第二部分：万科工程管理的破解之道
一、万科工程质量管理的破解之道
二、万科工程进度管理的破解之道
三、万科工程成本管理的破解之道
四、国内房地产企业如何看待万科的标杆作用
万科工程质量管理的破解之道
■ 回顾之前的薄弱环节一：对设计质量缺
乏有效的控制
■ 标杆企业的破解之道：
从源头抓起，优秀的设计是工程质量的保证
明确设计审查要点，控制关键易错环节
优化施工图设计审查程序，进行设计审查分工
过程控制，通过扩初方案审查控制设计质量
万科工程质量管理的破解之道
■ 事前控制一，通过施工图设计指导书指
导设计院设计工作
《住宅建筑专业施工图设计指导书》
《住宅结构专业施工图设计指导书》
《住宅设备专业施工图设计指导书》
《住宅电气专业施工图设计指导书》
万科工程质量管理的破解之道
《施工图设计指导书》
□ 设计统一技术要求
□ 设备配置
□ 装修标准
□ 设计配合
□ 其它特殊设计要求
明确技术要求
预防常见问题
统一设计作法
提高设计质量
层高
墙体材料
异性柱
楼地面沉板
门窗
厨房
卫生间
阳台露台
屋面
空调
室外
公共空间
设备配置
万科工程质量管理的破解之道
《建筑专业施工图设计指导书》内容的简单示例：
万科工程质量管理的破解之道
《结构专业施工图设计指导书》内容的简单示例：
万科工程质量管理的破解之道
■ 为什么要明确设计统一技术要求：
设计院的设计人员往往不掌握客户质量标准和房地产企业成本控制要点
一些非常简单的设计细节：
厨房屋顶吸顶灯灯位应如何设计？
厨房插座应如何布置？
厨房需不需要做防水？
万科工程质量管理的破解之道
■ 事中控制一，通过扩初方案设计审查保
证施工图设计质量
加强设计过程的管理，通过扩初设计方案审查确定设计质量控制点和成本控制点，避免后续施工图设计返工。要求扩初设计审查通过后方可进行后续施工图设计
万科工程质量管理的破解之道
户型平面确认
● 平面布局
● 结构墙柱
● 门窗设计
● 厨卫设计
● 设备管井、机房
● 空调
● 雨水管
● 留孔留洞
立面确认
● 檐口
● 入口
● 门窗
● 阳台、露台
● 确定外檐装饰材料
● 空调
● 雨水管
● 留孔留洞
示例：扩初图总图审查
示例：扩初图平面图审查
示例：扩初图立面图、剖面图审查
示例：扩初图管井审查
示例：卫生间设施审查
万科工程质量管理的破解之道
■ 事后控制一：优化《施工图设计审查程序》
根据各部门长处及特点拆分设计审查任务：
设计部：了解设计规范、了解企业客户标准
了解设计规范、了解企业设计标准，了解设计审查要点
重点审查：设计完整性和设计深度、与国家、企业设计标准的一致性、多专业交圈一致性
万科工程质量管理的破解之道
工程部：
重点审查：与防渗漏、防开裂相关的材料、构造做法、节点要求、施工要点。审查甲供、甲分包与总包交界、交叉作业面的管控重点
了解施工验收规范、了解施工中容易出现质量隐患的部位、材料及工艺要求，了解施工组织的重点和难点
万科工程质量管理的破解之道
施工单位和监理单位：
重点审查：施工图中与施工可行性和施工易建性相关的“错、漏、碰、缺”，了解乙供材料的保障性
了解工艺规程、了解施工可行性和施工易建性了解乙供材料特点
示例：组合平面设计审查
示例：组合立面设计审查
示例：卫生间设计深度审查
示例：厨房设计深度审查
示例：阳台设计深度审查
阳台
示例：外檐详图设计深度审查
示例：施工图审图要点
剖面：
■ 重点核对关键
部位的梁板、
标高
■ 露台
■ 老虎窗
■ 屋脊、檐
■ 门窗高度
■ 外檐节点
示例：施工图审图要点（厨房）
■橱柜 ■吊柜 ■设备表箱
■开关 ■插座 ■散热片
■冰箱 ■洗衣机 ■门窗
■墙跺 ■热水器 ■地漏
示例：施工图审图要点（卫生间）
■洗衣机
■门窗
■墙跺
■热水器
■地漏
■污水管明
设时要注意
其与窗、雨
水管的关系
示例：施工图审图要点：小尺寸卫生间
■ 小卫生间要注意进行
净空尺寸的核定
示例：施工图审图要点（空调）
空调审核要点
■ 室内外机位 ■ 定位
■ 空调板尺寸 ■ 留孔留洞
■ 结构设备核对■ 空调安装
示例：施工图审图要点（空调）
示例：施工图审图要点（空调）
示例：施工图审图要点（坡屋面）
坡屋顶顶层
（假复式)：
■ 空调室外机位及
留洞
■ 露台门窗高度
■ 露台及排水
■ 老虎窗平面定位、
建筑结构是否矛盾
■ 卫生间、厨房排水
是否影响下层使用
示例：施工图审图要点（外檐）
外檐节点
■建筑细部与平、
立、剖面是否
吻合？
■建筑、结构是否
吻合？
■高度
■定位
■细部
示例：结构专业施工图设计审查要点
万科工程质量管理的破解之道
■ 回顾之前的薄弱环节二：缺乏工程管理
标准和施工技术标准
■ 标杆企业的破解之道：
制定万科的企业《工程质量管理标准》
程序性、系统性地解决工程质量问题
整合并明确内、外部资源的管理要求
统一企业的工程质量标准，便于执行传承总结
万科工程质量管理的破解之道
■ 《企业工程质量标准》的用途：
用于一线工程部、项目工程师在招投标、合
约中提出技术标准要求和质量管理要求。审
核技术方案、检查工程实体质量、验收时使
用的标准
用于监理工程师在进行质量控制活动中使用
的检验标准
用于施工单位在进行质量活动时的使用标准
万科工程质量管理的破解之道
万科企业工程质量标准的框架
地基基础分册
土建主体分册
装饰分册
精装修分册
四新技术分册
防水分册
园建分册
部品分册
土建篇
电气篇
水暖篇
万科工程质量管理的破解之道
简单示例：地基基础
分册的分类
地基基础
地基处理
土方工程
常用地基处理方法
钻孔灌注桩
预应力管桩
人工挖孔桩
土方开挖
土方回填
天然基础
桩基工程
混凝土天然基础
万科工程质量管理的破解之道
■ 《企业工程质量标准》的主要内容：
◆ 第一部分：分项工程的流程图
◆ 第二部分：分项工程的质量标准
◆ 第三部分：分项工程的技术措施（施工工艺）
◆ 第四部分：分项工程的施工质量通病防治
◆ 第五部分：分项工程的成品保护
◆ 第六部分：工程部、监理公司的工作重点
◆ 第七部分：《物料、工序检查一览表》
简单示例：室内立管安装及外墙砖
万科工程质量管理的破解之道
■ 《企业工程质量标准》的编制侧重点一：
分项工程的质量标准
分四个方面：
1、原材料－
招投标的技术标准
2、设计规定
3、施工过程
（包括进场验收）
4、成品标准（验收标准）
源于国家标准又高于国家标准
来自一线，又回到一线
企业关注的质量控制点
规范没有明确规定
设计、施工方面的成熟的经验
强调成品方面的验收标准
供项目部工程师和监理工程师
随时检验使用
万科工程质量管理的破解之道
■ 《企业工程质量标准》的编制侧重点二：
分项工程的技术措施（施工工艺）
◆ 强调施工的操作过程
◆ 强调工序样板和工序交底
◆ 提供推荐和可选的施工方法
万科工程质量管理的破解之道
■ 《企业工程质量标准》的编制侧重点四：
分项工程的质量通病防治
◆ 提出质量通病的种类
◆ 提供防治质量通病发生的各环节的控制点
◆ 工程经验的总结
万科工程质量管理的破解之道
■ 《企业工程质量标准》的编制侧重点四：
分项工程的物料检查和工序检查一览表
◆ 提供一线工程检验工具，避免人员能力偏差
◆ 强调过程控制，结果记录，便于绩效考核
