房地产金融与保险
第1章 房地产金融概述
房地产金融的产生与发展
房地产金融的产生
1.第一次房荒
第一次房荒，始于19世纪中叶，以英国为代表的产业革命，推动了西欧各国城市化的发展。随着城市化的推进，大量人口集中于城市，带来了住宅的严重缺乏。
2.第二次房荒
(1)成立专业性的住房金融机构
(2)政策性的住房金融体系得到发展
3.第三次房荒
第三次“房荒”从20世纪70年代至80年代后期，主要是发展中国家的住房问题。
房地产金融的发展
1.房地产证券化成为金融发展的一个重要方向
房地产证券化在20世纪初开始出现，从1980年代以来在西方国家发展相当迅速，已成为房地产投融资的主要信用工具。
2.住房金融机构呈多元化经营发展，与商业银行经营逐步趋同
20世纪80年代开始，以美国、英国为代表的专业住房金融机构开始由专营住房抵押贷款业务向多元化方向发展。
中国房地产金融的产生与发展
1.住房金融业务的兴起
我国房地产金融的产生是同房改密切相关的。住房短缺是住房制度改革发动的最初动因。房地产金融是随房改的逐步深入而发展起来的。
2.政策性住房金融制度的建立
3.住房金融体系的初步确立
(1)在全国建立住房公积金制度
(2)区分政策性和自营性住房信贷业务
(3)住房贷款担保机制开始建立
4.住房金融的完善与发展
房地产金融的内涵
房地产金融的概念
房地产业是国民经济中具有先导性和基础性的重要的产业，是国民经济中兼有生产和服务两种职能的独立产业部门，包括了房地产开发、房地产经营和各种房地产中介服务、房地产资产管理等内容。2003年，国务院第一次明确肯定了房地产业是国民经济的支柱产业。
从房地产业最一般的产业活动——房地产开发经营过程来看，一个房地产投资项目基本上都要经过前期准备、土地开发、房屋建造、房屋销售(出租)、房屋资产管理等多种环节才能形成或获得投资收益，由此形成了需求量大、资金回收期长的产业资金运行特点，使房地产业呈现资金密集型的特点。
房地产金融的分类
1.按经营性质可分为政策性房地产金融和自营性房地产金融
政策性金融是指按政策规定办理的与房地产有关的各种货币资金的筹集、融通和结算等信用活动。目前主要指与住房制度改革有关的金融业务。主要包括：公积金存款、住房公积金贷款、合作建房贷款、经济适用住房开发贷款等。
2.按融通方式可划分为直接金融和间接金融
房地产直接金融是指不经金融中介机构作媒介而由资金供给者和房地产资金需求者双方直接协商所进行的融资。直接金融方式主要有：政府发行的住房建设债券、住房公债、土地债券、投资基金，房地产公司发行的股票、债券、房地产投资券等。
3.按放款形式可划分为信用放款和担保放款
信用放款是指凭借款人的信誉，无须提供任何担保的融资活动。
银行的房地产金融业务
1.资产业务
资产业务，即银行运用资金，使其资本不断增值的业务。资产业务根据银行运用资金的方式，可分为房地产投资业务和房地产放款业务。房地产投资业务是指银行运用资金向外购买房地产股票和房地产债券，从中获取利润，或者直接投资房地产，从事房地产的开发、经营，从而获取开发利润。
2.负债业务
负债业务，即银行通过负债业务，吸取资金的业务。银行拥有的资本越雄厚，越能增强自身的经济活力。同时，负债的多寡，也是银行资金安全与否的关键因素。3.表外业务
表外业务，即银行通过代替客户承办支付和其他委托事项而收取手续费的业务，通称为表外业务。
房地产金融的特点
1.集中性
2.资金周转期长
3.资金运动固定性
4.资金增值性
5.风险性
(1)政策风险 (2)决策风险
(3)自然风险 (4)财务风险
国外房地产金融体系概述
国外房地产金融制度
1.金融制度与房地产金融制度
2.国外房地产金融制度的主要类型
(1)直接融资制度
(2)储蓄制度
(3)合同制度
(4)抵押银行制度
3.典型国家的住房金融制度
(1)美国的住房金融制度
(2)英国的住房金融制度
(3)德国的住房金融制度
(4)新加坡的住房金融制度
国外房地产金融机构
1.国外房地产金融机构的分类.
由于经济基础、金融环境及房地产金融制度的差异，世界各国在房地产金融机构的设置上呈现不同特点。但就房地产金融机构的种类来看，无外乎五种基本类型，即商业银行、住宅储蓄贷款机构、抵押银行、合同制金融机构及政府公营或保证的房地产金融机构。
(1)商业银行
(2)住宅储蓄贷款机构
(3)抵押银行
(4)合同制金融机构
(5)政府公营或保证的房地产金融机构
国外房地产金融机构
2.典型国家的房地产金融机构
(1)美国的房地产金融机构
美国是实行房地产抵押制度最典型的国家，拥有完备的房地产一级和二级抵押金融市场。并拥有众多的私人或民间金融机构以及较为完善的政府金融中介机构。根据美国房地产金融市场的特点，可以将其金融机构分为房地产金融一级市场金融机构和房地产金融二级市场金融机构。
①房地产金融一级市场金融机构
②房地产金融二级市场金融机构
(2)英国的房地产金融机构
英国是最早开展房地产金融业务的国家，早在18世纪，英国就创建了世界历史上最早的房地产金融机构。目前，英国已经形成了包括房屋互助协会、商业银行、住房金融公司等机构在内的健全的房地产金融机构体系。
①房屋互助协会
②商业银行
③住房金融公司
国外房地产金融机构
(3)德国的房地产金融机构
德国的金融机构体系以中央银行为核心，以股份制商业银行为主体，专业银行和其他多种金融机构同时并存。德国的金融机构很多，诸如私营的专业抵押银行、消费信贷银行、投资公司、私人房屋建筑贷款协会、担保银行、邮政储蓄银行、公共房屋信贷协会、互助储金信贷社等。
①抵押银行
②私人建筑协会和公营建筑协会
③储蓄银行
④住宅信贷协会
⑤住宅互助储金信贷社
国外房地产金融机构
(4)新加坡的房地产金融机构
新加坡实行强制储蓄的住房公积金制度，政府对房地产市场实行了强有力的国家干预。在房地产金融市场上，金融机构以官方金融机构为主体，并以专业房地产金融机构为支柱。从事房地产金融业务的主要金融机构包括住宅发展局、中央公积金局及邮政储蓄银行。
①住宅发展局
②中央公积金局
③邮政储蓄银行
国外房地产金融机构
3.国际房地产金融机构
世界经济和金融的全球化，要求就金融问题展开国际性的合作，因而诞生了国际金融机构。在房地产金融领域，主要的国际金融机构包括建筑社团和储蓄协会国际联合会、建筑社团和储蓄协会亚洲太平洋联合会、世界储蓄银行协会、世界银行和国际金融公司等。
(1)建筑社团和储蓄协会国际联合会
(2)建筑社团和储蓄协会亚洲太平洋联合会
(3)世界储蓄银行协会
(4)世界银行和国际金融公司
国外房地产金融市场
1.金融市场与房地产金融市场
金融市场是随着商品市场和商品交易的发展而产生和发展起来的，它是货币的借贷、各种票据和有价证券的买卖等融资交易活动的总称。
2.国外房地产金融市场的类型
由于各国房地产业和金融业的发达程度不同，政府对房地产业管理理念及相应社会环境的差异，世界各国形成了不同类型的房地产金融市场，按照房地产金融资金主要来源渠道的差别，可以将房地产金融市场具体划分为抵押型房地产金融市场、基金型房地产金融市场、储蓄来源型房地产金融市场和混合型房地产金融市场四种类型。
(1)抵押型房地产金融市场
(2)基金型房地产金融市场
(3)储蓄来源型房地产金融市场
国外房地产金融市场
3.典型国家的房地产金融市场
(1)美国的房地产金融市场
①房地产金融一级市场
②房地产金融二级市场
(2)英国的房地产金融市场
英国是资本主义发展较早的国家，经济发达，其房地产业是英国经济三大支柱之一，为房地产业提供金融服务的金融市场也较发达，并有其独特之处。
(3)德国的房地产金融市场
如前所述，德国实行契约型住房储蓄制度，其房地产金融市场的典型特点在于它的综合性，德国的房地产金融市场集合了契约系统、存款系统和抵押银行系统三大系统。
(4)新加坡的房地产金融市场
新加坡房地产金融市场最主要的组成部分是住宅金融市场。新加坡住宅金融市场的典型特征是以基金为后盾。通过把公积金制度和住宅发展计划(居者有其屋计划)相联系的办法，解决住房建设投资和住宅信贷资金来源。
1.简要论述房地产金融产生的原因及其内涵。
2.简要对房地产金融的相关概念进行比较分析。
3.简要比较分析典型国家的房地产金融体系，试用列表比较说明。
第2章
房地产金融市场
金融市场与金融法律概述
1.金融市场的概念.狭义的金融市场是指进行资金融通的场所。借贷资金在金融市场集中和分配，并由资金供求关系形成利率。广义的金融市场是指各类金融机构及个人资金交易活动的总称，包括与货币流通和信用有关的一切经济活动。
2.金融市场的分类
3.金融市场的功能
(1)资金聚集功能
(2)配置功能
(3)调控功能
(4)信号功能
4.金融制度与金融运行机制
金融法律、法规体系
1.金融法概念
金融法是调整金融关系的法律总称。金融关系包括金融监管关系与金融交易关系。金融监管关系主要指政府金融主管机关对金融机构、金融市场、金融产品及金融交易的监督管理的关系。
2.金融法律、法规的主要内容
(1)金融监管法的主要内容
①金融市场准入
②金融机构经营范围
③金融机构自律、监督机制
④存款人和大众投资者保护问题
(2)金融交易法的主要内容
①对金融市场的宏观调控
②维护金融市场秩序
③建立金融信用机制
④规范我国金融市场对外开放
房地产金融市场及其构成
房地产金融市场的概念
1.房地产金融市场概念
房地产金融市场是指与房地产有关的金融活动，即围绕房地产生产、流通和消费过程进行的货币流通和信用活动及相关的所有经济活动的总称，包括房地产筹资、融资、信托、保险及有价证券的发行和转让等。
2.我国现行房地产金融业务
我国现行房地产金融业务包括自营性房地产金融和委托性房地产金融两类。
房地产金融市场的构成
房地产金融市场由一级市场和二级市场构成
房地产金融一级市场是指借款人通过房地产金融中介机构或直接从资本市场进行资金融通的过程。
房地产金融二级市场包括房地产金融中介机构将持有的房地产贷款以证券的形式或直接出售给二级市场机构的过程和房地产有价证券的再转让过程。
房地产金融机构
房地产金融机构的基本职能是通过向资金供求双方提供各种房地产金融产品和服务，实现房地产资金从供给方向需求方的有效转移。
1.基于分业经营的房地产金融机构
2.基于金融市场级别的房地产金融机构
3.基于经营性质的房地产金融机构
(1)公营房地产金融机构
(2)合作房地产金融机构
(3)私营房地产金融机构
房地产金融市场的特点
1.信贷资金来源的短期性和运用的长期性
2.房地产金融市场对担保的依赖性
3.住房金融的政府干预性
4.房地产金融业务成本较高，但收益较好
房地产金融市场运行模式
1.基于融资途径的房地产金融市场运行模式
(1)直接融资模式
(2)契约融资模式
(3)存款融资模式
(4)证券融资模式
2.基于市场发达程度的房地产金融运行模式
(1)完备的房地产金融模式
(2)以基金为后盾的房地产金融模式
(3)混合型房地产金融模式
(4)基于储蓄的房地产金融模式
国际房地产金融市场的经验及对我国的启示
国外房地产金融制度的经验
国外房地产金融发展的启示和借鉴
1.政府鼓励市场充分发挥作用，政府起“兜底”作用
2.政府的“兜底”作用通过政策性金融体现
3.政府介入住房金融市场是必要的，但都尽力遵循市场机制原则
4.基本上都拥有健全的市场体系
5.我国房地产金融优化发展有利于房地产市场的理性发展
针对我国的房地产市场状况，理想的房地产金融市场应该具有以下功能。
(1)融资功能覆盖“二元市场”
(2)建立“功能性”房地产金融制度，降低“增长极”城市房地产价格上涨的压力
(3)通过多元化，减少银行负担，取消攀升机制
(4)构造新的房地产投资品，增强“分解投资功能”，降低“整体投资功能”
(5)房地产证券化工具的使用，则促进了房地产业的纵向细化分工，反过来促进了房地产一级市场的发展
(6)通过穷人资产建设，缩小收入差距
房地产金融市场的发展
金融市场的发展趋势
随着国际经济环境的变化及各种信息技术和自动化技术的发展，金融市场的发展呈现出一些新的趋势，主要体现为以下3个方面。
1.资产证券化
2.金融自由化
3.金融全球化
我国房地产金融市场的发展
1.我国房地产金融市场发展存在的问题
(1)房地产信贷存在偏差
(2)住房信贷交易费用偏高
(3)房价上涨过快，闲置商品房数量持续增长
(4)个人住房消费信贷存在违约风险
(5)商业银行和其他金融机构经营行为中存在不理性、不科学、不规范等问题
2.我国房地产金融市场的发展前景
(1)住宅建设和消费金融市场潜力巨大
(2)房地产金融业务品种将出现多样化趋势
(3)房地产金融业务的电子化、制度化和集约化
(4)房地产贷款证券化
(5)房地产金融市场的细分趋势明显
第3章房地产抵押贷款
住房抵押贷款概述
住房抵押贷款概念
住房抵押贷款是指由银行等金融机构发放的，以个人或家庭为贷款对象，以购买住房或与住房有关的其他用途为目的，以所购买的住房为抵押品，按照固定或浮动的利息率计息，在较长的时间内分期还本付息的贷款。
住房抵押贷款的特征是：
(1)面向个人而不是企业或项目；
(2)住房抵押贷款是与住房有关的贷款，包括购买、修葺、装修住房等用途的贷款；
(3)贷款数额大，期限长。住房抵押贷款的期限一般为10~30年，最长可达40年。多采用分期付款的还款方式；
(4)风险防范措施齐全。通常，贷款机构会要求以住房作为抵押财产和防范抵押贷款风险的主要手段；以各种形式的住房保险来防范信贷风险，以抵押二级市场产品创新来防范流动性风险；
(5)贷款活动受到政府有关部门的严格监管。
2.住房抵押贷款的作用
(1)住房抵押贷款是金融机构最重要的信贷资产之一
(2)住房抵押贷款是金融机构质量最好的资产之一
(3)住房抵押贷款对房地产业的发展有重要的促进作用
住房抵押贷款运作程序
通常情况下，一笔住房抵押贷款的运作过程包括：
1.贷款申请及受理
2.贷款审查与资信评估
3.协商贷款条件
4.签订贷款合同
5.贷后管理和不良资产处置
住房抵押贷款分类
1.美国的住房抵押贷款基本分类
经过长期发展，美国的住房抵押贷款形成了种类比较齐全、市场分割比较细致的产品组合。
(1)按利率是否变化进行划分
(2)按贷款期限划分
(3)按贷款金额划分
(4)按是否有政府优惠分类
(5)按贷款用途不同分类
2.日本金融机构住房贷款的种类
(1)按资金使用用途分类
(2)按贷款申请人的关系分类
(3)按照贷款机构的合作方区分的贷款
3.英国住房抵押贷款种类
英国住房抵押贷款与保险结合得比较紧密。保险公司不仅对借款人的还款进行保险，并在借款人因死亡、残疾等原因不能还款时代为清偿，还参与抵押贷款活动，直接运作抵押贷款资金，替借款人偿还贷款本金。
4.中国台湾地区的住房抵押贷款种类
中国台湾地区的住房抵押贷款分为政策性贷款和一般抵押贷款两类
5.中国内地个人住房抵押贷款的基本分类
中国住房抵押贷款可以按三种方式分类：按贷款用途分类、按利率是否变动分类、按还款方式分类、按政策因素影响的程度分类
住房抵押贷款证券化一般原理
资产证券化与住房抵押贷款证券化
1.资产证券化概述
(1)资产证券化的定义
所谓证券化是指金融市场上不断出现的可转让证券产品的趋势。资产证券化(asset\|backed\|securitization,ABS)是将资产收益权以证券的形式在资本市场发行并流通的过程。其中，资产是指可以为其所有者带来未来收益的有形财产或无形权利，可分为有形资产和无形资产。其中，无形资产可分为股权资产、债权资产、货币资产和其他的财产权利如工业产权、特许权等。这样，股票就是股权资产的证券化结果，债券就是债权资产证券化的结果。
(2)适合证券化的资产
①能产生稳定的未来收益的资产
②流动性较差的资产
到目前为止，被证券化的资产主要有：
①个人住房抵押贷款；
②商业房地产抵押贷款；
③个人消费贷款，主要是指汽车贷款及其他私人资产抵押贷款；
④各类工商企业贷款；
⑤贸易应收款；
⑥信用卡、转账卡应收款；
⑦融资租赁贷款及普通租赁租金收益；
⑧人寿健康保险单；
⑨各类有价证券组合；
2.住房抵押贷款证券化概述
根据资产证券化的定义，住房抵押贷款证券化是指发放住房抵押贷款的金融机构将其持有的抵押贷款，汇集重组成抵押组群，经过担保和信用加强，以证券形式出售给投资者的融资过程。
按照不同方式，分类如下
(1)基于基础抵押贷款组合现金流处理方式的分类
(2)基于支持资产不同的分类
(3)基于证券品种发展与演变的分类
3.住房抵押贷款证券化与其他融资方式的区别
(1)住房抵押贷款证券化与房地产股票和债券的区别
①两者的信用基础不同
②对追索权的规定不同
(2)住房抵押货款证券化与项目融资的区别
①资金来源不同
②风险隔离的目的不同
4.住房抵押贷款证券化的意义
作为一种金融创新，住房抵押贷款证券化在宏观上有力地促进了金融市场效率的提高及金融分工的深化。微观层面上，也为证券化的各方参与者带来了可观的经济利益。住房抵押贷款证券化的意义主要表现在以下几个方面：
(1)提高银行贷款资产的流动性
(2)促进金融产品和金融行业的深化
(3)降低融资成本
(4)提高资本利用率
(5)扩大银行的经营范围，提高其经营效益
(6)促进资金的全国性流动，使利率趋于一致
住房抵押贷款证券化的运作原理
1.特设机构(SPV)的运作模式
特设机构是抵押贷款资产证券化交易结构的中心。特设机构的设立是抵押贷款资产证券化最具特色之处。它不仅实现了证券化风险和收益与发起人本身资信的隔离，提高了资产的流动性和盈利性，而且达到了表外融资的目标。
(1)特设机构的组织形式
①由发起人组建的子公司
②由非发起人组建的特设机构
(2)特设机构的资产管理和权益信托
(3)特设机构的行为规范
2.住房抵押贷款证券化的主要参与者
(1)发起人
住房抵押贷款证券化的发起人是提供住房抵押贷款的金融机构，也称原始权益人，是证券化基础资产的原所有者。
(2)服务人
服务人通常是证券化的发起人或由其设立的附属公司。
(3)发行人
发行人也称特殊目的载体SPV(即special purpose vehicle)。它是指购买发起人的基础资产，并以此为基础发行抵押贷款支持证券的机构。
