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房地产项目公司财务工作总结
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房地产项目公司财务工作总结
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深圳市 xx 开发置业 xxx 项目自 XX 年 4 月开始筹备，
在集团的大力支持|本文由’方案’范文库’为您搜集’整理
$下，实业公司正确领导和决策下，置业公司全体员工、各
个相关部门克服了人员相对不足、时间要求紧、房地产市
场宏观调控等多方面不利因素的影响，积极配合和坚决执
行实业公司整体发展战略，齐心协力，众志一心，扎实工
作，实现了“三当”，即当年开工，当年销售、当年售罄的骄
人成绩，同时也为南山房地产商业品牌的创立做出了自己
应有的贡献。
一、xxx 项目财务基本数据：
截至 XX 年末，项目总共实现销售资金回流 亿元，
银行按揭签约放款率达 100，建设投入期最大现金流
亿元，预计本项目最终实现销售净利润 亿元，实现项
目投资回报率达 ，圆满地完成了 xx 集团和实业公司下
达的各项工作考核指标。
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二、财务控制管理与财务指标分析
（一）在实业公司的监管下，财务工作实现了几个突
破
1）监督与服务
XX 年初，实业公司实行项目公司目标成本管理监督考
核，因此公司要求内部财务管理监督水平需要不断地提
升。外部，税务机关及银行对房地产企业的重点监察、税
收政策调整、国家金融政策的宏观调控也相应增加了我们
的工作难度。在这不平凡的三年里置业公司财务部克服了
由于财务专业人员严重短缺、付款审批流程等因素引起的
工作量大、事务集中、办理日常财务事务距离远、时间长
等多方面困难，在公司各级领导的鼎力支持和关怀下，使
得财务部在职能管理上积累了一些经验，并向前迈出了一
大步，坚决做好财务审核、监督和服务等各项工作。
2）合作银行的选择
在与银行商谈按揭合作条件的过程中，财务部分析了
以前开发项目的一些经验和教训，对项目销售后的资金安
全及时回流和开发商承担的连带担保责任以及为配合销售
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紧密相连的系列增值服务等多方面进行了认真细致的研
究，经过反复具体地、探索性地调查讨论和斟酌比较，并
屡次与多家内外资银行领导的谈判协商，结合实业公司对
香蜜湖项目资金运用等方面的具体要求，寻找适合我们项
目的合作伙伴，终于在预定时间内与各合作银行（中行、
招行、深发展）达成一致地针对香蜜湖项目的多项最优惠
的政策。
从最初的只能凭合同抵押回执到最终业主按揭合同签
定后凭预售买卖合同的复印件即放款，使得我项目巨额现
金回流时间至少提前了两个月，开盘销售一周内回流资金
近 1 亿元，最大限度地把控住银行的放款节奏，也使得公
司有充足的自由资金运用，这样的操作方式也确保了资金
回流的安全及时，同时也保证了后续合同备案和抵押等工
作的及时顺畅。
（二）在连带担保责任方面
我们实现了目前深圳银行业所能给予房地产开发商的
最优惠条件：连带担保到办妥楼花抵押登记为止，最早免
除开发商担保责任，较房产证办妥并抵押给银行的一般条
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件至少提前了一年半的时间，同时也免除了数千万相关担
保保证金的巨额支出。
（三）免费合作增值服务
我部与具有多年房地产行业经验的银行达成协议，共
同举办盛大的开盘仪式、各类高尚的业主联谊活动，支持
网点免费销售宣传、行内网络及刊物宣传、定期发布楼盘
信息、共同开发社区智能卡等一系列增值服务，为保证良
好的销售态势创造了机遇。
（四）为工程、销售部门提供最优秀的服务
项目销售准备及开展期间，营销部与财务部的工作被
推向了最前沿。财务部在销售的重要期间扮演着监督管理
和服务的角色。
1）研究编制销售日报小软件，及时获得销售新信息，
发现并解决问题
在未能使用销售软件的情况下，部门员工做了艰苦的
努力，齐力研究并编制和逐渐完善了《销售情况日报表》
以弥补因销售信息缺乏和滞后给财务工作带来的种种难
题，及时与销售部门的销售日报表进行核对，并对销售计
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划完成情况、销售政策执行、未收款原因进行分析，以此
来判断分析银行、财务及销售等各个单位部门的衔接情
况，发现工作中的问题，加强内部控制，提出有关措施，
及时改进。
2）我部与深银联及合作银行联系安装了固定和移动两
种 pos 刷卡机，极大的方便了业主交纳定金和首期款，并协
议由银行承担深银联刷卡手续费，从而降低了财务费用。
经过上级实业公司和我司各部门的不断努力，原计划
项目最大现金流 亿元，实际最大现金流为 亿元，
节约投入资金 4400 万元。
（五）编制工程付款台帐，建立部门间审核方式
在项目成立伊始，每笔工程付款在财务部都要经过 2
次记录，一次是金蝶财务系统入账，另外一次是“工程台
帐”，由于金蝶
财务系统近年连续升级和更换账套，所以对每项合同
整个的付款情况在需要查询时要经过账套的转换，比较耽
误时间，工程台帐的建立无疑是节约查询时间的很好办
法，并且能一目了然地反应该类和该项合同名称、合同金
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额、结算金额、付款逐次逐笔时间、凭证号码、累计付款
