第九章 房地产金融与项目融资
【考情分析】
■ 本章所占分值适中
考试年份 单项选择题 多项选择题 判断题 计算题 合计
2009 年 3 题 3 分 1 题 2 分 1 题 1 分 － 5 题 6 分
2008 年 4 题 4 分 2 题 4 分 2 题 2 分 － 8 题 10 分
【内容框架】
第一节 房地产资本市场
第二节 公开资本市场融资
第三节 银行信贷融资
第四节 房地产投资信托基金
第五节 房地产项目融资
【内容详解】
第一节 房地产资本市场
1.房地产市场与资本市场
■ 关系
◆ 随着房地产价值的提高，需要金融机构提供贷款
◆ 随着信贷规模增大，金融机构为了规避风险，实施抵押贷款证券化
◆ 所需资金量增大，实现了房地产权益的证券化
■ 房地产资本市场的组成部分
◆ 私人权益融资
◆ 私人债务融资
◆ 公开权益融资
◆ 公开债务融资
■ 私人市场融资与公开市场融资的区别
◆ 主要在于资本投资是否可以公开交易
2.房地产权益融资
房地产权益融资的特点
■ 是所有者权益而非债务
■ 资金提供方与投资者共同承担风险，报酬是项目投资所形成的可分配利润
■ 最典型的是股票
■ 当权益资本规模过小，资产负债率偏高，过分依赖预售收入或借款，不利于防范
系统性金融风险
【2006 年真题】
◆ 债务融资的资金供给方与投资者共同承担投资风险，所希望获得的报酬是项目投
资所形成的可分配利润。（ ）
[答疑编号 501255090101：针对该题提问]
『正确答案』×
『答案解析』表述的是权益融资的特点。参见教材 P284
私慕股权投资
■ 概念
◆ 是对非上市公司进行的股权投资
■ 种类
◆ 发展融资
◆ 夹层融资
◆ 基本建设权益基金
◆ 管理层收购或杠杆收购
◆ 重组和合伙制投资基金
■ 特点
◆ 资金募集和使用绝少涉及公开市场操作，无需披露交易细节
◆ 多采取权益型投资方式，绝少涉及债权投资
◆ 一般投资于私有公司即非上市公司
◆ 比较偏向于已形成稳定现金流的成形企业，有较高的投资回报
◆ 投资期限较长，3－5 年
◆ 流动性差，无直接交易
◆ 资金来源广泛
◆ 多采取有限合伙制，避免双重征税
◆ 投资退出渠道多样化
■ 优缺点
◆ 私慕股权融资比上市和债务融资成本高
◆ 但在银行收紧信贷时可解决企业资金链紧张的燃眉之急
3.房地产债务融资
概念与特点
■ 概念
◆ 通过举债方式融资，资金融出方不承担项目投资风险，
◆ 所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和有关费用
◆ 需要还本付息，其支付利息进入财务费用，可在税前扣除
■ 特点（四性）
◆ 短期性
◆ 可逆性－负有到期还本付息的义务
◆ 负担性－需要支付利息
◆ 流通性－债券可在市场上转让
【2009 年真题】
◆ 无论是权益融资还是债务融资，资金融出方都要承担项目的投资风险。（ ）
[答疑编号 501255090102：针对该题提问]
『正确答案』×
『答案解析』权益融资需要承担项目风险，债务融资不承担。参见
教材 P287
债务融资的类型（四类）
■ 银行信贷
◆ 按用途分为流动资金贷款和固定资产贷款
◆ 按期限分为短期贷款和中长期贷款
◆ 按贷款方式分为信用贷款、担保贷款（保证贷款、抵押贷款、质押贷款）和票
据贴现
■ 商业信用
◆ 指工商企业之间相互提供的，与商品交易直接相联系的信用形式
◆ 商业作用的工具是商业票据，商业票据分为期票和汇票两种
◆ 优点是方便和及时
◆ 缺点是存在信用规模、信用方向等局限
■ 企业债券
◆ 哪些企业可以发行债券
﹥ 股份有限公司
﹥ 国有独资公司
﹥ 两上以上的国有企业或者其他两个以上的国有投资主体投资设立的有限责
任公司
◆ 特点
﹥ 企业债券由于具有较大的风险，利率通常高于国债
■ 租赁融资
◆ 实质
﹥ 转移与资产所有权有关的全部或绝大部分风险和报酬的租赁
﹥ 主要应用于大型设备租赁领域
◆ 房地产领域中的应用
﹥ 回租租赁或售后回租模式
【2009 年真题】
◆ 租赁融资在房地产领域的应用模式主要是（ ）。
A.置业投资
B.设备租赁
C.售后回租
D.权益融资
[答疑编号 501255090103：针对该题提问]
『正确答案』C
『答案解析』主要是两种模式，一是回租租赁，一是售后回租。参
见教材 P288
债务融资来源
■ 商业银行和银行类金融机构
【2006 年真题】
◆ 下列房地产开发企业融资方式中，属于债务融资方式的有（ ）。
A.发行企业债券
B.向银行借入信用贷款
C.房地产开发贷款
D.在公开市场上发行股票
E.土地储备贷款
[答疑编号 501255090104：针对该题提问]
『正确答案』ABCE
『答案解析』D 股票属于权益融资。债务融资有四种，分别是银行
信贷、商业信用、企业债券和租赁融资。参见教材 P288
第二节 公开资本市场融资
1.相关概念
■ 资本市场
◆ 期限在一年以上的各种资金借贷和证券交易
◆ 包括国债市场、股票市场、企业中长期债券市场和中长期放款市场
■ 公开资本市场
◆ 指可公开交易的证券市场，包括股票市场和债券市场
■ 公开资本市场融资
◆ 通过证券市场融资
2.证券市场概述
证券市场的分类
■ 按证券进入市场的顺序分类
◆ 发行市场（一级市场）
◆ 交易市场（二级市场）
■ 按有价证券的类型分类
◆ 股票市场
◆ 债券市场
◆ 基金市场
◆ 衍生证券市场
证券市场的构成要素（三个方面）
■ 证券市场参与者（五类主体）
◆ 证券发行人
◆ 证券投资者
◆ 证券市场中介机构
◆ 自律性组织（证券交易所和证券行业协会）
◆ 证券监管机构（证监会）
■ 证券市场交易工具
◆ 政府债券
◆ 金融债券
◆ 企业债券
◆ 股票
◆ 基金
◆ 其它金融衍生证券
■ 证券交易场所
◆ 场内交易所
◆ 场外交易所（包括柜台交易市场、第三市场、第四市场等形式）
证券市场的功能
■ 筹资功能：为资金需求者筹集资金
■ 定价功能：为资本决定价格
■ 资本配置功能：通过证券价格引导资本流动从而实现资本合理配置
3.房地产企业公开资本市场融资方式
何为房地产上市公司
■ 指房地产相关业务收入或者利润占整体比重超过 50%的上市公司
房地产企业的股票市场融资（四种）
■ 首次公开发行
■ 配发
■ 增发
■ 认股权证
房地产企业的债券市场融资
■ 公司债券
■ 可转换债券
◆ 指上市公司发行的在一定期间内依据约定的条件可以转换成股份的公司债券