(4)信用增级机构
(5)投资银行
(6)信用评级机构
(7)受托管理人
(8)投资者
投资者是指购买抵押支持证券的市场交易者。
3.住房抵押贷款证券化运作流程
一个完整的住房抵押贷款证券化运作程序包括：资产组合的形成、资产的出售、信用升级、信用评级、证券设计、证券发行、资产管理与证券兑付等。
(1)贷款资产组合的形成
在配置贷款资产组合时，主要根据以下指标进行选配：
①贷款品种，即固定利率抵押贷款、浮动利率抵押贷款等；
②总的抵押贷款利率(gross mortgage rate,GMR)水平的高低、最高和最低的抵押贷款利率水平；
③借款人贷款所购房屋的用途。通常，为防范风险，贷款组合多选择借款人自用房屋的贷款。
④贷款房价比(loan to value rate,LTV)，主要对贷款房价比的最高比例进行限制；
⑤借款人收入偿付比(debt to income rate,DTI)，即借款人的月偿付额与月收入的比例；
⑥最小贷款规模；
⑦付款方式；
⑧剩余贷款期限；
⑨贷款组合规模。
(2)贷款资产的出售
资产出售是指发起人即抵押贷款银行将资产组合出售给抵押贷款二级市场中介机构或特设机构(SPV)的行为。
①参与(sub\|participation)
②转让(assignment)
③更新(novation)
④可转换贷款工具(transferable loan facilities，TLF)
(3)信用升级
信用升级是提高抵押贷款证券信用级别，增强流动性的必要手段。
信用升级的方式包括内部信用升级、外部信用升级和复合信用升级。内部信用升级又分为直接担保、超额抵押、优先与次级结构、储备账户等方式；外部信用升级又称为第三方担保。
(4)信用评级
抵押贷款证券信用评级由证券发行人或承销人委托专门评级机构进行，其评级的标准和程序与一般债券的评级类似，评级结果可为投资者提供决策依据。
(5)证券设计
(6)证券发行
贷款资产证券的发行可分为准备、委托承销、证券发售和资金入账四个阶段。
(7)资产管理与证券兑付
①服务人的职责
②受托管理人的职责
③评级机构的职责
我国住房抵押贷款证券化的建议模式
我国住房抵押贷款证券化成本影响因素分析
(1)发育不够完善和不规范的住房抵押贷款以及市场，加大了基础资产的组合成本和抵押支持证券的定价成本。
(2)中国金融体系整体发展尚处在较低阶段，增加了住房抵押贷款证券化的证券发行成本。
(3)与住房抵押贷款证券化相关的法律制度不健全，提高了证券化的运作成本。
我国住房抵押贷款证券化的建议模式
(1)SPV的设置问题
(2)SPV组织形式的选择
(3)设立信托型SPV需要解决的法律问题
①《公司法》的限制。
②《担保法》、《合同法》的限制。
③《信托法》中有关信托财产所有权的障碍。
④修改《信托投资公司资金信托管理暂行办法》第4条第2款，规定在资产证券化条件下信托公司可以发行受益凭证，并且受益凭证可以交易，从而解决信托公司发行住房抵押贷款证券的资格问题，也为证券流通开了绿灯。
⑤加强SPV自身破产风险的隔离。
⑥税收制度的障碍。
(4)SPV的组建
(5)证券的设计
(6)原始资产的组合
房地产信托、房地产投资基金及REITs
的运作模式
本 章 内 容
End
2REITs的基本特征
第4章房地产信托基金
§房地产信托、房地产投资基金及REITs
信托与房地产信托
信托是经济生活中应用非常广泛的一种信用方式。根据我国《信托法》中的定义，信托是指“委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为”。 。
投资基金与房地产投资基金
投资基金是一种利益共享、风险共担的集合投资方式，即通过发行基金单位，集中投资者的资金，由基金托管人托管，由基金管理人管理和运用资金，投资于证券等金融产品或其他产业部门，以获得投资收益和资本增值。
第4章房地产投资信托基金
的概念与历史溯源
的概念
REITs是一种将按照信托原理设计、以发行受益凭证的方式公开或非公开汇集多数投资者的资金交由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的投资工具。
的基本特征
1.流动性
2.市场价值的稳定
3.高现金回报
4.有效地分散投资风险
5.抵御通货膨胀
第4章房地产投资信托基金
的基本组织形式
1.契约型REITs的组织结构
契约型REITs的基本结构由投资人(委托人、受益人)、受托人(REITs基金)和基金托管公司三方构成。
受托人按信托契约将受益权进行分割并依据法律、法规和信托契约负责REITs基金的经营和管理操作，同时又委托基金托管公司负责保管基金、资产。契约型REITs的组织结构如图4\|6所示。
第4章房地产投资信托基金
2.公司型REITs的组织结构
公司型REITs的组织结构由投资人、REITs投资公司(委托人、受益人)和基金保管公司(受托人)几方构成。
图4\|7公司型REITs的组织结构
第4章房地产投资信托基金
对于公司型REITs来说，既可以向房地产开发企业贷款获取利息收益，也可通过直接参与管理物业经营获取租金收益和资本利得，各种收益的组合以分红的形式返还给投资人或其指定的受益人，其运作模式如图4\|8所示。
图4\|8公司型REITs运营模式
第4章房地产投资信托基金
3.契约型REITs与公司型REITs的比较
契约型REITs与公司型REITs的比较见表4\|1。表4\|1契约型REITs与公司型REITs的比较
图4\|9反映了美国REITs的一般运作结构，从图中可以看出，在采用内部顾问模式时，REITs基金公司负责基金的日常管理和运作，并将收益以股利的形式支付给股东(投资人)。
图4\|9美国的REITs运行结构
第4章房地产投资信托基金
的种类
1.按投资业务分类
按照其投资业务的不同，REITs可以大致分为：权益REITs(Equity REITs)、抵押REITs(Mortgage REITs)和混合REITs(Hybrid REITs)等3种类型。
2.按持有期限分类
根据REITs的持有时间长短，可以分成有限期REITs和无限期REITs。
3.按信托性质分类
从信托性质来看，REITs可以分为UPREITs和DownREITs。
美国REITs为实现其自身利润最大化的目标而不断在市场机制的作用下进行自身的调整，先后形成了不同形式的REITs，美国UPREITs的组织结构如图4\|10所示。
图4\|10美国UPREITs的组织结构
第4章房地产投资信托基金
与其他类似制度的比较
与房地产投资基金
与不动产有限合伙
图4\|12RELP基本组织结构
RELP制度依据发行规模、投资不动产的种类和是否公开交易可分为公开型REIP、私有型RELP和上市型RELP。
(1)公开型RELP
(2)私有型RELP
(3)上市型RELP
与土地信托
与单位投资信托
图4\|13单位信托的基本组织结构
第4章房地产投资信托基金
的运作模式
美国REITs的运作模式
的基本运作模式
2.伞形合伙UPREITs的运作模式
伞形合伙UPREITs的运作模式如图4\|15所示。
图4\|15伞形合伙UPREITs的运作模式
第4章房地产投资信托基金
亚洲国家和地区的REITs运作模式
1.日本不动产投资信托
J\|REITs的组织结构如图4\|16所示。
图4\|16J\|REITs的组织结构
第4章房地产投资信托基金
(1)公司型J\|REITs
图4\|17公司型J\|REITs运作流程
第4章房地产投资信托基金
(2)契约型J\|REITs间接型与直接型
契约型J\|REITs的运作流程如图4\|18所示
图4\|18契约型J\|REITs的运作流程
第4章房地产投资信托基金
2.韩国REITs的运作模式
韩国1997年发生了经济危机，房地产市场也出现了不规范的现象，出于规范市场的目的，同时也为大众提供投资房地产的机会，韩国于2001年通过了《REITs法》，开始发行REITs。韩国的REITs分成三类:第一类是广义REITs(GeneralREITs)，第二类是公司重组型REITs(CR\|REITs)，主要是帮助困难企业进行资产重组。在2004年，韩国政府又发行了第三类REITs——房地产信托基金(RETF)。
3.香港REITs的运作模式
香港的REITs上市必须符合一系列的要求。首先，该公司必须在香港证券交易所上市；其次，该公司投资的物业必须是能产生稳定性收益的收租物业，不能进行物业开发和交易；最后须经香港证监会批准才能上市。此外，法律还规定REITs必须投资于可持续产生租金，房地产收入中的大部分来自于房地产租金的10%。负债比例小于净资产的35%，但是，对于股东持股比例香港的法律没有特别规定。
香港的REITs以契约形式存在，按法律规定委派外部管理公司进行管理，同时，必须由一名与房地产公司无关的基金托管人对REITs制定计划，实施管理。
第4章房地产投资信托基金
各国和地区对REITs的立
1.美国对REITs立法的过程
美国作为最早进行REITs实践的国家，在法律制度方面建立起了较为完善的框架，其中1933年的《证券法》、1934年的《证券交易法》奠定了证券融资行为的法律地位，也为REITs的形成和发展铺垫了道路。
2.亚洲国家和地区对REITs发展模式的立法
与美国采用的分散立法体系不同，日本、韩国等亚洲国家均采用单一立法体系对REITs加以规范和调整。这是因为美国的REITs是经历较长时间的发展而逐步成熟起来的，因此在法律体系方面积累的丰富的经验，能够从经营、流通、财务、税务等方面对REITs加以全面的约束。而亚洲国家发展REITs的历史均较短，并且多是出于解决各国某一时期的特定问题而集中设立的，因此不可避免地要与部分原有法律制度乃至整个法律体系存在一定程度的冲突，因此有必要通过制定一部单独的法律来规范和调整REITs这一新鲜事物。同时，单一立法也确保了REITs在创立初期的顺利运行和风险的有效规避。
第4章房地产投资信托基金
REITs从房地产的采购、发展、管理维护、销售过程中取得租金和销售收入或者为个人和机构提供房地产抵押贷款，取得利息收入。
的收益来源及构成
(1)REITs的收益来源
(2)REITs投资人的收益来源
2.影响REITs收益的因素
(1)经营收入(FFO)
(2)净收益
(3)价格/经营收入乘数
(4)净资产价值(net asset value，NAV)
(5)置入成本(cost of procurement)
(6)管理层的管理能力和水平
第4章房地产投资信托基金
的投资特性
(1)REITs与债券
①投资资本的安全性比较
②收益比较
③通货膨胀对REITs及债券投资的影响
(1)REITs与债券
①投资资本的安全性比较
②收益比较
③通货膨胀对REITs及债券投资的影响
(2)REITs与一般公司股票
①REITs与优先股
②REITs与普通股
普通股是指在公司的经营管理和盈利及财产的分配上享有普通权利的股份，是股票的基本形式，也是发行量最大、最重要的股票。
第4章房地产投资信托基金
①公司决策参与权。
②利润分配权
③优先认股权
④剩余资产分配权
(3)REITs与房地产直接投资
(4)REITs与房地产上市公司股票
第4章房地产投资信托基金
(4)REITs与房地产上市公司股票
我国发展REITs的条件
1.我国REITs的发展现状
(1)我国发行REITs的基本情况
(2)我国现行REITs的基本特点
①以融资为主要目的
(4)REITs与房地产上市公司股票
我国发展REITs的条件
1.我国REITs的发展现状
(1)我国发行REITs的基本情况
(2)我国现行REITs的基本特点
①以融资为主要目的
②高投资和高预期收益率
③广泛涉及各类房地产项目
①避税功能
②受益凭证的上市流通性
第4章房地产投资信托基金
第4章房地产投资信托基金
2.我国REITs的法律环境
3.我国发展REITs需要的条件
(1)制度环境层面
(2)法律环境层面
(3)市场机制层面
(4)市场参与者层面
(5)类似产品的试点
第5章 房地产开发贷款
房地产企业以及房地产开发贷款概述
房地产贷款与房地产企业贷款
2.房地产开发企业流动资金贷款
4.房产经营贷款
5.建筑贷款
6.商品房建筑材料、设备补偿贸易贷款
7.房地产贴息贷款
第5章 房地产开发贷款
第5章房地产开发贷款
(2)企(事)业法人营业执照、法人代码证；
(3)法定代表人或其授权代理人的证明文件；
(4)公司或单位简介，有限责任公司、股份有限公司、合资合作企业必须提供公司成立批文、合同、公司章程；
(5)财政部门或会计(审计)事务所核准或年审通过的申请借款前三个年度的(主要包括资产负债表、损益表及财务情况说明书)和上一个月的会计报表；
(6)税务部门核准的税务登记证及上年度利税清算表；
(7)所有开户银行名称及存、贷款余额情况；
(8)中国人民银行颁发的《贷款卡》或《贷款证》；
(9)自有资金落实的证明文件、资料；
(10)房地产开发企业的资质证明；
(11)申请贷款项目的有关材料，主要包括项目建议书、可行性研究报告及项目年度投资计划、扩充设计以及批准文件；《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《拆迁许可证》、《建设工程开工证》；
(12)担保人出具的担保意向书，有限责任公司、股份有限公司、合资合作企业需由董事会出具担保意向书；
(13)担保人的与以上第(1)、(3)、(4)、(5)、(6)、(7)、(8)项内容相同的有关文件；
(14)抵(质)押物权属证明及有处分权人同意抵(质)押的书面文件，单位为有限责任公司、股份有限公司、合资合作企业的，须经董事会决议通过；
(15)贷款行要求提供的其他文件资料。
第5章房地产开发贷款
房地产企业以及房地产开发贷款概述
房地产贷款与房地产企业贷款
2.房地产开发企业流动资金贷款
4.房产经营贷款
5.建筑贷款
6.商品房建筑材料、设备补偿贸易贷款
7.房地产贴息贷款
房地产开发贷款的种类及特点
1.房地产开发贷款的种类
(1)房地产开发企业流动资金贷款
3.借款人应报送的主要材料
银行在受理房地产开发类贷款申请时，要求借款人必须提供下列材料：
借款申请报告，有限责任公司和股份有限公司应同时出具董事会借款决议；
第5章房地产开发贷款
2.申请贷款的条件
借款人申请房地产开发类贷款应具备以下条件：
(1)具有独立的法人资格；
(2)实行独立核算，有健全的管理机构和经营管理制度，财务状况良好；
(3)信用良好，具有按期偿还贷款本息的意愿和能力；
(4)按规定办理各类证件的年检手续，并持有中国人民银行颁发的年审合格的《贷款卡》或《贷款证》；
(5)在贷款银行开立基本结算账户或一般存款账户，办理全部或部分结算业务；
(6)借款人为房地产开发企业，应具有建设行政主管部门核准的房地产开发企业资质证书；
(7)开发项目经过可行性论证，符合当地房地产市场需求，销售前景良好；
(8)开发项目已纳入国家或地方房地产开发建设计划，有关文件完整、真实、有效，能够进行实质性开发建设；
(9)借款人对外的股本权益性投资总额不超过其资产净值的50%；
(10)借款人投入贷款项目的自有资金不少于总投资的35%；
(11)有贷款银行认可的足值有效的抵(质)押物或具有符合条件的第三方保证人提供贷款担保；
(12)贷款银行规定的其他条件。
第5章房地产开发贷款
房地产开发贷款的基本程序
房地产开发企业申请贷款的目的
银行向房地产开发企业发放贷款的一般程序
房地产开发类贷款的申请
房地产开发类贷款的申请
1.贷款对象
2.申请贷款的条件
第5章房地产开发贷款
房地产开发类贷款的申请
1.贷款对象
2.申请贷款的条件
房地产开发类货款的审批与发放
1.审批原则
2.审批程序
3.审批方式
4.贷款发放
房地产开发类贷款的回收与展期
1.贷款回收
2.贷款展期
房地产开发类贷款的申请
1.贷款对象
2.申请贷款的条件
第5章房地产开发贷款
经济适用住房(国家安居工程)贷款
1.贷款对象
2.贷款担保
3.贷款期限和利率
4.贷款条件
主要包括：
(1)项目已纳入国家建设性计划和信贷指导性计划；
(2)已取得建设用地或所需建设用地已纳入年度土地供应计划，且手续齐备；
(3)借款人投入建设项目的自筹资金不低于规定的比例，并在贷款使用前投入项目建设。
房地产贷款的主要风险及其防范
房地产开发贷款的主要风险
1.违约风险
第5章房地产开发贷款
房地产开发类货款的审批与发放
1.审批原则
2.审批程序
3.审批方式
4.贷款发放
房地产开发类贷款的回收与展期
1.贷款回收
2.贷款展期
第5章房地产开发贷款
房地产开发类贷款的申请
1.贷款对象
2.申请贷款的条件
房地产开发类货款的审批与发放
1.审批原则
2.审批程序
3.审批方式
4.贷款发放
房地产开发类贷款的回收与展期
1.贷款回收
2.贷款展期
2.贷款担保
1.贷款对象
1.违约风险
3.贷款期限和利率
第5章房地产开发贷款
2.抵押房地产价值风险
3.利率风险
房地产开发贷款风险管理
5.欺诈风险
6.不可抗力风险
房地产开发贷款风险管理
1.严格贷款审查
2.严格贷款项目审批机制
3.贷后管理
第5章房地产开发贷款
4.贷款条件
主要包括：
(1)项目已纳入国家建设性计划和信贷指导性计划；
(2)已取得建设用地或所需建设用地已纳入年度土地供应计划，且手续齐备；
(3)借款人投入建设项目的自筹资金不低于规定的比例，并在贷款使用前投入项目建设。
房地产贷款的主要风险及其防范
房地产开发贷款的主要风险
经济适用住房(国家安居工程)贷款
第5章房地产开发贷款
1.严格贷款审查
2.严格贷款项目审批机制
3.贷后管理
房地产开发贷款的项目评估
房地产开发项目贷款及评估含义
1.房地产开发项目贷款
2.房地产开发项目评估
1.严格贷款审查
2.严格贷款项目审批机制
3.贷后管理
房地产开发贷款的项目评估
房地产开发项目贷款及评估含义
1.房地产开发项目贷款
