房屋拆迁ChinaRealEstate房屋征收补偿方式构想王胜斌吉林省吉港房地产咨询评估有限公司一、房屋征收补偿方式存在的问题在的问题1.货币补偿金额以房地产市场评估价格确这主要体现在两方面：定存在的问题第一，在房屋征收过程中，征收人提供的产房屋征收中，公平的货币补偿方式，是货币权调换房屋基本都是新建房屋，在此情况下，强补偿的金额要保证被征收人在不受到任何损失行要求原本没有购买意愿、与现居住房屋有效需（包括物质损失和精神损失）的情况下，能够方便、求相适应的被征收人，比照一般新房购房者的意及时地购买到与被征收房屋相类似的房屋（或者愿和支付能力，硬性将新建房屋的市场价格与二当市场供给不足时，被征收人补交合理的差价后，手房屋市场价格对比替代，按照各自的市场交易能够购买到比被征收房屋高一个档次的房屋）。而价格补交新旧房屋差价，有强迫消费之嫌，对被房地产市场评估价格并不能完全满足这一要求，征收人不公平。由于新旧房屋价差较大，当被征货币补偿的金额也就不能完全由房地产市场评收人支付能力不足时，将无法实现产权调换。这估价格确定。在征收个人住宅时，矛盾尤其突出，与《物权法》房地产市场评估价格是由专业人员分析得“应当保障被征收人的居住条件”之规定相冲突。出的，它以正常的市场交易条件为前提，没有考第二，按照以被征收房屋的价格和产权调换虑房屋征收这种特殊的交易行为给被征收人的房屋的价格结清产权调换差价的做法，从被征收生产生活带来的影响和价值取向的变化；它仅体人的角度看，房屋并不是稀缺商品，按市场价格现了在估价时点这一固定时间房地产交易的市到哪都能买到，何必还要征收人提供呢？被征收场状况，没有考虑在整个征收期限内，因房屋征人在不仅毫无利益可言，还要付出在调换房屋建收行为引起的房地产市场供求关系的急剧变化设期等待的时间成本代价的情况下，将会转向选引起的被征收房屋价值的变化；它也没有考虑被择货币补偿方式，进而增大与被征收房屋类似的征收人再购房的额外支出。可见，房地产市场评房地产市场需求。按照供求规律的要求，也就必估价格并没有反映货币补偿的全部内容。然会提高此类房地产的市场交易价格，结果是拉事实上，全国各主要城市在实行货币补偿时，高了与房地产市场交易价格连动的被征收房屋大多没有单纯地按照房地产市场交易价格对被的房地产市场评估价格，增加了房屋征收成本。征收人给予补偿，而是做了变通处理，增加了价事实上，以前各地在实行产权调换时，基本格补贴、面积补贴等内容。但这种补贴常常被被都没有按照《城市房屋拆迁管理条例》的规定操征收人认为是政府单独对被征收人的额外照顾，作，而是给予被征收人相当大的优惠政策，如“拆并不把它理解为是用来再行购买房屋的一项资一还一”等。但也应看到，尽管“拆一还一”政策给金补贴。而且，这种补贴往往是固定的，对征收市了原地回迁被征收人最大的补偿优惠，但其缺点场的反映滞后或者没有反映。也是显而易见的，其不仅会增加征收成本，加重2.房屋产权调换方式以被征收房屋和产权财政负担，而且因没有考虑被征收房屋间的品质调换房屋的市场评估价格结清产权调换差价存差异，造成被征收人之间所获补偿的相对不公总第358期75
