2023 年上半年银行间市场个人住房抵押贷款资产支持证券
市场运行情况
一、银行间市场个人住房抵押贷款资产支持证券概要
银行间市场个人住房抵押贷款资产支持证券（以下简称为“RMBS”），是
一种以发起机构（商业银行或住房公积金管理中心）将个人住房抵押贷款作为基
础资产，信托给受托机构，并由受托机构发行的证券，其本息的偿付主要来源于
基础资产所产生的现金流。目前，国内市场上个人住房抵押贷款主要包括个人住
房商业性贷款、个人住房公积金贷款及个人住房组合贷款。RMBS 产品按发起机
构不同可分为商业银行 RMBS 和住房公积金 RMBS。
二、RMBS产品的发行情况
从资产证券化产品的市场发行情况看，截至 2023 年 6 月末，RMBS 产品的
整体发行规模依然保持第一，占比近三成。
商业银行 RMBS 方面，随着近年来房地产市场调控政策趋严，商品房（住
宅）交易量持续保持低位，银行个人住房抵押贷款的新增投放放缓，RMBS 的发
行亦随之放缓。2020-2022 年及 2023 年上半年，RMBS 发行量分别为 亿
元、 亿元、 亿元和 亿元。2020 年 12 月 31 日，人民银行和银
保监会联合发布房地产贷款集中度管理新规，规定银行业金融机构（不含境外分
行）房地产贷款余额占该机构人民币各项贷款余额的比例和个人住房贷款余额占
该机构人民币各项贷款余额的比例应满足人民银行、银保监会确定的管理要求，
即不得高于人民银行、银保监会确定的房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比
上限。商业银行通过发行 RMBS 来满足房地产贷款额度方面的监管要求，且在
新规发布之前已有体现。2021 年 RMBS 发行态势持续强劲，发行金额较 2020 年
增长 %。2022 年，RMBS 仅发行 3 单，规模合计 亿元。2022 年受到
房地产行业宏观调控、经济下行及断供潮等影响，个人住房贷款需求明显下降，
全年 RMBS 发行量仅有百亿元的水平。2023 年上半年，RMBS 仍未有新产品发
行。
住房公积金 RMBS 方面，由于 2016 年下半年以来国内房地产政策调整，住
房公积金 RMBS 的发行近年来一直处于暂停状态。截至 2023 年 6 月末，住房公
积金 RMBS 共计发行并存续 5 单，涉及规模 亿元。
图表 1. 全国商品房(住宅）销售面积-累计同比（单位：%）
数据来源：Wind，新世纪评级整理
图表 2. 全国个人住房贷款余额及金融机构贷款同比增长（单位：%，万亿元）
数据来源：Wind，新世纪评级整理
图表 3. 截至 2023年 6月末，RMBS产品发行量统计（单位：亿元）
数据来源：Wind，新世纪评级整理
截至 2023 年 6 月末，市场上存续 287 单 RMBS 产品，共涉及 33 家发起机
构，总发行规模达 亿元。33 家发起机构中商业银行有 31 家，且以大型
国有商业银行为主，涉及的 RMBS 共计 178 单。中国建设银行股份有限公司、
中国工商银行股份有限公司和中国银行股份有限公司发起的 RMBS 分别占
RMBS 总发行规模的 %、%和 %。
图表 4. 截至 2023 年 6 月末各 RMBS 发起机构的产品发行情况（单位：亿元）
数据来源：Wind，新世纪评级整理
图表 5. 截至 2023 年 6 月末 RMBS 产品发起机构的类型（单位：亿元）
数据来源：Wind，新世纪评级整理
三、存续 RMBS产品的特征
截至 2023 年 6 月末，尚在存续期内的 287 单 RMBS 中，共包含 282 单商业
银行 RMBS 和 5 单住房公积金 RMBS，入池资产的特征主要有：（1）资产池笔
数众多，具有极强的分散性；（2）基础资产的利率水平不高；（3）基础资产的
履约表现时间较长；（4）基础资产的剩余期限较长；（5）同质化程度高；（6）
信用质量较好。
图表 6. 存续期内的 RMBS 在封包日的基础资产池特征
商业银行 RMBS 住房公积金 RMBS
平均贷款笔数
贷款利率
加权平均贷款利率 % %
范围 %~% %~%
账龄
加权平均账龄 年 年
范围 ~ 年 ~ 年
剩余期限
加权平均剩余期限 年 年
范围 ~ 年 ~ 年