◆ 兼具债券和股票的特征
■ 分离交易的可转换公司债券
4.公开资本市场融资中的定价问题
■ 企业或资产估值模型
◆ 收益折现法
◆ 类比法
■ 股票发行价格定价
◆ 累计投标方式－通过询价机制
◆ 固定价格方式
◆ 竞价方式
【2008 年真题】
◆ 下列融资渠道中，属于公众市场债务融资形式的是（ ）。
A.发行公司债券
B.权益型房地产投资信托基金
C.发行股票
D.商业银行贷款
[答疑编号 501255090105：针对该题提问]
『正确答案』A
『答案解析』BC 属于权益融资。D 银行贷款属于债务融资，但不
能公开交易。参见教材 P296
第三节 银行信贷融资
1.房地产开发类贷款
■ 房地产开发投资相关贷款（三类）
◆ 房地产开发贷款－开发建设阶段贷给开发商的
◆ 土地储备贷款－房地产收购储备阶段贷给土地储备中心的
◆ 房地产抵押贷款－房地产建成后抵押获得的贷款，贷给业主的
■ 三类贷款的共同特征
◆ 以所开发的房地产项目（土地或在建工程）或所购买的房地产作为抵押物
2.房地产开发贷款（俗称开发贷）
开发贷的分类
■ 地产开发贷款
◆ 可以由政府储备中心或制授权的企业贷款
■ 房产开发贷款
◆ 房产开发贷款可用于偿还土地购置贷款和土地开发贷款
◆ 房产开发贷款随工程建设进度分阶段拨付，且同时确保用于既定的目的
◆ 初始贷款费用和利息是开发商为使用开发贷款而付出的代价
◆ 房产开发贷款的还款资金来源，通常是销售收入或房地产抵押贷款
◆ 开发商是否可以获得抵押贷款承诺，越来越成为发放开发贷款的重要条件之一
【2008 年真题】
◆ 下列关于房地产开发项目建设贷款的表述中，错误的是（ ）。
A.债权人通常是商业银行
B.不能用于偿还土地购置贷款
C.主要担保物为在建工程及相关土地使用权
D.还款资金来源通常是销售收入
[答疑编号 501255090106：针对该题提问]
『正确答案』B
『答案解析』建设贷款中可以用于偿还土地购置贷款（不提供土地
购置贷款是我国的规定）参见教材 P300
【2007 年真题】
◆ 建设贷款的还款资金来源，通常是销售收入或（ ）。
A.租金收入
B.土地出让收入
C.长期抵押贷款
D.净经营收入
[答疑编号 501255090107：针对该题提问]
『正确答案』C
『答案解析』房产开发贷款的还款资金来源，通常是销售收入或房
地产抵押贷款参见教材 P300
开发贷的风险
■ 政策风险
■ 市场风险
■ 经营风险－投资经营失误造成实际经营成果偏离期望值并最终难以归还贷款的可
能
■ 财务风险－投资者运用财务杠杆，使用债务融资而导致现金收益不足以偿还债务
的可能
■ 完工风险－开发项目有超支和未按期竣工的可能
■ 抵押物估价风险－银行在发放贷款之前对抵押物的估价不当而造成损失的可能性
■ 贷款保证风险－发放贷款时对保证人的错误判断而导致贷款难以归还的可能性
开发贷的风险管理
■ 必须四证齐全
■ 自有资金不低于开发项目总投资的 35%
■ 开发项目应合法性和可行性
■ 对成立不满 3 年且开发项目较少的企业审慎发放贷款，对经营管理存在问题，有
不良经营记录的企业严格限制
■ 分期发放贷款，并对资金使用情况进行监控，防止挪用
■ 对开发企业的销售款进行监控，防止挪用
■ 密切关注开发企业开发情况
■ 严格执行商业银行不得向房地产企业发放用于缴交土地出让金贷款的规定
■ 对房地产开发贷款实施封闭管理
3.土地储备贷款
土地储备贷款的发放
■ 借款人的条件（三条件）
◆ 是经省市人民政府批准成立的土地储备中心，或受政府委托依法从事土地收购、
整理及储备工作的企业法人（政府的事业单位或是受政府委托的企业）
◆ 经工商行政管理部门核准登记的企业法人，已取得人民银行颁发的贷款证
◆ 经营管理规范、财务状况良好，具有按期偿还贷款本息的能力
■ 土地储备项目条件（五条件）
◆ 贷款项目所在城市好
◆ 贷款项目符合城市规划和土地利用规划，并列入政府年度土地储备计划
◆ 贷款用于收购储备的土地为可出让的经营性用地
◆ 贷款项目涉及农用地时，应具备农用地转用手续和征地手续
◆ 贷款须与具体地块相对应，项目增值潜力大，出让前景良好
■ 相关规定
◆ 土地储备贷款应为担保贷款，但一般用拟储备地块的土地使用权证作为抵押
◆ 政府储备土地设定抵押权的价值，为市场评估价值扣除应当上缴政府的土地出
让收益
◆ 土地储备贷款产行专款专用、封闭管理，储备土地出让收入扣除政府土地出让
收益后，优先用于偿还土地储备贷款的本金和利息
【2008 年真题】
◆ 我国城市土地收购储备过程中的土地储备贷款，应属于担保贷款。（ ）
[答疑编号 501255090108：针对该题提问]
『正确答案』√
『答案解析』土地储备贷款应为担保贷款，但一般用拟储备地块的
土地使用权证作为抵押。参见教材 P303
土地储备贷款的风险
■ 土地储备中心自有运作资金严重不足，主要依靠银行贷款
■ 土地出让计划不明确，还贷资金来源的时间不能与贷款期限相匹配
■ 土地储备中心贷款抵押中法律问题带来的风险
土地储备贷款的风险管理
■ 对资本金不足，经营管理不规范的借款人，审慎发放贷款
■ 以抵押贷款方式向土地储备机构发放，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的
70%，贷款期限最长不得超过 2 年
■ 对包括该圭地的性质、权属关系等整体情况，进行认真的调查分析
■ 实时掌握土地价值状况，避免由于土地价值虚增或其他情况而导致的贷款风险
4.房地产抵押贷款■
概念
■ 指借款人以其合法拥有的房地产，在不转移占有方式的前提下，向贷款人提供债
务履行担保，获得贷款的行为
种类（三类）
■ 个人住房抵押贷款
◆ 贷给消费者，以购买的房为抵押物
◆ 分为商业性住房抵押贷款和政策性住房抵押贷款（公积金贷款）两类
◆ 分为固定利率贷款和可调利率贷款两种，我国实行可调利率，从下年初开始按
新利率
◆ 还本付息方式分为按月等额还本付息、按月递减还本付息、按月递增还本付息、
期间按月付息期末还本、期间按固定还款常数还款期末一次结算等方式
◆ 抵押贷款额度上限为住房价值的 80%，贷款期限最长不超过 30 年
◆ 构成抵押贷款一级市场
■ 商用房地产抵押贷款
◆ 还款来源主要是商用房地产的经营净收益，受租金水平、出租率、运营成本等
市场因素影响，所以风险高
