上海中心功能定位与产品畅想.pdf

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Document number 1 上海中心功能定位与产品畅想上海中心功能定位与产品畅想 E-HOUSE CHINA ??????????????? Document number 2 内容 页码 A. 项目核心问题 3 B. 项目定位回顾 18 C. 目标客户研究 24 D. 产品发展建议 39 E. 项目财务测算 77 F. 附件：相关研究 83 ???-????????? ??????????????? Document number 3 Ａ. 项目核心问题 ???-????????? ??????????????? Document number 4Document number 4 实现上海中心宏伟蓝图依然在三大层面存在七项挑战 上海金融中心角色定位与地位问题 陆家嘴金融中心功能集聚及释放问题中观 上海中心面临的区域环境（交通等）及激烈的市场竞争问题 “上海中心”建设理所当然成为 “上海——国际金融中心”建设重彩之笔 宏观 微观 ???-????????? ??????????????? Document number 5Document number 5 按照各方参与的“上海国际金融中心建设国 家战略研究”，上海成为中国资本运作中心、 资金运营中心、资金清算中心和外资在华(在 沪)金融机构管理中心的阶段性标志是： 1.国内商业银行管理总部半数进驻上海； 2.非银行金融机构总部基本集中于上海，特 别是要注重吸引证券公司、基金公司、保险 公司等金融机构集聚上海； 3.世界排名前200位的金融机构大部分在上海 设立分支机构和代表处； 4.大多数跨国金融机构和投资机构中国区总 部设在上海； 5.中国证券登记结算业务运作中心设在上 海； •前面的"狼"，无疑是提防着上海金融中 心冲击香港； •后面的"虎"，则是怕被上海金融中心分 羹既得利益的北京和深圳。 •在这种前后夹击之下，上海金融中心建 设力图从金融服务的增量中寻求到最大 的份额，以不主动损害香港、北京和深 圳的现有利益，而最终通过市场来决定 存量的调剂。 •要从金融服务增量中寻求最大份额，上 海现在最能依赖的莫过于已在上海的上 海证券交易所、上海期货交易所、中国 外汇交易中心、黄金交易所等。 上海建设金融中心需进一步明确在“北京、香港、深圳”中的金融角 色定位与地位问题，而最有条件的是发展金融交易平台和信息中心 定位与地位 C1 ???-????????? ??????????????? Document number 6Document number 6 地域聚焦 陆家嘴金融城的地域聚焦性建设战略，作为 标志和象征，承载丰富金融文化的巨大效 应，不仅会成为金融发展和城市发展的地标 性概念，也将在未来增添上海作为国际金融 中心的标志性看点。 伴随着上海环球金融中心的即将建成，浦江 对岸的外滩，近在眼前具有稳定客流的东方 明珠，已经使陆家嘴地段为上海城市魅力增 色不少，但作为国际金融中心的标志性文化 内涵还远远不够，需要继续在战略上设计能 够凸显上海国际金融中心独有个性特征的金 融地域聚焦性内涵。 信息集聚 纽约证券交易所（ＮＹＳＥ）并购位于巴黎 的泛欧证券交易所（Ｅｕｒｏｎｅｘｔ）。 ２００７年４月５日，全球最大的股票市 场——纽约－泛欧证券交易所迎来合并后的 首个交易日，正式开始运行。合并后新的跨 大西洋的证券交易所，将可以为投资者提供 覆盖世界两大时区的多种证券产品的交易服 务，这标志着同一只股票首次可以在欧美两 个大陆每日１２小时进行交易，从而创造出 连接纽约、巴黎、布鲁塞尔、阿姆斯特丹、 里斯本和伦敦６大金融市场的大型证券交易 平台。这项并购，由于信息系统的集成化改 造，将会使投资者的交易成本降低，大大提 升交易所的全球竞争力。 本项目如何将 金融功能在区域中 融合合并将聚集 效应充分释放 在新一轮构建上海国际金融中心的战略方向中，上海中心如何加速陆家 嘴金融中心功能的集聚及释放 C2 ???-????????? ??????????????? Document number 7Document number 7 上海中心的金融交易功能构想与目前已近形成的交易平台和未来即将形 成的交易平台之间的错位问题 C3 《上海浦东金融核心功能区发展“十一五”规划》中提出了“陆家嘴金融城”的概念，且规划 范围将在目前基础上向东扩展，形成“一道三区”（世纪大道、陆家嘴金融贸易区、竹园商贸 区、花木生态文化区）的发展布局，规划总面积达到28平方公里。 中国金融期货交易所、中国证券登记结算中心、上海证券交易所三大证券机构将在竹园商贸区 建设总建筑面积接近20万平方米“自用办公”楼，并计划在2010年前全部建成。 由此，三大证券机构将携手在竹园商贸区打造市场瞩目的金融交易平台。 ???-????????? ??????????????? Document number 8Document number 8 办公楼不断上涨租金价格与快速扩张的供应量、企业承受力之间的问题C4 供应：2010年前后，上海高品质甲级办公楼供应将快速增加 ——未来5年内，上海新增超过400万方甲级办公楼，陆家嘴地区将新增230万方甲级办公楼； 需求：国际金融机构，国内大企业对于区域办公楼需求强劲——数据表明：2007年第三季度末，已 有476家金融机构落户浦东，预计到2010年，金融机构数量将超过600家；另外“国字号”大 企业纷纷圈地建楼；这些都表明了对小陆家嘴发展的看好； 价格：小陆家嘴地区租金也将阶段性快速上涨——预计上海中心上市时，甲级办公楼租金将达到 $ .天；最高品质楼宇将达到$ ???-????????? ??????????????? Document number 9Document number 9 楼宇名称 位置 体量 预计上市时间 中金国际广场 漕溪北路 万方 2009年 永达大厦 龙阳路 万方 2008年 招商银行大厦 浦东南路 银城中路 万方 2009年 楼宇名称 位置 体量 预计上市时间 中信泰富项目 昌邑路 浦东南路 约21万方 2009年一期 约8万方 上海国金中心 世纪大道8号 10万方 2009年 平安金融大厦 陆家嘴 10万方 2009年 上海市写字楼供应标杆案例： 陆家嘴写字楼供应标杆案例： 发展趋势：上海办公楼未来供应集中放量，且品质均达到高标准。 ???-????????? ??????????????? Document number 10Document number 10 酒店区域超高端集聚，世博会后上海酒店将可能供过于求C5 供应：未来上海5年上海将增加约2000间五星级酒店客房量，品牌将包括所有国际顶级品牌，市 场空白区将不复存在； 竞争：除上海中心外，金茂、环球等顶级酒店供应量已达到1000间，同质化在所难免，直接竞 争激烈。 ???-????????? ??????????????? Document number 11Document number 11 发展趋势：区域顶级酒店供应。 2010年前五星级 190间客房和 60套豪华公寓浦东陆家嘴21世纪大厦浦东四季酒店 已上市五星级350间客房浦东陆家嘴金茂君悦酒店 酒店名称 位置 客房量 星级 预计上市时间 浦东柏悦酒店 浦东陆家嘴 上海环球金融中心 174间客房 五星级 2009年 ???-????????? ??????????????? Document number 12Document number 12 商业的目的性消费的差异性和不可替代问题；C6 上海中心如规划大体量零售型商业，将面临很多问题： l 地区车行交通体系和复杂的交通环境难以满足庞大的车流，需以目的性消费为主； l 目的型消费的差异性和不可替代性存在落差； l 商业定位与楼宇功能、楼宇形象难以匹配； l 小陆家嘴地区商业即将放量，且布局分散，聚合力较弱。 ???