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中国住房抵押贷款提前偿付的时间预测
赵振华
大连理工大学经济系，辽宁大连（116024）
摘 要：对提前偿付行为的掌握是研究住房抵押贷款及其证券定价的关键一步，文章经过综
合分析，确定在中国收入和利率是影响提前清偿的主要因素，较高收入使借款者具备提前偿
付的经济能力，较高利率给与借款人提前偿付的利益驱动力，只有当收入和利率大小都达到
一定水平时才会出现提前偿付行为，据此预测出一次性提前偿付时间点。
关键词： 提前偿付；时间；收入；利率
中图分类号：
1. 引言
近两年来，加息使借款者的贷款利息成本加重，这加快了提前偿还的速度。提前还贷改
变了原协议制定好的还款现金流，这不但减少了商业银行的利息收入，加重了商业银行的资
产管理难度，而且加大了住房抵押贷款及其证券定价的难度。因此，提前还贷的相关问题已
越来越倍受关注。
本文试图对提前偿付的时间进行预测，实质上属于提前偿付率预测问题的研究，在美国
的相关研究历史中，曾提出过 12 年提前还款假设、联邦住宅管理局经验法（FHA Experiences）
和公共证券协会提前偿还基准（PSA 基准）等衡量和预测提前偿付率的方法，这些方法对
美国提前偿付率的预测具有很大的作用，但是，这些方法是根据美国房贷偿还历史数据中总
结出来的，一方面考虑到中国国情的差异性，另一方面由于中国住房抵押贷款历史不长，相
关数据缺乏，这些方法暂时还不能在中国实施和借鉴。
在国内，对提前偿付问题的研究还主要局限在提前偿付行为产生的影响、提前偿付的影
响因素和风险管理方法等方面上，缺乏预测提前偿付率的研究，基于这些情况，论文选择了
预测提前偿付的时间为研究主题。
借款人要想提前偿还贷款，首先得有足够的收入，其次是提前偿付能给借款人带来经济
利润，经济利润的有无与大小取决于现行贷款利率的大小，取决于现行贷款利率与原贷款利
率间的利差的大小，所以收入和利率的大小决定了借款人是否提前偿还以及什么时候提前偿
还。
2. 中国住房抵押贷款提前偿付的影响因素
．国外提前偿付的影响因素
在国外相关的研究论作中，提到的影响因素有很多，但是主要的有以下几个：
（1） 利率变化对提前偿付的影响
利率变化影响借款人提前偿付又可分为两种情况：（a）抵押贷款利率水平的变化会导致
借款人提前还款；（b）利率变化路径影响借款人提前还款。
利率水平变化对提前偿还行为的影响又要分为两种情况，在固定利率抵押贷款和可变利
率抵押贷款下利率对提前偿付的影响机制是不同的。
固定利率抵押贷款下，利率下降[1]，当抵押贷款的市场利率明显低于原先订立的抵押贷
款的合同利率时，只要借款人能够以更低的利率获得新的贷款，那么对原先的这笔抵押贷款
进行提前还款对借款人是极为有利的。
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可变利率抵押贷款下，利率上升，借款成本增加，借款人为了减少利息成本支出，只要
有提前还款的经济能力，他就会以原有利率（即在利率上调之前）提前偿付贷款余额。而且，
我国的提前偿付现象都集中发生在年末，大概在每年的 11、12 月份，这跟我国的贷款政策
有关，我国每年的贷款加息政策要等到第二年的年初才能开始实施，而且，我国大多数事企
业单位在年末时对员工发配年终奖金、津贴、补助等等，这增加的收入为提前偿还提供了条
件。
我国的抵押贷款利率以年为单位，每年调整一次，介于固定利率抵押贷款和可变利率抵
押贷款之间。所以理论上只要利率变化幅度够大，不管它是上调还是下调，当利率变化幅度
大的足够使提前偿还时节省下来的利息成本大于提前偿还交易成本，那么提前偿付就是有利
可图的。但是，由于我国住房贷款政策不允许借新换旧，所以借款人不能在利率下降时通过
以新换旧来节省借款成本，所以本文研究重点还是利率上调借款人提前偿付的情况。
利率变化对借款人提前偿付的影响不仅表现在利率水平上，还与利率的变动轨迹有关。
如下面两个利率行进路径
表 利率路径
Interest rate path
当前利率 第一年底利率 第二年底利率 第三年底利率
利率变动轨迹 1 5% 3% 6% 4%
利率变动轨迹 2 5% 7% 8% 3%
在利率变动轨迹 1 中，大量提前偿付发生在第一年底，到第三年底，相对第一年底发生
