上海中C国新房R地产E开中指C国I数盘房S系R地统 产E 价指I数格S系统 测评测联联评华系系机新信息开电地构大盘话址：：：中国指数研究院 厦价格0上218楼海测- 评6市18浦—73东—37新古1 区北福大山成路公 寓455 号全 测评编号：2012-01-GBDCGY ﹟01 【测评结果】古北大成公寓 基型于投通中资过国收市房项益法场地综调 产合查指测和数评比系项较统目分样市析本场，，价综分格合别。考运 虑用影市响场项比目较价法、值成各本项法因、素典， 项目目基名本称信息 地所开理属发位区企置域 业 古 闵北行大红成松公东寓路 12、、市成场本比法较测法评测项评目项价目格价为格：为39：21941 元82/9平 元/平方米 3、典型投资收益法测算项目价格方米 结合当前为：49908 元/平方米 占建地筑面规积模 中 上外3万海平环大方（成米长置 宁业金有32虹限1弄桥公 板司块 ） 物交开业类型 7普.3通2住万平方米 条件下的 1月测市评场价现格状为，综合确定项目在价值定义和测评假设限制 【项目要点】 42400 元/平方米。 入房盘住标时时准间间 精装修宅 （70年产权） 周边配套 22012年2月 邮01政3、年银3综行月合。 中小学、 商 场、商 业街、 l 地理位置：闵行红松东路 321弄。地图 10 号线伊犁路站。 主l 户型特点：124-165平米三房 l 中项幼小目稚学配园：套主力力户户型型信息 单使套用总率 1约248-01%6 5平米三房 ：名新：园上 海、美东丘进第上都虹 一海城桥小学、上海市长宁区威宁小学 幼日幼儿本儿园人园 幼、、儿虹建园桥青 中实、心验三幼学之儿校三园幼上古儿海北部古分 北、直虹营桥幼中儿心园幼 儿、 贷贷首付款价 636 万元（按 150 平方米 算） 计 万元（月款款均年方还限按首付 30%计 联医幼院儿：园新 虹园 、小龙鱼海 银中综国合行农商：业场浦银：发桥行家银医 乐行院福、、、上武警总院 式 算 2商0）业年 / 组合型 鑫海银行、中国建设银行、中国工商银行、 小区内部配套：游泳池贸、购会物所中、心网、球维场多、利健有身艺房苑、 棋牌室院需联本了系次款 34650元/33907元 如解，测更电评详话结细:果有效期为2012年1月， 0报21告-6，18请73与37中1国指数研究 说影于明响公因正：“素客 楼，观盘的运价用专格科业测学分评的析”方得是法出中测，国评测指即评数将机研开构究盘与院房本、地测中产评国项报房目告地市中产场的指价测数格评系。对统我象基们没于郑有长重任期声何对明利中，害国本关城报系市告。房中地内产容项均目为的真跟实踪准监确测的，结，测合项评结目价论基格 1
一、市场比较中C国房R地产E指I数S系统 新开盘价格测评——古北大成公寓 期成根交据的项 3个目项所法 1、选取可比目处实位作例为置 可通比过调案例查，和以对可比比分项析，选取位于同一供需范围内或不同范围内与项目产品类似的近 测评对象目比销较售因均素价比较因素条件为说基明础 ，通过修正得出评估对象的市场价格。 销交 交售及易易均对价比案例 古测北评大成对公象寓 中对星比65美案00华例0 村A 航对头比案3公30寓例00二B期 虹对桥比晶案典例苑C 区域因素 交地日情周理期况位 置2012年1月 2012年1 月 201320年0001 月 中未内开环盘间 中正内环常间 中正内环常间 中正外常环 区通土边便环捷境度 较便好捷 便好捷 较便好捷 较便好捷 建域地筑配用套途 完住善宅 完住善宅 完住善宅 完住善宅 个别因素 户容绿型积化形率态 板设率计 1.楼8 1.-0 5 板2.楼1 板2.楼28 3850%% 6800%% 4800%% 3850%% 开装社发修区企情配业况套品 牌精 上海大成完装置司善修业 有限公 上海中全限星完装公虹善修司达 毛 置业有 上海永完联有坯善限 公司 上海中梅毛完置坯司善业 有限公 评估2（项、1目因）为素交修易情正况 修正：由于所选取的三个可比案例，均为自由竞争市场销售均价，且交易日期相同，设 因素（修（23正））系区 1个统域00别。因，因 素则素修三修正个正：可：三比主个案要可例考比修虑案正项例系目位数土于分地同别用一为途供 1求00、建区、筑域10，0、形态根1、据00地。理 容位置、交通、环境、配套等确定区域 企业品牌等指标进行比较。 