五一广场项目价值投资分析
第一部分、外部环境
盛大、空前的十七大已经落下了帷幕，中国又一次成为了全世界的焦点，而这其中最令
人瞩目的就是目前中国经济仍然在以惊人的速度飞速发展着。近些年，随着改革开发的深入
开展，中国再也不是一个仅靠几个经济特区、沿海城市来拉动经济增长、取得亮点的国家，
全面开花已成为了新时期经济发展的新模式。西部的大力开发、长江三角洲的全面发展、中
心城市对周边的连动效应都成为了这一时期的发展方向。房地产业无疑成为了这一发展的时
期的主角，在深圳、北京、上海等几个世界级大城市的带动下，全国各地的房地产市场都有
了长足的发展，在学习大城市新居住理念、新营销理念的同时，不断结合自身城市的客观事
实，总结出一套适合自身发展的新模式。
项目所在地张家口市系河北省省辖市。位于河北省西北 部，京、冀、晋、蒙四省市(区)
交界处，东经 113°50' -116°30'，北纬 39°30'-42°10'，东临首都北京、西连煤都大同、北靠内
蒙古草原、南接华北腹地，面向沿海，背靠内陆，是沟通中原与北疆、连接中西部资源产区
与东部经济带的重要纽带。 。全市辖 4 区 13 县，209 个乡(镇)，23 个 街道办事处，4176
个行政村。人口近 500 万，总面积约 万平方公里。
张家口具有的几大特点：
1、 张家口有优越的地理位置和区位优势。
2、 具有较好的工业基础和技术优势。
3、 有蕴含着巨大潜力的丰富资源。
4、 有十分便捷的交通、通信设施。
5、 有独特的名胜古迹和旅游景点。
2007 年以来，张家口市牢牢抓住“建设沿海经济社会发展强省”的重大机遇，各级各部
门围绕“全党抓经济，重点抓项目”的主基调，积极谋划经济增长点，探求工作创新点，使生
产、投资、消费等领域均呈现出活跃的景象，全市经济协调发展。一季度，已完成生产总
值 亿元，同比增长 %，增幅比上年同期提高了 个百分点，创历史新高，其中
三次产业增加值分别为 亿元、 亿元和 亿元，同比增长 %、%和 %，
对 GDP 的贡献率分别为 %、%和 %。在市委市政府的支持领导下，张家口拥有
了前所未有的投资环境，城市居民的生活水平也处在一个历史的新高点，城市也迫切需要一
个切入点来提升城市的品牌价值和人民的生活水平。在全国大环境的影响和近邻北京的带动
下，自 2006 年开始，张家口房地产市场较之前有了一个明显的突破，短短不到两年时间，
一大片颇具规模的新住宅社区拔地而起，并受到张家口人民的追捧，一时间竟然出现了只有
深圳、北京这些大城市才有的新楼盘被抢购一空的现象，居民消费力得到了最大限度的释放；
同时城市也在积极的进行着旧城改造，特别是身为本项目所在地段的城市中心五一广场路段，
凭借其得天独厚的地理位置和配套设施，成为了市政府改造工作中的重中之重，也受到了各
大投资商的激烈竞争。
第二部分、项目分析
1、项目名称：五一广场
2、项目区位分析：五一广场项目身处张家口政治经济文化的核心地带，一共由三个临近地
块组成，其中五一广场地块位于河北省张家口市的核心地段，其北临清水河，南侧为五一路，
紧邻张家口市展览馆广场；张家口师专地块位于河北省张家口市的核心地带，师专北临建南
街，南侧为五一路，西侧为黑石坝街并紧邻五一广场地块；第三个地块为新补充地块，地处
五一广场地块的西侧。
3、项目综合经济指标：
五一广场地块（初步规划）
规划用地面积 105300㎡
总建筑面积 418235㎡
住宅区建筑面积 202000㎡
综合商务楼建筑面积 71050㎡
容积率
绿化率 %
师专地块（初步规划）
规划用地面积 58138㎡
总建筑面积 176949㎡
住宅区建筑面积 120008㎡
商业面积 27644㎡
容积率
绿化率 %
新补充地块（初步规划）
规划用地面积 40 亩
4、项目规划
项目地处张家口市目前最繁华的地段，张家口市市政府就座立于项目北侧清水河对岸，市区
最大的休闲类公园—人民公园也与本项目隔河向望，景色迷人；市区内最好的医院—附属医
院和张家口市最好的大学—张家口北方学院距离项目也不过是步行 5 分钟的路程。商业配套