数据来源：Wind，新世纪评级整理
（一）优先级证券的比例
市场上 RMBS 产品一般都设置了优先/次级的偿付结构，产品不依赖外部增
信。RMBS 产品的优先级证券的信用等级高，均为 AAAsf 级，且占比也高，而次
级及超额抵押合计占比较低。
商业银行 RMBS 方面，AAAsf 级部分平均占比达 %，主要分布在 80%-
90%的区间内，次级及超额抵押合计平均占比为 %，主要分布在 10%-15%
的区间内。住房公积金 RMBS 方面， AAAsf 级部分的平均占比达 %，主要
分布在 80%-90%的区间内，次级及超额抵押合计平均占比为 %，主要分布
在 10%-15%的区间内。
整体来看，相较于一般的资产证券化产品，无论是商业银行 RMBS 还是住
房公积金 RMBS 的优先级证券所获信用支持都较低，其主要原因在于基础资产
分散性很强，放贷机构的放贷标准严格，该类资产的信用表现优良且稳定。
图表 7. 截至 2023 年 6 月末已发行 RMBS 产品 AAAsf 级占比情况（单位：单）
数据来源：Wind，新世纪评级整理
图表 8. 截至 2023 年 6 月末 RMBS 产品次级及超额抵押合计占比情况（单位：单）
数据来源：Wind，新世纪评级整理
（二）封包期情况
商业银行 RMBS 的加权平均封包期为 年，住房公积金 RMBS 的加权平
均封包期为 年。一般封包期越长，其累计的利息回收款越多，对优先级证券
5
71
162
30
1 1
8 9
0
20
40
60
80
100
120
140
160
180
的信用支持也就越大。特别是住房公积金 RMBS，为了缓释负利差的风险而设置
了较长的封包期。
图表 9. 截至 2023 年 6 月末已发行 RMBS 的封包期情况（单位：单）
数据来源：Wind，新世纪评级整理
（三）基础资产利率类型及发行利率的变化情况
截至 2023 年 6 月末，已发行的 RMBS 利率类型主要以浮动利率为主。由于
RMBS 的基础资产以浮动利率为主，为防止基础资产利率重设带来的利差变化风
险，在证券端也以浮动利率为主，同时在参照的基准利率和调息的频率上也做了
相应的匹配。2020 年，LPR 机制落地，新增及存量房贷迎来利率“换锚”，但考
虑到“换锚”时的利率水平保持不变且基准水平依然按年调整，预计短期内 LPR
机制的落地对 RMBS 的基础资产及优先级证券的表现影响有限，而长期仍需关
注利率类型变化对 RMBS 产品的影响。
2018 年以来，受到整个市场资金面逐步宽松的影响，获得 AAAsf 级评级的
RMBS 优先级证券的发行利率总体呈下行趋势。2020 年下半年，市场资金面趋
紧，发行利率小幅回升。2021 年，得益于资金面的宽松，发行利率又有所下行。
图表 10. 2015 年以来 RMBS 的 AAAsf 级证券的发行利率走势
数据来源：Wind，新世纪评级整理
四、存续 RMBS基础资产的信用表现
（一）31-60天累计逾期率1
根据受托机构报告，我们通过考察历史静态池数据中 31-60 天的累计逾期率
来分析存续中的 RMBS 产品的资产池的信用质量。按发起机构类型分成四组：
大型国有银行、全国性股份制商业银行、城市商业银行和住房公积金中心。由于
农村商业银行以及住房储蓄银行发行量较小，样本较少，本次分析不作取样。同
时，出于表现期等因素的考虑，我们最终选取了表现期超过 6 个月的 171 单大型
国有银行 RMBS、56 单全国性股份制商业银行 RMBS、31 单城市商业银行 RMBS
和 5 单住房公积金 RMBS 作为样本，以观测不同类型发起机构的基础资产信用
表现情况。
（1）各表现期内，大型国有商业银行 RMBS 产品的信用表现很好，31-60 天
的累计逾期率很低，除个别几单累计逾期率增长较快，其余产品整体表现较为趋
同。
1 31-60 天累计逾期率=各表现期内逾期 31-60 天的逾期贷款余额之和/初始起算日的贷款余额。
图表 11. 大型国有银行 RMBS 产品 31-60 天的累计逾期率
数据来源：受托机构报告，新世纪评级整理
（2）各表现期内，全国性股份制商业银行 RMBS 的 31-60 天的累计逾期率
很低。但相较于大型国有商业银行 RMBS 而言，表现期较长的全国性股份制商
