2007-06-01戴德梁行房地产顾问（深圳）有限公司Click to edit Master subtitle style富人进化论22戴德梁行DTZ
序[英] 达尔文《物种起源》宇宙进化,导致生命的起源;生物进化,导致人类的起源;人类进化,导致社会的起源与发展.[中]深圳地产的不断进化和演变，导致不同时段豪宅出现；从格调﹑思想和居住，深圳豪宅为这个城市带来了极为深刻的改变．每一个豪宅都是这个城市高品位居住的居住坐标，从西海岸到东海岸，从香蜜湖、红树林到银湖山。。。。。。下一站，富人会选择什么样的居所？3戴德梁行DTZ
深圳富人区点阵分析4戴德梁行DTZ
深圳豪宅发展以大南山、塘朗山、银湖山和梧桐山为轴线，由西向东呈组团式发展；中部组团以塘朗山、银湖山、香蜜湖为资源峰值中部组团东部组团梧桐山中海大山地塘朗山西部组团万科第五园银湖山东部华侨城大南山圣莫丽斯仙湖山庄招商曦城十七英里波托菲诺天琴湾星河丹堤东海花园香蜜湖硅谷别墅香蜜湖红树湾5戴德梁行DTZ
中部组团与CBD的发展及政治因素密切相关，龙脉之位，机缘天成中部组团东部组团西部组团CBD6戴德梁行DTZ
豪宅中部组团风水分析本页标题1、天定龙脉¾风水看深圳,梧桐山系东西延伸将深圳分为关内关外,关内藏风纳气,风水极佳。¾关内有两块风水最佳宝地,一是莲花山南（CBD）,一是笔架山南(华强北),北面具有双重靠山,并且能吸纳南面海洋风。¾莲花山麓,深圳南北中央轴线，通达四方，成为深圳独尊的龙脉。暗藏至高无上之玄机。本案7戴德梁行DTZ
人文龙脉“九宫格”规划布局¾邓小平雕象引出“天子轴线”（中轴线），统领书城、市民中心、怡景中心、晶岛国际、会展中心等公建及商业设施,成为中心区的人文龙脉(龙王)。¾沿金田路、益田路”双龙飞舞“的建筑天际线，形成为天子轴线（龙王）护驾之势。¾CBD的整体布局与北京故宫十分相似，富有浓厚的中国传统色彩（皇家思想和儒家文化）。本项目不但要借势CBD，而且要延续CBD的人文本项目不但要借势CBD，而且要延续CBD的人文龙脉(邓小平视线/双龙飞舞),与CBD保持和谐，龙脉(邓小平视线/双龙飞舞),与CBD保持和谐，进而向北纵深延长深圳中轴线。进而向北纵深延长深圳中轴线。8戴德梁行DTZ双龙飞舞
龙脉案例——北京故宫随着城市的发展，深圳的中轴线将会继续延长, 同时中轴线上的物业须保持高度和谐,以维护龙脉。而本案作为中轴线北延的首批高档物业之一，对维护龙脉（延CBD续建筑天际线）更责无旁贷。鸟巢与观天下别墅¾中轴线从公里延长到25公里。¾距中轴线道路两侧各500米为控制区域，区域内严格控制建筑的高度和形态。¾北京600年的发展表明，中轴线是城市的龙脉所在，也是城市的永恒轴线，轴线上的物业形态须高度和谐。9戴德梁行DTZ
富人区典型分析10戴德梁行DTZ
深圳毫宅的发展历程第一阶段第二阶段第三阶段华百银侨仕湖城达、“以豪为首，以贵为基”开启“崇尚自然，追求国际化”更加注“尊贵由我，诗意栖居”进入、花蛇香深圳大盘时代，但仅停留在园重自然景观资源的重要性，但缺少“大金三角”时代，兼得城市口蜜、“克隆”阶段，并未追求地段国湖较为成熟的生活及人文配套，缺乏繁荣与绿色生态。东、际和景观资源，“宅虽豪，但非海红化生活气息。树豪宅”。花别湾园墅11戴德梁行DTZ