方面，张家口唯一的商业步行街位于项目西北侧，步行 10 分钟即可到达，张家口目前面积
最大档次最高的超市帝广超市就位于与项目一路之隔的胜利路上，可以说无论是在行政方面、
商业方面还是在生活配套方面，五一广场无疑是中心中的中心，在张家口市人民心中有着特
殊的地位。
有鉴于此，拟将本项目打造成为张家口目前最大的高端成熟化社区，将五一广场地块和
师专地块有机的联系起来，从而分期开发，一举树立本项目在张家口房地产的龙头地位。社
区采取围合型布局，沿沿河东路、五一路、黑石坝路设置商业街铺走廊，提升项目商业商业
价值，丰富项目居民和周边居民的生活娱乐配套；同时将商业与项目住宅科学化的区域划分，
营造恬静、舒适、安全的高段社区化氛围。项目主要由一定数量（具体数量规划中）18F 的
小高层和 30F 以上的高层组成，外型形成塔尖式的北欧风格建筑群落，外墙颜色搭配以暖
色调为主，突显项目优越的昭示性，户型以 90—140 平方米的大两房、三房、四房为主，在
满足北方日照条件的基础上合理的划分区域，同时住宅全部采取南北朝向，绝对符合北方气
候的特点，达到居住的最大人性化和舒适化。建立庞大的地下停车系统，基本做到 3 户 2 个
车位，单个车位面积大概在 15—20 平方米左右（可以买卖的车位），地面保留少数车位（体
育场地面车面可酌情增加），小区实现人车分流。目前，张家口市的房地产业还处于初步发
展阶段，缺乏大面积的高档次小高层、高层建筑，使得房地产项目在规模上、外观上都不足
以具有强有力的视觉冲击，从而无法形成一定的品牌效应和从众效应，此项目的出现将彻底
改变这一局面，使得张家口的房地产产品将向品质化、品牌化的目标迈出一大步，无论是对
小区业主还是对张家口的城市形象都具有其积极的意义。
5、 项目改造
由于本项目五一广场所在地块中有大型体育场一个、综合训练管一个，按照市委市政府的要
求，必须还建这些项目，与此同时在此基础上还需建造一定规模的商业配套。目前我方初步
计划将大型体育场和综合训练馆迁建至新补充地块上，因新补充地块与五一广场、师专地块
的连动作用，使得在不影响张家口人民正常的体育、娱乐活动的前提下，将居住和业余生活
科学化的区分开来，将外界对居住的干扰降到最低。同时，在新补充地块上，规划用地的充
裕使用使得我们能重新将体育场和综合训练馆、商业配套科学的规划，从而建成一个集体育
锻炼、娱乐、商业购物、休闲广场于一体的综合性建筑，成为整个张家口的一个新亮点。我
们计划引进沃尔玛或家乐福这个全球指名超市、五星级影院、全国指名的健身会所进驻，提
升项目的品牌和提升张家口人民的生活品质。
由于项目五一广场地块和师专地块被黑石头坝街隔断，这对项目小区的整体性产生了一定的
影响。对此，我们计划引用深圳楼盘的做法，在两地块之间修建一个天桥横跨黑石头坝街，
成为两地块之间的纽带。此举不但可以弥补两地块之间缺乏连动的不足，也将使得区内天桥
成为区外的一处景观，提升城市形象，可谓是一举两得。
6、 项目成本分析
根据目前张家口房地产的建造成本，我们请的专业的工程预算师对本项目进行了初步的成本
估算：以中惠房地产开发公司开发的香江名城国际为例，目前起多层的建筑成本仅为 700 多
元，小高层的建筑成本为 900 多元（不包含地价）；由于本项目定位为高档的小高层、高层
社区，住宅配套设施丰富，在突出高品牌、高品质的前提下，给出本项目的建筑成本（地面
+地下）为 1800—2200 之间浮动（不包含地价）。而目前张家口市的房地产销售状况非常良
好，新项目往往达到一种供不应求的地步，以香江名城国际为例，目前已售单位已超过 9 成，
新规划的楼盘规划图一出来每户就有 6 到 7 位客户前来询问，甚至主动要求交纳定金，剩余
单位销售价格为 2700—3000 左右；以张家口另一个楼盘容城为例，目前虽然其销售价格已
突破 4000 元，但依然受到消费者的追捧；这两个项目的无论在地理位置还是在定位上都与
本项目有着不小的差距，从而可以相信本项目的销售价格也将超过他们，成为张家口的一号
