备强大的金融运作能力或雄厚的自有资金实力，才能支持房地产开发对资金的巨量需求，因此，资本在房地产行业的影响力将日益凸现。 资本加速进入：房地产基金等资本加速进入房地产行业，在满足开发企业资金需求的同时，也将获得越来越大的话语权，在房地产价值链中占有更加重要的地位，甚至可能成为房地产市场的主导。 房地产企业将产生分化：那些资金融通和运作能力强的房地产企业将在土地获取等方面处于优势，逐步演变为投资人角色，金地等企业正在向此方向努力；其他企业可能面临无地开发的困境，或退出市场、或凭借房屋建造组织的专业能力赚取相应利润。 资本/运营能力强的企业将逐步在土地获取等方面处于优势 在与资本的对话中取得更有利地位 资本运作能力弱/资金不足的企业可能逐步面临拿不到地的困境 房地产行业的重心由土地运营向金融运作转变 国外基金等资本加速进入房地产行业 国内房地产金融产品不断创新 宏观调控和发展需要使得房地产企业的资金压力大增 迫切需要拓宽融资渠道 在房地产价值链中处于前段，即资金运作/土地获取 可能由房地产开发商转型为专业房地产投资商和运营管理商 在房地产价值链中后移，成为开发各环节的组织者 转变为具有品牌的建造商 总的来看，所有政策出台的目的并不是整体打压和限制其发展，而更多是一种行业规范，使房地产行业更加健康良性地发展 土地政策壁垒将会打破 房地产金融业脱颖而出 “马太效应”愈加明显 企业操作水平和实力受到更高要求 随着拍卖、挂牌、招标的土地获取政策出台，一方面小的开发企业将被拒之门外，另一方面大的开发商凭借实力将能够迅速进入不同区域市场 新的市场环境下将带来土地、资金、人才资源的再分配，资金将更多地流向效益好、有实力、讲信用的优秀企业 在规范的土地市场和更加严格的贷款审查背景下，企业间竞争不完全是产品竞争，更多的表现在企业操作能力、品牌、服务、信誉等综合实力上 开发企业必须打破原来融资渠道绝大部分依靠银行的做法，实现快速发展。企业债券、信托产品、基金、上市直接融资等成为房地产金融热点 在企业内部对于资金的使用不再单单是解决流动性，而更多的是综合考虑资金的合理配置、收益最大化和提升企业获取土地的竞争力。 房地产企业在资本平台上展开竞争 导读 电力行业 天然气行业 房地产行业 酒店行业 证券行业 宏观环境分析 市场供需状况分析 竞争态势分析 行业盈利性分析 行业价值链分析 行业关键成功因素分析 合肥市区域环境分析 数年来房地产行业利润持续保持较高水平，带来房地产开发企业数量增加迅速 连续数年，房地产业持续保持良好的发展形势，行业中大部分企业的毛利率持续提高。绝大多数公司房地产主业毛利润率处在22%-50%之间，中高档房地产平均利润率更是高达30%～40%，远高于其他行业的平均利润率水平 数据显示：房地产上市公司毛利率多数在20%以上，2004年万科毛利率为%，名流置业房地产毛利率达% 受行业高利润吸引，我国房地产企业个数呈上升之势，95年企业总数达到33482家，96年出现下降，97年回升，至2003年达到37123家，2004年超过了5万家 民私营、股份制企业数量增加最为迅速。2002年与1998年相比，国有和集体企业分别减少了%、%，而民营和股份制企业则增加了237%。比重由%上升到% 1990年-2004年全国房地产数量 数据来源：中国2004年统计年鉴、国土资源部、2004年上市公司年报 从销售来看，2000年以来房地产销售面积年均复合增长率为%；销售额年均复合增长率为% 1991-2004全国房地产销售面积 1991-2004全国商品房销售额 1991年，全国房屋销售面积仅为万平米，1998年首次突破1亿平米，到2001年仅3年年销售面积就突破2亿平米，2003年底已达到亿平米，2004年底达到亿平米，年均复合增长率达到了%，房地产市场的整体容量持续高速增长 1991年，全国商品房的销售额不到240亿元，1998年销售额超过了2500亿元，到2000年底将近4000亿元，2003年底销售额超过了7600亿元，2004年销售额达到10376亿元，年均复合增长率达到了%，是销售面积增长率的倍，反映了强劲的市场需求 2000年以来，房地产销售面积年均复合增长率为 ％，销售额年均复合增长率为％ 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 (万平方米) 年均复合增长率=% 2004 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 (亿元) 年均复合增长率=% 2004 数据来源：历年《中国统计年鉴》 近几年来土地价格上涨、原材料价格上涨，加之投机资本的进入等诸种原因导致多数地区住宅价格增长过快，部分地区出现了泡沫 土地、原材料价格上涨：调查显示，2005年一季度，35个大中城市房地产市场价格持续上涨。土地交易价格环比上涨%，其中，住宅用地价格上涨% 地方税费过高：房地产很多税费可以进入地方财政的预算外资金，所以政府不规范的税费收取增加了开发成本。目前国内很多地方住宅成本构成中，税费比重在35％—40％左右 境外游资大量进入房地产市场：2004年人民币升值压力越来越大，境外游资加速进入中国。央行公布数据表明，到6月末，外汇储备余额达7110亿美元，同比增长%，其中，2004年，进入上海市房地产的外资高达1000亿元美元以上 国内民间资本投机炒作：我国居民投资渠道单一，民间资本在行业进行投机炒作。央行数据显示：人民币存款总额从2000年末的万亿元增长到2004年末的亿元，增长了将近一倍 2003、2004年是我国房地产业自1998年以来投资增幅最快的两年，全国房地产业完成开发投资同比增长分别为%，% 。国家信息中心中经网经济监测预警系统的监测结果表明，2004年5月份我国景气综合评分为44分，经济预警信号进入趋热区间。 数据来源：根据《中国经济景气月报》整理 中国城市化率的不断提高，城市人口的迅速增长也对房地产行业的发展提出了客观要求 纳瑟姆曲线 起飞期 平缓期 高速发展期 城市化率30% 70% 按照西方发达国家经验，一旦城市化率达到30%时，就进入起飞期，一直到70％才回归一个平缓期，中国在1996年城市化率达到了30％，2004年达到了％，处于城市化高速发展时期 城市化进程促进房地产需求：城镇化带来的城市新增人口住房需求将会持续释放，如果按照每年城镇人口增加个百分点的保守比例计算，到2025年左右，当中国人口达到14亿人以上时，城镇人口比重将从目前的40%提高到56%以上；按照家庭户均人口3人计算，则城镇家庭户数约亿户，如果按每户100平方米计算，则需要住房260亿平方米，但到2003年底全国城镇住房存量面积不足90亿平方米 危旧房改造和房屋拆迁增加安置需求：因城镇化建设和危房改造，近年中国每年需要拆迁改造住宅1亿平方米左右；从发达国家来看，相对稳定的住宅是城镇化时期的第三代、第四代住房，在城镇化进程中，存量住宅中的相当一部分需要推倒重建。可见，我国未来一段时间内住宅总供给量与实际需求量相比缺口巨大。 