西安市城市规划管理技术规定
（试行稿）
1
1
13
15
24
25
30
31
32
33
第十一章 建设引导措施 .........................................................................35
36
第一章 总则
第一条 为了加强城市建设规划管理，保证城市规划的顺利实施，
提高城市环境质量，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《陕西省城
市规划管理技术规定》、《西安市城市规划管理条例》、《西安市历史
文化名城保护条例》、《西安市城市总体规划（2008—2020 年）》、和
有关法律、法规，结合本市实际情况，制定本规定。
第二条 本规定适用于西安市城市规划区建设用地范围内各项建设
工程。
本规定中没有明确规定的，由城市规划行政主管部门根据实际情
况，参照国家相关法规和技术标准执行。
第二章 建设用地的区划分类和适建范围
第三条 本市建设用地按其主要用途，参照《城市用地分类与规划
建设用地标准》进行分类（见《表 1》）。
第四条 各类建设用地的可兼容性应遵循土地使用相容性的原则，
依据《各类建设用地适建范围表》（见《表 2》）的规定执行。
第五条 城市分区：西安城市各类建设用地依据建设用地所处区位分
为城市更新改造区、城市新区、新城及县城、乡镇四个层级控制。（具
体分区见附图 1）
第三章 建筑容量控制指标
第六条 建筑基地的建筑容量控制指标（建筑密度、容积率，下同），
应按照本章有关规定执行。
第七条 人口规模在 3000 人以上的居住项目及用地规模 1 万平方米以
上的非住宅建筑项目的建筑容量控制指标可参照本规定表 3《西安市
各类建设用地建筑密度控制指标表》（以下简称《表 3》）及表 4《西安
市各类建设用地容积率控制指标表》（以下简称《表 4》）的规定执行。
对于不适用本表约束的建设项目，其建筑容量在满足建筑后退距
离、停车、绿地率、消防、日照、卫生视距、公共开放空间、公共服
务设施、市政基础设施容量、抗震、防灾、人流集散等规定的前提下，
以修建性详细规划确定的指标为准。
表 3 西安市各类建设用地建筑密度控制指标表
注：①住宅建筑类的密度特指住宅建筑净密度。
①居住区（3000 人以上）综合建筑密度纯高层应控制在 27%以内；
住宅建筑类 办公建筑类 商业建筑类
教育科研建
筑类
工业建筑类
区 位
多层 中高层 高层 多层 高层 多层 高层 — —
城市更新改造区 ≤28% ≤25% ≤20% ≤50% ≤40% ≤60% ≤55% ≥20%，≤45% ≥30%，≤50%
城市新区 ≤28% ≤25% ≤20% ≤40% ≤35% ≤50% ≤45% ≥20%，≤40% ≥30%，≤50%
新城及县城 ≤28% ≤25% ≤20% ≤40% ≤35% ≤50% ≤45% ≥20%，≤40% ≥30%，≤50%
乡镇 ≤28% ≤25% ≤20% ≤35% ≤30% ≤40% ≤30% ≥20%，≤35% ≥30%，≤50%
多层应控制在 32%以内；多高层结合的居住区建筑密度应控制在 30%
以内；
表 4 西安市各类建设用地容积率控制指标表
说明：
①居住用地的人口规模分为三级，3000-10000 人、10000-30000 人、
30000-50000 人。
①本表中工业用地的容积率按标准厂房容积率计算。
①本表不适用于受国家相关规范和相关行业规范约束而不能达到
容积率指标要求的教育科研建筑类和工业建筑类项目。
第八条 《表 3》、《表 4》适用于单一类型的建筑基地。对混合类
型建筑基地，其建筑容量控制指标应将建筑基地按使用性质分类
划定后，按不同类型分别执行；对难以分类执行的建筑基地，应
按不同使用性质的建筑面积比例换算建筑容量控制指标。
第九条 对未列入《表 3》、《表 4》的中小学校、体育场馆以及医
疗卫生、文化艺术、幼托等设施的建筑容量控制指标，应按经批
准的详细规划和有关专业规定执行。
第十条 服务于高等院校的教职工居住生活区用地宜与高等院校
教育用地相邻设置。居住用地规模应不大于高等院校教育用地的
10%。
区位
居住建筑
（3000-10000
人）
居住建筑
（10000-
30000 人）
居住建筑
（30000-
50000 人）
行政办公建
筑类
商业建筑类
教育科研建
筑类
工业建筑
类
城市更新
改造区
