成本管理规划
成本前置与设计阶段的成本规划及优化
目录
1 规范化设计管理体系下的成本管理
1. 房地产企业主线业务流程与影响成本管理的关键流
程阶段
2. 各阶段的成本管理成果标准
3. 设计过程中成本优化的主要手段和方法
二 项目设计与研发过程中实现成本优化的“重点专业
地带”与案例分析
1. 项目成本控制的理念
2. 项目论证拿地阶段的成本管控
3. 概念规划阶段（项目策划阶段）的成本规划
4. 项目设计管理阶段的成本优化
三 设计中的成本管控通病与案例分析
销
计
工
程
房地产开发业务的VAC图
项目立项 主体结构开工 开盘销售 竣工
入伙
产品研发阶段 产品和利润实现阶段
项目论证阶段 项目策划阶段 设计管理阶段 工程施工阶段 入伙管理阶段
拓 销售管理阶段
展 组织项目论证
营 组织项目策划/产
初步产品定位 品、市场及客户
定位研究
营销策划、项目推广方案策划、项目前期推广及
销售前准备
销售事务管理 入伙事务管理
设
规划要点/规划草案 概念规划设计 方 案 设 扩初设计 施工图设计 工程施工配合、销售配合及入伙配合
计
前期工程配套的调研及配合
设计配合、供应商考察及招标、
施工准备及桩基等工程施工
主体结构施工至
具备预售条件
工程施工
至竣工验
销售及入伙配合
收
成
本 估算 测算
预算、标底、合同价 进度款、工程
变更、招标采
结算
购
说明及图例：
：代表关键里程碑 ：代表某个阶段的主导的专业任务，即其输
出会成为本阶段其他专业开展活动的输入条
件。
：配合专业的任务。
1 规范化设计管理体系下的成本管理
万科集团股份有限公司
项目初判
投资决策论证管理阶段
设计管理阶段 工程管理阶段
销售管理阶段
入伙管理阶段
工
程
拓
展
分析项目
基本情况
营
销
组织项目策划/
产品、市场及
客户定位研究
规划草案
设计
营销策划、项目推广方案策划、项目前期推广及
销售前准备
设
计
规划设计
单体设计
部品设计
扩初设计 施工图设计
设计配合、供应商考察及招标、
施工准备及桩基等工程施工
主体结构施工至
具备预售条件
工程施工至
竣工验收
销售及入伙配合
工程施工配合、销售配合及入伙配合
销售事务管理 入伙事务管理
成
本
测算 目标成本形成、预算、
标底、合同价
进度款、工程变
更、招标采购 结算
实施方案
时点
营销策划
报告时点
城市及市场
评审时点
说明及图例：
：代表需多方论证节点 ：代表某个阶段的主导的专业任务，即其输
出会成为本阶段其他专业开展活动的输入条
件。
：配合专业的任务。
项目论证、形
成项目投资评
审报告
：代表集团决策节点
概念设计
项目投资
决策时点
房地产业务流程中的成本管理节点
1 规范化设计管理
体系下的成本管
理
1. 房地产企业主线
业务流程与影响
成本管理的关键
流程阶段
2. 各阶段的成本管
理成果标准
3. 设计过程中成本
优化的主要手段
和方法
二 项目设计与研发过
程中实现成本优
化的“重点专业
地带”与案例分
析
1. 项目成本控制的
理念
2. 项目论证拿地阶
段的成本管控
3. 概念规划阶段
（项目策划阶段）
的成本规划
4. 项目设计管理阶
段的成本优化
5. 设计中的成本管
控通病与案例分
析
1. 房地产企业主线业务流程与影响成本管理的关键流
程阶段
项目论证阶段的成本管理
项目策划阶段的成本管理
项目设计管理阶段的成本管理：
通过优化流程，提高设计管理阶段的成本管理水平。
下面我们首先了解一下成本测算的概念：
1 规范化设计管理体系下的成本管理
万科集团股份有限公司
成本测算的基本要求
明确成本测算的用途
初判
投资决
策用
实施方
案阶段
哎！看看这个
项目靠谱吗？
盖成啥样啦
？
拿地时用
万科集团股份有限公司
成本测算的基本要求
选用适合的版本
投资决
策用
实施方
案阶段
版本 版本 版本
初判
万科集团股份有限公司
成本测算的基本要求
成
本
测
算
的
要
求
初判成
本测算
实施阶
段成本
测算
投资决
策阶段
成本测
算
无需报
送集团
财务部
按成本
测算标
准表报
送集团
财务部
按成本
测算标
准表报
送集团
财务部
视同
估算
概算
预算
要
求
越
来
越
深
视同
视同
万科集团股份有限公司
成本测算基本要求
各阶段成果标准
万科集团股份有限公司
成本测算基本要求
成本分摊办法
万科集团股份有限公司
成本测算的基本要求
成本测算表的填写顺序：封面→规划指标→土地费用
→前期费用→各单体建安费用→小市政配套→ 环境工程
费→公建配套费→建安汇总→成本汇总
设计阶段成本管理作业指引
通过成本管理作业指引反观设计过程中的成本管理与
规划，以及各阶段设计成果与成本成果的对应关系
销
计
工
程
项目论证阶段的成本管理：
项目立项 主体结构开工 开盘销售 竣工
入伙
论证阶段
项目论证阶段 项目策划阶段 设计管理阶段 工程施工阶段 入伙管理阶段
拓 销售管理阶段
展 组织项目论证
营 组织项目策划/产
初步产品定位 品、市场及客户
定位研究
营销策划、项目推广方案策划、项目前期推广及
销售前准备
销售事务管理 入伙事务管理
设
规划要点/规划草案 概念规划设计 方 案 设 扩初设计 施工图设计 工程施工配合、销售配合及入伙配合
计
前期工程配套的调研及配合
设计配合、供应商考察及招标、
施工准备及桩基等工程施工
主体结构施工至
具备预售条件
工程施工
至竣工验
销售及入伙配合
收
成
本 估算 测算
预算、标底、合同价 进度款、工程
变更、招标采
结算
购
说明及图例：
：代表关键里程碑 ：代表某个阶段的主导的专业任务，即其输
出会成为本阶段其他专业开展活动的输入条
件。
：配合专业的任务。
项目论证阶段的成本管理：
依据公司的项目投资策略和计划，对意象中的项目进行论证分
析,提交项目可行性研究报告(分析项目区位、项目优劣势、总
体定位、项目合作方式、地价及地价支付方式、总体开发周期、
项目主要风险、概念规划草案),以决定是否获取土地；
提交项目可行性研究报告；
公
司
的
投
资
策
略
城
市
与
市
场
论
证
项
目
可
研
评
审
论
证
获
取
项
目
土
地
析
②
③
④
⑤
⑥
⑦
项目论证阶段的成本管理：
项目可研评审论证报告
① 项目总论
项目风险及建议
城市板块及项目细分市场分析
项目市场与产品定位
项目分期开发计划
项目销售进度计划及分期售价
项目收益测算
附件：市场分析报告、合作方研究、合作协议草案、项目
附图资料(含概念规划草案)、法律意见书等。
销
计
工
程
项目策划阶段的成本管理：
项目立项 主体结构开工 开盘销售 竣工
入伙
策划阶段
项目论证阶段 项目策划阶段 设计管理阶段 工程施工阶段 入伙管理阶段
拓 销售管理阶段
展 组织项目论证
营 组织项目策划/产
初步产品定位 品、市场及客户
定位研究
营销策划、项目推广方案策划、项目前期推广及
销售前准备
销售事务管理 入伙事务管理
设
规划要点/规划草案 概念规划设计 方 案 设 扩初设计 施工图设计 工程施工配合、销售配合及入伙配合
计
前期工程配套的调研及配合
设计配合、供应商考察及招标、
施工准备及桩基等工程施工
主体结构施工至
具备预售条件
工程施工
至竣工验
销售及入伙配合
收
成
本 估算 测算
预算、标底、合同价 进度款、工程
变更、招标采
结算
购
说明及图例：
：代表关键里程碑 ：代表某个阶段的主导的专业任务，即其输
出会成为本阶段其他专业开展活动的输入条
件。
：配合专业的任务。
项目策划阶段的成本管理：
依据项目可研报告，通过营销、技术和成本几个专业的耦
规 合性工作，明确项目的产品定位、概念主题、概念规划设计
和成本测算，以求提高产品的附加值，从而保证项目的收益
最大化。
为下一步的设计管理工作提供明确的输入条件。
提交项目策划报告（包含产品定位报告、概念规划设计方
案）。
明确概念主题
产品策划
耦合阶段
可行性研究报告
项目产品定位
概念规划设计
项目策划报告
成本测算
析
论证阶段 策划阶段
如何在策划阶段提高“产品附加值”？
析
征
提问：
产品附加值体现在哪几个方面？
项目先天因素的扬长避短
项目产品配置和性能的优化
项目产品概念、形式和风格的差异化
”
分
析
获得
超额利润
提高地价
承受底线
市场
利润 ＝ 平均
售价
＋
品牌
附加值
＋
产品
附加值
－
土地
价格
－
其它
成本
析
第一节 房地产项目开发的特征 提高产品附加值的方向
第二节 房地产企业设计管理的
影响因素
先天因素的 产品配置和 产品概念、形式和
第三节 精细化市场需求下的规
范化设计管理体系
扬长避短 性能优化 风格的差异化
自然条件的分析 部品配置 产品概念和风格
社会条件的分析 性能标准 产品形式
规划要点的分析
销
计
工
程
项目设计管理阶段的成本管理：
项目立项 主体结构开工 开盘销售 竣工
入伙
设计阶段
项目论证阶段 项目策划阶段 设计管理阶段 工程施工阶段 入伙管理阶段
拓 销售管理阶段
展 组织项目论证
营 组织项目策划/产
初步产品定位 品、市场及客户
定位研究
营销策划、项目推广方案策划、项目前期推广及
销售前准备
销售事务管理 入伙事务管理
设
规划要点/规划草案 概念规划设计 方 案 设 扩初设计 施工图设计 工程施工配合、销售配合及入伙配合
计
前期工程配套的调研及配合
设计配合、供应商考察及招标、
施工准备及桩基等工程施工
主体结构施工至
具备预售条件
工程施工
至竣工验
销售及入伙配合
收
成
本 估算 测算
预算、标底、合同价 进度款、工程
变更、招标采
结算
购
说明及图例：
：代表关键里程碑 ：代表某个阶段的主导的专业任务，即其输
出会成为本阶段其他专业开展活动的输入条
件。
：配合专业的任务。
项目设计管理阶段的成本管理：
依据项目策划报告，以设计专业为牵头部门，通过
营销、工程和成本几个专业的耦合性工作，实现项目
的规划及单体设计成果满足产品定位、成本控制以及
工程施工的要求。
为下一步的施工管理工作提供明确的输入条件。
提交报建方案、扩初设计、施工图设计等图纸性成果。
执行
设备选型
项目设计管理阶段的成本管理：
拿地节点 方案报建
论证阶段 策划阶段
方案设计
设计管理阶段
扩初设计 施工图设计
工程
管理
概念规
划草案
概念规
划方案
建筑、
规划方案
结构设计
扩初设计
建筑平面
施工图设计
部品
设计及
定板
实施方案设计阶段
概念规
划草案
概念规
划方案
建筑、规划方案
结构、设备 土建扩初 施工图
初步方案
产品配置建议 施工图设计指引
模型研究
部品材料调研 部品材料清单 部品材料定板封样
销售配合资料
产品、技术创新研发
景观概念方案设计 景观方案设计
销售示范区设计
景观施工图设计
设计阶段业务流程图
通过优化流程管理，提
高设计管理阶段的成本
管理水平
成本专业配合工作
