小空间里面的大文章
——深圳小户型住宅产品发展演变趋向
目录
小户型住宅产品的定义
小户型产生的历史根源和发展阶段
小户型住宅产品的特殊性。
近年来小户型产品的演变趋向
小户型产品规划和单体上的趋向
近年来小户型产品的创新手法
小户型常规营销手段。
小户型今后的发展趋向
一、小户型住宅产品的定义
小户型住宅产品的定义
所谓的小户型是一个泛指的概念，究竟小到什么程度才能归到小户型的范畴之中，目前还没有一个准确的定义。
笔者以为目前的小户型概念还是过于空泛和不准确，往往把纯粹户型面积较小的单位和紧凑型户型混为一谈，比如说65平方米的两房两厅和85平方米的小三房同样归到小户型的范畴之中。现在政府强调90M²以下占70％，按这个规定90平方米以下都会归到小户型的范畴。
准确的讲从户型面积来划分的话，小户型应该分为纯粹小面积户型（公寓）和紧凑小面积户型两类，其实不少项目是二者兼有的。
也就是说公寓和小户型住宅还是不同的，按建筑规范的定义：公寓可以不用像住宅那样功能齐备，同时对日照和间距的要求也较住宅宽松一些。
以户型面积定义的小户型产品
类型 代表项目 功能种类
纯粹小户型项目（公寓类） 汇展阁、趣园、世金汉宫、鸿隆107、澎柏白金公寓等 以酒店型、商务型公寓和单身公寓型为主。
紧凑型小面积
户型项目 花好园、名仕阁、御风庭、时代骄子、双城世纪、都市E站、金色假日、丽阳天下等 以白领型公寓、酒店服务公寓，小户型住宅为主。
功能上划分的小户型住宅种类
类型 项目代表 服务人群
居家型 花好园、丽阳天下、旭飞花园、城市新天地、城市主场、金色假日等 白领类、港人度假类、中港家庭类、粉领类等
商务型 都市E站、世金汉宫、都会100、金茂礼都等 深港两地商务人员、小型企业
酒店管理型 趣园、金钟环1号、枫丹白露、海世界等 高级金领、老板度假、私人第二寓所
酒店式服务型 汇展阁、名仕阁、置地·逸轩、双城世纪等 深港商务人员、深港度假者。
二、小户型产生的历史根源和发展阶段
1997年以汇展阁为代表开创了深圳酒店式公寓的先河，这也是深圳最早的高档小户型产品
小户型产生的历史根源：
90年代中后期小户型住宅产品出现
1998年以“旭飞花园”和“紫薇阁”为代表的小户型住宅热销，引发了地产商对小户型产品的关注。
小户型产品从九十年代中后期一直到现在一直热销。
小户型以至于发展到小户型大社区的概念
小户型产生的几种情况
小户型产生的几种情况 代表楼盘
先天规划条件有缺陷：地块小、噪音干扰大、景观资源差。 旭飞华天苑、翠雅居、鹏盛公寓、名仕阁、深蓝季节、澎柏假日公寓、美丽湾国际公寓、蓝馨苑等。
有问题楼盘，烂尾楼改建，有些改建后功能变化。 双城世纪、佳兆业中心、红桂皇冠、祥云天都世纪等
度假和临时性居住 水云间、优品艺墅、湖心岛、心海假日、海世界等
大社区的产品补充 鸿翔御景东园、万科城、东海岸、万科高尔夫城市花园等
政策导向 2006年6月1号开始实行的”国六条“90平方米以下占70%,将形成小户型的新的市场需求。
小户型发展的历史阶段
时间 代表楼盘 市场特征
1997
－1999年 汇展阁、名仕阁、紫薇阁、旭飞花园、华达园、华天苑、鹏盛公寓、华清园等 小户型住宅起步阶段
2000
－2003年 今日家园、都市E站、都会100、丽阳天下、彩田名苑、枫丹白露、苹果园、星桂园、时代骄子、百分白公寓等 小户型住宅发展提升阶段
2004
－2005年 星河世纪广场、趣园、花好园、御景华城、世金汉宫、城市主场、城市天地广场、御风庭、鸿隆107、金贸礼都、友邻国际公寓、风格名苑、海世界、I领海等 小户型进入多元化发展阶段
深圳小户型住宅发展的主要区域
片区 位置 代表项目 受众人群
口岸片区 罗湖、文锦渡、皇岗等口岸地带 汇展阁、双城世纪、置地逸轩、阳光新干线、御风庭、城市天地广场、港城华庭、绿茵阁金、御庭园等 香港客户、深港家庭、深港投资客