◆ 强调逐级互检的工程质保体系管理
万科工程质量管理的破解之道
■ 回顾之前的薄弱环节三：缺乏全过程的质
量保证管理体系，工程质量管理缺乏预控
■ 标杆企业的破解之道：
明确不同阶段工程管理的任务
实行工程管理全过程质量控制评价
万科工程质量管理的破解之道
■ 房地产业务开发流程与工程管理：
投资
决策
规划
设计
施工
准备
施工（含保修）
物业
管理
后评估
资金、策划与销售
工程管理
（常规理解）
万科工程质量管理的破解之道
万科工程质量管理的破解之道
■ 房地产业务开发流程与工程管理：
施工准备阶段和施工阶段（含保修）是建筑产品的实现阶段，是工程管理的主要内容，是房地产开发的不可或缺的环节
房地产企业的工程管理还涉及投资决策、规划设计、销售、物业管理和后评估等阶段
万科工程质量管理的破解之道
■ 房地产开发各阶段工程管理的任务概述：
投资决策阶段
规划设计阶段
施工准备阶段
施工阶段
保修阶段
万科工程质量管理的破解之道
投资决策阶段：
1. 现场踏勘，收集有关水文、地质、市政配套
以及周边建筑、社会环境等资料
2. 根据开发市场意向定位等，协助进行市政配
套评估，协助估算工程造价，
3. 协助提出分阶段开发方案，提出工程建设计
划，编制总控制进度计划
万科工程质量管理的破解之道
简单示例：
万科工程质量管理的破解之道
规划设计阶段：
1. 参与勘察、设计、监理等选择，协助签定合
同并督促实施（进度、结果）
2. 协助提出设计要求（设计任务书、施工图设
计指导书），参与评选设计方案、扩初设计
3. 协助编制设计出图计划
4. 督促设计单位限额设计、优化设计（含钢
量、砼含量）
万科工程质量管理的破解之道
5. 审核设计是否符合规范及国家相关规定的具
体要求
6. 审核设计是否符合规划设计要点，设计使用
功能要求
7. 审核防渗漏、防开裂体系设计专篇及相关设
计节点的合理性
8. 审核设备系统、参数选型的合理性
万科工程质量管理的破解之道
9. 审核设计方案的技术经济指标的合理性；例
如：桩基选型、基坑支护方案的选择、土方
平衡地形改造方案的选择
10.协助编制设计封样、报板报样计划
11.协助办理报批报建手续
12.协助编制目标成本管理规划
万科工程质量管理的破解之道
施工准备阶段：
1. 组建项目部班子
2. 建立招标制度，考察并筛选排查合格供应商
及合格承建商名册、黑名单
3. 审核图纸，制定招标方案，编制工程招标计
划（例如：招标方案：分区分标段、招标形
式、合同形式、甲供、甲分包范围、招标策
略）
万科工程质量管理的破解之道
4. 审核施工图预算
5. 组织资格预审，确定投标入围名单
6. 参与组织招标：编制与发送招标文件，组织
评审投标书（含技术标、经济标），组织技
术标答疑，参与定标
7. 编制审核甲供物资采购计划
8. 签订有关工程建设合同：格式化标准合同
万科工程质量管理的破解之道
9. 办理各项手续（招标、报建、临时能源）
10.编写项目工程管理规划书
11.组织召集项目综合实施计划评审会
万科工程质量管理的破解之道
施工阶段：
1. 开工报告，办理开工手续
2. 现场踏勘报告，开工前“七通一平”及准备
工作
3. 确认承建商选择的分包商
4. 组织施工图会审（内部会审、预审、专项审
查）
万科工程质量管理的破解之道
5. 审核施工组织设计和专项工程施工组织设计
6. 督促检查设计、监理、施工单位等各方执行
合同、规范、技术方案和企业工程管理标准
7. 参与材料设备的检查验收，建立甲供设备、
物资台帐，协调总分包管理
8. 组织分项工程验收和隐蔽工程验收，组织关
键质量通病防控工艺检查及检验批验收
万科工程质量管理的破解之道
9. 签发付款凭证、建立付款台帐、签发现场签证
10.组织精装修样板间、样板展示区开放，配合
销售开盘、工地客户开放日
11.配合成本管理建立台帐，实行动态成本跟踪
12.督促整理竣工资料
13.组织工程竣工验收及分户验收
万科工程质量管理的破解之道
14.参与并组织项目例会
15.参与处理项目有关质量、进度、成本等问题
15.审批并报审项目工程管理周报、月报
万科工程质量管理的破解之道
保修阶段：
1. 与物业、客服合作，处理入伙事宜
2. 参与鉴定质量责任
3. 督促承建商保修
4. 参与项目后评估，积累经验教训
万科工程质量管理的破解之道
■ 回顾之前的薄弱环节四：房地产企业对
监理单位缺乏有效的管理手段
■ 回顾之前的薄弱环节五：房地产企业对
施工单位缺乏有效的管理手段
万科工程质量管理的破解之道
■ 房地产企业对监理单位缺乏有效的管理手段
监理单位未按要求配置监理人员或人员质量、数量无法满足工程监理需要
监理工程师专业能力不足，对需要重点控制的工序工艺环节检验要求不清晰
监理工程师责任心不强，质量意识不足
万科工程质量管理的破解之道
■ 破解之道：
制定《企业监理工作标准要求》
实行监理资格认证考试制度
按检验批要求提高甲方实测抽检比例
保留甲方主动调控手段
招标文件、合约文件提前约定
万科工程质量管理的破解之道
■ 事前控制一：针对监理人员配备数量无法
满足甲方工程管理需要的问题
提前约定监理检验批标准，按标准配备监理人员
根据工程不均衡建设的特点，实行监理工程期间分批次进、退场制度
明确监理检验方式及检验要求，对位记录管理
充分利用社会资源实现工程质量保障
监理工程师
7
监理工程师
6
监理工程师
8
●
●
资料员
9
●
●
●
专业负责人
5
●
●
●
专业负责人
4
●
●
●
专业负责人
3
●
●
●
副总监
2
●
●
●
总监
1
退场
时间
进场
时间
执业
资质
职称
学历
专业
职务
年龄
姓名
序号
项目名称
项目监理配置表
充分利用社会资源实现工程质量保障
充分利用社会资源实现工程质量保障
充分利用社会资源实现工程质量保障
万科工程质量管理的破解之道
■ 房地产企业对监理单位缺乏有效的管理手段
监理单位未按要求配置监理人员或人员质量、数量无法满足工程监理需要
监理工程师专业能力不足，对需要重点控制的工序工艺环节检验要求不清晰
监理工程师责任心不强，质量意识不足
万科工程质量管理的破解之道
■ 事前控制二：针对监理人员专业能力不足
责任心不强，现场监理不认真的问题：
招标前应对总监、总监代表及土建专业责任工程师进行考试，甲方实行资格认定
改变传统监理招标竞价模式，由传统的统一报价改为：成本＋利润＋浮动酬金
浮动酬金用于甲方向现场监理人员发放绩效考核奖金
万科工程质量管理的破解之道
■ 事中控制一：加强对监理体系的管理，甲
方重点工序抽检比例不低于30%：
甲方参与约定质量见证点的检验批验收，验收比例不低于监理实测检验的30%
定期组织工地互查（月度）和不定期检查（集团或企业工程管理的飞抽检）
万科工程质量管理的破解之道
■ 事中控制二：保留甲方主动调控手段：
合约中约定甲方有权更换不合格监理人员
合约中约定当监理公司不按甲方要求配置到岗或配置不合格监理人员时，甲方有权代聘监理人员，其费用为总监代表既定月薪＋30%甲方管理费
万科工程质量管理的破解之道
■ 房地产企业对施工单位缺乏有效的管控手段：
施工单位质保体系不健全，技术人员、质检人员配置的数量、质量无法满足工程管理需要