报批报建配合工作
主体工程设计
模型推敲研究
部品研究和定板
详勘和基础设计
景观工程设计
集团相关部门配合
销售示范区设计
项目部配合工作
营销专业配合工作
财务专业配合工作
项目工程部配合工作
物业管理配合工作
项目策划阶段—
编写方案设计任务书
项目设计管理阶段—
方案设计
项目设计管理阶段—
扩初设计
项目设计管理阶段—
施工图设计
项目工程管理阶段—
设计配合
详
勘
流程图反映节点之间
的主要输入输出关系
委托方案设计
单位（签订方
案设计合同）
规划、建筑
方案设计
结构、
设备初
步方案
模型推
敲研究
确定景观概念
方案设计单位
提供营销专
业评审意见
提供成本专
业评审意见
提供工程专
业评审意见
提供物业管
理的评审意
见
设计
组织面积核
算
人防方案报
建
完成景观概
念方案设计
提供《价格
初步测算》
项目收益测
算
编制《方案
阶段项目成
本测算目标》
方案、环保、
消防方案报
建
集团实
施方案
听证会
是否
听证
完成集团实施
方案听证会上
会标准的资料
优化点一：
将产品创新研发流程与项目开发主线分
离， 并前置至项目策划阶段。
Y
N
第一节 房地产项目开发的特征
第二节 房地产企业设计管理的
影响因素
第三节 精细化市场需求下的规
范化设计管理体系
1. 建立规范化管理体系的
途径与意义
2. 研发阶段流程优化的方
法论
(1) 流程管理的原则
(2) 项目研发之论证阶
段流程管理
(3) 项目研发之策划阶
段流程管理
(4) 项目研发之设计阶
段流程管理
3. 规范化的成果标准
4. 设计管理程序与制度的
执行
案例：某项目在策划阶段就开展院落
式花园洋房的创新设计研究，大
第四节 在项目研发阶段实现成本
优化的“重点重要地带”
大地缩短了项目研发阶段的周期
第五节 设计管理通病与案例分
析
优化点二：
在编写方案设计任务书前先完成修订
影响项目方案设计的产品技术标准；
在扩初设计开始前完成项目的施工图设
计指引编制，以便保证后期的设计工作的
质量和进度。
Y
N
Microsoft Excel Microsoft Word
工作表 文档
优化点三：
在完成传统的建筑报建方案设计的同
时，并行开展模型推敲和结构和设备的初步
方案设计
Y
N
第一节 房地产项目开发的特征
第二节 房地产企业设计管理的 案例
影响因素
第三节 精细化市场需求下的规 杭州 佳境天城
范化设计管理体系
1. 建立规范化管理体系的
途径与意义
2. 研发阶段流程优化的方
法论
(1) 流程管理的原则
(2) 项目研发之论证阶
段流程管理
(3) 项目研发之策划阶
段流程管理
(4) 项目研发之设计阶
段流程管理
3. 规范化的成果标准
4. 设计管理程序与制度的
执行
第四节 在项目研发阶段实现成本
优化的“重点重要地带”
第五节 设计管理通病与案例分
析
案例
第一节 房地产项目开发的特征
第二节 房地产企业设计管理的
影响因素 某公司地产XX项目，建筑师
强调建筑单体的外形平整，因此
设备方案早考虑,立面设计应考虑功能
第三节 精细化市场需求下的规 在户型平面设置了一些凹槽，外
范化设计管理体系 立面造型达到了整洁规整的视觉
1. 建立规范化管理体系的
途径与意义
2. 研发阶段流程优化的方
效果。但是部分户型空调内外机
设置在室内空调小室内，导致室
内噪音大，空调外机散热不好，
法论
(1) 流程管理的原则
(2) 项目研发之论证阶
段流程管理
(3) 项目研发之策划阶
段流程管理
(4) 项目研发之设计阶
段流程管理
直接影响制冷效果。部分户型空
调外机集中放置在空调凹廊内，
外机均为上出风，导致热风在凹
廊内聚集，无法排出，导致外机
无法散热，直至停机，无法制冷。
3. 规范化的成果标准
4. 设计管理程序与制度的
执行
第四节 在项目研发阶段实现成本
优化的“重点重要地带”
第五节 设计管理通病与案例分
析
第一节 房地产项目开发的特征
第二节 房地产企业设计管理的
影响因素
第三节 精细化市场需求下的规
范化设计管理体系
1. 建立规范化管理体系的
途径与意义
2. 研发阶段流程优化的方
法论
(1) 流程管理的原则
(2) 项目研发之论证阶
段流程管理
(3) 项目研发之策划阶
段流程管理
案例：某项目在方案阶段
进行的一步步的模型
(4) 项目研发之设计阶
段流程管理
3. 规范化的成果标准
4. 设计管理程序与制度的
执行
推敲工作，有效地指
导了方案的立面的体
量、材料、色彩以及
部品的深化研究设
计，为下一步的扩初
第四节 在项目研发阶段实现成本
优化的“重点重要地带”
设计和部品材料研究
奠定了良好的基础。
第五节 设计管理通病与案例分
析
Y
N
优化点四：
在景观方案确定后编制《销售示范区工作策
划书》
第一节 房地产项目开发的特征
第二节 房地产企业设计管理的
影响因素
第三节 精细化市场需求下的规
范化设计管理体系
1. 建立规范化管理体系的
途径与意义 四期
二期
2. 研发阶段流程优化的方
法论
三期 三期
(1) 流程管理的原则
(2) 项目研发之论证阶
段流程管理
(3) 项目研发之策划阶
段流程管理
(4) 项目研发之设计阶
二期
一期
段流程管理
3. 规范化的成果标准
一期 四期
4. 设计管理程序与制度的
执行
第四节 在项目研发阶段实现成本
优化的“重点重要地带”
第五节 设计管理通病与案例分
析
案例：示范区概念设计－位置与分区（点击链接）
优化点五：
在进行扩初设计的同时，并行开展和完
成技术应用成果汇编、方案最终模型、部品
材料清单以及进行营销配合资料准备工作。
优化点6：
在土建施工图完成的同时，基本完成部
品材料定板封样工作 。
1 规范化设计管理
体系下的成本管
理
1. 房地产企业主线
业务流程与影响
成本管理的关键
流程阶段
2. 各阶段的成本管
理成果标准
3. 设计过程中成本
优化的主要手段
和方法
二 项目设计与研发过
程中实现成本优
化的“重点专业
地带”与案例分
析
1. 项目成本控制的
理念
2. 项目论证拿地阶
段的成本管控
3. 概念规划阶段
（项目策划阶段）
的成本规划
4. 项目设计管理阶
段的成本优化
5. 设计中的成本管
控通病与案例分
析
在编写方案设计任务书前先完成修订影响项目方案
设计的产品技术标准，在扩初设计开始时完成项目
的施工图设计指引编制。
在完成传统的建筑报建方案的同时，并行开展模型
推敲和结构、设备的初步方案设计，并在扩初阶段
中完成：
户型优化与精细化设计
成本的限额设计
主要设备的选型（电梯、空调等）与系统方案设计
项目设计管理阶段主要涉及成本管理的流程优化总结：
1 规范化设计管理
体系下的成本管
理
1. 房地产企业主线
业务流程与影响
成本管理的关键
流程阶段
2. 各阶段的成本管
理成果标准
3. 设计过程中成本
优化的主要手段
和方法
二 项目设计与研发过
程中实现成本优
化的“重点专业
地带”与案例分
析
1. 项目成本控制的
理念
2. 项目论证拿地阶
段的成本管控
3. 概念规划阶段
（项目策划阶段）
的成本规划
4. 项目设计管理阶
段的成本优化
5. 设计中的成本管
控通病与案例分
析
在进行扩初设计的同时，并行开展和完成技术应用
成果汇编、方案最终模型、产品材料清单以及进行
营销配合资料准备工作。
在土建施工图完成同时，基本完成部品材料定板
封样工作。
施工图设计合同的解析
第一节 房地产项目开发的特征
第二节 房地产企业设计管理的 部品包含材料、设备与细部构件这三类需要
影响因素 细部设计和采购实现的，影响项目效果和成
第三节 精细化市场需求下的规 本的工程用品。
范化设计管理体系
1. 建立规范化管理体系的
途径与意义
2. 研发阶段流程优化的方
法论
(1) 流程管理的原则
(2) 项目研发之论证阶
段流程管理
(3) 项目研发之策划阶
市场部 成本部
段流程管理
(4) 项目研发之设计阶
段流程管理
部品研究
执行小组
3. 规范化的成果标准
4. 设计管理程序与制度的
执行
设计部 项目部
第四节 在项目研发阶段实现成本
优化的“重点重要地带”
第五节 设计管理通病与案例分
析
成立项目部品研究执行小组与定标小组
材料部品研究与成本管理
材料部品的定义
执行
析
第一节 房地产项目开发的特征
第二节 房地产企业设计管理的
部品材料研究的工作程序
影响因素
第三节 精细化市场需求下的规
范化设计管理体系
1.各部门讨论完成项目部品清单的编制
1. 建立规范化管理体系的
途径与意义 市场部根据产品的交楼标准确定相关部品项
2. 研发阶段流程优化的方
法论 设计部与项目部根据项目设计成果提交相关部品项
(1) 流程管理的原则
(2) 项目研发之论证阶
段流程管理
(3) 项目研发之策划阶
段流程管理
(4) 项目研发之设计阶
段流程管理
2.部品成本、技术与进度要求拟定
成本部根据项目总体目标成本要求进行各
3. 规范化的成果标准
4. 设计管理程序与制度的
项部品目标成本拆分
设计部牵头根据项目要求提出部品相关技
第四节 在项目研发阶段实现成本
优化的“重点重要地带” 术要求并定样，其中构件可能要增加深化
第五节 设计管理通病与案例分 设计与制样过程
项目中心制定部品招标、进场计划
第一节 房地产项目开发的特征
第二节 房地产企业设计管理的
影响因素
部品材料研究的工作程序
第三节 精细化市场需求下的规
范化设计管理体系 3. 部品材料的调研与资料收集
1. 建立规范化管理体系的
途径与意义
2. 研发阶段流程优化的方 由清单中各类部品指定部门牵头根据经济
法论
(1) 流程管理的原则
(2) 项目研发之论证阶
段流程管理
(3) 项目研发之策划阶
段流程管理
(4) 项目研发之设计阶
段流程管理
与技术要求进行各项部品材料的调研与资
料收集工作
4. 完成各项部品的定标
3. 规范化的成果标准
4. 设计管理程序与制度的
执行 由工作小组牵头定标会，由定标小组负
第四节 在项目研发阶段实现成本
优化的“重点重要地带” 责对部品调研工作收集到的多种选择作
第五节 设计管理通病与案例分 出决策，完成各单项部品的定标表格
案例：上海万科在项目施工图完成后就同
时完成了部品材料定板封样工作，包括
材料的名称、型号、使用部位、厂家、
施工工艺……等。
2.各阶段的成本管理成果标准
项目关键节点 辅助节点 管理目标 案例
项目初判 成本估算表
项目决策 项目成本测算
方案阶段 成本基价表(方案阶段)
深化扩初阶段 典型楼栋结构指标表
施工图 成本预算清单
全精装修房施
工图
成本预算清单
竣工验收 成本结算
第一节 房地产项目开发的特征
第二节 房地产企业设计管理的
影响因素
第三节 精细化市场需求下的规
范化设计管理体系
1. 建立规范化管理体系的
途径与意义
建立 “材料部品”成果标准
2. 研发阶段流程优化的方