旧厂改造区 八卦岭工业区、上步工业区、天健工业区等 鹏盛公寓、城市主场、翠馨居、都会100、东方时代、金贸礼都、TT国际公寓等 深圳白领、粉领、投资 客等
旧城改造区 东门、蔡屋围、水贝等 东门168、蓝馨苑、风格名苑、今日家园、名仕阁、星桂苑等 深圳白领、深港家庭、深港商务人员、投资客等
旧村改造区 岗厦、新州、沙嘴、泥岗、皇岗等 星河世纪广场、花好园、丽阳天下、星座传奇、皇庭世纪、翠雅居、华天苑等 深圳白领、投资客等
海景度假区 盐田 海世界、倚天阁、I领海、湖心岛等 老板阶层、高级金领
其他片区 南山、宝安、龙岗等地 时代骄子、百分白公寓、友邻国际公寓、新一代公寓、米兰公寓、鸿隆107、五米阳光、苹果园、信和爱琴居等 深圳白领、深港家庭、投资客等
三、小户型住宅产品的特殊性
1、小户型产品的多义性 ：
小户型适用的人群广泛：从终极消费者来看，小户型消费的人群非常广泛，不仅是刚到深圳不久积蓄有限的白领，深港小家庭，单身人士，深港商务人员，还是高级白领、BOBO族、外地驻深机构、老板阶层等都有小户型的消费市场 。
小户型功能的多义性：小户型的适应的消费功能广泛，除了自住、出租、投资、赠品等，还有可以用于第二居所、度假、休闲、办公、商务活动、老板的灰色空间等多种用 。
小户型档次的多重性：不再是过去理解的单纯安置型物业，小户型实际也可以做出不同的档次。
小户型产品适用于广泛的消费人群
2、容易异化的功能
小户型产品在功能上的转化是经常出现的。
深圳不少小户型开始还有居家的功能，随着城市发展的成熟和客户的不断变化，许多小户型的住宅开始出现了功能上的异化。
例如都市E站、雕塑家园、都会100、鹏盛公寓开始从居家为主，之后变成办公为主。
模糊功能的小户型产品，像深南路边的自由广场，是按住宅建的写字楼。
小户型功能容易异化
3、产品缺陷不可避免
小户型住宅由于面积的限制，住宅所要求的许多功能难以满足。
小户型住宅的私密性较差。
小户型住宅的入驻人员复杂，安全性差，管理难度大。
一层32户的小户型入住人员复杂。
四、近年来小户型产品的演变趋向
早期小户型产品：97年产品
汇展阁的单体通廊式
长丰苑单体通廊式
早期小户型：98年产品
长风苑改造后的户型，不可避免的产品缺陷
98年－99年的小户型产品
板式设计不可避免的大通道出现，私密性较差。
电梯间没有自然采光。
98年产品
华天苑三梯32户的布局，会造成电梯实用的紧张。
98年小户型产品
内廊围合式，私密性较差。
98年小户型产品。
存在大通道和通道采光较差
早期小户型规划模式（99年的产品）
点式三梯16户的设计。
起居室的采光较差
早期小户型（1999年的产品）
雕塑家园首次出现了公建化的小户型。
首创了ＬＯＦＴ空间
小户型中期产品（2000年的产品）
都市E站时已经开始注意
到了内部的采光和通风
小户型中期产品（2002年产品）
2002年前后的今日家园已经注意到了户型的均好性。
并采取了层高的概念。
层高的跃复式概念。
小户型中期产品（2002年）
产品规划的集约化程度较高的枫丹白露。
2003年前后的小户型
点式设计的小户型丽阳天下。实现了产品价值最大化。
3梯18户，照顾到每户的采光通风。
2004年的小户型产品
朗钜御风庭注重户型采光的均好性。
并在走廊设计了空中花园。
2004年
的小户型产品
2004年的苹果园创造了关外小户型开始的时代。
小户型近期产品（2005年）
新一代公寓首次尝试把错层送露台运用到小户型上。
近期小户型产品（2005年）
城市主场首个采用大面积送凸窗的手法。
对共用空间的处理较好。
城市主场采光良好的走廊和电梯间
城市主场公共空中庭院
小户型近期产品（2005年）
置地•逸轩较早把入户花园和错层露台用到小户型上。
小户型近期产品（2005年）