业银行 RMBS 的 31-60 天的累计逾期率差异化更为明显。然而，大多数产品表现
期较短，其基础资产信用表现的稳定性尚待观察。
图表 12. 全国性股份制商业银行 RMBS 产品 31-60 天的累计逾期率
数据来源：受托机构报告，新世纪评级整理
（3）城市商业银行 RMBS 总计发行量较小，从存续期表现来看，该类产品
的 31-60 天累计逾期率分化较为明显。不同于大型国有商业银行以及全国性股份
制商业银行，由于城市商业银行个贷业务基本在本省市内经营，基础资产借款人
的地区集中度很高，受各地经济水平、房地产市场、房贷政策及放贷标准的差异
化影响，城市商业银行 RMBS 基础资产的信用表现差异较大。
图表 13. 城市商业银行 RMBS 产品 31-60 天的累计逾期率
数据来源：受托机构报告，新世纪评级整理
（4）截至 2023 年 6 月末，处于存续期内的住房公积金 RMBS 产品共计 5
单。各表现期内，住房公积金 RMBS 的 31-60 天累计逾期率极低，基础资产的信
用表现明显好于商业银行 RMBS，其原因主要在公积金中心的放贷标准更为严
格，借款人信用质量更优。
图表 14. 住房公积金 RMBS 产品 31-60 天的累计逾期率
数据来源：受托机构报告，新世纪评级整理
%
%
%
%
%
%
1 4 7 10 13 16 19 22 25 28 31 34 37 40 43 46 49 52 55 58 61 64 67 70 73 76 79 82 85 88 91
11.沪公积金2号2015-1 12.沪公积金1号2015-1 14.武汉公积金2016-1
18.沪公积金2016-1 20.沪公积金2016-2
2020 年至今，受宏观经济下行影响，大量企业出现了关闭、停工、延期复工
等现象，导致失业率有所上升，居民的还款能力承压。我们基于上述抽样样本，
对 RMBS 的 31-60 天逾期比率2和 61-90 天逾期比率3的动态变化情况进行观察，
分析国内经济下行对 RMBS 基础资产信用表现的影响。
商业银行 RMBS 方面，2017-2019 年，商业银行 RMBS 的 31-60 天逾期比率
大约在 %%区间，61-90 天逾期比率在 %%区间，信用表现良
好。商业银行 RMBS 的 31-60 天逾期比率在 2020 年 3 月末出现峰值，达 %，
61-90 天逾期比率相继在 2020 年 4 月末出现峰值，达 %。随着经济的逐步
恢复，企业大面积复工，31-60 天逾期比率和 61-90 天逾期比率有所回落。2021
年，商业银行 RMBS 的 31-60 天逾期比率大约在 %%区间，61-90 天逾
期比率在 %%区间。2022 年 12 月末，商业银行 RMBS 的 31-60 天逾期
比率达到 %；2023 年 1 月末，61-90 天逾期比率达到了 %左右。
图表 15. 商业银行 RMBS 产品 31-60 天逾期比率及 61-90 天逾期比率
数据来源：受托机构报告，新世纪评级整理
住房公积金 RMBS 方面，2017-2019 年，住房公积金 RMBS 的 31-60 天逾期
比率大约在 %%区间，61-90 天逾期比率在 %%区间，信用表现
优于商业银行 RMBS 产品。2020-2021 年，该类产品 31-60 天逾期比率和 61-90
天逾期比率均出现小幅上升，分别落在 %%区间和 %%区间，
但上升幅度明显低于商业银行 RMBS 产品。住房公积金 RMBS 的 31-60 天逾期
比率在 2022 年 5 月末达到峰值 %，61-90 天逾期比率在 2022 年 6 月末达到
峰值 %。
2 当月末逾期 31-60 天逾期比率=当月末各产品逾期 31-60 天贷款余额之和/当月末各产品贷款余额之和。
3 当月末逾期 61-90 天逾期比率=当月末各产品逾期 61-90 天贷款余额之和/当月末各产品贷款余额之和。
图表 16. 住房公积金 RMBS 产品 31-60 天逾期比率及 61-90 天逾期比率
数据来源：受托机构报告，新世纪评级整理
（二）基础资产的早偿情况
基础资产借款人由于各种原因会提前还款。如果 RMBS 产品的基础资产池对