法论
三个设计阶段、三种材料成果标准
3. 规范化的成果标准
（1）设计管理成果标准
材料与成本密切结合
建立的原则
（2）项目论证阶段成果
（3）项目策划阶段成果
（4）项目设计阶段成果
预测成本－－设计前期阶段完成，依据是“产品方案”
预估成本－－施工图开始之前完成。依据是“产品扩初设计”
在本阶段应完成主材的材料研、定型及初步定样
4. 设计管理程序与制度的
执行
目标成本－－施工图完成之后完成；其是招投标的基础及依据。
第四节 在项目研发过程实现成
本优化的“重点专业地带”
第五节 设计管理通病与案例分
析
1 规范化设计管理
体系下的成本管
理
1. 房地产企业主线
业务流程与影响
成本管理的关键
流程阶段
2. 各阶段的成本管
理成果标准
3. 设计过程中成本
优化的主要手段
和方法
二 项目设计与研发过
程中实现成本优
化的“重点专业
地带”与案例分
析
1. 项目成本控制的
理念
2. 项目论证拿地阶
段的成本管控
3. 概念规划阶段
（项目策划阶段）
的成本规划
4. 项目设计管理阶
段的成本优化
5. 设计中的成本管
控通病与案例分
析
3 设计过程中成本优化的主要手段和方法
结构及基础的形式
窗地比
外墙材料及部品
停车方式及人防方案
主要设备选型
产品附加值对应的成本
合理的景观成本配置
万科集团股份有限公司
方案、施工图设计阶段成本优化的30个角度
在方案、施工图设计阶段，成本部门提前介入进行成本优化，对降
低项目造价起到事半功倍的效果，这在成本、设计、工程人员当中已经
深入人心，现从以下方面提出成本优化的思考角度来抛砖引玉。
一、规划指标：
• 1、提高可售率：在可销售面积一定前提下，尽量减少配套面积（如
会所、学校等），每提高1%可售率，可降低造价20-40元/m2销面，
效果立竿见影；
• 2、合理确定赠送面积比例：通过“偷”容积率（等同于“偷”地价
）对产品附加一定比例的赠送面积使客户从中受惠，但赠送面积部
分增加的建安成本应从售价上反馈回来，即售价能不能同比回收或
超比例回收，建议与营销、设计分析讨论。
• 3、减少架空层面积：架空层可以增加透视、透风，给地面活动人群
增加舒适度，政府也鼓励如架空层达一定高度不计容积率，但架空
层建安成本一般达2000元/m2，又不能销售，建议尽可能减少架空
层面积；
一、规划指标：
• 4、合理控制地下停车位和地面停车位的比例：一个地下停车位建安
成本约10~12万元（2500元/m2×40~50m2），一个地面停车位建安
成本不到1万元（250元/m2×20~25m2），建议结合产品品质和满足
规划要求停车位数量前提下，尽量减少地下停车位增加地面停车；
• 5、优化层高：满足产品定位、营销需要前提下，确定合理层高，可
同时控制造价和提高节能效果（如夏天减少空调运行费用）；
二、基础设施：
• 6、管网布置优化：特别是中大型项目，优化室外给排水管网走向、
化粪池位置（宜处单体重心位置）减少给排水管长度可以减少一定造
价；
• 7、供配电房位置优化：合理确定供配电房所在小区内位置以缩短高
压进线电缆、低压电缆（配电房至各栋单体）的长度；
• 8、水泵房位置优化：水泵房所处位置对给水管总长度有一定影响，
应加以优化；
二、基础设施：
• 9、小区道路优化：从道路面层材料（石材、沥青混凝土、混凝土）、
结构层和面层厚度（是人行、还是上小型车辆、还是要考虑消防车
辆）、路牙材质（石材、混凝土）等方面优化；
• 10、停车场：从面层材料（石材、混凝土、建菱砖、混凝土植草砖、
塑料植草砖）、结构层和面层厚度（是否上大型车辆）、路牙材质
（石材、混凝土）等方面优化；
三、环境：
• 11、硬质地面面层材料优化：面层材料在硬质地面造价中超过一半
比例，在方案阶段景观设计还没有开始，但面层材料是景观设计阶
段优化的重点，如材料档次是否与产品匹配、厚度是否与荷载匹配；
• 12、绿化的优化：地被、灌木、乔木造价依次提高，所以三种植物
应搭配有度、疏密有间；乔木贵贱差别很大，甚至上百倍，建议避
免使用动辄上万元乔木；选用植物应与本地气候、土壤相适应，否
则死亡率高则造价高、后期养护费用也高；
四、公建配套：
• 14、减少地下室埋深：除满足人防要求外尽量将全地下室改为半地
下室，可以减少土石方、基坑支护、地下室外墙结构、外墙防水、
通风等大量造价；
• 15、优化地下室停车位划线：认真排版地下室停车位，可以提高一
定的使用率，多出的几个停车位，无论从营销角度还是建安角度，
都是一笔不小的数；停车位的排放还跟柱网有关，高层建筑柱
距（中-中）刚好可以排3部车，这是个结构上经济、停车排放上也
经济的柱距；怪异的柱网会大大降低停车位使用效率；
五、单体：
• 15、选择经济柱距、梁跨：较经济的主梁跨度在~8m，不建议设
计师使用超大、过小、怪异的柱网；
• 16、选择方正柱网：方正柱网可以提高地下室停车位利用率，也避
免可能因此产生转换层；
• 17、钢筋级别、种类优化：如楼板使用冷轧带肋钢筋代替热轧圆盘
条，由于成品强度比原材料增加30%，并且冷轧后线材伸长了近
20%，可节省钢材约20%左右；
五、单体：
• 18、减少、避免转换层：转换层的钢筋含量、混凝土含量、模板含
量分别是标准层6-8倍、2-3倍、2-3倍，所以在转换层增加投入和使
用转换层后带来的销售效益之间应加以经济性比较；
• 19、减少、避免外立面二层皮：外立面（石材、面砖、涂料）完成
面基础上再外挂铝穿孔板、铝格栅等装饰构件以取得外立面效果，
但第二层皮每平方米造价不菲（300-500元/m2），所以应加以优化
使用；
• 20、降低开窗率：外立面门窗单价（400-600元/m2）比墙体单价
（约200元/m2，包括墙体、抹灰、防水、外墙砖）高，每降低
开窗率约降低造价3元/m2建面；
• 21、优化砌体材料：在满足节能计算、当地墙体革新、外墙防水等
要求前提下，可优先考虑价格合理的墙体材料，其价格从低到高顺
序如下：粘土红砖-烧结粉煤灰砖-蒸压灰砂砖-混凝土炉渣实心砖-粘
土空心砖-泡沫混凝土砌块-陶粒砖-膨胀珍珠岩砌块-蒸压加气混凝土
砌块；
五、单体：
• 22、优化节能门窗与普通门窗比例：节能门窗与普通门窗价差约
100-200元/m2，建议通过节能计算，只在有节能（如西面夕晒）、
降噪（临马路）需要的立面和层数使用节能门窗（中空LOW-E或中
空或LOW-E），其他部位用普通门窗即可；
• 23、外墙材料优化：外墙材料档次、不同材料搭配应与产品定位、
售价匹配，避免昂贵材料的堆砌。可用涂料的不用外墙砖、可用外
墙砖不用石材、石材可湿贴的不用干挂；如空调架内（空调百叶遮
挡）的搁板建议使用外墙涂料，不用外墙砖；
五、单体：
• 24、减少外立面线条、小构件等：外立面线条、小构件之类零星工
程，施工单价偏高，尽量予以简化；
• 25、降低外立面面积系数：外立面面积取决于外立面周长，尽量减
少通过挖采光井方法来采光通风，一个采光井外墙往往长达十多米，
对高达一百米的高层，增加一个采光井即增加一千多平方米的外墙
及几十根连系梁，建议通过优化户型减少采光井；
五、单体：
• 26、保温层优化：保温部位有外墙（分内保温和外保温）和屋面，
常用保温材料的保温效果及价格从高到低顺序：聚氨酯-挤塑板-聚苯
板。在节能计算满足要求前提下，尽量不采用外墙保温（对外墙砖
的施工及质量也有一定影响）；
• 27、优化防水方案：在方案阶段，一般没有防水具体做法，但在施
工图阶段要与防水专业公司进行二次设计和优化，如：卫生墙面防
水只做到，无需到吊顶底；厨房地面是否需要做防水等；地下
室外、内防水哪种做法效果更优、造价更低等；
五、单体：
六、施工工艺、措施：
• 28、选用经济桩型：预应力管桩比冲（钻）孔灌注桩等其他桩型便宜；
地质较软项目，能用锤击地区尽量不用静压，以减少防陷机措施费；满
足结构安全前提，能用单桩承台尽量不用两桩、三桩承台；在持力层深
度一定即桩长一定的条件下，换算不同直径管桩比较其经济性；
• 29、边坡支护：尽量减少钢筋混凝土挡土墙及预应力锚锁数量，有条件
项目综合考虑挖填土方因素后尽量采用自然放坡；
• 30、初装面层优化：如是毛坯交楼，建议地面不做水泥沙浆找平层或面
层，在浇捣混凝土楼板时随捣随抹光，既节省造价又减少客户装修铺砖
时产生空鼓情况；毛坯的抹灰平整度达不到客户的精装要求，往往在精
装时要铲掉重抹，建议内墙面分层抹灰时建议只做底层，不做面层；
1 规范化设计管理
体系下的成本管
理
1. 房地产企业主线
业务流程与影响
成本管理的关键
流程阶段
2. 各阶段的成本管
理成果标准
3. 设计过程中成本
优化的主要手段
和方法
二 项目设计与研发过
程中实现成本优
化的“重点专业
地带”与案例分
析
1. 项目成本控制的
理念
2. 项目论证拿地阶
段的成本管控
3. 概念规划阶段
（项目策划阶段）
的成本规划
4. 项目设计管理阶
段的成本优化
5. 设计中的成本管
控通病与案例分
析
二 在项目设计与研发过程中实现成本优化的“重点
专业地带”与案例分析
1 项目成本管控的理念
成本管理的理念
地产公司的经营模式决定着成本管 理控制的思路。
如何理解研发阶段的成本控制
积极的成本管理大于消极的成本管理
成本管理的前置性
、成本管理理念
前言背景综述：
近年来受国家政策、能矿源短缺、社会通胀等等众多宏观经济影
响，房地产开发成本出现了增速加快、波动加强的新特征。在新
的市场形势下要求成本管理要快速反应、要及时准确、要合理定
价、要统筹协调、要全局思考、要精益求精，公司成本管理面临
的挑战和困难与日俱增。
特别今年以来，房地产市场形势低迷，除了在品牌制胜、
产品竞争等诸多应对思路下面，成本作为企业的核心竞争力之一。
更为合理的分配成本，更为高效的使用成本，是每一个成本人必
须担负起的共同职责。
企业成本管理的竞争力，来自于专业务实的工作
团队、成熟完善的流程制度、规范系统的标准作业、
科学高效的管理工具，更来自于全员参与的管理环境
和前瞻意识、全局思考的成本理念。
在思考成本理念之前，有必要先了解其他行业其
他公司的成本管理理念……
、成本管理理念
其他行业、其他公司的成本管理理念
戴尔 直销（降低营销成本）
西南航空 减掉不必要的服务（减法价值工程）
沃尔玛 缩短供应链（减少供应商成本）
丰田 拧干毛巾的最后一滴水 利润=价格-成本 （成本反逼法、精益化成本控制）
宜家 先设计产品价格（成本反逼法）
帕尔迪 细分客户，指导产品设计。从成本投入的匹配度着手，反对设计师过分追求
完美而忽视成本和效率的作风，主张保留客户的喜好，去除那些增加成本但
没有价值的设计环节。（成本差异化战略）
大和房屋 工业化生产，作业成本控制方法、精益成本控制理念
富力 占领产业链是控制成本最好的方法
？
万科的选择是什么
、成本管理理念
可供选择的成本竞争理念：