说 明 数据来源：历年《中国统计年鉴》 当前我国处于城市化发展的高速阶段，为居民房地产的需求提供了长期而稳定的来源 按人均住房面积20平方米计算，新增人口一年需要2亿平方米以上的新增住房 如果全国有10％的城市家庭可以购买第二套住房，那就是1500万套左右的住房，将在四五年中完成购买 许多城市在进行旧城改造，这需要大量的替换住房 2004年城市化率达% 2010年我国城市化率达45％左右 未来30～40年内城市化率达到70％左右 未来城市化率年均提高～个百分点 未来10年每年城镇人口要增加若干余万人 房地产的需求在稳步增长，房地产业将迎来新一轮发展高潮 数据来源：历年《中国统计年鉴》 城市化进程加速和经济快速发展给房地产业带来了巨大的市场需求 城市化 公共服务放开 城市群扩张与重新定位 消费 升级 城市人口和人均面积增加 城镇数量增长 我国每年新增小城镇800个左右，提供了城市建设新增空间 大城市为以经济为纽带向周边城市群发展，提供了更新改造空间 政府公共服务放开，吸纳私人资本进入城市开发 汽车消费、中产阶级出现、市民工作与居住分离等都会带来深远影响 每年1000－3800万农民进入城市；目前人均建筑面积每增加1平方米，则全国需新建5亿平方米住宅 房地产起步阶段 平稳阶段 人均GDP800美元 1300美元 8000美元 13000美元以上 快速上升阶段 ⊙ ⊙ ⊙ ⊙ 萎缩阶段 ⊙ 中国 1200美元 十六大明确指出，加快城镇化进程是国家经济建设和改革的重要任务，房地产业也必将参加到“奔小康”的事业当中 “国内生产 总值翻两番” 恩格尔系数下降以后，必然将可支配收入转向住房消费；目前我国人均住房为间，城乡住房成套率仅为67％，远未实现“户均一套房、人均一间房、功能配套、设备齐全”的全面建设小康社会的要求。 房产是城市家庭中价值量最大的财产,根据国家统计局测算，房产在家庭总资产中所占比重达到了％，其中大城市为％、中等城市为％、小城市为％； 根据城市化水平与人均GDP的正相关性规律，2010年我国城市化率将达到46％，城市人口将达到亿，年平均新增人口1852万，比目前净增亿人，仅此就需要建设亿平方米住宅； 2020年GDP要比2000年翻两番，房地产业必须也能够为此作出应有的贡献；城镇住宅与房地产投资占GDP的比重将近％，每年拉动GDP增长1个百分点以上； “城镇人口比 重大幅提高” “家庭财产 普遍增加” “人民生活 更加富足” 21世纪头20年，我国将全面建设小康社会， “坚持大中小城市和小城镇协调发展，走中国特色的城镇化道路。发展小城镇要以现有的县城和有条件的建制镇为基础，科学规划，合理布局……”  ——十六大报告 随着中国城市化发展、城市基础设施改善，人口持续增长及家庭规模小型化，房地产市场容量会逐步释放，中长期看，行业仍然具有很高的市场吸引力 市场容量 2010年底住 房面积 2004年底 住房面积 原有住宅 拆迁重建 家庭规模小 型化增加倍数 = - + + × × 04年底 人口 人均 面积 2010年 人口 2010人 均面积 × 亿 28㎡ × 04年底 住房面积 亿 ㎡ 重建 比率 4% 04年 户均人口 2010年 户均人口 / — 十一五期间市场容量 亿平米 研究结果表明，未来十年全国城镇人口将由2005 年的 亿增长到2015 年的 亿，城镇平均家庭规模将从2005 年的 人缩小到2015 年的 人。由于人口增长、家庭规模小型化和住宅拆迁重建，在2005 至2010 年的6年间产生的新增住宅需求合计达 亿平方米，平均增长率达到%。 数据来源：国家统计局、国家建设部政策研究中心、中国住宅产业商会 通过与国外主要国家的对比表明，中国人均住房面积还有较大的增长空间；同时，提升居住品质是未来中国房地产业的主要发展方向 国家/城市 美国 德国 日本 新加坡 中国城镇 上海 深圳 广州 人均住房面积（平方米） 60 38 31 30 17 14 1. 2004年人均住房面积比较 说明： 上海2004年人均居住面积平方米，若要达到人均30平方米的标准，按1300万人口计算，尚需建成近2亿平方米住房。以每年2500万平方米的修建速度测算，还需要8年才能达到这一目标。 另外，建设部政策研究中心2004年11月发布的《中国全面小康社会居住目标研究》提出：我国城镇人均居住面积2020年要达到35平方米、城镇最低收入家庭人均住房面积大于20平方米、城市人均绿地面积8平方米。 国家 新加坡 加拿大 意大利 德国 英国 美国 法国 澳大利亚 中国 住房自有率 80% 78% 76% 76% 71% 70% 66% 60% % 2. 世界各国住房自有率比较 说明：中国由于长期实行福利分房政策，住房自有化率比发达国家高，但住房的质量标准和舒适程度远不及发达国家。因此，提升居住品质是未来中国房地产业的主要发展方向。 数据来源：《中国统计年鉴》 城镇居民可支配收入水平的提高，投资和消费观念进入升级阶段 根据国际同类城市发展经验，在人均GDP1000美元左右时，居民消费结构会面临升级。2003年中国人均GDP首次超过1000美元，以人均收入超过3000美元为标志的中产阶层正在形成和扩大，对房地产的需求将会进入高速增长阶段 数据来源：《2004中国统计年鉴》、《2004年国民经济和社会发展统计公报》 随着人民生活水平的提高，可支配收入的增加，住房消费支出也在不断提高 元 时间 数据来源：国家统计局 住房支出 消费总支出 1995年-2003年城镇居民平均每人全年消费支出 因此从购买力来看，随着中国人均可支配收入的增长，购房需求也将迅速增长，为房地产行业提供了广阔的市场前景 历年人均高档品、可支配收入、城乡居民恩格尔系数情况 居民收入增长促进消费重点转移到住行方面：过去20年，随着全国整体经济的快速发展人均GDP持续上升，城乡居民可支配收入也随之上升，城乡居民的恩格尔系数显著下降，人们衣食方面的支出比例下降，消费重点转移到住行方面； 恩格尔系数下降以后，必然将可支配收入转向住房消费：目前我国人均住房为间，远未实现“户均一套房、人均一间房、功能配套、设备齐全”的全面建设小康社会的要求。 　　按照西方发达国家经验，当房价款为家庭六年的可支配收入时家庭购房能力开始加强我国2004年商品房均价为2708元/平米，按人均19平米、户均3口人计算，我国商品房总价为154356元，我国城镇居民六年家庭（三口）可支配收入为158544元，说明我国居民商品房购买能力开始增强 起步阶段 平稳阶段 快速上升阶段 萎缩阶段 人均GDP800美元 1300美元 8000美元 13000美元 世行住宅产业统计 数据来源：《中国统计年鉴》 小结：房地产市场空间巨大，国民经济的不断提高为其市场成长性奠定了良好的基础 宏观经的持续增长推动了房地产业的发展 城镇化进程加速，城镇人口数量的增长，人均规划住房面积的大幅提升，为房地产业发展创造了良好的条件 人均可支配收入的增长，住房品质的提升，刺激了房地产需求的不断增长 房地产业前景广阔 导读 电力行业 天然气行业 房地产行业 酒店行业 证券行业 宏观环境分析 市场供需状况分析 竞争态势分析 行业盈利性分析 行业价值链分析 行业关键成功因素分析 合肥市区域环境分析 从行业集中度来看，目前全国房地产开发商数量庞大，但全国性的房地产开发商寥寥无几，随着国家的不断调控，行业将继续整合 从中国房地产的企业数量和各大公司的市场占有率来看，中国的房地产大鳄还没有形成，市场正处于整合期，合并重组、跨区域运作将成为主要特征。只有抓住这次机遇的房地产公司才有可能进入中国房地产的第一集团。 