安阳市崔兰田大剧院综合建设项目
初步可行性分析报告
一、项目背景
安阳市位于河南省北部，地处晋、冀、鲁、豫四省交汇处，京广铁路贯穿市区，交通发达，是历史文化名城，七大古都之一。同时又是豫北地区的政治、经济和文化中心。
安阳市资源丰富，经济发展迅速，是以钢铁、电子、轻工、化工等产业为主的工业城市。目前已形成初具规模的豫北区域性中心城市。城市布局以老城区为中心向四周辐射,行政东区建成搬迁后，城市重心向东转移，在原来城市布局的基础上逐步形成了以老城区为商业中心，以行政东区为政治、文化中心的城市格局。
拟建项目包括崔兰田大剧院、文化体育活动中心和商业中心等项目，是集文艺演出、戏剧及民间文化展示、影视、各种会议等多功能为一体的大型文化场所，是我是又一座重要文化设施，对于传承发展“崔派”艺术，繁荣舞台艺术事业，满足群众文化需求，带动东区及周边文化产业发展具有重要意义。是建设城市物质文明、精神文明、政治文明的重要载体，是建设豫北区域性中心强市的重要举措。
二、编制依据
1、安阳市东区整体规划
2、拟建项目初步设计指标
3、类似项目建设指标参考
4、市场调查资料
5、相关土地、税收和财经法规
三、建设项目的优势
（一）区位优势
拟建项目占地亩，位于行政东区光明路与文昌大道交叉路口西北角，北依规划CBD商务区岳飞街、南临文昌大道、东接光明路、西面朝阳路，四面道路交通发达。与拟建人民医院、城市商业银行、中央商务区交相辉映，项目具有良好的区位优势。
（二）拟建项目的周边环境、配套设施和交通状况优势
拟建项目在医疗、休闲购物、文化教育、商务服务等方面具有良好的环境优势。项目周边配套设施齐全，主要包括以下几个方面：
1、医疗保健方面：拟建项目南面沿光明路以西、岳飞街以南是拟建的安阳市人民医院，居民将来的医疗卫生需求将得到良好的保障；
2、文化教育方面：拟建项目周边规划建有中小学，为居民解决了子女求学教育问题；
3、交通出行及消费购物方面：拟建项目南北东西交通方便，公交路线为居民出行提供了便捷的交通条件；
4、基础设施方面：拟建项目位于基础设施齐全的行政东区，该区域内水、电、汽、集中供暖、有线电视、邮电通讯等良好的基础设施为提高居民的生活质量提供了必要的条件；
5、其他方面：工行、建行等商业银行和保险公司在拟建项目周边的营业部为居民的日常理财活动提供了便利条件。
四、项目建设的基本要求
项目占地总面积亩，净地地面积亩。其中：亩为公益性建设及配套项目用地，拟建项目包括崔兰田大剧院、商务酒店和商业中心等；亩为商住用地，可开发建设高层住宅和配套商业网点。
（一）公益性建设规模
崔兰田大剧院及配套项目净占地面积万平方米，建筑面积万平方米，估算总投资万元。建设周期3年。其中：
1、崔兰田剧院：占地面积平方米(约00亩)，建筑面积平方米，估算投资万元；
2、排练厅：占地面积00平方米(约00亩)，建筑面积平方米，估算投资万元；
3、商业配套：占地面积00.万平方米(约00亩)，建筑面积平方米，估算投资万元；
4、酒店办公：占地面积00.万平方米(约00亩)，建筑面积平方米，估算投资万元；
5、地下停车场：建筑面积平方米，估算投资万元；
（二）开发性建设规模
开发行建设净占地平方米（亩），建筑面积万平方米，其中：住宅面积万平方米，商业面积万平方米，其他配套面积万平方米，地下室面积万平方米，估算投资万元；用地具体指标控制如下： 1、容积率：— 日照间距：1：
2、绿地率：30-40%
3、总建筑面积：万平方米 4、公建建筑面积：万平方米 5、居住建筑面积：万平方米
6、商业建筑面积：万平方米
7、地下室面积：万平方米
8、建设周期：年
五、项目土地的取得方式
由项目开发建设单位对其亩土地进行开发，并以开发收益对公益性部分进行投资建设。土地采取出让方式取得，政府给予相关优惠政策或者财政资金返还。
六、 总投资估算:
该项目总投资估算万元(含土地成本)，其中：
（一）征地及拆迁补偿费：亩×45万元/亩=万元
（二）前期费用：4,万元，其中：
1、设计费：面积万平方米×12元\平方米=万元
2、工程招标费：建安费93667×%=万元
3、工程监理费：建安费93667×%=万元
4、人防墙改费：总建筑面积万平方米×7元/平方米=万元；
5、文物及地质勘探费：占地面积万平方米×元/平方米=万元；
6、资格构成审查费：总建筑面积万平方米×1元/平方米=万元
7、建筑配套费：总建筑面积万平方米×50元/平方米=万元
（三）建筑安装费万元
1、商品住宅：313862平方米×1800元/平方米=万元
2、社区服务中心：12000平方米×900元/平方米=万元
3、地下建筑面积：88000平方米×900元/平方米=万元；
4、商业建筑面积：45141平方米×1200元/平方米=万元
5、公益性建按投资：估算总投资万元；其中：
（1）剧院及排练厅：11000平方米×7500元/平方米=万元；
（2）商业配套项目：39650平方米×1800元/平方米=万元；
（3）地下建筑面积：40000平方米×900元/平方米=万元；
(4) 商务酒店：17200平方米×2200元/平方米=万元
（四）室外工程费
总建筑面积万平方米×80元/平方米=万元
（五）绿化投资：
总建筑面积万平方米×13元/平方米=万元
直接开发成本小计：
（一）+（二）+（三）+（四）+（五）=114,万元
（六）管理费用：万元
按照建安成本的的2%测算；
（七）财务费用：5,万元
按照建安成本的年利率%测算，也可按照建安成本的平均占用资金即建安成本除以建设期乘上年利率，在考虑融资成本计算，两者结果相近。
（八）两税一费：销售收入×%=万元
（九）不可预见费：按照建安成本的5%=万元
（十）土地增值税：按照增值额不超过建安成本的50%测算=万元
七、总收入估算
（一）销售收入万元：
1、商品住宅：万平方米×3000元/平方米=万元
2、商业配套（1）：万平方米×8000元/平方米=万元
3、商业配套（2）：万平方米×8000元/平方米=万元
4、地下建筑：万平方米×900元/平方米=万元
5、商务酒店：万平方米×2200元/平方米=万元（租赁经营折算）
6、共建配套：万平方米×500元/平方米=万元（租赁折算）
7、地下公共配套：4万平方米×900元/平方米=3600万元（租赁经营折算）
（二）项目利润：万元
（三）销售利润率：16%
（四）成本利润率18%%。
八、综合评价
从整个项目综合来看，该项目综合收益较高，开发收益可以保证公益项目建设，发展前景好，并能为政府多元化融资搞好公益性建设提供平台，对提高安阳市城市品位，加快建设豫北区域性中心城市的步伐起到积极的推动作用。