华侨城——尊贵由我，诗意栖居AUBE设计的华侨城生态广场，及生态循环与生活配套人造于一体。的内拥燕含山，坐赏燕栖湖、天鹅湖。生态价70公顷填海内湖湿地公园。值位于城市主干道—深南大道旁，东接香蜜湖，南靠红树湾城地理位置优越，交通极为便利。市世界之窗、欢乐谷、锦绣中华、民俗文化村四大主题价值公园，以及即将建成的欢乐海岸湿地公园，将生态旅游推向极致。12戴德梁行DTZ
香蜜湖——入则自然，出则繁华香蜜湖片区背靠连绵起伏的安托山、塘朗山。天然内拥有120万平方米的香蜜湖，43万平方米的农科植物园。的香蜜湖片区作为城市中心绿核，空气指数远远优于其他片区。生态价是以生态旅游为主、居住为辅的高品质城市综合社区。值位于城市的中轴线上，以深南大道为核心，东接香蜜湖路，西接广深公路，北接莲花西路，南接滨河大道，地理位置优越，城市交通极为便利。价香蜜湖度假村和迪士尼式的中国娱乐城是著名的旅游胜地，值农科中心和车公庙庙工贸园正逐步发展成福田中心区集金融、文化、旅游、商业为一体的西部延伸次中心区。13戴德梁行DTZ
红树湾——“碧海兴波舞祥云”红树林自然保护区。天然一线深圳湾天然海景资源。的生态独享15公里滨海休闲长廊。价值西临沙河高尔夫球场。位于城市中心地带，城市主干道滨海大道旁，紧邻西部城通道深圳湾大桥，通达性极其便利。市价西部通道、滨海休闲长廊的开通以及华侨城欢乐海岸的值建成，必将提升片区的旅游度假价值。14戴德梁行DTZ
Ｎ－－生代豪宅区诞生圣莫丽斯星河丹堤入则自然，出则自然本项目——纯正诗意栖居金光华龙岸银湖名邸15戴德梁行DTZ
深圳毫宅市场的简单小结□从华侨城、香蜜湖、红树湾这些成熟富人区的分析中我们发现了这几个区域的共性，从而破解出其内在的“DNA密码”：自然生态、绝版地段、流畅通达性及成熟的配套。任何一个因素的缺失都不能遗传到纯正的“高贵基因”。例如，银湖别墅区虽抢占了银湖山自然资源，但却因没有成熟的生活配套而逐渐被新生代的富人区所淘汰。□其次，我们发现了富人区动态繁殖的内在规律：富人区的繁衍发展具有极高的选择性。只有经历了高度纯正的基因严格地筛选后，新生代富人区才能够真正孕育产生。□因此，我们可以断定在圣莫丽斯、星河丹堤经过严格筛选且金光华龙岸、金光华银湖名邸等项目不断孕育发展的过程中，本项目所在片区必将成为遗传了纯正基因的下一代富人区。16戴德梁行DTZ
二线拓展区的城市地位17戴德梁行DTZ
上海：一江两岸的双黄蛋格局北京：传统的荷包蛋格局武汉：两江四岸的三黄蛋格局深圳：多核结构的“散黄蛋”格局18戴德梁行DTZ
城市“多核心学说”及深圳的发展模式城市的“多核心学说”是由美国地理学家哈里斯（）和乌尔曼（）于1945年提出的。城市的多核心模式揭示了城市地域分化的复杂性和影响因素的多样性，符合现代城市地域结构的特点和发展趋势，是当今城市规划领域最重要的研究课题之一。如同当今世界的多级化发展趋势一样，我们很高兴地看到，在中国，深圳正走在城市多核化发展的最前沿，从东到西的梯次推进到城市核心的全面北扩，每一步都那么思路清晰、定位明确。19戴德梁行DTZ
深圳的多核构成及其城市定位20戴德梁行DTZ
罗湖核心区发展黄金期：90年代崛起因素：改革开放、口岸经济、罗湖火车站核心标志：金三角商圈、地王大厦发展模式：点式发展城市定位：金融商贸中心21戴德梁行DTZ