楼盘。以本项目住宅建筑面积约 40 万平方米（可销售面积）、地下面积 10 万平方米（非销
售面积，包括体育场的地下面积）来规划，销售价格预计为 4500 元/平方米，除去成本，本
项目将给公司带来 9 个多亿的收益（地价、拆迁成本、营运成本没有计算在内）。
7、 物业管理
本项目将聘请国内一流的物业管理团队进驻本项目，我们计划与之形成一种合作的方式共同
管理。即由对方提供高管人员和技术、制度支持，而我司组建普通工作人员和中高层管理干
部，双方在财务这一块分别派出人员共同管理。使用这种模式一来可以填补我司在物业管理
这一块的空白，组建自己的队伍通过对方先进理念的培养和锻炼后在今后开发的楼盘中发挥
更重要、更独立的作用；二来也可以使得小区业主能真正享受到专业、贴心的 24 小时管家
式服务，提高楼盘整体形象和档次，为销售奠定好的基础。
8、 项目优势劣势分析
优势：（1）传统核心区域，片区认知度高
（2）区域商务、生活配套齐全
（3）地处交通便利路段
（4）良好的项目昭示性
（5）高品质、高品牌的规划、建设和物业管理
劣势 （1）目前规划中缺乏传统的菜市场，有可能影响到居民日常的生活便利
（2）面临交通主干道，临街面楼层面临一定的噪声影响
（3）周边缺乏中小学配置
9、 项目机会风险分析
机会：（1）鸿隆第一次走出广东的大项目，公司品牌的树立
合价
（2）张家口市政府对项目的大力支持
（3）张家口房地产市场良好的销售情况
（4）中国经济正处于飞速发展阶段
风险：（1）对北方建筑的风格和消费者的喜好，存在不确定性
（2）项目体量巨大，工程周期较长，资金压力大
（3）未来房地产市场发展态势的不确定性
第三部分、总结
总体来讲，本项目对于鸿隆来讲是一个机会与风险并存的载体，如何驾御他去促进鸿隆
向高速车道的发展还需要我们更加细致的分析和严谨的工作，但是通过我们初步研究分析，
本项目的确具有很大的盈利因素，其对于鸿隆今后房地产发展的思路和意义更是大于其经济
盈利价值。俗话说，出门在外第一步很重要，这需要合理运用头脑、努力拼搏的工作，更需
要要最开始那一下的魄力。
五一广场改造方案一 五一广场地块+师专地块
附一：师专地块概算
附二：五一广场地块概算
师专地块概算
面积(㎡) 成本单价(元/㎡) 销售单价(元/㎡)
收入为+
支出为-
规划用地面积 58138
总建筑面积 176949
地上建筑面积 150230
住宅面积 120008 2000 左右 4500 300020000
商业面积 27644 2000 左右 7000 138220000
幼儿园面积 1682 1500 左右 -2523000
地上
面积
锅炉房面积 886 1200 左右 -1063200
地下建筑面积 26719
住宅面积 8320 1500 左右 -12480000
地下
面积 地下车库面
积
18399 1800 左右 -33118200
绿 地 22761 200 左右 -4552200
合 计 384503400
(元)
合价 (元)
五一广场地块概算
面积(㎡)
成本单价
(元/㎡)
销售单价
(元/㎡)
收入为+
支出为-
规划用地面积 105300㎡
总建筑面积 418235㎡
其中地上建筑面积 322135㎡
其中地下建筑面积 90100㎡
住宅区总建筑面积 242235㎡
住宅地上建筑面积 202000㎡ 2000 左右 4500 505000000
住宅地下建筑面积 15200㎡ 1500 左右 -22800000
住宅商业地上建筑面积 20910㎡ 2000 左右 7000 104550000
住宅商业地下建筑面积 1950㎡ 1500 左右 -2925000
幼儿园建筑面积 1300㎡ 1500 左右 -1950000
锅炉房面积 875㎡ 1200 左右 -1050000
综合商务楼建筑面积 71050㎡
商务办公建筑面积 41895㎡ 2000 左右 7000 209475000
商业建筑面积 29155㎡ 2000 左右 7000 145775000
体育场下部建筑面积 40400㎡