1、成本领先：企业通过有效途径降低成本，使企业的全部成本低于
竞争对手的成本，甚至是在同行业中最低的成本，从而获取竞争优
势的一种战略
2、差异化竞争：是指为使企业产品与竞争对手产品有明显的区别，
形成与众不同的特点而采取的一种战略。这种战略的核心是取得某
种对顾客有价值的独特性
3、集中化竞争：指企业或事业部的经营活动集中于某一特定的购买
者集团、产品线的某一部分或某一地域市场上的一种战略。
、成本管理理念
对于成本体现其核心就是：
让投入带来产出
让资源创造价值
、成本管理理念
•成本管理理念
成本只为创造价值
项目成本管理应服务于为公司创造战略价值，为项
目创造经营价值，为客户创造认知价值
、成本管理理念
建立正确的目标与价值关系
目标是纲，价值是魂
•目标成本是项目团队对目标价值的共识和确认的成果：目标成
本是项目决策者为实现目标价值，通过各部门的专业判断、协
调形成。只有得到认可的目标才能真正成为项目管理的纲领性
文件。
•目标定前以创为主，目标定后以控为主。没有目标的成本管理
不是成本管理，只为目标的成本管理不算成本管理。
、成本管理理念
宗旨：
以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形成
行业成本优势 。
目标：
建立目标成本管理为导向的成本管理体系
价值工程
、成本管理理念
项目初判
投资决策论证管理阶段
设计管理阶段 工程管理阶段
销售管理阶段
入伙管理阶段
工
程
拓
展
分析项目
基本情况
营
销
组织项目策划/
产品、市场及
客户定位研究
规划草案
设计
营销策划、项目推广方案策划、项目前期推广及
销售前准备
设
计
规划设计
单体设计
部品设计
扩初设计 施工图设计
设计配合、供应商考察及招标、
施工准备及桩基等工程施工
主体结构施工至
具备预售条件
工程施工至
竣工验收
销售及入伙配合
工程施工配合、销售配合及入伙配合
销售事务管理 入伙事务管理
成
本
测算 目标成本形成、预算、
标底、合同价
进度款、工程变
更、招标采购 结算
实施方案
时点
营销策划
报告时点
城市及市场
评审时点
说明及图例：
：代表需多方论证节点 ：代表某个阶段的主导的专业任务，即其输
出会成为本阶段其他专业开展活动的输入条
件。
：配合专业的任务。
项目论证、形
成项目投资评
审报告
：代表集团决策节点
概念设计
项目投资
决策时点
、成本管理理念
成本始终处于可控状态
（制度、流程保证）
总目标值动态调整分解
至各标段
加强部门协助确保目标
实施（增强全员成本意
识和责任）
、成本管理理念
1 规范化设计管理
体系下的成本管
理
1. 房地产企业主线
业务流程与影响
成本管理的关键
流程阶段
2. 各阶段的成本管
理成果标准
3. 设计过程中成本
优化的主要手段
和方法
二 项目设计与研发过
程中实现成本优
化的“重点专业
地带”与案例分
析
1. 项目成本控制的
理念
2. 项目论证拿地阶
段的成本管控
3. 概念规划阶段
（项目策划阶段）
的成本规划
4. 项目设计管理阶
段的成本优化
5. 设计中的成本管
控通病与案例分
析
地产公司的经营模式决定着成本控制管理的思路
成本控制管理工作只有适合的套路
成本的合理控制是项目产品设计研发的一个重
要环节，其产生于项目定位（如钓鱼台7号），控
制于产品研发，执行于设计管理。
设计阶段的成本控制实际上是一个价值工程问
题，其研究确切地说是一项价值研究而不是控制研
究。
•
第一节 房地产项目开发的特征
第二节 房地产企业设计管理的
影响因素
第三节 精细化市场需求下的规
如何理解研发阶段的成本控制 ？
范化设计管理体系
第四节 在项目研发过程实现成
本优化的“重点专业地带”
1. 项目成本控制的理念
2. 如何制定“目标成本”
含钢量等土建造价
景观造价
示范区造价
成本
控制
3. 流程与计划
4. 论证拿地阶段 设计变更签证率
5. 规划方案阶段
6. 建筑方案阶段
7. 部品材料选用
8. 景观方案
9. 施工图阶段
合理的设计费
—对设计人员而言是任务，
对成本人员而言应前置而持续
10.其它途径
第五节 设计管理通病与案例分
避免两种现象： 对公司所有员工而言是意识
析
不计成本地追求产品效果
成本不合理导致品质丧失
第一节 房地产项目开发的特征
第二节 房地产企业设计管理的
影响因素
积极的成本管理大于消极成本控制
第三节 精细化市场需求下的规
范化设计管理体系
第四节 在项目研发过程实现成
本优化的“重点专业地带”
成本管理活动应把成本效益观念作为支配思想，而不
是从简单狭隘的节约和减少成本的观念出发，要从“投入产
1. 项目成本控制的理念
2. 如何制定“目标成本”
3. 流程与计划
4. 论证拿地阶段
5. 规划方案阶段
6. 建筑方案阶段
7. 部品材料选用
8. 景观方案
9. 施工图阶段
10.其它途径
出比”的分析来看待成本的必要性、合理性。
成本管理不能局限于产品的建造过程，而是应该将视野
向前延伸到产品的市场需求分析、相关技术的发展态势分
析，以及产品的设计；向后延伸到顾客的使用、维修及处
置。
第五节 设计管理通病与案例分
析
析
第一节 房地产项目开发的特征
案例：积极的成本管理大于消极的成本管理
第二节 房地产企业设计管理的
影响因素
某公司XX项目垃圾房位置
第三节 精细化市场需求下的规
范化设计管理体系
•垃圾房设置在社区主入口附近，影响
第四节 在项目研发过程实现成
本优化的“重点专业地带”
业主生活；
•业主多次投诉，影响公司客户满意
度；
•社会媒体报道，影响公司品牌价值；
•部分业主以此为由，拒交相关费用。
点评：
第五节 设计管理通病与案例分
地产公司开发的中高端物业要充分注意项目不利因素对业主
生活的影响；
规划方案阶段需要多系统，多专业，跨部门联合工作，至少
应涵盖市场研究、物业、设计、工程、成本等专业意见；
优化成本，以最佳的积极成本投入达到项目整体经济效益的最
大化。
第一节 房地产项目开发的特征 成本管理的前置性
第二节 房地产企业设计管理的
影响因素
第三节 精细化市场需求下的规
最终成本控制了什么？
范化设计管理体系
第四节 在项目研发过程实现成
本优化的“重点专业地带”
项目建安成本
（元/平米）
资金的时间成本（资
金周转率）
因设计投入的人
力成本
（万平米/人）
项目设计费
（元/平米）
第五节 设计管理通病与案例分 使用阶段的运营成本
析 （元/年）
项目的建安、运营成本中绝大多数决定于研发阶段
第一节 房地产项目开发的特征 如何制定“目标成本” ？
第二节 房地产企业设计管理的
影响因素
第三节 精细化市场需求下的规
在项目开发过程中
范化设计管理体系
“目标成本”是成本控制的前提第四节 在项目研发过程实现成
本优化的“重点专业地带”
1. 项目成本控制的理念
2. 如何制定“目标成本”
3. 流程与计划
4. 论证拿地阶段
5. 规划方案阶段
6. 建筑方案阶段
7. 部品材料选用
8. 景观方案
9. 施工图阶段
10.其它途径
第五节 设计管理通病与案例分
析
本公司“目标成本”如何提出？
设
计
成
本
项目立项 主体结构开工 开盘销售 竣工
入伙
项目论证阶段 项目策划阶段 设计管理阶 工程施工阶
入伙管理阶段
营
销
段 段
销售管理阶段
概念规划设计
管理
方 案 设
计管理
扩初设计
管理
施工图设计
管理
工程施工配合、销售配合及入伙配合
工
程
项目成本估算 测算及目标成
本拆分
预算、标底、合同价 进度款、工程
变更、招标采
购
结算
项目的每一个设计环节都会受到其上游成本工作的条件制约
第一节 房地产项目开发的特征 如何制定“目标成本” ？
第二节 房地产企业设计管理的
影响因素 “目标成本”如何提出？
第三节 精细化市场需求下的规
范化设计管理体系
销部制定产品定位及相对应的价格定位；
成本部制定《各地区成本基价表》--即项目目标成本。
第四节 在项目研发过程实现成
本优化的“重点专业地带”
设计部控制目标成本偏差率。
1. 项目成本控制的理念 1）结构含钢量偏差率；
2. 如何制定“目标成本”
3. 流程与计划
4. 论证拿地阶段
5. 规划方案阶段
6. 建筑方案阶段
7. 部品材料选用
8. 景观方案
9. 施工图阶段
10.其它途径
2）景观造价偏差率；
3）示范区成本偏差率；
4）设计费偏差率
。。。
目标成本首先必须合理，建立在长
期数据库积累的基础上。
目标成本应具有一定的动态性。
第五节 设计管理通病与案例分
析
•
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
- - - -
- - - -
第一节 房地产项目开发的特征 ●结构含钢量
第二节 房地产企业设计管理的
影响因素
第三节 精细化市场需求下的规
范化设计管理体系
保证安全和品质的前提下，减低含钢量；
– 《各地区项目含钢量限额表》
第四节 在项目研发过程实现成
本优化的“重点专业地带” 建筑类型 结构部位
各地区含钢量限额指标(kg/m²)
北京 上海 深圳 武汉、东莞
1. 项目成本控制的理念
2. 如何制定“目标成本”
3. 流程与计划
4. 论证拿地阶段
5. 规划方案阶段
6. 建筑方案阶段
7. 部品材料选用
8. 景观方案
9. 施工图阶段
10.其它途径
普通多层住宅及公寓(7层及以
下)
别墅、双拼、TOWNHOUSE、
花园洋房(6+1层及以下)
小高层住宅及公寓
(建筑高度＜60M)
中高层住宅及公寓
上部结构
自带全埋一层地下室
上部结构
自带全埋一层地下室
上部结构
自带全埋一层地下室
上部结构
第五节 设计管理通病与案例分
(60M≤建筑高度＜80M) 自带全埋一层地下室
析 高层住宅及公寓 上部结构 - - - -
(80M≤建筑高度＜100M) 自带全埋一层地下室
公共人防地下室（6级）
公共普通全地下室
公共半地下室
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
第一节 房地产项目开发的特征
第二节 房地产企业设计管理的
影响因素
●景观造价 控制总价偏差率
分项动态平衡
第三节 精细化市场需求下的规
范化设计管理体系
分类及定义 硬景
（元/平米）
软景 总造价
（元/平米） （元/平米）
第四节 在项目研发过程实现成
本优化的“重点专业地带” 一类景观区
居住区级/小区级公共绿地范围
1. 项目成本控制的理念
2. 如何制定“目标成本”
3. 流程与计划
4. 论证拿地阶段
5. 规划方案阶段
6. 建筑方案阶段
7. 部品材料选用
8. 景观方案
9. 施工图阶段
10.其它途径
二类景观区
组团级绿地范围
三类景观区
宅间、宅旁绿地范围
四类景观区
道路旁绿化
第五节 设计管理通病与案例分 总计