2.房地产开发项目评估
第5章房地产开发贷款
房地产开房项目评估的目的
1.提高银行投资收益，保证信贷资金的安全和有效运转
2.避免或减少投资决策失误的关键环节和为投资决策提供咨询
3.调节和优化投资结构，使信贷资金的分配使用趋于合理化
4.通过项目评估，银行能更好地管理和监督项目投产进程，达到预期收益
房地产开发贷款项目评估的内容和方法
2.项目建设条件评价
3.市场评估
4.投资估算和筹资评价
5.项目财务评价
项目评估程序
7.项目总评价与评估报告的编写
6.贷款风险分析
第5章房地产开发贷款
房地产开发贷款项目评估中的财务评价
房地产项目财务评价的含义、意义
2.用于筹措资金
3.权衡非盈利项目或微利项目的财政补贴及经济优惠措施或其他弥补亏损措施
4.外商投资项目尤其需要作财务评价
5.一般工业项目，在财务评价的基础上进行国民经济评价甚为方便
房地产项目财务评价在银行贷款决策中的重要性
1.财务评价在银行贷款决策中的重要性
2.财务评价的作用
第5章房地产开发贷款
2.财务评价的作用
财务评价的基本程序
1.收集、整理和计算有关基础财务数据资料
2.编制基本财务报表
3.财务效益指标的计算与评价
4.进行不确定性分析
5.提出财务评价结论
财务评价的方法
1.财务效益指标的运用
(1)财务净现值
它是指根据现值分析原理，按照一定的折现率，将项目计算期各年所得到的归项目投资者所有的净收益值，折算成项目建设初期的价值。计算和分析财务收益净现值，是揭示项目的动态盈利能力的一种方法。2.经营收入3.出租收入
4.其他二、现金流出1.建设期开发成本
2.经营期经营成本
3.销售费用4.管理费用5.所得税
第5章房地产开发贷款
1.累计现金净流量
2.财务净现值（折现系数）
财务净现值的计算公式是：NPV=∑nt→0(CIt-COt)×at
(2)财务内部收益率
3)贷款偿还期
4)投资利润率
2.项目的不确定性分析
(1)盈亏平衡分析
(2)敏感性分析
(3)概率分析
第6章
房地产企业上市和
资产重组融资
房地产企业上市的条件和流程
房地产企业上市融资概述
众所周知，房地产企业的上市融资之路一波三折。
1.房地产企业上市融资的历程回顾
(1)1993年以前的开放阶段
(2)1993~1999年上半年的明令禁止阶段
(3)1999年下半年开始的解禁试点阶段
2.开放房地产企业上市的重要性
(1)深化住房制度改革，满足不同层次住房消费的需要
(2)优化企业和项目融资结构，规避市场风险的需要
3.房地产企业上市融资对社会经济发展的影响
(1)形成区域性垄断的大型房地产企业集团，改善房地产市场的竞争格局
(2)推进现代企业制度改革和房地产企业的资产重组
(3)与国际惯例接轨，更好地迎接加入WTO的挑战
房地产企业上市的条件和流程
1.房地产企业在我国主板市场上市的条件
房地产企业初次申请公开发行股票时，应当符合下列条件：
(1)生产经营符合国家政策；
(2)发行的普通股限于一种，同股同权；
(3)发起人认购的股本数额不少于公司拟发行股本总额的35%；
(4)发行前1年末，净资产在总资产中所占比例不低于30%，无形资产(不含土地使用权)占其总股本数的比例不得高于20%；
(5)公司股本数额不少于人民币5000万元；
(6)社会公众发行的部分不少于公司拟发行股本总额的25%，拟发行股本超过人民币4亿元的企业，可酌情降低向社会公众发行部分的比例，但最低不得少于公司拟发行股本总额的15%；
(7)发起人在近3年内没有重大违法行为；
(8)近3年连续赢利等。
2.房地产企业在我国主板市场发行上市的操作流程
房地产企业在我国主板市场发行上市的操作流程如图6\|1所示。
我国房地产上市公司治理结构统计分析
我国房地产上市公司概况
按照《中国上市公司基本分析2002》的统计，2002年底我国房地产上市公司的总体状况见表6\|1。这里分析的“房地产上市公司”选择了常规意义上的房地产上市公司，其目的是从整体上呈现房地产上市公司的治理结构全貌。表6\|12002年深市房地产上市公司概况
股票代码股票名称净资产收益率%销售利润率%每股净资产/%每股收益/元000402金融街阳光股份万科深振业银基发展深万山
未流通股占主体的情况不利于改善公司的治理绩效。一方面，未流通股中的国家股和法人股不允许在证券市场上流通，导致拥有充足资金的潜在大股东无法通过正常的市场渠道获得公司的控制权益；另一方面，未流通股股东无法将持有的股票借助市场机制变现，从而失去监管公司经营业绩的动力；同时，未流通股在总股本中居多数地位，也会诱发未流通股股东侵占中小股东权益的现象。
不过，值得庆幸的是，如表6\|2所示，近年来，随着股票发行规模的扩大，我国房地产上市公司的流通股在总股本中的比例呈现上升趋势。表6\|2房地产上市公司流通股占总股本比例变动状况
年份总股本/万股流通股合计/万股流通股占总股本比例/%19999 75 103 200 712 资料来源：根据各房地产上市公司年报资料计算股票集中度状况分析
通常，将持有公司5%以上股份的股东称为大股东。大股东在公司中的作用非常重要。表6\|3和表6\|4分别说明了我国房地产上市公司中大股东的数量及其拥有的股份状况表6\|3房地产上市公司中大股东的数量
单个公司中的大股东数量公司数占公司总数的比例/%合计资料来源：根据各房地产上市公司年报资料计算表6\|4房地产上市公司股份集中程度
大股东拥有股份比例公司数占公司总数的比例/%≤20%%~40%%~60%%~80%
﹥80%9
合计资料来源：根据各房地产上市公司年报资料计算
由表6\|4可以看出，我国房地产上市公司的股权非常集中。除了1家公司外，34家公司中都有1位以上的股东拥有5%以上的股份。由表6\|5可知，2/3强的房地产上市公司中，大股东占有公司股份的40%~80%。也就是说，大多数房地产上市公司的管理层受控于一两个大股东。
从理论上讲，控股大股东有足够的动力来有效监督管理层，可以避免股权高度分散情况下的“搭便车”行为，即股权高度集中型的结构“尽管存在着大股东损害小股东利益的可能，但总体上有利于提高公司价值和长远发展能力”。
但是，我国房地产上市公司的大股东多由国有股代表担任，理论上的股权集中结构带来的优势就不明显了。首先，作为代理股东，国有股股东本身并不是国有资产的终极所有者，无须最终承担决策成本和权力行使成本。因此，国有股股东就有可能沿袭计划经济体制下过多干预企业、滥用权力的做法。其次，由国有股形成的产权主体虚置，会使得国有股股东不愿花费过多的精力来监督管理层。第三，国有股不能流通的规定也会使其股东代表失去致力提高公司价值的动力。因为即使上市公司股票市值随着公司绩效水平的提高而提高时，股票价格上涨的收益也只会使流通股股东获利。
“董事长”与“总经理”二职分任与兼任情况
2002年的房地产上市公司中，“董事长”与“总经理”二职分任与兼任状况见表6\|5。表6\|5房地产上市公司“董事长”与“总经理”二职分任与兼任情况
公司数占样本数比例/%分任兼任合计35100
由表6\|5中的数据可知，绝大部分房地产上市公司都实行董事长与总经理二职分任。就房地产上市公司的年报来看，部分曾经二职兼任的公司董事长(总经理)也在2002年纷纷辞去总经理职务。
“董事长”与“总经理”二职兼任与否的方式各有利弊。从公平制衡的角度来看，二职分任制度更有效。即在总经理领导管理层，而董事长领导董事会对管理层进行监督的规则下，由一人同时担任总经理和董事长的做法无疑会妨碍正常的监督。但从效率的角度来看，二职兼任却能提高公司的经营效率。一方面，二职兼任可以避免职权的分散。作为董事长的总经理参与了各项决策的全部过程。从而更好地贯彻董事会的决议并在执行决策时照顾全局。另一方面，二职兼任能降低信息传递与沟通的成本，快速掌握信息并及时提出对策，抢占商机或将危机消灭于萌芽状态。因此，房地产上市公司要从实际出发。灵活选择二职兼任或分任的制度。
董事会、监事会的规模
我国的《公司法》对董事会和监事会的规模进行了明确规定。其中，董事会为3~13人；规模大的公司，监事会不少于3人。表6\|6的数据表明，我国房地产上市公司的董事会和监事会的规模均满足法律的要求。表6\|6房地产上市公司董事会、监事会规模
董事会人数监事会人数平均值最大值125最小值53资料来源：根据各房地产上市公司年报资料计算董事会的规模大小影响决策的效率。规模大，会导致在信息交流、决议方面的成本增加。“当董事会规模超过10人时，就会缺乏效率。”但如果多个董事拥有不同知识和经验背景，考虑问题就会比较全面，从而有助于做出较科学的决策。
独立董事会的设置情况
所谓独立董事，是指与该公司或股东无产权关系和重要商务关系的董事。设立独立董事的目的是为了维护广大投资者特别是中小投资者的利益。独立董事要在重要的决策问题上发表独立意见，推动公司的长远发展。
中国证监会要求上市公司独立董事的数量应占董事会成员总数的1/3以上。我国房地产上市公司设立独立董事的情况见表6\|7。表6\|7房地产上市公司独立董事设置情况
独立董事人数公司数占总样本的比例/%0216017202720合计35100资料来源：根据各房地产上市公司年报资料计算
从表6\|7可以看出，我国房地产上市公司已开始尝试实行独立董事制度。但是，多数公司只设立了一两个独立董事职位，无法有效地发挥独立董事在公司治理中的监督作用。同时，“目前我国上市公司的独立董事绝大多数是由公司领导‘拉来’或是请来的‘人情董事’、‘花瓶董事’，追求名人效应，只要起到宣传、广告作用，或满足海外上市的标准就行，其独立性大打折扣”。因此，应进一步完善独立董事制度，使独立董事真正起到监督作用。
激励机制
这里涉及的激励机制主要针对董事、监事及公司年报中披露薪酬的总经理、副总经理、财务总监等高层管理人员。目前房地产上市公司对董事、监事及高层管理人员的激励方式包括持股激励和年薪激励等。表6\|8和表6\|9分别说明了2002年房地产上市公司董事、监事及高层管理人员持股与年薪状况。表6\|8房地产上市公司董事、监事及高层管理人员持股情况
董事、监事及高层管理人员持股情况公司数占总样本的比例/%未持股已持股合计55100资料来源：根据各房地产上市公司年报资料计算表6\|9房地产上市公司董事、监事及高层管理人员年薪状况
综上所述，可以看出：
(1)目前我国房地产上市公司的股权结构不尽合理。
(2)房地产上市公司对“董事长”与“总经理”二职分任或兼任方式的选择，应从公司的实际出发，还要考虑人和公司的“个性”。
(3)我国房地产上市公司董事会和监事会的规模符合《公司法》的要求。董事会的规模不宜过大或过小，以免影响决策的效率和有效性。
(4)我国房地产上市公司对董事、监事及高层管理人员的激励主要有持股激励和年薪激励，但效果却不明显。
房地产企业上市融资与上市公司的监管与调控
正确认识房地产企业上市融资的问题
面对重新开放房地产企业上市融资的发展机遇，房地产企业，尤其是有意通过上市的渠道进行融资的企业有必要对自身的素质、资金规模、发展潜力、管理水平等进行重新审视，制定相应的发展对策。同时，面对日益开放的市场环境，政府部门和证券监管机构也应加强控制和管理，为房地产市场和证券市场的健康发展提供有力保障。
尽管重新开放房地产企业上市的试点工作引起了社会的广泛关注，但应该认识到，对大多数房地产企业来说，资金来源主要还是银行贷款，都想靠上市融资是不可能的。一方面，通过股市融资需要经过极为严格的资格审查程序，只有极少的一部分实力强、信誉好的股份制公司才有可能获得上市的资格；另一方面，在一定的时间内，房地产公司占据资本市场的名额是有限的，国家有关部门和证券监管机构会从严控制房地产上市公司占有上市公司总量的比例。
当然，重新开放房地产企业上市意味着更多的发展机会。对争取上市的房地产企业来说，只有在房地产市场和行业中树立独特的品牌、拥有良好的口碑和骄人的业绩，才有可能进入资本市场。而对已经上市的房地产企业而言，更需要保持良好向上的业绩、强化自身的品牌地位、注重开拓新的经营领域，才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。
对房地产上市公司信息披露方面的监管
2001年，中国证监会颁布了信息披露编报规则第10号、第11号，对从事房地产开发业务的公司招股说明书内容与格式及财务报表附注做了特别规定。
根据《从事房地产开发业务的公司招股说明书内容与格式特别规定》及《从事房地产开发业务的公司财务报表附注特别规定》，证券监督管理机关对房地产上市公司的信息披露制度制定了详细的要求。
一方面，针对房地产开发行业的特点，要求公司披露：
(1)比以前更加翔实的风险因素及控制对策；
(2)某些特殊资产的具体情况；
(3)公司及其经营的相关信息。
另一方面，针对房地产开发的财务特点，要求房地产上市公司详细披露：
(1)房地产相关收入的确认方法与原则，如工程已经竣工并验收合格；具有经购买方认可的结算通知书；履行了合同规定的义务，目前价款已经取得或确信可以取得(与实测面积相对应的房款已确定，收到价款、开出发票或收到支付款的承诺函)；成本能够可靠地计量等；
(2)存货的具体情况；
(3)分地区分别披露收入、利润、资产等资料，主要是按境内、境外，及存在环境差异的省、直辖市的情况。
资产重组
资产重组的概念
1.兼并
兼并是指一个企业或者公司吞并或者控制其他企业或者公司的行为。
2.收购
收购是指对企业的资产和股份的购买行为。
3.合并
企业合并与公司合并的含义略有差异。
4.分立
所谓分立，是将一个公司分成两个以上的公司，或一个法人实体分解成若干个企业组织，是企业资产的重新组合。
5.分拆
分拆有广义和狭义之分。广义的分拆包括已上市公司或尚未上市的集团公司将部分业务从母公司独立出来单独上市；狭义的分拆指的是已上市公司将其部分业务或者是某个子公司独立出来，另行公开招股上市。在分拆过程中母公司通常保持有对分拆出去的子公司的控股权。
分立和分拆的区别是：
(1)在公司分立中，子公司的股份作为股票福利被按比例分至母公司的股东手中；而分拆上市中在二级市场上发行子公司的股权所得归母公司所有。
(2)在公司分立中，一般母公司对被拆出公司不再有控制权；而在分拆上市中，母公司对子公司有控制权。
(3)公司分立没有使子公司获得新的资金；而分拆上市使公司可以获得新的资金流入。
6.企业托管
企业托管是指企业所有者将企业的经营管理权交给具有较强经营管理能力，并能够承担相应经营风险的法人或自然人有偿经营，以明晰企业所有者、经营者、生产者的责权利关系的经营方式。亦即通过契约形式，由受托方有条件地接受管理和经营委托方的资产，以有效实现资产保值和增值的经济活动。
企业托管的内容包括：
(1)接受投资机构的委托，在一定期限内，以保证受托资产增值的一定条件为前提，决定托管企业的有关资产重组或处置方式。
(2)签约确定受托资产总额，并确定在受托有效期内，由受托方分段获得有关资产处置权的价格和方式，最终实现委托资产的法人主体变更。
(3)受托方按约定条件代理售出受托资产，委托方按契约条款的规定向受托方支付一定的代理费或手续费。
(4)受托方以接受受托企业全部债务和职工安置为条件，无偿受让有关企业。
(5)受托方接受债权人的债权委托，并以相应的经营手段使债权人兑现或改变权益，受托方获取一定的代理费。
常见的房地产企业资产重组类型
1.近年的房地产企业资产重组案例
2.房地产企业资产重组的特点
分析房地产企业的资产重组案例，可以发现房地产企业资产重组有以下特点：
(1)一部分企业通过并购，拓展企业经营业务，迈向多元化发展的道路，开拓企业新的利润空间。
(2)部分企业通过并购或者剥离，坚持主业经营并逐渐形成核心竞争力，或者通过强强联盟，实现集团采购和信息共享，以达到降低成本、提高品质、加快开发等目的。
(3)业绩不良的上市公司，通过资产重组来改善公司的资产状况，从而维持上市资格或是配股资格。
(4)“买壳”、“借壳”活动频繁，开辟了非上市公司尤其是民营企业进入证券市场的新渠道。
房地产企业资产重组的动因
1.协同效应
2.房地产企业资产重组的协同效应
(1)经济协同效应
兼并对企业规模经济带来的好处是：
①企业可以通过兼并对自身的资产进行补充和调整，使企业保持尽可能低的生产成本，达到最佳规模的经济要求。
②使企业在保持整体产品结构的情况下，在各个产品的单一化生产条件下，避免由于生产产品的转换带来的时间浪费，可以集中在一个企业中进行大量单一产品生产，从而达到专业化生产的要求。
③在某些场合中，企业兼并能够解决专业化带来的一系列问题。企业通过兼并，特别是纵向兼并，可以有效地解决由于专业化引起的各生产流程的分离，减少生产过程中的环节间隔，降低操作成本、运输成本，充分利用生产能力。
(2)财务协同效应
(3)管理协同效应
(4)经营协同效应
房地产企业资产重组的一般方向与途径
1.横向资产重组：房地产企业资产重组的方向
2.房地产企业资产重组的一般途径
(1)国有资本退出
(2)兼并、收购与合营
(3)资产剥离
(4)债权转换
(5)债券、保险、资产管理行业介入
房地产企业资产重组绩效评价
常用的资产重组绩效评价方法
1.财务指标分析法
2.创值指标法
3.多指标综合评价法
4.股价变动法
5.反常收益法
房地产企业资产重组绩效评价体系的建立
1.构建资产重组绩效评价体系的有关技术方法选择
(1)以投入产出分析为评价体系的核心
(2)以多指标综合评价法建立评价体系
科学规范的绩效评价体系，其指标构建应遵循以下原则。
①科学性。
②全面性。
③系统性。
④动态性。
⑤可比性。
⑥可操作性。
(3)采用行业标准进行企业绩效的对比分析
(4)以专家打分法确定指标权重
(5)利用功效系数法建立评价计分方法
2.资产重组绩效评价体系的指标选取
(1)反映盈利能力的指标
过关联资产重组实现非正常增长，因此需要选取主营业务利润率等来作为补充指标。
①净资产收益率
②主营业务利润率
③每股收益
(2)反映资产运营能力的指标
①总资产周转率
②存货周转率
③应收账款周转率
(3)反映偿债能力的指标
①资产负债率
②流动比率