的提前偿付的量是极少的，这种现象被称为 “再融资歇火 ”（Refinancing Burnout
Phenomenon）；而利率变动轨迹 2 的提前偿付大部分发生在第三年底[2]；
(2) 经济周期：宏观经济的周期性变动也是影响住房抵押贷款提前偿付行为的一个重要
的因素。有关统计资料显示，当经济周期处于繁荣时期时，社会就业率上升，人们收入增加，
对未来的良好预期使借款人对住房产生改旧换新的冲动，住房抵押贷款的提前偿付也随之上
升；与此相反，当经济周期处于萧条时期时，住房抵押贷款的提前偿付则显得比较低迷；
(3) 提前偿付交易成本[3]：在固定利率住房抵押贷款中，提前偿付的交易成本主要指再
融资成本和违约金，借款人的再融资成本主要包括新抵押贷款的申请费用、办理手续费、抵
押房产的评估费等，会涉及到申请、填表、等待批准等等一系列交易成本。而在浮动利率住
房抵押贷款中，提前偿付的交易成本主要是违约金。一般情况下，提前偿付率与提前偿付的
交易成本成反向关系；
(4) 季节因素：美国的研究表明，抵押贷款的提前偿付会表现出一定的季节性趋势，在
春季（从 3 月份开始）和夏季的提前偿付率呈上升趋势，该趋势与一级住宅市场的活动有关。
在这个市场中，住宅购买在春季增加，在夏季后期逐步达到高峰。在秋季和冬季住宅购买下
降。这是因为很多美国人在夏季会随着子女上大学的地点而发生迁移，因而会使得住房抵押
贷款的提前支付率增大。在冬季，迁移率比较低，因此住房抵押贷款的提前支付率也较低。
季节因素在中国的抵押贷款提前偿还中表现得并不是很明显；
(5) 抵押贷款的债龄[4]：抵押贷款的期限同样是影响提前偿付的重要因素，美国的经验
表明，期限低于 3 年的抵押贷款提前偿付率较低，随着期限的增加提前偿付表现出增长的趋
势。这是因为在较短的时间内一个家庭的经济、生活环境发生大变动的可能性较小，提前还
款的几率较小。随着抵押贷款期限的延长，一个家庭出现变动的可能性增大（如工作变动、
收入增加、离婚等），就会发生自愿与非自愿的提前还款等行为；
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(6) 人口因素：提前偿付的人口因素是指购房群体的规模、购房群体的结构、收入水平
等，这些因素对提前偿付的影响比较复杂，不易计量。
中国住房抵押贷款提前偿付的主要影响因素
由于我国在经济发展水平和消费习惯等方面与西方发达国家不同，从而抵押贷款提前偿
付行为具有特殊性：
(1)我国的提前还款主要以一次性清偿为主。目前我国住房抵押贷款政策是这样的，贷
款人必须按月正常还款 6 个月后才能申请提前偿付部分或全部贷款，并且对提前还款额规定
了最低限额，一般为 1 万元以上，原借款合同中三方的借款期限、余额等内容需要重新修订
与计算，并且规定了部分提前还款最多为 3 次，这大大限制了部分提前还款的可能，因此我
国的提前还款主要以一次性清偿为主；
(2) 再融资倾向不是影响我国提前还款的主要因素。如前所述，在我国只要利率变化幅
度足够大，就有可能发生提前偿付。但是由于我国还贷政策不允许借新还旧，所以只有在利
率上升一定幅度，而且借款者具备提前还款相应的收入水平，这时才会发生提前偿付；
(3) 偿还的季节性在我国表现不明显。在美国由于人口流动的原因，春夏两季有搬迁的
习惯，从而提前偿付在两季表现活跃，我国不明显；
(4) 住房货币化政策对提前偿付有一定的影响，但难于量化。一些企事业单位会一次性
发放一笔住房补助，导致借款人提前偿付，这种补助有一定的随机性，并未形成主流，不易
量化；
（5）“无债一身轻”的中国传统理财观念在我国目前提前偿付问题严峻形势下起到了推
波助澜的作用[5]；
（6）金融产品的收益率对提前偿付行为有一定的影响。当金融市场繁荣时，金融产品
的收益率高于住房抵押贷款利率，此时，即使借款人手上有钱提前偿付也会把钱购买金融产
品，而非提前偿付；反之，则提前偿付有利。
综上所述，在我国，以一次性提前偿还为主，收入与利率是影响我国住房抵押贷款提前
偿付的主要因素，因为其他因素也是以收入为支撑的且不易量化。收入和利率与提前偿付都
是正比关系，收入增长是提前偿付的必要条件，利率上升到某一临界点是提前偿付的充分条
件，下面分别建立提前偿付与收入关系模型和提前偿付与利率关系模型，以分别求取收入和
利率临界点。