福田中心区发展黄金期：90年代末-世纪初崛起因素：中心西移、CBD确立、政府规划核心标志：市民中心、会展中心、13姊妹发展模式：统一规划，集中开发城市定位：政治经济中心22戴德梁行DTZ
南山中心区发展黄金期：2004-2005年崛起因素：滨海大道、西部通道、高科技产业核心标志：保利文化广场、南山书城、大学城发展模式：点式发展与集中开发结合城市定位：文化商业中心23戴德梁行DTZ
宝安中心区发展黄金期：2005-2006崛起因素：珠江东岸经济带、宝安大道核心标志：水族馆、游艇码头、天桥连廊发展模式：统一规划，集中开发城市定位：深圳西岸滨海城市24戴德梁行DTZ
龙岗的城市定位：工业化的卫星城盐田的城市定位：休闲、旅游度假区作为多核布局的最后一站龙华二线拓展区——未来的城市定位将是什么？二线拓展区3D城市规划图二线拓展区3D城市规划图25戴德梁行DTZ
“261工程”的正式启动为龙华迎来历史性的发展机遇2006年5月1日，社会盛传的“261工程”正式启动，6月30日完成“二拆六”工作“2”：原宝安区的龙华街道办、龙岗区的布吉街道办这2个街道办“6”：龙华、布吉街道办分拆成6个新街道办（大浪、龙华、民治、南湾、布吉、坂田）“1”：社会盛传正在筹组的深圳第七大行政区——布龙区如果该计划最终成立，龙华将迎来一个历史性的发展机遇。作为未来深圳的交通枢纽，作为距离福田CBD最近的城区，作为土地平整度高，规划建设难度低的区域，龙华二线拓展区作为深圳主轴北核心区的地位将无可争议。26戴德梁行DTZ
深圳北扩的理论及现实依据理由一：深圳北扩是城市发展必然趋势理由二：市级商圈比肩东门、华强北根据深圳的城市特点和城市圈层发展原理，根据《2006-2010深圳商业网点规划》二线拓展区商业级别将深圳中心区的一级辐射区将涵盖二线拓展超越福田CBD、南山及宝安中心，体量将超过40万㎡区，深圳北扩将成为必然。27戴德梁行DTZ
深圳北扩的理论及现实依据理由三：整个深圳市的立体化交通枢纽理由四：高起点规划，集中开发高速公路：梅观高速、机荷高速从福田CBD、南山中心到宝安中心，深圳已积累快速干道：福龙路、梅龙路、新区大道、南坪快速了丰富的高标准规划经验。港铁、中航、绿景、城铁路：深圳新客站（京广深港、杭福深、广深港专线）投、花样年等品牌发展商的集中开发，将为区域带地铁/轻轨：4号线、5号线、6号线来巨大的变化日出印象小区城投七里香榭总建面：89000㎡深国投项目总建面：565902㎡中航项目绿景项目建面: 246683㎡总建面：188215㎡花样年项目占面: ㎡东边村香港地铁公司地块向南村约10万㎡28戴德梁行DTZ
二线拓展区核心客户来源作为新兴核心，二线拓展区的价值在于未来，而交通条件正是直接作用于未来的关键因素。新客站的建立带来了大量的人流、物流、资金流，而地铁四号线打通了港人北上置业最便捷的通道。以此为半径，可以预期二线拓展区的置业半径将扩展至整个深圳，乃至珠江三角洲以南地区。圆心半径圈层＝+深圳新客站地铁四号线客户辐射圈层+＝29戴德梁行DTZ
圆心——深圳新客站专家预测：深圳新客站将衔接京、沪、广、港等地，1、2020年新客站旅客将达4450万人次／年。并与地铁4、6号线，轻轨5号线接驳，是2、铁路开通以后周边物业将有30-50％的升值。国内唯一三线合一的火车站，深圳最重要的陆上交通门户。3、2020年将承载深圳60%的铁路客运量。30戴德梁行DTZ
