成全机构 研展中心 姚强 施佳敏 周丽娜 吴卿 吴思超 黎成
2009-7-24
苏州日本工业村项目定位建议
关键词1——性质转变，综合用途
购物、娱乐、餐饮、住宿、办公，小型综合体，提供驻留的场所，驻留的理由……
关键词2——消费趋势，体验中心
销售、新品展示、展览、体验馆，这里不是卖场，而是一个亲身感受产品魅力的消费体验中心……
关键词3——文化植入，日本概念
日本商品、日式服务、日本特色、日式主题，在这里体验纯粹的日式消费，日本风情……
我们的定位：
融合Outlets商业形态的
日本文化（消费）体验中心
关键一
关键二
关键三
日本文化（消费）体验中心是否有支撑？
如何形成融合Outlets商业形态的体验中心？
日本文化如何植入体验中心？
关键四
经济是否支持？
寻找支撑点
壹
壹
日本连续三年是中国第三大贸易伙伴，在日本的对外贸易中，中国已经成为仅次于美国的第二大贸易国。
今年两国贸易额有望超过日美贸易，中国将成为日本的第一大贸易伙伴。表明日本对中国的贸易依赖程度加深。
%
%
%
2005
%
%
%
2006
%
%
%
2007
%
1,
%
1,
%
2,
2008
增 长
金 额
增 长
金 额
增 长
金 额
年份
进 口（亿美元）
出 口（亿美元）
进 出 口（亿美元）
日本
中日的贸易情况
中日进出口贸易频繁，且逐年增量。未来中国依然是日本举足轻重的贸易国。
日本企业、日本文化在中国的快速发展
中日贸易额情况表
日本对华投资的额度一直都处于外资对华投资额度中的前四位，在经济大势不佳的情况下仍然出现恢复性增长，预计在未来会稳步增长。
日本在华投资情况
亿美元
亿美元
亿美元
日本在华投资力度强势。
日本在华投资金额状况表
日本企业、日本文化在中国的快速发展
根据公布的有关材料，日本在华人数不断的增加，目前海外日本人长住者最多的国家依次为美国、中国、巴西和英国。
常住中国的日本人从1996年的不到20000人，已经上升到2008年常住中国15万人左右，仅上海就近50000多人常住日本人。
日本人在华人数
日本在华就业，求学的人数飞速增长
日本企业、日本文化在中国的快速发展
目前，苏州共有日企达到近700家，其中包括三菱、三井、三洋、富士、松下、丰田、索尼、sharp、日立、富士通等国际知名的电子企业。苏州的常住日本人口距不完全统计已经接近7000人。
上海共有日企达到1016家，其中有索尼、松下、日立、佳能等日本名企。上海的日本常住人口不完全统计为47794人，接近50000人。
日本企业苏州、上海两地情况
日本知名企业，特别是电子企业，众多在苏沪设立分部，中国是日本企业的重要市场
日本企业、日本文化在中国的快速发展
哈日风
日本文化在中国
动漫风
日剧潮
日本文化和风潮受到中国年轻一代追捧，日本服饰、漫画、剧集、饰品等成为潮流货品，成为“潮货”。
日本企业、日本文化在中国的快速发展
日本品牌在中国
日本品牌在电子数码、日用品、饮食、服饰各个领域，都有不少知名品牌在中国的美誉度较高
日本企业、日本文化在中国的快速发展
苏州科技城是科技部、江苏省政府、苏州市政府三方共建的大型科技创新基地，是国家十一五重大科技基础设施建设项目。
发展目标是构造完善的研发创新体系形成从研发、试制到产业化的较为完善的服务链，打造“后园区”时代。
国家重点建设项目，前景良好
高新技术及产品研发创新高地
聚集各类研发创新精英的人才高地
自主知识产权成果转化与高新技术产业的辐射高地
项目所处环境的优势
大环境：苏州科技城
科技城内环城高速延伸处在建
新区管委会已经搬迁至科技城
部分大型企业已入驻，包括微软，特谱风能，雪樱汽车等
已在建和建成青山绿庭、Max未来 等住宅小区
教育包括省重点文昌中学以及全外籍教学的伊顿国际学校
生活空间等配套商业已经成活，入驻建行、工行和餐饮娱乐等，且有一定人气
教育：省重点文昌中学
居住：Max未来
产业导向，配套不断完善，区域升值潜力巨大
商业：生活空间
产业：生活小区
大环境：苏州科技城
项目所处环境的优势
项目所处环境的优势
小环境：日本工业村
约133万平方米开发面积。
已有住友电工等4家日本企业入驻。
在华东地区的日资企业中，已取得了较高的知名度。
日本工业村未来提供了人口支撑
日本城位于旧金山Downtown以西，占地约万平方米，現有居民约12000人。开业于1968年，以浓缩的形式使人感受到日本的文化。现已成为游客游览旧金山的必到之处，也是日裔美人在美国发展经济及文化的大本营。
布局：