施工单位不按甲方要求进行重点工艺、工序质量控制，工程质量完全依靠甲方和监理的检验
施工单位不按甲方要求配合分包工作，不履行总包职责
万科工程质量管理的破解之道
■ 标杆企业的破解之道：
招标考察时重点检查其质保体系的执行情况
实行技术负责人、质检负责人资格认证考试
明确甲方质量标准、技术标准及管理标准
保留甲方主动调控手段
优化招标文件及合约文件
万科工程质量管理的破解之道
◆ 对供应商提出明确的质保体系管理要求，
按要求进行考察、入围评定和评标审核
◆ 按长期合作的标准选择供应商，形成供
应商升降级机制，与优秀供应商进行战
略合作
◆ 在招标文件和合约文件中提前明确质量
标准、管理要求、技术措施要求、配合
销售要求等质量、进度、成本控制的要
点。保证供应商在同一标准下竞价
万科工程质量管理的破解之道
◆ 招标文件和合约文件中，不仅应明确对
供应商的目标管理要求。还应明确对其
的过程评估和考核要求，实行奖惩机制
◆ 提前约定奖惩退出机制，对退场条件、
计价标准、工程量确认方式、施工场
地移交要求、后续工程发生费用认定、
甲方管理费收取、后续工程质量责任
认定等进行明确
万科工程质量管理的破解之道
◆ 对甲方指定单位、乙方供货安装的项目提
前明确限制性价格，综合考虑其采保费用
◆ 在招标文件和合约文件中提前明确总包配
合、管理的范围、内容、职责及费用，对
不能提供有效的总包配合或配合不及时
的，按奖惩退出机制进行管理
充分利用社会资源实现工程质量保障
●
专职质检员
(设备专业)
每5万㎡1人
6
●
专职质检员
(土建专业)
每万㎡1人
5
●
●
●
质检负责人
每5万㎡1人
4
●
●
●
●
●
总工程师
（技术负责人）
每10万㎡1人
3
●
●
●
项目副经理
（生产经理）
每5万㎡1人
2
●
●
●
●
项目经理
每10万㎡1人
1
退场
时间
进场
时间
执业
资质
职称
学历
专业
职务
年龄
姓名
序号
项目名称
施工项目经理部配置表
充分利用社会资源实现工程质量保障
●
●
●
专职安全员
每5万㎡1人
11
●
●
●
安全负责人
每10万㎡1人
10
●
●
●
现场专业工程师
(设备专业)
每10万㎡1人
9
●
●
●
现场专业工程师
（电气专业）
每10万㎡1人
8
●
●
●
现场专业工程师
(土建专业)
每5万㎡1人
7
退场
时间
进场
时间
执业
资质
职称
学历
专业
职务
年龄
姓名
序号
项目名称
施工项目经理部配置表
充分利用社会资源实现工程质量保障
除进场、退场时间明确标注的，项目工程部可根据实际需求考虑施工不均衡性灵活调整，但必须在招标文件中予以明确
按本表初步测算,每10万㎡施工项目经理部最高峰值人员配备为22人
●
●
●
预算员
每10万㎡1人
14
大型商业项目、大型别墅项目需根据实际需要在此表基础上进行调整
劳务兼职安全员
每5万㎡1人
13
劳务兼职质检员
每5万㎡1人
12
退场
时间
进场
时间
执业
资质
职称
学历
专业
职务
年龄
姓名
序号
项目名称
施工项目经理部配置表
充分利用社会资源实现工程质量保障
扣除人员资质保证金，甲方有权更换项目经理
乙方项目经理须常驻工地现场，
而且其全部时间须用于本工程的
管理，不得兼任其他工作
1
未按限期调换扣除人员资质保证金，被调换人
员不得继续于本工程供职
甲方项目总经理在与乙方沟通协
调后，有权要求乙方调换乙方的
任何人员（包括乙方项目经理）
2
扣除人员资质保证金，甲方有权代聘并收取相应管理费
乙方项目正、副经理、项目经理部总工（技术负责人）、现场工程师、质检负责人不到岗位
3
24小时限期离场，扣除人员资质保证金，并对替换人员提出要求
乙方人员违反相关条款的
4
奖惩措施
控制要求
序号
项目名称
施工项目经理部人员到场及职责要求（示例）
充分利用社会资源实现工程质量保障
按项支付违反约金
当月乙方施工的分部、分项工程
一次验收合格率低于80%（含80%）
4
按项支付违反约金
监理、甲方在当月的质检中发现乙方
同一类质量问题重复出现三次以上
（含三次）
5
按项支付违反约金
专项技术方案先行报审要求
1
按项支付违反约金
样板引路要求
2
按项支付违反约金
样板工艺、技术质量交底要求
3
奖惩措施
控制要求
序号
项目名称
施工项目质保体系管理要求
充分利用社会资源实现工程质量保障
按项支付违反约金
乙方须有完善的交接检验制度且签认手续齐全，每个分部、分项工程或甲方约定的重点工序施工前签认手续应齐全
6
按项支付违反约金
工程具备隐蔽条件或达到甲方约定的
中间验收部位，乙方应进行自检，并
在隐蔽或中间验收前48小时以书面形
式通知甲方和监理验收。通知包括隐
蔽和中间验收的内容、验收时间和地
点。乙方应在验收前准备验收记录，
并向甲方提交三检记录、施工交底记
录等资料引路要求
7
奖惩措施
控制要求
序号
项目名称
施工项目质保体系管理要求（示例）
充分利用社会资源实现工程质量保障
甲方有权另行委托其他单位修复，其费用、
按实际发生费用为准。该项费用（另加
20％的管理费）从协议造价中扣除
在施工中关键工序、关键部位、分项
工程等出现质量问题。乙方未按甲方
、监理书面要求及时修复或乙方自身
无法修复的
1
甲方有权代为执行，并根据《补充协议造价清单》该项总包管理费（另加20％的管理费）从协议造价中扣除
乙方无正当理由不能提供有效总
承包配合或配合不及时，甲方、监理书面通知后三日内
2
奖惩措施
控制要求
序号
项目名称
施工项目奖惩退出机制（示例）
提前约定奖惩退出机制
充分利用社会资源实现工程质量保障
乙方材料、工艺、工程若不能满足甲方的
技术标准，甲方有权要求乙方自费拆除。
乙方无权要求付款。乙方拒不履行时，
甲方有权委托第三方实施，所发生的费用
（另加20％的管理费）从本补充协议
价款中扣除
乙方所有的材料和工艺都应符合补充
协议的规定及甲方的要求。按甲方
项目总经理的指令在现场或其它地方
进行检验、测试，按甲方要求做施工
样板或提供样品供甲方确认
3
该材料设备费用按本补充协议价格或材料
设备的实际采购价格从协议价款中扣除，
并向乙方收取该材料设备价款30%的违约金
乙供材料设备如超过总进度计划进货
时间15天仍不能供货到场，甲方有权
将该种材料改为甲供
4
奖惩措施
控制要求
序号
项目名称
施工项目奖惩退出机制（示例）
充分利用社会资源实现工程质量保障
甲方可在向乙方发出书面通知七天以后从
乙方手里收回这部分工程或工作。然后，
甲方可自行承担这部分工程或工作的实施，
也可雇用其他单位进行工作。由此，甲方
按实际发生的费用（另加20％的管理费）
以及所蒙受的任何损失从本补充协议价款
中扣除
如果乙方未能或者拒绝按甲方合理要求的时间和方式完成本协议约定的某部分工程或某项工作
5
如果乙方拒绝及时进行场地清理（不论该场
地是否为乙方责任范围还是分包责任范围）
，甲方有权另外委托施工单位进行清理，其
费用按实际发生的费用额度从乙方工程款中
扣除，并要求乙方支付违约金
分包商未达到要求，建筑垃圾乱堆、
乱放，作业面清理不到位，则乙方
应立即将作业面清理。所发生的
人工费、机械费报甲方和监理后
从有关的分包工程款中扣除
6
奖惩措施
控制要求
序号