◆ 贷款价值比率不超过 60%，期限不超过 10 年
◆ 仅对已通过竣工验收的商用房地产发放
■ 在建工程抵押贷款
◆ 以房地产开发项目合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产作为
抵押物
◆ 一次确定贷款额度，一次办理承包工程合同的房屋期权抵押登记，按工程形
象进度和约定的贷款价值比率分次发放贷款
【2009 年真题】
◆ 个人住房抵押贷款采用等额还本付息方式还款时，各期还款额中包含的本金相等。
（ ）
[答疑编号 501255090201：针对该题提问]
『正确答案』×
『答案解析』等额还本付息,还款总数是相等的,但是本金和利息各
期所占比例不同,数量也不同. 参见教材 P307
【2007 年真题】
◆ 商业银行发放的商用房地产抵押贷款的贷款价值比通常低于个人住房抵押贷款
的贷款价值比，原因主要是（ ）。
A.商用房地产风险更高
B.商用房地产的收益更高
C.商用房地产的价值更高
D.商用房地产的增值潜力更大
[答疑编号 501255090202：针对该题提问]
『正确答案』A
『答案解析』商用房地产抵押贷款的还款来源主要是商用房地产的
经营净收益，受租金水平、出租率、运营成本等市场因素影响，所
以风险高。参见教材 P307
个人住房贷款的风险
■ 操作风险－对客户调查不深入，容易出现假按揭
■ 信用风险－开发商和购房者两方面的问题，主要是拖延还款或赖账不还
■ 市场风险－包括市场供求风险、市场周期风险、政策性风险、变现风险和利率风
险
■ 管理风险－银行的管理能力不高，如借款人资质审查不严、手续不完整、放松贷
款条件等
■ 法律风险
【2009 年真题】
◆ 商业银行发放个人住房抵押贷款可能面临的信用风险不包括（ ）。
A.开发商违法预售
B.借款人赖账不还
C.借款人拖延还款
D.房地产市场供需失衡
[答疑编号 501255090203：针对该题提问]
『正确答案』D
『答案解析』D 属于市场风险。参见教材 P308
【2008 年真题】
◆ 个人住房抵押贷款业务中，与房地产开发企业相关的信用风险有（ ）。
A.恶意欺诈
B.市场疲软
C.项目拖期
D.质量纠纷
E.违法预售
[答疑编号 501255090204：针对该题提问]
『正确答案』ACDE
『答案解析』B 属于市场风险，不属于信用风险。参见教材 P308
【2007 年真题】
◆ 银行对个人发放在房抵押贷款时，如果对借款人资质审查不严或放松贷款条件，
则会给银行带来（ ）。
A.操作风险
B.法律风险
C.信用风险
D.管理风险
[答疑编号 501255090205：针对该题提问]
『正确答案』D
『答案解析』注意区分这几种风险的含义。参见教材 P308
【2006 年真题】
◆ 银行个人住房贷款业务中发生的“假按揭”属于（ ）风险。
A.信用
B.管理
C.法律
D.操作
[答疑编号 501255090206：针对该题提问]
『正确答案』D
『答案解析』参见教材 P308
金融机构对房地产抵押物的要求
■ 合法设定房地产抵押权
■ 择优选择设押的房地产
■ 合理确定抵押率（风险小，抵押率高 70%，风险大，抵押率低）
■ 处置抵押物的渠道畅通
个人住房抵押贷款的风险管理
■ 严格遵守贷款年限、贷款价值比率方面的规定，抵押物的价值的确定，以物业在
该次买卖交易中的成交价格或评估价格的较低者为准
■ 详细审查借款人的相关信息
■ 通过各处信息判断借款人的还款能力
■ 考核借款人还款能力
■ 在发放贷款前应对新建房进行整体性估价
【重点难点】如何考核借款人的还款能力（两个指标）
■ 月还款额与收入比控制在 50%以下
■ 月所有债务支出与收入比控制在 55%以下
■ 房产支出与收入比＝（本次贷款的月还款额+月物业管理费）/月均收入
■ 所有债务与收入比＝（本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月偿付额）
/月均收入
【2006 年真题】
◆ 银行向某家庭发放了一笔月还款额为 2000 元的个人住房抵押贷款；该家庭所购
住房的物业管理费为每月 150 元。从当前我国商业银行风险管理的角度来看，该家庭的
月均收入应不低于（ ）元。
[答疑编号 501255090207：针对该题提问]
『正确答案』C
『答案解析』考核指标房产支出与收入比。本题中没有提及其它债
务问题，所以不计算第二个指标。
月房产支出与收入比＝（本次贷款的月还款额＋月物业管理费）/
月收入=（2000+150）/月收入＜50%,则月收入＞4300
5.房地产抵押贷款二级市场◆
■ 概念
◆ 通过购买一级市场发放的抵押贷款，将其转化为房地产抵押支持证券，并在证
券市场上交易这些证券
■ 抵押贷款业务的职能
◆ 抵押贷款产品的设计
◆ 贷款的销售或营销
◆ 贷款的管理或运作
◆ 贷款的融资
◆ 贷款风险的承担
◆ 违约或者拖欠贷款的管理
■ 二级市场发展的条件
◆ 需要有一个健全的房地产抵押贷款一级市场
◆ 还要有支撑抵押贷款二级市场发展的市场条件（三条件）
▼ 商业银行制定了有利于证券化的优惠的税收和会计法规
▼ 为证券化提供法律支持，不需要借款人同意就可以转让抵押贷款权益
▼ 有一个稳定的经济环境
■ 二级市场上交易的抵押贷款支持证券的类型
◆ 抵押贷款支持债券
◆ 抵押贷款传递证券
◆ 抵押贷款直付债券
◆ 抵押贷款担保债务
第四节 房地产投资信托基金■
1.房地产投资信托基金概述
概念
■ 概念
◆ 通过制定信托投资计划，信托公司与投资者签订信托投资合同，通过发行信托
受益凭或股票等方式受托投资者的资金，用于房地产投资或房地产抵押贷款投资，并委
托或骋请专业机构和专业人员实施经营管理的一种资金信托投资方式
■ 组织形式
◆ 股份公司
◆ 信托基金
■ 资金来源
◆ 发行股票
◆ 从金融市场融资
信托基金的功能
■ 提供了收益较高的投资工具
■ 提高了房地产投资的流动性
■ 为投资者有效规避风险
■ 为房地产企业提供了直接融资渠道
信托基金的特征（五大特征）
■ 流动性好
■ 市场价值稳定
■ 高现金回报
■ 有效分散风险
■ 抵御通货膨胀
2.投资信托基金分类与组织形式和结构
分类
■ 按投资业务不同分类
◆ 权益型－以收益性物业的出租、经营管理和开发为主，主要收入是出租收入
◆ 抵押型－为开发商和抵押贷款者提供抵押贷款服务，主要收入来源是抵押贷款