中心：和平广场，兼具现代和古典的五重塔 ，“和平宝塔”。
五重塔是日本风景图片里经常可以看到的古塔，散发着着日本特有的古朴和优雅。
四周：三座购物大楼，各两层
存在的成功案例——旧金山日本城
有日本感觉的建筑风格和街道空间
存在的成功案例——旧金山日本城
商场内的装修风格很日式
日本城内经营的店铺都为日本特色，餐饮大多日式料理，商品以纯正的日本货居多
存在的成功案例——旧金山日本城
双语的标识，餐饮店内日本语菜单，细节中都透露着日本元素
日本城内种植成片樱花，每年4月樱花盛开时，举办庆典活动——樱花祭，届时提供日本食物、日式淋浴和日本歌舞表演。
存在的成功案例——旧金山日本城
旧金山日本城从布局、建筑风格、街道感受，到商铺经营内容、装修风格，甚至是细节和活动，都渗透了日本文化。其成为了著名的旅游和购物景点，已经成为当地日本人的居住和生活基地。
日趋频繁的中日贸易活动，不断增长的在华日本人口和日本企业，逐渐盛行的日本文化和日本品牌。
项目所处的苏州科技城内日本产业村未来良好的发展契机，提供的产业和人口支撑。
美国旧金山日本城的成功案例。
日本文化（消费）体验中心
我们要的是：
纯粹和集中的日本概念
ALL FROM JAPAN
“纯日本“
日本的文化、日本的商品、日本的服务、日本的特色…
”全日本”
日本的产品、日本的餐饮、日本的娱乐、日式的住宿…
“最新的日本”
新产品中国首次公开发布、公开展览、公开销售…
我们要的是：
一个全面接触日本产品的中心
一个深度领略日本文化的景点
一个在华日本人的精神领地
贰
确立产品业态和物业组合
日本成功的Outlets案例借鉴
日本御殿场 Premium Outlets
特点：距离东京２个小时车程，拥有自然河道，旅游观光和购物休闲相互结合，能够有效延长顾客停留时间。
占地面积：17万平方米
建筑面积：万平方米
停车位：1700个
年营业额：约亿人民币
日本横滨海湾玛丽娜 Yokohama Bayside Marina
特点：主题式Outlets，利用滨海特点，以建筑空间、店铺设计、街道布景营销活动等手段，营造美国东海岸风味的港口街道。
业态组合：商店+旅馆+卖场
营业额：约亿人民币
与休闲旅游结合，足够的停车空间
结合自然资源的主题式Outlets，功能复合
中国成功的Outlets案例借鉴
北京燕莎 Outlets
特点：由厂房改建的仓库式建筑。
建筑面积：目前35000平方米，二期扩建至95000平方米。
停车位：目前1300个，二期扩建达2000个。
业态组合：A、B座为购物功能的卖场，C座包括餐饮、休闲、保健、美容美发、金融服务等方面。已入驻麦当劳、星巴克、棒约翰、东来顺、权金城、同仁堂、国美等知名品牌。C座还特设奥莱生活馆。
年销售额：约亿人民币
功能复合的一站式MALL，足够的停车位
中国成功的Outlets案例借鉴
上海青浦 Outlets
占地面积：16万平方米
建筑面积：11万平方米
停车位：2000个
业态组合：整体分为三大功能区。南部A区主要经营世界一线品牌服饰，辟有专门的中西式快餐美食区；中部B区主要经营国际知名运动休闲品牌、国际二线品牌以及国内著名品牌；北部C区建筑面积达3万平方米，为大型餐饮娱乐区。
销售业绩：购物提袋率超过70%，2007年上半年销售额达到4亿元。
已成为一处“旅游景点”，功能复合，足够的停车位
成功Outlets案例的借鉴点
【周边资源融合与主题营造】
可融合周边的景观资源或者是旅游资源，并将某个主题或者文化注入项目，使其不仅仅是一个“卖场”，使其能够成为一个有文化内容的“景点”。
【物业组合】
功能复合，不仅仅是购物功能，配套一定的餐饮、娱乐、旅馆等，能提供让人们驻留的功能。
【停车方式】
由于位置往往较偏，必须配备足够的停车场。至少每55平方米建筑面积要配备1个停车位。
量贩日本电器专卖
【市场机遇与项目结合】
1。日本的电子数码技术代表世界最尖端的水平
2。日本电子产品在中国的知名度
“一等在美国，二等在日本，三等在中国”，完全的MADE IN JAPAN，完全不同于国美，苏宁，新的购物模式，更高品质的产品模式
3 。电子制造在苏州是支柱产业之一，量贩日本电器专卖概念与大环境有一定契合
4 。市场存在空白，前景较为看好
某网站针对消费者购买电子电器产品倾向的地点、产品关注点、促销方式等进行民意调查，部分结果如下：
客户调研结果确定量贩电器专卖的形成
Q:如果你打算购买电器，一般会选择去哪些地方购买？
Q:你购买产品的主要因素有哪些?
