·属回跑·'·a'揭 瞌蜡学术论坛蹈蹦蘸璐酶’ 草草之二二立之二二二工工工之二之二工工工立之二立之二二二℃二工二之二二二二二工之二工工工工工工之二士立之二工之二二工工工工工工之二'工之二三牛Htju'鄙越{一一……一一一一一一--一一…一一一}一一一……---…}一--一~甲H…一一一一一}一端睡噩中国房地产泡沫研究中央财经大学中国经济与管理研究院李文宇韦佳摘要:我国的房地产业是国民经济的支柱产业，因其产业相关度高，带动性强，与金融业和人民生活息息相关。房地产泡沫的破灭不仅造成金融危机，而且影响国民经济长期的发展，所以研究我国房地产泡沫的问题具有理论和现实意义。关键词:房地产;泡沫一、房地产泡沫屋建造成本还是远远不够的。从我同近年来房地产的供求层面研究房地产又称不动产，是指"土地、建筑物及固着在土地、建发现:在市场经济条件下，真正决定房价的并不是开发商要卖多少筑物上不可分离的部分以及附带的各种权益"。和其它物品相比，房子，或者届民的消费需求需要多少房子;而是社会普遍的经济预房地产从其物质形态而言具有位置固定、可供长期使用、一手政策期。限制、相互异质等许多重要特性;同时从其附带权益来看，房地产房价暴涨带来开发商暴利，以及上市房企股价大增，开发商的完全权力是以所有权为核心的一系列排它性权利的集合体，包括将所获得利润资金或股市融资用来抢地.进而→轮又一轮抬升地价所有权、使用权等基本权利，同时也包括附着在其上的他项权利，和房价，而上涨的行情反过来又刺激了投资者的投资欲望，继续追如抵押权、地城权、租赁权、典当权等。所谓"房地产泡沫"就是逐高价楼盘，从而催生资产泡沫。指由房地产投机因素所引起的房地产价格脱离市场基础的情况，也(四)投机因素。社会对商品和服务的需求可以分为两类:就是土地和房犀价格极高，与其使用价值(市场价值的基础)不真实需求和投机需求。真实需求是指为了白身的消费和再生产而形符，虽然账面上价值增长很高，但实际上不具备稳定实现的基础，成的需求;而投机需求则是为了在买卖之巾牟取价羞收益而形成的从而形成一种表面上的虚假繁荣。需求，这种需求最终不会消费任何物质资料，闵而，只是」种虚假我同的房地产业是国民经济的支柱产业，因其产业相关度的需求。由于投机需求相对于真实需求来说，具有交易成本低、不高，带动性强，与金融业和人民生活息，患相关;房地产业的发展趋稳定和占用时间和资金少等特点，因此，投机需求很容易搅起经济势影响着我国的金融安全和整个国民经济的稳定发展。在我国房地泡沫。在某些商品和房地产市场上，当市场上存在虚假需求时，商产业的高速发展中房地产热"吸引了人们的眼球。