房 地 产 金 融
（第二版）
谢经容 殷红 王玉玫 编著
房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材
第九章 抵押贷款的二级市场
内 容 提 要
本章共分四部分。第一部分介绍房地产抵押初级市场和二级市场的概念及其相互关系。第二部分主要讲述房地产抵押二级市场的运行，如参与人、运行方式或债券（证券）类型，美国抵押二级市场发展的过程。第三部分主要讨论推行住房抵押贷款二级市场的条件。第四部分主要讲述在中国推行抵押贷款二级市场的可行性。
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第一节 房地产抵押初级市场和二级市场
一、房地产抵押初级市场
前面所讲房地产抵押贷款就是房地产抵押的初级市场，它是由房地产抵押贷款形成的市场。
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第一节 房地产抵押初级市场和二级市场
二、房地产抵押二级市场
房地产抵押二级市场是指买卖抵押房地产债权的市场。
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房地产购买者
抵押贷款银行
证 券 投资者
抵押债权
抵押债务
现金
抵押债权
抵押债务
现金
一级市场
二级市场
房地产抵押一级市场和二级市场关系图（图9-1）
第一节 房地产抵押初级市场和二级市场
房地产证券化是将沉淀在房地产上的巨大财产变成可流动的投资方式，吸引社会投资进行开发经营活动。
房地产证券化一般有两种手段：一是房地产公司在金融市场直接融资，如发行股票、债券等；二是银行将抵押的房屋债权转让给一些大的金融机构，这些金融机构将不同银行或金融机构抵押的房地产债权打包到证券市场发行债券，用在证券市场上取得的资金支持银行或金融机构的抵押贷款业务。
这个过程就是银行将拥有的抵押房地产债权再抵押给大的金融机构，大的金融机构依靠其信誉和抵押房屋债权作为还款 保证到证券市场发行债券。
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第一节 房地产抵押初级市场和二级市场
三、美国房地产抵押二级市场的发展
（一）萌芽阶段
这一阶段主要在20世纪50年代中期以前。这时涉足二级市场的筹资人主要是抵押公司和少量储蓄机构，集中在东部地区。
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第一节 房地产抵押初级市场和二级市场
联邦政府的具体措施：
（1）政府成立两个保险、担保机构，即1934年成立的联邦住宅管理局和1944年成立的联邦退伍军人管理局。联邦住宅管理局和联邦退伍军人管理局一起承担住宅抵押贷款的保险和担保，促进了住宅抵押贷款的标准化。权威机构的参与、担保，降低了违约风险，也为二级市场的运行提供了条件。
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第一节 房地产抵押初级市场和二级市场
（2）试建二级市场的营运机构。1935年美国国会授权复兴金融公司筹建一家附属于该公司的机构，即复兴金融公司抵押公司，创办一个再抵押市场，但失败了。1938年，由联邦政府成立联邦全国抵押协会（FNMA），致力于发展经政府担保的住宅抵押二级市场。
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第一节 房地产抵押初级市场和二级市场
（二）发展阶段 （1954-1968）
1954年美国国会通过一项新的法案，授权联邦全国抵押协会从事三方面的活动：
（1）加强FHA和VA担保或保险的抵押债券在二级市场上的操作；
（2）从事特殊支持项目的管理；
（3）管理1954年以前发放的抵押贷款，必要时对违约的抵押财产进行清算。
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第一节 房地产抵押初级市场和二级市场
（三）成熟阶段
这一阶段以1968年美国国会通过《住宅和城市发展法》为标志，也使抵押二级市场法制化并趋于成熟。该法规定将联邦全国抵押协会分为政府全国抵押贷款协会（GNMA）和联邦全国抵押贷款协会。政府全国抵押贷款协会隶属于联邦住宅与城市发展部，联邦全国抵押协会是私人公司。
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第一节 房地产抵押初级市场和二级市场
1970年美国国会通过《紧急住宅融资法》，批准成立附属于联邦住宅贷款银行系统（FHLB）的联邦住宅贷款抵押公司（FHLMC），授权该公司购买联邦住宅贷款银行系统的经其他政府机构担保的住宅抵押债权，促进了传统二级市场的发展。1972年这种业务逐渐发展到无担保的普通住宅抵押市场，形成了全国性的抵押二级市场。
1992年美国抵押二级市场上的债券规模已达万亿美元，成为仅次于美国国债的第二大债券。
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第一节 房地产抵押初级市场和二级市场
四、房地产抵押二级市场的功能
房地产抵押二级市场的存在和发展是以社会需求为基础的，这是由抵押贷款银行、证券投资者以及它在整个房地产市场中的地位决定的。
（一）满足贷款银行的需求
（二）债券投资者的投资需求
（三）房地产抵押二级市场在房地产市场中的作用
抵押二级市场的出现，银行可将承做的抵押房屋的债权经政府授权机构的担保在二级市场出售，利用换取的现金，承做新的抵押贷款。二级市场现金的不断供应促进了一级市场的稳定发展，进而促进了市场房屋需求和房地产市场的稳定、持续发展。