Q:你更看重电器卖场的哪些方面？
Q:你喜欢哪种促销方式？
在购买电子电器商品时，消费者倾向于选择品牌好的，产品较集中且有价格优势的大型专业卖场
相比品牌专营店，百货商场，%的消费者更愿意到电器卖场购买相关产品
相比促销员服务，产品数量，营业面积%的消费者在选择卖场时更看重品牌和产品种类的繁多
相比促销员促销，%的消费者在选择产品时更看重产品品牌与价格
关于促销方式，%的消费者更倾向于以某种产品品牌为中心，推销此品牌适合自己的相关产品
客户调研结果确定量贩电器专卖的形成
展示，体验，销售日本知名品牌的量贩电器专卖店
日本知名电器专卖案例——YODOBASHI（友都八喜）
YODOBASHI(友都八喜)是全日本电器连锁店的佼佼者。2008年度销售总额为475亿人民币。截至2009年5月，共有20个店铺。
主要销售各种生活电器、电脑、数码相机、摄像机、化妆品、名牌箱包、手表运动器具、音响、游戏机、软件、DVD/CD、专业摄影器材等产品。
14500
札幌
３ BIC CAMERA 札幌店
20000
大阪
２ YODOBASHI CAMERA Multimedia 梅田
23000
东京秋叶原
１ YODOBASHI CAMERA Multimedia Akiba
卖场面积
（㎡）
位置
店名
2005年9月YODOBASHI在秋叶原开了旗舰店，成为全日本最大面积的卖场，现共有１９间分店，以卖场面积计算日本最大的首三名电器店店为：
日本知名电器专卖案例——YODOBASHI（友都八喜）
9楼 ：高尔夫用品及高尔夫练习场 8楼 ：餐厅街，共有24家日、中、印、韩、义的食肆 7楼 ：专门店（Tower Records、眼科诊所、眼镜店、西装店、书店） 6楼 ：电玩、玩具、CD/DVD、自行车、乐器、旅行箱 5楼 ：生活家电、各大电器生产商的专柜、照明用品，另特设单身会场 4楼 ：映音产品、各大电器生产商的专柜 3楼 ：底片相机、数码相机、底片相簿、三脚架、望远镜、天体望远镜、钟錶、理髮美容、助听器、文具、电话传真机 2楼 ：电脑周边设备、电脑软件、电脑书籍 1楼 ：电脑、通信、Mac B1 ：服务，主要是宅配便 B2-B6：有400个车位的停车场
秋叶原旗舰店，主攻IT产品。共有15层，地面9层，地库6层
日本知名电器专卖案例——YODOBASHI（友都八喜）
电器卖场的建筑面积在20000平方米左右，功能复合，可设置衍生产品以及餐饮娱乐等，必须配备充足的停车位
非常6+1
6栋1~2层的厂房（约32400平方米）
1栋服务楼（约9000平方米）
功能布局建议
量贩电器
2F
娱乐餐饮
2F
量贩电器
1F
办公酒店
8F
停车
1-2F
展馆
1F
特色商品
2F
主要出入口
次要出入口
原图
建议改造后
量贩电器Ⅰ（约7200平方米）
功能布局建议
该单元原来为2层的工业厂房，建议改造为量贩电器专卖，主要以小型的电子数码产品为主，如照相机（镜头）、摄像机、笔记本电脑、手机、耳机、数码相框、打印机、电子辞典、记忆卡、电脑附件及生活家电等。
可以根据品牌或者产品功能来设置专柜或展示区，主要经营市场主流的日本产品，以比市场售价和日本进口产品低来吸引客户。