(4)反映企业发展能力的指标
①主营业务收入增长率
②总资产增长率
3.资产重组绩效评价体系的建立
(1)计算各指标的功效分值
(2)确定指标权重
(3)计算各企业综合指标分值
我国房地产企业资产重组绩效评价的实证分析
1.应用绩效评价体系进行计算
(1)数据收集与整理
(2)根据各指标的年度数据计算功效分值
(3)计算各企业各年度的综合得分值
(4)各企业分值的年度排序
2.实证结果总体分析
反并购措施
反并购的经济措施
1.提高收购者的收购成本
(1)资产重估
(2)股份回购
(3)寻找“白衣骑士”
(4)“金色降落伞”
2.降低收购者的收购收益或增加收购者风险
(1)“皇冠上的珍珠”对策
(2)“毒丸计划”
(3)“焦土战术”
4.适时修改公司章程
(1)董事会轮选制
(2)超级多数条款
(3)公平价格条款
反并购的法律措施
诉讼策略是目标公司在并购防御中经常使用的策略。
诉讼的目的通常包括：逼迫收购方提高收购价以免被起诉；避免收购方先发制人，提起诉讼，延缓收购时间，以便另寻“白衣骑士”；在心理上重振目标公司管理层的士气。
诉讼策略的第一步往往是目标公司请求法院禁止收购继续进行。于是，收购方必须首先给出充足的理由证明目标公司的指控不成立，否则不能继续增加目标公司的股票。这就使目标公司有机会采取有效措施进一步抵御被收购。不论诉讼成功与否，都为目标公司争得了时间，这是该策略被广为采用的主要原因。
目标公司可以以下理由提起诉讼：第一，反垄断。部分收购可能使收购方获得某一行业的垄断或接近垄断地位，目标公司可以此作为诉讼理由。第二，披露不充分。目标公司认定收购方未按有关法律规定向公众及时、充分或准确地披露信息等。第三，犯罪。
反收购防御的手段层出不穷。除经济、法律手段以外，还可利用其他手段，如迁移注册地来增加收购难度等。
1.简述房地产企业上市的条件和流程。
2.简述房地产企业资产重组的动因及主要途径。
3.常用的资产重组绩效评价的方法有哪些？
4.何谓反并购？反并购策略包括的内容有哪些？
第7章
个人住房贷款
个人住房贷款概述
个人住房贷款贷后管理
本 章 内 容
个人住房贷款的申请、审查和审批
个人住房贷款的发放与贷款偿还
住房公积金贷款
本章练习
第7章个人住房贷款
个人住房贷款概述
个人住房贷款的概念和特点
1.概念
个人住房贷款是指放款人向借款人发放的各种用于购买住房的贷款。个人住房贷款是一种担保贷款，即借款人必须为自己的借款提供各种形式的担保，包括抵押、质押和保证等。个人住房贷款是房地产金融业务的主要内容，并将会逐渐发展成为最主要的内容。
第7章个人住房贷款
第7章个人住房贷款
2.特点
(1)个人住房贷款是银行主要消费信贷品种
(2)个人住房贷款必须设立担保
(3)个人住房贷款的基础是抵押权
(4)个人住房抵押贷款可以实行证券化
(5)个人住房贷款业务具有一定的政策性
(6)个人住房贷款成本较高，但效益较好
第7章个人住房贷款
个人住房贷款的种类
个人住房贷款按不同的标准有不同的类型，主要有以下四种。
(1)按资金来源划分
可分为自营性贷款(也称商业性贷款)、委托性贷款(也称公积金贷款)、组合贷款(由自营性贷款和公积金贷款两部分组合而成)
(2)按住房交易形态划分
可分为首次住房贷款和再交易住房贷款。
(3)按贷款用途划分
可分为个人购买贷款、个人大修住房贷款等。
(4)按购买住房类型划分
可分为购买经济适用住房贷款、个人购买商品住房贷款等。
个人住房贷款的主要术语
(1)贷款金额
简称贷款额，是指借款人向贷款人借款的数额。
(2)首付比率
通常是指购买住房时首期付款额占所购住房总价的比率。
(3)贷款价值比率
贷款价值比率也称贷款成数，是指贷款金额占所购房地产价值的比率
(4)偿还比率
通常是指借款人分期偿还贷款的数额占其同期收入的比率
(5)贷款余额
是指分期付款的贷款，在经过一段时期的偿还之后尚未偿还的贷款本金数额。
第7章个人住房贷款
个人住房贷款的担保方式
目前个人住房贷款担保主要有以下五种形式：
(1)以所购住房作抵押
(2)抵押加连带责任保证
即借款人或第三人提供住房作为抵押，同时在抵押登记完成前提供第三人连带责任保证。主要包括以下两种形式：
①以期房作抵押的，由房地产开发商提供阶段性担保。
②住房置业担保。
(3)抵押加购买住房贷款保险
(4)质押担保
即借款人或第三人用银行存单、债券等权利凭证作为借款人贷款的质物交贷款人保管，当借款人不能如期还款时，贷款人依法处理质物偿还贷款本息、罚息及费用。
(5)连带责任保证
第7章个人住房贷款
住房置业担保
1.住房置业担保的概念
住房置业担保是指依法设立的住房置业担保公司(以下简称担保公司）在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情况下，为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同，提供连带责任保证担保的行为。
住房置业担保可以支持个人住房消费，发展个人住房贷款业务，保障债权的实现。
第7章个人住房贷款
2.住房置业担保的程序
(1)借款人向担保公司申请住房置业担保
申请住房置业担保的借款人应具备下列条件：
①具有完全民事行为能力；
②有所在城镇正式户口或者有效居留的身份证件；
③收入来源稳定，无不良信用记录，且有偿还贷款本息的能力；
④已订立合法有效的住房购销合同；
⑤已足额交纳购房首付款；
⑥符合贷款人和担保公司规定的其他条件。
(2)担保公司受理借款人的申请
(3)签订有关合同，办理有关手续
(4)解除担保
3.住房置业担保公司
担保公司是为借款人办理个人住房贷款提供专业担保，收取服务费用，具有法人地位的房地产中介服务企业。
第7章个人住房贷款
个人住房贷款的性质
抵押和按揭两者都是房地产资金市场中融资的重要工具和手段。严格说说，这两者是有较大差异的。把“抵押”与“按揭”区分开来，不仅理论上有必要，更有助于我们房地产金融体系、金融制度的建立和完善。
1.个人住房贷款的实质
2.按揭贷款与抵押贷款的区别
(1)债务承担手段不同
(2)债权债务参与人不同
(3)债务资金运用及目的不同
(4)债务还贷形式不同
(5)债权人审查债务人资信重点不同
第7章个人住房贷款
第7章个人住房贷款
个人住房贷款的申请、审查和审批
个人住房贷款的申请
个人申请住房贷款，必须满足一定的借款人资格，填写银行个人住房贷款申请书并提交相应的个人资料。
(1)借款人资格→
(2)申请人需要提供的材料→
（1）借款人资格
一般来说，凡是具有完全民事行为能力的自然人，在符合下列条件的情况下都可以申请个人住房贷款：
①具有合法的身份证件和居留证件；
②具有固定的职业和稳定的收入；
③信用良好，确有偿还贷款本息的能力；
④借款人购房首期付款不低于所购买住房价格的20%；
⑤具有购买住房的合同或者协议；
⑥借款人的住房购买价格基本符合贷款银行或其委托的房地产估价师所评估的价值；
⑦能够提供经办银行认可的资产进行抵押或质押，或(和)有足够代偿能力的法人、其他经济组织作为归还贷款本息并承担连带责任的保证人；
⑧经办银行其他的要求。
第7章个人住房贷款
(2)申请人需要提供的材料
申请个人住房贷款需提供的资料一般如下：
①申请人及其配偶、财产共有人及其配偶的有效身份证件，有效身份证件包括居民身份证、户口本、居留证件或其他身份证件；
②申请人婚姻状况说明；
③申请人及其共同还款人的收入证明，该证明应该是由贷款银行所认可的部门出具的；
④合法的购(建、大修)房合同、协议或(和)其他批准文件；
⑤不少于所购房价20％首付款发票或收据；
⑥如果申请人申请非签约楼盘单套购房贷款，且以所购房产作为抵押物的，还需提供房产销(预)售许可证或所开发楼盘的《房地产权证》、《建设用地许可证》、《建设规划许可证》、《房产开发商营业执照》、《房产开发商资质证书》，在合法抵押登记和有关保险手续办妥前房产商出具的书面阶段性担保协议。
⑦抵押物或质押权利清单、权属证明文件，由处分权人出具的同意抵押或质押的证明，贷款银行认可的评估机构出具的抵押物估价报告书；
⑧保证人同意提供担保的书面意见及保证人的资信证明；
⑨贷款行规定的其他文件和资料。
第7章个人住房贷款
个人住房贷款的审查
银行经办人员在收到借款人资料以后，对借款人的申请及信用应该进行初步审查，主要包括以下内容：
(1)检验借款申请书；
(2)核实借款人购房行为、购房合同的真伪；
(3)审核借款人以及共同还款人收入水平和资产、负债状况；
(4)对抵押房屋进行评估；
(5)首付款的核实等。
第7章个人住房贷款
个人信用的调查和评估是规避信贷风险、保障个人房贷资产安全的重要环节，是从源头对于贷款风险的控制和把握。因此，必须把个人信用的调查和评估作为个人房贷工作的核心之一，给予高度重视。
1.个人信用调查和评估
2.个人信用调查和评估的操作体系
3.个人收入调查
(1)收入来源及收入水平调查的重要意义
(2)收入来源和收入水平调查的原则、思路和方法
个人住房贷款借款人收入来源和收入水平的调查必须坚持以下原则：
①以借款人稳定收入为准的原则；②客观性原则
4.对各类借款人收入的证明或取证→
第7章个人住房贷款
对各类借款人收入的证明或取证
(1)稳定职业者
(2)私营企业主
(3)个体经营业主
(4)收入依赖一技之长者
第7章个人住房贷款
个人住房贷款的审批
经上述程序后，同意贷款的按照规定的程序上报审批，并在规定的期限内通知借款人进行相关程序；不同意的，应将申请人的所有材料退还。
个人贷款流程图
第7章个人住房贷款
第7章个人住房贷款
个人住房贷款的发放与贷款偿还
个人住房贷款的发放
1.签订借款合同
银行批准了申请人的贷款申请后，应及时通知借款人签订若干合同，包括借款合同、担保合同、保险合同和公证合同等，具体程序如下：
(1)信贷员正式通知申请人签订个人住房贷款合同及办理相关事宜；
(2)采取抵(质)押担保方式担保的需要签订抵(质)押合同，并按规定办理有关公证和抵押登记、保险手续；
(3)按合同规定向借款人代收代缴印花税；
(4)借款人将《房屋买卖合同》正本、抵押登记证明文件(或房屋他项权证)、抵押物保险单正本交放款人保管，需要借用时应办理相关手续并在规定的时间内交还放款人保管；
(5)个人住房贷款专项保险可由银行代办，保单正本由银行保管；
(6)开发商同意存入保证金存款的，要开立开发商保证金存款专户。
第7章个人住房贷款
第7章个人住房贷款
2.贷款额度、期限和利率的确定
(1)贷款额度
贷款额度最高不超过购买房屋价值的80%，一般为70%。
(2)贷款期限
贷款期限最长不超过30年。
(3)贷款利率
贷款利率由中国人民银行专门公布。在利率调整时，若剩余期限在一年内的仍按合同利率执行；若剩余期限超过一年，则在次年1月1日起执行新利率。因此，必须分段计算还贷清单。
3.确定还款方式
4.抵押权登记
(1)住房抵押登记
借款人获得抵押贷款时，一定要签订抵押合同并到当地房地产产权登记机关申请抵押登记。
①登记时限
抵押当事人必须在抵押合同签订的30天内，向产权登记机关申请抵押登记，登记机关对申请及提交的文件审核合格后，应在15个工作日内作出是否准予登记的书面答复，抵押合同生效日为登记之日。
②应提交的文件
抵押当事人的身份证明或法人资格证明、抵押双方共同提交的抵押登记申请书、经过公证的借款合同和抵押合同、《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》(共有房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明)、房屋价值证明文件、登记机关认为必要的其他文件。
③房屋抵押权的设立与变更
④抵押合同发生变更或者抵押关系终止
抵押当事人应当在变更或者终止之日起15天内，到原登记机关办理变更或注销抵押登记手续。
(2)期房抵押登记
第7章个人住房贷款
5.贷款的发放
个人贷款的发放有以下两种方式：
(1)直接发放
借款合同生效后，借款人按照合同约定的用款计划，将所借款项直接转入其在贷款行开立的存款户。
(2)专项发放
借款合同生效后，由借款人委托贷款行按借款合同约定的时间，将借款一次或分次转入售房单位或开发商在建设银行开立的存款户内。采取专项提款方式的借款人，在提取贷款时，必须向贷款行提供有关合同、协议、付款通知等凭证。贷款行可根据借款人贷款的具体种类、金额、用途及借款人的信用程度，规定其采取一种或同时采取两种提款方式。
第7章个人住房贷款
第7章个人住房贷款
个人住房贷款的还款
从国内商业银行的操作来看，目前个人住房贷款的还款方式，主要可以分为等额本息还款法和等额本金还款法。
1.等额本息还款法(CPM)
等额本息还款法(constant payment mortgage)的主要特色就是每期支付贷款总和都相同。
2.等额本金还款法(CAM)
等额本金还款法(constant amortization mortgage)就是在贷款期内，每月等额偿还贷款本金，贷款利息随本金逐月递减。
3.两种方法的比较
第7章个人住房贷款
个人住房贷款中的“三书”
个人住房贷款中的“三书”包括个人住房贷款申请书、个人住房贷款风险评估书以及个人住房贷款合同书。
1.个人住房贷款申请书
2.个人住房贷款风险评估书
3.个人住房贷款合同书
个人住房贷款合同书是贷款申请人与银行签订的正式借款合同，其主要内容包括以下方面：
(1)贷款申请人的基本情况
(2)贷款用途、金额
(3)房屋基本信息
(4)贷款期限及利率、计息方式
(5)借款人提款条件
(7)贷款逾期和提前还款
(8)抵押担保
(9)违约事件与处理
第7章个人住房贷款
个人住房贷款贷后管理
个人住房贷款的贷后管理是指贷款发放后到收回期间内贷款的贷后检查、贷款的风险分类以及贷款档案管理三个部分。它关系到信贷资产能否安全收回，是个人住房贷款信贷工作的重要环节之一。
贷后检查
1.贷后检查的原则
客观性原则
及时性原则
独立性原则
有效性原则
第7章个人住房贷款
2.贷后检查的主要内容
贷后检查的主要内容包括以下部分：
(1)借款人依合同约定归还贷款本息情况；
(2)借款人有无骗取银行信用的行为；
(3)借款人品行、职业、收入和住所等影响还款能力的因素变化情况；
(4)保证人保证资格和保证能力变化情况；
(5)抵(质)押物保管及其价值变化情况；
(6)期房项目工程进度、抵押预登记和正式登记落实情况；
(7)有关合同及相关资料的完整性与有效性，有无与法律、法规和制度相抵触，需要变更、修改和补充的；
(8)贷款资产风险程度、变化情况及趋势；
(9)其他关系贷款人债权实现和保障的内容。
第7章个人住房贷款
3.贷后检查的方式与程序
正常类贷款可采取抽查方式进行；关注、次级、可疑和损失类贷款采取全面检查方式。
贷后检查程序为：
对违约贷款通过电话提示、约见借款人、现场核验、走访借款人所在单位等方式了解借款人违约的主要原因；根据借款人违约情况，判断贷款的风险状况、确定贷款形态；对借款人违约行为提出催收贷款或强制清收贷款的处理方案，报主管领导批准实施；登记贷后检查台账，撰写贷后检查报告。
第7章个人住房贷款
风险分类
贷款的风险分类指按规定的标准和程序对贷款资产进行分类。贷款形态分正常、关注、次级、可疑和损失五类，后三类贷款为不良贷款。
1.正常贷款
2.关注贷款
3.次级贷款
4.可疑贷款
5.损失贷款
第7章个人住房贷款
档案管理
贷款档案指贷款在申请、审查、发放和收回等过程中形成的文件和材料。贷款档案管理指根据《城市档案法》及有关制度的规定和要求，对贷款档案进行规范的管理，以保证贷款档案的安全、完整与有效利用。
1.贷款档案的内容
贷款档案可以是原件，也可以是具有法律效力的复印件。贷款档案主要包括：
(1)借款人相关资料
。
(2)贷后管理相关资料
2.贷款档案管理
第7章个人住房贷款
住房公积金贷款
住房公积金贷款是以公积金作为资金来源的政策性较强的一种贷款种类
。
住房公积金贷款概述
住房公积金贷款是指政府部门所属的住房资金管理中心运用公积金，委托银行向购买自住住房(包括建造、大修)的住房公积金缴存人和离退休职工发放的优惠贷款。
第7章个人住房贷款
住房公积金贷款与一般个人住房贷款的区别有以下几个方面：
1.性质不同
2.发放方式不同
3.贷款对象不同
4.贷款条件有所不同
第7章个人住房贷款
住房公积金贷款条件与审批
住房公积金贷款主要分两类：一类是向单位发放的住房专项贷款；另一类是向职工发放的住房公积金贷款。这里主要介绍个人住房公积金贷款。
个人住房公积金贷款是指公积金管理机构运用所归集的公积金委托银行向职工个人购、建自住住房或者翻修、大修自住住房发放的贷款。
申请个人住房公积金贷款的职工，必须符合下列7个条件：
(1)具有本市城镇常住户口；
(2)借款人购、建、修的是自住住房，并有相当于购、建、修住房费用30％或以上的自筹资金(可用本人和同户成员、非同住直系血亲或配偶已缴纳的公积金存款抵充自筹资金，不足部分由借款人补足)；
(3)借款购买商品房或成本价房者，必须是交房前付清全部房款的30%(分年分月结付房款者不属贷款范围)；
(4)借款人购、建、修的是自住住房，必须具有当地房地产管理部门发放的房地产权证，可用于贷款的抵押；
(5)借款人有稳定的经济收入和偿还贷款本息的能力；
(6)借款人同意办理住房抵押和保险；
(7)借款人能提供所需的购房资料和身份资料。
第7章个人住房贷款
住房公积金管理中心除对公积金借款人是否符合贷款条件进行认真审核外，必须就贷款人的贷款期限、贷款限额标准以及贷款利率进行审定。
(1)关于贷款期限的审定
(2)关于贷款利率的审定
(3)关于公积金贷款额度的计算
当上述手续经审核批准后，受托银行应当按照借款合同约定的时间和金额，以转账支付的方式将贷款资金支付给房屋出售人。
第7章个人住房贷款
个人住房担保组合贷款
个人住房担保组合贷款基本运作方式与纯公积金贷款相似住房公积金贷款的担保
住房公积金贷款的担保
1.住房公积金贷款的担保方式