析
说明：
1、硬景：活动场地、园路、环境造型小品（亭、廊、雕塑等）、水景、环境照明灯
具、户外家私等；
2、软景：乔木、灌木、花卉、草皮等种植类；
区
第一节 房地产项目开发的特征
第二节 房地产企业设计管理的
影响因素 ●示范区造价
控制总价偏差率
分项动态平衡
第三节 精细化市场需求下的规
范化设计管理体系
第四节 在项目研发过程实现成
本优化的“重点专业地带”
分类
费用 建安费 设计费
底层商业展示
（元/平米） （元/平米）
总造价
（元/平米）
1. 项目成本控制的理念
2. 如何制定“目标成本”
3. 流程与计划
4. 论证拿地阶段
5. 规划方案阶段
6. 建筑方案阶段
7. 部品材料选用
8. 景观方案
9. 施工图阶段
10.其它途径
1、土建---销售中心
（临建）
2、装修---销售中心
、样板房
3、景观---临时
第五节 设计管理通病与案例分
析
4、包装---临时标志
、道具
总计
集中公建展示
区
•
析
第一节 房地产项目开发的特征
第二节 房地产企业设计管理的
影响因素
● 合理设计费标准：
第三节 精细化市场需求下的规
范化设计管理体系 根据不同所在地区、项目性质设立设计费支付标准，如
第四节 在项目研发过程实现成 – 北京、上海、深圳公司：--元/M2
本优化的“重点专业地带”
1. 项目成本控制的理念
2. 如何制定“目标成本”
3. 流程与计划
4. 论证拿地阶段
5. 规划方案阶段
6. 建筑方案阶段
7. 部品材料选用
8. 景观方案
9. 施工图阶段
10.其它途径
– 其他地区公司：
设计费定义：
规划建筑设计、
景观设计、
--元/M2
从概念规划招标到方案、扩初直至
施工图各阶段的设计、咨询、研究、
审图、打印、模型、效果图等费用
第五节 设计管理通病与案例分 室内设计 总和
（但示范区室内设计费通常计入营
销费用）
规
划
设
计
功
能
平
面
结
构
体
系
设
备
预
留
立
面
设
计
模
型
推
敲
单
体
设
计
部
品
设
计
第一节 房地产项目开发的特征
计划管理是时间成本的保障
第二节 房地产企业设计管理的 流程优化可降低时间成本和因失误引发的成本增加
影响因素
第三节 精细化市场需求下的规
范化设计管理体系
概念设计
概念设计
第四节 在项目研发过程实现成
本优化的“重点专业地带” 规划设计
1. 项目成本控制的理念
2. 如何制定“目标成本”
3. 流程与计划
4. 论证拿地阶段
5. 规划方案阶段
6. 建筑方案阶段
7. 部品材料选用
8. 景观方案
9. 施工图阶段
10.其它途径
单体设计
初步设计
第五节 设计管理通病与案例分
析 施工图
初步设计
施工图
部品设计
拿地节点 方案报建
论证阶段
概念规
划草案
规划设计
概念规
划方案
方案设计
建筑、规划方案
结构、设备
扩初设计
土建扩初
施工图设计
施工图
工程
管理
初步方案
景观方案
部品材料调研 部品材料清单 部品材料定板封样
销售示范区策划 示范区景观、装修施工图
设
分
配
前期策划与设计周期指标
拿地与项目论证时间
设计周期：高层215天；多层180天
大盘（一期多层）305天
论证阶
段
策划阶
段
设计管理阶
段
计
时
间
概念规划 实施方案 施工图
概念规
划草案
概念规划/
战略规划
方案设
计
扩初设
计 55天(多层)
案
例
大盘至少3个月
至少1～个月
大盘180天
中小盘55天
高层/复杂户型多层90天
多层70天
70天(高层)
市场定位：15天；
概念规划：32天；
成果确认：8天；
设计前准备：0天；
设计过程：
高层：方案50天+ 扩初35天
多层可省扩初，方案65天；
成果确认：5天；
设计前准备：0天；
设计过程：多层55天
高层70天；
成果确认：不计时间
1 规范化设计管理
体系下的成本管
理
1. 房地产企业主线
业务流程与影响
成本管理的关键
流程阶段
2. 各阶段的成本管
理成果标准
3. 设计过程中成本
优化的主要手段
和方法
二 项目设计与研发过
程中实现成本优
化的“重点专业
地带”与案例分
析
1. 项目成本控制的
理念
2. 项目论证拿地阶
段的成本管控
3. 概念规划阶段
（项目策划阶段）
的成本规划
4. 项目设计管理阶
段的成本优化
5. 设计中的成本管
控通病与案例分
析
为了保证项目的可行性，通过项目的机会及风险
分析，可最大限度的控制因投资失误引发的成本增
加。主要关注：
项目法律风险
拆迁风险—上海某项目
高压线风险—北京8哩岛项目
地下管线风险—北京金地名京项目
地下埋藏物风险—天津红桥某项目
工程地质条件风险—北京燕西华府（地
基处理）项目
市政条件风险等—北京燕西华府项目
环评的风险等—秦皇岛某项目
2. 项目论证拿地阶段的成本管控
项目法律风险
第一节 房地产项目开发的特征
第二节 房地产企业设计管理的
影响因素
第三节 精细化市场需求下的规
范化设计管理体系
第四节 在项目研发过程实现成
本优化的“重点专业地带”
1. 项目成本控制的理念
2. 如何制定“目标成本”
3. 流程与计划
4. 论证拿地阶段
5. 规划方案阶段
6. 建筑方案阶段
7. 部品材料选用
8. 景观方案
9. 施工图阶段
10.其它途径
第五节 设计管理通病与案例分 ；
析
拆迁风险—上海某项目
高压线风险—北京8哩岛项目
地下管线风险—北京金地名京项目
地下埋藏物风险—天津红桥某项目
工程地质条件风险—北京燕西华府
市政条件风险等—北京燕西华府项目
环评的风险等—秦皇岛某项目
1 规范化设计管理
体系下的成本管
理
1. 房地产企业主线
业务流程与影响
成本管理的关键
流程阶段
2. 各阶段的成本管
理成果标准
3. 设计过程中成本
优化的主要手段
和方法
二 项目设计与研发过
程中实现成本优
化的“重点专业
地带”与案例分
析
1. 项目成本控制的
理念
2. 项目论证拿地阶
段的成本管控
3. 概念规划阶段
（项目策划阶段）
的成本规划
4. 项目设计管理阶
段的成本优化
5. 设计中的成本管
控通病与案例分
析
为了满足公司收益最大化，争取有利的规划要点
如 ：唐山某项目
万科苏州胥口项目
万科燕西华府项目
万科苏州胥口项目
1 规范化设计管理
体系下的成本管
理
1. 房地产企业主线
业务流程与影响
成本管理的关键
流程阶段
2. 各阶段的成本管
理成果标准
3. 设计过程中成本
优化的主要手段
和方法
二 项目设计与研发过
程中实现成本优
化的“重点专业
地带”与案例分
析
1. 项目成本控制的
理念
2. 项目论证拿地阶
段的成本管控
3. 概念规划阶段
（项目策划阶段）
的成本规划
4. 项目设计管理阶
段的成本优化
5. 设计中的成本管
控通病与案例分
析
3 概念规划阶段（项目策划阶段）的成本规划
案例：北京万科西山公馆项目案例
在概念规划设计中，要解决项目总的成本规划
原则以及定性的结构概念设计
在概念及方案阶段，成本优化主要以定性优化
为主
施工图阶段则必须是定性与定量相结合
在概念规划设计中，成本的定性概念比计算更
重要
1 规范化设计管理
体系下的成本管
理
1. 房地产企业主线
业务流程与影响
成本管理的关键
流程阶段
2. 各阶段的成本管
理成果标准
3. 设计过程中成本
优化的主要手段
和方法
二 项目设计与研发过
程中实现成本优
化的“重点专业
地带”与案例分
析
1. 项目成本控制的
理念
2. 项目论证拿地阶
段的成本管控
3. 概念规划阶段
（项目策划阶段）
的成本规划
4. 项目设计管理阶
段的成本优化
5. 设计中的成本管
控通病与案例分
析
规划方案阶段的成本优化
车库规划方案对成本的影响（例如：苏州万科新
天地6#、7#地车库规划方案）
4 项目设计管理阶段的成本优化
1 规范化设计管理
体系下的成本管
理
1. 房地产企业主线
业务流程与影响
成本管理的关键
流程阶段
2. 各阶段的成本管
理成果标准
3. 设计过程中成本
优化的主要手段
和方法
二 项目设计与研发过
程中实现成本优
化的“重点专业
地带”与案例分
析
1. 项目成本控制的
理念
2. 项目论证拿地阶
段的成本管控
3. 概念规划阶段
（项目策划阶段）
的成本规划
4. 项目设计管理阶
段的成本优化
5. 设计中的成本管
控通病与案例分
析
首期优先开发的规划原则对成本的影响
规划中不同物业类型的比例关系对成本的影响
不同容积率人防规划建设的模式对成本的影响
1 规范化设计管理
体系下的成本管
理
1. 房地产企业主线
业务流程与影响
成本管理的关键
流程阶段
2. 各阶段的成本管
理成果标准
3. 设计过程中成本
优化的主要手段
和方法
二 项目设计与研发过
程中实现成本优
化的“重点专业
地带”与案例分
析
1. 项目成本控制的
理念
2. 项目论证拿地阶
段的成本管控
3. 概念规划阶段
（项目策划阶段）
的成本规划
4. 项目设计管理阶
段的成本优化
5. 设计中的成本管
控通病与案例分
析
建筑方案阶段的成本优化
户型设计的成本风险（案例：金地格林小镇6）
立面设计与平面设计的耦合度带来的成本风险
案例：万科新天地项目7#，8#地—左岸香颂
1 规范化设计管理
体系下的成本管
理
1. 房地产企业主线
业务流程与影响
成本管理的关键
流程阶段
2. 各阶段的成本管
理成果标准
3. 设计过程中成本
优化的主要手段
和方法
二 项目设计与研发过
程中实现成本优
化的“重点专业
地带”与案例分
析
1. 项目成本控制的
理念
2. 项目论证拿地阶
段的成本管控
3. 概念规划阶段
（项目策划阶段）
的成本规划
4. 项目设计管理阶
段的成本优化
5. 设计中的成本管
控通病与案例分
析
主要风格与形式选择造成的成本风险
案例：金地梅龙镇项目
1 规范化设计管理
体系下的成本管
理
1. 房地产企业主线
业务流程与影响
成本管理的关键
流程阶段
2. 各阶段的成本管
理成果标准
3. 设计过程中成本
优化的主要手段
和方法
二 项目设计与研发过
程中实现成本优
化的“重点专业
地带”与案例分
析
1. 项目成本控制的
理念
2. 项目论证拿地阶
段的成本管控
3. 概念规划阶段
（项目策划阶段）
的成本规划
4. 项目设计管理阶
段的成本优化
5. 设计中的成本管
控通病与案例分
析
方案阶段的模型研究规避修改的成本风险
案例：万科燕西华府立面优化与成本控制
地下车库的优化设计
布局优化
全地下车库向半地下车库转化（案例：苏州胥口某
项目）
方案阶段的结构定性优化设计
方案阶段结构设计优化的主要目标是体系选
型与结构布局要合理
案例：格林小城花园洋房的结构选型
1 规范化设计管理
体系下的成本管
理
1. 房地产企业主线
业务流程与影响
成本管理的关键
流程阶段
2. 各阶段的成本管
理成果标准
3. 设计过程中成本