体育场下部超市建筑面积 15600㎡ 2000 左右 5000 62400000
体育场下部商业建筑面积 4600㎡ 2000 左右 -9200000
体育场下部车库建筑面积 20200㎡ 2000 左右 -40400000
看台下部建筑面积 2000㎡
少年宫建筑面积 1400㎡ 2000 左右 -2800000
体育场附属用房建筑面积 600㎡ 2000 左右 -1200000
综合体育馆面积 40400㎡ 2000 左右 -80800000
地下车库总建筑面积 58750㎡ 1800 左右 -105750000
绿 地 ㎡ 200 左右 -8527200
合 计 749797800
合价
五一广场改造方案二 五一广场地块+师专地块+40 亩新补充地块
此方案将五一广场地块中的体育场移建至 40 亩新补充地块，从而建成一个集体育锻炼、娱
乐、商业购物、休闲广场于一体的综合性建筑。在建筑成本不变的基础上，原处于五一广场
地块中体育场的位置将为项目增加近 10 万平方米的住宅面积，而新地块中的综合性体育中
心还将为项目增加近 15000 平方米的超市面积。
注：附表中所有的成本单价都由专业成本预算师计算得出，住宅销售单价都按 4500 元/㎡计
算，商铺按 7000 元/㎡计算，超市面积按 5000 元/㎡计算（以上数据是根据目前张家口房地
产市场价值评估取得）
附一：师专地块概算
附二：新五一广场地块概算
师专地块概算
面积(㎡) 成本单价(元/㎡) 销售单价(元/㎡)
收入为+
支出为-
规划用地面积 58138
总建筑面积 176949
地上建筑面积 150230
住宅面积 120008 2000 左右 4500 300020000
商业面积 27644 2000 左右 7000 138220000
幼儿园面积 1682 1500 左右 -2523000
地上
面积
锅炉房面积 886 1200 左右 -1063200
地下建筑面积 26719
住宅面积 8320 1500 左右 -12480000
地下
面积 地下车库面
积
18399 1800 左右 -33118200
绿 地 22761 200 左右 -4552200
合 计 384503400
(元)
合价 (元)
新五一广场地块+新补充地块概算
五一广场地块概算
面积(㎡)
成本单价
(元/㎡)
销售单价
(元/㎡)
收入为+
支出为-
规划用地面积 105300㎡
总建筑面积 418235㎡
其中地上建筑面积 322135㎡
其中地下建筑面积 90100㎡
住宅区总建筑面积 242235㎡
住宅地上建筑面积 320000㎡ 2000 左右 4500 800000000
住宅地下建筑面积 15200㎡ 1500 左右 -22800000
住宅商业地上建筑面积 20910㎡ 2000 左右 7000 104550000
住宅商业地下建筑面积 1950㎡ 1500 左右 -2925000
幼儿园建筑面积 1300㎡ 1500 左右 -1950000
锅炉房面积 875㎡ 1200 左右 -1050000
综合商务楼建筑面积 71050㎡
商务办公建筑面积 41895㎡ 2000 左右 7000 209475000
商业建筑面积 29155㎡ 2000 左右 7000 145775000
体育场下部建筑面积 40400㎡
体育场下部超市建筑面积 15600㎡ 2000 左右 5000 62400000
体育场下部商业建筑面积 4600㎡ 2000 左右 -9200000
体育场下部车库建筑面积 20200㎡ 2000 左右 -40400000
看台下部建筑面积 2000㎡
少年宫建筑面积 1400㎡ 2000 左右 -2800000
体育场附属用房建筑面积 600㎡ 2000 左右 -1200000
综合体育馆面积 40400㎡ 2000 左右 -80800000
地下车库总建筑面积 58750㎡ 1800 左右 -105750000
绿 地 ㎡ 200 左右 -8527200
合 计 1044797800