≥，≤6 ≥，≤5 ≥，≤4 ≥，≤3 ≥，≤6 ≥，≤ ≥1
城市新区 ≥，≤5 ≥，≤4 ≥，≤ ≥，≤ ≥，≤5 ≥，≤3 ≥1
新城及县
城
≥，≤4 ≥，≤ ≥，≤3 ≥，≤2 ≥，≤4 ≥，≤ ≥1
乡镇 ≥，≤ ≥，≤3 ≥，≤ ≥，≤ ≥，≤3 ≥，≤2 ≥1
第四章 居住区公共服务设施配套建设指标
第十一条 城市居住区公共服务设施配套建设指标见表 5。
注：1、表中测算依据：90 平方米/户， 人/户。
2、人口规模不足以设置中小学、幼儿园等配建设施的居住用地，依照各类设
施的服务半径和相应的专业规划而定。
3、人口规模达不到配建标准，且未被周边公共服务配套设施服务半径覆盖
的非独立居住用地，应预留相应的公共服务配套设施用地指标，与其他居住用地
协调，统一建设。
4、人口规模达不到配建标准，且未被周边公共服务配套设施服务半径覆盖
的独立居住用地，应设置公厕、垃圾收集点等基本公共服务配套设施。
第五章 建筑间距
第十二条 建筑间距应符合本章的规定，并同时符合消防、卫生、
环保、抗震、防灾、工程管线和建筑保护等方面的要求。
第十三条 根据日照、通风的要求和本市建设用地的实际使用情况，
住宅建筑主朝向应全部满足下列日照要求：（因建筑自身设计引
起的自身局部日照不足不计在内）
（一）城市新区、新城和县城、建制镇满足大寒日日照 2 小
时标准；
（二）城市更新改造区内日照满足大寒日日照 小时的标
准；
（三）老（明）城区内日照满足大寒日日照 1 小时的标准；
（四）建筑层高按 3 米计算，超过 3 米按实际建筑高度计算；
（五）综合日照影响范围在遮挡建筑高度 倍范围内考虑，
超出该范围不考虑综合日照影响。
第十四条 住宅建筑之间的最小间距应符合下列规定：
（一）多、低层住宅建筑侧面间距不得小于 6 米。多层住宅
建筑相邻面均开居室窗，则之间的最小间距应满足 18 米。
（二）高层住宅建筑与所有住宅建筑间距不得小于 13 米，相
邻面均开居室窗时，则之间的最小间距应满足 18 米。
第十五条 住宅建筑与非住宅建筑之间的最小间距应符合下列规
定：
（一）非住宅建筑为遮挡建筑，其最小间距按住宅建筑之间
最小间距控制。
（二）非住宅建筑为被遮挡建筑（不包括第十七条所述非住
宅建筑），其最小间距按非住宅建筑之间最小间距控制，同时考虑
住宅建筑的卫生视距。（见第十六条）
第十六条 非住宅建筑之间的最小间距应符合下列规定：
（一）高层非住宅建筑之间的最小间距为 13 米。
（二）高层非住宅建筑与多、低层非住宅建筑之间的最小间
距应符合下列规定：
1、建筑平行布置时，其最小间距不小于 13 米；
2、建筑垂直布置时，其最小间距不小于 9 米；
3、建筑山墙的最小间距为 9 米。
（三）多、低层非住宅建筑的最小间距为 6 米。
第十七条 幼儿园、托儿所与相邻建筑的间距，应保证被遮挡的上
述建筑底层生活用房满窗冬至日不小于 3 小时的日照标准。活动
场地应有不少于 1/2 的活动面积在标准的建筑日照阴影线之外。
第十八条 医院病房楼、休（疗）养院住宿楼和中小学教学楼与相
临建筑的间距，应保证被遮挡的上述文教卫生建筑冬至日满窗日
照不小于 2 小时的标准。
第十九条 学生公寓、宿舍满足大寒日日照 1 小时的标准。
第二十条 建筑之间如有管线通过，必须满足管线敷设要求。
第二十一条 特殊建筑之间、特殊建筑与其它建筑之间间距除满足
以上规定外，还应符合相关行业规定。
第二十二条 建筑设计应符合相关建筑设计规范。
第六章 建筑退让
第二十三条 沿建筑基地边界和沿城市道路、公路、河道、铁路、
轨道交通两侧以及电力线路保护区范围内的建筑物，其退让距离
应符合本章规定，并同时符合消防、环保、防汛和交通安全等方
面的要求。
第二十四条 沿建筑基地边界的建筑物，其离界距离按以下规定
控制。（用地界线与水平线夹角大于 45 度时，按东西界对待；小
于 45 度按南北界对待）
（一）各类建筑在满足消防、日照及卫生视距的要求下，退南
地界距离：
1、当规划建筑为住宅建筑时，退界距离不小于 12 米。
2、多层非住宅建筑退南界不小于 6 米，高层非住宅建筑退南
界不小于 12 米。
3、当规划建筑为托幼建筑时，退南界距离不小于 18 米。
4、当规划建筑为医院病房楼、休（疗）养院、住宿楼和中小
学教学楼时，退南界距离不小于 16 米。
（二）各类建筑在满足消防、日照及卫生视距的要求下，退
北地界距离：
1、当规划建筑为住宅建筑时，退北界距离不小于 12 米，且