星河世纪采用奇偶层错层送露台和赠送凸窗的模式。
五、小户型产品规划和单体上
的趋向
（一）小户型在产品规划上的趋向
1、小户型产品规划上注重私密性考虑。
2、小户型产品规划考虑到短进深、南北通透的设计。
3、利用天井凹槽增加小户型的通风采光条件
1、小户型产品规划上注重私密性考虑：
楼道错开的设计，以保障小户型的私密性。
在景尚公寓中同样采用了
楼道错开的处理方式，住户的私密性较好。
迷你两房两厅，面积仅为58－62平方米,做到户型通风采光较好。
金茂礼都的走道采取了三段式的设计，避免了大通道。
小户型产品规划上注重私密性考虑。
避免大通道，减少单元的户数。
小户型注重私密性考虑
——改变楼道和入户门的设计。
万科17英里里的楼道处理
小户型注重私密性考虑
万科17英里里的楼道处理和入户门的设计。
利用走廊的变化增加私密性
折线型的走廊，和锯齿状的入户方式，增加私密性。
折线型的走廊和锯齿状的入户方式
2、小户型产品规划考虑到短进深、
南北通透的设计。
五米阳光通过改变交通组织，采用了外挂廊布局的方式，每层的外廊同时 服务两层单位
按国家的建筑面积计算规范：“有永久性的室外楼梯，应按建筑物自然层的水平投影面积的1/2计算”。外挂廊既能节省建筑面积，又能够形成一梯两户的格局。
五米阳光公建化的外立面
五米阳光的外挂廊设计——楼梯采用错半层的办法节省交通面积。
短进深集约化南北通透的小户型产品
带玄关的单身公寓南北通透。面积仅为平方米
两房两厅带入户花园，南北通透，厅和房间全部朝南，进深仅为米。面积仅为58平方米。小户型实现南北通透。
3、利用天井凹槽增加小户型的通风采光条件
领尚时代利用天井增加小户型的采光通风条件。
蜜园利用天井和凹槽增加
小户型的采光通风条件
湖心岛度假公寓的天井设计
（二）近年来小户型产品在户型
设计上的趋向
1、近年来小户型的集约化程度明显提高
2、在空间结构上寻找突破，出现了阶段性的——米层高的小户型概念。
3、尽量的缩小进深，增加采光面。
4、空间使用的合理性和舒适性。
1、近年来小户型的集约化程度明显提高。
早期产品：名仕阁和汇展阁的一房的面积都在40平方米左右。
集约化的小户型公寓，尽量用有限的空间创造出更多的功能来。
金茂礼都的单房可以做到23平方米，旭飞华达园的单房在26平方米左右，实现了厅、房、厨房、卫生间、阳台齐全。
2、在空间结构上寻找突破，出现了阶段性的
——米层高的小户型概念。
层高的做法
3、尽量的缩小进深，增加采光面。
早期小户型产品进深较大，单房采光通风效果都会有些问题
改良后的小户型进深都比较小
锒钜·御风庭的单身公寓的进深为6米，置地逸轩的一房两厅的进深不算阳台为米，加上阳台为米，从采光的效果来看现阶段的小户型的采光效果更佳。
4、空间使用的合理性和舒适性
一房两厅的小户型，面积仅为42平方米，还有穿堂风，加上阳台进深仅为6米。
卧室
客厅
餐厅
洗手间
厨房
玄关
纳米化的小户型设计
两房两厅、阳台、卫生间、厨房、玄关、凸窗等一应俱全，面积仅为平方米。
客厅
餐厅
卫生间
厨房
阳台
凸窗
凸
窗
玄关
采光良好的小户型
卧室转角大凸窗
客厅带多功能厅
充分的四面采光
六、近年来小户型产品的户型设计创新手法
1、小户型中也采用了入户花园
入户
花园
每户均有入户花园的小户型公寓
2、步入式凸窗扩大室内面积。
凸窗顶部的反梁也做成了吊柜。
城市主场的一房一厅建筑面积32平方米，室内面积24平方米，两个大凸窗附送面积10平方米，
城市主场硕大的凸窗设计
城市主场的凸窗进深超过米，一房一厅赠送面积有10平方米。
利用夹层做的吊柜
3、小户型采用隔层送露台手法
利用奇偶层错开送露台
4、隔层送出的露台为一些发展商利用，
为小业主暗示可以隔出一间房来。
5、超高入户花园在小户型中便于二次改造
6、利用户型的二次改造，扩大室内空间.
