第一章 总论
项目概况
项目名称：凯南广场。
建设地点：广东省惠州市大亚湾经济技术开发区西区
工业园内，北面临西二大道，地处大亚湾西区工业园西南片区
住宅服务配套片区内。
用地性质：商住用地。
征用地面积：94803 平方米。
计算指标面积：82083 平方米。
建筑面积： 平方米。
建筑容积率：≤（暂按 测算）。
建筑覆盖率：≤22％
绿地率：≥35％
主要建设指标：
项目开发建设的总指标表：
建设项目：凯南广场项目 表 1－1
指标 面积（m2） 户型(m2) 套数
总占地面积
容积率
总建筑面积
户型 1 24000 75 320 户
户型 2 76000 80 950 户
户型 3 79200 90 880 户
户型 4 48400 110 440 户
户型 5 22250 125 178 户
商业中心 33941
销售面积 283791
分三期
开发建设
经营配套 3500
一期（预计 2008 年 10 月 31 日前）开发建设面积
指标：
建设项目：凯南广场项目 表 1－2
指标 面积（m2） 户型(m2) 套数
占地面积
容积率
建筑面积 96000
户型 1 8700 75 116 户
户型 2 27200 80 340 户
户型 3 27000 90 300 户
户型 4 17600 110 160 户
户型 5 7500 125 60 户
商业中心 4500
销售面积 92500
一期
经营配套 3500
小计 96000 976 户
二期（预计 2009 年 12 月 31 日前）开发建设面积
指标：
建设项目：凯南广场项目 表 1－3
指标 面积（m2） 户型(m2) 套数
占地面积
容积率
建筑面积 110650
户型 1 9750 75 130 户
户型 2 32000 80 400 户
户型 3 32400 90 360 户
户型 4 22000 110 200 户
户型 5 11000 125 88 户
商业中心 3500
二期
销售面积 110650
小计 110650 1178 户
三期（预计 2010 年 12 月 31 日前）开发建设面积
指标：
建设项目：凯南广场项目 表 1－4
指标 面积（m2） 户型(m2) 套数
占地面积
容积率
建筑面积 80641
户型 1 5550 75 74 户
户型 2 16800 80 210 户
户型 3 19800 90 220 户
户型 4 8800 110 80 户
户型 5 3750 125 30 户
商业中心 25941
三期
销售面积 80641
小计 80641 614 户
工程总投资：61333 万元。
资金来源：本项目建设资金全部由惠东县广祥实业
有限公司自筹及银行贷款解决。
经济效益：
本项目全部建成后，总销售收入 万元，
累计销售利润额（毛利润） 万元。
本项目建成后税前销售利润率 ％；税后销售
利润率 ％。
本项目税前投资利润率 ％；税后投资利润
率 ％。
建设单位
单位名称：惠东县广祥实业有限公司。
企业性质：有限责任公司。
法人代表：廖广先
可行性研究报告编制依据
惠州大亚湾经济技术开发区规划局编制的凯南广场
项目的《规划设计要点》
惠州市国土局大亚湾分局提供的《用地红线图》
国家计委《建设项目经济评价方法与参数》（第二
版）；
建设部《房地产开发项目经济评价方法》；
有关各专业的国家设计规范；
项目单位提供的各项基础资料；
经济环境及市场调查。
可行性研究报告编制范围
根据凯南广场项目初步规划方案，本可行性研究报告范围
主要包括：市场分析及营销战略，建设规模及功能，住宅、商
业及管理用房、道路、绿化、景观等工程建设方案，投资估算
与资金筹措，项目经济效益评价等。
结论及建议
结论
本项目位于大亚湾西南片区工业园西南区住宅服
务配套片区内，同时也是位于广东省汽车零部件生产基地，今
后也是我国较大规模的汽车零部件生产基地，大量高科技高效
益的产业进驻将带来数万人潮涌入，产业带来日益活跃的商务
活动将促使商务物业市场成为该片区主流。
市场前景展望：伴随“五区一线”的整体规划，依托大亚湾
得天独厚的自然条件，同时与深圳城市间日益密切的区域互融，
大亚湾的房地产市场将进入一个空前繁荣的阶段。
现大亚湾房地产市场还处于一个高速与持续开发的阶段，
随品牌开发商的进驻，未来片区房地产市场还有广阔的发展前
景，所以从社会经济市场和项目的整体性指标分析：本项目是
可行的。
从凯南广场住宅项目开发的整体环境、建设条件、
设计思路、设计方案来看，此项目的建设是可行的，也是合理
的。项目开发时间短（16 个月），经济效益较高，税后利润
万元，税后全部投资利润率 %。均大大超过了同
期贷款利息率和基准贴现率，说明从经济上看该项目建设是可
行的。
建议
此项目开发规模比较大，投资比较多，必须精心准备，精
心施工，按计划完成建设任务。特别要注意做好宣传发动、营
销策划工作，使投资早日回笼，争取更好的社会、经济效益。
第二章 市场分析与营销战略
市场分析及分析
大亚湾总体规划市场
大亚湾房地产市场还处于一个高速与待继续开发的阶段，
目前市场新建楼盘数量较少,随着品牌开发商的进驻,未来片区
房地产市场还有广阔的发展前景。
℃行政商务区
产业带来的日益活跃的商务活动将促使商务物业市场成
为该片区主流，一港四区的战略规划，使行政中心区的地位得
到空前的强化，核心地位的价值毋庸置疑，东接石化城，西靠
西区工业区，南邻惠州港，随着大亚湾石化产业投产带来的经
济腾飞，行政中心区将建设成为具有世界级水平，融商住、金
融等功能的 CBD。
片区行政商务活动频繁将带动房地产的升温，其发展方向
同样影响房地产的未来走向，作为未来大亚湾的 CBD，随着越
来越多的大型石化产业及其它产业的进驻，未来商务活动将会
异常活跃，这将刺激该片区将会以商务活动为主的商务物业市
场的发展。
℃西区工业园区（项目所在区）
A:大量高科技、高效益产业进驻将带来数十万人潮涌入。
根据规划西区工业区将被打造成高规模、高科技、高效益
的电子、汽车和钢铁工业基地，目前主要有响水河工业园、东
风车城工业园、熊猫高科技园和西区科技园。响水河工业园总
占地为 平方公里，已有三洋、住友等 20 家企业入园，将
建设成为深圳、大亚湾信息产业带。东风汽车城园区面积为 4
平方公里，已有东风车城股份有限公司、东风本田汽车零部件
有限公司、东风易进工业有限公司等企业建成投产。熊猫科技
工业园的开发主体熊猫置业发展（中国）有限公司正在着力引
进汽车项目，准备重圆“熊猫汽车梦”。
B:高素质人才的涌入需要一个以居住为主的城市 CLD 的
出现。
根据规划部门对土地利用的规划，西区居住用地面积约
359 公顷，到 2020 年常住人口达到 万，再加上西区西二
大道、澳霞大道的建成（将直达大亚湾石化工业区），西区高
档住宅区不仅服务于西区工业园区高端人群，还能服务于壳牌
石化工业区的员工，市场潜力不可估量。
℃石化工业区：
根据土地利用规划，石化工业区主要大型项目陆续建成后，
将会带来大量的工作人员，而石化工业区本身并不适合居住，
这为周边区域房地产市场（特别是西区、霞涌区）提供了巨大
的发展空间，其庞大的客源市场将是周边区域住宅市场发展的
重要支持。 据调查整个石化工业区内，没有规划员工宿舍和
生活区域。由此可见，中海石化的建成投产，必将给整个大亚
湾带来大量的人口增量，由此产生的大量居住需求，将对周边
片区的房地产发展起到极大的推动作用。
℃旅游休闲区