如今，经济品和房地产的市场价格必然高于其内在价值，这里，就会产生真的学家和社会已经开始广泛关注房地产的发展，尤其是房地产泡沫。经济泡沫。真实需求往往比较稳定，可以从过去历史数据来判断下由于房地产是由土地及其附着建筑物所构成，而建筑物是人类劳动一期的需求。但是，投机需求随预测而变化上升，而投机需求却有产品，其价格是由成本、利润、税金来确定，这相对比较稳定，较着明显的"羊群效应"。在看好某一个股票的时候，股民们一拥而易判别，因此我们平常所说的房地产泡沫实际上是土地泡沫(地价上，极其不稳定。真实需求是大部分人的需求，投机需求只是一部泡沫)，而土地的市场基础价值即合理价格是土地利用效益的资本分人的需求c虽然人们的消费行为也有攀比倾向，但是真实需求量化。..房地产泡沫"是一种很恶劣的现象，它是由房地产投机因素不会大幅度增加许多倍;当人们的预期发生改变时，只要几分钟，所引起的，它所呈现的特点是土地和房屋的价格远远高于它的实际"牛市"就变成了"熊市"。投机需求这种明显的放缩效应，更加价值，长期的"房地产泡沫"将导致一种表面上的欣欣向荣，一旦剧了股票和房地产市场的泡沫化程度。作者简介:泡沫破灭，不仅会扰乱经济和l社会结构，还很容易带来金融危机，李文字，男，(1986-).四川攀枝花人，中央财经大学中国经济与政治和社会危机，生产和消费危机;长此以往，也会给宏观经济带管理研究院国际贸易专业2009级研究生。来严重的负面影响。韦佳，女.(1986-).江苏扬州人，中央财经大学中国经济与管理二、影响我国房地产泡沫的因素研究院国际贸易专业专业2009级研究生。(一)成本增加因素。这里所说的成本上升，一是指"招、拍、挂"制度实施以来，地价不断上涨，提高了房地产开发的成本;二是刚性成本增加，包括钢材、水泥等建筑材料的价格上涨，加七各种费用增加，这必然带来房价的提升;三是居民把投资房市作为资金保值增值的渠道，这也将剌激和抬高房价。(二)地产因素。房地产泡沫实质上是地产泡沫。人们投机炒作的是房产下面的土地的稀缺性和地段的差异性及其可以带来的投机性羞价。土地批租制度使地方政府具有操控土地市场和土地价格的利益。土地价格上涨的同时，土地出让金也水涨船高，地方政府具有推高土地价格的利益驱动。垄断结构的巾场造成土地供应量不足或不对路，首先土地储备中心告断供给的土地可能在品种、地点、规模、时机等方面与市场需求不相吻合;其次，有的城市政府实施非饱和适度供应，保持卖方市场的供地政策，结果导致稀缺的土地资源供不应求。因为地价是由房价来决定的，反过来土地供应量决定了房屋的供应量，同时又决定了房屋的供求关系，从而影响了房价的升与降。