-????????? ??????????????? Document number 13Document number 13 陆家嘴CBD 东昌 路 东 方 路 陆家嘴金融中心 正大广场 30万 已建成 陆家嘴二期 17万 拟建 国金中心 10万 在建 发展趋势：区域商业供应日趋饱和。 ???-????????? ??????????????? Document number 14Document number 14 地区公共服务环境的压力过大，上海中心的上市将加剧地区车流、地铁、 停车、商务等方面的压力 C7 • 一江两岸的地理格局和区域规划的先天不足，形成了区域交通的脉冲式拥堵； • 世纪大道周边主要以车行道为主的交通状况，加上较差的交通通达性，决定项 目较难形成人流的集聚； ???-????????? ??????????????? Document number 15Document number 15 项目周边浦东南路、世纪大道、浦东 大道等均属于一级干道，中间隔离带 隔离，影响项目通达性。 项目周边连接浦东、浦西的3条隧 道，以延安路隧道的流量最大，但其 拥堵情况也最严重，难以为商业输送 充足客流。 陆家嘴金融中心 地 铁 4号 线 地铁2号线 延 安 路 隧 道 大 连 路 隧 道 轨道 １４ 号线 （远 景规 划） 发展趋势：区域大交通环境通达性不强。 ???-????????? ??????????????? Document number 1616Document number 早晚上下班高峰世纪大道、 浦东南路以及浦东大道形成 的三角形路线浦东直浦西方 向交通拥堵较为严重，平时 流量也较大。 目前延安东路隧道的车流量是 3000辆/小时，而设计流量是 2400辆/小时，这是造成该区域 交通拥堵的主要原因。 其他路线交通一般较为顺畅。 发展趋势：区域车行交通体系脉冲式拥堵。 ???-????????? ??????????????? Document number 17 鉴于项目的价值与现状 “上海中心” 必须采用“纯粹型”定位以通盘平衡以上问题 ???-????????? ??????????????? Document number 18 B. 项目定位回顾 ???-????????? ??????????????? Document number 19 项目定位 1 2 3 4 战略定位 概念定位 产业定位 功能定位 ???-????????? ??????????????? Document number 20Document number 20 中国 ·上海 ·陆家嘴 宏观 中国的中心 中观 上海的中心 微观 金融服务中心 上海中心 升华上海国际金融中心功能战略定位 1 ???-????????? ??????????????? Document number 21 24小时的世界金融中心概念定位 世界金融服务 不夜城 1 2 3 4 交流： 境外资本与国内资本的交流中心 生活： 国际金融家休憩中心 交易： 24小时世界金融服务中心 办公： 世界金融企业服务中心 国际金融市场日趋全球化，几乎无时无刻都在发生变化，第一时间获得市场信息是金融产业的核心，全球性金融信息产业中 心呼之欲出。 Document number 21 2 ???-????????? ??????????????? Document number 2222Document number 世界各主要金融市场开市时间 4:00 PM夏令 10:00 AM1:00 PM夏令 7:00:00 5:00 PM冬令 11:00 AM2:00 PM冬令 8:00:00 澳大利亚 5:00 PM2:00 PM5:00 PM2:00 PM 12:30 PM9:00 AM12:30 PM9:00 AM 新加坡 3:00 PM12:00 PM2:00 PM11:00 AM 11:00 AM9:00 AM10:00 AM8:00 AM 韩国 3:00 PM12:00 PM 2:00 PM11:00 AM 11:00 AM9:00 AM 10:00 AM8:00 AM 日本 2:30 PM夏令 8:30 AM3:30 AM夏令 9:30PM 3:30 PM冬令 9:30 AM4:30 AM冬令 10:30 PM 美国 4:00 PM8:30 AM11:00 PM3:30 PM法国 4:00 PM8:30 AM11:00 PM3:30 PM德国 3:00 PM夏令 7:30 AM11:00 PM夏令 3:30 PM 3:00 PM 冬令 8:30-9:30AM 11:00 PM 冬令4:30-5:30 PM 英国 收市时间开市时间收市时间开市时间 当地时间北京时间 国家 ???-????????? ??????????????? Document number 23Document number 23 紧扣世界金融产业，促进相关行业集聚产业定位 法律 信息咨询 软件财务审计 其他相关贸易 投资银行 金融产业上海中心 ——24小时世界金融中心 欧洲股市信息 美国股市信息 中国、日本等 亚太股市信息 定位国际金融产业，将可以与菊园的金融交易平台形成错位和差异，同时也充分体现项目的特色和地位。 3 ???-????????? ??????????????? Document number 24 Shanghai Center 世界金融企业 集聚中心 •陆家嘴最适合金融企业集中办公的建筑； •纯办公建筑，商业为办公功能服务。 配套 24小时 办公型商务配套 办公 24小时 世界金融相关企业办公中心 24小时世界金融企业集聚中心功能定位 4 ???-????????? ??????????????? Document number 25 B. 目标客户研究 ???-????????? ??????????????? Document number 26 目标客户研究 1 2 3 4 客户细分 目标客户 客户偏好 解决方案 ???-????????? ??????????????? Document number 27 24H 国际商务人 AM９:00 飞抵上海中心AM0:00 飞往上海 AM12:30 上海中心顶层休息室 AM9:30 上海中心顶层club AM10:00上海中心计时会议室 AM11:00上海中心视频会议室 AM1２:00上海中心 餐厅 PM1:30上海中心剧场 演讲 PM3:00上海中心顶层ceo club 商务洽谈 PM4:30上海中心商务健身 中心室内高尔夫 PM７:30离开上海中心回国 AM９:30 上海中心VIP电梯 ???-????????? ??????????????? Document number 28 24H 金融企业人 AM11:55 上海中心车库 pM1:30 上海中心餐厅 AM12:00上海中心会议室 PM3:00上海中心各层咖啡间 PM5:00上海中 心贵宾车接到 商务贵宾 PM5:30上海中心商务 商务会所会议室 PM6:30上海中心健身中心 AM11:57 高速电梯 AM11:59 上海中心办公室 AM11:56 上海中心门禁 PM2:00 上海中心办公室办公 AM2:00 上海中心办公室全 球金融市场行情 AM4:00 上海中心24小时送 餐服务 ???-????????? ??????????????? Document number 29 目标客户区限 国际级的金融企业及服务机构客户细分 产品客户象限 成熟型企业 成长型企业 新生型企业 国际型 区域型 本土型 德勤 摩根 中信证券 海尔纽约 典型客户示意 上海农村银行 上海银行 华安基金 平安保险 立信会计 建信基金 震旦行 1 ???-????????? ??????????????? Document number 30 以人为本，客户分层分级偏好体系客户细分 公司人员结构 Employee 公司决策结构 Manager Boss Employee Manager Boss 1 ???