优化的主要手段
和方法
二 项目设计与研发过
程中实现成本优
化的“重点专业
地带”与案例分
析
1. 项目成本控制的
理念
2. 项目论证拿地阶
段的成本管控
3. 概念规划阶段
（项目策划阶段）
的成本规划
4. 项目设计管理阶
段的成本优化
5. 设计中的成本管
控通病与案例分
析
建筑扩初阶段的成本优化
正确理解“国家规范”，对空间设计及成
本的影响（案例：天津万科红旗路项目)
优化层高对成本控制的意义
案例：北京中心B塔结构的层高设计
降低层高的意义
影响净高的主要因素
优化措施
1 规范化设计管理
体系下的成本管
理
1. 房地产企业主线
业务流程与影响
成本管理的关键
流程阶段
2. 各阶段的成本管
理成果标准
3. 设计过程中成本
优化的主要手段
和方法
二 项目设计与研发过
程中实现成本优
化的“重点专业
地带”与案例分
析
1. 项目成本控制的
理念
2. 项目论证拿地阶
段的成本管控
3. 概念规划阶段
（项目策划阶段）
的成本规划
4. 项目设计管理阶
段的成本优化
5. 设计中的成本管
控通病与案例分
析
结构专项问题研究应前置（介绍关键点）
抗浮设计水位的确定
案例：北京金地中心
地基方案的比较，地基坑支护方案的比较
案例：天津红旗路项目
基础形式的选择与基础埋深优化
案例1：沈阳崇山华府项目
案例2：某项目基础埋深优化案例
1 规范化设计管理
体系下的成本管
理
1. 房地产企业主线
业务流程与影响
成本管理的关键
流程阶段
2. 各阶段的成本管
理成果标准
3. 设计过程中成本
优化的主要手段
和方法
二 项目设计与研发过
程中实现成本优
化的“重点专业
地带”与案例分
析
1. 项目成本控制的
理念
2. 项目论证拿地阶
段的成本管控
3. 概念规划阶段
（项目策划阶段）
的成本规划
4. 项目设计管理阶
段的成本优化
5. 设计中的成本管
控通病与案例分
析
主体结构选型的比较与优化
案例：天津红桥项目B地块公寓的不同选型与比较
转换层设置与成本优化
最值得优化的部位在基础
1 规范化设计管理
体系下的成本管
理
1. 房地产企业主线
业务流程与影响
成本管理的关键
流程阶段
2. 各阶段的成本管
理成果标准
3. 设计过程中成本
优化的主要手段
和方法
二 项目设计与研发过
程中实现成本优
化的“重点专业
地带”与案例分
析
1. 项目成本控制的
理念
2. 项目论证拿地阶
段的成本管控
3. 概念规划阶段
（项目策划阶段）
的成本规划
4. 项目设计管理阶
段的成本优化
5. 设计中的成本管
控通病与案例分
析
重视结构含钢量的控制。
案例 ：不同地区不同项目含钢量的比较与总结
1 规范化设计管理
体系下的成本管
理
1. 房地产企业主线
业务流程与影响
成本管理的关键
流程阶段
2. 各阶段的成本管
理成果标准
3. 设计过程中成本
优化的主要手段
和方法
二 项目设计与研发过
程中实现成本优
化的“重点专业
地带”与案例分
析
1. 项目成本控制的
理念
2. 项目论证拿地阶
段的成本管控
3. 概念规划阶段
（项目策划阶段）
的成本规划
4. 项目设计管理阶
段的成本优化
5. 设计中的成本管
控通病与案例分
析
主要设备选型（如空调系统）对成本的综合影响
（案例：万科西山华府）
扩初阶段确认交楼标准、统一技术标准、标注化
节点构造做法对规范成本、施工、设计的作用
业务流程优化带来的结构限额设计如何在扩初阶
段得以实现
1 规范化设计管理
体系下的成本管
理
1. 房地产企业主线
业务流程与影响
成本管理的关键
流程阶段
2. 各阶段的成本管
理成果标准
3. 设计过程中成本
优化的主要手段
和方法
二 项目设计与研发过
程中实现成本优
化的“重点专业
地带”与案例分
析
1. 项目成本控制的
理念
2. 项目论证拿地阶
段的成本管控
3. 概念规划阶段
（项目策划阶段）
的成本规划
4. 项目设计管理阶
段的成本优化
5. 设计中的成本管
控通病与案例分
析
材料部品选用的成本优化
倡导在设计管理阶段，部品工作并行并前置
倡导在施工图结束前，完成主要部品定样、定板
标准化、工厂化、规模化的材料与部品
1 规范化设计管理
体系下的成本管
理
1. 房地产企业主线
业务流程与影响
成本管理的关键
流程阶段
2. 各阶段的成本管
理成果标准
3. 设计过程中成本
优化的主要手段
和方法
二 项目设计与研发过
程中实现成本优
化的“重点专业
地带”与案例分
析
1. 项目成本控制的
理念
2. 项目论证拿地阶
段的成本管控
3. 概念规划阶段
（项目策划阶段）
的成本规划
4. 项目设计管理阶
段的成本优化
5. 设计中的成本管
控通病与案例分
析
案例：武汉某项目钢结构及材料部品成本控
制总结
1 规范化设计管理
体系下的成本管
理
1. 房地产企业主线
业务流程与影响
成本管理的关键
流程阶段
2. 各阶段的成本管
理成果标准
3. 设计过程中成本
优化的主要手段
和方法
二 项目设计与研发过
程中实现成本优
化的“重点专业
地带”与案例分
析
1. 项目成本控制的
理念
2. 项目论证拿地阶
段的成本管控
3. 概念规划阶段
（项目策划阶段）
的成本规划
4. 项目设计管理阶
段的成本优化
5. 设计中的成本管
控通病与案例分
析
景观方案的成本优化
案例：武汉金地格林小城
1 规范化设计管理
体系下的成本管
理
1. 房地产企业主线
业务流程与影响
成本管理的关键
流程阶段
2. 各阶段的成本管
理成果标准
3. 设计过程中成本
优化的主要手段
和方法
二 项目设计与研发过
程中实现成本优
化的“重点专业
地带”与案例分
析
1. 项目成本控制的
理念
2. 项目论证拿地阶
段的成本管控
3. 概念规划阶段
（项目策划阶段）
的成本规划
4. 项目设计管理阶
段的成本优化
5. 设计中的成本管
控通病与案例分
析
施工图阶段的成本优化
案例：天津红旗路项目
第一节 房地产项目开发的特征
第二节 房地产企业设计管理的
施工图阶段的成本优化
影响因素
第三节 精细化市场需求下的规
范化设计管理体系
第四节 在项目研发过程实现成
本优化的“重点专业地带”
1. 项目成本控制的理念
2. 如何制定“目标成本”
3. 流程与计划
4. 论证拿地阶段
5. 规划方案阶段
6. 建筑方案阶段
7. 部品材料选用
8. 景观方案
9. 施工图阶段
10.其它途径
第五节 设计管理通病与案例分
析
%E6%A1%88%E4%BE%8B%E9%93%BE%E6%8E%A5
%E6%A1%88%E4%BE%8B%E9%93%BE%E6%8E%A5
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%E6%A1%88%E4%BE%8B%E9%93%BE%E6%8E%A5
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第一节 房地产项目开发的特征
第二节 房地产企业设计管理的
影响因素
第三节 精细化市场需求下的规
范化设计管理体系 ①设计变更签证率=
由设计原因导致的签证总金额
X100%
第四节 在项目研发过程实现成
工程合同金额
对施工图阶段设计成果质量的控制---减少由图纸和
材料 的失误和不完善而带来的额外费用的发生。
同时减少因设计成果不完善造成的施工管理费用。
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%E6%A1%88%E4%BE%8B%E9%93%BE%E6%8E%A5
%E6%A1%88%E4%BE%8B%E9%93%BE%E6%8E%A5
%E6%A1%88%E4%BE%8B%E9%93%BE%E6%8E%A5
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%E6%A1%88%E4%BE%8B%E9%93%BE%E6%8E%A5
第一节 房地产项目开发的特征
第二节 房地产企业设计管理的
设计变更签证率—说明
影响因素
第三节 精细化市场需求下的规
范化设计管理体系
第四节 在项目研发过程实现成
本优化的“重点专业地带”
总包（主体）
施工图周期短，
工作量大，
分包（单项）
施工图周期充裕、
工作量较少，
1. 项目成本控制的理念
2. 如何制定“目标成本”
3. 流程与计划
4. 论证拿地阶段
5. 规划方案阶段
6. 建筑方案阶段
7. 部品材料选用
8. 景观方案
9. 施工图阶段
10.其它途径
发生变更的几率大、
变更的费用额较大，
重点把控。根据行业平均
水平并结合各子公司现状
发生变更的几率小、
变更的费用额较少，
不做硬性规定，每期开
发完成后作统计，作为
第五节 设计管理通病与案例分 ，将目标值定为？ % ， 项目设计总结后评估。
析
%E6%A1%88%E4%BE%8B%E9%93%BE%E6%8E%A5
%E6%A1%88%E4%BE%8B%E9%93%BE%E6%8E%A5
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%E6%A1%88%E4%BE%8B%E9%93%BE%E6%8E%A5
%E6%A1%88%E4%BE%8B%E9%93%BE%E6%8E%A5
%E6%A1%88%E4%BE%8B%E9%93%BE%E6%8E%A5
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%E6%A1%88%E4%BE%8B%E9%93%BE%E6%8E%A5
%E6%A1%88%E4%BE%8B%E9%93%BE%E6%8E%A5
%E6%A1%88%E4%BE%8B%E9%93%BE%E6%8E%A5
%E6%A1%88%E4%BE%8B%E9%93%BE%E6%8E%A5
%E6%A1%88%E4%BE%8B%E9%93%BE%E6%8E%A5
%E6%A1%88%E4%BE%8B%E9%93%BE%E6%8E%A5
%E6%A1%88%E4%BE%8B%E9%93%BE%E6%8E%A5
%E6%A1%88%E4%BE%8B%E9%93%BE%E6%8E%A5
%E6%A1%88%E4%BE%8B%E9%93%BE%E6%8E%A5
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•
第一节 房地产项目开发的特征
第二节 房地产企业设计管理的
影响因素
案例---设计变更签证率控制
第三节 精细化市场需求下的规 根据万科集团财务部2003年对9
范化设计管理体系 个城市, 14个项目的统计, 变更签证造
第四节 在项目研发过程实现成 价为元/平米,总额约7472万元.