利息收入
◆ 混合型－同时经营上述两种业务
■ 按信托性质分类
◆ 伞型合伙－不直接拥有房地产，通过一个经营合伙制企业控制房地产
◆ 多重合伙－直接拥有房地产的同时，还通过经营合伙制方式拥有部分房地产
【2009 年真题】
◆ 按信托性质分类，房地产投资信托基金的类型有（ ）。
A.权益型
B.抵押型
C.伞型合伙
D.多重合伙
E.混合型
[答疑编号 501255090208：针对该题提问]
『正确答案』CD
『答案解析』ABE 是按投资业务分类。参见教材 P318
组织形式
■ 契约型－依据信托契约
■ 公司型－依据公司章程运作
组织结构
房地产估价师在其中的角色
■ 首次发行－评估所持有的房地产资产
■ 运行过程中的评估服务－是评价经营管理绩效、投资决策的基础
【2008 年真题】
◆ 下列关于房地产投资信托基金的表述中，正确的有（ ）。
A.资金的主要来源是发行股票和金融市场上的融资
B.抵押型房地产投资信托主要以收益性物业的出租、经营和开发为主营业务
C.按信托性质可以分为伞型合伙和多重合伙型房地产投资信托基金
D.房地产投资信托基金的收益能够在一定程度上抵消通货膨胀
E.一般委托专业机构和专业人员实施经营管理
[答疑编号 501255090209：针对该题提问]
『正确答案』ACDE
『答案解析』B 权益型信托主要以收益性物业为主营业务。参见教
材 P318
3.信托基金的发行流程
4.信托基金风险及管理
风险（三类风险）
概念 原因
经营风险
由于依托获利能力大小不同导致贷款的
收益差别
经理人的投资管理能力
外部经济环境和投资项目的
盈利能力
市场风险
由于信托证券价格在交易场所的变化而
给投资者带来的风险
利率风险
利率上升，会引起债权组合价值相对下降，
特别是抵押债权型信托损失较大
美国信托多采用浮动利率，
短期贷款利率风险小
风险管理
■ 提升专业化经营水平
■ 提升规模经营水平
■ 吸引机构投资者参与
■ 制定积极稳妥的经营战略
■ 建立优秀的管理队伍
第五节 房地产项目融资
1.房地产项目融资的概念■
■ 房地产项目使用资金的特性（三对矛盾）
◆ 资金投入的集中性和来源分散性的矛盾
◆ 资金投入量大和每笔收入来源小的矛盾
◆ 投资回收周期长和再生产过程连续的矛盾
■ 项目融资的含义
◆ 实质是为房地产投资融通资金，以达到尽快开发、提高投资效益的目的
2.房地产项目融资方案◆
融资组织形式选择－明确融资主体（两种类型）
■ 既有项目法人融资形式
◆ 由既有法人组织融资活动并承担责任和风险
◆ 拟建项目在既有法人资产和信用基础上进行，并形成增量资产
◆ 从既有法人的财务整体状况考察融资后的偿债能力
■ 新设项目法人融资形式
◆ 由新设项目法人筹集资本金和债务资金
◆ 新设项目法人承担相应的融资责任和风险
◆ 从项目投产后的经济效益来考察偿债能力
【2005 年真题】
◆ 新设项目法人融资形式的特点存（ ）。
A.项目投资由新设项目法人筹集的资本金和债务资金构成
B.新设项目法人承担相应的融资责任和风险
C.从项目投资后的经济效益来考察偿债能
D.从既有法人的财务整体状况来考察融资后的偿债能力
E.拟建项目在既有法人资产和信用基础上进行，并形成其增量资产
[答疑编号 501255090210：针对该题提问]
『正确答案』ABC
『答案解析』DE 是既有法人融资的特点。参见教材 P324
资金来源选择
■ 自有资金
■ 信贷资金
■ 证券市场资金
■ 非银行金融机构资金
■ 其他机构和个人的资金
■ 预售或预租收入
资本金筹措
■ 资本金的规定
◆ 房地产开发项目资本金比例为 35%
◆ 房地产置业投资资本金比例为购置物业时所须支付的首付款比例
◆ 资本金出资形态可以是现金，也可以是实物、土地使用权，实物必须经评估，
且不超过一定的比例
■ 新设项目法人项目
◆ 政府政策性资金
◆ 国家授权投资机构入股的资金
◆ 国内外企业入股的资金
◆ 社会团体和个人入股的资金
■ 既有项目法人项目
◆ 项目法人可用于项目的现金
◆ 资产变现资金
◆ 发行股票筹集的资金
◆ 政府政策性资金
◆ 国内外企业法人入股资金
■ 既有项目上市公司时
◆ 可公开或定向增发新股
◆ 发行公司可转换债券
■ 其它方式
◆ 以资金或土地使用权作价入股的合作开发模式
【2008 年真题】
◆ 新设项目法人资本金筹措渠道不包括（ ）。
A.政府政策性资金
B.国内外企业入股的资金
C.个人入股的资金
D.资产变现的资金
[答疑编号 501255090211：针对该题提问]
『正确答案』D
『答案解析』新法人哪来的可变现的资产。参见教材 P325
【2006 年真题】
◆ 新设项目法人的资本金筹措渠道不包括（ ）资金。
A.政府政策性
B.资产变现
C.企业入股
D.个人入股范围
[答疑编号 501255090212：针对该题提问]
『正确答案』B
『答案解析』新法人哪来的可变现的资产。参见教材 P325
债务资金筹措
■ 信贷融资
◆ 向银行及其他金融机构贷款
■ 债券融资（债券偿付三种方式）
◆ 偿还，到期一次偿还本息
◆ 转期，用一种到期较晚的债券换到期较早的债券
◆ 转换，有效期内只需支付利息，可将债券转化为公司普通股
预售或预租
■ 预售预租收入可用作后续开发过程所需要的投资
融资方案分析
■ 资金来源可靠性分析
■ 融资结构分析
◆ 资本金与债务资金的比例
■ 融资成本分析
◆ 债务融资成本
▼ 资金筹集费
▼ 资金占用费（利息）
◆ 资本金融资成本
▼ 资金筹集费
▼ 资金占用费（按机会成本原则计算，可参照银行存款利率计算）
■ 融资风险分析（三类风险分析）
◆ 资金供应风险
◆ 利率风险
◆ 汇率风险
【2008 年真题】
◆ 进行融资方案分析时，属于融资结构分析的是（ ）。
A.债务融资成本分析
B.资金占用费分析
C.资本金与债务资金的比例分析
D.担保费分析
[答疑编号 501255090213：针对该题提问]
『正确答案』C
『答案解析』融资结构分析主要指融资方案中的资本金与债务资金
的比例。参见教材 P327
3.金融机构对房地产项目贷款的审查◆（四方面的评价）
企业资信等级评价（客户评价）－评价主体
■ 将客户分为 AAA、AA、A、BBB、BB、B 共六级
■ BBB 以上的企业才能获得银行贷款
贷款项目评估－评价客体
■ 项目基本情况
■ 市场分析
■ 财务评价指标