项目名称
施工项目奖惩退出机制（示例）
充分利用社会资源实现工程质量保障
乙方应在收到甲方、监理书面通知后三日内
配合监理完成工程量核定；七日内配合甲方
项目部完成价格认定；十日内完成场地清理
及移交工作。超过期限或拒不配合的，其工
程量及费用以甲方招标时明确，乙方回标时
响应的造价咨询公司和现场监理公司共同
认定为准，无须再征得乙方同意
甲方根据协议约定从乙方手中收回或
另行委托的工程或工作
7
按本协议约定既不免除乙方根据本补充协议
规定应承担的责任和义务，也不影响本补充
协议中规定的甲方权利
甲方根据协议约定从乙方手中收回或
另行委托的工程或工作
8
奖惩措施
控制要求
序号
项目名称
施工项目奖惩退出机制（示例）
充分利用社会资源实现工程质量保障
■ 房地产企业对专业工程师缺乏明确的技术支持：
专业工程师实际管理中不可能查阅大量规范和标准图集，对细部做法及检验标准要求不清晰
专业工程师工程质量检查重点不明确，对需要重点防控的部位、工艺质量要求、管理措施要求不明确
专业工程师质量意识、责任心缺乏考核标准
万科工程质量管理的破解之道
■ 回顾之前的薄弱环节六：缺乏前置技术管
理要求，缺乏对监理单位质保体系和施工
企业质保体系的管理
■ 标杆企业的破解之道：
强调技术方案先行
强调动态质量管理跟踪
强调施工样板引路
合约招标文件标准化
万科工程质量管理的破解之道
■ 技术方案先行管理的原则：
总包方编制的专项技术方案除应按企业《分项工程质量标准》中的框架要求编制。应依据甲方约定的检验批要求，对应施工图纸进行施工班组作业区域划分。确定作业班组自检、互检、专职质检管理要求和负责人
万科工程质量管理的破解之道
■ 技术方案先行管理的原则：
监理单位应重点审查总包方的专项技术方案与企业《分项工程质量标准》的一致性，审查其质保体系有效性，参与并审查依据技术方案内容进行的施工班组质量标准交底、施工工艺交底、成品保护交底并根据专项技术方案制定对应的监理专项细则，明确监理检验的对应责任人
万科工程质量管理的破解之道
技术方案要求技术方案报备
技术方案审批
甲方抽检
监理验收
专检验收
班组自检
质检过程检查
监理旁站
批准全面施工
实体样板验收
实体样板施工
样板工艺交底
样板工艺审批
样板验收
样板验收
样板验收
技术交底
万科工程质量管理的破解之道
■ 施工样板引路管理的原则：
对关键工序施工样板、关键节点施工样板、交搂标准房、材料样板等应采取类似传统制造业的样品制造质量控制措施，在施工过程中必须坚持样板引路
施工样板是设计图纸全面、细致的检查过程。通过施工样板可以多专业穿插的进一步检查设计问题。施工样板可在实体内进行，由于时间组织等问题也可通过大比例模型实现
万科工程质量管理的破解之道
■ 施工样板引路管理的原则：
施工样板管理要求必须在招标文件中提前约定，对需要实施样板的材料、关键部位、关键工序应明确其相应样板管理要求。避免施工单位增加费用造成后期质量管理成本增加
经确认的施工样板是甲方向施工单位进行的实物交底标准及质量验收标准
万科工程质量管理的破解之道
■ 施工样板引路管理的原则：
为避免为样板而样板，在全面开展施工前期，应注意样板渐进推广的质量控制，避免因作业班组水平差异问题造成不必要的损失成本
所有分部、分项工程在大面积施工前，均应做小范围样板，对于重点部位、重点工序，同样可以实行样板管理
万科工程质量管理的破解之道
■ 回顾之前的薄弱环节七：对关键工序，关
键部位（细节）缺乏质量管理手段。质量
检验管理要求和质量检验标准不清晰
■ 标杆企业的破解之道：
制定企业《工序检验要求》
明确工程质量三级质保体系的管理要求
设定关键的质量控制点、停止点，实行过程管理
万科工程质量管理的破解之道
■ 过程质量控制点设定的原则：
对于业主投诉较多的质量问题，影响业主使用功能的质量问题，容易出现质量缺陷的质量问题、总分包分工作业界面较为复杂的质量问题等，应设置必要的工序质量控制点和解决措施。加强预防和过程控制
对于国家规定的工序检验批验收不足或不完善部分进行补充和强化
万科工程质量管理的破解之道
■ 过程质量控制点管理的原则：
对设置的质量控制点、停止点，应由监理组织专项检查验收，甲方工程部应以每检验批不低于30%的比例参与验收
不同施工单位之间有工序交接时，前一工序完工后经监理工程师及紧后工序的承建商检查确认满足施工要求后移交，并填写《场地/工序移交记录》
万科工程质量管理的破解之道
■ 过程质量控制点管理的原则：
承建商完成施工的工序，承建商内部必须进行内部交接检查，合格后报监理工程师验收检查，监理工程师验收合格后，填写《工序验收检查表》后，方可同意承建商进行后续工序的施工
规范监理检验行为，实行动态控制和定期考核
万科工程质量管理的破解之道
■ 简单示例：
万科工程质量管理的破解之道
■ 回顾之前的薄弱环节八：过于依赖分户验
收或分户验收流于形式。业主投诉与工程
质量考核脱节，对外部资源缺乏有效的管
理要求和奖惩措施
万科工程质量管理的破解之道
■ 标杆企业的破解之道：
分户验收结果、业主投诉结果与施工企业和监理企业利润挂钩，实行奖惩对等的管理
通过业主预验收降低交付期的业主投诉，提高业主满意度和品牌认知度
万科工程质量管理的破解之道
■ 回顾之前的薄弱环节九：维修不及时、维
修质量不到位易引发业主投诉升级
■ 标杆企业的破解之道：
提前明确施工单位入住配合和维修义务
保修期内保留现场应急维修队伍
万科工程质量管理的破解之道
■ 对承包商维修管理的基本要求：
承建商在保修期限内应明确维修负责人及联系方式，提供现场驻场维修人员，维修人员应按甲方要求上下班报到并打卡
明确紧急维修、一般维修管理流程，维修期限要求，对不履行维修义务或维修质量未达要求的（同一位置一次性维修解决）管理进行约定
万科工程质量管理的破解之道
7日内
更换部品/部件
厨卫间甲供材料部件
15日内
更换石材
台面、地面、窗台板、装饰墙面
7日内
更换门扇
户内外门扇
15-30日内
更换玻璃、镜子
门窗、雨棚、镜子
内墙砌体裂缝7日内，其他裂缝3
天。外墙砌体裂缝5日内，其他
裂缝3天。
裂缝
内外墙面
7日内
渗漏
埋地管道
天晴7日内
渗漏
屋面防水工程、有防水要求的卫生间
房间和外墙面的防渗漏
按具体项目现场确定工期
设计缺陷改造
需根据专项维修方案确定
结构使用安全
地基和主体结构
维修时限
质量缺陷
部位
万科工程进度管理的破解之道
■ 房地产企业计划管理常见的问题：
计划管理体系不完善
案例：经营目标计划与业务实施计划脱节，未分解
业务实施计划缺乏统一管理
案例：业务实施计划不完善，存在疏漏或协同矛盾
业务实施计划缺乏过程管理
案例：业务实施计划过程缺乏跟踪、评估及考核
房地产企业计划管理的概述
■ 计划管理的定义和概念：
计划管理是企业组织管理中的一项重要职能。它是通过对企业未来行动或活动的安排，以及对未来资源的供给与使用的筹划，指导企业循序渐进地实现企业既定发展目标
万科工程进度管理的破解之道
■ 房地产企业计划管理的基本流程：
计划、执行、评估、改进
万科工程进度管理的破解之道
■ 房地产企业计划管理的方法：
计划管理方法的基本定位
运用目标管理、责任管理与过程管理的方法，对公司的经营管理活动进行全面规划、跟踪和调整