数据来源：中国统计年鉴、房地产报 “地根严控、银根紧缩” 等宏观调控以及企业自身管理水平的限制迫使行业内的兼并、整合、重组加速，集中度不断提高 资金压力大增 成本提高 利润下降 房地产企业面临生存危机 土地获取难度加大 需要提升资金运作、土地获取、成本/品质等能力，确保盈利水平 弱小企业生存空间缩小 房地产企业的兼并/合作加速 资金运作/土地获取能力强、组织规范的企业竞争优势增强 内部管理水平高低将决定企业未来的生存和发展 行业日益规范，集中度不断提高 宏观调控 从竞争的地域来看，目前尚处于区域性竞争, 但少数的大开发商已开始抢占异地市场 目前全国的房地产开发商数量庞大，仅在一个城市内往往就有上千家开发商。 但这些开发商大多都是在围绕本地区进行开发,目前能实现跨区域开发的公司数量很少，只有如万科、顺驰、万达、绿地等数家资金雄厚的开发商。 北京、上海、武汉、郑州… 顺驰 上海、长春、南京、合肥、西安… 江西恒茂 深圳、北京、上海、广州… 万科 已进入区域 开发商 究其原因，以前许多各地的房地产开发商靠关系可以较容易的取得土地和得到融资，而通常这种关系一般限于当地，故此类房地产商只是仅仅在本区域表现活跃 自去年国家对房地产土地及金融进行宏观调控以来，开发商资金压力日渐加大，高额的地价迫使许多过去靠“关系”吃饭的开发商不得不面对“资本竞争”新局面。而有雄厚资本实力的大开发商趁机抢占异地市场 跨区域发展成为趋势，但前提仍然是提升企业内部管理水平，并且建立有效的异地扩张模式 宏观环境变化的要求：房地产企业间的兼并/合作加速，行业集中度提高，必然出现跨区域扩张；土地公开交易，且单幅出让地规模呈大型化趋势，资金需求大增，对房地产企业的规模等提出要求；而拓宽融资渠道，银行、股票投资人和基金公司等都倾向于规模较大的品牌公司，也要求房地产企业扩大规模 企业自身发展的要求：由于单一市场土地资源/购买力的有限性，以及可能存在的地域风险，客观上需要拓展发展空间，降低经营风险 市场竞争的要求：万科等企业大规模全国扩张，竞争日益激烈，只有不断扩充自身规模/资金等实力，才能在土地、资金、人才和客户等竞争中处于有利地位 市场成熟的要求：二线城市房地产市场的逐步成熟，也为跨区域发展创造了条件 跨区域发展成为趋势 规避风险：对异地市场需求的陌生、资金投入增大、人员和组织管理难度加大，都需要提升管理水平，以规避跨区域发展的风险 适应异地客户/投资人等利益相关方的要求：客户需要高品质和低价格的产品，就需要规范的管理体系来保障，而这也是投资人所看重的 建立适应跨区域发展的高品质管控模式：跨区域发展首先要求房地产企业拥有规范的产品研发、设计、质量控制和客户服务等管理体系，确保产品在异地的竞争力；更重要的是，必须要建立一套与异地扩张相适应的组织结构、管控和质量保证体系，以确保产品品质的可复制性和一致性 提升管理水平，建立有效的管控模式 从客户需求来看，随着消费者维权意识提高、政府对消费者权益的保护、以及买方市场的逐步形成，房地产行业将回归品质竞争时代 消费者维权意识提高 中国社会调查所2005年完成的“健康维权”调查表明，54%的被访者表示经常想到维护自己的权益；65%的被访者关注的热点问题是房地产、物业 中国消费者协会的统计数据也显示，全国各级消费者协会共受理消费者商品房投诉2万件以上，投诉量以每年20%的速度持续递增。 购房者维权的方式出现更加明显的集体化、法律化、规范化的趋势，特别是专业“收楼律师”的出现将改变以往购房人的弱势地位 政府保护购房者权益 2003年，国务院公布我国首部《物业管理条例》，标志着我国物业管理进入了法制化、规范化发展的新时期 2005年《关于切实稳定住房价格的通知》（老八条）中，进一步规范了房地产开发商的销售行为 中消协加大对购房者的支持力度：2005年开展了以“诚信·维权”为年度主题活动，矛头直指房地产行业；还将在2006年“”前建立业主维权基金 住房消费者的选择余地增大，买方市场到来 房地产企业将不得不更加重视产品品质和物业管理等 房地产业开始回归品质时代 房地产买方市场逐步形成 在国家宏观调控下，房地产需求放缓，长远来看，房地产供需状况将趋于平衡或供给略大于需求，消费者拥有更多的选择 买方市场下，房地产市场竞争将趋于激烈，房屋的品质、物业服务的质量将很大程度决定消费者的选择 另外，从美国房地产业50年来的发展历程来看，房地产企业将不可避免地走上“跨区域”、“资本+房地产” 和“专业化”的发展道路 1950年－1960年 1971年－1980年 二战后，美国政府大力支持房地产建设，1949年，联邦政府公布了“Housing Act”计划，并提出宏伟目标：为每一个家庭提供大方的具有良好居住条件的住宅。 在经济复苏和政策刺激下，房地产业进入快速发展期，需求远大于供应，开工创新高，住房拥有率上升 此时的开发区域集中在地方市场，开发的重点是郊区、成片住宅、地区商业中心 开发资金由建筑商控制 1961年－1970年 房地产市场开始饱和，1960-1961年，美国房地产行业步入萧条。 在此阶段，开发商致力于寻找有增长潜力市场，以地区市场为主；开发重点是旧城改造、商业街、新社区/大型商业广场 到60年代后期，美国政府通过成立政府支持的房地产第三方金融机构来促进房地产行业发展，市场又趋于平衡。 开发资金由投资机构控制 政府促进房地产金融市场发展，成立了Freddie Mac公司，负责房地产抵押证券化运作，提高了消费者的购买能力，到1972年，美国房地产行业又出现一个小的高潮，全国市场开始形成 开发重点是郊区写字楼；开发资金由合股经营者控制 70年代中后期平衡略有过剩，政府加强了土地的使用控制；开发商争取获得更多用地批准，开发重点是新城区的写字楼及酒店 开发资金由开发商和银行控制 1981年－1990年 到20世纪80年代，卖方市场逐渐转向买方市场；政府进行金融政策改革并加大了税收。 开发商关心的是如何避税和选择管理者，开发重点是公寓、写字楼及工业物业；开发资金由专业从事避税性投资的投资人/华尔街控制 80年代后期，房地产过剩极为明显，开发商加速了对国内其它市场的扩张，地区特色开始形成，开发重点是市中心高档物业 开发资金由投资管理机构、银行、国外投资人控制 1991年－2000年 20世纪90年代前期，美国房地产市场处于严重过剩阶段，政府加强了对贷款的控制，开发商关心的是市场风险，并开始跨国发展 开发资金由银行专业人士及基金会控制 直到90年代中后期过剩状况逐步缓解，政府关心的是住房补贴，开发商注重研究发展战略和风险管理；开发资金由主要财务机构控制 整个阶段，房地产开发的重点是智能化多功能物业 2001年－现在 美国经济迅速增长，2000年以后美国房地产供求基本达到平衡 房地产开发各环节都实现了非常专业化的分工 政府关心的是新项目的财务影响；开发商致力于跨国扩张；房地产开发的重点是公共基础设施 开发资金由主要财务机构控制 类比香港房地产业的发展历程，中国大陆房地产业正在从“自由竞争”向“市场整合”阶段过渡，企业间的兼并整合加速，规模和资本实力是竞争的关键 第一阶段：50、60年代 自由竞争阶段 第二阶段：70年代 市场整合阶段 第三阶段：70年代中后期 资本运作阶段 第四阶段：80年代以后 垄断发展阶段 市场上存在多家房地产企业，其中以中小型公司居多，市场分散，鱼龙混杂，竞争力参差不齐 以小幅土地开发为主，资金需求不大，旧城改造较多 小型地产企业被淘汰，大型地产企业开始出现。