链家地产新建商品住宅与二手住宅市场分析报告
研究周期：北京 2007 年 1 季度—2010 年 2 季度(其中，2 季度 6 月份部分为预测，下同)
样本范围: 北京 2007 年 1 季度—2010 年 2 季度商品住宅成交数据
链家 2007 年 1 季度—2010 年 2 季度二手住宅成交数据
链家 2007 年 1 季度—2010 年 2 季度二手房源挂牌数据
北京商品房历经十年发展，不仅大幅改变了北京的城市面貌与生活型态，
更将房地产由单纯的居住价值推向[商品]价值甚至[投资]价值。十年的发展时
间，随着北京商品房的大量入市，北京二手房市场亦随之蓬勃发展，时至 2009
年，北京二手房市场的交易量更首度超越了一手房市场，宣告北京房地产市
场由高速发展期开始转向成熟期。
在此关键时刻，链家地产市场研究中心特就北京一、二手房市场的价格、
量体、联动关系、投资风险性、获益性以及购买的难易程度等多个维度进行
比较，完成北京市[新建商品住宅与二手住宅市场分析报告]，并从专业角度
估算北京二手房市场的合理交易量。
一、 购买难易度分析
购买二手房难度更小
1．新建商品住宅总价更高
图 1 2007 年 1 季度至 2010 年 2 季度新房与二手房总价走势
以上数据由“链家地产”市场研究部统计分析
小结：2007 年 1 季度—2010 年 2 季度，新建商品住宅成交总价与二手住宅
成交总价差距始终明显，尤其至 2009 年 3 季度以后，新建商品住宅成交总
价均比二手房高出一倍以上，至 2010 年 2 季度，一二手房成交总价比值已
经达到 1：。这主要是因为，三年半以来，新建商品住宅总价与二手房
差距逐渐扩大（详情参见附表 1）：
附表 1：2007 年以来新建房与二手房总价差距逐渐扩大趋势对照表
时间 新建商品住宅总价 二手住宅总价 价差 一手房高出幅度
2007 年一季度 %
2008 年二季度 %
2009 年四季度 %
2010 年二季度 %
三年半月均涨幅 %
(单位:万元)以上数据由“链家地产”市场研究部统计分析
新房与二手房还款方式比较
新房月还款压力更大
图 2 2007 年 1 季度至 2010 年 2 季度购买新房与二手房最高月还款对比图
以上数据由“链家地产”市场研究部统计分析
新房首付压力更大
图 3 2007 年 1 季度至 2010 年 2 季度购买新房与二手房首付对比图
以上数据由“链家地产”市场研究部统计分析
小结：2010 年 2 季度，新房与二手房总价分别达到 万、 万，比
值达到 1： 为三年半来差距最大的时期，因此，购买新房与二手房的首
付成本和月还款成本也进一步拉大（详情参见附表 2），同时购买第三套房停
止发放贷款，也意味着全款购房时代购买新房的难度及首付压力要比二手房
大得多：
附表 2：2010 年 2 季度不同条件下购买新房与二手房首付与月还款对照表
购房条件 购房类型 执行利率 最低首付成数 最低首付额度 每月还款额度
新房 两成 771240 20443
首次购房
二手房
%
三成 493525 7631
新房 五成 1928100 12777
二次购房
二手房
%
五成 822542 5451
以上数据由“链家地产”市场研究部统计分析
二、 投资风险性
1.新房与二手房购买后的涨跌情况
图 4 2007 年 1 季度至 2009 年 2 季度购买新房后再售涨跌对比图
以上数据由“链家地产”市场研究部统计分析
图 5 2007 年 1 季度至 2009 年 2 季度购买二手房后再售涨跌对比图
以上数据由“链家地产”市场研究部统计分析
小结：当前的新建商品房与一年后同期的建筑年限 1 年内二手房价格相比，
可以看成是当前购买新房一年后再在出售投资收益，同理，当前的二手房与
一年后同期的二手房价格相比，可以看成是当前购买二手房一年后再在出售
投资收益。总体而言，2009 年以前，购买二手房即使考虑二次交易税费成本，
一年后再售收益远较新房为高，而 2009 年上半年，新房再售收益已逐渐高
于二手房（详情参见附表 3）：
附表 3 购买新房与二手房一年后再售收益对照表
购买时间 新房一年后再售收益 二手房一年后再售收益
1 季度 14% %
2007 年
2 季度 13% %
3 季度 -6% %
4 季度 -19% %
1 季度 -25% %
2 季度 -26% %
3 季度 -6% %
2008 年
4 季度 10% %
1 季度 69% %
2009 年
2 季度 71% %
以上数据由“链家地产”市场研究部提供
2.新房与二手房购买后再出售成功率：出售成功率=成交量/挂牌量