万科工程进度管理的破解之道
■ 目标管理
分析并形成公司战略与项目经营发展目标
层层分解至相关业务部门
■ 责任管理
相关业务部门制定各自保障目标实现的作业计划
汇总评价各部门作业计划的合理性，评价不同业务计划之间的协同性和保障性，根据项目开发流程制定总体协同的《项目开发任务书》（或称项目开发计划、项目开发大纲）
万科工程进度管理的破解之道
■ 过程管理
跟踪公司战略与项目经营发展目标的执行情况
评估各部门作业计划执行情况及合理性
调整目标计划
对各部门的作业计划做出协同的调整
■ 系统管理
■ 持续改进
万科工程进度管理的破解之道
■ 房地产企业计划管理应当解决的问题：
公司的生存与发展的战略性规划问题
当年度公司层面的经营与管理安排问题
项目的开发经营工作计划问题
围绕项目开发经营的专业作业计划问题
公司、项目和专业计划的协同，以及各时间段工作任务的沟通落实问题
房地产企业三级计划管理体系的框架
月度工作计划任务书
企业三年或五年经营计划
项目开发工作
指导书
人力资源
工作指导书
总经理办公室年度工作目标及计划
财务管理部年度工作目标及计划
项目售后服务计划
项目营销销售计划
项目竣工验收计划
项目配合销售计划
项目分包、材料计划
项目施工报建计划
项目工程进度计划
项目报批报建计划
项目设计计划
人力资源部年度工作目标及计划
其它专业部门年度职能工作目标及计划
土地储备
工作指导书
二级计划：以管理为主线
三级计划：专业部门围绕项目的作业计划
分解
分解
分解
分解
分解
财务（利润/资金/
销售）工作指导书
一级计划：以企业发展目标为主线
■ 项目开发任务书—专业计划编制要求：
万科工程进度管理的破解之道
万科工程进度管理的破解之道
■ 企业三级计划的执行与检查：
万科工程进度管理的破解之道
■ 企业三年经营计划框架（一级计划）：
⑴、 公司内外环境分析
⑵、 公司的战略目标
⑶、 公司的经营目标
⑷、 公司经营控制性计划
万科工程进度管理的破解之道
■ 企业三年经营计划 — 外部环境分析：
深圳及珠江三角洲房地产市场状况及趋势
一、国家及当地区域的经济环境
1、国家及区域经济发展态势
A、经济发展形势
B、珠三角房地产发展潜力城市分析和深圳城市定位
2、区域房地产发展态势
万科工程进度管理的破解之道
A、深圳市城市发展规划
B、深圳市房地产供需总量及趋势分析
C、深圳市人口现状及购房客户趋势分析
3、国家及当地政府房地产政策
A、土地供应政策
B、税收政策和金融政策
4、客户需求的变化与趋势分析
房地产企业三级计划管理体系的框架
二、当前及潜在竞争对手发展战略：
1、主要竞争对手土地储备情况及发展战略
万科工程进度管理的破解之道
2、潜在竞争对手的发展战略：
A、合生创展
B、中国海外
C、和记黄埔
D、金地地产
E、……
以上海为中心的长江三角洲拓展区域
以北京为中心的环渤海地区
以深圳、广州为中心的珠江三角洲拓展区域
万科工程进度管理的破解之道
■ 企业三年经营计划 — 内部资源与环境分析：
一、企业经营能力与项目资源现状
二、企业人力资源现状
三、企业资金状况
四、企业管理状况
一、企业经营能力与项目资源现状
万科工程进度管理的破解之道
二、企业人力资源现状：
万科工程进度管理的破解之道
三、企业资金状况：
万科工程进度管理的破解之道
■ 企业三年经营计划 — 公司的战略目标：
㈠、强化土地储备能力，实现绩效再增长
㈡、实施以品牌和客户为中心的发展策略
㈢、创新经营管理机制与模式
㈣、产品实现全过程的管理、技术标准化建设
㈤、实施人才开发与培养策略
万科工程进度管理的破解之道
■ 企业三年经营计划 — 公司经营目标：
一、绩效目标：
万科工程进度管理的破解之道
二、客户满意度目标：
万科工程进度管理的破解之道
三、经营管理目标：
万科工程进度管理的破解之道
四、人才发展目标：
万科工程进度管理的破解之道
万科工程进度管理的破解之道
■ 企业三年经营计划 — 公司经营控制性计划：
㈠、利润控制性计划
㈡、销售控制性计划
㈢、资金控制性计划
㈣、土地储备控制性计划
㈤、人力资源控制性计划
㈥、各项目开发控制性计划
㈠、利润控制性计划
万科工程进度管理的破解之道
㈡、销售控制性计划
万科工程进度管理的破解之道
㈡、销售控制性计划
万科工程进度管理的破解之道
㈢、资金控制性计划
万科工程进度管理的破解之道
㈣、土地储备控制性计划
万科工程进度管理的破解之道
㈤、人力资源控制性计划
万科工程进度管理的破解之道
㈥、各项目开发控制性计划
万科工程进度管理的破解之道
万科工程进度管理的破解之道
■ 企业开发任务书（项目开发计划）的框架：
■ 编制说明
■ 项目章程
■ 总体经营要求
■ 资金
■ 质量
■ 项目组织架构
■ 工作职责分解
■ 成本控制要求
■ 项目开发里程碑
■ 项目未决事项
■ 专业计划编制时间
■ 项目任务书—编制说明：
万科工程进度管理的破解之道
■ 项目开发任务书—项目章程：
万科工程进度管理的破解之道
■ 项目开发任务书—项目经营管理要求：
万科工程进度管理的破解之道
■ 项目开发任务书—资金：
万科工程进度管理的破解之道
■ 项目开发任务书—组织架构：
万科工程进度管理的破解之道
■ 项目开发任务书—工作职责分解：
万科工程进度管理的破解之道
■ 项目开发任务书—成本控制：
万科工程进度管理的破解之道
■ 项目开发任务书—项目开发里程碑：
万科工程进度管理的破解之道
■ 项目开发任务书—项目风险控制：
万科工程进度管理的破解之道
■ 项目开发任务书—专业计划编制时间表：
万科工程进度管理的破解之道
万科工程进度管理的破解之道
■ 项目工程计划分级编制的要求：
1、项目工程目标计划：
2、项目工程总控计划：
3、项目施工进度控制计划：
4、项目工程保障计划：
5、项目工程专项计划：
万科工程进度管理的破解之道
■ 项目工程目标计划：
编制目的：
确定项目开发周期，核定项目资金需求和开发周期成本、控制项目经营风险
编制时间：
对企业意向土地或意向项目进行投资分析或项目可研阶段
万科工程进度管理的破解之道
■ 项目工程目标计划：
编制依据：
项目开发经营目标、设计部门提供的规划设计草案（明确产品类型、层数、结构形式、市政配套要求）和设计目标计划
编制责任部门：
企业工程管理部（项目工程部此时还未成立）
万科工程进度管理的破解之道
工程保障深度：概念设计方案完成、规划设计方案完成、规划设计方案报批完成、扩初设计方案完成、施工图设计完成、施工图设计强审完成
编制深度要求（应包括的基本内容）：
工程深度：项目开工、结构±、达到预售许可条件、结构封顶、外檐落架、道路市政景观工程、分户验收、取得项目竣工备案、项目交付
项目保障深度：获取土地或项目、取得土地证、项目市场定位完成、项目产品定位完成、取得规划证可证、确定总承包单位、开工手续和质量监督登记等
万科工程进度管理的破解之道
■ 项目工程目标计划编制容易忽视的环节：
项目工程目标计划应考虑春节、雨季、冬施、两收及群体工程带来的影响，规避项目开发风险
万科工程进度管理的破解之道
■ 项目工程总控计划：
编制目的：
确定项目工程实施方案和实施计划，组织协同各业务部门保障工程总控计划的实现