3. 提前偿付时间预测
提前偿付与收入关系模型
借款人收入的增长导致储蓄增加，但储蓄的增加并不能全部用来偿还抵押贷款，因为他
需要考虑其他方面的消费支出，如医疗、交通、子女教育等等，保持一个合理的消费结构。
本文认为，对于一个理性的借款人，最有可能的消费行为是将月收入的一定比例用于住房消
费支出，该支出分为两部分，一部分用于按月的等额还款，剩余部分则储蓄起来用于未来的
提前还款。这样提前还款额将会不断得到累计，当累计余额超过当月的抵押贷款余额时，就
会出现一次性提前清偿，以上为模型的基本建模思路[6]。
以下是模型的假设条件：（1）借款人提前还款行为只与收入有关；
（2）借款人用于住房消费的支出在还款期间占个人收入的比重不变；
（3）借款人收入增长符合其所居住地区居民收入增长规律，月收入增长率为 k；
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（4）在整个抵押贷款期间的储蓄存款利率保持不变为 r；
模型表达：
n
n i
i i
i 1
m i n ( n )
( a Y A ) (1 r ) P−
=
− + ≥
⎧⎪⎨⎪ ∑⎩
经运算得：
n n n1
n
aY A[(1 k) (1 r) ] [(1 r) 1] P
k r r
+ − + − + − ≥− （）
其中，n 为住房消费支出储蓄部分累计额超过抵押贷款余额时的月份，a 为还款期间用
于住房消费支出占借款人当期收入的比例， iY 为借款人在第 i 期的收入，A 为借款人在第
i 期的付款额，由于考察的是等额还额，所以 A 为常数， iP 为第 i 期的贷款余额。
假设在第 n∗ 期，借款人的住房消费储蓄部分累计额首次超过抵押贷款余额，那么借款
者从n∗期开始才具备了提前偿付的经济实力，这意味着在n∗时间点之前，借款者没有以收
入为支撑的经济能力去提前偿还，从贷款开始到 n∗的这段时间，借款者只能按贷款合同规
定按时按量偿还贷款，这段时间的每个时间点的现金流量都只能是 A；在n∗时间点后，借
款者虽有了提前还款的收入能力，但这时是否提前还款还取决于另外一个因素，即利率，在
我国只有当利率上升到一定水平时，此时提前偿还节省的利息成本不小于提前偿付的交易成
本，这样对于借款者而言才是有利的。所以收入和利率是提前偿付的决定性因素，形象地说，
较高收入是提前偿付对借款人经济能力方面的要求，而较高贷款利率是借款人提前偿付的利
益动力来源，只有当收入和利率都达到一定水平后，提前偿付才会出现。下面就求取利率临
界点建立提前偿付与利率关系模型。
提前偿付与利率关系模型
在给出具体的提前偿付与利率关系模型前，做如下假设：
（1）借款人出于经济动机在利率上升时将考虑提前偿还全部贷款余额；
（2）提前偿付交易成本为偿还本金的一定比例，例如剩余本金的 3%，其中提前偿付
交易成本包括罚金、银行服务费和时间等待成本等；
（3）借款者在任意时刻都有提前还款收入来源，可以在任意时候选择提前偿付。
基于上述分析，可得贷款人在 t 时刻利率条件下提前偿还可节省的利息成本：
t tt t t ,R t t t ,R
MV =P PV (0) b P (1-b)P PV (0) 0− − × = − =
（）
其中， tP 为在 t 时刻的贷款余额的， tt ,rPV (0) 为在 t 时刻利率 tR 条件下原贷款剩余年金
的新经济价值，其中， tR 为 t 时间点的市场利率，一般大于 0R ，b 为提前偿付的交易成本
率， tMV 为贷款人在 t 时刻利率条件下提前偿还可节省的利息成本。
当 tMV 大于零就选择提前偿还，小于零则不偿还。
利率临界点（阀限）分析：
令 tMV =0，用插值法求取利率临界值R∗，当 tR ＞R∗时，提前偿还收益大于成本，借
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款者会选择提前偿付；当 tR ＜R∗时，提前偿付收益小于成本，借款人就不会提前偿还。
提前偿付时间分析
在贷款初期，借款人一般没有经济能力偿还贷款，在后期，随着借款人财富的积累，等
慢慢具备了提前偿还贷款的收入能力后，此时是否提前偿还还取决于新的贷款利率的大小，
因为新贷款利率越高，与原贷款利率间的利差就越大，提前偿付所带来的收益就越大，如果