满足北侧 12 米线处日照要求。
2、当规划建筑为多层非住宅建筑时，退北界不小于 6 米，高
层非住宅建筑时，退北界不小于 12 米，且满足北侧 12 米线处日
照要求。
（三）各类建筑退东、西地界距离：
1、规划建筑应满足地界线外侧 米线处日照要求，并满足
周边现状住宅建筑的日照要求。若规划建筑为东西向开居室窗的
住宅建筑，退界距离不小于 9 米，若规划建筑东西向为主朝向，
退界距离不小于 14 米。
2、规划高层建筑在满足消防、日照要求的情况下，退界距离
不小于 米。
3、规划多、低层建筑在满足消防、日照要求的情况下，退界
距离不小于 米。
（四）地下建筑物、围护桩和自用管线不得超越用地界线。
第二十五条 当相临地块统一规划建设时，在满足相关建筑设计规
范和消防要求的情况下，规划建筑可以联建、共用消防通道。
第二十六条 沿城市道路两侧新建、改建建筑，除经批准的详细规
划另有规定外，其后退道路规划红线的距离不得小于表 6 所列值。
表 6 住宅建筑后退道路红线距离
D≤20 米 20﹤D≤50 D＞50 米 道路宽度
建筑高度 后退距离
（米）
生活性 生活性 交通性 生活性 交通性
h≤20 米 3 4 5 5 6
20<h≤60 米 5 6 8 8 10
60<h≤100 米 5 8 10 10 15
h＞100 米 15
公共建筑后退道路红线距离
D≤20 米 20﹤D≤50 D＞50 米道路宽度
建筑高度 后退距离
（米）
生活性 交通性 生活性 交通性
h≤24 米 5 8 10 10 12
24<h≤100 米 8 10 12 12 15
h＞100 米 20
注:① h---建筑高度；D---道路规划红线宽度
① 道路性质以《西安市城市总体规划(2008-2020)》中道路专项规划为准
第二十七条 新建影剧院、游乐场、体育馆、展览馆、大型商场等
有大量人流、车流集散的多、低层建筑（含高层建筑裙房），其面
临城市道路的主要出入口后退道路规划红线的距离，除经批准的
详细规划另有规定外，不得小于 15 米，并应留出临时停车或回车
场地。
第二十八条 沿城市高架道路两侧新建、改建、扩建建筑，沿高架
道路主线边缘线后退距离，不小于 30 米；沿高架道路匝道边缘线
后退距离，不小于 15 米。
第二十九条 建筑物的围墙、基础、雨篷、台阶、标示牌、管线、
阳台和附属设施，不得逾越道路规划红线和用地界线。
第三十条 沿公路的建筑物，在城市规划建设用地范围内的路段两
侧，按后退城市道路红线要求执行；在其余路段两侧，其后退公
路两侧边沟（截水沟、坡脚护坡道）外缘，高速公路不少于 30 米，
国道不少于 20 米，省道不少于 15 米，县道不少于 10 米，其它道
路不少于 5 米。
第三十一条 建筑物退让规划绿线不得少于 米，建筑基底、阳
台、雨篷等出挑部分及由建筑使用所引起的人流活动不得占压绿
线。
第三十二条 建筑物退让规划紫线的距离，应遵守相关规划及历史
文化名城保护规划。
第三十三条 城市市政管线及各类设施对周边地区的影响不得超越
道路红线和规划黄线。工程管线与建（构）筑物之间的最小净距
应符合表 7 的规定。
表 7 工程管线与建（构）筑物之间的最小净距
地下管线名称
水平距离
（米）
架空管线
水平距离
（米）
d≤200mm 10kV 边导线 给水
管 d＞200mm
电
力 35kV 边导线
污水、雨水排水管
110kV 边导
线
低压 电信杆线
B 热力管线
中压
A
B 架空管线 垂直距离
燃气
管
高压
A 10kV 及以下
直埋
35kV--110
kV
热力管
地沟
电力电缆
电
力
管
线
220 kV 及以上高压线走
廊内
不得建设任何建筑物
直埋 电信线
电信电缆
管道 热力管线
第三十四条 沿河道规划蓝线两侧新建、扩建建筑物，其后退河道
规划蓝线的距离除有关规划另有规定外，不得小于 米。
第三十五条 沿铁路两侧新建、扩建建筑工程，应符合以下规定：
高速铁路两侧的建筑工程与轨道中心线的距离不得小于 50
米；铁路干线两侧的建筑工程与轨道中心线的距离不得小于 30 米；
铁路支线、专用线两侧的建筑工程与轨道中心线的距离不得小于
15 米；铁路两侧的围墙与轨道中心线的距离不得小于 10 米，围墙
的高度不得大于 3 米。
第三十六条 在电力线路保护区范围内，不得新建、改建、扩建建
筑物。
沿架空电力线路两侧应保留一定的安全距离，形成高压走廊。
