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土地分户登记发证管理有关规定
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标准制度示范文本 | Excellent Model Text 资料编码：CYKJ-FW-634
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土地分户登记发证管理有关规定
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为规范土地登记发证工作，依法依规解决分户登记发
证中存在的问题，维护住户的合法权益，保障房地产市场
的健康发展，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中
华人民共和国物权法》以及国土资源部《土地登记办法》
有关规定，结合我市实际，制定本规定。
一、分户登记发证的条件及流程
(一)分户登记发证必须具备的条件如下：
1、用户申请登记。需分户单位或业主代表提出分户登
记申请。
2、土地权属合法。包括土地权属来源、四至界址、面
积等方面。需核实用地审批文件与图件、土地初始登记等
相关确权资料，以及地籍测绘成果与地籍调查表。
3、报建资料完整。包括发改委的立项、城乡规划局的
建设工程规划许可、住建委的建筑施工许可、税费缴款凭
证等相关文件。
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4、持有房屋权证。需分户楼栋房屋已分户核发房屋所
有权证。
5、指标符合规定。主要审查建筑容积率、土地用途等
指标与审批情况是否一致。
6、其它条件。
(二)分户登记发证的基本流程如下：
1、由单位或业主代表提出分户登记申请，窗口受理;
2、审核土地的权属资料、报建审批材料和土地使用条
件等内容;
3、审查住户面积分摊表、房屋所有权证复印件等资料;
4、符合条件的办理注册登记，核发土地使用证。
二、不同类型住宅的分户登记发证
(一)福利性住房
1、职工房改房等福利性住房的土地分户登记发证，由
行政机关企事业单位申请，并按规定提供登记发证所需资
料。
2、行政机关企事业单位合并的，由合并后的单位提出
申请，提供登记发证所需资料，办理土地分户登记。
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3、原行政事业单位已撤销、企业破产或改制的，由留
守机构、改制后的单位或业主代表提出申请，提供登记发
证所需资料，办理土地分户登记。
(二)商品房
1、商品房分户登记发证由房地产开发单位申请，并按
规定提供登记发证所需资料。
2、原商品房开发建设单位已撤销的，分两种情况来处
理：一是土地权属资料完善，出让手续完备，相关税费已
缴清的，由购买单位或业主代表提供登记发证所需资料，
以及原开发建设单位工商登记注销与开发资质注销的证明
材料等相关资料，申请办理登记发证;二是土地权属资料缺
失，出让手续不完善，欠缴税费的，经市政府批准，按程
序确定土地权属，然后进行实地认界测绘确定分户范围，
根据购买单位或小区业主代表提供的房屋所有权证复印
件、规划报建手续等相关资料，办理分户登记。
3、出让合同约定为综合用途的土地按以下方式处理：
(1)对于 20xx 年 8 月 20 日之前已完成开发建设并已预
售，但尚未办理土地分户登记的，由建设单位将土地按实
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际用途分解为综合(商业)和住宅，其中综合(商业)部分使用
年限维持 50 年，住宅部分修改至 70 年，办理修改出让合
同手续。
(2)对于 20xx 年 8 月 20 日之前尚未完成开发建设且未
预售的项目，应凭有关规划审定的文件先到国土资源部门
按照商业用地使用期限 40 年和住宅用地使用期限 70 年，
办理修改出让合同手续。
(3)办理修改土地出让合同的，应先缴清土地出让价
款，方可办理土地分户登记发证。
4、商品房开发项目改变了商住等用途比例、提高了容
积率的，经市政府批准后按有关土地出让政策补办修改土
地出让合同手续，补缴相关土地价款，办理土地分户登
记。
5、低层高档住宅根据长政发【20xx】19 号文件，按商