这一阶段主要影响因素有如下三个方面： （1）市区旧楼重建基本完成，小幅地皮大大减少 （2）工业楼宇兴建需要申请比较大幅的土地，加上香港当局批租住宅用地呈现大型化发展趋势，竞投需要巨款 （3）新建楼宇造价不断提高，超过了小型地产企业的承受能力 大型地产企业通过资本运作开始加强其优势地位 （1）上市，增强资本实力； （2）通过资本市场上的换股、收购、合并等活动使资本进一步集中。 香港房地产业已逐渐为大集团所垄断，"长江实业"、"新鸿基地产"、"新世界发展"、"恒基兆业"、"合和"、"太古"、"九龙仓"等最大的10家地产集团的市值约占地产建筑类上市公司总市值的七成，开发量约占总开发量的80%左右，市场集中度相当高。 启示 在此阶段，资本运作能力是房地产企业竞争的关键，需要增强资本运作能力 在从自由竞争向市场整合阶段过渡时，企业规模和资本实力成为竞争关键，房地产企业需要加快发展速度，迅速扩充规模和资本实力 大陆房地产市场正处于此阶段 房地产行业集中度不高，竞争正在加剧，跨区域发展、行业整合成为必然趋势 房地产行业的整合正在全国范围内迅速展开 “一方面是一些手中有地但资金实力不强的中小房企因筹钱无门而着急，另一方面则是一些资金实力雄厚的大房企苦于手中无地而搁浅，在此背景下，房地产企业之间的收购兼并风潮自然变得势不可挡。” ————建设部政策研究中心副主任王珏林 万科集团董事长王石不久前在京沪穗三地巡回举行的公司年报业绩发布会上曾明确表态“正考虑以企业收购方式迅速进入新区域市场”。而目前万科正在和上海绿城洽谈兼并事宜，根本原因则是因为上海绿城在上海有一定数量的土地储备。 05年7月，东华实业控股子公司北京城启投资公司与北京中悦置业有限公司在北京签署了《北京城启房地产开发有限公司56%股权转让合同》，北京城启投资将其持有的北京城启房地产公司56%的股权作价5600万元转让给北京中悦置业有限公司。 房地产行业竞争正在逐渐加剧，优秀房地产公司利用各自的资金、政府关系、资本运作等各种能力正在全国范围内展开整合运动； 加强自身能力提高，在区域乃至全国市场获得差异化优势将是房地产公司生存发展的必然选择 导读 电力行业 天然气行业 房地产行业 酒店行业 证券行业 宏观环境分析 市场供需状况分析 竞争态势分析 行业盈利性分析 行业价值链分析 行业关键成功因素分析 合肥市区域环境分析 行业盈利性：房地产行业连续三年位居全国最盈利十大行业榜首位置，大多数企业利润率普遍在15％以上，远高于其他行业的平均利润水平 利润在总成本中所占比重 利润在房价中所占比重 平均值 四、五环间 三、四环间 二、三环间 二环内 项目 北京市房地产开发企业利润情况（％） 行业持续提速 房地产企业2003 年总收入达9137亿元，同比增长%；营业利润总额超过亿元，同比增长%。 2004年35家(按证监会行业分类)房地产业上市公司共实现主营业务收入亿元，较去年同比增长%，净利润亿元，同比增长%。 房地产开发利润较高 2004年最盈利的十大行业中房地产位居首位。 从国内情况来看，我国房产商和地产商还是统一的，大多数城市企业利润率普遍在15%以上，中高档房地产平均利润率更高，一般达到30%～40%，远远高于其他行业的平均利润率水平。 从国际上多数国家情况来看，国际上房产商和地产商是分开的，房产开发商的平均利润率一般在5%左右，高的也只有6%～8%，远低于我国目前的房地产开发企业平均利润率。 5年来全国房地产企业总收入和利润保持着20%以上的增长速度 数据来源：国土资源部、南方网、上海证券报 导读 电力行业 天然气行业 房地产行业 酒店行业 证券行业 宏观环境分析 市场供需状况分析 竞争态势分析 行业盈利性分析 行业价值链分析 行业关键成功因素分析 合肥市区域环境分析 根据房地产业的价值链分析，房地产业各环节都可以释放出价值 产品定位 土地储备 产品设计 产品建造 售后服务 客户 需求 营销 地产运作 房产运作 房地产企业首先要对市场分析,对客户分析.明确企业是对哪个细分市场的哪类客户服务的。把握住政府及市民现在和未来需求，并具备快速反应能力  房地产企业通过做什么产品来实现战略目标。如市区高档住宅、城市近郊低密度住宅、商业地产等, 需要对自身专业能力的判断、如何最大程度发挥现有土地价值的判断 房地产企业核心能力之一。首先是有没有相对价格低廉的土地储备，其次是能不能把握获取土地的时机；再次，对未来行业峰谷的判断能力 建筑市场供过于求，挑选体现开发商能力。建筑需要业主高度监管，质量保证系统、监理、事先关注容易出质量问题的地方，，从图纸设计阶段开始成本控制，招标采购 包括销售服务、产权服务、会所服务、物业管理等等 营销能力是房地产企业员工素质、企业文化、销售技能积累的综合释放，与公司积累直接关联 最能体现创新的环节。其意义在于用什么样的产品形态和整体规划来最大程度的满足客户需求，最大程度的挖掘地块价值。行业视野和国际视野尤其重要，找到最适合项目的建筑师也是能力 从房地产行业的发展趋势来看，利润正从价值链的前端向后端转移 开发流程 建筑安装 物业管理 楼盘销售 物业经营 15 % 10% 5 % 土地运作 土地运作 营销策划 建筑安装 物业管理 物业经营 规划设计 前期策划 利润 从2004年8月31日始停止一切“历史问题”的协议出让，全部土地进入“招拍挂”市场致使土地交易透明化，土地价格市场化，由于土地而获取的利润将较之前有较大消弱 土地价值的体现因开发商以及开发方案的不同产生巨大差异；品牌及营销策划能力成为房地产开发商之间利润水平高低的关键 土地作为稀缺资源，拥有的土地即意味着获得了竞争优势，土地政策的出台将削弱土地利润，但从目前实际结果来看，由于土地而获取最大利润的模式将在一定时间内持续存在 买方市场的到来也促使房地产价值链中的关键环节向后转移 土地储备 前期策划 建筑施工 营销策划 售后服务 企业价值链 由于顾客个性化需求增加，要求通过开发商仔细进行前期市场调研，了解市场行情，把握消费者需求，进行自身产品定位，再进行设计，打造满足市场需求的住宅产品。 在卖方市场，房子质量良莠不齐，甚至出现劣币驱逐良币的现象，随着市场规范，顾客趋于理性，对房产的质量会越来越挑剔，房屋的建造质量越来越重要。 经过多年发展，房地产市场的竞争程度不断升格，在硬件差异化逐渐不太明显的将来，顾客对软件的考察将会直接影响房产的销售情况。 土地 前期策划 建筑施工 销售 住宅 现金流 内外部客户的共同作用创造了房地产的利润和价值 公司利润与顾客价值 客户购买 外部客户 人力资源部门 财务部门 行政部门 营销策划部门 营造部门 前期策划部门 人员引进、培养、激励服务 资金计划、使用服务 信息沟通、调节服务 物有所值 开发商 信誉品牌 物业服务水平 物业公司 价格 品质 户型 配套 周边 交通 环境 人文 土地部门 政府部门 设计院 施工企业 建材企业 配套商 园艺 公司利润创造过程 为外部客户提供服务 为外部客户提供服务 内部客户间提供服务 位置满意 内部客户 因此，价值链中内外客户之间的沟通互动、利益共享已经逐步成为房地产开发商提升核心竞争力的必然选择 设计院 建材商 建筑商 房地产商 客户 生产方式 策划 设计 施工 设计确定 材料供应 验收 销售 实现购买 市场调查 潜在需求 市场调查 策划 设计组合 材料供应 材料研发 解决方案 施工 工序强化 客户分析 购买方案 实现购买 售后服务 卖方市场主导的经营模式：以“抛过墙”作为表现形式 买方市场主导的经营模式：以沟通互动作为表现形式 