于证券端形成超额利差，早偿将消减超额利差对优先级证券的保障程度；若是负
利差的情况，早偿可缓解负利差对优先级证券的不利影响。
商业银行一般在前期的 1-3 年会针对早偿行为设置不同程度的手续费，3 年
以后通常不会有手续费，这时提前还款的意愿会比之前强。住房公积金贷款由于
贷款利率水平更低，相应早偿的意愿也会较低，然而，若是借款人仅为纯公积金
借款者，房贷负债水平较低，若有置换改善性住房的需求，很有可能会早偿。
图表 17. 建元系列 RMBS 的累计早偿率
数据来源：受托机构报告，新世纪评级整理
%
%
%
%
%
%
%
%
%
%
2
0
1
7
/1
/3
1
2
0
1
7
/3
/3
1
2
0
1
7
/5
/3
1
2
0
1
7
/7
/3
1
2
0
1
7
/9
/3
0
2
0
1
7
/1
1
/3
0
2
0
1
8
/1
/3
1
2
0
1
8
/3
/3
1
2
0
1
8
/5
/3
1
2
0
1
8
/7
/3
1
2
0
1
8
/9
/3
0
2
0
1
8
/1
1
/3
0
2
0
1
9
/1
/3
1
2
0
1
9
/3
/3
1
2
0
1
9
/5
/3
1
2
0
1
9
/7
/3
1
2
0
1
9
/9
/3
0
2
0
1
9
/1
1
/3
0
2
0
2
0
/1
/3
1
2
0
2
0
/3
/3
1
2
0
2
0
/5
/3
1
2
0
2
0
/7
/3
1
2
0
2
0
/9
/3
0
2
0
2
0
/1
1
/3
0
2
0
2
1
/1
/3
1
2
0
2
1
/3
/3
1
2
0
2
1
/5
/3
1
2
0
2
1
/7
/3
1
2
0
2
1
/9
/3
0
2
0
2
1
/1
1
/3
0
2
0
2
2
/1
/3
1
2
0
2
2
/3
/3
1
2
0
2
2
/5
/3
1
2
0
2
2
/7
/3
1
2
0
2
2
/9
/3
0
2
0
2
2
/1
1
/3
0
2
0
2
3
/1
/3
1
2
0
2
3
/3
/3
1
2
0
2
3
/5
/3
1
逾期31-60天逾期比率 逾期61-90天逾期比率
图表 18. 中盈系列 RMBS 的累计早偿率
数据来源：受托机构报告，新世纪评级整理
图表 19. 工元系列 RMBS 的累计早偿率
数据来源：受托机构报告，新世纪评级整理
图表 20. 沪公积金系列 RMBS 的累计早偿率
数据来源：受托机构报告，新世纪评级整理
根据受托机构报告，我们通过计算月度年化早偿率来考察 2015 年以来存续
RMBS 产品的早偿变化趋势。近年来，受理财产品收益率下行影响，居民将存款、
闲置资金用于提前偿还存量房贷的意愿增加，致使商业银行 RMBS 产品的月度
年化早偿率增幅显著，于 2023 年 4 月末达到峰值；住房公积金 RMBS 产品的月
度年化早偿率同样于 2023 年 4 月末达到峰值。
图表 21. 商业银行 RMBS 产品的月度年化早偿率
数据来源：受托机构报告，新世纪评级整理
图表 22. 住房公积金 RMBS 产品的月度年化早偿率
数据来源：受托机构报告，新世纪评级整理
五、总结与展望
从 RMBS 的发行看，RMBS 产品的发起机构越来越多元化，中小银行逐步
参与到该市场中。2019 年以来，受房地产政策调控的持续影响，各银行的房贷增
速放缓，RMBS 发行规模有所下降。受 2020 年末房地产贷款集中度管理新规的
影响，2021 年 RMBS 发行量有大幅度的增长。2022 年受到房地产行业宏观调控、
经济下行及断供潮等影响，个人住房贷款需求明显下降；另一方面，居民提前偿
还个人住房贷款致使银行房贷余额增速下降，2022 年 RMBS 发行量断崖式下跌。
2023 年上半年，RMBS 仍未有新产品发行。不过，从发行规模看，RMBS 发行
量仍占据银行信贷资产证券化市场的主导地位。
从 RMBS 基础资产的信用表现看，近年来经济增速开始放缓，居民的可支
配收入增速也将进一步放缓，居民杠杆率走高，房贷的偿付压力有所上升，RMBS
基础资产的信用表现出现小幅下滑。然而，RMBS 具有基础资产分散性高、账龄
长，初始抵押率低和放贷标准严格的特点，逾期情况依然保持着较低的水平。