资源环境优势将决定该片区将会以高端度假地产为主流；
旅游休闲区主要包括霞涌、辣甲岛、三门岛三大景区，将按国
际化、高品位的要求，努力打造一批具有鲜明滨海特色的旅游
景区、景点，从而使之成为休闲度假胜地、石化园区的后花园。
基于这样的定位，旅游休闲区未来具有发展高端居住、度假地
产、酒店的巨大潜力，但该片区目前还没有完全被开发，房地
产市场还没有发展起来，随着万科等大型企业对辣甲岛的开发，
该片区未来将会成为石化区的后花园并分流石化区一部分客
源市场。
℃惠州港
港口经济将会带动大量商务物业与部分居住型物业的产
生
市场前景展望
伴随“一港四区”的整体规划，依托大亚湾得天独厚的自然
条件，同时与深圳城市间日益密切的区域互融，大亚湾的房地
产市场将进入一个空前繁荣的阶段，伴随产业的成熟，市场的
供需关系日益合理，总体来讲在 2008—2015 年间大亚湾市场
将呈现以下两个特征。
◆价格逐步攀升
目前惠州是珠三角区域内房地产均价较低的片区，周边地
区如深圳、广州等地区同等物业的价格是惠州的 2-3 倍，伴随
城市间交通路网的改善，拉近城市间的房地产，将有更多的深
圳居民在大亚湾投资、置业。
◆市场日渐成熟稳定
伴随产业的成熟、区域内的置业需求将得到进一步释放，
必然带来市场长久、稳定的发展。
市场供给及未来的竞争
未来市场供应区域
A：西部工业区的居家型物业，如：熊猫国际、华南家电
批发市场、建艺项目、惠丰城、菩提园等
B：中心区的投资型物业，如：南山国际、凯旋居、海岸
国际公寓、大中华项目、亿嘉项目等。
C：东部的旅游度假型物业
未来市场供应量表：
建设项目：凯南广场项目 表 2－1
项目名称 占地面积(m2) 建筑面积(m2)
熊猫国际三期 60000 43300
菩提园 107726 214393
中铭•君豪公寓 4000 23614
建艺项目
惠丰城 80000 250000
爱普斯顿项目 22800 51000
响水山庄 610000 900000
亿嘉项目
大中华地产项目 3000 44000
合计：
A：在未来两年内，大亚湾房地产市场供应量主要集中在
西区工业园及项目所处区域
B：未来三年内预计总供应量为建筑面积 300 多万平方米
（不完全统计）
大亚湾房地产市场目标客户
在售或已售项目客户表
建设项目：凯南广场项目 表 2－2
项目名称 深圳投资客户 本地居住 其他
熊猫国际 7 成 2 成 1 成
菩提园 6 成 2 成 2 成
中铭•君豪公寓 9 成 1 成 －
南山国际 成 成 －
凯旋居 成 2 成 成
海岸国际公寓 6 成 3 成 1 成
A：康汇国际公寓进入市场时间较早，当时的投资市场并
不火热，市场供应量有限，因此本地客占主要部分。
B：熊猫国际是典型的复合型中高档项目，一期以 130㎡的
大户型为主，深圳投资客只占 3 成。
C：由于大亚湾房地产市场价格的洼地，深圳投资客在大
亚湾市场中占主流，
大亚湾客户需求特征分析
客户分类表
建设项目：凯南广场项目 表 2－3
购房目的 客户级别 客户类别
投资客 高端/中高端 深圳客/企业高管/本地居民/个体工商户/外来
的高收入群体/自由职业者
居住型 高端/中高端 企业高管/管理层/本地居民/公务员/个体工商
户/企事业单位职工、教师
过渡型 中端/中低端 蓝领/不富裕的公务员/本地居民/企事业一般管理者/
企事业单位职工/外来进城居民
高端住宅产品客户需求特征
【关注因素】：
项目周边景观、小区环境，教育配套，物业管理
【面积需求】：
200～300 平方米占主导；
【价格要求】：
70～80 万元占主导
【配套要求】：
社区配套会所，游泳池、健身房、网球场、乒乓球馆、幼
儿园和咖啡馆。
【产品设计要求】：
房子带有私家花园；希望增加室内空间的变化；大凸窗设
计及落地玻璃窗，扩大观景视野；
【车位需求】：
购买车位为主。
中高档住宅客户需求分析
【关注因素】：
地段、户型、朝向、面积、总价、单价、发展商品牌、物
业管理等。
【面积需求】：
能满足自家人口所需的使用功能（90-120 平方米）；
【价格要求】：
20-35 万之间；
【配套要求】：
游泳池、健身房、图书室、桌球室、麻将室；
【生活配套】：
能满足生活必须设施（菜市、商店等），上下班便利交通，
休憩、运动、放松的需要，一定品位的休闲、健身场所，可供
老年儿童游玩的场地，方便读书的教育条件，足够车位；
【产品设计要求】
建筑：不一定华贵，但要有品质感和文化情调，喜欢层次
丰富、色彩饱满的外观。
园林：不要求多么迷人，但要休闲、舒服、实用；区别于
自家宅院的悠闲氛围，宽敞的活动场所，干净、卫生、条理、
舒适的社区，浓厚的居家感觉，代表生态自然的植物水景元素。
户型设计方面：有入户花园，凸窗，露台。
投资型客户分析
【关注因素】：
地段、交通、总价、户型、配套、升值能力。
【面积需求】：
小面积小户型产品及大面积的豪宅
【户型要求】：
70 平方米以下的小面积一房及两房，160 以上的大面积三
房及四房和资源稀缺性的别墅产品
【客户特征】：
1）：丰富的投资房产经验；对项目推广概念比较熟悉，
能通过项目的包装、营销推广判断项目的品质；对影响居住品
质的楼层、朝向等因素关注程度相对较低；
2）：购买住宅产品向小户型、小面积方向发展，客户选
择购买 70㎡以下物业；
3）：总价 30 万以下的产品是深圳客户最乐意投资的物业；
大亚湾房地产价格判断
价格判断表
建设项目：凯南广场项目 表 2－4
项目名称 销售价格（元/平方米）
熊猫国际三期 均价 3500
菩提园 2445 起，尾盘约 3500
中铭•君豪公寓 3500（带装修）
建艺项目 预计 3800－4000
惠丰城 均价 3000
爱普斯顿项目 预计 3800－4000
响水山庄 预计 4500 以上
亿嘉项目 预计 3800
大中华地产项目 预计 6000
A：目前大亚湾房地产价格集中在 3500 元/平方米左右
B：在未来两年内推出市场的价格将在 3800-4000 元/平方
米
C：可以看出大亚湾房地产市场的价格以每年 8％-10％的
速度增长
营销战略
根据上述分析和本项目市场定位，制定以下营销战略：
确定项目整体形象
“凯南广场”处于大亚湾经济技术开发区西区，地段位置优越，
小区整体形象强调综合环境和居住生活方式协调，注重消费者
人际关系的沟通，精神和心理需求的满足，人与自然的和谐，
从规划、设计、营销、管理等方面突出该小区主体形象，营造
高素质物业开发商业城。
项目的开发方案及产品定位
项目发展优势分析
项目地处大亚湾西区工业园西南住宅配套服务区，未来规
划是适用于居住与工业并重的发展区域, 满足西区工业区和龙
岗大工业区的生活配套项目。
项目容积率适中、低密度的建筑设计是住宅居住价值较高
的项目。
项目靠近主要的交通网络(西二大道)，交通十分便利。
随着大亚湾房地产的快速发展，以及本片区的各大房地产
项目的推出,特别是品牌开发商的进驻,使得片区的知名度及居
住价值逐步提高。
项目发展机会分析
大亚湾经济开发区产业的建设，将会对本片区的房地产市
场发展有很大的带动作用。
根据《惠州市城市总体规划》西区工业园的及西南片区的
居住服务配套的规划,将会对本片区的房地产市场带来更多的
发展空间。
未来沿海高速的开通，缩短与周边城市的距离，巨大的人
流、物流、车流，将对片区房地产市场起巨大的带动作用。
项目发展战略
℃地块综合评价
该地块具有得天独厚的地理优势，选择贴近客户需求，符
