百货店开店物业选择
主讲:王鑫
一、商圈分析
（一）商圈的概念
商圈——
是指零售店以其所在地点为中心，沿着一定的
方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围。简单地
说，就是来店顾客所居住的地理范围。
一、商圈分析
（一）商圈的概念
商圈的层次——
商圈一般可分为三个层次
核心商圈 次级商圈 边缘商圈
（一）商圈的概念
A、核心商圈——
核心商圈是最接近商店并拥有高密度顾客群的区域，
一般顾客光顾很方便，核心商圈顾客一般占商店的销售额的
55－70％
B、次级商圈——
次级商圈是位于核心商圈以外的邻近区域，顾客需花费
一段时间才能到达，这部分商圈顾客一般占零售店的销售额
的15－25％。
C、边缘商圈——
边际商圈位于次级商圈的外围，属于较远的辐射区域。
一、商圈分析
1、烟台市商圈调查
（二）商圈分析的作用
一、商圈分析
确定新店的选址和商圈范围
评估商圈的市场机会和发展潜力
了解消费者的购买行为和购买潜力
了解消费者和目标市场的特征
了解竞争对手的特征
提供市场经营战略的指导依据
获得其他相关数据
（三）商圈的分析
一、商圈分析
商圈分析，就是经营者对影响商圈的人口结构、
生活习惯、产业结构、交通状况、城市规划、商业
氛围等因素进行实地调查和分析，为选择店址，制
定和调整经营策略提供依据。
2、主要商业项目情况调查（见表一）
（三）商圈的分析
1、市场评估
城市经济指标——
人口、国内生产总值、社会消费品零售总额等
居民经济指标——
人均可支配收入、人均消费支出、恩格尔系数等
其他经济指标
一、商圈分析
（三）商圈的分析
2、商圈调查、选址研究
商圈规模调查：三级商业圈的人口数量，常住、外来人口
数等
选址调查：商圈所在区商业状况、环境的优劣势、道路交
通状况等
商铺调查：经营业态、经营方式、月租金、物业管理等
一、商圈分析
（三）商圈的分析
3、消费者研究
消费者购买行为和习惯：购买场所、所需时间、交通工
具等
消费者满意度研究：对目前商圈的满意度、对不同商家
的评价和喜好度等
消费者购买力研究
一、商圈分析
（三）商圈的分析
4、人流监测
通过在一定时期的定点监测、统计出不同时段经过店
址的人流总数、不同性别人数、不同年龄人数、进店人数
等人流量指标。
一、商圈分析
（三）商圈的分析
5、竞争者研究
竞争者经营情况：经营规模、经营业态、市场定位、产
品结构等
竞争者SWOT分析 竞争者的经济效益和发展计划等
一、商圈分析
二、店址选择
1、店址选择的重要性
百货店筹建时，作好商圈分析是必不可少的，但最终目的是为
了选定适当的设址地点。
店址选择是一项大的、长期性投资，关系着企业的发展前途
店址是百货店确定经营目标和制定经营策略的重要依据
店址选择是否合适，是影响便利店经济效益的一个重要因素
店址选择要坚持“方便顾客”的原则
二、店址选择
2、店址选择的原则
百货店店址选择，是以适应消费流向情况、人口分布，方
便顾客购物为原则。
选择城市中央商业区
选择城市交通要道和交通枢纽的商业街
选择城市居民区商业街和边沿区商业中心
选择购物中心
二、店址选择
3、区域位置选择
百货店在选址过程中，具体选择城市的
哪一个商业区域，应根据百货店的规模、市
场定位，充分考虑顾客对不同商品的需求特
点及购买规律，确定区域位置。
二、店址选择
3、区域位置选择
日常生活必需品
这类商品同质性大，选择性不强，同时价格较低
顾客购买频繁，在购买过程中，求方便心理明显，希望以
尽可能短的路程，花尽可能少的时间去实现
经营这类商品的商店应最大限度地接近顾客的居住地区
4、区域位置选择
周期性需求的商品
对这类商品，顾客是定期购买的
在购买时，都发生了一定的比较，最终才选择出适合自己需要
的商品品种
顾客购买这类商品数量不大，有高度的周期性，经营这类商品
的商店选择在商业网点相对集中的地区为宜，如地区性的商
业
中心成交通枢纽、交通要道的商业圈
二、店址选择
3、区域位置选择