备注：根据链家地产各建筑年限成交量及挂牌量推算市场上成交总量及挂牌总量形成最
终图表
图 6 2007 年 1 季度至 2010 年 2 季度新房与二手房购买后再出售成功率对比图
以上数据由“链家地产”市场研究部统计分析
小结：购买房产后再售成功率依照年限新旧依次递增，即 1 年内二手房再售
成功率最低，10 年以上再售成功率则最高，也就是说，购买新建商品房后短
期内再出售成功率仅在 5%左右，尽管价格涨幅较快，但基本处于有价无市
的局面。
三、 二手房市场联动指标
1．成交量指标
图 7 2007 年 1 季度至 2010 年 2 季度新房与二手房成交量对比图
图表数据由“链家地产”市场研究部统计分析
特点 1：每一阶段的新建商品住宅成交量达到相对峰值都几乎影响下一季度
二手房成交量到达相对峰值（详情参见附表 4）；
附表 4：新建商品住宅成交量领涨时间点详情
时间 新建商品住宅成交量（套） 环比涨幅 影响下季度二手住宅成交涨幅
2007 年 3 季度 43661 % %
2008 年 4 季度 36961 % %
2009 年 2 季度 53030 % 16%
以上数据由“链家地产”市场研究部提供
特点 2：2009 年以后新建商品住宅与二手住宅成交比值日益缩小（详见附表
5）
附表 5：新建商品住宅与二手房成交比拐点详情
时间 二手住宅成交量（套） 新建商品住宅成交量（套） 新建商品住宅：二手住宅
2009
年 1
季度
36704 30514 1：
2009
年 2
季度
64460 53030 1：
2009
年 3
季度
75127 45707 1：
2009
年 4
90764 49788 1：
http://
季度
2010
年 1
季度
47017 28418 1：
2010
年 2
季度
41000 25075 1：
以上数据由“链家地产”市场研究部提供
2．成交价格指标
新房与二手房平均成交价格对比
图 8 2007 年 1 季度至 2010 年 2 季度新房与二手房成交价格对比图
图表数据由“链家地产”市场研究部统计分析
小结：按季度来看，新房价格几乎处于涨跌的领先指标（详情参见附表 6）
附表 6：新建商品房与二手房价格联动对比
特点 具体描述
涨跌趋势同步
2007 年 1 季度—2008 年 2 季度同步上涨、2008 年 3 季度
—2008 年 4 季度同步下跌、2009 年 1 季度—2010 年 2 季度同
步上涨
新建商品住宅领涨领跌
2008 年 3 季度—2008 年 4 季度新房下跌 19%，二手房下跌
12%，新房领跌；
2009 年 1 季度—2010 年 2 季度新房上涨 158，二手房上涨
79%，新房领涨
以上资料由“链家地产”市场研究部提供
新房与二手房
图 9 新房与不同年限二手房价格走势对比图
以上资料由“链家地产”市场研究部提供
小结：新房价格领涨各建筑年代二手房，并且自 2009 年 3 季度开始，其对
各建筑年代二手房按新旧不同，涨跌幅的影响也由深到浅，因此，实际可以
看出，整个房地产市场房产价格上涨主要受商品房推动（详情参见附表 7）：
附表 7：各价格变化期新房引领不同年限二手房价格涨跌对照表
价格变化阶
段
新建商品住
宅价格趋势
1 年内价
格趋势
1—2 年
价格趋势
3—5 年
价格趋势
6—10 年
价格趋势
10 年以上
价格趋势
第一次价格
上行期涨幅
76% 29 63 39 38 36
价格下行期
跌幅
-23% 7 -3 -18 -1 -6
第二次价格
上行期涨幅
151% 123 84 65 104 19
以上数据由“链家地产”市场研究部提供
3. 典型指标
图 10 2007 年 1 季度至 2010 年 2 季度高档新房与二手房价格对比图
特点 1：高档房具有同涨性：无论是新建商品住宅，还是二手住宅，上涨几
乎同步（详情参见附表 8）
附表 8：高价量新房二手房同涨时段对比详情
时间 高价量新房成交价格 涨幅 高价量二手房成交价格 涨幅
2007 年上涨阶段：2007 年 1
季度—2008 年 1 季度
35294 66% 17896 35%
2009 年上涨阶段：2009 年 1
季度—2010 年 2 季度
56300
157
%
32416 99%
以上资料由“链家地产”市场研究部提供
特点 2：高档房房价下跌时间滞后于整个市场平均价格下降时间：整个市场
价格下降出现在 2008 年 3 季度，而高档房价格下降出现在 2008 年 4 季度；
特点 3：高档房房价下跌周期短于整个市场平均价格下降周期：整个市场价