330 千伏，两侧各留 米；
220 千伏，两侧各留 20 米；
110 千伏，两侧各留 米；
35 千伏， 两侧各留 10 米。
第三十七条 规划建筑退让地裂缝应满足《西安市地裂缝场地勘察
与工程设计规程》相关要求。
第七章 建筑高度及空域保护
第三十八条 建筑物的高度和建筑景观控制应符合本章的规定，
并同时符合日照、建筑间距、消防等方面的要求。
第三十九条 古城墙以内的区域建筑高度实行分区控制，古城墙
内建筑高度不得超过 24 米。古城墙内侧 20 米以内不得建设建筑
物、构筑物，沿城墙恢复为马道或者建设为绿地；城墙内侧 100
米以内建筑高度不得超过 9 米，建筑形式应当采用传统风格；100
米以外，应以梯级形式过渡，100-130 米限高 15 米，130-160 米限
高 18 米，过渡区的建筑形式应当为青灰色全坡顶建筑；
以东、西、南、北城楼内沿线中心为圆心，半径 100 米范围
内为广场、绿地和道路，周边的建筑物、构筑物应当与城楼的建
筑风格、色彩相协调；
以东、西、南、北城楼外沿线中心为圆心，半径 200 米范围
内为广场、绿地和道路，半径 200 米外，建筑高度各以 60 米距离
为过渡区，从 24 米以下向 36 米以下、50 米以下递升；
古城墙外侧至护城河范围内只允许建设屋脊高度不超过 6 米
的园林式公共服务设施；
护城河至环城路内侧红线范围内只允许建设屋脊高度不超过
12 米的建筑物；
环城路外侧红线以外的建筑高度，以 60 米距离为过渡区，从
24 米以下向 36 米以下、50 米以下递升。
高度计算方法见附录三。
第四十条 在历史文化名城、历史文化街区、文物保护单位、保
护建筑周围的建设控制地带内和安全保密单位周边新建、改建、
扩建建筑物，其控制高度应符合建筑、文物保护和安全保密的有
关规定，并按经批准的详细规划执行。
第四十一条 在有净空高度控制的飞机场、气象台、电台和其他
无线电通讯（含微波通讯）等特殊设施周围和通道、景观视廊上，
新建、扩建和改建建筑物的高度应当符合有关净空高度、通视廊
道控制和景观视廊的规定。
第八章 绿地控制
第四十二条 建筑基地内的绿地率和道路绿地率应满足表 8 要求。
表 8-1 各类用地绿地率控制指标
绿地率
用地类别
城市更新改造区 其它区
居住用地 ≥25% ≥30%
商业金融 ≥20% ≥25%
行政办公、体育、医疗卫生、
教育科研用地
≥30% ≥35%
工业用地 ≤20%
公共绿地 ≥75
防护绿地 ≥90
广场用地 ≥25
表 8-2 道路绿地率控制指标一览表
道路类别 绿地率
园林景观路 ≤40%
红线宽度大于 50 米 ≤30%
红线宽度 40-50 米 ≤25%
红线宽度小于 40 米 ≤20%
第四十三条 居住区内绿地的总指标，应根据居住人口规模分别
达到，组团不少于 平方米/人，小区（含组团）不少于 平方
米/人，居住区（含小区和组团）不少于 平方米/人。
第四十四条 城市绿化带应预留沿线单位人行和车行出入口，商
业建筑每 50 米可以设置 3 米宽的人行出入口，每 80 米可以设置
米宽的车行出入口。
第九章 地下空间利用
第四十五条 城市地下交通干线、地下营业性设施、地下停车场、
地下过街通道等城市地下空间的开发建设，其口部、孔口、管线
等部位和设施应当符合人民防空工程的防护要求和相关技术要求
规定。
第四十六条 县级以上人民政府所在地的城市，新建建筑应充分
利用地下空间，可与人防工程相结合，并按照下列规定修建防空
地下室：
（一）新建十层（含十层）以上或者基础埋深三米（含三米）
以上的民用建筑，按照地面首层建筑面积修建六级（含六级）以
上防空地下室；
（二）新建除第（一）项规定和居民住宅以外的其他民用建
筑，地面总建筑面积在两千平方米以上的，按照地面建筑面积的
百分之二至百分之五修建六级（含六级）以上防空地下室；
（三）开发区、工业园区、保税区和重要经济目标区除第（一）
项规定和居民住宅以外的新建民用建筑，按照一次性规划地面总
建筑面积的百分之二至百分之五集中修建六级（含六级）以上防
空地下室；
（四）新建除第（一）项规定以外的人民防空重点城市的居
民住宅楼，按照地面首层建筑面积修建 6B 级防空地下室；
（五）人民防空重点城市危房翻新住宅项目，按照翻新住宅
地面首层建筑面积修建 6B 级防空地下室。
按前款第（二）项、第（三）项规定的幅度具体划分：一类
人民防空重点城市按照百分之四至百分之五修建；二类人民防空