编制时间：
扩初设计方案评审完成或单体方案报建完成
万科工程进度管理的破解之道
■ 项目工程总控计划：
编制依据：
设计部门提供的扩初设计方案或单体报建方案、销售部门提供的销售分期方案和销售开盘计划、成本采购部门提供的成本控制及招标采购要求
编制责任部门：
已确定的项目工程部经理或企业工程管理部（项目工程部此时还未成立）、相关配合保障业务部门
万科工程进度管理的破解之道
编制深度要求（应包括的基本内容）：
工程深度：在项目工程目标计划的基础上
1、划分施工流向、划分施工段和施工层
2、分解施工过程、确定施工工序顺序
3、估算工程量、确定各项工序所需时间
4、确定各项工序的关键关系，进行工序优化
5、分析关键线路、关键节点
6、分析甲分包、甲供货进场作业要求及工期
万科工程进度管理的破解之道
编制深度要求（应包括的基本内容）：
项目工程保障计划：依据项目工程总控计划的输出条件
1、图纸进场计划（强审后、二次设计等）
2、项目报批报建计划
3、总分包、监理进场计划
4、甲供物资进场计划
5、设计封样确认计划
6、成本限价计划
7、招标采购计划
万科工程进度管理的破解之道
项目工程保障计划：依据项目工程总控计划的输出条件
8、售楼处建设计划
9、精装样板间、销售展示区建设计划
10、市政景观进场建设计划
11、市政能源开通计划
12、竣工验收计划
万科工程进度管理的破解之道
项目工程总控计划的审核：
项目工程总控计划（初稿）：
工程管理部经理审核、主管工程副总审批同意初稿
项目工程保障计划：
相关业务部门经理审核
项目工程总控计划综合评审：
主管工程副总组织召开总控计划和保障计划的综合评审，相关业务部门经理参与。确认后报公司总经理审批
万科工程进度管理的破解之道
■ 项目工程保障计划编制的误区：
项目工程保障计划需要的是各相关业务部门的业务作业计划，而不是目标成果计划
门窗招标采购计划示例：
门窗成本限价确认、门窗型材招标采购完成、门窗二次设计完成、门窗五金配件设计封样确认、考察入围单位、确定投标入围单位、门窗招标文件编制、门窗招标文件确认、发标、技术标答疑、回标、技术标、经济标评审、定标。门窗型材发货、门窗生产加工、门窗到场（分批次进场方案）
万科工程进度管理的破解之道
■ 项目工程保障计划编制的误区：
项目工程保障计划应考虑内部评审周期、合约签订及审批周期、施工准备周期、总分包现场工序交接周期等
项目工程保障计划应考虑政府、行业管理部门审批存在着一定的不确定性
万科工程进度管理的破解之道
■ 项目施工进度控制计划：
编制目的：
指导施工单位施工，约定关键工序、关键线路、关键节点控制要求
编制时间：
施工图出图后（可不必完成施工图强审）
万科工程进度管理的破解之道
■ 项目施工进度控制计划：
编制依据：
施工图及项目工程总控计划
编制责任部门：
项目工程部
万科工程进度管理的破解之道
编制深度要求（应包括的基本内容）：
深度：在项目工程总控计划的基础上核定修正并增加
1、按层、按工序、按工种确定施工顺序
2、分析总包单位不同阶段基础人（工种）、机、料需求
3、明确技术方案先行、工程样板、总分包工序交接、
隐蔽工序验收等企业工程管理要求
万科工程进度管理的破解之道
■ 项目施工进度控制计划需要关注的环节：
合理的施工技术间歇必须予以考虑：
◆ 桩基：成桩后28天达到龄期，开始试桩
◆ 砼：混凝土浇捣后强度达到
◆ 加气块砌筑：砌筑前1天应浇水湿润，1天内砌筑
高度不得超过米，2天砌完，7天后顶砖，15天
后（含顶砖的时间）才能开始粉刷
万科工程进度管理的破解之道
◆ 防水：表干时间（聚氨酯8h、JS防水涂料4h）和
实干时间（聚氨酯24h、JS防水涂料8h）
◆ 地坪：养护7天后方可上人
◆ 分层粉刷：分层粉刷，每层间隔5天
◆ 内墙剔槽填塞：内墙剔槽填塞加钉抗裂钢丝网后，
5天后方可分层粉刷
万科工程进度管理的破解之道
■ 项目施工进度控制计划需要关注的环节：
对有龄期、陈化期要求的乙供材料应约定进场：
◆ 轻质砌块：轻质砌块多为水泥胶凝增强的块材，以
28天强度为标准设计强度。龄期达到28天之前，含
水量过高，自身收缩较快，28天后收缩趋缓
◆ EPS保温板： EPS保温板在自然环境中的自身收缩
变形时间长达60天。在自然环境条件下42天或60℃
蒸汽养护条件下5d的自身收缩变形可以完成99%以
上。因此要求EPS保温板在自然环境条件下42天或
60℃蒸汽养护条件下5天后再上墙
万科工程进度管理的破解之道
■ 项目工程计划管理的要点：
编制工程总控计划
编制施工进度控制计划
进度控制
审核供方计划
监督进度执行情况
供方进度整改
工期奖罚
编制工程采购计划
编制报批报建计划
■ 关键线路的控制是施工进度管理的重点：
规划成果
↓
单体报建
←
消防审查报建
工程规划许可证
↓
↓
施工图审查
→
↓
开工证及质量监督登记
桩基施工
勘察、设计、监理
桩基、总包合同备案
安全、质量监督手续
←
基础施工
→
销售许可证
↓
↓
万科工程进度管理的破解之道
↓
主体结构施工
↓
砌筑工程
销售开盘
←
门窗安装
↓
外檐装饰
↓
外架拆除
↓
室内机电安装
↓
防水施工
室外配套施工
↓
内檐装饰
竣工验收
↓
←
园林景观绿化
↓
竣工备案
万科工程进度管理的破解之道
万科工程进度管理的破解之道
施工进度控制计划
每月施工计划
每周施工计划
组织施工
监理公司审核
合理性、可行性
甲方工程部
审核并签批
日常进度监督检查
工程例会或
进度计划协调会
监督检查
监督协调检查
提出整改措施
经批准后执行
万科工程进度管理的破解之道
■ 万科标准工期模板：
一、房地产企业成本管理概述
二、房地产企业成本管理的组织模式
三、房地产企业各阶段成本管理控制要点
万科工程进度管理的破解之道
房地产项目的工程成本管理
万科工程进度管理的破解之道
■ 成本的定义：
成本是企业在产品生产经营过程中，为取得收入而发生的需要补偿和可以控制的各种耗费
成本是生产过程中所有发生的各种耗费之和
成本是经营过程中所有经济利益流出的迭加
■ 成本的意义：
成本是反映企业生产经营管理质量的综合指标
企业成本是反映和监督劳动耗费的工具
企业成本是补偿生产耗费的尺度
企业成本是制定价格的基础
企业成本是计算盈亏，进行经营决策的重要依据
万科工程成本管理的破解之道
■ 房地产企业成本管理的重要性：
现代房地产企业的竞争策略：
产品差异化策略
产品品质策略
成本竞争策略
重点集中策略
……
万科工程成本管理的破解之道
■ 房地产企业成本管理的重要性：
成本管理的目的不仅在于降低成本，更重要的是为了建立和保持企业的长期竞争优势
房地产企业必须探求提高（或不损坏）其竞争地位的成本降低途径
万科工程成本管理的破解之道
■ 房地产企业成本管理的宗旨：
以经济合理性最大化的成本提升产品的竞争力，并形成行业内的成本竞争优势
万科工程成本管理的破解之道
■ 房地产企业成本项目的设置：
土地成本
开发前期准备费
主体建筑工程费
主体安装工程费
园区管网工程费
配套设施费
开发间接费
楼面地价
主体造价
园区造价
含：资金成本
万科工程成本管理的破解之道
■ 一些基本的成本概念：
建造成本：