额、发票开具情况、剩余款项、是否已经缴纳印花税等细
节。另外，我们根据工程台帐与工程部门预算人员进行不
定期核对每项合同的付款等情况，确保双方审核、记录正
确，保证工程款项的支付无误。
（六）加强与税务等政府部门沟通，积极推进土地增
值税清算
两年来，置业公司财务部积极研究学习国家新的财政
税务政策，加强了与税务部门等的沟通往来，努力寻找应
对方案，为确保税务工作的顺利进行做着准备。在初始的
会计核算中我们没有注意到开发成本科目下设置的“开发间
接费用”的重要性，其实直接组织、管理开发项目发生的费
用，包括工资、职工福利费、折旧、办公费、水电、劳保
等都可以在此科目下列示，而开发间接费用作为房地产开
发成本的基本一项，按照税法的规定在计算房地产企业土
地增值税时有加计 20 的扣除，仅这一点就使得置业公司的
土地增值税应纳税额减少近 10 万元。
三、存在的问题和解决的办法：
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xx 项目走过热火朝天的建设和销售阶段，回顾过往，
我们发现工作当中有很多的不足，有的不足在发生前就得
到了上级领导的及时纠正，有的则是在摸索中暴露出来甚
至影响到工作的，这些不足都会使得我们的工作多走弯
路，甚至产生财务风险。
（一）营销台帐建立的重要性
营销台帐与工程台帐一样具有重要的作用，因为营销
部门没有类似预算的岗位，费用控制和合理计划支出的意
识相对比较薄弱，又不像财务部门与工程部门这样可以实
现成本支出的双控，所以日常对销售费用的支出和管理、
控制的职能其实仅仅是由财务部门单方面完成的。尤其是
像宣传展览、广告等费用在楼盘营销推广工作刚刚开始的
阶段更是款项支付频繁，形式也多样繁杂，经常会出现与
同一家公司签订多项合作协议，工作强度和压力忽然的增
加，更是考验我们的认真细心程度，这个时候如果能够按
时记录营销台帐，那么每次付款就不会感觉混乱，心中有
本明白账。
（二）销售费用与开发成本支出的预警
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项目公司每年都会根据实际情况调整费用目标，造成
费用超支各有不同说法，实质的原因除了受市场价格和政
策的波动之外，主要是缺乏超支预警的敏感性，对于哪些
是合理和必要的支出，哪些是可要可不要的支出，哪些款
项必须按期支付，哪些款项需要暂缓支付等等这些内容都
需要我们财务人员有对市场和项目形象进度的了解以及良
好把控能力。费用把控离不开事前的预计、事中的控制和
预警、事后的分析三个步骤，财务人员不应该停留在传统
的在办公室做做帐表上面，要争取更多的机会和时间走出
去，促进与内部各个职能部门的沟通、信息共享，与外部
相关市场的接触，增强对每一细项费用使用的合理性事前
的基本判断能力，这样根据细项预计费用情况制定出来的
计划目标}方案范文.库.整.理^更趋于可靠性和真实性，不至
于调整的偏差太大。根据前述制定的计划目标来指导日常
工作，细项费用的动态出现了明显的异常变动与目标对比
就有了预警信息。
（三）管理费用使用要区别责任中心
管理费用也往往容易超计划，这项费用的支出都是由
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公司内部各个职能部门累积的，超计划也难找到根源，尤
其是业务招待费、汽车费用、办公用品等费用在发生时都
认为是必要的，难以控制，XX 年置业财务部提出将费用控
制落实到每个部门，使得每个职能部门都成为费用的责任
中心，每个职能部门再落实到每个职员的头上，年初制定
计划目标，作为部门工作考核的指标，减轻了以前单由财
务部门一厢情愿控制，其他职能部门不理解、难于配合、
不照此执行的矛盾、尴尬局面，让职员、部门共同担负费
用控制的责任，有力提高了目标的执行效力。
以上的一些心得体会都是从财务工作的细节出发的，
每个日常工作的细节虽小，但是都关系到整个财务工作的
最终品质，与整个项目完成优良情况息息相关，我们无非
是要做到心中有数、有底，不辱财务部门的职责使命。
四、XX 年工作提纲
置业财务部的工作方方面面都离不开公司各级领导和
各位同事对我们财务工作的指导和关怀，有如此强大的精
神支持，是我们做好公司财务工作的巨大精神动力和力
量。
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我们也将继续随时求得上级领导的无尽支持，做好以
下重点工作：
（1）继续保持与税务及相关政府
部门的沟通联系，及时掌握国家新的政策法规，分析
税务新政对公司发展的影响，规避风险，并且坚决完成项
目土地增值税等的清算工作，不留尾巴。
（2）加强与同行业人员的沟通和探讨，加强财务制度
执行力度，把握总体工作思路，做细、做精财务工作，充
分发挥财务部门的职能作用，保障和促进全局各项工作顺
利开展。
（3）与公司销售部门配合，共同完成销售后期的房产
证的办理，保证资金和办证工作的万无一失。
（4）与公司工程部门共同完成销售后期的开发成本费
用结算，为实业公司及集团公司提供最可靠和及时有效的
财务数据。
（5）本年年底前对固定资产以及低值易耗品等资产进
行清查，并向实业公司财务部提交清查结果报告和处理意
见。
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以上是对“xxx·xx”项目财务方面的基本总结。重点在于
发现问题，认识自己，有力推进 XX 年及以后的各项工作，
体现“理性务实”精神。