重点城市按照百分之三之百分之四修建；三类人民防空重点城市
和其他城市（含县城）按照百分之二之百分之三修建。
新建防空地下室的抗力等级和战时用途由县级以上人民政府
人民防空主管部门确定。
第四十七条 地下通道的设计应与地上、地下建筑物密切配合，出
入口应安排人流集散用地，其面积不小于 50 平方米。
第十章 停车场
第四十八条 建筑工程配建的机动车停车位指标，以小型车为计
算当量，非机动车以自行车为计算当量。
第四十九条 停车场的建设，必须符合城市规划和保障道路交通
安全畅通的要求，其规划设计遵守《城市道路设计规范（CJJ
37—90）》和《停车场规划设计规则（试行）》。
第五十条 新建、改建、扩建的大型旅馆、饭店、商店、体育场
（馆）、影（剧）院、展览馆、图书馆、医院、旅游场所、车站、
航空港等公共建筑和商业街（区），必须配建或增建停车场。其配
建停车位按表 9 要求执行。
第五十一条 规划和建设居住区，必须按表 9 配套设置居民汽车
（含通勤车）停车场、停车库。居住区内地面停车率不得超过
15%，地面集中式停车除外。停车场、库的服务半径不宜大于 150
米，并宜采用地下或多层车库。
表 9 配建停车场停车位最低控制指标
项 目 指标单位 机动车 自行车 备 注
车位/户 — 独立商品住宅、别墅
车位/100㎡
高档商品住宅、低层为主
的住宅楼、户均建筑面积
在 150 平方米以上的住宅
楼）
车位/100㎡
中高档商品住宅（以多、
高层为主，指户均建筑面
积在 120-150 平方米的住
宅楼）
车位/100㎡
普通商品住宅（以多、高
层为主，指户均建筑面积
在 120 平方米以下的住宅
楼）
车位/100㎡
经济适用房、集资建房、
棚户区及城中村改造拆迁
安置项目
住 宅
车位/100㎡ 廉租房
一类 车位/100㎡ 省市级行政机关，金融办
公 二类 车位/100㎡ 其他机构
一类 车位/100㎡ — 高级、星级宾馆旅
馆 二类 车位/100㎡ — 一般宾馆，招待所
商业设施 车位/100㎡
商业、金融保险、市场服
务、公寓式写字楼
工业 车位/100㎡ —
标准厂房工业区每 100 平
方米工业用地应设 ～
个停车位；每个工业区
的停车场地中，应有 50%
用于小汽车和轻型货车的
停泊，50%用于货车的停
车和装卸；面积大于 45 米
×40 米的地块应增设大型
货柜装卸泊位，装卸位长
度不得小于 13 米，宽度不
得小于 4 米，净空不得小
于 米。
一类 车位/百座
体
育
馆
二类 车位/百座
体育馆：一类≥4000 座；
二类＜4000 座；
体育场：一类≥15000 座；
二类＜15000 座；
体育场停车位指标可适当
减少
一类 车位/百座 15 省市级影剧院影
剧
院
二类 车位/百座 15
其他影剧院
展览馆
图书馆
车位/100㎡
——
医院 车位/100㎡ ——
市
区
车位/高峰日每
千旅客
一
类 郊
区
车位/高峰日每
千旅客
—
古典园林，风景名胜
游
览
场
所
二类
车位/高峰日每
千旅客
一般性城市公园
火车站
车位/高峰日每
千旅客
——
飞机场
车位/高峰日每
千旅客
— ——
注：1、居住类停车位指标折减系数：① 老（明）城以内 60%
① 城市更新改造区 80%
2、以上停车位指标未涉及的建筑类别，其控制指标按陕建发（2006）143 号
文件规定执行。
第五十二条 混合类型建筑停车位指标按各类使用性质和规模分
别计算。
第十一章 建设引导措施
第五十三条 城市更新改造区内城市开放空间引导措施：
土地使用者（指住宅建筑、商业建筑类）在相应地块内提供
城市开放空间，对于开发后大于规划标准要求的公共活动空间，
政府可给予建筑面积奖励。土地使用者为公众提供自由使用的城
市开放空间（使用面积不小于 150 平方米），根据城市更新改造区
控制容积率上限核定允许其增加建筑面积数量，每提供 1 平方米
城市开放空间，允许增加建筑面积 4 平方米。
第五十四条 城市更新改造区内公益设施引导措施：
土地使用者（指住宅建筑、商业建筑类）在相应地块内，额
外为城市提供公益设施(公共厕所、文化活动场所及警务室、青少
年、老年活动站室等)，并向公众提供无偿使用的，每提供 1 平方
米建筑面积，允许增加建筑面积 6 平方米。
提供中小学用地超过额定指标的部分，每提供 1 平方米，允
许增加建筑面积 4 平方米。
第五十五条 城市更新改造区内建筑密度引导措施