房地产贷款担保方式评价
■ 保证－无抵押物，凭实力和信誉
◆ 银行提供的保证风险最低
◆ 然后依次是省级非银行金融机构、AAA 级企业、AA 级企业、AA 级以下企业
■ 抵押－不动产的不转移占有担保
◆ 商品房优于其他房屋
◆ 建成后的房地产优于纯粹的土地
◆ 商品住宅优于商用房地产
■ 质押－动产或权利的转移占有担保
贷款综合评价－计算贷款综合风险度
■ 凡综合风险度超过 60%的，为高风险贷款，一般不予发放贷款
某笔贷款的综合风险度=（某笔贷款风险额/某笔贷款额）×100%
=信用等级系数×贷款方式系数×期限系数×项目等级系数
某笔贷款风险额=某笔贷款额×信用等级系数×贷款方式系数×期限系数×项目风险等
级系数
【重点难点】系数的取值规则
四个方面 指标及取值
信用等级系数（四
级）
◆ AAA 30%
◆ AA 50%
◆ A 70%
◆ BBB 90%
■ 贷款方式系数（七
级）
◆ 信用贷款 100%
◆ 由银行金融机构是供担保的 10%-20%
◆ 由省级非银行金融机构担保的 50%
◆ AA 级以下企业担保的 100%
◆ 用商品房抵押的 50%
◆ 其他房屋及建筑物抵押的 100%
◆ 其他房屋及建筑物抵押并参加保险的 50%
■ 贷款期限系数（五
级）
◆ 期限在半年以内的 100%
◆ 期限半年以上不满一年的 120%
◆ 期限 1 年以上 3 年以下的 120%
◆ 期限 3-5 年 130%
◆ 期限 5 年以上的 140%
■ 项目风险等级系
数（四级）
◆ AAA 80%
◆ AA 70%
◆ A 60%
◆ BBB 50%
【2009 年真题】
◆ 在贷款综合评价中，项目风险等级分成 AAA、AA、A 和 BBB 四个风险等级。
其中，AAA 级对应的风险系数为（ ）。
%
%
%
%
[答疑编号 501255090214：针对该题提问]
『正确答案』D
『答案解析』参见教材 P331
第十章 物业资产管理
【考情分析】
■ 本章所占分值较少，重点突出
考试年份 单项选择题 多项选择题 判断题 计算题 合计
2009 年 2 题 2 分 1 题 2 分 1 题 1 分 － 4 题 5 分
2008 年 4 题 4 分 2 题 4 分 1 题 2 分 － 7 题 10 分
【内容框架】
第一节 物业资产管理的内涵
第二节 物业管理的内容
第三节 写字楼物业管理
第四节 零售商业物业管理
第五节 收益性物业的运营费用与财务报告
【内容详解】
第一节 物业资产管理的内涵（四个重要概念）
1.物业管理
■ 核心工作
◆ 对房地产资产进行日常的维护与维修，并向入住的客户或业主提供服务，以
保障其始终处在正常的运行状态
■ 内容
◆ 居住物业－物业管理就是房地产资产管理的全部内容
◆ 收益性物业或大型非房地产公司拥有的自用物业－除物业管理外，还要进行
相应的资产管理和组合投资管理工作
■ 物业管理关注的重点
◆ 租用建筑物的租户对其所使用的物业的环境感到满意，并希望继续租用本物
业
2.设施管理
■ 概念
◆ 设施管理是一种新型房地产服务业务，其主要功能是通过对人和工作的协调，
为某一单位或机构创造一个良好的工作环境
■ 工作内容
◆ 传统服务集中在设施的运行管理与维护
◆ 目前已扩展到环境维护服务方面
3.房地产资产管理
■ 内含
◆ 资产管理比物业管理和设施管理范围大得多
■ 主要内容
◆ 制定物业策略计划
◆ 持有或出售分析
◆ 检讨物业重新定位的机会
◆ 审批主要的费用支出
◆ 监控物业运行绩效
◆ 管理并评估物业企业的工作
◆ 协调物业服务企业与租户的关系
◆ 定期进行资产的投资分析和运营状况分析
4.房地产组合投资管理
■ 内含
◆ 范围最大，主要目的是保持资产的良好运行状态和市场竞争力，管理资产以
实现组合投资收益的最大化，作出购置或处理的决策
■ 主要工作内容
◆ 与投资者沟通并制定组合投资的目标和准则
◆ 制定并执行组合投资策略
◆ 设计和调整房地产资产的资本结构
◆ 负责策略资产的配置和衍生工具的应用
◆ 监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策
◆ 评估投资组合绩效，客户报告与现金管理
【重点难点】
■ 物业管理和设施管理以运行管理为主
■ 资产管理和投资组合管理以策略性管理为主
■ 四个概念，最大的是房地产组合投管理，次之是房地产资产管理，物业管理和设
施管理都包含其中
【2005 年真题】
◆ 在房地产资产管理中，资产管理和设施管理以运行管理为主，物业管理和投资组
合管理以策略性管理为主。（ ）
[答疑编号 501255100101：针对该题提问]
『正确答案』×
『答案解析』物业管理和设施管理以运行管理为主，资产管理和投
资组合管理以策略性管理为主。参见教材 P335。
第二节 物业管理的内容
【本节主要内容】
1.制定物业管理计划■
2.加强市场宣传◆
3.制定租金收取办法■
4.物业的维修养护▲
5.安全保卫▲
6.协调与业主和租户的关系▲
7.进行物业管理组织与控制▲
【重点难点】物业管理的分类
■ 居住物业管理
■ 公共物业管理
■ 收益性物业管理
◆ 写字楼物业管理
◆ 零售商业物业管理
◆ 工业及仓储物业管理
◆ 酒店物业管理
1.制定物业管理计划（六方面内容）
■ 确立目标
■ 检查物业质量状况
■ 形成租金方案和出租策略
■ 提出预算－核心
■ 签订物业服务合同
■ 物业管理刻录和控制
【重点难点】租金的确定
■ 租金的确定
◆ 理论上租金的确定：出租经营成本、税费和业主希望的投资回报率（成本法）
◆ 市场经济条件下：物业租金水平高低主要取决于同类型物业的市场供关系（市
场法）
■ 物业租金确定的标准
◆ 物业租金收益必须能抵偿所有投资成本，并能为投资者带来一个合理的投资
回报
■ 过高或过低的租金都可能导致业主利益损失
◆ 租金高，空置率高
◆ 租金低，利润低
■ 写字楼租金水平的影响因素
◆ 租期长短和承租面积大小
◆ 租户的资信状况
◆ 为租户提供服务的水平
◆ 附属设施的收费水平
◆ 是否带家具设施
2.加强市场宣传
■ 宣传的主题
◆ 只要租金相对于其他竞争性物业来说相差不大，就很少通过强调租金低廉来
吸引客户，物业的特性和质量是吸引租户的主要因素
■ 选择适当的宣传媒介
◆ 中低档写字楼－报纸上的分类广告或物业顾问机构的期刊
◆ 大规模的收益性物业－电视、广播