-????????? ??????????????? Document number 31 预期典型企业客户办公需求偏好目标客户 1-3年SNAP、史泰博200-500其他配套企业 3-5年贝克·麦肯思、安理500-800律师类 3-5年普华永道、德勤、800-1000审计财务类 3-5年科尔尼、VISA、万事达1000-2000机构专业服务类 5-8年毕马威、麦肯锡、2000-3000咨询管理类 6-8年摩根、UBS、TNG3000-5000基金投资类 10年恒生、花旗、汇亚、东京8000-10000外资银行类 租期预估代表企业 租赁面积 预估㎡ 企业类型 2 ???-????????? ??????????????? Document number 32 效率 舒适 运通 安全 环保 归纳为五大核心项目发展面临诸多问题 • 存有巨大的消防安全隐患 •对区域配套交通等设施要求很高 •内部交通出入问题 •防火、防震、防恐等安全问题 •带来的光污染、噪音 •给人的空间压迫感 •能源消耗过大 •对电力系统依赖度太高 •对新材料新智能技术的高端要求 •难以满足人类寻求自然生态的欲望 •带来项目内外环境的恶化 •如何消除人员的“高楼综合症” • 巨大的日常维护与管理成本 …… 聚焦高层办公群体的基本需求标准办公 3 ???-????????? ??????????????? Document number 33 选择办公楼宇首要考虑因素：品牌、地段、租金、交通、便利A 金融客户选择办公分层分级的考虑要素金融办公 - 公司高阶管理层在筛选办公楼考虑因素 •办公楼的租金报价与企业预算之间的平衡。 •周边区域与自身企业的产业集聚性，是否有成熟的上下游企业配套 - 企业CEO/总裁在选择办公场所首要考虑因素 •楼宇的品牌与形象与企业形象相符度（包括节能环保） •地段区域的标志性以及重要性等。 - 金融行业员工对于公司所选择的办公楼的期望 •希望周边有成熟的地面与快速交通的配套，能保证时间的可控性 •希望大厦的1公里或者大厦自身就能拥有成熟的商务、生活配套设施 3 ???-????????? ??????????????? Document number 34 对办公楼宇的硬件需求：安全、舒适、效率、方便B 办公硬件设备规划的人性化需求金融办公 - 层高：希望能超过米，最好能达到米，满足企业以及个人的个性化需求 - 温度：24小时的恒温效果，可调整所需温度，可控性第一位。 - 湿度：由于大厦密闭，最好能提供大厦增湿系统，上海秋冬季节比较干燥。 - 电梯：最好能缩短等候时间，希望在1分钟内，如果可能的话，考虑VIP电梯，避免因层级不 同带来的尴尬处境，以及安全性的考虑。 - 最好能从车库直接达到办公室，而不是需要转换。 - 供水：最好能有24小时的热水（温控）供应 - 网络：满足不同企业对于网络的速度以及安全性的要求。 - 车位：现在车辆骤增，能否按照企业的性质来预设车位数量，最大程度的满足数量的可能，同时 对于特殊车辆（加长、加大、加高型）考虑车位的面积。 3 ???-????????? ??????????????? Document number 35 对办公楼宇服务需求：24小时、周到、个性化、效率C 贴身化定制化酒店式的24小时服务金融办公 - 商务类： • 公共部分：是否能够提供公共的茶水和休息空间，提供给不同企业员工公共交流和互动的空间。 • 各国会议：企业可能自身不设有会议室，或者没有大型会议室，希望大厦能够提供不同规格的会 议室，可供使用，也愿意支付一定的费用。 • 服务时间：可能企业是世界级公司，由于存在时差，是否提供24小时无时差的服务，并且能有 不同的语言翻译。 - 生活类： • 就餐：希望在办公楼内能够提供、或者针对世界各国的企业客户提供各国美食。 • 休闲：希望有相应的针对不同层次和需要的健身场所，图书室、视听室等功能服务。 • 停留：希望能有可以短暂居住的，针对VIP或者CEO级客户的短暂居住的空间。 3 ???-????????? ??????????????? Document number 36 寻求人、产品、功能的三位一体 人 功能 产品 以人为本 需 求 服 务 载 体 体 现 解决方案 4 ???-????????? ??????????????? Document number 37 解决方案 产业、企业、功能的聚合 思考路径一：金融产业聚合 • 整合金融产业链中上下游企业，打造亚太金融中心 思考路径二：行业企业聚合 • 企业聚合，降低商务运营成本，无国界沟通 思考路径三：服务功能聚合 • 细分客户需求，分层、分级的功能设定。 4 ???-????????? ??????????????? Document number 38 普通标准 甲级标准 甲+标准 Office(办公） Mixed use(复合） 高层办公 产品趋势 环球金融大厦Petronas Towers Bank of China Tower Sears Tower 金贸大厦 上海中心 高标准、大规模的纯粹办公聚合体 定位特性 •品质：全面领先型，超越国 际甲+标准。 •量体：较之于传统单体办公 产品项目具备超大规模。 •性质:坚持纯粹性,专注产品 品质提升与超越。 •功能：以人为本，为人、企 业、产业度身定制 Empire State Building 恒隆中心 中银大厦 解决方案 4 ???-????????? ??????????????? Document number 39 分层分级的功能分区 功能：金融产业上下游企业办公区 区域：位于大厦中低层区域 客户：满足金融产业上下游企业自由 分割的需求 独立定制型企业总部 停车及公建配套 定位为CEO club，位于最顶两层， 满足顶级商务人士商务休闲需求， 定位空中豪华型企业总部，位于高层区域， 满足企业大面积多楼层需求， 分层服务中心（休闲、娱乐）满足高端商务人士需求 分层服务中心（中西宴会、组合会议室）满足中端商务人士需求 分层服务中心（简便餐、健身）满足普通商务人士需求 分层服务中心（大型会议、展示）满足企业商务需求 设置约2500个地下车位，另设员工食堂、银行等 3栋独立式的裙房办公 释放地面空间，减少大楼垂直交通压力 解决方案 4 ???-????????? ??????????????? Document number 40 C.产品发展建议 ???-????????? ??????????????? Document number 41 国际优质顶级超高层办公物业都是以人为本理念的最彻底执行者。 纽约帝国大厦 台北101大厦 香港中银大厦 上海金茂大厦 核心问题 产品具象表现 • 运通 • 安全 • 73部电梯，且当时速度最快，速度 • 采用世界著名的奥的斯电梯 • 建筑材料里本来只需用3公分厚钢材的地方，都选用了25公分厚 • 外墙玻璃贴上V-BEST防暴膜防止玻璃破碎 • 总共有电梯61台，停车场电梯6部 • 观景电梯目前世界最快，速度为 • 设有能源管理及控制系统(EMCS) • 配备T5省电灯管，汞含量、耗电量都环保 • 生活、消防水泵可提供114升/秒的水量 • 区域集成网络传输速率可达数千兆以上 • 设置门禁控制系统 • 全楼共有超过360个摄像头全方位监视 • 空调采用静音技术 • 大厦东西两侧各有一个庭园 • 立面采用防污染幕墙玻璃 • 采用节能多叶片的冷凝器风机 • 运通 • 环保 • 舒适 • 环保 • 效率 • 安全 产品借鉴 世界超高层案例核心问题揭示 ???-????????? ??????????????? Document number 42 效率 舒适 运通 安全 环保 产品涉及的五大核心问题我们对产品规划的理解 •以人的角度出发，真正探究产品的本原。而 非一味地去塑造产品的华丽与独特。 •任何优质的产品都是基于人最基本的各项需 求的基础上提升与优化。 •产品的种种外在表现最终将幻化为使用及享 受产品本身的人，即我们的企业与员工 •人的多重感觉与综合性，将直接体现为产品 之间表现形式的关联性与复杂性。 