量贩电器Ⅰ
功能布局建议
全部为耳熟能详的日系品牌
量贩电器Ⅱ （约3600平方米）
功能布局建议
该单元原来为1层的工业厂房，建议改造为量贩电器专卖，主要以大型的家电产品为主，如冰箱、洗衣机、液晶电视机、空调、家庭影院、健身器材、电玩、投影仪等。还可以留出部分场地作为仓储用房。
大型家电展示和布置的空间需求较大，利用层高较高的单元来设置比较有仓储式卖场的感觉，品种一定要齐全。
功能布局建议
主要为日本市场主流及成熟产品
量贩电器Ⅱ
日本特色商品（约7200平方米）
功能布局建议
该单元原来为2层的工业厂房，建议改造为日本特色商品，引进一些日本品牌的各类商品，如生活用品、药妆、电玩周边、卡通漫画、服饰零售等。
此类功能可以吸引周边的日籍工作人员及哈日一族。
功能布局建议
纯日系商品
日本特色商品
日式餐饮与娱乐（约7200平方米）
功能布局建议
该单元原来为2层的工业厂房，建议改造为日本餐饮与娱乐。餐饮包括日本定食、寿司、刺身等各种，也包括小吃，体现出日本的餐饮文化；娱乐可以引进日式传统的艺妓表演等。
该单元靠近主入口，以此为中心周围设置卖场，容易聚集人流，提高人气。
功能布局建议
料理、小吃
日本餐饮及娱乐
功能布局建议
娱乐表演
日本餐饮及娱乐
功能布局建议
日式美容、游戏
日本餐饮及娱乐
展馆（约3600平方米）
功能布局建议
该单元原来为1层的工业厂房，建议改造为展示场或者概念店。此处主要为日本各类最新商品的展示、前沿发布等提供场地，此类产品不一定有销售，但绝对是与日本同步的，让国人了解最新的时尚咨讯。
超高的层高有利于搭建舞台或其他需要大型场地展示的产品发布会。
功能布局建议
展示场
功能布局建议
概念店
室内停车场（约3600平方米）
功能布局建议
该单元原来为1层的工业厂房，建议改造为停车场。若借鉴Outlets的形式则需要考虑近600个停车位，建议利用其中一个单元的厂房来增加停车位。（室内一层停车位约180个）
在室外，本项目没有建造建筑的区域也可以增加设置停车位,特别考虑设置2%-3%的大巴车位，便于旅行团来此购物。（室外停车位约360个）
T
T
T
若车位不够，为增加利用率，可以在室内采用增加楼板（需加强建筑基础）或立体式停车的方式。
功能布局建议
停车
办公、酒店（约9000平方米）
功能布局建议
该单元原来为8层的服务楼，建议改造为办公及主题酒店。
办公面积约4500平方米，保留其食堂、会议功能。
酒店建筑面积约4500平方米，可以设计成具有日本主题的特色酒店，此酒店规模不大，可以做的较为精致，作为短途旅行或临时出差的落脚点。
功能布局建议
主题酒店
功能布局建议
情人旅馆
客人来到旅馆，只需按钮选择，便能自动拿到房间的钥匙。整个过程快捷、简便，客人不会和旅馆服务人员照面，具有极高的隐秘性。
功能布局建议
整个日本文化（消费）体验中心构成：
量贩电器卖场：约10800平方米
日本特色商品卖场：约7200平方米
日本特色餐饮娱乐：约7200平方米
展馆：3600平方米
室内停车：3600平方米
量贩电器
娱乐餐饮
量贩电器
办公酒店
停车
展馆
特色商品
主要出入口
次要出入口
叁
日本文化的植入
日本主题!