新贷款利率足够高以至于提前偿付收益大于成本，理性的借款人就会选择提前偿付。结合模
型与提前偿付与利率关系模型可知，如图 所示，在时间n∗点之前，借款人不具备提前
还贷的经济能力，随着财富的积累，在时间 n∗ 点及其之后，借款人虽然具有了提前还贷的
收入能力，但是此时借款人还不一定会提前偿付，只有在 t 时间点时，新贷款利率大于利率
临界点，此时提前偿还会带来“经济利润”，同时借款者又具备了提前偿还的经济能力。所以
只有当 tR ＞R∗且时间点在n∗点之后，借款者才会提前偿付，即为提前偿付时间点[7]。
图 在 t 点一次性提前偿付情况下的还贷现金流
Fig. The loan cash flow in the situation of prepayment one time at t time point
4. 结论
1 中国住房抵押贷款提前偿付的主要影响因素为收入和利率。两者和提前偿付都是正比
关系，较高收入是提前偿付对借款人经济能力方面的要求，而较高贷款利率是借款人提前偿
付的利益动力来源，只有当收入和利率都达到一定水平后，提前偿付才会出现；
2 结合提前偿付和收入关系模型与提前偿付与利率关系模型，可以分别求出收入时间点
和利率阀线 n∗ 和R∗，只有同时满足 tR ＞R∗且时间点在 n∗ 点之后，才会出现一次性提前
偿付；
3 论文考虑的是一般情况，不包括特殊情况。比如，尽管借款人在 n∗ 时间点前没有提
前偿付的经济能力，但是他可以向父母等亲戚朋友借款来提前还款；还比如，借款人在购房
时并不是没有足够的钱付房款，而是出于保留将来投资机会的考虑而选择住房贷款，毕竟住
房贷款利率低于一般贷款的利率，后来（可能在 n∗时间点前）当借款人发现并没有什么好
的投资项目时，他可能会选择提前偿还房贷等等，这些特殊情况不具备普遍性，没有形成主
流，并不是论文要考虑的。
根据上述分析，对提前偿付风险特征有了深刻的了解，为提出正确有效的提前偿付风险
0 1 2
n∗
t
0N
A
A+ tP
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管理方法奠定了基础。不过，论文偏重理论论述，缺少数据进行实证研究，为以后进一步研
究留下了空间。
参考文献
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The forecast of the time of chinese housing mortgage loans
prepayment
Zhao Zhenhua
Department of Economics, Dalian University of Technology, Liaoning Province
（116024）
Abstract
Mastering of the prepayment behavior is a key step on study pricing housing mortgage loans and
securities,the article determines that income and interest rate are the main influencing factors of
prepayment in china by comprehensive analysis,Higher-income makes borrowers having economical
ability to prepayment, higher interest rates gives borrowers interest drive to prepayment,Prepayment
will appear only when the size of income and interest rates have reached a certain level, Hereby,we can
predict the time point of one-time prepayment.
Key words: mortgage payment in advance; the time; revenue; interest rate
作者简介：赵振华，男，1982 年生，硕士研究生，研究方向为房地产市场。