产品原则 核心问题的关键即解决人的根本需求 ???-????????? ??????????????? Document number 43 产品体系 匹配金融客户群体的六大产品维度 运通维度 – 垂直交通组织 – 多维交通组织 安全维度 – 人的安全 – 信息安全 效率维度 – 时间效率 – 信息效率 舒适维度 – 单项体验 – 综合体验 环保维度 – 节能 – 资源类 – 污物处理 长尾 维度 1 2 3 4 5 ???-????????? ??????????????? Document number 44 • 人员分级 • 物品集中 垂直交通组织 • 地上交通 • 地下交通 • 空中连廊 多维交通组织 总体把握、分级运输、分层服务 运通维度 垂直与多维交通系统的组织梳理 1 ???-????????? ??????????????? Document number 45 垂直交通 人员——主脉与分支联动，分级管理 传统管理所带来的弊病 人员分级管理的解决之道 à 电梯性能差，速度慢，程序设计导致等候时间长 à 电梯容量小，难以有效满足上下班人员高峰需求 à 私密性较差，众多人员混杂，容易形成尴尬 à 导入人员分级管理理念 à 进行主脉与分支电梯的分层、分级 à 按高中低区合理分配电梯数量 à 配置高性能超高速电梯 à 专设VIP电梯 按项目38万平方米建筑体量计算，预估所导入的工作人员将近20000人/天、物业及访客预估在3000人——5000人/天左右，由 此大楼每日将承担的人流在25000左右。为保证大厦垂直交通正常高效的运行，就必须对人员进行疏导管理。 1 ???-????????? ??????????????? Document number 46 技术参数 •数量——每层配备一个电梯（ 按国际最高标准） •速度——电梯速度在7-15米/秒，保证 等待的时间在15-30秒内。 •设置——按照功能、楼层高区与低区分 别设置。 人员—电梯性能的国际级技术参数 1 垂直交通 ???-????????? ??????????????? Document number 47 智能化设施 •指纹识别技术——企业用户统一采用指纹识别技 术可直达企业所在楼层 •智能IC卡技术——外来访客采用智能IC卡技术， 由大厦保安部统一鉴定核发 • CRT安保技术——采用最新的CRT技术，保证电梯 运营的安全性 •突发事件处理——空中对接等 • 安全性——根据访客的级别零时升级安保系统， 达到个性化的安保需求 人员—电梯设置人性化智能化设备体系 1 垂直交通 ???-????????? ??????????????? Document number 48 特色表现 • VIP电梯——特殊VIP客户采用预约制，在 尚未到达前，以完成身份认证，达到从车 直接入电梯，直接到达企业的无障碍设计 。 VIP电梯—专属VIP商务客的贴心定制 1 垂直交通 ???-????????? ??????????????? Document number 49 物品—集中管理，统一收发。 传统管理所带来的弊病 物件集中收发的解决之道 à 能耗高：因往来物件多造成电梯运行频率提高 à 安全漏洞：人员进出混杂，给大厦带来安全隐患 à 工作效率降低：频繁收发邮件，降低了工作效率 à 导入物件集中收发的管理理念 à 大小物件均进行分类分层管理 à 由中央物件分发系统统一收取后进行分层分发 按项目预估所导入的企业将在100-200个计算，其每日往来文书类约在2500上下 小型包裹在600个上下、大宗物件约８０左右，由本大厦每日所处理的物件流量将达到3000-4000份 1 垂直交通 ???-????????? ??????????????? Document number 50 人性化设施 •物品分拣——按照物品性质及重要性进 行物件分级检验。 •物品归类——按照物品的体积进行收发 通道确认 •文书记录——进入大厦的物品由中央物 件分发系统人员，记录物品详细信息， 以保证物品以及人员的安全与可追踪。 物品—人性分拣，安全周到。 1 垂直交通 ???-????????? ??????????????? Document number 51 智能化设施 •垂直运输系统——设置物品专用的流转垂直传输 系统（在核心桶解决），由大厦中央物件分发系 统通过传送装置传送至分层服务中心，在10分钟 内到达企业客户。 •远程签发系统——设置远程视频系统，客户可第 一时间通过视频对于物件的收发确认，减低垂直 动线的压力。 •定时投递系统——大型物件按小时计算，由大厦 中央物件分发系统定时投递至企业。 物品—智能化设施辅助，高效及时。 1 垂直交通 ???-????????? ??????????????? Document number 52 地下、地面、空中多维度的规划理念 目前产生的困境 多维交通体系的导入 à 极易形成交通拥堵，平日平均堵车时间均在30分 钟左右 à 极大地浪费了社会生产效率与能源 à 造成了该区域成为事故频发段，安全性较低 à 发展地面、地下、空中等多维交通体系 à 实现人车分流，合理规划三流运通 à 多层立体通道有效加快人流疏散与提高效率 à 谋求空中连廊与车流人离，也将是种高效的安 全性措施。 陆家嘴区域办公人口在20万左右，其中浦东三纵三横主交通干道中的浦东南路、浦东大道均通过该区域； 通往浦西的延安东路隧道更是联通黄浦江两岸主要通路之一。 1 多维交通 ???-????????? ??????????????? Document number 53 总体把握、分级运输、分层服务 •车流组织——设置社会车辆单循环道 路、大厦车辆直接入库道路、VIP车 辆绿色通道。 •人流组织——根据楼层的高中低区， 设定来客进入大厦的入口位置，达到 有效组织人流的目的。 •物流组织——大型卸货区域统一设置 于地下车库。小件包裹以及信件的流 转由大厦统一的签发中心分层分发 地面——合理规划三流运通 地面交通 1 多维交通 项目地块 员工入口 员工入口 辅助入口 辅助入口 VIP入口 ???-????????? ??????????????? Document number 54 总体把握、分级运输、分层服务 •车道设计——单项单循环的车道设计，避免人车 混杂，提高安全系数 •入口设置——尽量设置在进入型道路的右侧，避 免主干道与十字交叉路口。 •车位数量——按照250-300平方米配备一个车位计 算，需要车位数量1250-1500个，按照未来车辆的 发展速度，国际最高的标准为100-150平方米，折 合所需车位数量为2000-3800个。 •地下空间——与环球以及金茂的地下车库建立通 道，成为车位资源共享以及逃生的需求。 地下——机械式车库与空间创新 地下交通 1 多维交通 ???-????????? ??????????????? Document number 55 •区域联通——与金茂、环球大厦 的裙房部分通过空中走廊解决临 时疏散以及区域沟通的功能 空中—与金茂、环球形成空中走廊 空中走廊 上 海 中 心 1 多维交通 ???-????????? ??????????????? Document number 56 • 绿色建筑效益 • 绿色建筑标准 绿色建筑理念 • 能源 • 资源类 • 污物处理 多元智能设施 总体把握、分级运输、分层服务 绿色建筑标杆，环保节能先锋 2 环保维度 ???-????????? ??????????????? Document number 57 绿色建筑效益—健康舒适与节能高效 •环境收益：降低自然资源消耗 带来的影响 •健康与安全效益：提高使用舒 适度与健康水平 绿色建筑的效益 提高初期投资，降低能源损耗，提升建筑价值，提高市场租金绿色建筑的效益 2 环保维度 ???