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第二节 房地产抵押二级市场的运行
房地产抵押贷款二级市场的形成与发展是同政府强有力的支持分不开的。
首先，提供具有政府权威性的保险服务和担保服务，提高了投资者的信心。其次，通过政府成立的二级市场中介机构，加强了对市场的调节功能，促进了债权的标准化和证券化。（以美国为例）
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第二节 房地产抵押二级市场的运行
一、政府广泛的参与
（一）加强法制化管理
如1932年的《复兴金融公司法》、1934年的《国民住宅法》、1968年的《住宅和城市发展法》、1970年的《紧急住宅融资法》等。
（二）市场的标准化
（三）市场中介服务的政府化
1.联邦住宅贷款银行系统
2.房地产抵押贷款保险
3.国家抵押贷款协会（FNMA）
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第二节 房地产抵押二级市场的运行
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抵押贷款债权
投资者
抵押贷款债权证券
抵押贷款机构（银行）
抵押债权证券
现金
债券证券
抵押贷款债权证券
购房者
抵押贷款
现金
二级市场
一级市场
图9-2 房利美二级市场运行图
第二节 房地产抵押二级市场的运行
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购房人（借款）
抵押贷款银行
发行住宅抵押债权证券
保险机构（VA、FHA）
中介或交易商
政府担保（GNMA）
政府及私人中介机构（GNMA、FHLMC等）
交换抵押债权
FNMA、FHLMC或其他中介机构
发行债券或股票
证券交易商
债券投资者
图9-3 美国住宅抵押二级市场运作方式图
4
3
2
5
6
1
第二节 房地产抵押二级市场的运行
由图9-3可以看出二级市场主要按六种方式运作：
1.抵押债权直接出售给证券投资者。
2.通过中介将债权售给投资商。
3.担保打包销售证券。
4.银行将抵押债权出售给政府中介机构再转售给投资者。
5.抵押债权债券同债券的交换。
6.中介机构公司债券和股票的发行。
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第二节 房地产抵押二级市场的运行
三、住宅抵押贷款债权证券
（一）传递证券
传递证券又称为帕斯鲁证券。其发行机构只起中介作用，将抵押贷款借款人偿还的本息直接交给投资人，因此投资人事实上是持有整个贷款组群一定比例的所有权。只有全国抵押协会、联邦住宅贷款公司等机构担保的抵押贷款才能发行该种证券，其风险较小，报酬率也较低。抵押贷款组群中的本息收入就是投资者的现金流入，一旦组群中出现期 前还款，会造成现金流入突然增加，因此，此类证券有现金流量不稳的特性。其是二级市场中最主要的证券。
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第二节 房地产抵押二级市场的运行
（二）抵押担保债券
这种债券的发行者先建立一个抵押贷款组群，然后向投资者发行债券，到期日以前按期支付利息，到期时偿还本金。
（三）抵押担保传递债券
它在性质上介于传递证券和抵押担保债券之间。它同抵押担保债券一样也没有转移抵押债权的所有权；它同传递证券类似，担保的抵押债权组群回收的本息及其期前还款的本金都直接传递给投资人。同传递证券一样，此类债券的现金流也具有不稳定性。
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第二节 房地产抵押二级市场的运行
（四）抵押担保证券
抵押担保证券将抵押贷款按期限分成短期、中期和长期三种不同的组群，同传递证券一样将借款人偿还的本息传递给投资者。与抵押担保债券相同的是，该证券发行后列入金融机构的负债，由其承担相应风险。由于按贷款期限划分为不同组群，使投资人可根据自己的需求选择不同期限的证券进行投资。当出现期前还款情形时，发行人可以将本金先行付给期限较短的类别，然后依序偿还至期限较长的证券，这种安排可以大大消除传递型债券现金流量不稳定的风险。
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第二节 房地产抵押二级市场的运行
四、美国次贷危机
（一）美国抵押贷款评级
根据对借款人信用条件评级的高低，可以把抵押贷款分成优级（Prime loan）、近优级（Near prime或Alternative A）和次级（Sub prime）抵押贷款。
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第二节 房地产抵押二级市场的运行
（二）美国次级危机的发生过程
美国的次贷危机应该是美国房地产金融系统全面危机造成的，次贷和次债都出现了问题（如下图9-4：美国次级贷款市场和次级债市场运作图）。
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购房人
次贷公司
投资银行
基金、保险公司或其他银行
资产评估或承销商
信用评级机构
抵押贷款
提供资金
提供资金
提供资金
房产评估
出售次级债权
购房人信用评级
债券评级
促销
担保债务凭证
次级贷款市场
次级债市场
第二节 房地产抵押二级市场的运行