合区域产业发展需要的产品形态，结合区域市场发展，总体前
景看好。
℃发展战略
大亚湾房地产市场正处在蓬勃发展时期，由于客观条件影
响，我们认为本片区适宜于开发以居家型商品房为主的住宅项
目，房价整体水平不宜过高。预测近年的发展，珠江地产及东
部集团等发展商的项目会按“高尚豪宅”来打造其楼盘，为寻求
差异化,所以，我们开发思路是将本项目定位为建造“拥有产业
支撑优势的资源性城市新锐高端住区”且追求尽可能稳定、高
利润的项目运营。
项目产品定位
℃大亚湾市场供应的主流产品线
在大亚湾经济发展、交通组织改善、区域地位的利好趋势
经济两房：60—70㎡
功能三房：90—110㎡
一房产品：45左右㎡
便捷度高，适应大区域人群，置业门槛低
满足置业者对社区特征需求，向舒适过渡阶段
社区密度大、便捷度高，该类产品成熟
其他功能大户：160—200㎡ 具备资源、地块等优势资源、满足多元化需求
经济三房：80—90㎡ 经济型产品，满足中端大众项目主力产品线
功能两房：70—80㎡ 便捷度高，适应大区域人群，市场主流产品
经济四房：130—160㎡ 满足置业者对居住空间需求，精品项目主力线
下，行政商务区域中小户投资型物业依旧是主流。
结合项目条件在把握市场主流前提下，进行有针对性的差
异化，通过对以往主流的剖析，再对应项目条件，结合区域客
户趋势所能形成结果的产品线即是本项目的合理产品面积线。
℃本项目的产品线定位
综合考虑项目定位策略，目前市场供应和市场反应情况，
片区未来发展趋势的判断，以及和相关竞争项目之间的关系，
确定本项目户型定位如下：
建设项目：凯南广场项目 表 2－5
户型 面积范围(㎡) 面积比例
二房二厅一卫 75 %
二房二厅二卫 80 %
三房两厅一卫 90 %
三房两厅两卫 110 %
四房 125 %
定位原则：
以二、三房为基础产品、满足大众启动市场、形成热销。
以四房为创新产品、树立标杆实现项目价值最大化。
“卖点”分析
“凯南广场”凭借其优越的地段位置和区位优势，销售的“卖点”
主要是：
住宅小区规划不只是简单地绿化，而是按“园林化”
观念规划建设，因此有其突出的环境特点。此外，开发商重视
小区住宅多样化户型和房屋外观的设计。
配套设施要能提供全面、综合的配套服务，注重消
费者生活居住多方面的需求与沟通。
物业管理要尽量完善。服务更加周到全面，管理高
质量、高水平。
小区住宅设计引入“智能化”新概念，使住宅按“精品
化”的标准档次规划设计和经营管理。
除以上因素外，小区“卖点”还有消费者最为关心的价格、
地段、开发商信誉以及市场定位等。
营销推广策略
高素质的物业开发，除了高水平的规划、设计外，还需要
有一套行之有效的市场营销策略和手段，高标准的经营和管理，
以确保项目有市场销路，开发商有合理的收益。
凯南广场项目一期，我们面对的主体客户是以深圳为代表
的泛珠三角投资客，他们关注的核心在于“升值”二字。不管职
业与否，投资客在选择投资物业的时候，最为关注的价值点是
有物业所在地段的城市功能、交通配套规划、周边租赁市场投
资回报、楼盘品质、销售价格（总价）、土地升值潜力等等。
因此项目一期的推广核心在于“升值”的信息传递。整个推
广过程中，既要运用实效的营销手法以平时的作风与之沟通，
又要利用独创的、针对性强的观点与消费者对话，将“卖点”与
“观点”恰如其分地凝结与目标客户群进行沟通，有效地增强投
资客户的投资信心，使其看到项目领先于整个片区的优势和升
值远景。
随着项目一期的开发，社区配套的成熟及产业带来的人口
的变化。我们项目面对的客户主要是西区工业园内的管理层。
所以项目后期的推广核心在于“成熟社区”的信息传递。
根据本项目市场定位和开发特点，拟采用以下营销推广策
略：
广告宣传策略。
“凯南广场”项目要针对确定的目标群体，按计划、分阶段、
系统地对小区的整体形象和“卖点”集中进行广告宣传。广告包
括：现场售楼部、工地现场、报纸、电视台、新闻发布会、各
种宣传资料、户外及路牌广告等，具体宜采用的宣传媒体和方
式应根据其效果和费用而定，广告宣传费用列入项目开发成本。
促销策略。
1)促销的阶段性策略。一般按以下阶段促销：℃销售准备
阶段；℃首次公开展销和跟进销售阶段；℃二次公开展销及跟
进销售阶段；℃三次公开展销及跟进销售阶段；℃扫尾阶段销
售。应根据不同的销售阶段，制定不同的销售策略。
2)销售对象及销售时机。本项目销售对象主要是：℃拟更
新换代商品房的消费者；℃收入较高或中、高收入的消费者；℃
驻大亚湾办事机构商用或商住；℃其他消费者。最佳销售时机
根据广告宣传效果和试销情况，以及市场情况而定。
3)销售手段。拟采用多种促销手段，包括：℃广告宣传；℃
内部认购；℃人员直销；℃举办展销会；℃集团认购；℃有针对
性（销售对象）的举办展销会；℃灵活多样的付款方式；℃工
程质量、进度及完善的物业管理承诺；℃售楼现场样板房促销；
℃其他促销手段。
价格策略。
房地产营销最实质的内容就是价格控制，价格控制策略作
为一重要营销手段，在楼盘的整个销售进程，特别是在开盘时
期具有重要的作用。本项目销售控制基本原则应为：平开高走，
预留以及逐渐提高价格空间
依照此销售策略，在价格控制上要严格避免三种情况：
℃免价格下调
房价在楼盘开盘以后，基本原则为只升不跌，一旦楼盘明
显下调、不仅会严重挫伤已购房者的积极性，带来市场负面效
应，更使准客户采取观望态度，影响销售速度，进而会使楼盘
市场信誉度下降而影响楼盘销售。
℃免价格做空
不能为了人为地制造人气，在即使市场实际接受力较差的
情况下，依旧提高市场销售价，而在实际销售中，又随意地给
客户还价、打折，出现价格做空现象。
℃避免缺少价格升值空间
销售过程中一旦发现楼盘市场出现业绩，便误认为上市价
格太低，过快或过大地上调房价，致使市场应预留的空间失去，
尽管从外表形式上看非常荣耀，但往往会因此失去市场。
各阶段定价措施
A 内部登记时，公布价格平实，即高面价、高折扣，才能
吸引到高端物业消费群体的竞相关注，预留价格悬念空间，真
正做到高尚的物业、平实的价格；
B 开盘销售时，价格快步急速升高，以销售现场的价格提
升控制，把控项目整体销售节奏，以最终保证达到和预留准备
后期陆续提价的单位；
C 中期销售时，随新单位的推出即时调整剩余产品价格，
依靠产品自身对比和价格引导快速促成销售；
D 尾盘销售时，借助终端市场价格炒作，定期陆续拉升价
格尺度，以逼紧客户购买时间差，依靠价格引导稳步促成销售。
第三章 建设条件
自然条件
地理条件
大亚湾位于惠州市区南部，距惠州市区 48 公里，西靠深
圳市，距深圳市区 55 公里；陆地至广州 214 公里，水路至广
州 214 公里，水路距香港中环码头仅 47 海里。开发区路域面
积 平方公里。
气象条件
开发区地处北回归线以南，濒临南海，属于典型的亚热带
海洋性气候。主导风向为东南风，次主导北风向为西北和西南
风。历年平均风速 3 米/秒。本地区台风影响的起止时间为 5～
10 月，尤以 7～9 月份居多，年平均影响次数 次，最多年
份 1964 年 5 次，受台风影响，一般出现狂风和暴雨，并在沿
海产生暴潮，台风的登陆瞬时风速 34M/S（十二级）以上。该
项目所在地风载
历年平均气温： ℃
极端最高气温： ℃
年平均降雨量： 毫米
历年最高降雨量： 毫米
历年最低降雨量： 毫米
多年平均蒸发量为： 1400 毫米
多年平均日照时数： 小时。
地形地貌
大亚湾地区属于海湾地貌基础上发育起来的很多种小的