住房公积金贷款的担保方式与商业银行其他贷款的担保方式没有本质的区别，目的是要达到商业银行认可的贷款担保。具体方式可分为四种：
(1)抵押加担保
(2)抵押加购房综合保险
(3)质押
(4)由房地产担保公司担保
第7章个人住房贷款
2.担保公司担保的业务流程
(1)担保申请和受理
(2)办理房地产公司有关手续
(3)办理抵押登记
(4)通知银行放款
(5)领取个人资料
第7章个人住房贷款
我国住房公积金制度的发展历程
1.我国住房公积金制度的建立(1991~1994年)
2.我国住房公积金制度全面推行(1994~1999年)
3.我国住房公积金制度进一步发展(1999~2002年)
4.我国住房公积金制度逐步完善(2002~2005年)
第7章个人住房贷款
1.简述个人住房贷款的概念和特点。
2.个人住房贷款的审查包括哪些内容？
3.比较分析个人住房贷款的两种还款方式。
4.简述个人住房贷款的贷后管理。
第8章
房地产金融风险及防范
风险概述
风险的定义
关于风险，学术界可谓见仁见智，至今没有统一的定义。常见的几种关于风险的观点包括：
——风险是不幸事件发生的可能性；
——风险是危险的集合体；
——风险具有不可预测的趋势，是实际结果与预测结果的可能差异；
——风险是损失的不确定性；
——风险是对特定情况下关于未来结果的主观疑虑。
目前我国关于风险的定义大多倾向于“损失的不确定”。该定义至少揭示了两层含义：一是风险的结果是可能的损失，对此以后章节将详细讨论；二是不确定性是风险的核心。
风险的构成要素
风险是由多种要素构成的，这些要素的共同作用决定了风险的存在、发生和发展。一般认为，风险由风险因素、风险事故和损失构成。
1.风险因素
(1)实质风险因素
(2)道德风险因素
(3)心理风险因素
2.风险事故
3.损失
4.风险因素、风险事故与损失三者之间的关系
风险的特征
1.风险的客观性
2.风险的普遍性
3.风险的社会性
4.风险的不确定性
(1)空间上的不确定性
(2)时间上的不确定性
(3)结果上的不确定性
6.风险的发展性
风险反应
一个人对风险的主观意识的反应，表现为他对风险的态度，具体反映到他在不确定环境中的行为方式里。影响这种反应的一个因素是这个人的不确定性。
当其他条件相同时，该人的不确定性越大，其对风险的反应(积极的或消极的)就越强烈。古典风险理论将财富作为自变量、效用作为因变量来考察人对风险的反应程度，并依此将人分为风险偏好型、风险中立型和风险厌恶型(或风险回避型)三种。
金融风险
金融风险的内涵
所谓金融风险，是指因经济原因或金融本身制度缺陷、运行紊乱等原因导致的金融领域一系列矛盾激化，对整个金融体系稳定造成的破坏性威胁。可以从宏观和微观两个层次来考察金融风险。
从宏观层面看，主要表现为：金融机构大面积支付困难；金融机构连锁破产倒闭；外资流入减少、停止和大量倒流；暴发恶性通货膨胀，货币大幅度贬值；外汇储备急剧减少，对内外债偿付能力严重不足，发生内外债偿还危机；汇率波动失控；股市过度脱离实质经济运行所形成的金融泡沫破裂，股票市值暴跌；本国银行信用危机，居民储蓄和企业存款大量向境内外国金融机构转移；在自由兑换条件下，本国法定货币被强烈排斥，进而竞相保存、持有和使用外币等，本国货币法定地位受到威胁，货币体制基础动摇等。
从微观层面看，金融企业经营不善，经营风险控制不力，如汇率波动造成巨额损失、资产质量低下，银行信用等级不断下降，导致存款人挤兑、亏损破产等；金融企业大肆进行金融投机，发生巨额亏损，导致破产倒闭；从事洗钱等非法活动被揭露查处造成停业倒闭等。
在现代金融制度下，居民、企业、银行、政府各主体之间，特别是企业与企业、银行与银行之间，存在着纵横交错的债权债务链条，这些债务链条从另外一个角度看，就是传递或扩散金融风险的通道，往往一个债务人支付危机在特定情况下诱发连锁反应。因此，微观层面的个别和局部的金融风险控制不力，波及范围迅速扩张，则可能演进成为中观层面和宏观层面的金融风险。
金融风险的分类
1.宏观层面的金融风险
宏观层面的金融风险可以分为调控偏差型和制度缺陷型两类。调控偏差型金融风险是由于宏观调控部门，尤其是金融调控当局在进行经济、金融调控运作过程中，因调控目标、调控时机、调控力度以及调控手段等选择偏差造成的金融风险。
2.微观层面的金融风险（细分为八类）
对于一家金融机构而言，它所面临的风险是多重的，具体可以划分为以下八大类：
(1)资产风险
(2)市场风险(利率风险)
(3)汇率风险
(4)信用风险
(5)操作风险
(6)流动性风险
(7)犯罪风险
(8)国家、政府和法规风险
金融风险的特点
1.永恒性和普遍性
现实世界的变化是永恒普遍的，而人类认识世界的能力是有限的，人类永远都不可能完全认识世界。在由价格配置资源的市场经济中，经济活动参与者面临的市场瞬息万变。由于人的有限理性和信息的不完全性，任何人都不可能完全掌握市场的运动。金融风险的存在是永恒普遍的，它不可能被消除，只能被管理。
2.隐蔽性和突发性
金融风险是收益或损失的不确定性，它不一定立即表现为现实的损失。如果金融参与者具有足够的资金实力，并且不考虑资金的时间价值，现在的账面损失可能会随着市场的变化在将来变为盈利。因此风险责任人往往存有侥幸心理，尽力掩盖风险，期待市场出现转机，让损失变为盈利。并且，金融机构一般都具有或多或少的信用创造能力，可以在较长的时间里通过不断创造新的信用来掩盖已经出现的损失和问题。但是，如果金融风险不断积累，它最终就会以突发的形式表现出来。
3.危害性和扩散性
金融风险的危害非常严重。重大的金融风险一旦转化为现实的损失，就有可能导致金融机构破产。这方面的实例已经不胜枚举。
房地产金融风险
房地产金融风险概述
房地产金融风险是指经营房地产金融业务的金融机构由于决策失误、管理不善或客观环境变化等原因导致其资产、收益或信誉遭受损失的可能性。房地产金融风险不仅包括单项业务、单个金融机构面临的风险，也包括整个房地产金融体系的风险。
房地产金融风险分类
1.房地产资金融通业务方面的风险
(1)信用风险
(2)流动性风险
(3)资产负债结构风险
(4)资产质量风险
(5)利率风险
(6)通货膨胀风险
2.其他风险
影响我国房地产金融风险的因素
1.房地产企业投资风险
(1)政策风险
(2)利率风险
(3)收回贷款风险
2.房地产融资结构中对银行信贷依赖的分析
一.商业银行是最大的资金供给者。
二.房地产企业贷款是银行较为优良的资 产之一。
三.房地产企业贷款成为银行利润的增长点。
四.房地产开发结构对融资结构的影响
我国房地产金融风险存在的必然性
房地产业本身是一个高投入、高利润的产业，先天就具备高风险性。另一方面，房地产业所需要的大量资金以及房地产开发运用的“财务杠杆原理”决定了房地产资金不可能单纯依赖开发商的自有资金，而必须依靠金融工具融资。金融业介入房地产业之后，在分享房地产利润的同时也承担了房地产风险。因此，房地产金融风险是必然存在的。
房地产金融风险与金融安全
1.金融体系本身脆弱是威胁金融安全的主要原因
一是商业银行的资本充足率和不良资产率决定银行风险，在一定程度上威胁金融安全，比如在商业银行的资本充足率低或不良资产率高的情况下。二是商业银行资产负债期限结构是否匹配，决定银行贷款的流动性。房地产个人住房贷款多数属中长期贷款，因此在房地产贷款上，住房抵押贷款证券化是解决长期资产流动性的一个有效渠道，银行可以通过证券化的方式将住房抵押贷款债权转让给二级市场投资者，以降低房地产贷款风险。现阶段我国正在进行住房抵押贷款证券化的试点工作。
2.房地产金融风险受到制度不完善的影响
一是抵押担保制度不健全、不完善。如抵押物处置成本高，银行无法顺利实施抵押权等。二是房地产价格波动幅度过大会带来金融风险，即借款人违约风险。如果借款人的贷款价值超过房价，借款人就存在违约风险。在这种情况下，抵押物拍卖所得将不足以清偿贷款本金。此外，房地产市场信息不对称也会对银行造成损害，比如假按揭贷款。
3.房地产开发企业规模小、负债率高、盈利能力不足形成的金融风险
房地产企业规模小，导致抵御风险的能力差，一旦链条中的某个环节出现严重问题，房地产市场风险极易转嫁给银行，导致银行不良贷款增加。
我国房地产金融风险的防范
宏观层面
(1)加快我国金融体制改革
(2)尽快推进以抵押贷款证券化为核心的贷款二级市场建设
(3)妥善利用商业保险和社会保障机构的力量
(4)加强化解房地产金融机构的不良资产
微观层面
1.银行应严格信贷准入，加强信贷审查，强化贷后管理
2.有效控制总量，合理调整结构，实行差别政策
3.加强个人住房贷款的管理
4.加强政策研究，关注市场变化，提高预警能力
房地产金融政策
金融政策与房地产金融政策
对金融政策的理解存在广义和狭义的区分。
从广义的角度讲，金融政策泛指指导金融市场主体的一系列法规，它是有关资金融通的一个体系或系统。具体包括构成这一系统的各个重要组成部分(包括个人及机构)；各类金融机构在这一系统中的地位、作用、职能以及它们彼此间的关系；整个社会资金在这一系统中如何进行流通以及各资金融通机构的运行机制以及在这一系统中的金融监管等。从狭义的角度理解，金融政策主要是指社会资金的融通方式和金融机构的运行及金融监管方面的法规，是与金融机构和金融市场并行的概念。
我国的房地产金融政策
1.提高对房地产开发商自有资金和资质的要求
2.规范个人住房贷款业务
3.限制对开发商的流动资金贷款
4.强化对土地储备贷款的管理，防止出现地价泡沫
我国房地产金融政策急需完善
1.完善房地产金融法规
195号文件和121号文件规定，对开发商贷款，企业自有资金不应低于开发项目总投资的30%，开发项目要求有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、工程施工许可证等“四证”。对自有资金低、应收账款多的承建房地产建设项目的建筑施工企业，建议商业银行限制对其发放贷款。
2.完善房地产金融政策
严禁“零首付”个人住房贷款，提出贷款额与抵押物实际价值的比例(抵借比)最高不得超过80%；对购买期房的个人住房贷款，所购期房必须是多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成总投资的三分之二；对购买第二套或二套以上住房的，适当提高首付款比例。
3.限制对开发商的流动资金贷款
121号文件规定，只能用开发贷款这一个科目给开发商发放贷款，严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放。对房地产开发企业已发放的非房地产开发贷款，各商业银行只收不放。
课后习题
1.简述风险的构成要素及其特征。
2.简述金融风险的内涵及其分类。
3.如何防范我国的房地产金融风险？
4.如何完善我国的房地产金融政策？
第9章
房地产保险
房地产保险概述
保险的含义和特征
(1)从经济角度来说，保险主要是对意外事故损失进行分摊的一种经济保障制度和手段。
(2)从法律角度来说，保险是一种合同行为，体现的是一种民事法律关系。
在社会经济活动中，保险与保证、救济、储蓄、赌博等经济活动有类似之处，但保险与这些经济活动相比又有不同的特征。
保险的性质和职能
1.保险的性质
(1)经济性
(2)互助性
(3)法律性
(4)科学性
2.保险的职能
(1)经济补偿职能
(2)防灾防损职能
(3)融资职能
保险的基本原则
1.保险利益原则
保险利益的存在必须具备三个条件：
(1)合法的保险利益
(2)客观存在的利益
(3)经济上可确定的利益
2.最大诚信原则
(1)告知
(2)保证
(3)弃权和禁止反言
3.损失补偿原则
4.近因原则
5.代位原则
6.分摊原则
房地产保险的概念
房地产保险就是以房屋及其相关利益和责任为保险标的的保险。这里要说明的是，房地产是房产与地产两种财产的总称，包括房与地两方面。土地是一种天然形成的自然产物，一般不存在灭失、毁损等风险，因此房地产保险的标的只能是房屋及其相关利益与责任。
房地产保险承保的都是具有潜在损失的风险，但不是所有具有潜在损失的房地产风险都由保险人来承保。保险人承保的是纯粹风险，并且要符合如下条件：风险必须具有偶然性；风险必须具有意外性；风险的发生不会使所有的保险标的都发生损失；风险必须具有可测定性；风险必须是导致较大的经济损失以及承保该风险符合社会公共利益。房地产保险只承保符合条件的可保风险。
房地产保险的作用
1.抵御意外不幸，实现经济补偿
2.推动住房制度改革，促进房地产业的发展
3.推动我国保险业的全面发展
4.保驾护航，推动国民经济的发展
5.搞活房地产市场，促进房地产业的发展
6.促进对外开放，改善投资环境
房地产保险的种类
1.财产损失保险
2.信用保险
3.责任保险
4.人寿保险和人身意外伤害保险
5.综合保险
房地产保险费和保险费率
制定房地产保险费率应遵循以下原则：
1.公平合理的原则
指被保险人的保险负担，应该依据投保房地产的危险大小来分担，做到公平、合理地划分档次。
2.保证偿付能力的原则
保险费是赔偿投保房地产经济损失的经济来源。因此，所定费率要能保证保险人的偿付能力。
3.费率相对稳定的原则
房地产属于不动产，使用期限长，空间位置固定。因此，房地产保险费率不宜变动频繁，要保持相对稳定，提高保险的信誉。
4.促进防灾防损的原则
对增加防灾设备、改进防灾措施、有效控制灾害事故发生的被保险人，要相应降低保险费率。
房地产损失保险
房地产损失保险属于房地产财产保险的一种。根据投保人的不同，可以分为企业房屋损失保险和家庭房屋损失保险；按房屋性质划分可以分为商业用房保险和居住用房保险，其中居住用房保险又可以分为商品住房保险、自购公有住房保险等。
房地产损失保险是以房屋财产为标的的保险。保险标的的不同是房地产损失保险区别于其他财产保险和人身保险的根本所在。房地产损失保险的可保财产不仅包括有形的房屋本身，而且包括无形的财产，也即与房屋有形财产有关的经济利益及有关的损害赔偿责任。
房地产损失保险是对房屋财产因意外事件造成的损失进行赔偿的保险，是由投保人或被保险人与保险人签订房地产损失保险合同，以一定的保险费支出来应对可能遭受的不确定性的损失发生，以实现风险转移的一种经济补偿制度。
企业房屋保险
1.适用范围
2.保险财产
(1)房屋属于被保险人所有或与他人共有而由被保险人负责管理的房屋；
(2)房屋是属于由被保险人经营管理或替其他人保管的房屋；
(3)具有其他有关法律承认的与被保险人有经济利害关系的房屋财产等，如具有承租利益的房屋。
上述房屋是否可以用于投保，主要是看保险标的与被保险人之间是否具有可保利益，即被保险人与保险标的之间是否存在某种利害关系。只有对保险标的存在可保利益，才可以投保。否则，即使投保，保险人也不会承担保险责任。
3.不保财产
不保财产是指承保后会与有关法律、法规相抵触的房屋财产，如违章房屋、危险房屋、非法占有的房屋、限期拆除或期限改建的房屋等。
4.保险责任
(1)企业房屋财产保险基本保险责任
企业房屋财产保险基本险的责任包括由于火灾、爆炸、雷击、飞行物体及其他空中运行物体坠落以及为抢救保险标的和防止灾害蔓延，采取合理的、必要的措施而造成的保险标的的损失，即房屋发生保险事故时，为减少保险房屋损失，被保险人对保险房屋采取保护和整理措施而支付的必要的、合理的费用。
(2)企业房屋财产保险综合险的责任范围
5.责任免除
(1)战争行为、军事行动、武装冲突、罢工、暴乱、暴动。
(2)地震、核反应、核辐射和放射性污染。
(3)被保险人及其代表的故意行为或违法行为以及被保险人及其代表的纵容所致。
(4)房屋财产保险标的遭受保险事故引起的各种间接损失。如旅馆的房租收入，被保险人与其他人签订的合同，因保险事故发生造成不能履行后需要承担的经济赔偿责任等。
(5)房屋本身的缺陷、自然损坏。
6.保险金额与赔款计算
(1)全部损失
受损房屋财产的保险金额高于或等于出险时的重置价值的，其补偿金额以不超过出险时的重置价值为限；受损房屋财产的保险金额低于出险时的重置价值，其补偿金额不得超过该项房屋财产的保险金额。
(2)部分损失
7.保险期限和保险费率
保险期限是保险合同的有效期。企业房屋保险的保险期限一般以不超过1年为限，保险责任一般以双方约定的起保日零时开始到期满日24时为止。对保险的企业房屋财产在保险期限发生保险责任范围内的损失，保险人负责赔偿。
企业房屋财产保险费率主要受房屋的建筑结构和房屋的占用性质的影响。建筑结构不同，危险的频率和损失程度也不一样。如水泥结构的房屋一般要比砖木结构的房屋抗御灾害的能力强。房屋占用性质不同，危险的频率和损失程度也不一样。如用做仓库的房屋一般要比用做办公室的房屋危险性大。此外，保险房屋周围的环境、防灾设施的情况也影响保险费率的高低。
家庭房屋保险
需要保障自有房屋的居民可以投保家庭房屋保险。我国保险公司开办的家庭房屋保险主要有普通家庭财产保险和家庭财产两全保险。
1.普通家庭财产保险
2.家庭财产两全保险
商品住房保险
1.被保险人
经保险人认可的，通过市场公开销售并作为住房使用的商品房屋的所有人。
2.保险财产和不保财产
(1)保险财产
保险财产限于被保险人合法拥有产权的住房，包括被保险人购买的商品住房中计入房屋销售价格、在销售合同中列明的房屋附属设施和室内装修材料。
(2)不保财产
保险房屋所在的建筑物的公用部位及公用设施、正处于翻修和建造中的房屋，不属于保险财产范围，也即属于不保财产。
止保险责任。
3.保险责任
由于下列原因造成保险财产损失和费用支出，保险人负赔偿责任：
(1)火灾、爆炸、水管爆裂。
(2)暴风、台风、龙卷风、雷击、暴雨、雪灾、雹灾、洪水、冰凌、泥石流、海啸、崖崩、突发性滑坡、地面突然下陷。
(3)空中运行物体的坠落，以及外界建筑物和其他固定物体的倒塌。
(4)合理的保险财产的损失和施救费用。合理的保险财产的损失和施救费用是指在发生上述灾害或事故时，为防止其蔓延，采取合理的、必要的施救措施而造成保险财产的损失，以及为减少损失对保险财产采取施救、保护、整理措施而支出的合理费用。
4.责任免除
商品住房保险财产由于下列原因造成的损失，保险人不负赔偿责任：