除土地运作之外，房地产行业内部各环节（包括房地产商内部各部门以及各个企业）之间的相互协作已成为房地产公司竞争的关键所在；当土地利润有所下降时，对整个价值链中各个环节进行整合，从而削减成本创造利润将成为房地产公司的必然选择 导读 电力行业 天然气行业 房地产行业 酒店行业 证券行业 宏观环境分析 市场供需状况分析 竞争态势分析 行业盈利性分析 行业价值链分析 行业关键成功因素分析 合肥市区域环境分析 根据房地产业的价值链分析，每个环节需要具备不同的关键能力 产品定位 土地储备 产品设计 产品建造 售后服务 客户 需求 营销 地产运作 房产运作 核心能力是市场研究、前期策划、投资决策能力 核心能力是自有土地资源、土地评估、土地获取能力、资金实力和政府公关能力等 核心能力是对质量、进度、成本的控制能力 核心能力是物业管理能力、人员素质和客户关系管理能力等 核心能力是营销策划、销售能力等 核心能力是研发、创新、设计师的选择和管理能力 房地产行业的利润正在从价值链的前端向后端转移，其关键成功因素也在随之发生变化 价值链分析 价值链的各个环节相互配合，能够实现利润最大化 在企业内部，价值链已经从前端向中后端转移 现象 启示 加强与上游供应商、设计院、建材商等的联系与沟通 加强对消费者的调查与研究 加强对价值链中后端的控制技能，特别是加强策划能力的建设 加紧土地的战略储备工作，为降低成本打下坚实基础 内外部的沟通、服务成为为客户提供价值的关键环节 关键成功因素分析 从单纯依靠土地运作能力转变成为多种能力并存 从客户出发，适应现阶段实际要求，发展以设计、策划等为核心的多种能力是竞争的关键 同时，外部环境变化对房地产企业提出了新的要求，也使得房地产行业的关键成功因素发生变化 资金需求大增 土地公开交易 跨区域发展趋势 高品质产品需求 增强资金融通/运作能力 加强土地的选择/评估 加强政府关系 提高产品品质 增强售后服务能力 提高标准化管理水平 提高产品性价比 资金融通/运作能力 前期策划能力 政府公关能力 质量控制能力 成本控制能力 企业管理能力 对房地产企业的要求 行业关键成功因素 物业管理/客户关系管理能力 增强品牌影响力 品牌建设能力 规划设计能力 外部环境变化 增强营销能力 营销策划能力 尤其需要着力打造资金融通/运作能力、土地评估/投资决策能力、前期策划能力、营销策划能力、成本/质量控制等内部管理能力 资金融通/运作能力 土地选择/评估能力 前期策划、营销策划能力 投资决策能力 内部管理能力 土地公开交易大势所趋 资金需求大增 客户议价能力增强 宏观经济持续增长 成本增长，利润率下降 行业内兼并/合作加速 导读 电力行业 天然气行业 房地产行业 酒店行业 证券行业 宏观环境分析 市场供需状况分析 竞争态势分析 行业盈利性分析 行业价值链分析 行业关键成功因素分析 合肥市区域环境分析 近几年合肥市经济发展势头良好，城市化进程加快，居民生活水平有了很大改善,极大的促进了房地产的发展 从2000年以来,合肥市的GDP按绝对额从亿元增加到04年的亿元,按可比价格平均增长速度，远高于国家的GDP增长速度，GDP的高速增长带动了房地产的快速发展 城乡居民的存款也从2001年的264亿元增加到2004年的亿元，人民生活水平的改善使购买力不断上升 合肥到2010年实现千亿元规划目标，城市发展面临着新一轮突破，即从“环城公园时代”到“环巢湖时代”的历史性跨越。向滨湖方向发展，是合肥旅游的希望。滨湖型城市将拉开大合肥框架，提升合肥品位，城市化进程加快，促进了房地产的快速发展 数据来源：国家统计局、安徽省统计局《2000年~2004年合肥市国民经济和社会发展统计公报》 房地产业已经成为合肥市国民经济发展的支柱产业之一 2001－2005年全市累计完成房地产投资总额达亿元，全市商品房竣工面积达1050万平方米，销售面积达975万平方米。2005年是“十五”最后一年，全市完成房地产投资达亿元，是2001年的倍；商品房销售面积万平方米，增长%，实现销售额亿元，增长% 全市房地产开发投资总额连续三年占全市社会固定资产投资总额的30%以上，占全市GDP 20%以上 房地产行业作为合肥市国民经济中的支柱产业之一，也使得合肥市必须支持和确保房地产业的持续发展，才能确保国民经济发展目标的实现 数据来源：国家统计局、安徽省统计局《2000年~2004年合肥市国民经济和社会发展统计公报》 2001年~2004年安徽省、合肥市房地产投资额（单位：亿元） 合肥市房地产投资额固定资产投资额和GDP对比（单位：亿元） 从未来发展来看，合肥市的房地产仍有很好的上升空间，未来几年将是房地产公司的重要机遇 05年底，城镇居民住房人均使用面积平方米，农村居民人均居住面积平方米。合肥市区人口为万， 2010年的目标为人均25平米，人口将达到300万，合肥市区房地产开发面积净缺口和开发量将很大，房地产前景比较乐观 合肥的房地产价格比较合理，并没有像北京、上海、广东等城市和地区的房价泡沫成分过多 需求旺盛 供应平缓 价格合理 合肥市房地产行业整体竞争水平不高，有利于房地产公司在此区域市场打造和形成自身的核心竞争力 项目组对合肥市545家房地产公司进行分析，发现具备一级资质公司只有4家，占总数的%；具备二级资质的31家，占总数的％；具备三级资质的68家，占总数的％；其余大约％的公司只是具备四级及以下资质；企业资质较低、规模较小，决定了合肥市场的竞争将在低层面水平进行。在目前市场环境非常好的情况下，抓紧时机培养自身核心能力，必将在合肥市场形成竞争优势 暂定 ……… 30 二级 ……… 15 四级 ……… 29 二级 振业（合肥）股份有限公司 14 三级 ……… 28 二级 合肥欣辉房地产开发有限公司 13 三级 合肥市枫林物业发展有限公司 27 二级 安徽澳鑫房地产开发有限公司 12 三级 合肥东方房地产开发有限公司 26 二级 安徽星海房地产发展有限公司 11 三级 合肥金凯房地产开发有限公司 25 二级 安徽富安房地产经营有限公司 10 三级 安徽华夏置业有限公司 24 二级 安徽新华房地产有限公司 9 三级 合肥银建城市开发有限公司 23 二级 合肥新世界康居发展有限公司 8 三级 安徽新纪元房地产发展有限公司 22 二级 金濠（合肥）建设发展有限公司 7 三级 合肥华运房地产发展有限公司 21 二级 安徽大富房地产开发有限公司 6 三级 安徽九华房地产开发有限公司 20 二级 安徽福华房地产开发有限公司 5 三级 中国合肥润安（国际）发展有限公司 19 一级 合肥市城市建设综合开发总公司 4 三级 合肥荣城物业有限公司 18 一级 合肥市房地产开发公司 3 三级 合肥商友房地产开发有限公司 17 一级 中国房地产开发合肥公司 2 三级 合肥兆信物业发展有限公司 16 一级 合肥城改房屋开发股份有限公司 1 公司资质 公司名称 序号 公司资质 公司名称 序号 数据来源：合肥市房地产开发信息网 总结：合肥市房地产市场尚处于初级阶段，在巩固已有优势的基础上培养差异性优势将是各企业获得成功的必然选择 盈利状况 良好且趋于稳定 竞争状况 竞争层次较低，集中度将逐步提升 资源需求 政府资源、资金资源、土地资源等 能力要求 土地获取能力、公关能力、营销运作能力、客户服务等 初步建议： 充分利用合肥市场的不成熟性，在发挥已有优势的基础上积极培养规划设计、营销策划、内部管理、资源整合等相关能力，从而在区域市场内打造自身的核心竞争力，创建差异性优势，以应对必将出现的更激烈的竞争 