天津中C国未房R地产E开中指C国I数盘房S系R地统 产E 价指I数格S系统 测评测联联评广系系机场电地构话2址：期：：中023天2国层津2指数研究院 5市8和26平08区39南 京路 189 号津汇 卫津领寓测未开评盘日价期格测：评2—0—11卫0津6领寓 WJLY01 【测评结 基于通中过国市果房场】项型投资收益法地综调 产合查指测和数评比系项较统目分样市析本场，，价综分格合别。考运虑用影市响场项比目较价法、值成各本项法因、素典， 项目基本信息 1地目理名位称置 卫津领寓 西与青津卫津南路西侧（卫津南路 所属200米涞）道 交口，中石油桥西 2、、市成场本比法较测法评测项评目项价目格价为格：为90：916945 3、典型投资收益法测算项目价格6 米 结合当前市场现状，综合为：12653 条件下确定项目在价值定义和测评假设限制 开占发区企域业 奥运板块 天津市津房置建物地筑业面规积模任公司 业发展有限责 37..58万万平平方【项目 要6点月】开 盘的测评价格为 16100 元/平方米。 装方米米 开入修周盘类住标边时型时准配间 间 高精层（70年产权） 预装计修套20 11年7月 l 地路奥理与体津板位置涞块道奥：交城卫口津领处，寓位地处于天河津西城、市南中开心、西西南市核心区。 商业广场，城市中轴与卫津青路部三直，接区西通交青达界老区处卫，城津毗厢邻南城 2奥0体12中年心下、半水年上 公园 主主力力户户型型信息 l 产落室品有。特致精点；装户： 交型房项区，目间较由分适高为合层中、产小阶高0层各 5 栋围合而成，楼体设 9010计错 级平购米房两人室群和。 1 25148 平米左右三 l 企使用率 9待2定1 05平米两室 项目业和实经力济：适天津市津房置业发展有限责任公司主要从事商品房 单套总价 1（4按8万92元贷平 米两居新获得广大业主的用一房致项好目评开，发在建业设界，量树企可立业靠了宗、良设旨好计是的合“人信理为誉、本户和、型求适实中创， ”，所建设的项目定位准确、质形象。 贷首款款付年方款限式 45万元（首付30计%算）） 月均还款 2商0业年 /公积金 7915元/6672元 l 周块业，街边其、配半易套径买：得目前，项目社区配套尚不完善，但毗邻奥体中心板 3 超公市里、内金滨逸湖影医城院等、周华边夏设未施来齐、全滨。湖小学、上谷商 了 话解更本详次测细评报告结果，请有与效中期国为指20数1研1 年究 院6月联，系如，需电 :02258260839说影于明响公因正：“素客 楼，观盘的运价用专格科业测学分评的析”方得是法出中测，国评测指即评数将机研开构究盘与院房本、地测中产评国项报房目告地市中产场的指价测数格评系。对统我象基们没于郑有长重任期声何对明利中，害国本关城报系市告。房中地内产容项均目为的真跟实踪准监确测的，结，测合项评结目价论基格 1
一、市场比较中C法国房R地产E指I数S系统 未开盘价格测评——卫津领寓 期成1根、据选项取目可所比处实位例置 通过调查和对比分析，选取位于同一供需范围内或不测交评对的同范围内与项目产品类似的近 象 3及 个对项比目作为可比案例，以可比项目比销较售因均比较因素销 售均价案例 测卫评津对领象寓 对中素比天条价案首件例为府说基A 明础 ，通过修正得出评估对象的市场价格。 阳光对1比00案南例开B时 光 对天比房案美例域C — 17000 16500 14区交域交易易地日情理期况位 置 中未至开外盘环 中正至外常环 20中11尾至年外盘6环 月 2011正年6常006 — 2011年6月 月 因素 交周通边便环捷境度 便较捷好 一一般般 较较便好捷 中至一外般环 区土域地配用套途 较住完宅善 一住般宅 完住善 一一般般 建 个别因容素 绿筑积化形率率态 高层板塔结合 多层宅 住宅 1板楼 高层板楼 高层板塔结合 户装型修设情计况 45..0807% 351..0000% 371..0609% 451..0500% 精—装 88毛.0坯0% 70精.0装0% 76毛.0坯0% 开社发区配套 一般 一般 较完善 一般 设2（、1因）素交修易企正业情品牌修 正：由于津所房置选业取 的三个可比案鑫例中，天均 为自由竞争市阳场光销壹售佰 均价，且交易天日房集期团相 况同， 域评估（项2）目区为域 1因00素，修则正三：个三可个比可案比例案修例正位系于数同分一别供为求10区0、域1，0根0、据1地00理。位 置、交通、环境、配套企因业素（品修牌等指标因进素修正：主要考虑项目土地用途、建筑形态等确定区 3）正个系别统。 