3.制定租金收取办法
■ 目的
◆ 尽量减少由于迟付或拖欠租金而给业主带来的损失
■ 收取办法
◆ 租金收取办法要尽量考虑租户的方便，实行弹性策略，尤其在经济不景气或
租户业务发生困难时
◆ 激励比惩罚更有效，对按时支付租金的租户给予优惠，而不是对迟付者予以
罚款
◆ 根据租户的收入特点灵活选择收租方式，合理确定收租时间
4.物业的维修养护
■ 按租户要求维修
■ 按时对物业进行定期检查
■ 必须不突破维修预算
■ 有时维修必须征得业主同意
5.安全保卫
■ 安全保卫，从建筑物的结构设计就开始
6.协调与业主和租户的关系
■ 及时对话和沟通是建立业主、物业管理人员和租户三方之间良好关系的关键
7.进行物业组织与控制
第三节 写字楼物业管理
1.写字楼的分类
■ 分类标准
◆ 所处的位置
◆ 自然或质量状况
◆ 收益能力
■ 等级
◆ 甲级写字楼
◆ 乙级写字楼
◆ 丙级写字楼
2.写字楼分类过程中要考虑的因素
■ 位置（主要有与商业设施的接近程度）
■ 交通方便性
■ 声望或形象
■ 建筑形式
■ 大堂
■ 电梯
■ 走廊
■ 写字楼室内空间布置
■ 为租户提供的服务
■ 建筑设备系统
■ 物业管理水平
■ 租户类型（主要租户决定租户类型）
3.写字楼租户的选择（三方面）
■ 商业信誉和财务状况
■ 所需面积大小（三方面影响因素）
◆ 可能面积的组合
◆ 寻租者经营业务的性质
◆ 寻租者将来扩展办公室面积的计划
■ 需要提供的物业管理服务
【2007 年真题】
◆ 写字楼物业服务企业在选择租户时，往往注重考察租户的（ ）。
A.商业信誉和财务状况
B.面积需求大小
C.租金支付方式
D.物业服务需求
E.与写字楼业主的关系
[答疑编号 501255100102：针对该题提问]
『正确答案』ABD
『答案解析』三方面内容。参见教材 P346~347。
4.写字楼租金的确定（考虑三方面的因素）
计算可出租或可使用面积
■ 三个面积
◆ 建筑面积
◆ 可出租面积：出租单元内建筑面积＋分摊公用建筑面积
◆ 出租单元内建筑面积：单元内使用面积＋外墙、单元间分隔墙及单元与公用
建筑空间之间的分隔墙水平投影面积的一半
■ 一个系数
◆ 可出租面积和出租单元内建筑面积比例系数（R/U）
■ 租金的计算
◆ 实际划归租户独立使用的面积是单元内建筑面积，但在计算租金时要将该单
元内建筑面积而乘以 R/U 系数
【2005 年真题】
◆ 某写字楼的建筑面积为 8 万 m2，可出租面积系数为 80%，公用建筑面积系数为
15%，则该写字楼出租单元内建筑面积是（ ）万 m2.
[答疑编号 501255100103：针对该题提问]
『正确答案』A
『答案解析』可出租面积＝出租单元内建筑面积＋分摊公用建筑面
积
出租单元内建筑面积＝可出租面积－分摊的公用面积＝总建
筑面积×可出租面积系数－总建筑面积×公用建筑面积系数＝8×
（80%－15%）＝
参见教材 P349。
基础租金与市场租金
■ 基础租金：根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平（即
能够抵偿抵押贷款还本付息、经营费用和空置损失的租金）确定的租金
■ 市场租金：根据市场供求关系决定的租金水平
■ 基础租金高于市场租金，要降低经营费用
■ 在写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般高于基础租金
【2008 年真题】
◆ 下列关于写字楼租金的表述中，正确的是（ ）。
A.基础租金是租户能接受的最低租金
B.基础租金低于市场租金时，应当考虑调整到市场租金水平
C.写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般低于基础租金
D.写字楼内某一具体出租单元的租金水平依其在整栋建筑物内的位置有一定差异
[答疑编号 501255100104：针对该题提问]
『正确答案』D
『答案解析』基础租金是业主所能接受的最低租金，非租户；B 市
场租金由供求决定，业主无法改变，只能降低经营费用；C 理想情
况下，市场租金一般高于基础租金。参见教材 P348。
【2005 年真题】
◆ 下列关于写字楼基础租金的表述中，正确的有（ ）。
A.基础租金是根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平确定
的
B.基础租金高于市场租金时，物业管理企业需要降低经营费用
C.基础资金低于市场租金时，物业管理企业需要降低经营费用
D.在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般高于基础租金
E.在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般低于基础租金
[答疑编号 501255100105：针对该题提问]
『正确答案』ABD
『答案解析』C 这是理想的状况；E 市场情况较好时，市场租金高
于基础租金。参见教材 P348~349。
出租单元的面积规划和室内装修
■ 标准化的装修，一般由业主提供
■ 其他装修视市场条件和入住率水平确定（四种选择）
◆ 由业主支付
◆ 由租户支付
◆ 为主和租户分担
◆ 业主支付后由租户在租约期限内按月等额偿还本息（作为租金的一部分）
【2009 年真题】
◆ 在写字楼出租中，室内标准化装修的费用通常由（ ）支付。
A.业主
B.承租人
C.物业服务企业
D.业主、承租人和物业服务企业共同
[答疑编号 501255100106：针对该题提问]
『正确答案』A
『答案解析』参见教材 P350。
【2008 年真题】
◆ 物业服务企业在确定写字楼租金时，需认真考虑的主要因素有（ ）。
A.可出租面积
B.基础租金
C.室内装修
D.客户类型
E.出租单元面积规划
[答疑编号 501255100107：针对该题提问]
『正确答案』ABCE
『答案解析』租金确定的三方面因素，考大标题。参见教材
P348~349。
5.写字楼的租约与租约谈判
■ 租赁合约中的标准条款
◆ 租金定期增加方式的租金调整条款
▼ 租金调整参考消费价格指数或商业零售业指数
▼ 也可以确定固定的年租金增长率或增长量
▼ 租金可以按消费者价格指数调整，但同时又规定一个上调比例的最高限，
由租户承担最高限以内的风险，由业主承担最高限以外的风险