地貌类型：如河口滨海小平原地貌、河谷地貌、冲洪积地貌，
侵蚀一剥蚀地貌等。大亚湾区东北和西南部地区以高山为主，
东南、西北和中部地区以丘陵和平原为主，西北部是淡水河系
的冲积盆地，地势平缓，其余多为海滨低山、丘陵地带，沿海
岸有一条宽 2-3Km 的台地；东北部和西南部有两组山系，最高
的山峰铁炉嶂海拔约 743m 西南部山系坡度较陡，两组山系之
间为狭长的谷口，沟通淡澳盆地和沿海台地
地质
大亚湾区地层较新，开发区大部分属第三阶地中海系第三
亚系冲积层，西北部属第四纪冲积层。本地区出露地层的岩性
主要有泥盆系撒砂页岩和不纯的灰岩、侏罗系酸性喷出岩伴有
凝灰岩、砂岩和页岩，海岸为沉降山地基岩侵蚀岸。在大亚湾
的东部和西部有大片花岗岩出露，岩石已强烈风化，形成红色
风化壳，第四系地层在海湾的东岸和北岸发育较为成熟，主要
是一些近代沉积的淤泥和淤泥质亚粘土及冲洪积层和残积层。
地震
据 1990 年中国地震烈度区划图及说明书，大亚湾地区荃
湾、澳头、霞涌等处地震基本烈度为七度。
水文条件
区内流域面积超过 10 平方公里的河流主要有淡澳河、坪
山河、响水河、凤田河、校木河和霞涌河等。其中除坪山河为
东江河水系淡水河支流外，其他均为独立入海河涌。此外，还
有数条流域面积 3~5 平方公里的小河数条，如白岗坑、大坑和
杨同仔等。
潮汐
大亚湾潮汐属不正规半日混合潮型，最高潮位为 米。
每月 8～10 天为日潮，20～22 天为半日潮，由于受地形影响，
外海潮波传至大亚湾内变形较大，以致潮汐日不等现象非常明
显。涨潮流向 NW，落潮流向 SE。
港湾波浪以涌浪为主，风浪为辅，常浪向为 SE。平均波
高 米。经常规推算，五十年一遇波高为 米，十年一遇
波高为 米，航道以西波浪较小，五年一遇波高不超过
米。
社会条件
大亚湾开发区 1993 年以前是以农渔业为主的小镇。1993
年成立开发区，隶属于惠州市，开发区现辖三个街道办事处，
分别是西区办事处（ 平方公里）、澳头办事处（ 平
方公里）和霞涌办事处（ 平方公里）。2005 年底，大亚湾
经济技术开发区总人口为 90000 人。
2007 年第一季度，大亚湾区宏观经济增长再攀新高，工业
生产高速增长，财政收入大幅上升，金融运行平稳，房地产酝
酿升温，经济发展多点支撑，经济发展实现亮丽开局。
一季度大亚湾区主要经济指标完成情况及在全市的排位
分别为：
地区生产总值 亿元，居全市第 4 位,增长 %，居
全市第 1 位。
地方财政一般预算收入 亿元，居全市第 4 位，增长
%，居全市第 3 位。
全社会固定资产投资 亿元，居全市第 2 位，下降
%，居全市第 5 位。
农村居民人均现金收入 1979 元，居全市第 2 位，增长
%，居全市第 1 位。
经济运行特点：
国民经济高位运行。一季度，全区生产总值 亿元，增
长 %，完成年度目标任务的 %。第一产业完成增加值
亿元，下降 %；第二产业完成增加值 亿元，增长
%；其中，工业完成增加值 亿元，增长 %；第
三产业增加值完成 亿元，增长 %。三次产业比例结构为
：：，三次产业贡献拉动进一步调整，三产拉动分
别为： 、、 个百分点，其中工业拉动的贡献率为
%。
财税收入实现开门红。一季度，全区实现财政一般预算收
入 亿元，增长 %；一般预算支出 亿元，增长
%。两税收入合计 亿元（不含海关代征税），增长 %；
其中国税收入 亿元，大幅增长 %,中海壳牌投产后带
动明显，化学原料及化学制品制造业创造税收 亿元，比投
产前 亿元增收了 亿元,拉动税收大幅增长。地税收入
亿元，下降 %，主要是受中海壳牌承包商 BSF 等公司撤
离影响，个人所得税减少 1845 万元，下降 31%。
工业生产实现东西两园并驾齐驱。随着惠菱化成、惠州天
然气发电等企业在 2006 年底的顺利投产，大亚湾区工业再攀
新，一季度,大亚湾区工业总产值 亿元,增长 %,其中规
模以上工业总产值 亿元,增长 %,今年以来，工业生产
呈现以下特点：一是东西两园并驾齐驱。以中海壳牌为首的东
部石化园区工业总产值 亿元,增长 倍,以响水河工业
园、西区科技园、东风车城为主的西部综合产业区工业总产值
亿元,增长 %,东西两园所占全区的比重超过 96%，增长
速度超过了 50%。二是支柱产业齐头并进，石化行业工业总产
值 亿元，增长 倍，电子行业 亿元，增长 %，
汽车零部件产业 亿元,增长 16%。三是工业产业结构向深度
重型化发展，轻重工业比重由 2006 年初的 ： 调整为
现在的 ：。
外贸出口势头强劲，利用外资保持增长。一季度，全区共
引进外资企业 11 家，增长 %，其中实际利用外资 5333 万
美元，增长 %；外贸出口增长较大，至三月末，全区外贸
出口总额 16972 万美元，大幅增长 %；其中“三资”企业出
口 15300 万美元，增长 %。
房地产酝酿升温，“烂尾楼”的整治迈出可喜的一步。一季
度，全区房地产开发投资 亿元，增长 %；实现房屋
交易 222 宗，下降 %，实现房屋交易总额 7146 万元，增
长 %；房屋交易面积 万平方米，下降 %。2006 年
上半年至 3 月底共审批房地产项目 19 宗，其中目前在建的 6
宗，即将开工的 5 宗，正在办理前期手续的 8 宗，房地产业正
在酝酿升温。目前大亚湾区房地产开发的项目主要集中在西区
响水河工业园区一带，由于该区域的市政配套建设相对完善，
加上与惠阳区紧密接壤，人流进出热闹，先天优越，优质楼盘
如“熊猫碧富新城”、“菩提园”、“响水明苑”、“君豪公寓”都集
中在那里，以优越的区位优势，相对低廉的价格，受到深圳置
业者的青睐。从 2006 年 3 月份以来，各销售楼盘均不同程度
地热销，“工作在龙岗，居住在淡澳”的大势渐显。当前大亚湾“烂
尾楼”的建设迈出了可喜的一步，澳头的标志性建筑——圆盘
30 层的海景广场已被大中华公司收购，现正在施工之中，至 3
月底，大亚湾区已盘活了“渝景湾花园四期、海景广场大厦、
大亚湾购物中心、嘉信花园”等重点“烂尾楼”项目，盘活面积
达 13 万平方米。
消费市场活跃，金融形势稳定。一季度，受元旦、春节市
场销售旺季的拉动，销售市场活跃，全区社会消费品零售总额
完成 亿元，同比增长 %，各贸易行业增长稳定，其中
销售业受旺季影响，实现销售总额 亿元，增长 %。旅
游收入 1372 万元，增长 %，全区接待过夜旅客 54450 人次，
增长 %；组织外出旅客 3710 人次，增长 %，其中春
节二月旅游旺季外出游客 1356 人次，增长 285%。金融形势稳
定，3 月末金融机构各项存款余额 亿元，比年初增长 %；
其中城乡居民储蓄存款余额 亿元,比年初增长 %；贷款
余额 亿元，比年初增长 %。
节前分红份额较大，农民收入颇丰。一季度，大亚湾区在
岗职工人数 44931 人，增长 %；在岗职工工资总额 亿
元，增长 %；在岗职工月平均工资 1880 元，与去年持平。
农民人均现金收入 1979 元，同比增长 %，创下历年来的新
高,其中集体分配股息和红利 526 元，增长 倍；农民人均消
费支出 1670 元，增长 %，其中食品消费支出 660 元，增长
%，农村恩格尔系数比为 ，显示大亚湾区农民家庭生
活从小康迈向富裕水平。
大亚湾经济技术开发区的各行各业都在飞速发展，大亚湾
人早已不再停留在解决简单的温饱问题，经济条件在变，人民
的观念在变，对环境的要求也在变，创造一个当地独一无二，