日本文化精神的极致塑造，
日本民族特色的完全融入 。
植入之一：气氛营造
传统的日本味
店面门口的樱花
停车场背景墙上的枫叶
厕所门口的标识
味道十足的灯笼
毛笔黑色字体的运用
简单却一目了然的店招
打扮有特色的促销MM
随处可见的自动贩卖机
现代的日本潮
深入人心的卡通形象
植入之二：时间消费
时间消费理念------
超越普通一站式理念，不仅在商品上满足一站式的要求，还通过设施的空间、景观环境营造以及丰富多彩的演出活动使消费者长时间滞留，并由此带来消费。更重要的是经过常年不断演出不断更新空间营造，一年365天给消费者都带来惊喜，使他们能够习惯性地在这里形成长时间滞留和消费。
舒适的环境，通过精妙的设计手法将阳光、水流、植物等自然景观引入商业设施，
并将整个商业设施打开，形成一个开放式购物公园，有看似与购物无关的娱乐表演、
参与节目……
显然，精心营造舒适环境目的就是为了促进“时间消费”。
将日本各地的标志性的雕塑在本项目中复制或模仿，使人一看到雕塑就能联想到日本。
场所精神
六本木66广场的Maman蜘蛛
日本皇宫前的雕塑
日本的绿化不仅精致而且色彩丰富，在项目内尽量考虑日本常用植物来体现。
绿化
红枫
银杏
在大面积硬质广场中增加一些趣味的铺地，使街道和广场看起来不那么单调。
铺地
公共家具
座椅
公共家具
花坛
电话亭
植入之三：环保理念
日本的环保措施是举世闻名的，就这点而言不得不值得我们学习
垃圾分类
环保袋推广
借鉴到本项目中可以体现在以下方面：
回收到达使用年限的电子产品，经过一些处理做成别的商品再推向市场，就也是做资源回收再利用。可以采用以旧换新、旧机折价等措施吸引客户来次购买新产品。
鼓励使用绿色节能产品，此类产品可以有一定的优惠。
索尼智能绿色环保电视
类似的以旧换新广告
肆
经济测算与未来发展
80万/亩→土地价格：1200元/平米→楼面地价600元/平米
住宅用地溢价
130万/亩→土地价格：1950元/平米→楼面地价975元/平米
成本价：
市场价：
周边高层住宅价格5000-6000元/平米
20亩
容积率：
转让溢价：1000万
开发收益约4000万元
住宅用地开发收益
14660
5500
销售收入
10660
4000
成本总计
1870
700
其他费用
4000
1500
利润
1330
500
基础设施费用
4800
1800
建设安装费用
1060
400
前期工程费用
1600
600
土地成本
总价（万元）
单价（元/㎡ ）
分项
建筑面积：26667㎡ 容积率：
开发收益约4000万元（已含1000万元土地溢价）
酒店改装费用：
1500元/平米*4500平米=675万
卖场改装费用：
800元/平米*18000平米=1440万
展馆改装费用：
1000元/平米*3600平米=360万
餐饮娱乐改装费用：
1200元/平米*7200平米=864万
车位改装费用：
万/个*180个+其他=360万
整体改建费用：4000万
改建费用
公共空间装修装饰：300万
立体车位，每个车位机械成本万
日式风格的铺装和小品，广场的装修
由于要对面积进行分隔及厨卫的改造，成本稍高
要做出纯粹的日式风格，材料和装修成本较高
略高于一般卖场
日式特色酒店，在细节方面费用有所提高
酒店收入（100间标间出租给酒店公司经营）：
2元/平米/天*4500平米*365天=328万/年
卖场租金收入：
元/平米/天*18000平米*365天=1642万/年
展馆租金收入：
1元/平米/天*3600平米*365天=131万/年
餐饮娱乐租金收入：
元/平米/天*7200平米*365天=657万
停车位收入：
20元/天个*180个*365天=131万
一期厂房租金：350万/年
租金收入（正常经营）
租金收入：3135万/年
物业费收入：150万/年
配餐收入：100万/年
总收入：3715万/年
办公租金收入：
元/平米/天*4500平米*365天=246万/年
运营成本（08年为例）
1年开支：
利息500万元 工资60万 税金180万
其它开支160万 物业200万元
总运营成本：1100万/年
综合分析
500万（利息）+600（运营成本）=1100
08年为例
运营
3735
2262
946
4000
合计
300
公共空间
131
0
0
360
万/个
3600
停车位
657
330
0
864
1200
7200
餐饮娱乐
131
65
0
360
1000
3600
展馆
1642
821
0
1440
800
18000
卖场
246
246
246
4500
办公
328
200
100
675
1500
4500
酒店
250
350
350
350
17380
一期厂房
其他
第三年租金（万元）
第二年租金（万元）
第一年租
金（万元）
改造费
万元
改造成本
元/平米
面积
平米
投入
收入
4000万元
开发收益
1000万元
土地溢价
住宅
注：达到标准商业租金收益水平需要2-3年的市场培育。第一年采用免租的形式，第二年开始收取标准租金的一半，第三年市场成熟。
后续发展的可能性
现在的六栋厂房+一栋服务楼形成日本文化（消费）体验中心的一期。随着科技园的建设和周边的成熟。将其余的厂房逐渐收回改造，形成二期区域。
培育“异国文化（消费）体验中心”的市场，作为创意商业的一种类型，未来形成“连锁模式”。
以售卖全日本商品（日用品为主）为特色的“日本城”连锁店，分店已超过100家，在中国香港、旧金山、纽约、伦敦、菲律宾、印尼及马来西亚等国家地区均建立了海外特许店。
谢 谢