◆ 毛租和净租条款
▼ 毛租：由业主支付物业经营过程中的所有费用，租金中包含这些费用
▼ 净租：租金仅为房屋的租金，所有的经营费用均由租户直接缴纳
■ 折让优惠和租户权利的授予
◆ 折让优惠可以使租户节省租金开支，但租约中规定的租金水平不会变化
◆ 租户的优先权－如租户想扩大其承租的写字楼面积，而其原租用的单元相邻
单元又处于空置状态的话，则该租户在同等条件下有优先承租的权利
【2008 年真题】
◆ 写字楼物业出租中所有经营费用均由租户直接承担的出租方式是（ ）。
A.全租金方式
B.毛租金方式
C.净租金方式
D.基本租金方式
[答疑编号 501255100108：针对该题提问]
『正确答案』C
『答案解析』毛租、净租两种方式。毛租包含经营费用，净租不包
含。参见教材 P351。
【2007 年真题】
◆ 由于写字楼物业与零售商业物业的租约期限较长，在租约中一般都要包括（ ）。
A.租金调整条款
B.代收代缴费用条款
C.装修费用条款
D.折让优惠条款
[答疑编号 501255100109：针对该题提问]
『正确答案』A
『答案解析』标准条款中一定有关于租金调整的。其它均为或有条
款。参见教材 P351。
第四节 零售商业物业管理
1.零售商业物业分析
零售商业物业的分类
■ 零售商业物业分类的依据（三方面）
◆ 建筑规模
◆ 经营商品的特点
◆ 商业辐射区域的范围
■ 第一种分类（五种类型）
◆ 市级购物中心
◆ 地区购物商场
◆ 居住区商场
◆ 邻里服务性商店
◆ 特色商店
■ 第二种分类（两种类型）
◆ 只经营零售业的独立的建筑物或建筑群
◆ 综合用途物业内的零售部分
【2006 年真题】
◆ 对零售商业物业进行分类的主要依据有（ ）。
A.建筑规模
B.经营商品的特点
C.商业辐射区域的范围
D.周围环境
E.服务人口的收入水平
[答疑编号 501255100201：针对该题提问]
『正确答案』ABC
『答案解析』分类三依据。参见教材 P353。
零售商业物业的商业辐射区域分析
■ 商业辐射区域概念
◆ 是指某一零售商业物业的主要消费者的分布范围
■ 分析内容
◆ 可能的顾客流量
◆ 消费者行为
◆ 喜好和偏好
◆ 购买能力分析
■ 商业辐射区分为三个部分
◆ 主要区域
◆ 次要区域
◆ 边界区域
【2008 年真题】
◆ 零售商业物业的商业辐射区域通常包括（ ）。
A.核心区域
B.影响区域
C.主要区域
D.次要区域
E.边界区域
[答疑编号 501255100202：针对该题提问]
『正确答案』CDE
『答案解析』参见教材 P355。
特色、位置和停车
■ 特色
◆ 特色对小型商场并不很重要，但对较大型的购物中心很重要
■ 位置
◆ 位置的优劣取决于消费者到达该地点是否方便，即物业的易接近性或交通的
通达程度，而不一定是离交通主干道的距离
■ 停车位设置的衡量指标
◆ 一是停车系数：停车位面积与零售商业物业建筑面积的比率，约为 1/3
◆ 二是停车指数：即每 100 平方米营业面积应设置的车位个数，在 4－5 之间
2.零售商业物业租户的选择
■ 声誉
■ 财务能力
■ 组合与位置分配
■ 需要的服务
3.零售商业物业的租金
基础租金（类比相当于基本工资）
■ 又称最低租金，是业主获得的，与租户经营业绩不相关的一个最低收入
百分比租金（类比相当于绩效工资）
■ 在基础租金之外收取的，以零售商业物业的经营成果为基数计算百分比的租金
■ 确定平衡点，仅对超出某一营业额以外的部分收取超额百分比租金
■ 没有统一的百分比标准，随经营的商品种类和经营方式不同有很大的差异。毛利
高，租金百分比设置高
代收代缴费用和净租约
■ 种类
◆ 毛租：物业运营费用包括在租金中，由业主支付
◆ 净租：物业经营费用由租户直接支付，租金仅指房屋的租金
■ 净租的形式（三种）
◆ 租户仅按比例分摊与物业有关的税项
◆ 租户要按比例分摊与物业有关的税项和保险费
◆ 所有的经营费用，包括与物业有关的税项、保险费、公共设施设备使用费、
物业维护维修费用、公用面积维护费、物业管理费等，都由租户直接支付，而业主只负
责建筑物结构部分的维修费用
租金的调整
■ 租期长需调整
■ 调整方式与写字楼同
■ 租金调整仅针对基本租金，经营费用每五年或一年调整一次
【2007 年真题】
◆ 下列关于零售商业物业租金的表述中，错误的是（ ）。
A.设置百分比租金的目的是让业主分享部分经营成果，激励其更好地管理物业
B.知名度大的主要租户，往往缴纳的单位面积租金较低，且租金调整的时间间隔较
长
C.百分比租金的基数通常是年总营业额，或年总营业额中超出某一基础营业额之外
的
D.营业额高但毛利水平较低的租户，其百分比租金的百分比设置往往较高
[答疑编号 501255100203：针对该题提问]
『正确答案』D
『答案解析』D 毛利低则其租金的百分比设置也低。参见教材 P359。
【2007 年真题】
◆ 零售商业物业的基础租金是指业主获得的、与租户经营业绩无关的一个最低租金
收入。（ ）
[答疑编号 501255100204：针对该题提问]
『正确答案』√
『答案解析』基础租金的概念。参见教材 P359。
【2005 年真题】
◆ 某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为 15 万元/月，并当租户的月
营业额超过 150 万元时收取 3%的百分比租金。当租户的月营业额为 180 万元时，其应
缴纳的租金是（ ）万元。
[答疑编号 501255100205：针对该题提问]
『正确答案』B
『答案解析』15＋30×3%＝（万元）。参见教材 P359。
4.零售商业物业的租约
■ 关于每一独立承租单元的用途
■ 限制经营内容相似的租户
■ 限制租户在一定地域范围内重复设店
■ 营业时间
■ 公用面积的维护
■ 广告、标志和图形
■ 折让优惠
■ 其他条款
5.零售商业物业的其他管理工作
■ 对物业的硬件设施和整个物业财务进行有效管理
■ 进行整个物业的市场宣传与促销活动，并协助物业内每一个租户进行市场推广工
作
■ 物业服务企业统一与保安公司签订合同
第五节 收益性物业的运营费用与财务报告
1.收益性物业经营状况的评估
有关现金流的重要概念
■ 潜在毛租金收入
◆ 潜在毛租金收入＝全部可出租面积×最大可能租金水平
■ 空置和收租损失
◆ 空置虽然减少租金，但不是损失