以生态、运动、健康、休闲为主题的居住小区环境，必将吸引
更多热爱生活的人们来此购房定居。
宗地现状
宗地位置
本项目位于广东省惠州市大亚湾经济技术开发区西区工
业园内，北面临西二大道，地处大亚湾西区工业园西南片区住
宅服务配套片区内。
项目在规划中的定位
根据《惠州市城市总体规划》西区定位广东省汽车零部件
生产基地，重点发展汽车零部件、新东风客车生产和电子加工
制造产业，建成我国较大规模的汽车零部件生产基地
西南片区位于大亚湾区坪山河与深圳龙岗大工业区之间，
建设用地面积达 平方公里，是适用于居住与工业并重的发
展区域。西南片区规划重点满足西区工业区和龙岗大工业区的
生活配套项目。
周边项目
项目占地面积约 万平方米，是区域内拟开发项目中体
量较大的一个，周边有珠江东岸、响水山庄等多个项目，依托
前期西区熊猫碧富新城、惠丰城等项目的开发成功，珠江地产、
深圳大中华地产、中国南山地产、万科地产、东部集团等品牌
开发商的进驻，大亚湾西区的西南片区将成为后期住宅开发的
热点区域。
本项目
服务区
本项目
第四章 建设内容及规模
项目主要建设内容及规模为：项目总占地面积约为
平方米，建设一个住宅小区，总建筑面积为
平方米，其中住宅面积为 249850 平方米，其他建筑面积为
平方米。
项目用地来源为：项目业主单位（惠东县广祥实业有
限公司）从大亚湾经济技术开发区国土局获得国有土地使用权
（地处于广东省惠州市大亚湾经济技术开发区西区工业园内，
北面临西二大道，大亚湾西区工业园西南片区住宅服务配套片
区内）。
住宅规划能容纳约 11072 人居住，总户数为 2768 户。
其中，
户型 1：二房二厅一卫，面积范围 75 平方米，总建筑面
积 24000 平方米，面积比例 ％，总套数 320 户；
户型 2：二房二厅二卫，面积范围 80 平方米，总建筑面
积 76000 平方米，面积比例 ％，总套数 950 户；
户型 3：三房两厅一卫，面积范围 90 平方米，总建筑面
积 79200 平方米，面积比例 ％，总套数 880 户；
户型 4：三房两厅两卫，面积范围 110 平方米，总建筑面
积 48400 平方米，面积比例 ％，总套数 440 户；
户型 5：四房，面积范围 125 平方米，总建筑面积 22250
平方米，面积比例 ％，总套数 178 户。
其他建设内容：建设商业中心 33941 平方米，生活配
套用房、车库和人防 3500 平方米；小区内道路、绿化、景观
等建设。
第五章 建设方案
总体规划布局
环境特征
该项目位于广东省惠州市大亚湾经济技术开发区西区工
业园内，北面临西二大道，地处大亚湾西区工业园西南片区住
宅服务配套片区内，规划总建设用地面积 82083 平方米，场地
内属典型的丘陵地貌。
规划理念
表述现代城市设计思想，体现“以人为本”、“人与自
然和谐共处”的设计理念，创造具有优美空间的居住环境。
应用现代与传统、国内与国外相结合的设计手法，
赋予住宅建筑明显的特征，使它具备传统意义的住宅文化特性
而又不落入俗套。
追求功能合理、设施完善、雅致宁静的居住环境，
创造一个本地独一无二以生态、运动、健康、休闲为主题的居
住小区，努力适应社会和市场的需要。
总体布局
根据场地特征，在规划中尽量保持现有的地形，将中部
台地加以平整并环境绿化改造，在临街低洼处设置商业用房，
使城市商业界面得到延续，并在此设计了步行商业街，利用低
洼与台地之间的高差，将商业建筑体嵌入坡地上，既可最大化
利用入口处的商业价值，又可在商业建筑顶部采取屋顶绿化，
美化环境。
小区中央塑造一条贯穿小区的景观主轴，主轴起端位于商
业内街，并以该主轴为基础，形成小区的主要景观绿地视觉轴
线。小区的各建筑群体，依据该主轴线进行布局，并同该主轴
产生有机的空间联系；沿主轴设置广场、水体、环境小品，以
形成小区的主要步行系统。场地内部以组团围合方式布置，便
于小区管理。环小区的外围布置车行道，既可保证车辆通行顺
畅，又可保证小区内部正常情况下无机动车行使，确保环境的
幽静。小区文化广场位于小区中部，与住宅小区相对独立，交
通便捷。
道路、绿化、小品
小区汽车道为沥青混凝土路面或混凝土路面；小区中央步
行道以暖色广场砖铺砌，并配以适当图案、小品、雕塑及照明
系统，形成亲切、悠闲的园林式散步道环境，并沿路设置各种
体育健身器材，便于居民使用。
在小区主空间轴线上布置主题性的、生态型的绿地或草
坪，用骨干树种，统一小区绿化构架，突出小区主空间的结构
性绿化特征，并利用人行道和机动车道的完善系统形成连续的
线性绿荫系统，结合广场、绿地、功能空间设置成组团片状绿
化空间。运用植物的分类、树形等特色，直接或间接塑造各组
团、水面两侧及广场的性格特征，增强小区及组团的场所感和
可识别性。
环境小品的配置应与环境设计主题相结合，应增强放置地
点的主题环境特色及地域标志性，以不损害环境主题为宗旨。
须对环境空间特色、空间心理、小区标志等设计原则进行分析
理解，以确定环境小品的立意、材质、色彩、体量尺度；代表
小品标志的雕塑应设置在小区主轴线的广场上。在商业街、文
化活动区、居住小区内、其它广场和绿色等环境空间中，可根
据其具体的空间环境要求，放置相宜的作品，主题内容不限。
建筑方案
在全社会提倡“以人为本”、“人与自然和谐共处”的一个注重
保护生态环境的形式下，小区设计应充分考虑超前性和现实性
相结合，既要结合小区的地理位置，又要创造出一个个性鲜明、
风格独特、居住条件优越的居住小区；既要使小区保持统一风
格，又要使各分期组团各具特色。
平面方案
小区每栋住宅设计成三种或四种户型，且应充分考虑设计
成错层、复式、平式形式，以适应顾客的不同需求。商业建筑
设计成大小门面形式，大的门面面积为 500 平方米左右，中型
的面积为 150 平方米左右，小型的为 40 平方米左右。管理用
房单间办公面积为 15～20 平方米。
建筑立面
小高层、高层住宅采用悬山坡屋顶形式，并配以大片的玻
璃，遮阳板和构架以及片墙穿插，为住户带来尺度亲近而又不
失现代的感受。商业建筑以简约的现代风格为基调，采用贴面
砖墙、涂料、玻璃、钢构架，通过色彩对比，体块虚实对比，
力图创造出亲切、宜人、富有变化又和谐统一的效果。
结构方案
方案依据
国家现行设计规范、规程和规定。
自然条件
风荷载：基本风压路域
基本地震烈度按路域 6 度抗震设防。
结构方案
建筑结构安全等级为二级。
结构选型
高层住宅采用钢筋混凝土框架结构体系；管理用房采用砖
混结构体系；商业建筑大部分采用砖混结构体系，局部可考虑
采用空间结构。
主要结构材料的选用
本工程楼板钢筋采用冷轧带肋钢筋，其余构件采用℃级、
新℃级钢筋，墙体材料采用加气混凝土砌块、混凝土空心砖；
砌筑砂浆中加适量粉煤灰，以降低工程造价，提高工程质量。
钢筋混凝土主体结构工程中，混凝土可掺用℃级粉煤灰，具体
掺量由试配确定。
给排水方案
方案范围
本工程方案范围为室内给水、排水系统设计及小区内给水、
排水系统设计。
给水方案
水源：大亚湾经济技术开发区市政自来水管网，接
入小区后水压要求大于 （从室外地面算起）。
用水量预计
生活给水最大日用水量约 米 3/日，室内消火栓用水
量为 40L/S，室外消火栓用水量为 60L/S。
火灾时，室外消火栓和室内消火栓用水按火灾延续时间 3
小时计。
给水系统
生活给水室外采用生活及消防共用给水系统。室内采用下
行上给式市政直接供水，设计时考虑集中装水表，以利抄表到
户和物业管理。