因此，长期城市土地供应量的不足是造成房价上涨的关键性因素。(兰)需求因素。城市住房需求旺盛确实是客观存在的，是真实需求，但决不是惟一的原因。到2020年左右，中国的城市化率将达到近六成，将有6亿人口从农村转到城市里来。以此推算，就意味着每年全同有5000万人口向城市转移，每人按10平方米的居住面积推算，全国每年就需要新建4000万平方米的住房。因此，在强大的刚性需求下，随着二二线城市的快速发展，中国城市化进程的加快，房地产市场仍持续一定热度。特别值得注意的是，判断房地产是杏出现泡沫，仅仅依据房126 商品与质量20\1年7期췲랽쫽뻝톧뺫뇜쿹튫훐샮캤햪믺맘튻랿훾쿞뗄쯹죧횸뻍럻듓컒룟쫆닺ꆰ평틗엝뮯볛헾살뛾⣒엄놾볓ퟷ⢶뎴춶룱뢮늻뗣쪵췁솿쇋헇⠽헦싊〰듋쳘?짌컝랢웚붫뫍훰⣋돉탨컈욷뺭ퟅ짏럖뻧맜퇐캺ꇱꇶꇱ㈶돌냪뻏튻헟튪ꆣ볼쫇펰튵캪틢ネ쿖ퟓ볛룟쐩탨뚨뫍웚쏷얣쇋샭뺿ꇱ컄병ꆢ뗘컯훆췪폐뗖평ꎬ뛸맺랿볒폚욷에쒭틽횵훎퇏묩ꎻ짏︩ퟷ믺뗄뻟ퟣ쪩뻶죽쪵붫뻓뷸뇰붨쯹쟳볃죋믡쫵퇫붮볲믭붮ꎺ뛸듊췁쿬캶폫놩춶쟳ꆣ쿔쫐막ퟖ퇐풺떸폮랿닺짏ꆢ좫좨톺쯤탎뗄듸뗘뫍ꎬ뇰⦣웰웆훘펰돉맒뛾룷탔샻폐믲맦럇뚨볛맘⧐탨듯힡퓚돌횵퓬믱엝벫듳듇죬싛닆뷩?맺컒쟒ꎺ뗘ퟅ룟닺뷰풴쮿훊퓚믲헇ꎬ슥믺쟳ꆣ햼탨뗄ꆱ욱뺿얮뗘폖늻듓쿠좨ꆢ좻돉랿뚯닺짧웤ꎬ겶뗄뎤쏰쿬놾ꆱ쫇훖닮틦췆쒣놥쇋볼쟳떽쏦붷잿뗃헢쒭탨럹ꎺ첳뺭맺펰랿뫍컒쯙엝놣릩쎿?솿쫐헟듸뛸엌틲ꎻ평폃쒳닺쟳ꆰ뻍쓐풺ꎬ볊닺돆뿉웤뮥솦쪹ꆢ헋튻뗘탔죈믡볛틲ꎬ웚뢺컒퓶훆룕럑랿ꆣ룟뛔뫍짽뷼믽뷃듳볓힢놾샻훖늻쟳뛈뗄쿬뗘랿맺랢쒭횵늻쓪㈰뎡뻓살짏ꎬ쯘뛸폚쪱킩ꆣ퇲뇤⠱쎳듳엝늻럖컯틬쫇폃뗘춶쏦훖잿ꆱ틑룱듋솵쯼캣볓뛈탔쯘ꆣ췁슷쪱쫊폫틲떫쇹췆ힵ뿬틢뮹죳탨헦컈랿맺닺컝뗄햹퓶펦좫쟊ㄱ뺭쏱뾪헇듓볤짌쫐좺돉⠱볊㤸틗톧쒭뚯샫훊틔좨돇믺짏뇭튵ꎬ컼뺭평쫇컒?쯹ꆰ뷶펰랿틲쪵돉퓶ꆣ쿂췁뛈뗄붵쯘?뻶쯣쓗룕뚨쯤볓뗘쏱ꎺ볛뷰훐횵쟳맺탗쓪볃랢뛸짧뫍욷뎡킧쇋닺㤸쎳㘭훐닺뺭엝뗄탎뗈쯹좨틲룱볛쏦쫇폫죚ꎬ틽뾪췁평쏇쓊튻돊랿믡쿬뗘쯘쪩놾볓쫗릩ꆣꎳ늻폐ꆷ탔㟆풶쳵쿻짌뷰탐듟탨ퟮ뫍펦좻탭ꆰ쫐㛒틗⦣튵뗘맺튵볃쒭벫낲훖쟾틲?욣볾럑놩쟩뛔랿춶ꆱ태뎡묩경ꎬ늿첬탭폐믹ꆢ쯘횵짏뷰쇋쪼돉욽킳쿖죅짺ꆣ닺틔퓶뗄엺룱쿈랽펦쟊쫇붫좫뾡탨풶믲쟳훕헦죋뛠쫇뎤룟좫뫜뗀캪곃쿂탨샻랴짌퓲쿠짙뗘뇘믺쫐ꆢ귋튵뺭럖뛸뛠좨놾ퟢ쯹퓶뗄쏱죚죋맣벰뎣ꆻ닺싒엝헢살볓췁짏쏦ꎬ솿듋탗캩폐맺ꏒ쟳에늻막ꆣ췹쪵쏇놶맺웚ꎬ뫍뛱ꆣ뗘뿈쟳맽닺욷쫇뛔뗈좻탨퓚ꆱ엝쯄䅫헑㈰횸틔퇔훘캪좨쇞틽뎤탩뺭튵쏇랺웤ꆢ쯹領쳘엝뫍쒭샯ꎬ뇘뗘훆헇샻폫놣ꆷ튻㛒쎿?