指项目的建筑安装成本。包括：开发前期准备费、主体建筑工程费、主体安装工程费、社区管网工程费、园林环境费、配套设施费六大项
开发成本：
指项目的制造成本。开发成本=土地获得价款+建造成本+开发间接费
万科工程成本管理的破解之道
■ 一些基本的成本概念：
完全成本：
完全成本=开发成本+期间费用。完全成本中不包含营业税金
项目成本：
在未特别说明时，一般指项目的“开发成本”
万科工程成本管理的破解之道
■ 请计算出下列项目的单位建造成本、完全成本、
开发成本、项目成本
某房地产公司开发商品楼发生经济业务如下：
征地55000㎡，容积率，住宅建筑面积50000㎡，配套5000㎡ ，已完工。
地价成本5000万元，已支付；已结算前期工程费800万元，建筑工程费5260万元，安装建筑工程费620万元，社区管网费600万元，配套设施费270万元，园林环境费500万元，开发间接费500万元。
同时该公司发生期间费用500万元，支付营业税100万元
万科工程成本管理的破解之道
■ 示例答案：
万科工程成本管理的破解之道
■ 一些容易忽视的成本概念：
工程质量成本：
为了确保和保证取得满意的工程质量而发生的费用以及没有达到满意的质量所造成的损失
万科工程成本管理的破解之道
美国质量管理协会规定的质量成本项目
鉴定成本
内部损失成本
外部损失成本
预防成本
1.市场—顾客—用户2.产品或服务的开发设计3.采购4.生产过程5.质量管理费6.其他预防成本
1. 购入品的鉴定成本2. 生产过程（制造或服务）鉴定成本3. 外部鉴定成本4. 检验数据分析5. 各种质量评价
1. 产品或服务设计失误成本（内部）2. 外购品损失成本3. 生产过程损失成本4. 其他内部损失成本
1. 索赔调查或顾客（用户）服务2. 退货3. 改型费用购4. 索赔“三包”费用5. 产品责任费用6. 罚款7. 对顾客或用户的安抚8. 销售额减少9. 其他各种外部损失成本
万科工程成本管理的破解之道
房地产企业的质量成本项目
鉴定成本
内部损失成本
外部损失成本
预防成本
预防成本是指为了防止工程质量出现缺陷和偏差，保证工程质量达标而实现采取的各种措施所发生的成本：包括施工组织设计审查、监理细则审查、技术方案审查、施工样板、技术交底、工程质量培训等，都属于质量成本
鉴定成本是指为了确保工程质量达到质量标准要求，对工程本身以及对材料、构件、设备等进行质量鉴定所发生的费用。包括材料设备的试验检验费用、工序检查和检验批检查验收所发生的费用，工程质量验收所发生的费用。象我们目前做的分户验收，就属于鉴定成本。
内部损失成本是指在工程质量控制的过程中，因内部管理问题、决策失误问题、标准修正问题等引起的工程质量缺陷造成的损失。包括返工损失、返修损失、停工损失等，都属于内部损失。
外部损失是指工程交付后，业主在使用过程中发现的工程质量缺陷引起的损失。
万科工程成本管理的破解之道
质量成本曲线
最佳点
符合性质量
Ⅱ
中间区域
Ⅰ
质量改进区域
100
%不良品
Ⅲ
至善论区域
100
%合格品
故障成本>70%
预防成本<10%
鉴定成本<20%
故障成本≈50%
预防成本≈10%
鉴定成本≈40%
故障成本<15%
预防成本>70%
鉴定成本<15%
质量成本项目的比例
万科工程成本管理的破解之道
设计
阶段
施工准
备阶段
施工
阶段
使用
阶段
改正错误
的时间
1
$
改正错误
所需费用
10
$
$ $ $
$ $ $
$ $ $
100
$ $ $ $
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1000
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“十倍原理”图形象
地说明项目进展各阶
段改正错误所需费用
的比较（见左图），
对于工程质量成本而
言，达到成本控制的
最有效的时间是在项
目的施工准备阶段
万科工程成本管理的破解之道
■ 工程质量成本管控的重点：
以预防为主的质量成本管理，把钱花在避免质量故障的出现，而不是解决不合格项造成的后果，是质量成本控制的基础
万科工程成本管理的破解之道
■ 时间成本（开发周期成本）：
对一些企业来而言，他们可能更在意看得见的资金费用成本。但有时候时间也是房地产业务过程中的一种成本，而且是可以转化为资金费用成本的一种成本
万科工程成本管理的破解之道
■ 成本管理方法的发展
万科工程成本管理的破解之道
■ 房地产企业成本管理的模式：
构建以目标成本和责任成本管理为核心的现代企业成本管理体系
万科工程成本管理的破解之道
■ 房地产企业成本管理模式的基本架构
责任成本管理
目标成本与动态成本管理
作业过程管理
成本管理软件
成本管理委员会
控制系统
信息系统
组织系统
领导机构
管理工具
管理制度
成本、工程文件
万科工程成本管理的破解之道
■ 责任成本管理：
责任成本管理体系通过确定责任主体和评价部门，通过技术经济指标的目标设定、执行
和考核，来保证整体成本的合理性和先进性
万科工程成本管理的破解之道
■ 责任成本管理的要素：
万科工程成本管理的破解之道
■ 责任成本管理的反馈指标：
万科工程成本管理的破解之道
牵头
总经理
成本部
配合部门
主体部门
责任成本考核报告
责任成本管理办法
成本阶段性目标
组织
讨论
形成
普及
执行
实现
制定
定期考核
公布
万科工程成本管理的破解之道
■ 目标成本管理
目标成本：
目标成本是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要实现的成本目标；是项目成本的控制基准线
动态成本：
动态成本是项目实施过程中各个时期体现的预期成本
结果
万科工程成本管理的破解之道
■ 目标成本管理
目标成本的管理原则：
体现目标成本的先进性
目标成本的管理工具：
成本管理软件
体现目标成本的准确性
体现目标成本的严肃性（纳入绩效考核）
成本调研数据库
万科工程成本管理的破解之道
新项目可研
规划设计
成本估算
扩初设计
施工图设计
施工组织与
材料采购
竣工结算
目标成本测算 一
目标成本测算 二
目 标 成 本
动态成本
结算成本分析
目标成本形成
目标成本执行
万科工程成本管理的破解之道
■ 动态成本的构成：
动态成本
＝未结算合同＋已结算合同＋非合同性成本＋待发生成本
动态成本的管理原则
及时性、有效性、预见性
动态成本的管理工具
项目成本管理月报
万科工程成本管理的破解之道
签约
金额
变更
签证
结算
调整
签约
金额
变更
签证
结算
调整
动态成本
已结算成本
未结算成本
已发生成本
待发生成本
合同性成本
非合同性成本
万科工程成本管理的破解之道
■ 房地产各阶段成本控制：（作业过程管理）
通过对房地产各个作业过程进行成本控制，实现降低成本的目的
全过程、全员、全方位
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■ 新项目可研阶段成本控制：
控制要点：
稳健性和风险控制性
合理确定估算基础，合理预计工程量和工程综合单价
控制原则：
准确、客观、全面、谨慎预测新项目成本
万科工程成本管理的破解之道
■ 新项目可研阶段经济测算表示例：