澎柏假日公寓利用厂型布局，有效的利用了场地。
表面上看该公寓有许多缺陷，关键是
二次改造之后的效果。
澎柏假日寓利用阳台空间进行了二次改造。一房一厅变成了两房一厅。
澎柏假日公寓利用阳台空间进行了二次改造。一房一厅变成了两房两厅。
阳台改为厨房的做法。
7、小户型复式房的做法，
可以隔出更多的空间来
小户型复式下层 复式上层
在入户花园和客厅上空都有隔出房间的可能
小户型百变空间
32平方米单身公寓可以变为一房一厅。
附送面积基本达到
1：1
小户型百变空间
46平方米的一房一厅可以变为两房两厅
附送面积基本达到
1：1
入户花园
二次改造
小户型复式房的做法
复式一层 复式二层
复式房小户型都可以在二楼隔出更多的空间来。
小户型复式房的做法
复式一层 复式二层
二层可以改造的小户型
可以改造的一房一厅的复式
复式一房一厅49－52平方米，带入户花园，通过二层改造可以多出11平方米。
顶层的二次搭建
8、利用米层高局部偷出面积
将厨房和卫生间都做成米以下的凸窗形式。
多重组合送出空间的做法
建筑面积71m²
入户花园赠送1/2
落地凸窗全送
玻璃前厅全送
浴缸位全送
凸窗接阳光前厅的做法。
9、通过改变厨房和浴卫的位置扩大生活空间
将厨房简化放到阳台上，节省空间。
厨房进行简化
煤气灶、抽油烟机、盥洗台、洗衣机都放到阳台上，节省空间。
简化了的厨房空间
小户型公寓不专门设计厨房，而设计出开敞式灶台。
改变浴室空间
把浴缸放到阳台
10、适应小户型空间的家具设计
可以折叠的床，白天和夜晚两用。
折叠床和塌塌米
迷你的餐桌
小型沙发
利用凸窗下空间设计的塌塌米和写字台
七、小户型常规营销手段
小户型概念面面观
投资诉求：小户型消费群体占较大比例的消费群是投资客户，通过投资小户型获取租金回报。
客户群诉求：小户型消费者有特定的消费群体，以特定消费群体为诉求点，在许多小户型营销占有较大的市场空间。
产品诉求：以空间变化和产品的创新性来吸引消费者的注意。
E时代诉求：强调信息畅通，办公和商务功能强。
位置诉求：深圳有许多口岸区域是小户型大量产生的区域，因而不少小户型以位置做文章。
1、投资概念
吸引投资客是许多小户型的卖点所在。
2、针对人群
针对小户型产品瞄准的对象：
70年代或80后对象。
代表产品：花好园
针对人群
瞄准年轻一族：
代表产品：80后街
特定人群的诉求
代表产品：御风庭、丽阳天下、苹果园、城市主场等
3、产品诉求
强调室内空间的变化
代表楼盘：鸿隆107、澎柏白金公寓
产品诉求
强化空间变化：
代表楼盘：春花四季园、西岸观邸
4、E时代诉求：
强调产品的信息功能.
代表楼盘：都市E站、格林网苑。
5、位置诉求
强调口岸概念。
代表楼盘：双城世纪、阳光新干线、锦上花、汇展阁等。
产品的年轻化塑造
在立面表现上的年轻化倾向.
代表楼盘：金地梅龙镇，80后街，韵动领地等。
体验营销
主题化的设计：
代表楼盘：朗钜御风庭、米兰公寓、苹果园等
八、小户型今后的发展趋向
小户型的发展趋向
小户型≠低档次≠低标准。
随着小户型产品的不断深入，小户型不在是单纯意义上的安置型物业，小户型可以有不同档次的分类。
产品功能的多元化和消费者的多层次化。
小户型住宅的消费层面广泛，小户型住宅其实也不是完全是普通白领消费的，高级白领，金领都有小户型的消费需求。
小户型住宅的使用功能除了自用之外，还兼有商务、投资、度假等多种功能。
因而小户型住宅产品今后的发展应该是进一步细分市场，产品分级，超多元化方向前进。
小户型住宅产品在规划的合理性和产品细化上走出新路
小户型产品对规划的要求较高，搞得不好小户型住宅就成了熙熙攘攘的宿舍楼，解决通风采光和隐私问题一直是小户型住宅的一个重点考虑的问题，随着小户型产品研究的进一步深化，精装修越来越多渗透到小户型产品中，小户型在细部空间的利用方面还会有更多的创新。比如增加储物空间等。
将康居型住宅的创新手法运用到小户型中。
早期的小户型住宅没有入户花园、超高露台、步入式凸窗等，现在不少小户型住宅都将一些康居型住宅的创新手法运用到了小户型住宅产品中，在空间的集约化、合理性、舒适性等方面都有所创新。
小户型虽然不是终极置业的主流型的产品，但仍是城市发展过程中补充型的产品。而且随着国家新的的宏观调控的实施，小户型住宅产品将会是热点项目。
随着国家对房地产的宏观调控的实施，“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型面积90平方米以下住房（含经济适用房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。”今后小户型产品的开发将会成为热点项目。
谢谢你的聆听！
作者联系：
茅 巍
深圳方略地产研究中心 主任
深圳城市策略地产顾问有限公司 常务副总
电话：13902918095
电子邮箱:
wmao663@