■ 其他收入
◆ 一般将通过专业代理机构或法律程序催缴拖欠租金所获得的收入也列入其他
收入中
■ 有效毛收入
◆ 有效毛收入＝潜在毛租金收入－空置和收租损失＋其他收入
■ 运营费用
◆ 包括人员工资及办公费用、保持物业正常运转的成本、为租户提供服务的成
本、保险费、房产税和法律费用
◆ 注意抵押贷款还本付息额不属于运营费用
■ 净经营收入
◆ 净经营收入＝有效毛收入－运营费用
■ 抵押贷款还本付息
◆ 抵押贷款还本付息不是运营费用，它可以逐渐的转入业主对物业拥有的权益
价值中
■ 现金流
◆ 税前现金流＝净经营收入－抵押贷款还本付息
◆ 税后现金流＝税前现金流－所得税
【2009 年真题】
◆ 收益性物业可以获取的最大租金收入称为有效毛收入。（ ）
[答疑编号 501255100206：针对该题提问]
『正确答案』×
『答案解析』称为潜在毛收入。参见教材 P364。
【2009 年真题】
◆ 某收益性物业的潜在毛租金收入是 30 万元，假设在某报告期内的出租率为 80%，
所有承租人都能按时交纳租金，物业其他收入为 2 万元，则物业在该报告期的有效毛收
入为（ ）万元。
[答疑编号 501255100207：针对该题提问]
『正确答案』D
『答案解析』有效毛收入＝潜在毛租金收入－空置和收租损失＋其
他收入＝30×80%＋2＝26。参见教材 P364。
【2008 年真题】
◆ 下列关于物业经营产生的现金流的表达式中，正确的是（ ）。
A.税前现金流＝有效毛收入一经营费用
B.税前现金流＝有效毛收入一抵押贷款还本付息
C.税后现金流＝税前现金流一所得税
D.税后现金流＝税前现金流一准备金一所得税
[答疑编号 501255100208：针对该题提问]
『正确答案』D
『答案解析』税前现金流＝净经营收入－抵押贷款还本付息。参见
教材 P365。
【2008 年真题】
◆ 不应计入收益性物业经营费用的是（ ）。
A.抵押贷款利息
B.公共设施维修费
C.房产税
D.物业保险费
[答疑编号 501255100209：针对该题提问]
『正确答案』A
『答案解析』特别强调的地方。参见教材 P365。
【2007 年真题】
◆ 某写字楼 2006 年潜在毛租金收入为 1000 万元，空置和收租损失为 5%，经营费
用为潜在毛收入的 30%，抵押贷款还本付息为 200 万元，所得税和准备金共计 120 万元，
则 2006 年的净经营收入为（ ）万元。
[答疑编号 501255100210：针对该题提问]
『正确答案』C
『答案解析』净经营收入＝有效毛收入－经营费用＝1000－
1000×5%－1000×30%＝650
注意：贷款还本付息不计入运营费用。计算净经营收入时不考
虑所得税和准备金。参见教材 P365。
【2006 年真题】
◆ 下列费用中，不属于物业管理企业经营费用范围的是（ ）。
A.保险费
B.房产税
C.法律费
D.贷款利息
[答疑编号 501255100211：针对该题提问]
『正确答案』D
『答案解析』抵押贷款还本付息不属于经营费用。参见教材 P365。
【2006 年真题】
◆ 某收益性物业的潜在毛租金收入为 20 万元，假设在某报告期内的空置率为 20%，
所有用户都能按时缴纳租金，物业的其他收入为 2 万元，则此报告期该物业的有效毛收
入为（ ）万元。
[答疑编号 501255100212：针对该题提问]
『正确答案』B
『答案解析』有效毛收入＝潜在毛租金收入－空置和收租损失＋其
他收入＝20－20×20%＋2＝18。参见教材 P365。
【2006 年真题】
◆ 收益性房地产投资分析中，抵押贷款还本付息属于经营费用。（ ）
[答疑编号 501255100213：针对该题提问]
『正确答案』×
『答案解析』抵押贷款还本付息不属于经营费用。参见教材 P365。
相关问题分析
■ 物业估价
◆ 直接资本化法
■ 准备金（大修基金）
◆ 准备金用于支付物业经营过程中的资本性支出
◆ 保存在一个名为有息银行贷款的账目下
◆ 其利息用于支付那些不是每个月都要支付的经营费用
◆ 可以按有效毛租金收入或年净经营收入的一个百分比提取
■ 保证金基金（租户缴纳的租赁保证金）
◆ 保证金基金的利息收入可以作为物业的其他收入
■ 所得税
◆ 按利润的 25%缴纳企业所复得税
2.收益性物业管理中的运营费用
■ 人工费
■ 公共设施设备日常运行、维修及保养费
◆ 维修和保养费
◆ 室内装修费
◆ 生活用水和污水排放
◆ 能源费
◆ 康乐设施费
◆ 杂项费用
■ 绿化养护费
■ 清洁卫生费
■ 保安费用
■ 办公费
■ 固定资产折旧费－通常按 5 年计折旧
■ 不可预见费－前 7 项费用之和的 5%
■ 保险费
◆ 火险
◆ 火险附加险
◆ 全损险
◆ 锅炉保险
◆ 财产毁损责任保险
◆ 租金损失保险
◆ 职工信用保险
◆ 业主和租户责任保险
◆ 交通工具保险
■ 物业服务企业管理费和利润
◆ 以有效毛租金收入作为基数的百分比
◆ 如有效毛租金收入低于预计的某一数值时，还可以确定物业管理费和利润的
一个最低值
■ 法定税费
◆ 指营业税及附加，%
◆ 物业服务收费分为包干制和酬金制两种形式
◆ 包干制物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税率和物业服务企业利
润三部分
◆ 酬金制物业服务费用的构成包括物业服务支出和酬金两部分
◆ 包干制中，营业税及附加的征收基数是物业服务成本
◆ 酬金制中，营业税及附加的征收基数是酬金
◆ 所以酬金制中营业税及附加税负负担小，政府鼓励采用酬金制
■ 房产税
◆ 按房产原值的 %
◆ 按租金收入的 12%
【2008 年真题】
◆ 目前物业服务企业适用的法定税费制度，体现了政府鼓励物业服务企业采取包干
制收费模式。（ ）
[答疑编号 501255100214：针对该题提问]
『正确答案』×
『答案解析』政府鼓励采用酬金制。参见教材 P373。
3.收益性物业管理中的预算◆
■ 年度运营预算
■ 资本支出预算
◆ 物业大规模的维修或更新改造，是业主向物业再次进行资本投入的过程，称
为资本支出
◆ 一般通过建立准备金基金制度解决
■ 长期预算
4.收益性物业财务收支报告◆
■ 是物业公司向业主提供的财务报告
■ 主要内容
◆ 租金清单
◆ 每一个出租单元的分类账
◆ 经营概况介绍
◆ 经营情况分析报告