耐用消费品及顾客特殊性需求的商品
耐用消费品多为顾客一次购买长期使用，购买频率低
顾客在购买时，一般已有既定目标，在反复比较权衡的基础上
再做出选择
特殊需求的商品购买的偶然性较大，频度更小，顾客比较分散。
以经营这些类别商品的商店，商圈范围要求更大，应设在客流
更为集中的中心商业区或专业性的商业街道，以吸引尽可能的
潜在顾客。
二、店址选择
二、店址选择
4、地点选择
在同一区域内，一个百货店可能会有好几个开设地点在同一区域内，一个百货店可能会有好几个开设地点
可供选择，但有些地点对某个商店来说，是最满意的开设可供选择，但有些地点对某个商店来说，是最满意的开设
地点，而对另一类商店来说，就不一定是合适的开设地点。地点，而对另一类商店来说，就不一定是合适的开设地点。
因此，一个新设商店在做好区域或位置选择以后，还要切因此，一个新设商店在做好区域或位置选择以后，还要切
实考虑多种影响和制约因素，做出具体设店地点的选择。实考虑多种影响和制约因素，做出具体设店地点的选择。
二、店址选择
交通条件
交通条件是影响百货店选择开设地点的一个重要因素
从企业经营的角度来看
在设店地点或附近，是否有足够的停车场
商品运至商店是否容易
从方便顾客购买角度来看
到车站、码头的距离和方向
设店地点主要客流来去方向
城市交通管理状况
4、地点选择
二、店址选择
客流规律
百货店成功的另一个关键因素是客流量大小，客流包括现
有客流和潜在客流，商店选择开设地点总是力图处在潜在客
流最多，最集中的地点。
4、地点选择
客流规律
① 客流类型
自身客流：指那些专门为购买某商品的来店顾客所形成的客
流，这是商店客流的基础，是商店销售收入的主要来源。
分享客流：指一家商店从邻近商店形成的客流中获得的客
流，这种分享客流往往产生于经营错位或相互补充商品种
类的商店之间，或大商店与小商店之间。
派生客流：指那些顺路进店的顾客所形成的客流，这些
顾客并非专门来店购物。
二、店址选择
4、地点选择
客流规律
②客流目的、速度和滞留时间
不同地区客流规模虽可能相同，但其目的、速度、
滞留时间各不相同，要做具体分析，再作最佳地址选
择。
二、店址选择
4、地点选择
二、店址选择
4、地点选择
客流规律
③街道两侧的客流规模
同样一条街道，两侧的客流规模在很多情况下，
由于光照条件、公共场所、交通条件设施等影响，而
有所差异。
二、店址选择
4、地点选择
客流规律
④街道特点
选择商店开设地点还要分析街道特点与客流
规模的关系。交叉路口客流集中，能见度高，是最佳
开设地点。
竞争对手
商店周围的竞争情况对百货店经营的成败将产生巨大影响，因
此对商店开设地点的作选择时必须要分析竞争对手。
设店地点附近如竞争对手众多，商店经营独具特色，将会吸引客
流，促进销售增长，增强商店信誉。
店址周围的商店业态互补、经营错位、协调并存，形成相关商店
群，往往对经营产生积极影响。如经营相互补充类商品的商店相
邻而设，在方便顾客的基础上，扩大了各自的销售。
二、店址选择
4、地点选择
地形特点
选择商店开设地点时，就是要选择能见度高的地点设店，
商店尽量临街而设，并尽可能选在二面或三面临街的路口，增
强能见度，并可多设出入口，多设临街宣传橱窗。同时，一些
大型公共场所迎面处都是能见度较高的地点。
城市规划
商店开设地点的选择要充分考虑城市建设的规划。
二、店址选择
4、地点选择
三、物业选择
1、位置
地处城市核心商圈内或次级商圈内。主出入口最少有一
个面临主要街道，建筑在人流相对较旺一侧，如东西向街道
最好在面南一侧。
单位：万元
三、物业选择
2、交通
临城市交通主干道，商业建筑周边交通临城市交通主干道，商业建筑周边交通
方便，有多路市内公交线路经过，附近有公方便，有多路市内公交线路经过，附近有公
交乘降点，并方便顾客私家车辆、出租汽车交乘降点，并方便顾客私家车辆、出租汽车
和大型货车出进。和大型货车出进。
三、物业选择
3、商业建筑外形
外形简洁、明快，突出商业物业的特点外形简洁、明快，突出商业物业的特点