消防系统
室外消防给水系统采用低压制环状管网，设 6 具
SS100 室外地上式消火栓。
室内消火栓消防给水系统
小高层建筑室内消防竖管沿楼梯间布置，消火栓布置按同
层相邻两个消火栓的水枪充实水柱同时到达室内任何部位为
原则，每座消火栓处设消防启动按钮，可直接启动消火栓泵，
消火栓系统设室外消防水泵接合器二座。
排水
室内排水采用合流制，室内粪便污水和洗涤用水均
经污水净化处理后再排入小区内污水排水管道，最后排入市政
污水管网。
屋顶雨水经雨水立管有组织地排至室外再排入小
区内雨水排水管道。
生活室内给水采用 PP－R 给水管，室外给水采用热
镀锌钢管。
电气方案
方案范围
低压配电系统、电气照明、动力配电、防雷接地、有线电
视、电话、电脑网络等系统。
供电方案
供电电源及电压：小区内设配电房用电缆进线接入
高压城市配电网作正常电源，另设 EPS 做消防备用电源。二级
供电负荷。
配电房：配电房设于首层，电气负荷按每户
计算，总用电负荷为 11683KW，低压侧采用抽屉式开关柜。
电力方案
电源电压和配电系统：采用单回路市电供电，末端
设置备用电源自动投入装置，集中负荷采用放射式供电，分布
负荷采用树干式供电。
变配电房低压出线采用阻燃型铜芯塑料绝缘电力
电缆沿电缆桥架敷设，垂直主干线路以阻燃芯塑料绝缘电力电
缆沿强电竖井敷设，分布负荷以高强插接式母线槽进行配电，
支线以铜芯塑料绝缘线穿钢管暗敷。
接地和接零：本工程采用联合式接地方式，接地电
阻小于或等于 1 欧姆，配电房出线采用三相五线制配电，设专
用保护零线，设备金属外壳采用保护接零。
电气照明方案
以日光灯光源为主要照明光源，白炽灯为辅助光源，
按国家推荐的最低照度标准提高一级照度标准进行设计。
工作照明线路为铜芯塑料绝缘线穿 PVC 阻燃管暗
敷设，事故照明为铜芯塑料绝缘线穿钢管暗敷，并有 3 公分厚
保护层。
工作照明采用就地控制方式，事故照明采用就地控
制加消防联动控制相结合的方式。
每户电表可考虑在楼梯间集中设置，以利抄表到户
和物业管理。
防雷方案
按三级防雷要求进行设计，基础内主筋为接地体，屋面女
儿墙上及屋面上组成不大于 20×20m 或 24×16m 的避雷网格，
屋面结构钢筋均应与避雷带焊接，外墙金属窗及突出屋面的金
属物均与引下线焊通，所有柱内两根对角主筋均做为防雷引下
线，分别与接地体及避雷带焊通，强弱电共用接地体，要求接
地体电阻小于或等于 1 欧姆。
弱电方案
℃电话方案
1、电话总进线从一层引入，每户设一对出线插座进行设
计。
2、每层弱电竖井内设用户分线盒，由总分线箱对每一层
线盒单独配线，电话主干线沿弱电竖井内电缆桥架敷设，由层
分线盒至各用户出线插座线路采用 HPV（2×）铜芯聚氯乙
烯绝缘电话线穿 PVC 阻燃塑料管暗敷设，出线插座安装距地
为 。
3、电话线路沿竖井及走道内布线。
℃宽带网络方案
基本内容同电话系统方案。
℃有线电视系统方案
设有线电视系统，每户设一至二个接口。
煤气供应方案
管道设置参考给水方案；每单元可集中装置煤气表，以利
抄表到户和物业管理。
第六章 环境保护与消防安全
环境保护
项目场址环境状况
惠州大亚湾区环境空气质量现状良好，符合规划要求《环
境空气质量标准》（GB3095－1996）二级标准。
污染源
项目建成后，不从事工业性生产活动，故不会产生工业性
污染。
污染源主要来自：生活垃圾、废弃物和生活污水。
垃圾、废水处理
生活垃圾及废弃物集中到中心垃圾站，统一由环卫系统处
理。
排水系统采用雨、污水、废水合流制。雨水经过雨水系统
收集后直接排至市政雨水系统：污水、废水由污水系统收集后，
经小区内污水处理后再排入市政污水系统。住宅住户数约 2768
户，户均 4 人，共 11072 人，污水量按生活用水量的 90％考虑，
约 11072×300L/人×天×90％＝ 立方米/天。
施工中的环境保护
本工程处于大亚湾西区工业园内，北临西二大道，地处大
亚湾西区工业园西南片区住宅服务配套片区内。在施工期间可
能使用大型建筑机械，发出噪音。但由于建设场地周围相当空
旷。建筑噪音对人和周围环境造成影响相对较小。施工时，可
控制产生噪音的大型建筑机械的工作时间。也可对在施工中产
生噪音较大的机械设备加以隔音装置，对粉尘拟分别采取喷水
除尘、封闭除尘等措施。施工属于短期行为，随着施工期的结
束，施工中带来的环境影响将消失。
项目建成后的环境保护措施
废气污染防治措施：厨房安装有油烟净化设施除去烟气中
的油烟，以减少油烟对环境的影响。
废 水 污 染 防 治 措 施 ： 本 项 目 产 生 的 粪 便 污 水 含
COD380mg/L、SS250mg/L 经过化粪池处理可使 COD 降解 15
％；SS 去除 50％；厨房污水含 COD400mg/L、SS250mg/L、油
类 120/L，经隔油器处理可使油类去除 35％。粪便污水和厨房
污水处理后和生活废水一起排入市政污水管网，排水水质符合
《污水排入城市下水道水质标准》（GJ3082－1999）的要求。
总之，在项目建设和正常运转中，采取措施后均可符合环
境法规要求。
消防安全
为了防止和减少火灾对住宅楼的危害，保护人身和财产安
全，根据防火安全规范规划防火安全消防。
消防平面布置
本建筑设计耐火等级为二级，小区内道路系统设计形成环
状，每栋房屋四周均与道路相邻，并采用低压环状管网，设置
室外地上式消火栓，满足建筑防火规范要求。
消防安全设施
楼层消防系统：小高层住宅各层均设室内皮龙带，
其初期水量由屋顶水箱供给，后期水量由消火栓供给。
室外消火栓系统：室外设六具 SS100 地上式消火栓，
小区内沿消防车道（环形车道）均匀布置消火栓，其用水由室
外给水管或消防专用水管供给。
室内消防设施：室内按消防要求在明显位置设置泡
沫灭火器、火灾应急照明、疏散指示标志及排烟通风设备。
消防用水量设消防池（花园水池和消防两用），按
规定要求储存充足水量，以满足消防要求。
第七章 方案实施与项目进度安排
组织机构及其职能
凯南广场项目由公司一位副总经理（或总经理）分管，下
设项目经理一名，负责项目的具体工作。运作过程分作综合部、
销售部和工程部三大块，其分工如下：
综合部：负责日常事务管理、财务管理、对外关系协调、
售房及其他信息的发布、文秘工作；对项目经理负责。综合部
人员四人，即综合部经理、财务二人、文秘人员一人。
销售部：营销策略筹划、制订房屋销售计划、房屋的出售
及受理顾客投诉，做好售后服务工作。销售部 7 人，即销售部
经理 1 名，置业顾问 6 人。
工程部：设工程部经理 1 名、副经理 1 人，主要负责施工
单位、监理单位、设计单位及政府职能部门的关系协调（有关
施工问题）；总工程师 1 名，负责建筑的质量、安全及进度情
况的控制，房屋保修期内的维修服务，下设土建施工员 2 人，
水电施工员 1 人，预算员 1 人，资料与文秘 1 人，共 8 人。
项目组织与经营管理关系如下图所示：
项目组织与经营管理关系图
工程建设监理制
为确保工程质量，保证工程进度，节省工程造价，按规定
本项目采用工程监理制，招标聘请有资质的监理单位和监理工
程师，对工程实行全过程监理，制订监理程序，规定监理的权
利和职责。监理工程师应根据合同的有关规定，维护业主的权
益，对工程的进度、质量等进行全面的监督和管理。
项目招投标
根据国家发展计划委员会 2001 年 6 月 18 日颁发的第 9
总经理或副总经理
项目经理合同签订