-????????? ??????????????? Document number 58 绿色建筑体系—国际LEED标准认证 2 环保维度 体系一：可持续建筑的标准 u 避免建设期间由于风雨造成的泥土流失 u 避免建设期间灰尘等造成的空气污染 u 建筑物应处于离湖、海、河等水域之外50 英尺以上 u 建筑物应离现存或规划的轨道交通不超过 805米 u 建筑物应离公共汽车站不超过402米 u 为低排放汽车优先提供总车位5%的车位 u 禁止建筑物周边40英尺外的损坏，人行道 10英尺外的损坏 u 至少50%的停车位放在地下 u 建筑物顶部使用反太阳光材料 u 建筑物内部照明应在无人办公的情况下自 动关闭 体系三：室内环境质量 u除专门的吸烟室外，禁止吸烟 u所设吸烟区距离大厦出入口、室外空 气摄入口、可移动窗户距离至少25英尺 u吸烟室应直接排向室外，务必不使烟 尘派回非吸烟室区域 u安装新风系统工作情况监控设备(当 设定值超出10%进行报警) u在办公空间或公共空间应提供较大范 围的灯源调节设备、温度调节设备。可 移动窗户移动距离应不少于10英尺。 体系二：建筑材料 u在容易到达的区域设置非有害物 质回收点，回收纸、玻璃、金属等 u墙、楼层等建筑物结构的75%可以 再次利用 u窗户、门、天花板等内部结构的 50%可以利用 u建筑成本中5%建筑材料使用回收 的建筑材料 u建筑成本中%以上的材料使用 可再生材料 ???-????????? ??????????????? Document number 59 总体把握、分级运输、分层服务 能源 污物处理 资源类 • 领先的采暖、空调、新风等系统 • 活动中心直接饮用水设置 • 空气质量的日常监测与过滤循环 • 种植节水植物、雨水和污水回收利用，使得饮用水 用做景观用水减少50% • 采用储水池、雨水和污水回收利用，使得非景观用 水使用减少20% • 垃圾有效分类 • 垃圾处理中央集成中心 • 进行环保宣传，切实提 高环保意识 智能科技—能源、资源、污物三源处理 2 环保维度 • 使用节能设备使建筑物节能25% • 建筑物35%的电力由可再生能源产生 • 压缩机尽量减少排放氟里昂，压缩机 设备满足：生命周期内全球变暖 • 潜能+生命周期内臭氧损耗潜能 ×105≤100 ???-????????? ??????????????? Document number 60 智能科技—开创领先，实施创建 2 环保维度 ???-????????? ??????????????? Document number 61 • 时间成本 • 分级楼层服务 时间效率 • 信息智能 • 网络安全 信息效率 总体把握、分级运输、分层服务 全方位力助企业提升办公效率 3 效率维度 ???-????????? ??????????????? Document number 62 时间效率 • 楼层服务中心，一站式服务的提供 • 楼层管家全方位服务 • 与外部服务机构的直线连通 • 托管、保管服务 • 高速快捷的电梯系统 • 便利通达的车行系统 时间——降低企业成本，提升工作效率 3 效率维度 ???-????????? ??????????????? Document number 63 信息效率 • 提供24小时全球化的股票金融期 货价格 • 直达PC终端的大厦网络系统 • 大厦本身网络的“以人为本”基于用 户需求的不断革新。 • 覆盖大厦的无线系统 • 独立备用电源系统 信息——24小时全球金融服务体系 3 效率维度 ???-????????? ??????????????? Document number 64 • 防震 • 防恐、生化 • 防盗 • 防火 人员安全 • 远程资料备份中心 • 大厦整体防火墙 信息安全 总体把握、分级运输、分层服务 确保人与信息的安全无忧 4 安全维度 ???-????????? ??????????????? Document number 65 新材料、高智能、有效紧急预防机制 • 科学提升抗高抗震等级 •定期进行抗震设防专项审查，提高 了结构的抗震安全性。 •采用新材料 •采用新的工艺技术 防震建议 人员安全 4 ???-????????? ??????????????? Document number 66 防恐——全方位有效紧急预防机制 • 新型的领先型建筑材质使用 •与公安网联动，严格进行相关监控 • 24小时无停滞的监控 •高智能安全扫描探测 •动态空气监测 • 有毒气体的高智能识别 •出入大厦的人、物隐性安全监控 防恐（防生化）建议 人员安全 4 ???-????????? ??????????????? Document number 67 防盗—高智能、多重安保体系 •建议采纳领先的人脸识别系统 •卓越的智能门禁监控系统 •顶尖的整体楼宇智能监视系统与中央控 制智能隔离系统 •分层区域中心导入常备应急机制与人员 •每个楼层的呼应与协同系统 防盗建议 人员安全 4 ???-????????? ??????????????? Document number 68 防火——新材料，领先智能科技 •每层均设戶外避难平台， •每层均设加压安全走道 •所有办公楼层及主要安全避难逃生路径 均设有排烟设备，确保楼内人员安全 •导入自动灌水系统，由机械层的消防专 用水箱供水，消防水源借地心引力向下 供水，其不受供电中断影响 •导入集火灾探测、声、光报警、语音提 示为一体的高智能复合探测器，确保误 报率为零 防火（消防）建议 德国安舍火灾报警系统示意 人员安全 4 ???-????????? ??????????????? Document number 69 信息—高效安全，远程信息备份系统 •独立电源备用系统 •超高安全等级的数据交换中心 •独立的远程信息备份中心 •全方位的嵌入式的大厦防火墙 •高效的远程办公系统 •领先的反侦测技术 要点示意 4 信息安全 ???-????????? ??????????????? Document number 70 • 视觉识别 • 听觉熏陶 • 触觉辨识 • 嗅觉感悟 单项体验 • 分层氛围整合 • 分级VIP设施 综合体验 总体把握、分级运输、分层服务 满足各级金融商务人士的共性需求 5 舒适维度 ???-????????? ??????????????? Document number 71 Boss 视觉识别 Employee Manager 本土型企业 区域型企业 国际型企业 嗅觉辨识 听觉熏陶 触觉感悟 分层氛围整合 综合体验 单项体验 单项体验至综合体验的提升与升华 5 舒适维度 ???-????????? ??????????????? Document number 72 要点示意 •光线要求——公共走道部分光线需求，在白天达 到日光照明要求，夜晚则以柔和的光线为主。 •色彩辨识——各服务功能模块，以不同的色彩加 以区分，达到标识性与记忆性的要求。 •色彩引导——通过大自然的天然色彩（植物绿、 海洋蓝等），达到放松心情，稳定情绪或振奋精 神的效果。 •实体引导——大厦设计有统一的语音文字的识别 标识（各国语言），使得客户以及游客在最短的 时间内到达目的地。 视觉感官—公共部位的舒适与自然 5 单项体验 ???-????????? ??????????????? Document number 73 要点示意 •温度控制——建议安装VAV空调系统（变风量空调 系统），具有能耗低，控制灵活的功能。且分区 域、分楼层、分单位的提供24小时的不间断服务 。夏季室内温度达到22-28度，冬季室内温度16- 24度。保证客户个性化的温度需求。 •湿度控制——大楼加湿除尘系统，保证大厦内部 的湿度环境达到夏季40-80%，冬季30-60%，降低 粉尘传播的渠道，避免亚健康的可能。 •空气流速——中央的空调系统调节室内的空气流 速，达到夏季流速 • 新风流量——大楼设置中央新风交换系统，全年 达到300M3/的标准，降低因密闭空间所带来的 细菌和粉尘的传播。 触觉体验—硬件配置的人性与便利 中央新风系统示意 5 单项体验 ???-????????? ??????????????? Document number 74 要点示意 •音响系统——设置中央音响控制系统，能 根据客户需求在不同区域，特定时间播放 定制的背景音乐。