市场机会 空间巨大，且具备优良的发展潜力 房地产行业分析结论：房地产行业正处于机遇和挑战并存的关键时期，加强自身能力的培养是进入该行业的前提 宏观环境 市场供需 竞争态势 盈利分析 行业价值链 关键成功因素 机遇和挑战并存，加强自身能力培养是进入该行业前提 宏观经济发展给房地产行业高速发展提供了坚实基础 国家调控政策为房地产行业健康发展提供了坚强保障 快速的社会发展给房地产行业的持续发展创造了条件 房地产市场空间巨大，国民经济发展的持续推动，城镇化进程的加速，居民可支配收入的不断提高，强化了住房需求，为房地产行业成长奠定了良好的基础 房地产行业集中度不高，全国范围内并未形成真正的优势企业，但是地方品牌正在加紧向全国扩张 行业竞争正在加剧，跨区域发展、行业整合成为必然趋势，差异化经营是取得竞争优势的必要条件 房地产行业连续三年位居全国最盈利十大行业榜首位置，大多数企业利润率普遍在15％以上，远高于其他行业的平均利润水平 土地、资金、政府关系已经成为进入房地产行业的必要条件 内部的经营管理的各因素成为企业竞争成败的关键 行业的主要利润点由土地获取，转向营销策划 对消费者的正确判断和研究、挖掘潜在需求成为考验开发商能力的关键环节 总结：房地产行业因为需求大，盈利性好，且处于上升期，具有较好的的市场吸引力，但业内竞争激烈 行业盈利性 行业成长性 低 高 慢 快 房地产行业吸引力 中 中 目前国内房地产行业面临着较好的发展机会，也面临着控制风险和提高盈利能力的市场压力 国内房地产处于一个竞争与机遇并存的年代，不断规范的市场环境要求房地产企业提高自身的运营管理水平和资源整合能力，最终实现健康持续的发展 导读 电力行业 天然气行业 房地产行业 酒店行业 证券行业 宏观环境分析 市场供需状况分析 竞争态势分析 行业盈利性分析 行业价值链及关键成功因素分析 合肥市区域环境分析 随着国内经济形势持续向好，我国的旅游业蓬勃发展。 2001年~2004年国内旅游人数（单位：万人次） 2000年到2004年，我国旅游业一直处于高速发展之中，除2003年以外，旅游收入的年增长率都超过了10%，2004年国内旅游收入亿元，入境旅游收入达到亿美元 2005年在美国和2006年在英国分别举办的“中国文化年”，以及北京奥运会、上海世博会、广州亚运会、杭州休博会等大型活动的前期市场推广都对我国的入境旅游和国内旅游产生了积极的影响，除2003年受“非典”影响以外，每年的旅游人数都以5%~10%的速度增长，2004年境内旅游达到了亿人次，入境旅游达到亿人次 数据来源：国家统计局 由于入境游和国内旅游增长，国内酒店业进入难得的发展高峰期 通过对入境旅游消费构成分析，住宿消费排在长途交通和商品销售之后，占消费总额的12%，按2004年的入境旅游收入亿美元计算，能达到亿美元 2004年，国内旅游收入亿元人民币，考虑到消费习惯的差异，国内旅游的住宿消费比例应高于入境旅游的住宿消费比例，排除掉短途旅游和自驾车旅游等因素的影响，“住宿”对国内旅游收入的贡献有大约500亿 通过以上分析，国内酒店业将进入到难得的发展高峰 数据来源：国家统计局 导读 电力行业 天然气行业 房地产行业 酒店行业 证券行业 宏观环境分析 市场供需状况分析 竞争态势分析 行业盈利性分析 行业价值链及关键成功因素分析 合肥市区域环境分析 通过对旅游业需求结构的分析，可以发现:在良好的宏观环境下，前两种旅游方式对酒店的需求是刚性的，而对于本地消费市场，必须在服务创新上下功夫 旅游市场 商务和公务旅游 本地消费 观光、休闲和度假旅游 中国的入境旅游市场，特别是中远程市场会有一定数量的绝对增长 中国的入境旅游已经构建了一个相当大的市场基数，因此就是这些促销措施到位，加上客源国出境市场的自然增长，这个增幅也不会太大 2005年的12亿旅游人次的市场存量和2005年5点左右的市场增量，另一方面是随着高速公路网的完善和居民私家车拥有量的增加，以都市为客源地的长假期自驾车旅游和周末家庭自助旅游会有一个超过两位数的增长 公务旅游市场包括会议展览、商务考察、奖励旅游、培训研修、政务旅行等细分市场，即集团客户市场 中国每年的商务旅游及相关费用已经超过了100亿美元，已经成为仅次于美国和日本的第三大商务旅游市场 企业和政府的商务旅游消费结构中，住宿分别占到了28%和%的比例 高端、中端还是低端的酒店经营机构都将无法忽视商务旅游的住宿需求 2006年是第十一个五年计划的第一年，政府部门和事业单位会有一系列与发展和规划相关的会议将列入其服务采购清单中 本地消费市场，主要包括会议、餐饮和康乐活动 不少高星级饭店和政府接待型饭店的收入总额中，非客房收入的比例往往会超过30% 不过，随着社会餐饮业、康体娱乐业的繁荣与进步，如果酒店企业的非客户产品和服务没有创新和发展的话，那么这部分的市场增量就无法转化为真正的有效需求 研究表明，酒店产业的长期供给决定因素主要是一个国家和地区的宏观经济状况 入境旅游者人数 汇率 酒店产业的长期供给 一个国家和地区的GDP 旅客周转人数 进出口总额和利率 通过前面的分析，目前我国的宏观经济状况良好，而且在未来一段时间内还会保持良好的发展势头 数据来源：国家统计局 从2000年到2004年，我国的GDP、进出口总额和入境旅游人数的增长率都保持在比较高的水平上 中国酒店产业内生性投资增幅会在未来一段时间内有一个较为宽松的上升空间 导读 电力行业 天然气行业 房地产行业 酒店行业 证券行业 宏观环境分析 市场供需状况分析 竞争态势分析 行业盈利性分析 行业价值链及关键成功因素分析 合肥市区域环境分析 五星级酒店热风靡全国，同时高星级酒店将竞争引向低端市场 发达中心城市 进入2004年以来，五星级酒店兴建、开业的消息不绝于耳，风靡全国。喜来登、万豪、希尔顿这些国际品牌五星级酒店相继在多个城市开业。 长期以来对于新建酒店业进行严格控制的上海传出将新增多个五星级酒店的消息； 北京作为中国的经济、政治、科技中心，五星级饭店也不断增加增加； 广州酒店市场在未来3~5年内将增加30家高星级酒店，其中五星级酒店10家，四星级酒店约20家 …… 次中心城市 五星级酒店热并不仅限于中心大城市，次中心城市的五星级饭店发展也很快速 长沙市五星和准五星级酒店将达10家； 河南省的兴亚建国饭店荣膺五星级，至此郑州的五星级饭店达到4家； 广东东莞民营五星级酒店9家，今年还将有7家准备申报五星级； 在江西，凯莱大酒店晋升五星级，结束了江西省没有五星级酒店的历史； …… 一般城市 安泰集团率先在山西省投资近4亿元进军酒店业，打造省内五星级酒店，并由香港中旅酒店管理有限公司管理； 地处苏北老区的盐城市宣布，将在市区升级、新建5座五星级酒店 …… 高星级酒店数量的增多的结果是造成供求关系的宽松，价格、经营、服务必要向下延伸。