大中华区办公楼市场指数
研究报告
2014年第一季度
虽然城市总体租金走平，细分市场
及项目之间的租金表现出现分化
当前主要趋势：
国内金融公司在甲级办公楼市场表现尤为活跃。市场净
吸纳量主要由来自内资公司升级搬迁的租赁需求所贡献。
伴随大多数外资公司继续控制其租赁成本，来自跨国公
司的租赁需求较弱。
大多数城市，尤其是二线城市正处于或即将迎来供应高
峰，然而其中许多城市的传统中央商务区与新兴中央商
务区的未来供应量呈现出显著差异。其市场表现也出现
明显分化。
大部分市场的总体平均租金保持平稳走势，然而城市内
不同细分市场之间的租金走势存在显著差异。
海外机构投资基金持续关注一线城市办公楼市场的投资
机会。国内保险公司出于其较高收益率的门槛要求，对
投资二线城市表现出更为强烈的兴趣。
本季度要点：
在许多二线城市，拥有单一产权及良好资产管理项目的租
金走势优于市场平均水平。尽管大量办公楼供应涌入市场，
在大多数二线城市已竣工的拥有单一产权及良好资产管理
的甲级写字楼项目数量仍然有限。来自内资公司的升级搬
迁需求促使这些项目的租赁进度以及租金增长表现都远超
过总体市场水平。有代表性的案例包括成都的晶融汇及杭
州的坤和中心。展望未来，伴随信贷环境可能持续趋紧，
这将致使越来越多的尚在建造之中的办公楼可能最终成为
销售型物业，这意味着单一产权办公楼在许多二线城市、
尤其是位于城市的核心中央商务区内的项目仍将保持其竞
争优势。
在一些二线城市，面对即将出现的供应高峰，业主心态开
始从极度乐观转变为谨慎乐观。受政府努力推动第三产业
经济发展的影响，我们预期大部分城市的租赁需求将稳步
增长。尽管如此，对于大部分二线城市来说即将首次出现
的大量供应已经使得一些即将竣工交付项目的业主降低了
他们的租金预期。而原先这些业主对其办公楼租金的预期
远高于市场水平。该趋势已在中国中部与北部一些城市的
市场上得到了印证。展望未来，考虑到即将涌入市场的大
量供应，我们预期越来越多的业主将采用优先提高入驻率
而非上调租金的策略，尤其位于新兴细分市场的办公楼项
目。
大中华区甲级办公楼租金指数，2005年一季度至 2014年
一季度
来源：仲量联行研究部
来源：仲量联行研究部
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柯志谦
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大中华区
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文格澜
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中国区
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姚耀
上海研究部
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甲级办公楼租金（人民币/平方米/年）
1,403 %
沈阳
大连
1,569 %
北京
4,273 %
天津
1,437 %
青岛
1,616 %
无锡
760 %
南京
1,462 %
上海
3,382 %
苏州
962 %
杭州
1,653 %
宁波
912 %
厦门
1,573 %
郑州
1,379 %
西安
1,275 %
武汉
1,298 %
重庆
1,185 %
成都
1,205 %
长沙
1,277 %
深圳
2,318 %
香港
6,874
%
广州
1,975 %
澳门
2,117
%
台北
% 1,832
租户市场
平衡市场 业主市场
同质比的租金环比增长率%
来源：仲量联行研究部
甲级办公楼市场租金
– 租户天气图