本优化的“重点专业地带”
1. 项目成本控制的理念
2. 如何制定“目标成本”
3. 流程与计划
4. 论证拿地阶段
5. 规划方案阶段
6. 建筑方案阶段
7. 部品材料选用
8. 景观方案
9. 施工图阶段
10.其它途径
若建安成本按950元/平米计，则
失误率为4%。
据统计国内公司由设计失误所带来各
项目设计变更占总建造成本的3-10％，其
中重复性错误占相当比例。
第五节 设计管理通病与案例分
更签证累计统
析 情况
公司地产在施工的10个项目设计变
更、洽商超合同金额10%或未超合同金额
10%但超100万元事项统计，目前增加费用：
建面单方约为52（元/平米），超出了标
杆企业的控制水平。
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第一节 房地产项目开发的特征
第二节 房地产企业设计管理的
影响因素 任何开展对施工图阶段的成本控制？
第三节 精细化市场需求下的规
范化设计管理体系
（一）设计管理
第四节 在项目研发过程实现成
本优化的“重点专业地带” 1、提高全员成本意识
（1）部门间密切协作
1. 项目成本控制的理念
2. 如何制定“目标成本”
3. 流程与计划
4. 论证拿地阶段
5. 规划方案阶段
6. 建筑方案阶段
7. 部品材料选用
8. 景观方案
（2）明确结构工程师职责
2、加强对设计公司的管理与协调
（1）设计单位的选择与合同管理
（2）项目攻关
（3）做好与设计人员的沟通
9. 施工图阶段
10.其它途径
第五节 设计管理通病与案例分
（4）落实奖惩措施
（5）开展设计公司间的交流与竞争
析
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第一节 房地产项目开发的特征
第二节 房地产企业设计管理的
影响因素 设计成本对于一个项目整体而言，只是其中很小的一部分。
相对而言，由于设计单位技术水平的高低、出图质量的好坏以及
第三节 精细化市场需求下的规
范化设计管理体系
设计配合的积极程度而给项目整体工程造价带来的影响则要大的
多。因此设计单位的选择应主要依据其设计水平而非收费的高低。
第四节 在项目研发过程实现成
本优化的“重点专业地带” 在设计单位的选择过程中，对于项目主要设计人员的选择尤
为重要。主要设计人员的水平将直接影响设计成果的质量，因此
1. 项目成本控制的理念
2. 如何制定“目标成本”
3. 流程与计划
4. 论证拿地阶段
5. 规划方案阶段
6. 建筑方案阶段
7. 部品材料选用
8. 景观方案
9. 施工图阶段
10.其它途径
对设计单位的选择首先应为对该设计单位中主要设计人员的选
择，以确保最终设计成果的质量。
在设计合同中，可以增加要求设计公司提供有关合理设计、
控制造价、方便施工及管理的各类建议的条款，尽可能从项目初
期的设计阶段开始，就对成本有所控制。
第五节 设计管理通病与案例分
析
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第一节 房地产项目开发的特征
第二节 房地产企业设计管理的
影响因素 3、建立管理程序与制度
第三节 精细化市场需求下的规
范化设计管理体系 （1）完善甲方设计标准
第四节 在项目研发过程实现成
本优化的“重点专业地带”
（2）坚持设计全过程优化
（3）建立专家会议评审制度
1. 项目成本控制的理念
2. 如何制定“目标成本”
3. 流程与计划
4. 论证拿地阶段
5. 规划方案阶段
6. 建筑方案阶段
7. 部品材料选用
8. 景观方案
9. 施工图阶段
10.其它途径
（4）内部审核制度化
第五节 设计管理通病与案例分
析
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第一节 房地产项目开发的特征
(二)技术管理
第二节 房地产企业设计管理的
影响因素
第三节 精细化市场需求下的规
范化设计管理体系 1、建筑方案的选择
第四节 在项目研发过程实现成
本优化的“重点专业地带”
设计前期方案一旦确定，成本大势也基本确定。结构设计从
方案入手可以对项目总成本进行较大优化。
1. 项目成本控制的理念
2. 如何制定“目标成本”
3. 流程与计划
4. 论证拿地阶段
5. 规划方案阶段
6. 建筑方案阶段
7. 部品材料选用
8. 景观方案
9. 施工图阶段
10.其它途径
2、结构方案的选择
（1）结构型式的确定
（2）桩基型式的确定
第五节 设计管理通病与案例分
析
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第一节 房地产项目开发的特征 3、结构计算数据的审核
第二节 房地产企业设计管理的
影响因素
第三节 精细化市场需求下的规
结构成本控制的重要环节是对技术指标的审核
范化设计管理体系
第四节 在项目研发过程实现成
本优化的“重点专业地带”
（1）输入信息的审核
核对电算的基本信息如抗震分类、抗震的重要性类别、场地
类别、设防烈度、基本地震加速度、特征周期、基本风压、地面
1. 项目成本控制的理念
2. 如何制定“目标成本”
3. 流程与计划
4. 论证拿地阶段
5. 规划方案阶段
6. 建筑方案阶段
7. 部品材料选用
8. 景观方案
9. 施工图阶段
10.其它途径
粗糙程度、各类荷载数值、荷载折减、梁端弯矩调幅系数、放大
系数等等是否有误，有无刻意放大。
（2）输出信息的审核
检查输出信息中各项技术指标是否均衡，尽可能接近规范限
值。
第五节 设计管理通病与案例分
析
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第一节 房地产项目开发的特征 4、 细部做法的控制与审查
第二节 房地产企业设计管理的
影响因素
对细部做法的要求及做法控制对造价的影响也非常大。
（1）Ⅲ级钢的应用
第三节 精细化市场需求下的规
范化设计管理体系
由于Ⅲ级钢强度高、延性好可以明显地降低含钢量，因此
大量的在一些成本控制较好的项目中广泛采用
第四节 在项目研发过程实现成
本优化的“重点专业地带”
（2）合理归并结构构件
结构平面及构件分类太少含钢量会上升，但分类太多不利
1. 项目成本控制的理念
2. 如何制定“目标成本”
3. 流程与计划
4. 论证拿地阶段
5. 规划方案阶段
6. 建筑方案阶段
7. 部品材料选用
8. 景观方案
9. 施工图阶段
10.其它途径
于施工控制。
（3）细部大样做法的规范
对设计高层项目中构件的细部做法，设计部进行了梳
理，有利于施工图的规范。
第五节 设计管理通病与案例分
析
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第一节 房地产项目开发的特征 （三）其他关注事项
第二节 房地产企业设计管理的
影响因素 1、成本优化与设计合理周期的确定
第三节 精细化市场需求下的规 结构成本监控过程的分阶段控制要求设计周期尤其是扩初、施工图
范化设计管理体系 设计周期科学合理。只有这样，才能有充分的时间进行多方案的比
第四节 在项目研发过程实现成 较，才能保证设计成果准确、安全、经济。
本优化的“重点专业地带”
1. 项目成本控制的理念
2. 如何制定“目标成本”
3. 流程与计划
4. 论证拿地阶段
5. 规划方案阶段
6. 建筑方案阶段
7. 部品材料选用
8. 景观方案
9. 施工图阶段
10.其它途径
2、结构含钢量限额
由于建筑产品的非标准型、物业类型的多样性，结构的经济性指标
很难同工业标准化产品一样采用绝对指标。
含钢量指标不是唯一的经济性指标，如果过分单一强调含钢量，存
在降低结构质量的风险，并对体型规则要求过高，易影响其内部功能
布局及外立面的美观，难以保证金地产品的较高品质。
建议在市场调研的基础上做出合理可行的含钢量目标。
3、其它的成本限额指标：
开窗率、外墙系数、地下室配比……
第五节 设计管理通病与案例分
析
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1 规范化设计管理
体系下的成本管
理
1. 房地产企业主线
业务流程与影响
成本管理的关键
流程阶段
2. 各阶段的成本管
理成果标准
3. 设计过程中成本
优化的主要手段
和方法
二 项目设计与研发过
程中实现成本优
化的“重点专业
地带”与案例分
析
1. 项目成本控制的
理念
2. 项目论证拿地阶
段的成本管控
3. 概念规划阶段
（项目策划阶段）
的成本规划
4. 项目设计管理阶
段的成本优化
5. 设计中的成本管
控通病与案例分
析
精装修成本管理
案例：金地名京及格林小镇6精装修成本控制
1.
2.
3.
4.
5.