在整点也可播放音乐作 为提示功能。 •设置中央音响控制系统 听觉熏陶——工作环境的轻松与愉悦 5 单项体验 ???-????????? ??????????????? Document number 75 分层氛围整合 大楼设置分层服务中心 •设置标准——每20-30层，届时按照实际的企业 导入设定。 •功能安排——根据不同的楼层提供物件周转、 娱乐享受、轻重餐饮、休闲阅读等功能。 •设计特色——根据上海城市“海纳百川”的文 化特征，在每层服务中心按照不同的上海文化 特色，在天、地、墙的表现以及软装潢的表现 尽量贴近上海国际化的文化符号。 •人员交流——打破大厦冰冷的建筑区隔，通过 一个公共的休闲聚合的平台，加强各企业员工 之间的交流，形成和谐的商务社交氛围。 分层氛围整合—打破隔阂创造共融氛围 5 综合体验 ???-????????? ??????????????? Document number 76 全程定制化的服务菜单 • CEO CLUB——位于大厦顶层，享受上海至高点 的无限景观和视野。 •个性安保升级——大厦与专业的安保公司合 作，根据客户的需求定制个性化的安保服务。 • 24小时机场接送——全天24小姐接受预订， 提供2上海两大机场免费接送服务，第一时间将 客户安全送达大厦所需楼层。 • 全程贴身导览——提供专人提供个性化的城 市导览。 6 长尾体验 遵循2/8法则，满足24小时金融人个性 长尾需求 ???-????????? ??????????????? Document number 77 全程定制化的服务菜单 • Sleeping room——根据个人需求，提供 短暂休息以及短期休息的空间 •世界美食——提前了解客户口味，提供最 地道的美食 • …… 6 长尾体验 全程定制化的个性服务体系 ???-????????? ??????????????? Document number 78 E.项目财务测算 ???-????????? ??????????????? Document number 79 上海市GDP增长情况（亿元） 0 5000 10000 15000 1 9 9 8 1 9 99 2 0 0 0 2 0 0 1 2 0 0 2 2 0 0 3 2 0 04 20 0 5 2 0 0 6 2 0 0 7 % % % % GDP GDP增长率 u上海市近十年GDP复合增长率为%。 u上海市近8年甲级写字楼租金增长率为%。 随着上海市经济发展逐渐迈向成熟期，预测未 来经济发展速度将会放缓，甲级写字楼需求增 长势头放缓，租金增长速度略微下降，我们预 设未来五年上海市甲级写字楼租金复合增长率 约为8％。 预设未来五年上海市甲级写字 楼租金复合增长率约为8％。 确定租金——年复合增长率8%测算依据 ???-????????? ??????????????? Document number 80 上海中心2013年入市预估初始 租金价格约为美元／平方 米·天 u上海市顶级写字楼租金约为美元／平 方米·天。 u项目定位为全球领先的办公楼，其硬件配置 和软件服务为世界一流，客户定位为全球领先 的金融服务企业。 我们预设其目前租金价格为美元／平方 米·天，假设项目5年后推出，其租金价格为： *(1+8%)^5≈(美元／平方米·天) 确定租金——2013年价格预估$测算依据 ???-????????? ??????????????? Document number 81 根据调研经验，陆家嘴区域办公楼车位设置标准为１车位／300-350 ㎡建筑面积，香港和国外标准会高于此标准。考虑到项目要打造顶级 物业，我们确定按１车位／150 ㎡建筑面积，按项目38万㎡建筑面 积，需要停车位2500个。 车位个数: 地下室开挖面积: 根据经验，每个车位需要50 ㎡的建筑面积，项目需要125000 ㎡的地 下室停车位面积，也可以考虑采用机械式停车方式。 指导原则：人的自身需求规律，社会经济结构，市场经验法则 车位个数、地下室面积指导测算依据 ???-????????? ??????????????? Document number 82 各功能产品收入模拟财务测算 2000元/车位*月62500停车地下车位 美金/天·㎡2,500 食堂便利店等商业配套 美金/天·㎡20,000 会展,会议等商务配套 美金/天·㎡60,000 club,健身,游泳池, 餐厅,酒吧,coffee等 商业配套 美金/天·㎡20,000 高楼层豪华型总部办公 美金/天·㎡230,000 主楼中.低楼层办公 美金/天·㎡30,000 独立裙房型总部办公 写字楼 预计市场价格暂估面积主要功能区分 ???-????????? ??????????????? Document number 83 财务分析结论财务测算 投资回收期(含建设期) %IRR/年(内部报酬率） 3493233 NPV（累积净现值） 8%折现系数 净现金流 1200997 小计 34847 贷款利息 31860 不可预计费用 23895 项目管理费 23895 专业费用 796500 建安费用 290000 土地费用 整体开发费用 现金流出 76469620 小计 -5162291 营业税及附加 -11131624 房产税 92763535 租金收入 大厦整体收益 现金流入 总费用（单位：万元）项目 ???-????????? ??????????????? Document number 84 Ｄ.相关专题研究 –国际甲+级办公标准 –国际案例研究 ???-????????? ??????????????? Document number 85 水平绿化水平绿化与垂直绿化、人工水景结合绿化系统 单、双层玻璃幕墙+铝框热反射双层玻璃幕墙+着色铝框外墙装饰 岩面吸音板+系统吊顶岩面吸音板+系统吊顶屋顶材料 高级涂料石膏板喷涂、钢板烤漆墙面涂料 乙烯涂料石膏板乙烯涂料，块状地毯地面材料 300人左右大型会议厅，60-10中型会议厅至少各一语言翻译系统会议设施 门禁系统、24小时实时监控门禁系统、24小时实时监控、指纹系统、镜像系统安防系统 3A-5A，控制送排风、给排水、照明、变配电、空调、电梯、安防、 通讯、停车场等 5A以上智能化系统 27—30M3/人·小时35M3/人·小时新风系统 150—200W/M2200W/M2以上空调系统 2路+备水2路+备水+中水系统供水系统 2路+备电2路+备电供电系统 1车位/200m2，40m2/个1车位/100-150m2车位配置 1部/3--2层，等候时间不应超过35秒1部/层,等候时间不应超过30秒，速度8-16m/s电梯配置 1-2处/层；大便器：男 50人/个，女25人/个，小便器： 男50人/个，室内设置长台式洗手盆、镜子、烘手器，触滴式肥皂盒。 2处/层以上卫生间配置 1800—2000m2，人均6-10m2,公共走道部分不少于—4500m2，人均12-15m2标准层面积 12m以上20-30m大堂 标准层净高 5万m2以上7万m2以上建筑规模 国内甲级写字楼国际甲+写字楼项目 甲+写字楼标准——硬件配置 ???-????????? ??????????????? Document number 86 多功能室 配套商务 邮局 银行 票务中心 快递 快印 会议室 商业 购物中心 美容美发 书店 文具店 高级会所 茶馆 酒吧 咖啡厅 餐厅 宴会厅 便利店 国内甲级写字楼国际甲+写字楼种类项目 甲+写字楼标准——软性服务１ ???-????????? ??????????????? Document number 87 洗衣服务 口腔诊所 展览馆 健身中心 国内甲级写字楼国际甲+写字楼种类项目 直升机停机坪 多国语言导览 儿童看护 专门吸烟室 其他 特约保安 委托保洁 礼宾服务 车辆租赁 门禁管理服务 叫修服务 物业服务 酒店酒店 游泳 剧院 休闲服务 甲+写字楼标准——软性服务２ ???