第一章 前 言
1. 研 究 背 景
北 辰 实 业 股 份 有 限 公 司 房 地 产 开 发 业 务 目 前 正 处 于 改 革 发 展 的 关
键 时 期 ， 为 制 定 未 来 3 -5 年 的 发 展 战 略 ， 特 委 托 － － 公 司 对 其 发
展 策 略 及 市 场 定 位 进 行 专 题 研 究 。
2. 研 究 目 的 及 意 义
2 .1 调 查 分 析 北 京 市 房 地 产 市 场 的 整 体 情 况 ，各 分 物 业 情 况 ，各 区
域 物 业 分 布 状 况 ， 并 对 房 地 产 市 场 的 供 求 状 况 及 发 展 趋 势 进 行 分
析 预 测 ， 对 北 辰 房 地 产 发 展 的 投 资 方 向 、 开 发 规 模 及 产 品 定 位 提
出 指 导 性 建 议 。
2 .2 全 面 分 析 北 辰 实 业 股 份 公 司 的 管 理 模 式 、 房 地 产 业 的 经 营 规
模 、 以 往 业 绩 、 人 力 、 物 力 、 财 力 等 资 源 状 况 ， 并 对 比 分 析 与 其
实 力 相 当 的 房 地 产 开 发 企 业 的 优 劣 势 ， 提 出 可 持 续 发 展 策 略 。
3. 研 究 内 容
3 .1 国 家 及 北 京 相 关 产 业 政 策 及 宏 观 经 济 形 势 研 究
3 .2 北 京 房 地 产 市 场 分 析 与 预 测
3 .3 北 辰 实 业 股 份 公 司 房 地 产 开 发 业 务 历 史 回 顾 与 现 状 分 析
3 .4 房 地 产 开 发 规 模 和 市 场 定 位
3 .5 北 辰 房 地 产 发 展 策 略 建 议
4. 研 究 方 法 与 技 术 路 线
4 .1 一 般 调 查 、 重 点 调 查 、 辅 助 调 查 相 结 合
4 .2 整 理 数 据 库 及 本 项 目 专 题 调 查 表 获 取 相 关 数 据 .
4 . 3 对 数 据 进 行 处 理 分 析 ,确 定 预 测 指 标 及 预 测 方 法 。
4 .4 采 用 回 归 分 析 法 对 北 京 市 房 地 产 市 场 进 行 分 析 与 预 测 。
4 .5 运 用 预 测 结 果 及 中 房 指 数 研 究 经 验 确 定 北 辰 房 地 产 开 发 业 务
的 开 发 规 模 和 市 场 定 位 ， 并 制 定 其 发 展 策 略 。
4 .6 技 术 路 线
前期准备 多方调查 模型设计
分析研究
定量分析定性分析
专家座谈
调研报告
数据处理模型样本模型
模型 图表
第二章 国家及北京相关产业政策及宏观经济形势研究
1 国 家 宏 观 经 济 形 势 及 政 策 分 析
、 我 国 宏 观 经 济 运 行 态 势
改 革 开 放 的 深 入 进 行 ， 极 大 地 促 进 了 我 国 经 济 的 发 展 。 随 着
1996 年 软 着 陆 的 实 现 ， 国 民 经 济 的 运 行 状 况 发 生 了 根 本 性 的 变 化 ：
从 长 期 的 卖 方 市 场 转 向 了 买 方 市 场 。 当 前 宏 观 经 济 发 展 形 势 总 的 来
说 是 好 的 。 农 业 和 农 村 经 济 发 展 较 快 ， 国 企 改 革 效 果 明 显 ， 财 政 货
币 政 策 双 管 齐 下 ， 资 本 市 场 发 展 平 稳 ， 国 际 经 济 ， 尤 其 是 东 南 亚 、
韩 国 经 济 有 根 本 好 转 ， 这 一 切 都 是 国 民 经 济 继 续 向 前 发 展 的 有 利 条
件 和 重 要 因 素 。 同 时 ， 也 应 当 看 到 ， 在 宏 观 经 济 运 行 中 也 存 在 着 许
多 问 题 。 其 中 主 要 是 ， 市 场 需 求 不 足 ， 多 数 产 品 供 过 于 求 ； 货 币 紧
缩 ； 下 岗 人 员 增 多 等 问 题 接 踵 而 来 。
2000 年 上 半 年 ， 中 国 宏 观 经 济 已 摆 脱 了 亚 洲 金 融 危 机 带 来 的 不 利 影
响 ，正 在 稳 步 回 升 ，经 济 增 长 持 续 多 年 的 减 速 有 望 在 今 年 改 变 。中 国 国
家 统 计 局 公 布 我 国 上 半 年 的 经 济 增 长 率 为 % （ 其 中 第 一 季 度 GDP
增 速 为 %， 第 二 季 度 增 速 为 %）， 国 内 生 产 总 值 达 39， 491 亿 元