쿂쫐뛏릻헦믡췹탨뗄ꎻ볃닺쏱뗄폫헻쇓헢볛쮰헦탨틔살엝뫍캪폚쳘쫐룟쟳뾴ꆣ쒭⤱㈰〹ꆰ벰뻟튪뫋샻좨웰뫜볙볃뫍뗄맘뢽쮵ꆼ뗣쒭쿻쯹뗘냼좻뛈틦뒢쫐돖춬뎤뿐?쓪ꎬ뎡랿죚쪵뇈쟳떱폫뺭랢웤룶뗄튲ퟣ됱헽튪벰폖쒭럾쇋헦뗣뎡폚쯦뫃춶뮯㇅〹?벶췁뢽폐쳘탄ꎬꆢ뗄룟랱죋퇛힢ퟅ죳?쫇ꆱ뫍럑틲쮵볛삨듸쪵쾡춬쟽놸뎡싴쪱웚풭쮿뻍쯦죔뗘ꆣ탨뷏볃햹쪹맺쿖붫평テ뻶뛠짏듌컱퓚웤풤쒳믺돌쫖㇑쮣퇐맜뗘듸캻탔춬뗤랿ꆣ죙횧쏱쟲붨ꆢ떼췁붫짧캣쯘늻룖살훊좱쪱뚯훐탨랽폖돇틲?ퟅ돖닺듓쟳죎컈듳탐쏇엝뗄ꎬ폃쿳듌붷뚨짙쫐벤싲쓚닢튻뛈ꚻ킾곖뺿샭횧쯹ꆢ뗄훃ꎻ튻쪱떱뗘볛떫ꆣ훹짺뺭훾쮰뒺ꎬ떼믡믺돉뛏닄랿벤짏탔랽탄쟳쫐뻶響폅뷃튪뛾탸쫇컒살쇋탨싴뫎듋퓚뚨뛸룶늿캪뿉탑퇐훹틔횵볃쯼살?ퟓ웳춶쟳횮ꎬ쫐뇤막헢쮣瑱ꆣ붨룷만춬쾵튲좨닺쪵믮죧컯뷰쿀뫍훂뷡ꎻ놾짏ꆢ볛쫇헾췁슢늻뎡뚨ꋈ떽ꦴ탂뛾튻럱맺쟀횸럖풤쒭뺿닺퇐⣊뗄쫇첧뻶ꎻ막뿉훐쮵춶뎡횵뮯욱곖?욾훾훖뚨쪱쇐냼뗈볛볊튵쾢뷱쯹살엝랿튻릹뎤짏헇쮮뗘뢮뛏쿠쇋럊㈰붨죽돶뷼캪훊죋폐웚튵뺿킳컈평룟뚨늢뛸볛헟틔쒲ꎬ믺짏뗄쏷탑궴풺컯좨ꆢ듓업삨ꆣ룱짏ꎬ쾢랢릹좷쒭?컝훖듋짽쓠쳡닺뛎뻟돶뷡릩컇랿뗊㈰ꪵ?쿟죈쿖쓪쇋틔뗄엊ꎬ컒ꆼ뚨랿뗄늻쫇듳럖좡뻟탨듦헢짽쪱쿔벰틦뿉웤쯼뢽쯹췑늻틲쿠뺭햹돉뚨쪵뗄뇭뮹틔ꎬ쳡뗈짽엝폐죃릹룸뫏뗘컝펦잿쓪붳돇뛈살뷸ퟔ쇏듓탨뇈짺퇐틲맺?랢뗘볛ꎬ쫇짧퓶춶캪폐쟳퓚샯뫲뗄욾Ꟗ만ꆱ릩뢽탔ퟅ캽샫뻟맘볃ꎬ볊쟍볛쏦뫜췹튻룟붨ꎻ쒭닮닙뷰뗄헾솿춹ퟳ쟊쫐뛸짭맽쟳쟣룄웤랿떵햹닺ꆣ랴뾪믡솽붻탩럅궴킹ퟅꆣ뎤듸좨퓚ꆰ쫐놸ꎻ폈뛸헢짏솵룱죝ꎬ쫇쇋훾죽틬뿘튲췁웤닟릩뗄?폒타튻틲좥쿲뇤닺뗘쒻춶맽랢웕뾪폻샠쫕틗볙뻍막쯵諭뺿튵닺퓚뫍웚좨샻웤랿뎡領컈붨쿠쫇?믺풶뗄틗튲횸닄죋탔췁쮮뗘듎ꎬ살쟳늻뿬뷶짌뇩랢싖췻ꎺ쿻틦뛸돉탨믡샺쏱춶쪱킧Ꟗ궼쿠엝ꄩ컒틲튪짌뛸놾뷁쟳닺탨펦킹쏓췁웤쪹틦뗄짏뗘믹뚨쫇훾뛔ﯓ풶타듸믡ꆰ쇏뻓쏇벰헇퓬뿉ꎬ뷡맘ퟣ?훐뒡쯙뷶폖럑쪷믺떫ꆣ맘쒭늻맺쯘싴뺭볌탎뗍웰쪱짺쟳ꎬ諭뗘쯼폃살벯뗄닺뒡쪵랿컯뇈쏐룟타룸헐쏱춶웤쫐뒬돉쓜폐맻쾵쫇쒣ꏒ랢틀릩튻뫍횻쫽탨뛈뗄랿릩뛠볃탸돉ꆢ뺭ꎬ헦좴펵룼궼?ꆢ컯뾴뫏쯻엝뗄쿖뛈튵뗘쫇뷏폚쿲뷰뫪뾪볛냑믺뿉뎡룟췁퓚떼ꎬ퓬곊풴햹뻝쟳싖퓙헦튪룟컊뗘펦짙풤ힷ뗄늻볃짌폐뛸볓쏓?붨욷튻ꎬ쳥쿮쒭쟩뗄닺죋컈쯼죙죚맛랢룱춶틔뫍뗘돇훂듓돉?쯍랿닣첧짺ⷒ살횻쪵벸ꎬ쳢?쿠쫖랿ꎬ좨ꆱ뿶믹랢엝샠뚨⢵쓗뗄캣뺭짏췁뗘릩훖쫐쾡뛸웋훐쏦짽닺믖에쫇탨럖듸뻟뇈헾뗘냼샻뻍ꎬ뒡햹쒭샍?쪱쪵튻믺볃돉헇랿살랽펦ꆢ좱펰볛뮯맺퇐뛸훐뛏쟳훓뚯폐탔샭ꎬ닟닺삨쫇튲쟷ꆣ뚯뷏?볊떩듸쫐뗄볛헾솿뗘뢮쿬짏돇뺿탎쿂늿잿싛쫐?ꎬ뫍폫쿖뷰쪵죚틢튵틥뫍ꆣ죋쏱짺믮쾢쾢쿠맘ꆣ랿뗘닺엝쒭뗄웆쏰늻뷶퓬돉뷰죚캣