(1)战争、军事行动或暴力行为。
(2)核子辐射或各种污染。
(3)地震及其次生灾害。
(4)被保险人或其家庭成员、寄居人的故意行为。
(5)保险房屋被改做住宿以外的用途。
(6)被保险人在投保后擅自改变房屋结构。
(7)保险财产因设计错误、原材料缺陷、工艺不善等内在原因以及自然磨损、
正常维修造成的损失或引起的费用。
(8)其他不属于保险责任范围内的损失和费用。
5.保险期限和保险金额
(1)保险期限
商品住房保险期限为1年，保险期限可以规定为自投保次日12时起至保单约定的终止之日12时止。期满续保需要另办手续。
(2)保险金额
保险金额按下列情况分别确定：
①购置期在1年以内的商品住房，按“商品房销售合同”载明的价格确定；
②实务上，有的保险人规定以房屋购置价乘以房屋增值系数再加上最近一次装修费用，作为商品住房保险财产的实际价值，房屋增值系数由保险人提供；
③保险金额由保险人和被保险人协商确定。
6.保险费
保险费为保险金额乘以保费费率，依费率规章所列的公式计收。在实务上，有的保险人有最低保险费规定，同时还有无赔款保险费率折扣优惠。如商品住房保险财产在保险期间安全无赔款，第二年起续保时按当年应交保险费给予10％无赔款保险费率折扣优惠。此规定应当在符合有关保险管理法规的前提下采用。
7.被保险人的义务
被保险人在保险有效期限内履行下列义务：
(1)被保险人应按保险条款的规定在投保时一次付清应付的保险费。
(2)被保险人应当采取必要的、合理的措施保护保险财产的安全，并按照公安、消防等有关部门的要求和规定，切实做好各项防灾、防范工作。
(3)保险单所载明的保险房屋的使用性质和建筑状况等内容如发生变更，被保险人应及时(通常1个月内)向保险人申请办理批改手续。
(4)保险房屋连续6个月以上无人居住，应征得保险人同意并签发批单。
(5)被保险人如同时或先后向除了本保险人外的其他保险人为同一保险财产投保同一保险责任时，应事先或及时将其他保险人的名称和保险金额通知本保险人。
(6)保险财产遭受保险责任范围内的灾害或事故时，被保险人应当尽力救护并保护现场，同时立即向公安或消防部门报案，并及时通知保险人。
(7)被保险人不履行规定的义务，保险人有权拒绝赔偿或自书面通知之日起终
8.损失赔偿
在保险有效期限内发生保险责任范围内的事故，被保险人向保险人提出索赔时，应提供保险单、房地产权证、赔偿申请书、损失清单以及其他必要的单证和有关部门的证明。保险人接受索赔后，应根据保险责任范围迅速调查审核，在与被保险人达成赔偿协议后10日内，按商品住房保险条款的有关规定赔付。
以“商品房销售合同”确定的价格作为保险金额的，保险财产遭受保险责任范围内的损失时，按下列规定赔偿：
(1)实际损失等于或高于保险金额，按保险金额赔偿：
(2)实际损失小于保险金额，保险人只赔偿用于使实际损失恢复到原来状态的修理或重置费用，该项费用不得超过保险金额。
由保险人和被保险人协商确定保险金额的，保险财产遭受保险责任范围内的损失时，按下列规定赔偿：
(1)全部损失
受损财产的保险金额等于或高于出险时的重置价值的，其赔偿金额，以不超过出险时的重置价值为限。受损财产的保险金额低于出险时的重置价值时，其赔偿不得超过该项财产的保险金额。
(2)部分损失
受损财产的保险金额等于或高于出险时的重置价值，按实际损失计算赔偿金额。受损财产的保险金额低于出险时的重置价值，按受损财产的保险金额与出险时重置价值的比例计算赔偿金额，即赔偿金额＝实际损失或受损房屋财产恢复原状所需要的修复费用×
(保险金额/出险时重置价值)对于合理的施救、保护费用的最高赔偿金额，以不超过保险金额为限。
在实务上，有的保险人规定赔偿金额的绝对免赔额，以促使被保险人注意商品住房保险财产的安全。
在保险有效期限内，由于保险事故的发生致使保险财产遭受部分损失，经赔偿后，应自出险日扣减有效保险金额。由于保险事故的发生致使保险财产遭受损失，经修复后应由保险人与被保险人协商重新确定保险金额，并相应加收保险费或另行办理保险手续。如果一次事故损失赔偿金额达到保险金额时，本年度的保险责任即行终止。
如果同一保险财产另向本保险人以外的其他保险人投保，则按本保险承保保险金额占总保险金额的比例计算赔偿
9.索赔时效
被保险人自其知道保险事故发生之日起2年内，不向保险人提出赔偿要求的，即作为自愿放弃权益。
10.代位求偿权
保险财产因发生保险责任范围内的事故而遭受损失，是由第三者责任造成的，被保险人应向第三者索赔，第三者拒绝赔偿的，被保险人应提起诉讼。如果被保险人要求保险人先予赔偿的，保险人可按商品住房保险条款的规定先予赔偿，保险人在先予赔偿的同时即获得被保险人向第三者追偿的权利，被保险人应积极协助保险人向第三者追偿。
最后，被保险人与保险人就保险事宜发生争议应协商解决，协商解决不成，可以向仲裁机构申请仲裁或向人民法院提起诉讼。
自购公有住房保险
1.被保险人
被保险人为自购公有住房的所有者或居住者。该自购公有住房是指因住房制度改革而出售的原公有住房。
2.保险财产
自购公用住房及其附属设备和室内装修材料。
3.保险金额和损失赔付
保险金额由被保险人根据保险财产的实际价值确定，并按保险单上规定的保险财产项目分列，其中自购公有住房的房屋实际价值按当年房管部门公布的公有住房出售成本价(不含增减系数的折旧率)计算。被保险人不按上述方法投保，出险时将按比例赔付。也有的保险人规定享受政府房改政策购置的住房，根据当地房产交易市场参考平均交易价格的基础上，保险金额由保险人和被保险人协商确定。此保险其他方面，诸如保险责任等与商品住房保险基本一致。
房屋利益保险
被保险的房屋遭受保险责任范围内的事故而受损，往往还会带来利益上的损失——收入的减少或费用的增加。房屋利益保险承保由于火灾及自然灾害或意外事故，使被保险人在一定时期内，由于丧失被损毁房屋的使用价值致使经济收入减少的损失(租金损失)和额外费用损失(包括为清理灾后残余物而支出的费用；由于建筑及市政统一规划的要求所需增加的修理或重建的费用；租用临时房屋和设备的超额租金；额外的运输费用；超额的生活费用)。
房屋利益保险是依附在房屋财产保险基础上的扩大责任的保险，是一种附加险。它所承保的危险与房屋财产所承保的危险是一致的。在投保房屋利益保险时，被保险人必须先将该项房屋投保财产保险。当房屋遭受保险责任范围内的灾害事故而发生损失时，在这种损失已经或可以获得保险赔偿的情况下，对由于房屋受损而带来的利益损失，保险人才负责赔偿。至于其他原因(经营管理不善、违反法令等)所造成的利益损失，保险人不予负责。
房屋利益保险的保险期限与房屋财产保险的保险期限一致。
与财产保险不同的是：房屋利益保险有一个赔偿期。赔偿期是指在保险有效期内发生了灾害事故后恢复正常的一段时期，一般不超过一年。超出赔偿期的利益损失，保险人不予赔付。
房屋建筑工程保险
1.工程保险的定义与特征
工程保险是指以各种工程项目为主要承保对象的保险。按照保险市场的承保惯例，工程保险一般分为建筑工程保险、安装工程保险、机器损坏保险、船舶工程保险和高科技工程保险。
工程保险的特征包括：
第一，风险广泛而集中。工程保险除了条款列明的责任免除外，保险人对保险期间工程项目因一切突然和不可预料的外来原因造成的财产损失、费用和责任，都给予赔偿；现代工程项目本身就是高价值、高技术的集合体，从而使工程保险承保的风险基本上都是巨额风险。
第二，涉及较多的利害关系人。由于同一个工程项目涉及多个具有经济利害关系的人，如工程所有人、工程承包人及其他利益方(如贷款银行)，均对该工程项目承担不同程度的风险，因此凡对工程保险标的具有保险利益者，均具备对该工程项目进行投保的资格，并且均能成为该工程保险中的被保险人，受保险合同规范和制约。
第三，工程保险的内容相互交叉。在建筑工程保险中，通常包含安装项目，如房屋建筑中的供电、供水设备安装，而在安装工程保险中一般又包含着建筑工程项目；再如，船舶建造保险，本身就是建筑、安装工程的高度融合。因此，工程保险业务虽然有险种差异，相互独立，但内容多有交叉，经营上也有互通性。
第四，工程保险承保的是技术风险。现代工程项目的技术含量很高，专业性极强，而且可能涉及多种专业学科或尖端科学技术，因此，从承保的角度分析，工程保险对于保险的承保技术、承保手段和承保能力比其他财产保险提出了更高要求。
2.建筑工程保险的定义
建筑工程保险，简称建工险，是以各类民用、工业用及公共事业用的建筑工程项目为保险标的的保险，保险人承担对这些项目在建筑过程中由于自然灾害和意外事故引起的损失的经济补偿责任。
一个建筑工程项目往往涉及多个经济主体，每个经济主体对建筑工程项目都具有保险利益，所以建筑工程保险的投保人或被保险人就可能不是一个，而有多个，主要有：
(1)工程所有人，即建筑工程的最后所有人；
(2)工程承包人，即负责承建该项工程的施工单位；
(3)技术顾问，即由所有人聘请的建筑师、设计师、工程师和其他专业顾问，代表所有人监督工程合同执行的单位或个人；
(4)其他关系方，如贷款银行或债权人等。
当存在多个被保险人时，一般由一方出面投保，并负责支付保费，申报投保期间风险变动情况，提出原始索赔等。由于被保险人不止一个，而且每个被保险人各有其本身的权益和责任需要向保险人投保，为避免有关各方相互之间的追偿责任，大部分建筑工程保险单附加交叉责任条款。其基本内容是：各个被保险人之间发生的相互责任事故造成的损失，均可由保险人负责赔偿，无须根据各自的责任进行相互追偿。
3.建筑工程保险的保障对象
建筑工程保险的保障对象主要有两类：一是物质损失；二是第三者赔偿责任。其中物质损失主要有：
建筑工程，包括永久性和临时性工程及工地上的物料；业主提供的物料及项目；施工机具设备，是指配置在施工场地，作为施工用的机具设备；安装工程项目，是指未包括在承包工程合同金额内的机器设备的安装工程项目；工地内现成的建筑物；场地清理费用；所有人或承包人在工地上的其他财产。
建筑工程保险的第三者责任是被保险人在工程保险期限内因意外事故造成工地以及工地附近的第三者人身伤亡或财产损失，依法应负的赔偿责任。
4.建筑工程保险的保险责任与除外责任
(1)保险责任
(2)除外责任
(3)总除外责任
5.建筑工程保险的保险期限
建工险的保险期限一般采用工期保险单，以工期的长短来确定保险责任期限的依据，由保险人承保从开工之日起到竣工验收合格的全过程。对大型、综合性建筑工程，如有各个子工程分期施工的情况，则应分项列明保险责任起讫期。根据建筑工程的种类和进程，可以将合同工程划分为以下几个时期：一是工程建造期，即从开工之日起至工程竣工之日止；二是各项工程的检验考核期，即工程竣工之日起至通过检验之日止；三是工程保证期，即从考核通过之日至通过建筑合同规定的保险期满日止。保险人承保时，可以只保一个责任期，也可以连同建筑工程合同保证期一并承保。
6.建筑工程保险的保险金额与费率
建筑工程保险的保险金额为保险建筑工程完工时的总价值，包括原材料费用、设备费用、建造费、安装费、运输费、保险费、关税、其他税项和费用，以及由工程所有人提供的原材料和设备的费用。考虑到施工期间各种因素的变化，保险人一般让投保人根据计划价投保，待工程完毕后再按实际造价对保险金额予以调整。其他承保项目的保险金额则以投保标的的实际价值或重置价值为依据由保险双方协调确定。对因地震、洪水等特约灾害造成损失的，保险人一般还另行规定赔偿限额，按保险金额的一定比例计算。
建工险的费率，应以投保人填写的投保单内容和保险人对投保标的的风险调查为依据，在对风险及其可能产生的损害后果充分评估的基础上，科学合理地进行厘定。保险人厘定费率时，应着重考虑下列因素：保险责任的大小；保险标的本身的危险程度，包括承保项目的种类、性质、建筑结构、施工场所等；承包人的技术水平和管理水平；承包人及工程其他关系方的资信情况；保险金额、赔偿限额及免赔额的高低。在综合考虑上述因素的基础上，再结合以往承保同类业务的赔付情况，保险人就可以制定出比较合理的费率标准。
但是，由于保险金额要在工程完毕后才能真正确定，保险费的计收应在签订合同时预收，期满时多退少补。
7.建筑工程保险的赔偿处理
(1)赔偿方式
①支付赔款。根据保险财产受损的情况，核定准确的损失金额，以现金的形式支付给被保险人。
②修复。在保险财产遭受部分损失并可以修复的情况下，保险人支付费用对保险财产进行修复。
③重置。保险财产的损失程度已经达到全部损失或者修复的费用将超过保险财产的原有价值(保险金额)的情况下，保险人支付费用对保险财产进行重置。
(2)赔偿标准
①部分损失的赔偿标准。对于可以修复的部分损失，保险人支付修理费将保险财产修复到受损前的状态。如果修复中有残值存在，残值应在保险人赔款中扣除。
②全部损失或推定全损的赔偿标准。在全部损失的情况下，保险人按照保险金额扣除残值后进行赔偿。如果发生推定全损，保险人有权不接受被保险人对受损财产的委付。
③任何成对或成套设备项目，若发生损失，保险人的赔偿责任不超过该受损项目在所属整对或整套设备项目的保险金额中所占的比例。
④发生损失后，被保险人为减少损失而采取必要措施所产生的合理费用，保险人可予以赔偿，但该项费用的赔偿金额以保险财产的保险金额为限。
(3)免赔额的扣除
保险人在赔偿时，应先按保险合同约定扣除每次事故的免赔额。保险人在扣除免赔额时应注意以下问题：
①应按保险单的规定，分别对不同的项目扣除适用的免赔额。
②若多个保险项目因同一事故发生损失，则只扣除最高的一个免赔额。
③若免赔额和免赔率同时适用，则应以较高者为准。
④若损失金额超过保险金额，则应从损失金额中扣除免赔额。
⑤若被保险人是多个关系组成，则免赔额的承担也应在被保险人之间进行分摊；如果有多张保险单承保同一标的的损失，则免赔额要按保险单的规定进行分摊。
安装工程保险
1.安装工程保险的保险责任
(1)因设计错误、铸造或原材料缺陷或工艺不善引起的被保险财产本身的损失，以及为换置、修理或矫正这些缺点错误所支付的费用。这类风险可能造成的损失有三种情况：
①存在设计错误、铸造或原材料缺陷或工艺不善的被保险机器设备本身的损失，应由机器设备的生产厂家根据购货合同进行赔偿，安装工程保险不予承担。
②为了换置、修理或矫正这些设计错误、铸造或原材料缺陷或工艺不善的被保险机器设备本身的缺点错误所支付的费用，也应由生产厂家根据购货合同进行赔偿，而不应由安装工程保险承保。
③由于这些设计错误、铸造或原材料缺陷或工艺不善的被保险机器设备造成其他被保险财产的损失，安装工程保险可以赔偿，但在赔偿之后有权向设备制造厂商追偿。而建筑工程保险既不承保因设计错误等原因引起的保险财产本身的损失及费用，也不承保因此而造成的其他保险财产的损失和费用。
(2)由于超负荷、超电压、碰线、电弧、漏电、短路、大气放电及其他电气原因造成电气设备或电气用具本身的损失。
2.安装工程保险的除外责任
3.安装工程保险的保险金额的确定
房地产责任保险
责任保险是以民事损失责任为保险标的的保险，它是分散房地产业务中责任风险的有效手段。目前，我国还未开发针对房地产业务的责任保险产品，但是有些责任风险可以通过相应的责任保险产品来分散，主要涉及公众责任保险、产品责任保险、职业责任保险和雇主责任保险。而房地产业务中的承包人责任保险属于公众责任保险的范畴，已包含在建筑工程一切险中，其他保险均需单独投保与承保。
责任保险的概念
责任保险(Liability Insurance)作为一种独立的保险业务，始于19世纪的欧美国家，20世纪70年代以后在工业化国家获得迅速发展。责任保险的产生与发展壮大，被西方国家保险界称为整个保险业发展的第三阶段，也是最后阶段。由此可见，责任保险在保险业中的地位很高，它既是法律制度走向完善的结果，同时又是保险业直接介入社会发展进步的具体表现。
责任保险是指以被保险人依法对第三者应承担的民事损害赔偿责任作为保险标的的保险。
在社会经济活动或日常生活中，企业、团体和个人由于疏忽、过失等行为可能造成他人的财产损失或人身伤害，由此要对受害人承担相应的民事损害赔偿责任。当被保险人投保了责任保险后，这种责任可由保险人予以承担。
责任保险与法律的关系
1.责任保险与法律责任
在责任保险中，保险人承保的是被保险人对第三者应承担的民事损害赔偿责任。这种责任属于法律责任的范畴。所谓法律责任是指由于某种侵权或违约行为的产生，侵权人或违约人按照有关法律应该承担的责任。
法律责任由刑事责任、民事责任和行政责任构成。刑事责任是指由于违犯国家刑法的犯罪行为在法律上应承担的责任。民事责任是指由于违反民事法规对于他人财产或人身安全所造成的损害应承担的损害赔偿责任。行政责任是指由于违反行政法规损害了政府机关的行政权威和利益的行为在法律上应承担的赔偿责任。显然，保险人对于违犯国家刑法的犯罪行为是不能承担由此而引起的刑事责任的，否则将助长犯罪，保护邪恶。由于履行行政行为是政府机关的职责，商业机构牵涉其中存在很多实际问题，保险人对于违反行政法规的行为也是不能承担由此而引起的行政责任的。民事行为所产生的过失或过错通常是当事人疏忽所造成的，并非有预谋、有企图的故意行为，保险人完全可以按照商业保险的运作与经营规则承担这种民事损害赔偿责任。因此，责任保险所承保的法律责任是民事责任。合同责任是民事责任的组成部分，保险人也可以在特别约定的情况下承保合同责任。
2.民事损害赔偿责任成立的条件
(1)损害事实的存在
要他人承担损害赔偿责任，必须有损害事实的客观存在，即只有行为人对于他人的人身、财产或精神造成事实上的损害，行为人才承担经济赔偿责任。
(2)行为违法的存在
违法行为包括两种：一是违法的作为，一是违法的不作为。违法的作为属于法律所禁止的行为，如酒后驾车伤人、打架斗殴等；违法的不作为属于没有履行法律规定的义务的行为，如在公共场所堆放杂物、产品功能解释模糊等。无论是违法的作为还是违法的不作为，违法人都必须承担由此而形成的民事损害赔偿责任。
(3)因果关系的存在
违法行为与损害事实之间必须存在因果关系，即损害事实必须是行为人的违法行为所造成的，行为人只对这种事实承担赔偿责任。
(4)行为过错的存在