高档饭店打出“三星级价格，五星级设施，超五星级服务”的口号，把竞争引向低端市场 中国加入WTO后，国际饭店集团在中国的竞争出现爆发性变化 从一线城市，向二线城市纵深拓展 扩张步伐迅速、投资力度大 相对于内资，国际集团具有明显赢利和管理优势 国际排名前十位的集团均已进入中国市场 同一个国际饭店集团下的多种品牌全面进入中国 各大国际饭店集团在中国市场也展开了扩张行动 国际饭店集团在中国竞争的五大特征 导读 电力行业 天然气行业 房地产行业 酒店行业 证券行业 宏观环境分析 市场供需状况分析 竞争态势分析 行业盈利性分析 行业价值链及关键成功因素分析 合肥市区域环境分析 酒店全行业不景气，仅有20％酒店赢利 % 810 一星 % 4414 二星 % 2846 三星 % 635 四星 1 % 175 五星 人均利润（万元/人） 每间客房年收入（万元） 客房出租率 营业总收入(万元) 客房总量（万间） 酒店总量 　 数据来源：《中国旅游统计年鉴》（2003） 2002年是SARS危机的前一年，没有2003这样的意外事件发生，所以，这一个年度的统计数据是有说服力的。数据清楚地表明：酒店全行业中，只有五星级酒店赢利。其他各个星级酒店都处于总体亏损状况。其中三星级酒店的亏损最为严重 目前，酒店行业的赢利集中于两个热点区域：五星级酒店、经济型酒店。各类酒店中最卖不出价的要数四星和三星级酒店，而徘徊在无利润区间的酒店，大多数就是这类星级的酒店 各星级酒店2002年度经营收入数据 赢利主要集中于五星级酒店和经济型酒店 200 ～5万 经济型 243 7～10万 三星 372 18～25万 四星 679 20～30万 五星 房价（元/间） 投资成本/间 酒店类型 投资成本/房价对比 分析三星级与经济型酒店的投资成本与房价，可以发现在房价上前者比后者高20%，而投资额却是后者的～4倍 酒店收入/利润分布对比 通过对三星级酒店的分析，客房的投入产出效益是餐饮的倍，经济型酒店把服务重点集中于客房，附加简单餐饮，最大程度地省弃掉其他效益低下的附加设施，能为入住者提供性价比较高的服务，这也是经济型酒店高入住率的原因之一 入住率 经济型酒店的高利润，是由高入住率带来的。一般而言，经济型酒店入住率60％以上，即可保本，国内著名连锁经济型酒店品牌分店入住率普遍达到95％以上，在许多时段常常是100％ 经济型酒店盈利分析 数据来源：《中国旅游统计年鉴》（2003） 66% 18% 其他 23% 34% 餐饮 11% 48% 客房 营业成本 营业收入 三星级　 导读 电力行业 天然气行业 房地产行业 酒店行业 证券行业 宏观环境分析 市场供需状况分析 竞争态势分析 行业盈利性分析 行业价值链及关键成功因素分析 合肥市区域环境分析 通过对酒店行业的价值链分析，可以得出行业关键成功因素 核心能力是市场研究、行业分析、选址、投资决策能力 核心能力是对经营管理，以及对质量、进度、成本的控制能力 核心能力是物业管理能力、人员素质和客户关系管理能力等 核心能力是营销策划、销售能力等 前期策划 设计、 建筑施工 营销招商 经营管理 根据皖能大厦的现实情况，关键成功因素主要集中在经营管理上，针对旅游消费群体的分类，可以做出以下分析： 对于休闲度假旅游类型：精细化的经营管理能力 对于公务商务旅游类型：突出的政府关系 对于本地消费者：敏锐的服务创新意识 同时，策划能力也是必不可缺的 导读 电力行业 天然气行业 房地产行业 酒店行业 证券行业 宏观环境分析 市场供需状况分析 竞争态势分析 行业盈利性分析 行业价值链及关键成功因素分析 合肥市区域环境分析 安徽省“十一五规划”明确提出大力发展旅游业，将安徽建成旅游大省,而且合肥旅游资源比较丰富 积极推动旅游业对外开放及与长江三角洲经济圈精品旅游线路的对接，加大旅游经营机制创新力度 联动开发合肥巢湖旅游资源，打造环巢湖旅游圈，尽快形成国家级旅游目的地 大力发展入境旅游。到2010年全省接待入境游客超过100万人次，旅游创汇4亿美元；旅游总收入突破600亿元 宏观政策支持 人文旅游资源 合肥是一座具有2000多年历史的古城,素有“三国故地、包拯家乡”之称。 自然旅游资源 自然环境优美,名胜古迹甚多 城市建设 市区公园环城走，碧水绕城流，是全国著名的园林城市、卫生城市、优秀旅游城市 旅游资源丰富 从2000年至2005年的数据分析，可以看出合肥旅游业增长较快，接待旅客人数和旅游收入均大幅度增长，这为合肥酒店业的发展打下了坚实的基础 数据来源：《合肥市国民经济和社会发展统计公报》（2000年－2005年） 接待国内外旅客人数 逐年稳步增长，年均增长率达到% 旅游收入 增长速度较快，年均增长率达到% 同时，越来越多的会展和会议为合肥的酒店业带来巨大商机 据统计，合肥市2005年大大小小的会议上万个。这类会议主要包括各种企事业单位举办的商务洽谈会、产品展示发布会、新闻发布会、行业研讨会、管理会议、娱乐联欢会、阶段总结会、内部培训会等 合肥市计划经过５到１０年的努力，把合肥打造成中西部地区乃至全国有名的会展新城 市场巨大 全球每年将有２８００亿美元的会议旅游市场，国内政府及商务会议旅游市场估计也不会少于上千亿元人民币。高档会议接待不仅会带来很高的会议接待收入，还会因会议客户的高消费特性，带来吃、住、观光、娱乐等一系列高档消费，进而获得比一般旅游、住宿接待更全面和更高的收益 利润可观 通常一个会议都会住宿一两晚左右，以一个百人全天会议计算，如果含３餐，住１００间标准房，以每个人２５０元计算，大约会带来１０万元消费额 市场还亟待培育 酒店的外部环境 地段范围、交通条件、周边环境 酒店的内部环境 会议硬件设施、住宿条件、餐饮条件、服务条件、娱乐休闲配套 设施 人才是个瓶颈 现代会展业是一个涉及面广、政策性强、专业化程度高的产业，对专业人才和复合型人才的需求量特别大 调查结果显示，大多数的会议筹备人员都选择高档次的商务酒店举办会议，但目前没有哪一家酒店能持续地、完整地为他们提供高水准的服务 目前，合肥酒店业竞争日趋激烈 星级宾馆供大于求 合肥目前有三星级及以上宾馆40多家，其中3家五星级、7家四星级和30多家三星级，而北京2004年底，上述三类酒店数量分别为33、69和201家。对比合肥和北京在经济、旅游等方面的实力，可以看出合肥三星级及以上酒店数量偏多 聘请“洋管家”的酒店日益增多 从古井假日酒店开始，合肥由“洋管家”进行管理的酒店已越来越多 普遍采取的是国内十分流行的业主方和管理方分离的管理模式 酒店产权方看重的不仅是专业化的管理，还有国际酒店集团所拥有的品牌 客源争夺激烈 除接待外地游客，合肥酒店业的客源主要靠会议、商务、婚宴支撑，各酒店都在客源上“费尽心思”，大客户和定点消费单位的争夺战将愈演愈烈 酒店业行业分析结论：项目的前期策划和后期的经营管理是成功的关键 宏观环境 市场供需 竞争态势 盈利分析 行业价值链 关键成功因素 项目的前期策划和后期的经营管理是成功的关键 安徽省“十一五规划”明确提出大力发展旅游业，将安徽建成旅游大省 合肥作为安徽省会城市，在公务、商务旅游方面具有一定的优势 目前，合肥市内共有3星及3星以上的宾馆46家 合肥市近几年接待的旅游人数呈上升趋势 在合肥进行的全国、省范围的会展及商务活动比较频繁 目前，合肥市宾馆酒店业竞争还不是很激烈，中高档的酒店具有较大的发展空间 目前，国内酒店行业的获利能力和国际同行水平相比还有很大差距，只有20％的酒店略有盈利，80％的酒店在无利润区徘徊 策划能力、经营管理、政府关系、服务创新 前期策划（选址）－建筑施工－营销招商－经营管理 总结：酒店业受旅游业影响较大，发展空间有限，且竞争激烈，市场吸引力较弱 行业盈利性 行业成长性 低 高 慢 快 酒店行业吸引力 中 中 安徽“十一五”规划提出将安徽建设成旅游大省 合肥作为省会城市会给安徽酒店业带来一定的发展机会 酒店业竞争激烈，盈利性不高，且受外部大环境制约 导读 