格下降出现在 2008 年 3 季度—2009 年 1 季度，涉及 3 个季度，而高档房价
格下降出现在 2008 年 4 季度—2009 年 1 季度，涉及 2 个季度；
特点 4：2009 年 1 季度后，高档新房涨幅日益加快，与高档二手房差距日益
加大：涨幅分别为 157%、98%；
特点 5：二手高档房较之新建高档房具有更好的保值抗跌性，在市场下跌期
间，新建高档房下跌幅度超过二手高档房：在 2008 年 4 季度—2009 年 1 季
度，新房与二手房相比 2008 年 3 季度跌幅分别为 40%、5%。
4.面积指标
图 11 2007 年 1 季度至 2010 年 2 季度新房与二手房面积对比图
特点 1：新房与二手房平均成交面积差距基本经历了大—小—大—小的变化
（详情参见附表 9）：
附表 9：新房与二手房平均成交面积差距变化拐点详情
时间 新房面积 二手房面积 平均成交面积差
2007 年 1 季度 131 78 54
2008 年 4 季度 100 84 16
2009 年 3 季度 119 88 31
2010 年 2 季度 109 83 26
（单位：平米）以上数据由“链家地产”市场研究部提供
特点 2：市场成交量上行时，二手房平均成交面积基本也成上行趋势，主要
体现在（详情参见附表 10）：
附表 10：新房与二手房平均成交面积差距变化拐点详情
时间 成交量（套） 平均成交面积（平米） 面积环比涨幅
2007 年 2 季度 21320 78 %
2007 年 3 季度 26825 85 %
07 年上
升期间
2007 年 4 季度 30767 86 %
2009 年 1 季度 36704 86 %
2009 年 2 季度 64460 87 %
09 年上
升期间
2009 年 3 季度 75127 88 %
以上数据由“链家地产”市场研究部提供
特点 3：新房成交平均面积受市场成交量影响变化明显，成交平均面积最大
值出现在 2007 年 3 季度，为 132 平米，成交平均面积的最小值出现在 2009
年 4 季度，为 100 平米；相比较二手房成交平均面积在三年来没有显著变化，
成交平均面积最大值出现在 2009 年 3 季度，为 88 平米，成交平均面积最小
值出现在 2007 年 1 季度，为 78 平米。
5．心理引领指标
图 12 2007 年 1 季度至 2010 年 2 季度新房与二手房价格、报盘价对比图
以上数据由“链家地产”市场研究部提供
小结：新房价格对二手房的挂牌和成交价格影响都较为多重，主要表现在
（详情参见附表 11）
附表 11：新建商品房对二手房心理影响指标
指标 具体描述
领涨
年 3 季度新房成交价格环比上涨 22%，二手房挂牌价、成交价
分别上涨 12%、10%；
年 3 季度新房成交价格环比上涨 21%，二手房挂牌价、成交价
分别上涨 12%、15%；
年 1 季度新房成交价格环比上涨 %，二手房挂牌价、成交价
分别上涨 16%、15%.
领跌
年 3 季度新房成交价格环比下降 %，二手房挂牌价、成交价
分别上涨 %、%；
新房价格对成交影
响更为趋同
1.在新房成交价格领涨或领跌名现阶段，对二手房的成交价格涨跌幅影
响更为接近其本身；对挂牌价格影响相对较弱，因此，可以说新房成
交价格影响的是二手房供需双方结合的心理预期值
以上资料由“链家地产”市场研究部提供
四、 成交量预测
图 13 2009 年北京二手房市场换手率与其他城市对比图
以上数据由“链家地产”市场研究部提供
小结：
启示：二手房市场相对成熟城市，换手率高，可以达到 6％－15％；
预测 1：2008 年二手房成交 万套左右，按照当前存量市场 468 万套左右
的存量计算，换手率尚不足 %；而 2009 年北京二手房市场 %这一相对
较高的换手率，相当于一年暴增了 %，有受到 2008 年过低后成交积累的
助推，按照两年平均来看，北京二手房市场换手率实际处于 %左右的一个
正常且符合当前市场较健康的水平；
预测 2：预计 2010—2012 年三年二手房换手率在 —4%左右的话，那么每
年二手房成交量为：
附表 12：未来三年存量房合理成交量推算表
年代 预计存量房规模（万套） 换收率 成交量（万套）
2010 年 495
2011 年 510
2012 年 520
—4%
以上数据由“链家地产”市场研究部提供
终结：
附表 13：购买新房与二手房综合指标对照表
指标 新房 二手房
购买难度 难 易★
持有压力 大 小★
再出售收益 高★ 低
再出售成功几率 低 高★
未来房产价格影响 引领★ 助推
以上资料由“链家地产”市场研究部提供