业用地标准征收土地出让金，按住宅登记发证，使用年限
70 年。从开发商处买地建房的按转让办理，即属于统一规
划设计，由用户办理相关用地手续自建的，在办理土地分
户登记时，应先补办土地转让手续，并缴纳相关税费。由
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开发商统一建设销售的，可依据土地初始登记，直接办理
土地分户登记。
6、房地产开发单位建设的商品房销售给单位的，其土
地按分户登记办理。
(三)经济适用住房
对于经济适用住房项目的分户登记发证，开发建设单
位必须提供市经济适用住房领导小组办公室的批准文件和
核定允许销售一定比例经营性用房的合法文件。经济适用
住房项目销售的经营性用房应在批准的经营性用房销售比
例内，其有偿部分土地使用权年限一般从项目用地批准时
间算起。经济适用房项目补办出让手续并缴纳土地出让金
的，则以补办时间计算土地使用年限。
1、《长沙市人民政府关于做好稳定住房价格工作通
知》(长政发【20xx】22 号)文件实施前，对于经省、市政府
批准、已完成开发建设的经济适用房项目，原则上由开发
建设单位统一办理土地登记，经济适用房部分按行政划拨
地进行分户登记发证。对于经营性用房部分在销售比例内
的分摊土地，应补办土地出让手续，签订土地出让合同，
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但不补交土地出让金;对于批准比例外的分摊土地，应补办
土地出让手续，签订出让合同，并按该项目供地时相应的
出让标准补交土地出让金。
单套经济适用房中有部分面积作为商品房销售的，不
作出让地处理。
2、《长沙市人民政府关于做好稳定住房价格工作通
知》(长政发【20xx】22 号)文件实施后，经市政府批准的经
济适用房项目，经批准的商业或经营性建筑面积比例在
20%以内的，按分摊的土地面积补办土地出让手续，并按项
目供地时相应的出让金标准补交土地出让金;经批准的商业
或经营性建筑面积比例超过 20%的，按分摊的土地面积补
办土地出让手续，并按项目供地时相应标准补交楼面地
价。在补办土地出让手续并补交相关费用后，方可办理土
地分户登记。
(四)村民安置房
使用国有土地建住宅安置小区的，由村集体组织准备
用地批准文件、土地权属资料、房屋所有权证复印件等相
关资料，统一申报办理国有土地分户登记。
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三、土地分户登记发证的其它问题
(一)分户登记发证中的土地确权
对于单位的，历史性住房用地尚未办理土地确权手续
的，需收集整理土地权源资料办理土地确权审批手续之
后，方可办理分户登记。
(二)道路、地下建设用地使用权的登记发证
1、地面是本单位进出道路，其道路上所建房屋按正常
土地分户登记发证;地面是公共道路，其道路上所建房屋应
当剔除公共道路部分面积后，将剩余面积分摊登记发证。
2、地下空间办理了地下建设用地使用权出让手续，按
规定缴纳了土地出让金的，可按地下平面分布和结构办理
分户登记。
(三)分期开发建设项目的分户登记发证
房地产开发项目分期建设分期申请登记分户发证的，
应严格按市规划局批准的规划平面设计图和建筑施工图进
行。实际有调整的，必须以审批后调整方案为依据。第一
期分户发证时，要准确核算出各项用地指标，第二期分户
发证时，要将前期各项用地指标累积相加，以此类推，最
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后一期建筑量应控制在建筑总量的 30%以上，开发项目超
过相关指标的，应在修改出让合同，缴清税费后，方可办
理最后一期的土地分户登记发证。
(四)关于道路和绿地规划调整问题
凡住宅的主体建筑未按规划设计进行建设，压占规划
路幅和公共绿地的，不得办理土地登记;如果住宅建筑按规
划部门批准文件建设后，规划道路和绿地等又进行了调
整，住宅建筑主体压占调整后的路幅和绿地的，必须经市
规划局同意，按规划调整后的有效面积进行分摊办理土地
分户登记发证。
(五)关于查封、抵押等问题
被司法机关、行政机关限制房地产权利、设置的抵押
权未解除或发生权属纠纷等情况，暂不办理土地分户手
续。
四、附则
本规定自 20xx 年 5 月 1 日起实施，我局原有关于土地
分户登记有关文件同时废止，原有规定与本规定不符的，
以本规定为准。