电力行业 天然气行业 房地产行业 酒店行业 证券行业 我国证券业现状:本源性业务全行业盈利状况看淡，而延伸性业务受国家政策的影响较高 国内证券承销、经纪业务已经呈现服务模式雷同、竞争激烈、陷入价格战 2004年证券公司的整体行情继续向下，从已经披露年报的55家证券公司来看，证券机构未来几年仍然没有找到合适的盈利模式，盈利状况继续看淡 2004年，证券行业亏损共192亿 发展现状 证券交易（经纪） 证券承销 证券发行 基金（公募）管理 本源性业务 较高层次证券业务，业务的开展需要相关法律法规环境的配合 近年，一方面，基础业务萎缩，证券业另寻出路；另一方面由于国家相关法律政策明确，并购重组、投资理财、资产管理、财务顾问等业务逐渐开展 今后几年，随着“国退民进”政策的推进和国资流转的进一步发展，较高层次的证券业务将会有很大的发展 发展现状 并购重组 投资理财 财务顾问 资产管理 项目融资 风险投资 基金（私募）管理 延伸性业务 2001年以来，由于证券市场的萎靡不振，证券公司的收入呈明显下降趋势 从证券经纪业务、承销业务、自营和其他业务收入来看，目前证券公司由于证券市场的萎靡不振，总体收入尤其是占比重较高的证券经纪业务呈现缓慢下降的“阴跌”状态 同时，证券业的市场集中度在加剧，2003年，在整个券业232亿元的名义收入中，收入排名前20位的券商便实现了亿元，占据了整个市场的%的份额，较2002年和2001年有较大程度的提高 2005年，国内券商深陷困境，外资券商却在这一年获得了大丰收。它们不仅在股权分置改革中获得意外的对价收获，更从大量优质企业赴海外上市中赚得“盆钵满载”。另外，在中国券商行业大整合的机会中，外资觅得众多进入良机。如瑞银重组北京证券，并逐步实现对北京证券的控股等。  2006年，券商会面临更大的考验。首当其冲的是随着中国金融业整体开放步伐临近，在外资券商不断进入，本土企业不断出海的双向流动中，中国本土券商与股票市场一样遭遇着边缘化和被淘汰出局的危险。 国内市场自身的竞争十分激烈。事实上，从2005年拯救券商的一系列措施看，已经渐渐告别了托底以及政府完全买单的模式。这一场关闭、破产以及重组风波的背后，救赎也进一步将券商推入了市场化的通道。与外资的业务竞争、股权较量，与其他金融机构的市场客户之争，以及券商机构之间的并购重组等等，券商面临的竞争将更加激烈。此外，新《证券法》实施，为金融业混业模式松绑后，大的金融控股集团或将成为未来金融机构发展方向。而这一过程中，券商在某些领域的垄断地位将被动摇，银行、保险、基金等机构，将成为券商强有力的竞争对手。 数据来源:中国资讯网 多数券商在同质的服务/产品领域进行激烈竞争，导致行业利润率极低，2002年首次出现全行业亏损，2004年证券业亏损达到192亿元 2000年，证券公司均获利颇丰，全行业利润总额与净利润总额均达到了1998年的倍以上，增幅均超过了170％；当年平均每家证券公司利润总额达到了亿元，净利润也达到了亿元，分别达到了1998年的倍和倍 2001年，证券行业利润状况急转直下，全行业实现利润总额与净利润只有上年的％和％，也分别只有1999年的%和％ 2002年，由于市场下跌，交易量萎缩，证券行业按利润总额计算亏损近26亿元，净资产收益率从1999年的％下降到2002年的－％；经纪类公司处境更为艰难，2002年22家经纪类公司只有三家公司实现盈利，亏损面高达％ 2004年证券业亏损达到192亿元 数据来源:中国证券业通讯、中国证监会 证券业的未来发展趋势是：行业利润将越来越薄，经营要求和难度越来越大，整体运作的规范性越来越高 违规、违法操作普遍，缺乏行业自律 在有限的产品领域进行恶性竞争 合并活动活跃，进一步增加行业集中度 新进入者规模较大 低水平重复，行业技能与国外同行相比有很大差距 新产品开发力度不够 无市场细分 市场规模在宏观调控下增长速度放缓 市场发育尚在初期 国外竞争者的威胁 一段时期内仍将是调控产业，目前开放度较低,但很快将面临外部竞争 金融产品品种单一 客户以国企为主 客户对服务内容和质量的要求正在逐步提高 传统交易方式面临挑战 投资者和客户的侃价能力增大 行业平均利润率低下,在赢利模式、经营运作没有创新的情况下，较难于提高利润率 大公司的历史包袱重 - 违规 - 客户保证金 - 套牢资金 - 潜亏 高端增值的投行业务贡献占总收入比例低 对优秀人才的吸引力不足 行业绩效模式 P 行业结构 S 证券业今后发展趋势 《证券法》及其相关办法的实施,推动了证券业内的产权的流动与重组、主体素质和运作效率的提高。目前全国注册资本在5亿元以上的证券公司仅有15家,有资格从事证券的各项核心业务；而其余70多家中小券商只有通过增资扩股、合并重组才能达到要求。 其他各类金融机构以后进入证券业的门槛越来越高,要求进入证券行业的投资者将进入证券业作为长期性和战略性的进入，短期套利和利用“壳”资源牟利的行为将会受到遏制。 总体而言，证券业今后的发展趋势是，行业利润将越来越薄，经营要求和难度越来越大，整体运作的规范性越来越高。 行业行为 c 战略协同：证券延伸型业务能够与集团形成战略协同作用，但所占比例极小且普遍不成熟 本源性业务 延伸型 业务 券商整体收入格局 作为证券公司的基础业务，主要是一级市场的证券发行业务和二级市场的证券经纪，目前该类业务占证券公司收入的绝大部分，目前面临价格之争，利润率下降，从而影响了证券行业整体的盈利能力 业务范围和现状 战略协同作用 包括企业的兼并收购、资产重组、资产证券化等，这是证券公司的延伸型业务，对证券公司的经营运作要求较高，由于受法律多个方面的限制，在我国的发展受到制约，收入份额较小 该类型的业务能够帮助集团开展资产重组、兼并收购等业务，能够与集团形成战略协同作用 该类业务可以与集团的上市、债券发行等形成战略协同，由于集团此类业务并不多，协同作用不大 证券业分析结论 证券行业目前行业盈利能力不强，且不良资产比例和资产负债率较高 证券业长远的发展增长空间较大 由于政府监管、政策导向等因素，短期前景看淡 证券公司由于同质竞争，盈利水平将继续下降 行业进入结构调整期，部分证券公司将被淘汰或兼并 证券行业分析结论：证券业市场竞争非常激烈，整体经营状况短期不会有太大改观 宏观环境 市场供需 竞争态势 盈利分析 行业价值链 关键成功因素 竞争非常激烈，整体经营状况短期内不会有太大改观 政策因素和市场因素是影响券商未来经营状况的主要因素，存在很大的不确定性 证券市场萎靡不振，总体收入尤其是占比重较高的证券经纪业务持续下降 证券业内基本形成了四级战略集团，但整体竞争格局并不稳定 证券业垄断利润不复存在，经纪业务利润平均化，整体经营状况短期内不会有太大的改观 大盘走势的判断力，市场机会的敏锐力，风险控制管理及审慎经营的心态 本源性业务（证券交易（经纪）、证券承销、证券发行、基金（公募）管理） 延展性业务（并购重组、投资理财、财务顾问、资产管理、项目融资、风险控制，基金（私募）管理 总结：证券行业短期前景看淡，且出现行业性亏损，市场吸引力小 行业盈利性 行业成长性 低 高 慢 快 证券行业吸引力 中 中 由于政府监管、政策导向等因素，短期前景看淡 证券行业目前行业盈利能力不强 行业进入结构调整期，部分证券公司将被淘汰或兼并 谢 谢 司 北 大 橫 詢 管 縱 諮 公 理 需要查开发商数量排在前面的城市以及开发商数量，还要查安徽有哪些进行省域化开发