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■ 设计阶段成本控制：
设计费虽只占工程造价的1％，但影响工程造价的程度达75％以上
设计影响民用建筑工程造价的几个方面：
小区规划；
住宅的平面布置
住宅的层高和净高
住宅层数
住宅的单元组成、户型和住户面积
住宅建筑结构的选择
万科工程成本管理的破解之道
■ 设计阶段成本控制：
控制要点：
合理的产品经济技术指标
设计周期、设计质量、选取产品的竞争性
控制原则：
经济合理性最大化原则
万科工程成本管理的破解之道
■ 设计阶段的主要经济指标：
□ 容积率；
建筑占地面积
单方钢筋含量
单方砼含量
窗地比
建筑周长面积比
基础、结构形式
……
万科工程成本管理的破解之道
■ 招标采购成本控制：
控制要点：
获取竞争性的合理低价成本
完整的工程量清单招标
控制原则：
全面招标原则
材料设备集中采购
合理低价中标原则
公开透明、公正原则
万科工程成本管理的破解之道
■ 签约成本控制：
控制要点：
合同谈判
合同审批
控制原则：
合法性原则、合同书原则、事前签订原则、招标原则、利益明晰原则
万科工程成本管理的破解之道
■ 合约的主要经济条款：
合同造价：总价合同、单价合同、费率合同
付款进度：按月付款、按形象进度付款
总包管理配合费：2％
采购保管费：～3％（其中采购70％，保管30％）
保修金：3～5％
材料供应方式：甲供、甲控乙供、乙供
变更与签证：按合同单价、按定额下浮
竣工验收与结算：结算方法、核对内容及时间要求等
万科工程成本管理的破解之道
■ 施工阶段成本控制：
控制要点：
变更与签证控制
工程质量控制
控制原则：
权利限制原则、时间限制原则
多级审核原则、完工确认原则
工期控制
万科工程成本管理的破解之道
■ 项目变更控制示例：
万科工程成本管理的破解之道
■ 结算成本控制：
控制要点：
严格审核结算工程量
合理确定结算单价
控制原则：
廉洁奉公原则、多级审核原则
准确高效原则、可复查性原则
预结算自主管理
万科工程成本管理的破解之道
■ 销售承诺及物业管理成本控制：
控制要点：
销售承诺（销售合同、广告、售楼书、样板间）
物业管理亏损
控制原则：
不产生经营负担和经营风险
万科工程成本管理的破解之道
■ 工程量价成本控制约定的一些示例：
单项工程工程量的变动超出5％以上
工程变动价款超出中标价款的％以上
单项工程变动价款超过5000元
主材变动价差调整：按竣工当时工程造价管理机构公布的材料信息价和结算价，与招标文件中列出的基期价比较计算材料价差，波动范围一般约定为3～10％
万科工程成本管理的破解之道
■ 工程量价成本控制约定的一些示例：
竣工调值系数：合同中应明确地的调值公式，包括固定部分、材料部分（钢筋、水泥、砂石）和人工部分三项： P=P0（a0+a1 A/A0+…+a4D/D4）
万科工程成本管理的破解之道
■ 建设工程的索赔管理：
索赔责任：协议双方间的、相互的
索赔范围：发包人、承包人、分包方、供货方之间
索赔起因：合同一方违约、合同错误（合同条文、图
纸）、合同变更（变更指令）、环境变化、
不可抗力等
索赔种类：工期索赔、费用索赔
处理方式：单项索赔、总索赔
万科工程成本管理的破解之道
■ 建设工程索赔的依据：
招标文件、合同文件
适用的法律和行政法规应在专用条款中予以明确
万科工程成本管理的破解之道
■ 建设工程索赔的证据：
招标文件、合同文件及其附件，其它的各种签约（背忘录、修正案等）发包人认可的工程实施计划，各种工程图纸（包括图纸修改指令），技术规范等
来往信件（业主的变更指令、各种认可信、通知、对承包商问题的答复
各种会议纪要
施工进度计划、实际施工进度、材料、分包商计划等
施工现场的工程文件
万科工程成本管理的破解之道
■ 建设工程索赔成立的条件：
与合同对照，事件已造成了合同一方（主要是承包商）的工程项目成本的额外支出，或直接工期损失
造成费用增加或工期损失的原因，按合同约定不属于承包商的行为责任或风险责任
承包商按合同规定的程序提交了索赔意向通知和索赔报告
万科工程成本管理的破解之道
■ 建设工程索赔的程序和方法：
时限要求：﹡﹡天之内
资料要求：报送完整的索赔资料
答复：是否需要监理先行审核，收到资料﹡﹡天之内
逾期不答复法律上视为默认
仲裁或诉讼：约定前提条件
万科工程成本管理的破解之道
■ 建设工程的反索赔：
业主方的反索赔：
工程质量缺陷
工期拖延
间接质量、工期影响
业主方的其它损失
万科工程成本管理的破解之道
如何正确看待万科的标杆作用
■ 万科值不值得学习：
◆ 万科作为业内标杆企业，其规范化管理和
标准化体系建设，是国内相当一部分房地
产公司学习的榜样
◆ 万科针对客户需求的产品研发，以提升客
户满意度为基础的客户服务管理，处于国
内相对领先的水平
如何正确看待万科的标杆作用
■ 万科能不能学得到：
◆ 企业架构及管理理念：
万科作为公众上市型的企业，其最大股东
持股比例较低，其管理层管理股份比例
微乎其微。加上企业创始人对规范化管理
的坚持，在制度与利润面前，万科往往
选择坚守制度
如何正确看待万科的标杆作用
◆ 全部程序化的业务运作体系和标准体系：
万科将房地产开发流程划分为八个阶段，
对所有的业务管理按工业化流水线组装
模式全部程序化，专业分工精细，强调
多专业协同作业。对业务交叉作业的
逻辑关联要求、前置资源要求、工作成果
要求、协同并行作业要求、技术质量
标准等全部予以明确并格式化。保证多
部门能够在统一的标准和管理平台下
开展工作
如何正确看待万科的标杆作用
建立适合企业需求的工程管理体系
◆ 规范招标文件、合约文件及其附件要求：
建立适合企业需求的工程管理体系
◆ 完善过程控制工具和质量检验记录：
如何保证执行力效果？发挥三方质保
体系的合力作用
解决执行力瓶颈的工程管理工具设计
◆ 现场工程质量管理人员（甲方、监理、
施工质检）到位的检查，是现场工程
质量控制的关键因素之一
到位要点一：到达检查位置
到位要点二：检查要求到位
解决执行力瓶颈的工程管理工具设计
◆ 缺乏质量管理记录，出现质量问题后，
很难发现施工单位、监理单位、甲方
项目工程部三方各自的质保体系哪个
环节出了问题。最后都变成了施工单位
和监理单位的管理问题
当大家都对一件事负责的时候
往往谁也不负责
解决执行力瓶颈的工程管理工具设计
■ 执行力控制的“一图两表”
◆ 质量检查责任划分图
按检验批要求在图纸上落实责任人
根据实际施工进度按重点工序标注
公示相关责任人联系方式附表
施工入口专项告示牌
项目工程部会议室专项上墙板
解决执行力瓶颈的工程管理工具设计
◆ 表一：按专业划分的质量控制点检查
表格
按质量检查责任的分工拆分表格
强调关键质量控制点，停止点的质量检查
根据实际质量检查结果填写
施工入口专项告示牌
项目工程部会议室专项上墙板（抄录）
解决执行力瓶颈的工程管理工具设计
◆ 表二：按重点工序、重点部位划分
的工序质量检查表格
按质量检查责任的分工拆分表格
强调关键工序、工艺的过程质量控制
根据实际质量检查结果填写
按检验批设置在施工现场段（采取保护措施）
实测抽检要求及存档管理要求
解决执行力瓶颈的工程管理工具设计
■ 规范检验行为的示例：