土地使用者（指住宅建筑、商业建筑类）在相应地块内降低
建筑密度，对于开发后建筑密度低于规划标准的，可给予建筑面
积奖励。每降低建筑密度控制指标 1 个百分点，允许增加 2 个百
分点建筑基地面积的建筑面积。
第五十六条 城市新区内城市开放空间引导措施：
在城市新区内的建设项目（指住宅建筑、商业建筑类），提供
公顷（一面临街，面宽大于进深 2 倍或两面临街）以上土地或
完整街廓做为城市开放空间，可以在原定容积率上限的基础上获
得提供城市开放空间面积的 2 倍奖励。
注：本条文中的城市开放空间不含因建筑规定要求后退距离产生的用地面积
及居住区配建要求产生的绿地及各类公共活动空间面积。
第十二章 附 则
第五十七条 违反本规定的法律责任追究，依照《中华人民共和国城
乡规划法》及有关法律、法规、规章的规定。
第五十八条 本规定实施前已批准的规划和已取得《建设项目选址意
见书》、或经核定规划设计要求、或已取得《建设用地规划许可证》的
建设工程、或已取得《建设工程规划许可证》初审意见的，仍按原规
定执行。市政府另有规定的除外。
第五十九条 本规定应定期进行总结和评估，如因所依据的法规、规
范调整及需要完善之处，可由西安市规划局制定相应的补充规定。
第六十条 本规定由西安市规划局负责解释。
第六十一条 本规定自颁布之日起施行。
附录一 名词解释
1、用地性质
城镇用地按照所担负的不同功能，划分为不同的用途类型，包括
居住用地，公共设施用地，工业用地，仓储用地等，称为用地性质。
2、用地兼容性
即城镇用地与建筑的互适性，规划对每一具体地块规定某种用地
性质。在某一用地性质下，一些性质的建筑允许建设，对用地及环境
没有干扰和影响；而另一些性质的建筑在符合条件下才被允许建设，
称为用地兼容性。
3、建筑容积率（容积率）
指建筑物地面以上各层建筑面积的总和与建筑基地面积的比值。
4、建筑密度
指建筑物底层占地面积与建筑基地面积的比率（用百分比表示）。
5、住宅建筑净密度
指住宅建筑基地总面积与住宅用地的比率（用百分比表示）。
6、绿地率
各类建筑基地内的绿地面积占基地总面积的比例（用百分比表
示）。计算绿地率的绿地面积，包括建筑基地内的集中绿地面积和
房前屋后、街坊道路两侧以及规定的建筑间距内的零星绿地面积。
7、低层建筑
指高度小于、等于 10 米的建筑，低层住宅建筑为一层至三层。
8、多层建筑
指高度大于 10 米，小于、等于 24 米的建筑，多层住宅建筑为四
层至六层。
9、高层建筑
指高度大于 24 米的建筑，高层住宅建筑为六层以上（不含六层），
中、高层住宅建筑为 7-9 层。
10、办公建筑
指党政机关、社会团体、企事业单位的独立办公楼。
11、商业建筑
指综合百货商店、商场、经营各类商品的专业零售和批发商店、
饮食等服务业的建筑以及公寓、写字楼。
12、混合类型建筑
指具有两种或两种以上使用功能的建筑。
13、裙房
指与高层建筑紧密连接，组成一个整体的多、低层建筑。裙房的
最大高度不超过 24 米，超过 24 米的，按高层建筑处理。
14、居住区地面停车率
居住区内居民汽车地面停车数量与居住区停车位总数的比率
15、城市更新改造区
指城市中建成时间较长、密度较高、基础设施不够完善、需
要改造更新的成片居住区、工业区、商业区和其他建成区 ，也称
城市旧区。
16、城市开放空间
是指可供全体市民免费使用的一个多层次、多功能的空间,是休闲、
集会、娱乐等的活动场所，用于广场、沿街自行车道和人行道空间、
城市开放绿地等。
城市开放空间需满足以下条件：
①公共空间应与城市道路相邻。
①必须至少提供 1 个临路开敞的边界；若多个公共空间相邻，相
邻空间的边界应保持开敞。（一面临街，面宽大于进深 2 倍或两面临街）
①不含因建筑规定要求后退距离产生的用地面积及居住区配
建要求产生的绿地及各类公共活动空间面积。
17、红线
城市道路(含居住区级道路)用地的规划控制线。
18、蓝线
是指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表
水体保护和控制的地域界线。
19、绿线
指城市各类绿地范围的控制线。
20、黄线
指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制
的城市基础设施用地的控制界线。
21、紫线
指国家历史文化名城内的历史文化街区和省、自治区、直辖
市人民政府公布的历史文化街区的保护范围界线，以及历史文化