房屋拆迁ChinaRealEstate平，受到那些房屋品质较高的被征收人的质疑。2.产权调换的思路二、房屋征收补偿方式的构想设计产权调换补偿方式的总体构想是，通过1.货币补偿的两种思路对被征收房屋的建筑面积和产权调换房屋建筑思路一：货币补偿的金额，以房地产市场评面积相同和差异部分，实行不同的价格政策来结估价格为基础，加征收补贴确定。此时，房地产市算，在合理的财政负担范围内，尽可能加大补偿场评估价格仅仅是帮助房屋征收双方当事人了优惠，吸引被征收人选择产权调换。同时，还要考解在征收决定生效之日，被征收房屋在市场交易虑各被征收房屋间的品质差异，确保被征收房屋中最能实现的价值。其作用是为房屋征收人制定品质越高，得到的补偿越多。在征收人与被征收货币补偿方案提供一个基础，房屋征收部门还留人之间、在被征收人相互之间都要体现公平、合有向被征收人追加支付补偿金的空间，以确保货理。与此同时，被征收人选择货币补偿时所享有币补偿的金额能使被征收人在征收期限内买到的补偿优惠，在产权调换时，也应适度体现。与被征收房屋相类似的房屋（或者当市场供给不具体思路是：被征收人选择房屋产权调换的，足时，被征收人补交合理的差价后，能够购买到原则上由房屋征收人按照被征收房屋的建筑面比被征收房屋高一个档次的房屋）。而对房地产积提供产权调换房屋。被征收房屋建筑面积与产市场评估价格公平的诠释，则是保证不能低于房权调换房屋建筑面积相等的，如果是异地安置，地产市场交易平均成交价格。房屋征收当事人双方按照各自房屋的建设用地思路二：货币补偿的金额，根据房屋征收特使用权价格与建筑成本结合成新结算差价；如果殊交易情况、房屋征收期限内的房地产市场状况是原地回迁，则房屋征收当事人双方按照建筑成以及被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程本结合成新结算差价。度、建筑面积等因素，以房地产征收评估价格确大多情况下，由于户型设计方面的原因，产权定。此时，评估结果定义为房地产征收评估价格，调换房屋建筑面积与被征收房屋建筑面积是不而不再是房地产市场评估价格。它考虑了房屋征同的，这种不同是征收人的征收行为造成的，征收这种特殊的交易行为对被征收人的影响和在收人理应在征收补偿时给予必要的、有限度的利征收期限内因房屋征收行为引起的房地产市场益让渡。当产权调换房屋建筑面积超过或低于被供求的急剧变化，可以说是包含了货币补偿的全征收房屋建筑面积时，超过或低于的部分，可规部内容。在这里，征收价格评估不再是模拟正常定一个建筑面积增（减）比率，征收人在这个比率房地产市场交易条件下的价值评定，为房屋征收以内提供产权调换房屋，要给予价格优惠；如果人制定货币补偿方案提供专业的价值意见，而是被征收人选择超过规定建筑面积增加比率的房为被征收房屋定价。定价的合理性体现，是房地屋，则应完全按照市场价格公平结算。价格优惠产征收评估价格要保证被征收人在征收期限内，的做法是：产权调换房屋建筑面积超过被征收房买到和被征收房屋相类似的房屋（或者当市场供屋建筑面积，但低于规定增加比率且不能分割产给不足时，被征收人补交合理的差价后，能够购权的，超过部分由被征收人按照房屋建筑成本支买到比被征收房屋高一个档次的房屋）。然而，确付扩大面积款；产权调换房屋建筑面积超过被征定房地产征收评估价格的难度相当大，房屋征收收房屋建筑面积规定增加比率的，超过部分被征特殊交易情况的价值量化以及在房屋征收期限收人按照产权调换房屋的市场评估价格支付扩内，与被征收房屋相类似的房地产市场供求关系大面积款；产权调换房屋建筑面积低于被征收房变化对被征收房屋的价值影响，单靠评估机构难屋建筑面积规定减少比率的，低于部分由被征收以科学准确测定。这就迫切需要有关部门制定一人按照新建与被征收房屋类似房屋的市场评估部房屋征收补偿估价办法，帮助、指导评估机构价格支付不足面积款。的房屋征收补偿估价工作。李求军/责任编辑总第358期76