商场大门临街，方便顾客出入商场大门临街，方便顾客出入
外立面可设置广告位，并有突出的商店形象外立面可设置广告位，并有突出的商店形象LOGOLOGO位位
4、外广场、停车场
室外广场宽敞，有足够面积保证。供顾客活动和促销室外广场宽敞，有足够面积保证。供顾客活动和促销
宣传。宣传。
停车场车位充足，一般停车场车位充足，一般22万平方左右的商场，停车位在万平方左右的商场，停车位在
200 200辆左右。辆左右。
三、物业选择
5、物业结构
建筑地块形状为长方形或矩形，面深比小于建筑地块形状为长方形或矩形，面深比小于1/21/2
商业楼层不超过商业楼层不超过66层，单体面积一般不少于层，单体面积一般不少于20002000平方平方
层高：商业建筑层高不少于层高：商业建筑层高不少于，净高不少于，净高不少于3M3M
柱距：建筑柱距不少于柱距：建筑柱距不少于7M7M
楼板荷载：不少于楼板荷载：不少于350350公斤公斤//平方平方
地面：卖场内铺地砖，办公区和设备用房铺瓷砖，包库地地面：卖场内铺地砖，办公区和设备用房铺瓷砖，包库地
面硬化磨平面硬化磨平
中庭：在商场内中心位置设有足够面积的中庭中庭：在商场内中心位置设有足够面积的中庭
内部空间：通透性好，中间无疏散楼梯，通风井通等内部空间：通透性好，中间无疏散楼梯，通风井通等
三、物业选择
三、物业选择
6、内部交通
在商场内中心位置和方便顾客流动、组织客在商场内中心位置和方便顾客流动、组织客
流及货物进出位置设置有自动手扶电梯、客梯、观平梯流及货物进出位置设置有自动手扶电梯、客梯、观平梯
和货物电梯。和货物电梯。
三、物业选择
7、配套设备
（1）电气设备
①配电
双回路高压供电
商场内电力单独供给并计量
满足商场内80-120W/平方用电
所需用电配线到位
卖场内一次照明的照明不低于450勒克斯
二次照明留有不小于20W/平方的余量
三、物业选择
7、配套设备
（1）电气设备
②照明
保证商场内正常的饮用、生活、餐饮加工、
空调冷却用水量。
商场内人均用水量为22-34升/人.天
三、物业选择
7、配套设备
（2）给排水
商场采用集中采暖
商场设中央空调系统
商场内冬季采暖温度在16-18度，夏季供冷温度
在22-25度
商场内通风设备噪声，顶层在45-55分贝，底层
在50-60分贝
三、物业选择
7、配套设备
（3）暖通空调
通信
商场内设置有内部电话网，一般交换机容量128门，
中继线16条。
商场有足够的电话网线入户，一般电话入户不少于
200回线。
各楼层品牌店、收银台、办公室均有电话接口
各楼层休闲、共用空间、疏散梯处有IC卡电话接口
商场内设有中国移动、联通、网通、电信等移动电话
信号放大设备
三、物业选择
7、配套设备
（4）弱电系统
网络
商场内有不少于100兆网络光缆入户
各楼层品牌店、办公室和总服务台、顾客服务中心预
留不少于1个网线接口
商场内设有局域网
广播系统
商场内设背景音乐系统
三、物业选择
7、配套设备
（4）弱电系统
火灾自动报警系统
自动喷水灭火系统
消火栓系统
防火卷帘系统
疏散系统：疏散指示、事故照明、疏散广播、对讲电话
等
三、物业选择
7、配套设备
（5）消防系统
商场设电视监控系统
红外防盗系统
三、物业选择
7、配套设备
（6）安防系统
三、物业选择
7、配套设备
（7）其它
休闲餐饮区设排烟系统
餐饮区排污设隔油池
卫生间排风系统
卫生间：各楼层分设男、女卫生间
清洁间：各楼层设保洁清洁间
饮水间：各楼层设员工饮水器
仓库：有足够的商品周转仓
办公室：各楼层有足够的管理人员等办公室
员工更衣室
员工餐厅
三、物业选择
7、配套设施
业户的背景
业户的实力
业户的信誉
四、业主选择
物业的租金标准
物业的租赁期限
房屋的交付时间
租金的支付时间、周期
交房标准
违约责任
物业的完整性
五、商务条件
建筑房屋土地证
建筑红线图
建筑的规划图
建筑准建证
建筑综合验收合格证
消防验收合格证
六、物业的法律文件
谢 谢！