新客站促进区域城市发展北京站—首都窗口全国枢纽北京西站于1996年1月开通，号称亚洲第一大站，它的建成，有力地带动了周边区域的发展，形成了“北京西南地区经济带”、“北京西南小香港”、“西站经济圈”等商圈。广州东站—广州东部商圈核心以广州东站为核心，由广州东站—中信广场—天河体育中心—珠江新城—新客运港—洛溪岛为轴的广州新城市中轴线成为新的广州东部商圈核心。31戴德梁行DTZ
半径——地铁4号线作用一：由于大大缩短了二线拓地铁4号线展区与关内和香港的距离，将导致关内客户的大量外移，并带动香港二线拓展区布吉片区人北上置业的方向发生转移。福田CBD罗湖核心区作用二：沿线290万平米港铁物业的开发将有效带动沿线皇岗口岸罗湖口岸物业价值的升值。作用三：促进二线拓展区核心商香港特别行政区圈的形成32戴德梁行DTZ
二线拓展区未来市场需求趋势预测龙华客户预测图形﹤40%约95%70-80%50%2000年前2005－2006年2006年以后2000－2004年约5%20-30%50%﹥60%关内客户预测图形从客户结构预测图形分析，关内客户数量呈逐年递增态势，至2005年达到均衡状态，预测2006年后关内客户将加速超出。33戴德梁行DTZ
关内客户龙华置业的心态变化愿意，龙华已成为“被动”外移→“主动”北上关内客户置业主要区域愿意，居住龙华价格较低，大社区观望，龙华民治大道交通、配套逐步完善沿线，仅限于小户投资二线拓展区热点深圳主要置业区不愿意区域热度加大龙华是乡镇大社区开发环境未改善价格较低关口附近价格低廉小户兴起乡镇环境2006年2000年之前2000-2004年2005年34戴德梁行DTZ
未来二线拓展区客户结构的变化交通条件的改善，尤其是地铁四号线的带动，将极大地改善原来单一的客户层面，二线区客户结构将因中产阶层的大量进入而得到丰富。城市精英云集，未来二线拓展区的人口素质将得到质的飞跃，对应福田CBD的深圳CLD即将形成35戴德梁行DTZ
圈层——置业辐射区域二线拓展区的兴起、CEPA、人民币的强劲升值，三大动力将促使关内客户以及港人顺着地铁四号线的便捷通道北上置业。以此为半径，二线拓展区的辐射范围将可以覆盖到珠海、中山、广州、东莞、惠州等地区。36戴德梁行DTZ
项目的核心价值分析37戴德梁行DTZ
项目核心价值：全生态山水物业深圳山水物业区域分布深圳东深圳南深圳中深圳西深圳北尖岗山塘朗山梧桐山南山银湖山企龙山云深处半山海景金碧苑招华曦城圣莫丽斯天琴湾兰溪谷星河丹堤中粮澜山新世界项目东方尊峪城市山林银湖名邸山语华庭鸿景翠峰鸣溪谷本案梧桐半山高山花园半山溪谷Î本项目坐拥民治水库和银湖山等生态资源。Î作为深圳中罕有山水物业，拥有不可限量的居住价值！38戴德梁行DTZ
项目地块价值分析花万居住价值：利用生态资源，在居住价值中体现生态组城科四合，并与水库、山体景观互相呼应，形成生态资源季春华四季园链。五和商业价值：地块靠近梅坂大道的一段具备丰富的商业龙大资源，依托梅坂大道的交通便利性可沿路规划为风情岸道阳光第五季商业街。交通价值：五和大道、梅坂大道使项目处于高度发达的路网体系中，充分利用五和大道和梅坂大道是充分发挥项目的关键所在；同时，对民治水库的整治及周潜龙本边物业的包装，可以提高项目附加价值，更加凸现项案梅坂大道目宜居性的价值。39戴德梁行DTZ