第一节 房地产项目开发的特征 三. 设计中的成本管控通病与案例分析
第二节 房地产企业设计管理的
影响因素
第三节 精细化市场需求下的规
范化设计管理体系 管理定位问题
第四节 在项目研发过程实现成 设计单位选择问题
本优化的“重点专业地带”
内部流程问题
第五节 设计管理通病与案例分
析
成果标准问题
1. 管理定位问题
2. 设计单位选择问题
3. 内部流程问题
4. 成果标准问题
5. 内外沟通问题
6. 综合专业能力缺乏问题
内外沟通问题
6. 综合专业能力的缺乏问题
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第一节 房地产项目开发的特征
第二节 房地产企业设计管理的 １．管理定位问题
影响因素
第三节 精细化市场需求下的规
范化设计管理体系
1.重专业，轻管理，代替设计单位进行具体的设计工作。
第四节 在项目研发过程实现成
本优化的“重点专业地带” 2.未能发挥甲方技术专业的作用，未对设计单位进行有效的技术管
理。
第五节 设计管理通病与案例分
析
1. 管理定位问题
2. 设计单位选择问题
3. 在设计合同中，未明确要求设计公司提供有关合理设计、控制造
价、方便施工及管理的各类建议的服务条款，缺乏对设计单位的约
束。
3. 内部流程问题
4. 成果标准问题
5. 内外沟通问题
6. 综合专业能力缺乏问题
案例：深圳 XX 花园、北京ＸＸ项目
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第一节 房地产项目开发的特征
案例：因结构计算方案不合理导致含钢量大增
第二节 房地产企业设计管理的
影响因素
第三节 精细化市场需求下的规
范化设计管理体系
某公司地产XX项目施工图审查时发现，应按箱形基础计算的
地下室实际按筏板基础计算（实际配筋因工期原因而来不及更
第四节 在项目研发过程实现成
本优化的“重点专业地带”
改），最终导致每建筑平米含钢量达147KG，远高于同类建筑的
含钢量，仅一个楼（万平米）因此而导致的造价增加就超过
400万元。
第五节 设计管理通病与案例分
析 点评：
1. 管理定位问题
2. 设计单位选择问题
3. 内部流程问题
4. 成果标准问题
甲方结构工程师应审查设计院的结构设计方案、计算模型、设
计参数输入、施工图配筋等设计方案及资料；
施工图设计应有必要的时间保证。
5. 内外沟通问题
6. 综合专业能力缺乏问题
关键是明确地产公司设计师是具备专业能力的管理人员的定位。
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第一节 房地产项目开发的特征
第二节 房地产企业设计管理的 2．设计单位选择问题
影响因素
第三节 精细化市场需求下的规
范化设计管理体系
1. 设计单位的选择未能做到应主要依据其设计水平而非收费的高低。
第四节 在项目研发过程实现成
本优化的“重点专业地带” 2. 设计单位的选择未首先考虑对该设计单位中主要设计人员的选择。
第五节 设计管理通病与案例分
析
1. 管理定位问题
2. 设计单位选择问题
3. 内部流程问题
4. 成果标准问题
5. 内外沟通问题
6. 综合专业能力缺乏问题
案例：上海 XX 花园、西安ＸＸ项目
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第一节 房地产项目开发的特征
第二节 房地产企业设计管理的 3．内部流程问题
影响因素
第三节 精细化市场需求下的规
范化设计管理体系
1. 缺乏规范化的内部业务流程，责任不清，打乱战。
第四节 在项目研发过程实现成
本优化的“重点专业地带” 2. 内部流程不够优化，效率低。
第五节 设计管理通病与案例分
析
1. 管理定位问题
2. 设计单位选择问题
3. 内部流程问题
4. 成果标准问题
5. 内外沟通问题
6. 综合专业能力缺乏问题
案例： XXX 的样板房重复施工、设计变更
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第一节 房地产项目开发的特征 案例：成本目标合理性
第二节 房地产企业设计管理的
影响因素
第三节 精细化市场需求下的规
范化设计管理体系
某公司地产XX项目幕墙为加强外立面效果，单项工程方案变
更增加合同金额的14%，超出了原成本目标 。
第四节 在项目研发过程实现成
本优化的“重点专业地带”
第五节 设计管理通病与案例分 点评：
析
1. 管理定位问题
2. 设计单位选择问题
3. 内部流程问题
4. 成果标准问题
5. 内外沟通问题
6. 综合专业能力缺乏问题
研发阶段应加强综合技术论证，达到功能、效果、成本三者平
衡；
目前地产公司存在问题：成本目标合理性、成本目标预见性不
足，能 力有限，属于边做边摸索（特别针对一些没有实操经验的
公建项目），会对公司管理决策，内部管理造成干扰和影响；
未来提升方向：提高项目决策能力和技术含量，必要时可引入
专业外脑支持，做出准确的计划目标，充分利用好各类计划管理
工具，使后续工作安排、节点保证、员工士气、绩效考核等保持
有序和稳定状态。
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第一节 房地产项目开发的特征
案例：设计阶段成本、品质、进度失衡的实例
第二节 房地产企业设计管理的
影响因素
某公司地产XX项目为追求高端形象和差异化效果，前期
第三节 精细化市场需求下的规 方案修改达几十次，耗时两年多，最后留给施工图设计的时
范化设计管理体系 间不到一个月，所出的施工图一次审图就发现400多处设计
第四节 在项目研发过程实现成
本优化的“重点专业地带”
缺陷，显著影响了工程实施和后续工作。最后必然给项目整
体成本和效益造成很大不利影响。
第五节 设计管理通病与案例分 点评：
析
1. 管理定位问题
2. 设计单位选择问题
3. 内部流程问题
4. 成果标准问题
5. 内外沟通问题
6. 综合专业能力缺乏问题
计划管理是项目管理的重要内容，设计周期应服从整个项目
的计划安排，不能“打哪儿指哪儿”，方案设计不能无限制地占用
整个开发周期的宝贵时间；
一定要重视施工图设计工作，必要的施工图设计时间要加以保
证；
项目开工后应慎言规划及建筑方案调整，否则成本可能大增，
同时导致开发周期延长。
关键是研发阶段的流程不够优化。
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第一节 房地产项目开发的特征
第二节 房地产企业设计管理的 4．成果标准问题
影响因素
第三节 精细化市场需求下的规
范化设计管理体系
1. 缺乏明确的成果标准要求，无法保障产品品质的稳定。
第四节 在项目研发过程实现成
本优化的“重点专业地带” 2. 未明确对当地市场的产品特别要求，无法满足甲方的品质要求。
第五节 设计管理通病与案例分
析
1. 管理定位问题
2. 设计单位选择问题
3. 内部流程问题
4. 成果标准问题
5. 内外沟通问题
6. 综合专业能力缺乏问题
案例：双层错阳台、三边工程
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第一节 房地产项目开发的特征 案例：细部处理规范化、人性化
第二节 房地产企业设计管理的
影响因素
某公司xx开发项目中存在诸如卧
第三节 精细化市场需求下的规 室飘窗设计过高、市政坡道过陡、配
范化设计管理体系 电箱位置过高等细节问题，已经严重
第四节 在项目研发过程实现成
本优化的“重点专业地带”
影响产品品质，甚至造成多个客户因
此拒绝收楼。
第五节 设计管理通病与案例分
析
1. 管理定位问题
2. 设计单位选择问题
3. 内部流程问题
4. 成果标准问题
5. 内外沟通问题
6. 综合专业能力缺乏问题
点评：
某公司在严峻的市场环境下，
产品设计要更多地考虑目标客户需
求，不应仅仅满足于规范要求，产
品设计要尽量人性化；
通过公司设计质量缺陷数据库
的搭建，发现我们在产品“人文关怀”
方面与对标企业相比较，存在较大
差距。
关键是企业自己的产品技术标准
的建立。
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第一节 房地产项目开发的特征
第二节 房地产企业设计管理的 5．内外沟通问题
影响因素
第三节 精细化市场需求下的规
范化设计管理体系
1. 内部团队沟通合作不及时，许多涉及到市场、成本的技术问题解
第四节 在项目研发过程实现成 决不到位。
本优化的“重点专业地带”
2. 信息流通不畅，未及时明确对合作单位的设计要求。
第五节 设计管理通病与案例分
析
1. 管理定位问题
2. 设计单位选择问题
3. 内部流程问题
4. 成果标准问题
5. 内外沟通问题
6. 综合专业能力缺乏问题
案例：主卧衣帽间、转角窗
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第一节 房地产项目开发的特征
第二节 房地产企业设计管理的
案例：公司 XX 项目垃圾房位置
影响因素
第三节 精细化市场需求下的规
范化设计管理体系
规划方案阶段需要多系统，
第四节 在项目研发过程实现成
本优化的“重点专业地带” 多专业，跨部门联合工作，至少
应涵盖市场研究、物业、设计、
第五节 设计管理通病与案例分 工程、成本等专业意见；
析
1. 管理定位问题
2. 设计单位选择问题
3. 内部流程问题
4. 成果标准问题
5. 内外沟通问题
6. 综合专业能力缺乏问题
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1.
2.
3.
第一节 房地产项目开发的特征
第二节 房地产企业设计管理的 6．综合专业能力缺乏问题
影响因素
第三节 精细化市场需求下的规
范化设计管理体系
项目老总的专长过于偏门，对于项目管理的综合能力还需要
第四节 在项目研发过程实现成 提高；
本优化的“重点专业地带”
专业人员的知识面过于狭窄，对于其它专业知识的学习不
第五节 设计管理通病与案例分 够，不能提出更系统的解决方案。
析
1. 管理定位问题
2. 设计单位选择问题
对于项目管理中计划管理控制不够科学，往往是被任务逼着
走，容易产生工作失误和缺陷。
3. 内部流程问题
4. 成果标准问题
5. 内外沟通问题
6. 综合专业能力缺乏问题
案例：
研发阶段的周期失控
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第一节 房地产项目开发的特征
案例：消防控制中心的位置
第二节 房地产企业设计管理的
影响因素
某项目方案阶段，将A区的消防控制机房设计在B地块上，
第三节 精细化市场需求下的规 而B地块由于拆迁问题直到A区交付时都没有开工，导致A区的
范化设计管理体系 消防验收无法正常进行，给项目按时交付带来很大风险。
第四节 在项目研发过程实现成
本优化的“重点专业地带”
第五节 设计管理通病与案例分 点评：
析
1. 管理定位问题
2. 设计单位选择问题
3. 内部流程问题
4. 成果标准问题
5. 内外沟通问题
6. 综合专业能力缺乏问题
项目老总要亲自判断、把握拆迁工作对项目的整体影响，务
必将风险控制在可接受范围内，否则不能在待拆迁地块上布置别
的地块的设备机房和影响交付的其它设施；
项目老总要讲求工作的整体性、协调性，对于影响项目全局
进展的重点工作要全力突破。
专业人员应及时发现项目方案可能存在的技术风险，为老总
提出最佳的技术解决方案。
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第一节 房地产项目开发的特征 ②样板房
第二节 房地产企业设计管理的
影响因素 怎样避免样板房遍地开花？
第三节 精细化市场需求下的规 低楼层样板房、高楼层样板房、复式样板房、毛坯样板房等
范化设计管理体系
等，花样百出。
第四节 在项目研发过程实现成
本优化的“重点专业地带”
第五节 设计管理通病与案例分
析
1. 管理定位问题
2. 设计单位选择问题
3. 内部流程问题
4. 成果标准问题
5. 内外沟通问题
6. 综合专业能力缺乏问题
户型设计时，就应该考虑样板房如何布置，尽量集中所有户型至
某一栋 。
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析
第一节 房地产项目开发的特征
案例：施工图阶段多专业并行出现严重错误
第二节 房地产企业设计管理的
影响因素
某公司XX项目前期的研发时间较短，结构和设备
第三节 精细化市场需求下的规
范化设计管理体系
专业进入的时间较晚，使得在方案优化设计阶段对结
构选型、设备优化等方面的工作不够深入，以至于在
第四节 在项目研发过程实现成
本优化的“重点专业地带”
施工图设计阶段产生诸如门厅存在明露地梁，卫生间
下水管道预留位置不合适，排烟洞口高度不合理，结
第五节 设计管理通病与案例分 构梁过多，配电箱位置不合理等现象，给后期施工整
改以及房屋验收带来许多不必要的问题，也导致了成
1. 管理定位问题
2. 设计单位选择问题
3. 内部流程问题
4. 成果标准问题
5. 内外沟通问题
6. 综合专业能力缺乏问题
本的增加。
点评：
建筑物首先要保证使用功能要求，各专业设计要浇
圈；
项目负责人要重视施工图设计，保证基本设计周期和
基本人员配备，该项目缺少综合各专业的协调人；
远洋地产在施工图设计管理中要加强设计资源的管
理，加强施工图审图环节的管理。
关键是研发阶段流程不够优化。
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案例：施工图阶段多专业并行出现严重错误
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第一节 房地产项目开发的特征 宽敞的地下车库 地下室不经济案例
第二节 房地产企业设计管理的
影响因素
第三节 精细化市场需求下的规
范化设计管理体系
第四节 在项目研发过程实现成
本优化的“重点专业地带”
第五节 设计管理通病与案例分
析
1. 管理定位问题
2. 设计单位选择问题
3. 内部流程问题
4. 成果标准问题
5. 内外沟通问题
6. 综合专业能力缺乏问题
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架空层不经济案例。12层的小高层，底层全面架空，为了保
证架空的通透性，选用转换层结构。
谢谢！