行为过错包括两种：一是故意，一是过失。故意是指已经预见损害事实，却希望促使其形成；过失是指明了行为可能出现的损害事实，却主观判断不可能形成。无论是故意还是过失，只要存在行为过错，并且造成了损害事实，行为人必须承担赔偿责任。同时，由于故意行为造成的损害事实如果超过法律规定的界限，行为人除了承担民事损害赔偿责任以外，还要承担相应的刑事责任。
3.责任保险承保的侵权责任与违约责任
(1)责任保险承保的侵权责任
包括过错责任和无过错责任。但是，对于过错责任，保险人从责任保险经营的风险控制出发，只承保其中的过失行为，对于故意行为则列为责任免除的范围。
(2)责任保险承保的违约责任
由于违约责任具有很多主观因素，责任保险通常对于违约责任采取特约承保的方式。责任保险特约承保的违约责任包括直接责任和间接责任。直接责任是指合同一方违反规定的义务造成另一方的损害所应承担的赔偿责任；间接责任是指合同一方根据合同规定对另一方造成他人的损害事实应承担的赔偿责任。
4.责任保险的保险事故成立的条件
责任保险的保险事故是指保险合同中列明的被保险人由于侵权或违约对于第三者造成损失事实时应承担的民事损害赔偿责任。责任保险的保险事故的成立必须具备如下条件：损害事实或违约事实的存在；受害人(第三者)向致害人(被保险人)提出索赔要求。上述两个条件必须同时具备，责任保险的保险事故才能成立。
责任保险的基本特征
1.责任保险产生与发展基础的特征
2.责任保险承保标的的特征
3.责任保险承保方式的特征
4.责任保险补偿对象的特征
5.责任保险赔偿处理的特征
产品责任保险
1.产品责任保险的内涵
2.产品责任保险的内容
(1)保险责任
①在保险有效期内，被保险人生产、销售的产品在承保区域内发生事故，造成用户、消费者或其他任何人的人身伤害或财产损失，依法应由被保险人负责赔偿时，保险人在保单规定的赔偿限额内予以赔偿。
保险人所承担的产品责任事故，须具有意外、偶然的性质，而非被保险人事先所能预料。此外，强调产品责任事故的发生必须是在被保险人制造、销售该产品的场所范围之外的地点，而且产品的所有权必须已转移至用户。
②被保险人为产品责任所支付的诉讼、抗辩费用及其他经保险人事先同意支付的费用。
(2)除外责任
①根据合同或协议应由被保险人承担的其他人的责任；
②根据有关劳工法律制度或雇用合同等应由被保险人承担的对其雇员及有关人员的损害赔偿责任；
③被保险人所有、照管或控制的财产的损失；
④产品仍在制造或销售场所，其所有权仍未转移至用户或消费者手中时的责任事故；
⑤被保险人故意违法生产、出售或分配的产品造成的损害事故；
⑥被保险产品本身的损失以及退换、回收有缺陷产品造成的费用损失；
⑦不按照被保险产品说明去安装、使用或在非正常状态下使用时造成的损害事故。
3.责任期限
产品责任保险的保险期限通常为1年，期满可以续保。同其他单独承保的责任保险一样，产品责任保险的责任期限也是由两种不同的承保基础决定的。
(1)期内发生式下的责任期限
其含义是：即使产品是在保险生效前几年生产或销售的，只要该产品在保险期限内发生事故并导致对用户的损害，不论被保险人何时提出索赔，保险人均负赔偿责任。其具体要点包括：
①产品责任事故必须发生在保险期限内；
②不论产品是否在保险期限内生产或销售；
③不论意外事故或损失何时发现；
④不论被保险人提出的索赔是在保险期限内还是期满之后。
(2)期内索赔式下的责任期限
其含义是：不管保险事故发生在保险期限内还是保险期限之前，只要被保险人在保险期限内提出索赔，保险人就承担赔偿责任。
4.保险费率和保险费
(1)保险费率
产品责任保险同其他险种一样，费率的高低取决于风险的大小。不同产品、不同的承保条件决定不同的保险费率。具体地说，影响其费率的因素有：①产品的特点及其可能对人体或财产造成损害的风险大小；②赔偿限额的高低，限额高，费率也高，但并非按比例增加；③承保地区范围的大小；④产品数量的多少和产品价格的高低，同类产品数量多或价格高的，销售额也高，保费收入多，费率就可降低；⑤保险公司以往经营此项业务的损失或赔付统计资料；⑥产品制造者的技术水平和质量管理情况。优质产品可以避免或减少产品责任风险，因此，技术和管理水平较好的被保险人可以享受优惠费率。
(2)保险费的计算
产品责任保险的保险费，通常是按上年的生产、销售总额或营业收入总额及规定的保险费率计算出预收保险费，待保险期满时再按实际营业收入总额计算出实际保险费，多退少补
5.赔偿限额
产品责任保险承保的是被保险人的经济赔偿责任，而不是有固定价值的资产。因此，保险单均不规定保险金额而仅规定赔偿限额，即保险人所承担赔偿责任的最高限额。被保险人因产品责任事故对受害人应赔偿的金额大小由法院判定或双方协商确定。保险人在赔偿限额内承担被保险人对受害人的赔偿责任，超过限额的部分由被保险人自行承担。
赔偿限额由被保险人根据需要提出，经保险人同意后在保单中订明。在产品责任保险保单中，通常规定两项赔偿限额，即每次事故的赔偿限额和保单累计赔偿限额。前者指保险人对每一次产品责任事故可以赔付的最高金额；后者指保险人在整个保单有效期内可以赔付的最高金额。以上每项赔偿限额还可以分别划分为人身伤害和财产损失两项赔偿限额。产品责任事故导致用户或消费者人身伤害或财产损失时，分别适用各自的赔偿限额。
赔偿限额应根据不同产品发生事故后可能引起赔偿责任的大小确定。在确定赔偿限额时应考虑不同产品、不同地区的差异，如食品、药品或某些机电产品，发生事故后可能造成众多的人员伤害或财产损失，应确定较高的赔偿限额；又如销往美国的产品，一旦发生事故，索赔金额巨大，因此其赔偿限额也应高于销往其他国家的产品。诉讼、抗辩费用在赔偿限额以外赔付。
6.承保地区范围
承保地区范围由保险双方当事人根据具体需要商定，并在保单中列明。保险人仅对投保产品在规定地区范围内发生保险事故引起的赔偿责任负责。如果某种产品仅在某一国家或地区销售或使用，则以该国家或地区作为承保地区范围；如果某种产品通过销售或转口可能在世界各地的市场流通或使用，则承保地区范围应规定为全世界，并应在保单中列明司法管辖权。
房地产信用保证保险和人身保险
房地产信用保证保险
1.房地产的信用保险
房地产的信用保险是权利人以义务人的信用为标的的保险，包括卖方信用保险和住宅抵押贷款保险。
(1)卖方信用保险
(2)住宅抵押贷款保险
2.房地产的保证业务
(1)合同保证保险
只有具备下列条件的工程才可以承保：
①投资项目已得到政府有关部门批准，工程已列入国家计划，施工力量、设备材料、市政配套设施工程等已落实；
②承包人向保险人保证要对工程施工的有关情况进行严格调查，施工期间经常了解工程进度及存在问题，督促有关各方采取措施按期完工。
我国的工程履约保险承保责任范围是工程合同规定的承包人对工程所有人应承担的经济责任，包括：
①工程合同中规定的因承包人方面的原因造成的工程延误损失，非承包人方面的原因，如自然灾害、工程所有人提供的材料设备不能按期运抵工地等造成的损失为除外责任；
②保险人赔偿的限额为工程合同中规定的承包人应赔偿的数额。
维修保证保险，它承保工程所有人因承包人不履行合同规定的维修任务而受到的损失，或者承保承包人所履行的保证期责任。实践中，建筑合同中通常规定一定的保证期(半年或1年)，则承包人对完工工程在保证期内的工程质量负责。为了确保履行此项义务，工程所有人通常要求承包人投保维修保证保险。
(2)贷款购房保证保险
房地产业务中的人身保险
1.建筑工程团体人身意外伤害保险
(1)保险责任
被保险人在从事建筑施工及与建筑施工相关的工作或在施工现场或施工期限指定的生活区域内，因遭受意外伤害并在180天内因同一原因身故，保险人按保险给付身故保险金，保险人对该被保险人的保险责任终止；或因遭受意外伤害并在180天内因同一原因身残，保险人按残疾程度给付保险金。
(2)投保人及被保险人
投保人为被保险人所在的施工企业或对被保险人具有保险利益的团体。被保险人为在建筑施工现场从事管理和作业并与施工企业建立劳动关系的人员。
(3)保险期限
保险期限分为一年或根据施工项目期限的长短确定两种。
(4)保险金额及保险费
保险金额由合同双方约定，但是同一保险合同所承保的团体中每一被保险人的保险金额应一致。保险费可以按被保险人人数或按建筑工程项目总造价或按建筑施工总面积计算，并一次缴清。
建筑工程团体人身意外伤害保险虽然必须团体投保，但是保险金额按每一被保险人计算，当一次或累计给付的保险金达到保险金额时，保险人对该被保险人的保险责任终止。
2.安居定期保险
(1)投保人与被保险人
年龄在18~55周岁，身体健康，符合中国人民银行《个人住房贷款管理办法》规定的贷款条件，贷款期限届满后年龄不超过70周岁者，均可作为被保险人。被保险人本人或对其具有保险利益的人可作为投保人。(2)保险责任
在合同有效期内，被保险人身故，保险人按保险事故发生时的保险金额给付保险金，保险合同终止。
(3)保险期限
该保险的保险期限与被保险人和贷款人签订的个人住房贷款合同期限相同。
(4)保险金额及保险费
保险金额采取变额方式确定，使保险金额始终与未偿还的贷款额相等，即第一年的保险金额为贷款人提供给被保险人的贷款本金，随着贷款的逐年偿还，保险金额逐年降低。保险费交付方式可以选择月缴或年均缴的方式，在年均缴费的方式下，缴费期限与保险期限相同。
在实践中，安居定期保险的受益人通常为贷款人。
3.公积金贷款者定期寿险
(1)贷款者定期寿险
贷款者定期寿险是主险，需指定投保，主要包括以下内容，
①投保人与被保险人。前者指年满18周岁，具有完全民事行为能力的人，可以为符合条件的本人或配偶、直系亲属投保或指办理住房贷款业务的金融机构为贷款客户投保。但非本人投保时，必须经被保险人书面同意。后者指年满18~55周岁，身体健康，能正常劳动或工作，具备贷款条件，向金融机构申请并获得贷款的个人。
②保险责任。在保险有效期内，如被保险人因疾病或遭受意外事故导致身故或全残，保险人于事故发生后的第一个贷款归还日，按即时保险金额向受益人给付保险金，保险责任终止。但因下列原因之一导致保险人身故或全残，保险人不负保险金给付责任：投保人、受益人故意杀害、伤害被保险人；被保险人违法、故意犯罪或拒捕，故意自伤、醉酒、斗殴；被保险人服用、吸食或注射毒品；被保险人无证或酒后驾驶；被保险人自杀(以两年为限)；艾滋病或感染艾滋病毒期间所患的疾病；因意外伤害、自然灾害事故以外的原因失踪而被法院宣告死亡；战争、军事行动、暴乱或武装叛乱；核爆炸、核辐射或核污染。
③该保险的保险期间与贷款期间相同，通常设3年、5年、8年、10年、15年、20年六个档次。
④该保险采用即时保险金额(即指根据贷款合同规定按期还贷后的贷款余额)，初始保险金额按保险人的核保结果确定，即时保险金额随着贷款的逐年偿还而逐年递减。保险费根据被保险人投保时的年龄和贷款期限确定，缴费方式为趸缴。
⑤公积金贷款者定期寿险的受益人为提供贷款的金融机构。
应注意的是，该保险在合同成立后，不办理退保。根据北京市住房资金管理中心的规定，自1999年11月1日起，调整个人贷款的保险方式，并规定，当借款人办理完抵押登记手续后，可以申请解除寿险合同，保险公司退还相应保险费。因此，公积金贷款者定期寿险条款规定，当被保险人提前还清贷款，投保人要求解除合同的，保险人将按比例退还保险费。
(2)失业特别附约
这是公积金贷款者定期寿险的附加条款，其被保险人、投保人和保险期限与主险相同，但要注意下列条款：
①保险责任。在约定的保险有效期内，被保险人因失业1年以上(含1年)，无法继续偿还贷款，保险人替其偿还失业并领取失业救济金期间应还贷款的本息。
②除外责任。因以下原因发生保险事故，保险人不负赔偿责任：主险合同无效或失效，保险人不退还保险费，合同终止；主险合同的除外责任发生；被保险人在失业前发生的应缴而未缴的贷款；被保险人故意行为造成的失业；被保险人领取失业救济金期满；被保险人在失业期间，从事有收入的行为持续180天(含180天)以上。
③合同解除约定。当主险合同解除时，本附约自动解除，保险人扣除手续费后，退还未生效部分保险费。
我国房地产保险的现状与不足
1.发达国家和地区房地产保险的成功经验
(1)房地产保险险种众多、齐全
(2)建立了十分完善的住宅抵押贷款保险体系
(3)推出新的金融工具
2.发展我国房地产保险业务的对策
在开发新的金融工具方面，主要有：
①住房抵押贷款保证保险。即在购买住房保险时，投保人一次性将一笔低于贷款额的保证金交由保险公司，保险公司向贷款银行做偿还贷款的保证，借款人获得贷款。保险公司将这笔钱不断投资使用，所产生的收益为保险收入，当贷款全部还清时，这笔保证金再全额退还投保人。当借款人死亡或完全丧失工作能力时，由保险公司为其偿还全部剩余贷款，并将这笔保证金收归保险公司，使借款人或其家属能保留住房；当借款人暂时失业无法还款时，保险公司在一定时期内负担其每个月应还的款项，但在贷款全部还完后，在退还保证金时，保险公司要根据实际情况适当从其保证金额中按比例扣除一部分金额。这种保险工具既满足了银行降低风险、提高资产质量的要求，又免除了借款人因经济拮据丧失住房的危险。
②住房贷款寿险。本险种是保险公司向借款人提供的保额递减式的人寿保险。在保单有效期内，若出现被保险人死亡或丧失劳动能力，则由保险公司代替偿还所欠的贷款余额。这种保险的保额每年递减，以与借款人的贷款本金余额相称。目前美国友邦保险公司上海分公司已推出这种保险险种，并取得不错的效果。
1.保险的性质和职能是什么？
2.什么是责任保险？责任保险的性质与特征是什么？
3.保险有哪些基本原则？
4.什么是房地产保险？房地产保险的作用是什么？
5.根据房地产面临的风险不同，房地产保险可以分为哪几类？每一类房地产保险的主要内容是什么？
第10章
房地产保险合同
保险合同
保险合同的含义和特征
1.保险合同是要式合同
2.保险合同是双务有偿合同
3.保险合同是附和合同
4.保险合同是保障合同
5.保险合同是最大诚信合同
保险合同的成立和生效
1.保险合同成立的条件
保险合同的成立要具备三个条件：保险合同主体合法、保险合同内容合法、保险当事人双方合意，即意思表示一致。
2.保险合同订立的程序
保险合同的订立与其他合同的订立过程一样，也要经过要约和承诺两个阶段。要约一般由投保人发出，即投保；保险人做出承诺，即承保。
3.保险合同成立的时间
我国《保险法》第12条规定：“投保人提出保险要求，经保险人同意承保，并就合同条款达成协议，保险合同成立。”
4.保险合同的生效
保险合同的生效与保险合同的成立是两个不同的概念。生效是指合同产生法律效力。合同的生效时间有两种确定方式：一是合同成立就生效；二是约定期限生效。我国《保险法》第13条规定：“保险合同成立后，投保人按照约定交付保险费；保险人按照约定的时间开始承担保险责任。”
保险合同的调整
1.保险合同的变更
(1)主体变更
(2)客体变更
保险合同客体变更就是标的所具有的保险利益的变更。在财产合同中，标的物价值的增减导致保额变更或被保险人对保险标的所有权、债权或其他权利的变化，都可以引起保险合同的客体变更。
(3)内容变更
保险合同内容变更是指保险合同所规定的双方当事人之间的权利义务发生变更。具体表现为保险合同条款事项的变更，如保险标的、保险价值、风险程度、保险期限、保险费、保险金额等约定事项的变更。一般由一方当事人提出要求，经与另一方协商达成一致后，由保险人在保险合同中加以变更批注，其法律效力对双方均有约束力。保险合同的变更一般采用书面形式，按照国际惯例保险条款的有效性依次变化：手写批注优于打字批注、加贴的附加条款优于基本条款、旁注优于正文。
2.保险合同的解除
保险合同的解除是指根据法律规定，在保险合同有效期间内，当事人行使解除权而使保险合同效力终止。根据我国《保险法》对解除保险合同的规定，除货物运输保险合同和运输工具航程保险合同在保险责任开始后，合同当事人不得解除合同以外，保险合同的当事人可以按照合同约定，享有解除保险合同的权利。
(1)投保人解除合同
对于投保人来说，除非《保险法》明确规定或保险合同另有约定，投保人有权随时解除合同。当投保人解除合同时，保险人应当在扣除手续费或相应的保险费后，退还其余的保险费给投保人。
(2)保险人解除合同
对于保险人来说，除非《保险法》明确规定或保险合同另有约定，不能任意解除合同。因为保险合同是附和性合同，是保护被保险人利益的要求。
3.保险合同的终止
保险合同的终止是指保险合同成立后，由于某些原因，合同的权利义务关系不再具有法律效力。引起保险合同终止的原因主要有以下几种。
(1)正常终止
正常终止是指保险合同由于正常原因导致丧失法律效力。具体包括：自然终止(保险合同期满或保险标的因非保险事故的灭失造成的合同终止)、履约终止(指保险合同期满前，因保险人完全履行赔偿或给付义务而终止)、协议终止(指保险合同的双方当事人在保险合同订立时约定，在合同有效期间，当某种情况出现时，合同一方当事人可行使终止权)。
(2)特殊终止
特殊终止是指由于非正常原因导致保险合同终止。具体包括：自始无效(指保险合同自成立开始就无法律效力)和违约终止(指保险双方当事人中的一方违约时，另一方可终止合同)。
房地产保险合同
房地产保险合同的特征
房地产保险合同除具有一般合同的共性外，还有自己的特点。
房地产保险合同是附和合同，即保险合同不是由保险人和投保人充分商议之后才达成的。通常情况下，保险合同的内容，即主要条款是由保险人事先制定的，投保人只要表示愿意接受，就是双方意思表示一致，保险合同即告成立。只有在对特殊标的投保时，双方才对保险合同的主要条款进行商议。房地产保险合同是要式合同，即保险合同的成立必须履行法定的方式，采取法定的保险合同。
房地产保险合同是射幸合同。射幸也叫利益机会，对于投保人来说，缴纳保险费后，在保险合同有效期间发生保险事故，他可以从保险人处得到数倍于保险费的保险赔偿或保险金；对于保险人而言，如果没有发生保险事故，则只接受保险费，不用承担赔偿或支付保险金。由于保险事故或者给付保险金的发生具有不确定性，因此投保人和保险人的利益的取得或者丧失就是一种机会。因此，保险合同是射幸合同，也叫机会性合同。
房地产保险合同的当事人、关系人
1.房地产保险合同的当事人