典型豪宅资源特点分析项目地段景观周边配套开发商总分分析:①与波托菲诺﹑香蜜湖一号﹑圣莫丽斯﹑星河丹455519堤相比,本案的豪宅资源波托非诺得分略低于星河丹堤和香蜜湖一号,但总体评分远高于圣·莫丽斯。544316香蜜湖一号②本案具备得天独厚的景观资源；同时，在周边物业的发展带动下，项242210目可尽享成熟的配套。圣·莫丽斯③本案位于中心北区，在地铁四号线﹑南坪快速干线等路网的交汇中，453416不断彰显其独特的地段星河丹堤优势。3543本案1540戴德梁行DTZ
项目具备豪宅DNA属性豪1.理论依据指标属性宅的豪宅的DNA属性是鉴别地块是否能成为豪宅的关键一步，共资源属性DNA包含：指标属性、资源属性、社会属性3个方面的鉴定。属社会属性性2.案例论证指标属性：就中国房地产而言地块指标属性是通过对波托菲诺、香蜜湖一号、圣·莫丽斯、星河丹堤等深决定其定位的第一要圳中部豪宅案例的对比分析得出，本案豪宅资源打分介于素。圣·莫丽斯和星河丹堤之间，具备天然的豪宅属性。资源属性：包括自然属3.市场依据性与人文属性。从深圳豪宅的发展脉络中可清晰看出，本案位于二线拓展区社会属性：指后天赋予的一些优势，如交通、豪宅开发的热点片区，具备得天独厚的地段优势。配套物业管理服务、区域认同度等。41戴德梁行DTZ
项目价值的波峰剖面分析N项目独特的地貌和价值景观制高点导向临五和大道的商业价值的挖掘和放大临五和大道的范围内小高层、高层的分布由于地块价值梯度分析商业小高层情景洋房情景洋房联排别墅结果，项目价值由南向北迁移42戴德梁行DTZ
波托菲诺—百年缩影，灵魂沉淀波托菲诺将意大利百年建筑风格融为一身，每一个建筑、每一种小品都以其不同的特色及风格向仰慕她的人们诉说着历史，诉说着发生在她们身上的故事。华侨城波托菲诺不仅复制了PORTOFINO的建筑形式，更沉淀了其内心所蕴含的百年建筑灵魂。华侨城对于波托菲诺的理解，在二十年的精心雕琢中自然流露。波托菲诺每一个细节的变化均体现了华侨城对于建筑和生活的最新理解和诠释。正因为波托菲诺厚重的文化积淀，以及其不断引领创新的精神，使得无数的“尊贵由我，追求诗意栖居”的人们想去解读她、品味她。“波托菲诺”的目光是睿智的，品味是超然的。“领舞者”的身份非她莫属。43戴德梁行DTZ
波托菲诺神化为什么圣·莫丽斯和星河丹堤不能创造波托菲诺的神化呢？因为，波托菲诺是靠手工精心雕琢出来的，每一笔都流露对于建筑和生活的超然理解。而圣莫丽斯和星河丹堤，虽然有“天地唯我”的豪迈气魄以及“虽为人创，宛若天开”的筑岛精神，但却都采用通俗的“传带式”生产方式建造出来的，并没有真正地理解建筑与生活的真谛。因此，我们认为只有经过心灵打磨过的产品才能真正的做到“光溢其身，永恒闪耀”。44戴德梁行DTZ
城市龙脉上豪宅建设的“领舞者”——下一代富人区的“波托菲诺”我们有比“圣莫丽斯”上游生活更具天赋的龙脉之位，也有比“星河丹堤”宛如天开更为亲近的天然水系。因此，我们要本着以“细胞式”精心雕琢的态度，来代替粗放地“传带式”建造，向世人展示对于建筑与生活的超然解读。45戴德梁行DTZ
城市的空间承诺，只能寄托于少数人，少数物的杰出存在。谢谢!46戴德梁行DTZ