（三）美国次贷危机产生的原因分析
美国次贷危机的产生是由内外因综合作用形成的结果。就内因而言，可以分为次级贷款运行标准和参与机构的行为，外因主要是宏观经济形势的变化。
1. 次级抵押贷款的运行。
2. 次级抵押贷款参与人的行为。
3. 利率周期促使危机爆发。
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第三节 抵押贷款证券化的条件
抵押贷款的二级市场也可以称为抵押贷款证券化，是房地产证券化的重要形式之一。 抵押贷款证券化的推行可能对整个房地产市场和国民经济产生影响，所以抵押贷款证券化的推行需要产权、市场、法律和技术等方面的条件。
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第三节 抵押贷款证券化的条件
一、抵押贷款证券化对社会经济的影响
住房抵押贷款证券化是银行将其持有的抵押贷款债权，出售给机构投资者（或专业证券化机构），再由该机构在资本市场上向投资者发行住房抵押证券（mortgage backed securities. MBS）的融资过程。由于房地产的价值量较大，房地产的证券化会对整个金融、 房地产市场和居民的投资行为产生巨大的影响。
（一）证券化对金融市场的影响
（二）证券化对房地产市场的影响
（三）证券化对国民经济的影响
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第三节 抵押贷款证券化的条件
二、抵押贷款证券化需要的社会经济条件
抵押贷款证券化的发展历史是漫长的，要建立住宅抵押贷款证券市场应具备以下社会条件：
（一）成熟的房地产市场
成熟的房地产市场是保证交易标的合法性的关键。
（二）成熟的证券市场
只有成熟的证券市场，才能保证股票、证券价格同资产或生产发展相联系，才能保证生产交易规范，也才能保证抵押担保人的利益和放款人的资金安全。
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第三节 抵押贷款证券化的条件
（三）成熟的抵押贷款市场
抵押贷款市场是抵押贷款证券化的基础，没有良好的抵押贷款一级市场，就不可能有一个稳定的抵押贷款的二级市场。
（四）统一的担保机构
为保障抵押贷款的安全性和分散银行的贷款风险，一般抵押贷款应有一个统一的、具有权威的担保机构为抵押贷款担保，目前我国还没有这样的机构。
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第三节 抵押贷款证券化的条件
三、推行抵押贷款证券化应做的工作
抵押贷款证券化是在严格的法律法规约束下，在标准的工作程序下，由一定的组织机构合作进行和完成的。
（一）需要建立住宅和贷款法律法规体系
（二）抵押贷款市场的标准化
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第三节 抵押贷款证券化的条件
四、其他筹资方式的比较
金融机构进行住宅贷款融资有多种方式，如公积金、契约储蓄、建筑业协会和抵押贷款二级市场。
一个国家的住宅贷款筹资以哪种方式为主，要视这个国家的金融政策、社会环境和经济状况等而定。
从理论上讲，抵押住宅证券化是抵押贷款银行重要的融资手段，它可以促进整个住宅金融体系的良性运转，促进住房制度的改革。
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第三节 抵押贷款证券化的条件
目前我国不具备建立抵押贷款证券化的法律、市场等条件，城乡居民大量银行储蓄，银行没有因缺少贷款资金需要寻找新的筹资手段的必要性，所以，在全国范围内没有立即开展抵押贷款证券化工作的必要性。但不排除在一些房地产市场较成熟、证券市场较发育、房地产抵押贷款工作开展较好地区，如深圳市等开展这方面的试验，以寻找在我国目前存在着储蓄、住房公积金、住房合作社等金融形式的情况下，发展住宅抵押贷款证券化的方式、可能性等方面的探讨。
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第四节 抵押二级市场在中国的可行性
一、香港地区住宅抵押二级市场的发展
香港地区抵押二级市场还处在探索阶段。
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第四节 抵押二级市场在中国的可行性
二、抵押二级市场在中国的可行性
（一）建立抵押二级市场的条件
从美国等其他国家抵押二级市场的发展历程可以看出，要建立一个运转良好的二级市场，首先要建立较完善的法律法规体系，其次是由政府支持建立信誉良好的中介组织，最后还要有完善的房地产市场和成熟的证券市场。
（二）当前在我国建立二级市场不现实
从目前我国情况看，除缺少二级市场法规和中介机构外，还没有形成房地产抵押一级市场，即抵押贷款市场。
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关键术语
房地产抵押初级市场 房地产抵押二级市场
住房抵押债权证券化
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复习思考题
1.界定房地产抵押贷款一级市场、二级市场的概念并简述其关系。
2.简述美国房地产抵押贷款二级市场的运作方式及主要证券。
3.简述美国房地产抵押贷款二级市场的发展历程以及运作条件。
4.分析我国推进房地产抵押贷款二级市场可行性。
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