-????????? ??????????????? Document number 88 Ｄ.相关专题研究 –国际甲+级办公标准 –国际案例研究 ???-????????? ??????????????? Document number 89 台北101大楼外形宛如花开般节节登至富贵顶峰，象征台湾在新世纪中的全新视界！大楼以促 进台湾与世界接轨为己任，将国际视野带入台湾，已成为台湾在世界舞台的意象表征。 基本参数： 始建时间：1998年 完成时间：2004年 结构高度：508m 楼顶高度：448m 层数：101(地下5层） 建筑面积：万㎡ 标准层高： 标准层面积：760-4300㎡ 建筑结构：钢结构为主，底下5层为混泥土结构 停车位：1800个停车位，机车位2990个 案例一：台北101大厦 ???-????????? ??????????????? Document number 90 功能布局 案例一：台北101大厦 用于电台等信号中继92-100层通讯层 B5-B2停车场 观景区设有精美工艺品柜台89、91F观光 其他 引入国际知名的国际知名办公室 租赁公司The Executive Center，提 供短期办公租赁 101F 为多功能活动场所84F 6个会议室36F 配套商务 198347㎡ 办公7-83F办公 办公 引入国际知名健身休闲结构，项 目有太空健身舱及拳击﹑自由搏 击﹑剑道﹑西洋剑术﹑气道、瑜 伽和休闲SPA等 5、6F健身休闲 观景餐厅85、86F 餐饮区B1、4F 餐饮 便利商业35F B1-5面积为74711㎡ 国际品牌服装、化妆品区、书店B1-5F 零售 商业 体量业态位置分类类型 ???-????????? ??????????????? Document number 91 案例一：台北101大厦 电梯系统 •品牌：TOSHIBA •总共有电梯61台。 •观景电梯：2台，流线型恒 压车厢，速度可达1010m/ 每分钟，从1楼到89楼只要 39秒。 •客梯： 双层电梯30台。 单层电梯3台。 •货梯：3台 •停车场电梯：6台 空调系统 •品牌：约克 •采用VAV系统(变风量系 统)，节能且易于控制。 •采用空调储冰系统，降低 电力系统尖峰负载，应对 电源中断，增加可靠性。 •24小时无间断空调供应。 •停电时仍可供应30%空 调；并可提供夜间、假日、 电脑室全天候空调。 电力系统 •电源电力供应每平方公尺 65VA。 •紧急发电机提供大厦70% 的电力需求。 •不断电系统确保大楼保全 监控系统持续运行。 •桌面灯光照度平均可达 650lux，配备T5省电灯 管，不论汞含量、耗电 量都最环保。 •可以承受2500年回归周期 的大地震。 •设置有全世界最大、最重 的风阻尼器，可承受17级 每秒60米以上的风速。 •为调节强劲风速的压力， 大楼平均每8层便设有1层 机械层。 抗震抗风系统 硬件配置——设备系统 ???-????????? ??????????????? Document number 92 案例一：台北101大厦 通讯系统 •用户频宽可达1Gbps，容许 大量影像会议、国际网路 对谈功能，进行现代化、 高效率、国际间立即沟通 机能。 •除建置双路由光纤骨干 外，另装置微波通讯、红 外线通讯、卫星通讯三种 通讯设备，确保通讯服务 不间断。 •大楼內行动通讯无死角， 包括电梯及地下室。 •公共区已设置为无线上网 环境。 •配有资讯安全防护系统， 防止网路骇客侵入。 安保系统 •设置主要出入口及公共区 的 420 台监视器、报警器 和门禁读卡机。 •访客证发卡系统提供访客 临时门禁卡，并自动记录 访客影像及资料。 •所有人员均需持有效出入 证通过光学闸门进出大 楼，无证者须核查资料。 •设有电子巡更系统，巡更 人员在经过检查点时按巡 更按钮或刷卡。 •租戶或员工于非大楼营运 时间搭乘电梯须出入证， 并限搭至所属当楼层。 能源管理及控制系统 •能源管理及控制系统 (EMCS)监控管理全栋大楼 机电设备，并以自动化设 定及控制达到节约能源目 的。 •消防水源借地心引力向下 供水，不受供电中断影 响。 •每个办公楼层设有两道加 压安全走道。 •三十四楼以上的机械层皆 设有戶外避难平台。 •所有办公楼层及主要安全 避难逃生路径均设有排烟 设备。 •拥有8994个火警感知器， 另有29 台装设救助袋的器 具、2台特别安全梯、2座 紧急升降机，以及22个防 火时效达2小时的避难空间。 •设有紧急广播系统，当发 生火灾等紧急情况时广播。 消防系统 硬件配置——设备系统 ???-????????? ??????????????? Document number 93 硬件配置——装修设计 •外立面：双层隔热清玻璃铺砌而成的玻璃 帷幕墙，能有效阻隔三分之二的外来热源。 •室外照明：夜间灯光选择七种彩虹颜色， 每天一种。 •室内外标志：大楼内部尤其是购物中心标 志较少，容易让人迷路。 •办公区提供基本装修材料：高级矿纤天花 板及半明架天花轻钢架、标准灯具、VAV 空调箱、消防洒水头及侦烟器、广播喇叭、 网路地板、标准窗帘等。 案例一：台北101大厦 ???-????????? ??????????????? Document number 94 物业服务 •叫修服务 •大厅咨询服务柜台 •信件及快递 •门禁管理服务 •通讯服务 •洗衣服务 •吸烟室服务 •会议室和多功能厅租赁 •观景台多国语言导览 案例一：台北101大厦 仲联量行进行代理招商与行销业 务，高纬物业顾问公司作为物业 管理顾问。 物管公司: 服务内容: ???-????????? ??????????????? Document number 95 经验总结 案例一：台北101大厦 2 3 4 注重大厦的环境保护 注重安保系统打造 消防防范严密 无懈可击的e化设施打造1 ５ 舒适办公环境的营造 ６ 24小时全年无时差服务 ７ 设置足够的停车位 8 国际知名物业公司进行管理 ???-????????? ??????????????? Document number 96 金茂大厦位于浦东陆家嘴金融中心，是中国传统建筑风格与世界高新技术的完美结合。从建设 到经营，已逾十载，金茂大厦见证了上海乃至中国经济的腾飞，与中华民族的崛起紧紧相连。 基本参数： 始建时间：1994年 完成时间：1998年 结构高度： 顶层高度：366m 层数：88(地下3层） 建筑面积：29万㎡ 标准层高： 标准层面积：约2500㎡ 建筑结构：钢与钢筋混凝土 停车位：地面100个车位，地下800个车位 案例二：上海金茂大厦 ???-????????? ??????????????? Document number 97 功能布局 分类 123000㎡办公3-50层办公 停车场地下1-3层停车场 1520㎡观光厅88层观光 其他 客房、餐厅、会议、 宴会、健身中心 53-87层酒店酒店 快印、票务、邮局B3 会议室50层 配套商务 办公 健身中心、口腔护理、 SPA 3、4层 音乐厅裙房1层 健身休闲 员工餐厅B3 中西餐饮1-6层裙房 餐饮 便利店、文具超市、花店B3 1-6层金茂时尚 中 心面积14921㎡ 奢侈品零售1-6层裙房 零售 商业 体量业态位置类型 酒店 观光厅 生活中心、 音乐厅 案例二：上海金茂大厦 ???-????????? ??????????????? Document number 98 硬件配置——设备系统 案例二：上海金茂大厦 电梯系统 •品牌：日本三菱 •共79台电梯。 •大厦电梯候梯不超过35秒 •专为办公区设置的五组26 台高速电梯，符合国际领 先标准。 •3套CRT远程监控系统随时 监控所有电梯的运行情况。 •每秒运行米的超高速垂 直升降观光电梯，一次可 乘载33位游客，只需45秒 钟就可将游客从地下一层 直送88层。 空调系统 •选用美国CARRIER公司制 冷机组，取暖及加湿选用4 台德国LOOS油汽蒸汽锅炉。 •4管2级VAV系统，可同时 供冷、热，全面数字化远 程控制。 •每层办公区还设有24只手 动温控器，可使室温在 19℃-29℃范围内任意调节。 •新风量升/秒/人。 通讯系统 •综合业务数据网、ATM宽 带网，区域集成网络传输 速率达一百兆乃至数千兆 以上，适用于模拟、数据、 图象、语言、电视会议以 及在高速通道上传输。 •提供百合花（BS-3）、泛 美4号、亚太1号、亚卫1号 等卫星线路及CNBC道琼 斯信息、路透社信息。 给排水系统 •生活、消防水泵可提供114 升/秒的水量。 •所有洁具、水泵、热交换 器、消毒器等均进口。 •免费提供经砂过滤器、活 性炭过滤器、紫外光消毒 三级过滤的符合卫生标准 的饮用水和开水。 ???-????????? ??????????????? Document number 99 案例二：上海金茂大厦 供电系统 安保系统 •全楼共有超过360个摄像头 全方位监视。 •设置门禁控制系统，所有 要进入金茂大厦的人员， 如无专门通行卡，将被挡 在大堂内。 •每一层的公司下班后可以 将该层封闭，无密码无法 进入。 •当一层楼面没人时，还可 申请通向该层的电梯停驶。 •4台35KV/法国变压 器组，总容量 48,000KVA，全备用、全 封闭、全自控。 •另备3台美国 CATERPILLAR 1,600KW高 性能柴油发电机组作为应 急电源。 •办公区动力用电设计标准 为30VA/平方米，照明用 电设计标准为20VA/平方 米。 •由火警自动化报警系统、 干式喷淋灭火系统、湿式 喷淋灭火系统、消火栓系 统，二氧化碳，轻水泡沫 及化学灭火系统组成整个 消防系统。 •与正压送风系统、排烟系 统、电梯自动回归系统、 应急广播系统、应急电源 供应系统共同构成生命保 障系统。 •水系统由水箱重力供水， 在停电状态保证各层面1小 时消防用水。 消防系统 硬件配置——设备系统 •由楼宇自动化（BA）、通 讯自动化（CA）、办公自 动化（OA）、消防报警自 动化（FA）、安保监控自 动化（SA）以及结构化布 线、停车管理等10个子系 统组成中央BMS机房远程 监控。 智能化系统 ???-????????? ??????????????? Document number 100 硬件配置——装修设计 •办公空间：均为无柱大空间，灵活性强。 •外立面：选用最先进的玻璃幕墙，对幕墙 框架作了鳞化处理，基本消除了光污染。 •大堂：净高达米的大堂，高档次、高 科技的室内装修给人以庄严典雅、心旷神 怡的感受。 •候梯厅：办公区专用候梯厅造型独特，犹 如金碧辉煌的古埃及金字塔。 •室内照明：选用英国THORN防眩光回风式 照明灯具，使办公桌照明不小于450- 500LUX（勒克司），符合VDT国际标准。 案例二：上海金茂大厦 ???-????????? ??????????????? Document number 101 物业服务 案例二：上海金茂大厦 第一太平戴维斯进行代理招商与 行销业务，上海金茂英泰设施管 理有限公司进行物业管理。 物管公司: 物业服务: • 报修 • 特约保安 • 超时空调申请 • 卫星电视安装 • 公司铭牌制作 • 绿化服务 • 订水 • 门禁卡制作 • 委托保洁 • 公司车位办理 • 代申请电话 ???-????????? ??????????????? Document number 102 经验总结 案例二：上海金茂大厦 3 4 5 具备良好的通讯设施和系统 严密的安保设施确保大厦安全 酒店、生活中心等配套设施完善 材料使用和设备管理注重环保节能意识2 6 物业管理高度智能化 7 国际知名物业公司进行管理 建筑造形设计做到现代科技与中国文化相结合1 ???-????????? ??????????????? Document number 103 帝国大厦坐落于美国纽约曼哈顿繁华的第五大道，被称为现代世界的“第八大奇 迹”，雄踞世界最高建筑的宝座达40年之久，与自由女神像一起成为纽约城最令人激 动的组成部分之一。帝国大厦建成于西方经济危机时期，成为美国经济复苏的象征。 基本参数： 始建时间：1930年 完成时间：1931年 结构高度： 楼顶高度：381m 层数：102(地下1层） 建筑面积：万㎡ 标准层面积：2322-4784㎡ 建筑结构：钢与钢筋混凝土 案例三：纽约帝国大厦 ???-????????? ??????????????? Document number 104 功能布局 •商业：设有餐饮、便利店等 •配套商务：快递、银行、快印等 •休闲：博物馆、剧院 •82层、102层为观景层，每年吸引游客350万 案例三：纽约帝国大厦 ???-????????? ??????????????? Document number 105 硬件配置 •电梯品牌为奥的斯，共装73部电梯，电梯 速度高达每分钟427米，电梯容量15人。 •室外照明：自1964年起，大厦上面30层的 外表全部用彩灯装饰，通宵闪亮。 •大堂：一楼大厅是各种艺术品的殿堂。有 内容不断变化的展览馆。 •内墙：装饰很有特色，多为来自意大利、 法国、比利时、德国的不同颜色的大理石。 •外墙：底部 5层的外墙为石灰石和花岗石 贴面，自第6层起即以金属板窗框和窗间 墙相间。 案例三：纽约帝国大厦 ???-????????? ??????????????? Document number 106 经验总结 案例三：纽约帝国大厦 2 3 4 采用当时较为先进的建筑材料 注重大厦夜晚灯光效果的营造 大厦内设置艺术品展示区，满足高层次需求 采用国际品牌电梯，电梯数量足够满足需要1 ５ 举办顶层结婚活动和爬楼梯比赛，增加大楼活力 ６ 较早设置观景层，吸引较多游客，带动办公物业出租 7 建筑时间较早，到达观景层需要换乘多部电梯，不够便利 ???-????????? ??????????????? Document number 107 香港中银大厦地处香港中环经济和金融核心地带，由四个不同高度结晶体般的三角柱身组成，呈 多面棱形，好比璀璨生辉的水晶体，在阳光照射下呈现出不同色彩。中银大厦不仅仅是一座建 筑，它象征着香港美好的未来前景，象征着香港会迎来崭新的一页。 基本参数： 高度: 楼顶高度:315m 地上层数:70层 地下层数:4层 建筑面积:万㎡ 标准层面积:约2700㎡ 建设时间:1987-1989 建筑结构:钢筋混泥土 案例四：香港中银大厦 ???-????????? ??????????????? Document number 108 免费对公众开放43楼观景 B4-B1停车场 “七重厅”，是举办盛大宴会 的场所 70楼 高级职员专用餐厅兼宴客厅17楼 餐饮 对外出租其他 中银香港使用，3楼为中银香港的 营业厅 顶楼4楼及底 座的19楼 办公 备注位置功能 案例四：香港中银大厦 功能布局 ???-????????? ??????????????? Document number 109 电梯：45部，运用高科技，强调节能。 外立面：底层三楼为石质墩座，希望藉着厚重的 石材，增强稳定的感觉，其上是玻璃帷幕墙。 营业厅：两层楼高，石材为室内主要建材更增加 其气派。 周边：大厦东西两侧各有一个庭园，园中有流水、 瀑布、奇石与树木、流水顺着地势潺潺而下。水 声可以消灭周围高架道路的交通噪音，还象征着 生生不息，隐喻财源广进。 大厦西南处对着的两个个巨大青铜像在灰色的花 岗岩衬托下，甚是抢眼，铜塑的位置正是到香港 观光胜地山顶缆车站的必经之处。 案例四：香港中银大厦 硬件配置 ???-????????? ??????????????? Document number 110 经验总结 案例四：香港中银大厦 2 3 4 大厦的外立面设计美观，给人视觉印象较深 装修材质使用讲究，给人感觉庄重典雅 设计时未充分考虑观景功能的需要，观景层较低，观景效果不够好 建筑设计做到现代科技与中国文化相结合1 ５ 配套商业功能不足 ６ 大厦周边注重庭院营造，增加行人舒适度 ７ 大厦顶层设置宴会厅，完善大厦功能 ???-????????? ???????????????