街区外经县级以上人民政府公布保护的历史建筑的保护范围界线。
22、卫生视距
本规定中的卫生视距是指住宅建筑与各类建筑之间的视觉卫生距
离，不小于 18 米。住宅建筑与相邻建筑的相邻面均开窗，且有一个以
上是居室窗，则必须满足卫生视距，如有阳台，则卫生视距从阳台外
侧算起。
附录二《容积率指标计算规则》
一、容积率系指一定地块内，地上总建筑面积计算值与总建设用
地面积的商。地上总建筑面积计算值为建设用地内各栋建筑物地上建
筑面积计算值之和；地下有经营性面积的，其经营面积不纳入计算容
积率的建筑面积。一般情况下，建筑面积计算值按照《建筑工程建筑
面积计算规范》（GB/T50353-2005）的规定执行；遇有特殊情况，按照
本规则下列规定执行。
二、当住宅建筑标准层层高大于 米 ( 米＋ 米)时，不论层
内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的 2 倍计算；
当住宅建筑层高大于 米（ 米×2+ 米）时，不论层内是否有隔
层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的 3 倍计算。
三、当办公建筑标准层层高大于 米( 米＋ 米)时，不论层
内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的 2 倍计算；
当办公建筑层高大于 米（ 米×2+ 米）时，不论层内是否有隔
层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的 3 倍计算。
四、当普通商业建筑标准层层高大于 米 ( 米＋ 米)时，不
论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的 2 倍计
算；当普通商业建筑层高大于 10 米（ 米×2＋ 米）时，不论层内
是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的 3 倍计算。
五、计算含阳台建筑的容积率指标时，阳台部分建筑面积的计算值
按照其水平投影面积计算。
六、地下空间的顶板面高出室外地面 米以上时，建筑面积的计算
值按该层水平投影面积计算；地下空间的顶板面高出室外地面不足
米的，其建筑面积不计入容积率。
如建筑室外地坪标高不一致时，以周边最近的城市道路标高为准加上
米作为室外地坪，之后再按上述规定核准。
七、住宅、办公、普通商业建筑的门厅、大堂、中庭、内廊、采光
厅等公共部分及屋顶，独立式住宅建筑和特殊用途的大型商业用房，
工业建筑、体育馆、博物馆和展览馆类建筑暂不按本规则计算容积率，
其建筑面积的计算值按照《建筑工程建筑面积计算规范》
（GB/T50353-2005）的规定执行。
八、设计单位应在总平面图上分别注明建筑面积和建筑面积计算值。
九、本规则规定的数值均含本数。
十、对本规则执行过程中遇到的其它情况，将及时予以补充和修正。
附录三 建筑高度计算规则
1、建筑高度计算
（1）本规则仅适用于确定建筑间距、退界距离和后退道路时
的建筑高度计算。其他规定对建筑高度有限制的（如机场、气象
台、微波通道、安全保密、日照分析、视线分析等），按建筑物的
最高点计算。
（2）在计算建筑间距时，建筑高度按下列规定计算：
平屋面建筑：挑檐屋面自室外地面算至檐口顶，加上檐口挑
出宽度（见图一）；有女儿墙的屋面，自室外地面算至女儿墙顶
（见图二）。
坡屋面建筑：屋面坡度小于 45 度（含 45 度）的，自室外地
面算至檐口顶加上檐口挑出宽度（见图三）；坡度大于 45 度的，
自室外地面算至屋脊顶（见图四）。
水箱、楼梯间、电梯间、机械房等突出屋面的附属设施，其
高度在６米以内，且水平面积之和不超过屋面建筑面积１/８的，
不计入建筑高度。
表 2
各类建设用地适建范围表
居住用地 公共设施用地 工业用地 仓储用地 绿 地
序
号
用地类别
建设项目
一
类
R
1
二
类
R2
三
类
R3
四
类
R3
行
政
C1
商
贸
C2
文
娱
C3
体
育
C4
医
疗
C5
科
教
C6
一
类
M1
二
类
M2
三
类
M3
普
通
W1
物
流
市政
公用
设施
用地
U
G1 G2
1 低层独立式住宅 √ √ ○ ○ × × × × × × × × × × × × × ×
2 其他低层住宅建筑 √ √ ○ ○ × × × × × × × × × × × × × ×