工程部、总工室 销 售 部 办 公 室
施
工、
监
理、
设
计
单
位
协
调
质
量、
安
全
生
产
管
理
进
度、
资
金
协
调
房
屋
设
备
维
修
受
理
投
诉、
售
后
服
务
营
销
策
略
筹
划
房
屋
销
售
对
外
关
系
协
调
信
息
发
布
日
常
事
务
管
理
文
秘
工
作
财
务
管
理
号令《建设项目可行性研究报告增加招投标内容以及核准招标
事项暂行规定》，本项目的勘察、设计、施工、监理以及重要
设备、材料等采购活动均采用招标制，选择优秀的勘察、设计、
施工、监理单位和价廉物美的设备材料生产厂家，签订承包及
供应合同，明确甲、乙双方的责、权、利，严格按《合同法》
的有关条款进行管理，实施并报有关部门审批核准。详见招标
基本情况表和审批部门核准意见（见表 7－2、表 7－3）。
工程建设及销售进度安排
项目开发进度计划
2007 年 7 月初：确定规划设计院；
2007 年 7－8 月份：项目初步规划方案讨论；
2007 年 8 月中旬：项目初步规划方案完成；
2007 年 8 月中旬－9 月：项目规划方案的调整修正；
2007 年 9－10 月份：完成施工图设计；
2007 年 11 月份：完成项目报建及其他前期工作，项目具
备开工条件；
2007 年 12 月份：破土动工；
2007 年 12 月－2008 年 1 月份：完成基础部分，地下室工
程；
2008 年 3 月份：完成正负零；
2008 年 3 月－9 月份：完成项目主体工程，项目具备销售
条件；
2008 年 10 月份：项目入市。
工期建设安排
本项目预计分三期开发建设，其中第一期位于项目位置的
西北面，即面临西二路；第二期位于项目位置的西南面陂临石
化大道；第三期位于项目位置东面，依傍坪山河。
西二大道
一 期 三 期
二 期
三 期
石化大道
坪
山
河
工 程 建 设 与 销 售 进 度 表
建设项目：凯南广场项目 表 7－1
2008 年 2009 年 2010 年 2011 年
总指标 建设 销售 建设 销售 建设 销售 建设 销售
商 住 楼 249850 69616 42001 106097 78752 74137 83264 0 45833
商业中心 33941 33941 16971 0 16970
配 套 3500 3500
合 计 287291 73116 42001 106097 78752 108078 100235 0 62803
建设合计 287291
销售合计 283791
整体建设比例 % % %
整体销售比例 % % % %
商 住 楼 % % % %
商业中心 50% 50%
招 标 基 本 情 况 表
建设项目名称：凯南广场项目 表 7-2
招标范围 招标组织形式 招标方式
全部招标 部分招标 自行招标 委托招标 公开招标 邀请招标
不采用
招标方
式
招标公告发布、中标
候选人公示媒介
招标估
算金额
（万元）
备注
勘察 √ √ √ 建设工程交易中心网站
设计 √ √ √ 建设工程交易中心网站
建筑工程 √ √ √ 建设工程交易中心网站
安装工程 √ √ √
监理 √ √ √
主要设备
重要材料
其他
情况说明：
建设单位盖章：
年 月 日
注：情况说明在表填写不下，可附另表。
审批部门核准意见
建设项目名称： 凯南广场项目 表 7-3
招标范围 招标组织形式 招标方式
全部招标 部分招标 自行招标 委托招标 公开招标 邀请招标
不采用
招标方式
招标公告发布、中标
候选人
公示媒介
勘察 √ √ √ 建设工程交易中心网站
设计 √ √ √ 建设工程交易中心网站
建筑工程 √ √ √ 建设工程交易中心网站
安装工程 √ √ √
监理 √ √ √
主要设备
重要材料
其他
审批部门核准意见说明：
审批部门盖章：
年 月 日
注：审批部门在空格注明“核准”或者“不予核准”。
第八章 投资分析和利润测算
投资估算
本项目总用地面积为 94803m2，计算指标面积 82083 m2，
建筑容积率为 的基础上，则项目可销售面积＝项目总建筑
面积＝ m2；
项目可销售面积为住宅、商业，不考虑其他物业类型；
建筑成本在取得土地一年左右产生，并在建设期内均匀投
入。
项目利润在完全销售的基础上进行测量。
本测算报告遵循合法原则、替代原则、最高最佳使用原则
和估价时点原则。随着时间的推移和市场情况的变化，该价格
需作相应的调整。
投资估算明细表
建设项目：凯南广场项目 表 8－1
各项费用 数量
一、开发成本 51001 万元
1、土地费用 6300 万元
2、前期工程费 4584 万元
3、建安工程费 40117 万元
二、开发费用 10332 万元
总投资 61333 万元
三、相关税金 8805 万元
成本单价 元/平方米
总销售收入 万元
利润额（毛利润） 万元
销售利润率（税前） ％
销售利润率（税后） ％
投资利润率（税前） ％
投资利润率（税后） ％
注：开发期按 4 年测算
各测算明细
℃土地成本的测算
土地取得成本为 6300 万元。（说明：土地成本未考虑在取
得过程中发生的费用）
℃前期工程费用估算
前期工程费用主要包括开发项目的前期规划、设计、可行
性研究、项目咨询费、水文地质勘测等土地开发工程费支出。
前期工程费用合计为：4584 万元。
℃建筑安装成本估算
住宅、商业及配套的建筑安装成本主要包括土建装饰工程
（含地下车库）、给水排水工程、水电安装工程、消防工程、
煤气管道安装工程、智能化和电讯安装工程、电梯安装工程、
人防工程等工程成本。根据对市场的调查及惠州建筑技术水平：
项目建筑安装成本合计：40117 万元
因此，项目开发成本合计（土地取得成本、前期工程费用、
建安成本）：
开发成本合计：6300＋4584＋40117＝51001 万元
℃管理费用估算
管理费用指项目在开发过程中，开发商产生的项目管理费
用，包括开发商的人员工资及福利、办公费、差旅费、管理费
用，则
管理费用为： 万元
℃财务费用估算
财务费用是指在项目开发过程在由于资金的使用，开发商
必须付出相当一部分的使用资金成本，通常是银行利息及金融
机构手续费以及筹集开发经营资金发生的其他费用，则财务费
用为： 万元。
℃销售费用估算
销售费用是指销售开发完成后的房地产所需要的费用，包
括广告宣传费、推广费用等，则：
销售费用为： 万元；
开发费用为：＋＋＝ 万元。
℃销售税费估算
销售税费是指销售开发完成后的房地产应由开发商缴纳
的税费。有销售税金及附加、交易手续费等多钟税费，则：
销售税费为： 万元
℃销售面积
项目整体可销售面积为 m2。
℃销售均价
根据对未来大亚湾市场发展的预测：
本项目整体销售均价为 3800－4000 元/平方米；
住宅以 3900 元/平方米；
商业以 12000 元/平方米计。
℃销售收入
总销售收入：以 万元。
℃总投资
项目总投资为：61333 万元（含土地取得成本）
项目财务分析
项目盈利指标表
建设项目：凯南广场项目 表 8－2
销售利润率（税前） ％
销售利润率（税后） ％
投资利润率（税前） ％
投资利润率（税后） ％
项目投资流量表
建设项目：凯南广场项目 表 8－3（单位：万元）
各项费用 2008 2009 2010 2011 合计
开发成本
1.土地费用
2.前期工程费用
3.建安工程费用
项目现金流量表
建设项目：凯南广场项目 表 8－4（单位：万元）
2008 2009 2010 2011 合计