房地产保险合同的当事人是指享有合同权利并承担合同义务的人，即保险人与投保人。保险人也叫承保人，是指与房地产投保人订立保险合同，收取保险费，并承担保险合同约定的赔偿责任或者给付保险金责任的保险公司。投保人也叫要保人，是指以自己或者他人的财产或者人身利益为标的，与保险人订立保险合同，并支付保险费用的人。《保险法》第五条规定：“经营商业保险业务，必须是依照本法设立的保险公司。其他单位和个人不得经营商业保险业务。”在实行保险业务分业经营的经营体制下，同一保险人不得同时兼营财产保险和人身保险业务，那么承担上述房地产保险业务的保险公司就分为财产保险公司(含房屋保险公司)和人身(寿)保险公司。我国目前实行的就是这种体制。房地产保险人的主要权利和义务如下：
(1)向房地产投保人收取保险费。
(2)订立保险合同时，应当向房地产投保人说明保险合同的条款内容，对于保险合同中规定有房地产保险人责任免除条款的，房地产保险人在订立保险合同时应当向房地产投保人明确说明。保险合同条款达成协议，应当及时向房地产投保人签发保险单或者其他保险凭证。
(3)根据保险合同的约定，对房屋等保险标的的安全状况进行检查，及时向房地产投保人提出消除不安全因素和隐患的书面建议，经被保险人同意，可以对保险标的采取安全措施。
(4)收到被保险人或受益人的赔偿或者给付保险金的请求后，应当及时作出核定。对属于保险责任的，应与被保险人或受益人达成赔偿或者给付保险金的协议，并按法律或合同约定的期限，履行赔偿或者给付保险金的义务。
2.保险合同的关系人
(1)被保险人
房地产被保险人是指其房屋等财产或者人身受保险合同保障，享有保险金请求权的人，房地产投保人可以为被保险人，其特征如下：
①被保险人是受保险合同保障的人。在财产保险合同中，被保险人是对保险财产具有保险利益的人，如所有权人、经营管理人、使用人、抵押权人等；在责任保险合同中，被保险人是对他人遭受的财产损失或者身体伤害负有赔偿责任的人；在人身保险合同中，被保险人是对自身的生命和健康安全获得保险保障的人。
②被保险人享有保险金请求权。既然被保险人是受保险合同保障的人，那么当合同约定的保险事故发生时，被保险人就享有赔偿和支付保险金的请求权。
如果被保险人在约定的保险事故中死亡，则由其指定的受益人或者继承人享有保险金请求权。但是，如果投保人与被保险人不是同一人时，投保人则不享有请求权。
被保险人除具备上述特征外，我国《保险法》规定，投保人不得为无民事行为能力的人投保以死亡为给付保险金条件的人身保险，保险人也不得承保。也就是说，无民事行为能力的人不能作为上述人身保险的被保险人，但父母为未成年子女投保的除外。
(2)受益人
受益人也称保险金受领人，是指房地产人身保险合同中由被保险人或者投保人指定的享有保险金请求权的人。房地产投保人、房地产被保险人可以为受益人。受益人的特征如下：
①受益人必须由被保险人或者投保人在投保时指定，并在保险合同中予以载明。投保人与被保险人不是同一个人时，指定受益人须经被保险人同意。受益人如未指定，被保险人自己或其继承人即为受益人。
②受益人独立享有保险金领取资格。
③受益人权利的行使时间必须在被保险人死亡之后。
④受益人领取的保险金归其独立享有，不能作为被保险人的遗产处理。
(3)房地产投保人、被保险人和受益人
房地产投保人、被保险人和受益人的主要权利和义务如下：
①房地产投保人要按期如数缴纳保险费。
②就房地产保险人对保险标的或者被保险人的有关情况提出询问时，房地产投保人应当如实告知。
③房地产投保人、被保险人或者受益人知道保险事故发生后，应当及时通知房地产保险人，并向房地产保险人提供其所能提供的与确认保险事故的性质、原因、损失程度等有关的证明资料。
④房地产投保人应按保险合同约定履行其对房屋等保险标的的安全应尽的责任。
⑤重复保险的投保人应当将重复保险的有关情况通知各保险人。
⑥房地产被保险人或者受益人有获得保险合同规定的赔偿或所给付的保险金的权利。
房地产保险合同的辅助人
1.保险代理人
保险代理人是根据保险人的委托，向保险人收取代理手续费，并在保险人授权的范围内代为办理保险业务的单位或者个人。保险代理人根据保险人的授权代为办理保险业务的行为，由保险人承担责任。同时，保险代理人所获得的有关订立保险合同的重要事项，视为保险人已获知。保险代理必须采用书面形式。保险人对保险代理人权限的限制，可以通过保险合同有关条款或者以口头形式或书面形式向投保人明确。
2.保险经纪人
保险经纪人是指基于投保人的利益，为投保人与保险人订立保险合同提供中介服务，并依法收取佣金的单位。保险经纪人的特点如下：
(1)保险经纪人的活动内容以提供订立保险合同的中介服务为限，保险经纪人既非保险人的代理人，也非投保人的代理人，而是为保险人和投保人之间订立保险合同牵线搭桥，但其出发点是为投保人利益。
(2)保险经纪人依法有权向保险人收取佣金。
保险经纪人在办理保险业务中因为过错，给投保人、被保险人造成损失的，由保险经纪人承担赔偿责任。
保险代理人、保险经纪人应当具备金融监督管理部门规定的资格条件，并取得金融监督管理部门颁发的经营保险代理业务的许可证或者经纪业务的许可证，向工商行政管理机关办理登记，领取营业执照，并缴存保证金或者投保职业责任保险。
房地产保险合同订立的原则
为了确保合同双方权益的实现，双方都必须遵循以下基本原则：
1.最大诚信原则
在房地产保险中，基本诚信原则要求如下：
(1)投保人必须陈报实质性的重要事实
投保人在申请投保时，必须向保险人陈述与危险情况有关的实质性重要事实，即：
①房屋权属、结构、性状等超出正常的情况和存在的危险因素；
②说明保险人所负责任较大的事实；
③有关申请人的事实，并确实具有可保利益。
一般陈报事实应在订立保险合同之前，但在保单转期时，或在保单有效期内，如所保危险情况有所改变也须如实及时通告保险人。
(2)保证条款的使用
保险人为慎重起见，常在保险单上列有保证条款，要求被保险人遵守。如在为一般房屋投保时，要求房屋内不准堆放危险品，以及投保后仍须加强安全管理，防灾减灾等。
(3)违反诚信原则将使合同失效
2.可保利益原则
可保利益原则又称可保权益原则。可保权益原则要求被保险人对所投保的保险标的拥有可保权益。这项原则是财产保险特有的原则。
(1)因所有权而产生的可保权益
①财产所有人对其所有的财产具有可保权益，不论其财产是个人所有还是与他人所共有。
②受托人、受益人对财产具有可保权益。当财产委托给他人保管时，受托人就是法定所有人；享有别人利益的人叫受益人，他是有效的所有人。这两种人都对财产具有可保权益。
(2)因据有权而产生的可保权益
①房产虽非归其所有，但对该房产拥有使用权、对房产安全负有责任的人，如该房产的居住者对该房产具有可保权益。
②对房产享有留置权的人，也对该房产具有可保权益。
(3)由合同规定而产生的可保权益
①在抵押贷款中，抵押人(债务人)要把房产转让给受押人(债权人)，作为还款保证。抵押人对抵押的房产有可保利益，但他负有还款的责任；抵押权人对抵押房产也有可保利益，但只限于他所借出款项那一部分。由于抵押贷款的合同关系产生了抵押权人对抵押房产的可保利益。这时一般由抵押人和抵押权人联名投保，或由抵押人投保全部房产，并附“赔款支付”条款，说明债权利益范围内应优先赔款给债权人。
②依据租约享有权益的承租人，对承租房屋具有一定的可保权益。一般情况下，承租人对于房屋没有可保权益，但如果租约中规定，承租人归还主人财产的状况应与接收时的状况一样完好时，那么承租人对因意外事故或自己疏忽造成的损失就负赔偿的责任，即他对承租房屋具有可保权益。
在房地产保险中保险所承保的是某一幢(套)房屋或与之相关联的利益；被保险人要求保险人保障的是他对投保标的所具有的利益。若所保房产与本人无关，而投保人在订立合同后故意使保险事故发生，从而获得保险赔偿，就要受到法律制裁。
3.赔偿原则
(1)保险人对赔偿金额有一定限度
①以实际损失为限。
②以保险金额为限。
③以可保权益为限。
(2)保险人对赔偿方式可以选择
当被保险人的房地产遭受保险责任损失时，保险人应对其所蒙受的实际损失(最高不超过保险金额)给予补偿，使被保险人在经济上恰好能恢复到保险事故刚发生以前的状态。保险人可以选择货币支付或修复原状或换置的方法予以赔偿。
(3)被保险人不能通过保险赔偿而获得额外的利益
房地产保险的原则是只对其损失进行补偿。理赔时保险人要实地勘察、核算损失，合理补偿，不能使被保险人从保险中得到原来所没有的额外利益，为此还特别规定了：
①在由第三者责任引起的保险事故中，保险赔偿要遵循权益转让原则；
②在重复保险中，保险赔偿要遵守重复保险分摊的原则，使得投保人对同一保险标的的损失从各方面(如多个保险人以及侵权行为人)所获得的补偿总额不致超过其实际损失。
4.权益转让原则
权益转让原则又称代位求偿原则。当保险事故由第三方责任引起时，第三方对此应负有赔偿责任。如果被保险人从第三方那里获得了补偿，就相当于没有损失，因而不能再向保险人提出索赔要求；如果保险人应投保方申请并同意赔付其损失后，保险人就可以取代被保险人地位拥有向第三方索赔的法定权利，即代位求偿权。
被保险人将追偿权益转让给保险人，就等于他从任何方得到的赔偿和收益都得到转让(慈善性赠款除外)，同时还有义务协助保险人向第三方追偿。保险人获得追偿权益后，就享有被保险人享有的权益，但仅限于此。即从第三方追偿到的赔偿金额小于或等于保险赔偿金额时，则全归保险人；若追回金额大于保险赔付金额时，则超出部分应偿还给被保险人。如果保险人接受了被保险人的委付，则保险人可以接受大于其保险赔付金额的收益。
权益转让原则可以避免被保险人在同一次损失中从保险方和事故责任方同时取得赔偿而获得额外利益。同时，也可以防止事故责任方逃避本应承担的赔偿责任。
5.重复保险分摊原则
(1)按保险金额比例分摊
(2)按限额责任分摊
(3)按顺序负责分摊
6.近因原则
房地产保险合同的体现形式主要有保险单、保险凭证、暂保单、投保单和批单等，但以保险单为主。
1.保险单
(1)保险标的
(2)保险价值和保险金额
(3)保险责任
(4)保险期间
(5)保险费
(6)违约责任
2.保险凭证
3.暂保单
4.投保单
5.批单
房地产保险合同的订立、变更及终止
1.房地产保险合同的订立
房地产保险合同的订立是房地产保险投保人和保险人在意思表示一致基础上的法律行为。房地产保险合同当事人就房地产保险合同的内容协商达成一致意思表示的过程，就是房地产保险合同订立的过程。订立房地产保险合同，先由投保人到保险公司提出申请，填写投保单，交清保险费，然后由保险公司发给保险单或保险凭证，这时保险合同即告成立。
2.房地产保险合同的变更
房地产保险合同的变更是指对已经生效但尚未履行或正在履行的房地产保险合同的某些条款进行修订或补充，是基于一定的法律事实而改变房地产保险合同内容或主体的法律行为。
3.房地产保险合同的终止
即保险关系的绝对灭失。房地产保险合同终止是指保险合同成立后因法定的或约定的事由出现，而使房地产保险合同当事人的权利和义务消灭的法律事实。它主要包括自然终止、履约终止、合同无效和合同解除四种情况。
房地产保险的投保与承保
保险是一种特殊的商品，其经营具有负债性、保障性和广泛性的特点。为了保护被保险人的利益，保险经营者的经营行为受到了国家的严格监管，房地产保险的运作必须在法律的规范下进行。房地产保险的运作通常经过投保与承保、防灾防损、索赔与理赔等环节。
房地产保险的投保
1.投保程序
无论采用哪种方式，投保的程序主要分以下步骤：
(1)投保人填写投保单
(2)保险公司受理投保单
(3)保险人签发保险单
(4)保险费的交付
2.保险公司的投保服务
保险公司提供的服务有以下几种：
(1)分析风险和确定保险需求
(2)估算投保费用
(3)制定具体的保险计划
在制定保险计划时，应处理好以下几个问题：
①综合投保与单项投保。
②保障与收益。
③保额与免赔额。
3.投保人的投保选择
(1)选择保险中介人
(2)选择保险公司
因此，投保人在选择保险公司时，应注意以下标准：
①保险公司提供的险种与价格。
②保险公司的偿付能力和经营状况。
③保险公司提供的服务。
房地产保险的承保
1.承保工作的基本程序
(1)制定承保方案
(2)审核验险
①审核。
②验险。
财产保险的验险内容包括：
第一，查验投保财产的性能或构造。例如，保险财产对温度、湿度的灵敏度如何，建筑物的结构状况等。火灾保险通常将建筑物按其构造分为三类：木结构、钢筋水泥结构和防火建筑，这三类建筑保险人均可承保。在具体承保某一建筑物时，必须考虑其位置、用途等因素，而且采用不同的费率承保。
第二，查验投保财产的用途。例如，木结构房屋用做办公或民用住宅，保险公司可以承保；如果用做加工场所，保险人会拒绝承保或加收附加保费承保。
第三，查验投保财产所处的环境。例如，房屋投保火灾保险，保险人要考虑投保房屋所处的是工业区、商业区还是居民区；附近有无易燃易爆的危险源，一旦发生火灾，有无蔓延的可能；附近救火水源如何，消防设施或消防条件如何等。
第四，查验有无处在危险状态中的财产。如果保险人承保必然或确定发生的风险，就会造成不合理的损失分摊，这对其他被保险人不公平。
第五，查验各种安全管理制度的制定和执行情况。若发现问题，保险人应督促投保人及时改正。对投保人屡不整改或整改无效的，保险人可以增加特别条款，调高费率或拒绝承保。
(3)做出承保决策
保险人按照规定的业务范围和承保权限，在审核验险之后，有权做出承保的决定。
①正常承保。保险公司按标准费率承保保险标的的风险，出具保险单。
②条件承保。保险公司通过增加限制性条件或加收附加保费的方式予以承保，出具保险单。例如，在财产保险中，保险人要求投保人安装自动报警系统等安全设施才予以承保；如果保险标的低于承保标准，保险人采用减低保险金额，或者使用较高的免赔额或较高的保险费率的方法承保。保险金削减法适用于递减型风险的人，承保时按正常费率承保，但是在一定期间内按比例减少保险金给付。附加费率法适用于固定型额外风险的人，在承保时保险人征收一定金额的额外保费。
③拒绝承保。如果投保人的投保条件明显低于保险人的承保标准，保险人就会拒绝承保。
(4)缮制单证
缮制单证是在接受投保业务后填制保险单或保险凭证等手续的过程。填制保险单的要求有以下几点：
①单证相符。投保单、保险单、批单、财产清单、人身保险的体检报告及其他单证都要符合制单要求，其重要内容(如保险标的名称、数量、地址等)都应相符。
②保险合同要素明确。保险合同要素是指保险合同的主体、客体和内容。保险合同的主体包括当事人和关系人，即保险人、投保人、被保险人和受益人等。保险合同的客体是保险合同中权利义务所指向的对象，即保险利益。保险合同的内容包括保险责任、保险金额、保险期限、保险费以及其他特约事项等。明确保险合同要素是保证保险单质量的依据，否则将影响保险合同的法律效力。
③复核签章，手续齐备。保险单证是保险合同的重要组成部分。每一种单证都要求复核签章，如投保单上必须有投保人的签章；验险报告上必须有具体承保业务员的签章；保险单上必须有承保人、保险公司及负责人的签章；保险费收据上必须有财务部门及负责人的签章；批单上必须有制单人与复核人的签章等。
2.承保管理的内容
(1)审核投保申请
①审核投保人的资格。
②审核保险标的。
③审核保险费率。
(2)控制保险责任
控制保险责任包括：
①控制承保能力。
②控制逆选择。
(3)分析风险因素
①实质风险。
②道德风险。
从承保的观点来看，保险人控制道德风险发生的有效方法有：
第一，将保险金额控制在适当额度内，尽量避免超额承保。
第二，控制赔偿程度。
③心理风险。
④法律风险。
(4)续保
对于投保人来说，通过及时续保，不仅可以得到连续不断的、可靠的保险保障和服务，而且作为公司的老顾客，也可以在体检、服务项目及保险费率等方面得到通融和优惠。对于保险人来说，续保的优越性不仅可以稳定公司的业务量，而且还能减少许多展业工作量与费用。因此，续保对保险双方均有利。保险人在续保时应注意以下几个问题：
①及时对保险标的进行再次审核，以避免保险期间中断。
②如果保险标的的危险程度有增加或减少时，应对保险费率做出相应调整。
③保险人应根据实际情况对承保条件进行适当调整。
④保险人应考虑通货膨胀因素的影响，随着生活费用指数的变化而调整保险金额。
保险的防灾防损
保险防灾防损的含义及意义
1.保险防灾防损的含义
2.保险防灾防损的意义
(1)有利于保障社会财富的安全
(2)有利于促进投保单位改善经营管理
(3)有利于提高保险业务的经营水平
保险防灾防损的内容
1.加强同各防灾部门的联系与合作
2.开展防灾防损的宣传教育
3.及时处理灾害因素和事故隐患
4.参与抢险救灾
5.提取防灾费用，建立防灾基金
6.开展灾情调查，积累灾情资料
保险防灾防损的方法
1.法律方法
2.经济方法
3.技术方法
保险理赔
保险理赔的含义与意义
1.保险理赔的含义
2.保险理赔的意义
(1)保险理赔是保险发挥其经济补偿职能最具体和最明显的表现
(2)理赔工作是加强防灾、减少社会财富损失的重要依据
(3)理赔工作是加强保险经营管理的重要内容
保险理赔的原则
保险理赔必须遵循以下原则：
1.重合同、守信用
2.实事求是
3.主动、迅速、准确、合理
保险理赔的时效
1.保险理赔时效的含义
2.保险理赔时效的期间
保险理赔的程序
1.接受损失通知书
2.审核保险责任
保险人收到损失通知书后，应立即审核该索赔案件是否属于保险人的责任，审核的内容包括以下几方面：
(1)保险单是否仍有效力
(2)损失是否由所承保的风险所引起
(3)损失的财产是否为保险财产
(4)损失是否发生在保单所载明的地点
(5)损失是否发生在保险单的有效期内
(6)请求赔偿的人是否有权提出索赔
(7)索赔是否有欺诈
3.进行损失调查
(1)分析损失原因
(2)确定损失程度
(3)认定被保险人的求偿权利
4.赔偿、给付保险金
5.损余处理
6.代位追偿
1.保险经营与一般工商企业的经营有何不同？
2.保险经营中应遵循哪些原则？
3.为什么保险人要进行核保？
4.简述保险理赔与承保及防灾防损之间的关系。
5.保险公司应从哪些方面进行承保控制？