、容积率、绿化率、户型、装修、社区配套、 3、修正结行比较。 测评对象果比销交交较区售易及易因域均日对 情素比 案例 测卫评津领对寓象 比较修对正中比条天案件首指例府数A 阳光对1比00案南例开B时 光 对天比房案美例域C 因价期况素 17000 16500 14600 100 100 100 110000 100 100 98 100 92 100 根据比较个比因别准因价素素格92 条 件指数表，编 制1因00素 比较修正系数1。0经4 过计算， 100 7 169187 17806 16852 说16857、16172 元/平米，取三个简单算术平均值作为市场比较法求三取个项可目比市案场例价的格比为准价格分别为 17806、 16945 元/平方米。影于明响公因正：“素客 楼，观盘的运价用专格科业测学分评的析”方得是法出中测，国评测指即评数将机研开构究盘与院房本、地测中产评国项报房目告地市中产场的指价测数格评系。对统我象基们没于郑有长重任期声何对明利中，害国本关城报系市告。房中地内产容项均目为的真跟实踪准监确测的，结，测合项评结目价论基格 2
二房、中C国房R地产E指I数S系统 未开盘价格测评——卫津领寓 地成根产据本开房法发经 地序号 营产项方开发目式 ，商从取房得房地产地项产目开价发格用构地成进行商品房建设，然后预售或销售所建成的商品房这种典型的 典型取房费地的基产各础开个 发方经面营进模行式测测算算 ，最终确定项目的市场价格。 均南米楼路面与地津03价涞 年为道至交口），占地方面米积。卫津领寓位于西规青划区建卫筑津面南积路费西率侧（ 卫津 金额(万元) 1 土地成本 根据 2030 27081元0 年卫津南路沿线住宅用地土地成交记录计算，其平 /平 万平方米， 万平方 23947 2 开发成本 红小线区建内配安市套成政费本费用A用 约1600元/平方米 CB% 112449448 建安成本A 12 建安成本A 123 管理费用勘察设计费用D% 11429345 A+B+C 8% 均1+2 3% 1219第匀二投年入投，入建 3安0%及，管第理三费年用投在年入建准2设备0期%期，内，年分3利阶 年率段建假投设设入期为，预） ，计土第地一费年用投在入准5备0%期， 4 投资利息 以开发周期 年（其中半6%。6991 5 6 销售费用 房地产总价V 3% 2123 7 房地产销开售发税利费注：该项目为精总装价修项V润 房房地地产产总总价价VV 7% 4953 21% 14860 目，则应该成本7法07测64出万的元 单价 9096元/平方米 准三尚、未典确型定投。资 单价基础上加上每平方米装修标准，得出最终测算价格，但目前其装修标 项目根的据租当金调前查市收，益场形确法定势 1酬计2率算为项目市项，目选用主力典户型型投租资金模为式收益法进行项目市场价格测算。根据区域内同档次同类房地产 2300 元/月，每年的租金按同比上涨 5%，空%，提期取末法转提售取时出置报的率酬该按率类 5为住%每宅年报 个月计算，同时考虑不可预见费，将年运营费用比率确定为 8%，通过市场 2%。与风险相对应，根据报酬率求取方法，确定持有期报酬率为 8%， 潜空在置毛和年场收份价值。 入典型2投资者收益模式测算 有 1 8 运0 30342 9 31495 0 33554 27600 2898 净期效营运末毛费营收转收用收租售入入损5% 1380 1449 1521 1598 1677 8% 226029280 227250321 2 2286395109385 320432583 31871 27925 229535201 24122 25329 NP持V有净收益 5年后按%净收益率出售，转售税费3% 1137652 四(6.期3% )收、测房评地价产总价V 110722 期末转售NPV(8%) 1053381 1164104 单价 12653 年益通法过、成全 本面格法市确测定场评调 项查目和市研场究价分格析。，根 在据综三合种考评虑估影方响法项权目重价比值例各，经项 过因详素细的准基确础的上测，算分，别最 运终用说确市定场项比目较法、 2011 影 6 月开盘合理价格为：16100 元/平方米。于明响公因正：“素客 楼，观盘的运价用专格科业测学分评的析”方得是法出中测，国评测指即评数将机研开构究盘与院房本、地测中产评国项报房目告地市中产场的指价测数格评系。对统我象基们没于郑有长重任期声何对明利中，害国本关城报系市告。房中地内产容项均目为的真跟实踪准监确测的，结，测合项评结目价论基格 3