资金流入
资金流出
开发成本
销售税金
销售费用
管理费用
财务费用
所得税
净现金流 （）
NPV（％） －
IRR
销售毛利润率 ％ ％ ％ ％ %
销售净利润率 ％ ％ ％ ％ %
项目销售收入计划表
建设项目：凯南广场项目 表 8－5
1 2 3 4序
号
销售
项目
可销
售面
积（㎡） 价格 销售比 例 价格 销售比 例 价格 销售比 例 价格 销售比 例
平均价格
（元/㎡）
合 计
1 商住楼 249850 3900 % 4400 % 3900 % 3500 %
2
商业
中心
33941 13000 50% 11000 50% 12000 31200
合计 283791 % % % %
销售收入（万元） % % % %
销售税金（万元）
营业税（万元）
城建税（万元）
教育费附加（万元）
房屋交易手续费
预征税金（万元）
预征土地
增值税（万元）
销售净收入（万元）
项目投资回收预测表
建设项目：凯南广场项目 表 8－6
2008 2009 2010 2011 合计
项目 平方米
销售
比例
销 售
单价
销售
回款
销售
比例
销售
单价
销售
回款
销售
比例
销售
单价
销售
回款
销售
比例
销售
单价
销售
回款
总收入
均价（元/
平方米）
商住楼 249850 ％ 3900 18964 ％ 3900 35546 ％ 3900 40157 ％ 3500 20882 115549
商业中心 33941 0 0 50％ 13000 16900 50％
1100
0
14300 31200 12000
合计 283791 18964 35546 57057 35182 146749
项目预测利润表
建设项目：凯南广场项目 表 8－7（单位：万元）
2008 2009 2010 2011 合计 备注
一、营业收入
减：营业成本
营业税金及附加
销售费用
管理费用
财务费用
资产减值损失
加：公允价值变动收益（损失
以“－”填列）
填列）
投资收益（损失以“－”填列）
其中：对联营企业和合营企业的
投资收益
二、营业利润（亏损以“－”填列）
加：营业外收入
减：营业外支出
其中：非流动资产处置损失
三、利润总额（亏损总额以“－”
填列）
减：所得税费用 税 25％
四、净利润（净亏损以“－”填列）
第九章 风险分析
政策风险
本项目面临的政策风险主要是针对目前国家出台的一
系列宏观政策来稳定房地产价格的措施。如 日开始
实施的国六条，
1、在细则中对项目开发中的 90 平方米物业必须控制在
70%。这将导致未来市场供应市场的单一化，呈现竞争压力
大，使项目在后期销售中面临较大的竞争。
2、对营业税的征收年限由原来的 2 年变成 5 年，从而
进一步打击销售者的投资行为。
3、对土地市场的规范，如果此政策实施力度到位，未
来市场中将出现大量的房地产开发项目，本项目将面临更大
的竞争。
金融风险
目前政府在对稳定房价的措施中进一步从金隔体系中
出台相关措施配合房地产市场中房价的稳定：
1、2004 年 10 月 29 日起上调金融机构存贷款基准利率
（存贷款基准利率上调 点）。这也是我国 10 年来首次提
高银行存款利率。
2、从 银行贷款基准利率上调 点
3、从 起，各银行的银行准备金提高 点
4、８月１９日起，上调金融机构人民币存贷款基准利
率。金融机构一年期存款基准利率和贷款基准利率均上调
个百分点，其他各档次存贷款基准利率也作相应调整，
长期利率上调幅度大于短期利率上调幅度
专家预测未来年底国家还有进一步加息的可能。针对目
前国家出台的金融政策，从房地产开发的资金链来看，它将
导致开发成本的进一步提高，对开发商实力要求更高，银行
加息从开发商角度来看，导致开发成本的提高，为了保证合
理开发利润的实现，未来销售价格将提高，导致后期销售有
一定的压力。从购买客户来看：银行加息导致后期还贷压力
增大，打击一部分购买客户
成本控制风险
在房地产开发过种中主要涉及的成本控制有
1、土地的取得成本
控制措施：通过前期认真的可行性分析，得出最高的拿
地价格
2、建筑安装成本
控制措施
℃设计阶段的控制，好的设计可以为建筑成本大大降低。
A：通过招投标方式；
B：专家顾问方式。
℃施工前控制，做好前期的招投标，找好施工单位，做
好项目的前期工程概预算工程，严格控制工程造价。
A：公开招标；
B：与施工单位的合作方式。
℃施工阶段的控制，做好施工过程的监管，控制施工过
程中的用料及施工流程的组织。
3、项目销售过程的成本控制：
控制措施：后期营销成本、广告费用等的控制。
后期市场环境风险
在后期房地产销售过程中，由于种种原因的变化如国家
政策的变化，区内产业经济的变化，客户消费心理等变化，
这将导到本项目在后期开发中面临了销售压力，从而将导致
项目开发过程在资金链的断裂，影响项目后期的开发。
控制措施：
1、先进的产品规划理念，有竞争力的产品，高度重视
产品设计，包括符合市场定位的建筑外观设计、环境景观规
划、平面布局设计；
2、营销理念的新颖，吸引市场眼球。
3、选择最佳、合理入市时机，避免与同类周边物业恶
性竞争
4、防范价格策略失误：制定合理的、与目标客户及入
市时机市场状况吻合的价格策略。
资源整合风险
在房地产开发过程中，开发商需要整合多方面的资源如：
政府部门（建委建设局、国土资源和房产管理局、规划局、
消协等）、金融部门、营销策划等多方面的资源。在整合的
过程中，各部门的协调好，是项目顺利的开发前提。因项目
在整合资源时出现麻烦，有时将导致错过项目最佳的入市时
机。有时导致项目的资金链出现问题等等，资源整合风险这
也是项目开发过程中会较常出现的风险。
第十章 结论及建议
项目可行性分析的结论
1、凯南广场项目的潜在需求量大，市场前景广阔。
2、该项目的定位为建造“拥有产业支撑优势的资源性城
市新锐高端住区”且追求尽可能稳定、高利润的项目运营。此
定位在供需圈内具有广泛的目标客户群，该项目的销售率将
极有可能超过项目所在区域房地产市场的吸纳率。
3、项目公司的资金优势，有力的满足项目资金需求，
能够保证项目的顺利推进。
4、项目良好的周边环境（包括自然、交通环境），对项
目的销售价格将是强有力的推动。
5、项目良好的规划设计、优美的小区园林境观，符合
目标客户群的有效需求。
6、项目的投资回报率符合公司的目标投资收益率。
本项目属大面积、大规模开发、无拆迁负担，土地开发
使用权取得费用相对较低，且在开发运作过程中可享受政府
提供的诸多优惠政策，只要在实施中铺以全过程科学决策控
制，便能稳获预期投资收益，具有相当强的可行性。
项目建议
1、尽管设计工作正在进行，定位也相应确定，但在实
施过程中仍需根据具体情况不断完善；
2、房地产行业竞争激烈，仍然聘请知名的房地产顾问
公司做策划代理销售。
3、强化项目进程中的投资、质量、进度控制，注重对
可能发生的不利条件及变化因素的预测与防范，以保证项目
按期完成。
℃严格执行设计标准，积极推广标准设计；
℃及时对工程进度行偏差分析以高速后续工作；
℃按照工程质量保证标准在工程各阶段进行工程质量管
理。
4、项目在小区园林景观营造上，要十分重视地块的自
然地理形态，充分利用好水资源优势。
2025 年 8 月 29 日星期五 00:27:10
:2700:27: 时 27 分 12 时 27 分
10 秒 Aug. 29, 2529 August 202512:27:10 AM00:27:10