3 多层住宅建筑(包括商住楼) × √ √ √ × × × × × × × × × × × × × ×
4 高层住宅建筑(包括商住楼) × ○ √ √ × × × × × × × × × × × × × ×
5 宿 舍 楼 × √ √ √ ○ ○ ○ ○ ○ √ ○ ○ × ○ ○ ○ × ×
6
居住小区教育设施（中小学幼
托机构）
√ √ √ √ ○ × × × × √ × × × × × × × ×
7 居住小区商业服务设施 √ √ √ √ × √ ○ ○ × × ○ ○ × ○ ○ ○ × ×
8
居住小区文化设施（青少年和
老年活动室、文化馆等）
√ √ √ √ ○ √ √ ○ × ○ ○ ○ × ○ ○ ○ × ×
9 居住小区体育设施 √ √ √ √ ○ ○ ○ √ × √ ○ ○ × ○ ○ ○ ○ ○
10
居住小区医疗卫生设施（卫生
站、街道医院、养老院等）
√ √ √ √ ○ ○ ○ ○ √ ○ ○ ○ × ○ ○ ○ × ×
11
居住小区市政公用设施（含出
租汽车站）
√ √ √ √ ○ ○ ○ ○ ○ ○ √ √ × √ √ √ ○ ○
12
居住小区行政管理设施（派出
所、居委会等）
√ √ √ √ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ × ○ ○ √ × ×
各类建设用地适建范围表
居住用地 公共设施用地 工业用地 仓储用地 绿 地
序
号
用地类别
建设项目
一
类
R
1
二
类
R2
三
类
R3
四
类
R3
行
政
C1
商
贸
C2
文
娱
C3
体
育
C4
医
疗
C5
科
教
C6
一
类
M1
二
类
M2
三
类
M3
普
通
W1
物
流
市政
公用
设施
用地
U
G1 G2
13 集贸市场及超市 √ √ √ √ × √ × × × × × × × ○ √ × × ×
14 大型商业服务设施 × ○ ○ ○ × √ ○ × × × × × × ○ √ × × ×
15 大型文化娱乐设施 × ○ ○ ○ × √ √ ○ × ○ × × × × √ × × ×
16 大型体育设施 × ○ ○ ○ × √ ○ √ × √ × × × × ○ × × ×
17 医疗卫生设施 ○ √ √ √ × ○ × × √ √ ○ ○ ○ × ○ × × ×
18
特殊病院（精神病院、传染病
院）一需单独选址
× × × × × × × × √ × × × × × × × × ○
19 商务楼、写字楼 × √ √ ○ × √ × × × × × × × × √ × × ×
20 高等院校、中等专业学校 × × × × × × × × ○ √ × × × × × × × ×
21
职业学校、技术学校、成人学
校和业余学校
× ○ ○ ○ ○ ○ ○ × ○ √ ○ ○ × × ○ × × ×
22 一类工业 × ○ ○ ○ × × × × × ○ √ ○ × √ √ × × ×
23 二类工业 × × × × × × × × × × ○ √ ○ ○ ○ × × ×
24 三类工业 × × × × × × × × × × × × √ × × × × ×
25 普通储运仓库 × ○ ○ ○ × ○ × × × × √ ○ × √ √ × × ×
26 危险品仓库 × × × × × × × × × × × × × × × × × ×
各类建设用地适建范围表
27 社会停车场、库 ○ ○ ○ ○ ○ √ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ √ √ √ × ○
28 加油站 × × × × × × × × × × √ √ × √ √ √ × ○
29
汽车修理、专业保养场和机动
车训练场
× × × × × × × × × × ○ ○ × √ √ √ × ×
30 客、货运公司站场 × × × × × × × × × × ○ ○ × √ √ √ × ×
31 施工维修设施及废品场 × × × × × × × × × × ○ ○ × √ √ √ × ×
32 市政公用设施 ○ ○ ○ ○ ○ √ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ √ × ○
注：√允许设置；×不允许设置；○允许或不允许设置，由城市规划管理部门根据具体条件和规划要求确定