3、修正结果 积率、绿化率、户型、装修、社区配套、 测评对比象较及因对素比 案例 古测北评大对成公象寓 比较修对正比条件指数 销售均中星美案华例村A 航对头比公案寓例二B期 交 虹对桥比晶案典例苑C 交区易易域日情价因期况 素 100 65100000 33100000 301000 110000 110002 11000 10000 根据比较个比因别准因价素素格条 件指数表，编 制1因00素 比较修正系数518。02经92 6过 计算，3490 98 368 9 329837 4 34389、32874 元/平米，取三个简单算术平均值作为市场比较法求取三 项个目可市比场案价例格的为比 准41价82格9元分/别平为方5米82。26、 说影于明响公因正：“素客 楼，观盘的运价用专格科业测学分评的析”方得是法出中测，国评测指即评数将机研开构究盘与院房本、地测中产评国项报房目告地市中产场的指价测数格评系。对统我象基们没于郑有长重任期声何对明利中，害国本关城报系市告。房中地内产容项均目为的真跟实踪准监确测的，结，测合项评结目价论基格 2
二中C国房R地产E指I数S系统 新开盘价格房、地成产本测评——古北大成公寓 根据开房法发经 地营产方开发式，商从取房得房地产地项产目开价发格用构地成进的行各商个品方房面建设，然后预售或销售所建成的商品房这种典型的 序号 项目 典型取房费地基产础开 发经营进模行式测测算算 ，最终确定㎡，费项率目 的市场金价额格(万。元 ) 1 土地成本 参照 2008 年 10 月成交的虹桥镇 215 号地红该线建地内安块市成总政本价费为A用 64087万元。 块，地块成交楼面价 8755 元/ 64087 B 约建45安00成元本/平A 方米（含装修成本1） 32940 2 开发成本 小勘区察配设套计费费用C 建安成本A 122%% 33995533 3 管理费用 用D 1+2 A+B+C 83%% 33226486 4 投资利息 以均第开匀二发投年周入投期，入建 年（其中半年为准备期，2 年建设期），土地费用在准备期 3安0%及，管年理利费率用假在设建设10期%。内 分阶段投入，预 计第一年投入70%， 21117 56 销销售售费税用费 房房地地产产总价V 3% 7954 7 房地产开总发价利V润 房地产总总价价VV 470%% 11086505590 三定、项典目型主投力户资型收 益 265125万元 单价 36219元/平方米 算，选同用时典与价风值险。相考对虑型应不投，根可资15模法据预0报平见式 酬米费收率三，益法求居将取租年进方金运行法为营项， 费目80用市确00定比场 元持率价/有月确格期，定测每报为算年。根据区域内同档次同类房地产项目的租金调查，确 酬8%的率，租为通金 6过按.3市同场比提上取涨法1提2%取，出空 的置该率类按住5%宅每报年酬 1率2 个为月2%计。 年 %，期末转售时报酬率为 8%，计算项目市场 份 1 典2型投资者收益模式测算 空置潜有和在效收毛毛租收收损入入 5% 946800000 105735 7260 12034 602212 1364478 4743 1515 7505538 持期有运净末期营转运费营用收入8% 987132200 102144 114401 128129 143505 99064 983197722 19152 10250 11480 N售PV净(6收.3益%) 439351年2 后按3%净收益率出期售末，转转0售5售249 117879 132025 NP税V(费8%3)% 4268794 四收、房测地产总价V 4391899 元 单价 4990389 5元25/8平7 方米 年益 通过评全价面格市确定场调 查和研究分析，在综合考虑影响项目价值各项因素的基础上，分别运1 法月开、成盘 本合法理测价评格项为目：市42场40价0 格元。/平根 方据米三。种评估方法权重比例，经 过详细准确的测算，最 终用确市定场项比目较 法201、2 说影于明响公因正：“素客 楼，观盘的运价用专格科业测学分评的析”方得是法出中测，国评测指即评数将机研开构究盘与院房本、地测中产评国项报房目告地市中产场的指价测数格评系。对统我象基们没于郑有长重任期声何对明利中，害国本关城报系市告。房中地内产容项均目为的真跟实踪准监确测的，结，测合项评结目价论基格 3