人 民 币 ， 增 速 比 上 年 同 期 加 快 了 个 百 分 点 。 令 人 欣 喜 的 是 ， 今 年 上
半 年 的 经 济 增 长 不 再 是 仅 仅 靠 投 资 的 单 项 拉 动 ，而 是 消 费 、出 口 、投 资
共 同 增 长 ，呈 现“ 三 驾 马 车 ” 并 驾 齐 驱 ，共 同 拉 动 的 格 局 。经 济 增 长 呈 现
以 下 特 点：经 济 增 长 将 比 前 两 年 更 加 平 稳；扩 大 内 需 政 策 对 即 期 生 产 的
拉 动 作 用 增 强；拉 动 经 济 增 长 的 供 给 与 需 求 因 素 出 现 了 新 的 变 化；企 业
效 益 明 显 好 转；市 场 物 价 止 跌 企 稳 。 中 国 经 济 正 在 出 现 积 极 向 上 的 新 的
良 好 趋 势 。
表 1 近 几 年 分 季 度 GDP 增 长 率 的 变 化 趋 势
1 季 度 2 季 度 3 季 度 4 季 度 全 年
1998 % % % % %
1999 % % % % %
2000 % % *% *% *%
其 中 ： *为 预 测 数 据
2000 年 8 月 国 家 统 计 局 中 国 经 济 景 气 监 测 中 心 对 我 国 100 位 经 济
界 的 著 名 专 家 进 行 了 调 查 ， 多 数 专 家 认 为 当 前 的 宏 观 经 济 趋 好 。
接 受 调 查 的 专 家 均 认 为 今 年 上 半 年 的 宏 观 经 济 状 况 比 较 理 想 。%
的 专 家 预 期 下 半 年 的 宏 观 经 济 走 势 会 比 上 半 年 好 一 些 。百 分 之 百 专 家 预
期 2000 年 我 国 GDP 增 长 速 度 会 高 于 1999 年 ，平 均 预 期 值 为 %左 右 。
总 之 ， 我 国 宏 观 经 济 目 前 运 行 势 态 良 好 ， 预 计 在 未 来 3 到 5 年 将 保
持 向 好 势 态 。
． 关 于 房 地 产 产 业 政 策 分 析
1996 年 中 央 明 确 提 出 了 要 把 住 宅 产 业 培 育 成 为 国 民 经 济 新 的 增
长 点 。1998 年 初 ，朱 总 理 进 一 步 提 出 了“ 把 住 宅 建 设 培 育 成 为 新 的 经
济 增 长 点 ， 使 住 宅 消 费 成 为 消 费 热 点 ” 的 发 展 国 民 经 济 的 思 路 ， 为 房
地 产 业 发 展 营 造 了 最 佳 的 宏 观 政 策 环 境 。 房 地 产 业 发 展 是 受 政 策 影
响 相 当 大 的 产 业 部 门 ， 国 家 对 房 地 产 业 发 展 的 态 度 往 往 是 左 右 其 发
展 与 否 的 最 重 要 因 素 。 而 我 国 政 府 是 决 心 通 过 住 宅 产 业 解 决 内 需 不
足 的 问 题 ， 近 十 几 年 的 房 改 历 程 充 分 说 明 了 中 国 政 府 决 意 树 立 房 地
产 业 在 国 民 经 济 中 的 重 要 地 位 。 而 以 后 出 台 的 相 关 政 策 都 会 立 足 于
维 护 房 地 产 业 的 发 展 。 这 一 点 是 确 信 无 疑 的 。
根 据 目 前 宏 观 经 济 运 行 的 状 况 ， 为 了 扩 大 房 地 产 投 资 ， 刺 激 房
地 产 消 费 ， 发 展 房 地 产 市 场 ， 国 家 制 订 和 出 台 了 一 系 列 相 关 的
政 策 和 规 定 。1998 年 的《 国 务 院 关 于 进 一 步 深 化 城 镇 住 房 制 度 改 革 ，
加 快 住 房 建 设 的 通 知 》， 要 求 各 地 在 1998 年 12 月 31 日 停 止 住 房 实
物 分 配 ， 实 行 住 房 货 币 分 配 ， 把 住 房 分 配 纳 入 了 市 场 经 济 运 行 的 轨
道；根 据 《 通 知 》的 精 神 和 要 求 ， 中 央 国 家 机 关 和 北 京 市 相 继 在 1999
年 出 台 了《 在 京 中 央 和 国 家 机 关 进 一 步 深 化 住 房 制 度 改 革 实 施 方 案 》
和 《 北 京 市 进 一 步 深 化 城 镇 住 房 制 度 改 革 加 快 住 房 建 设 实 施 方 案 》，
对 住 房 货 币 分 配 及 补 贴 标 准 和 发 放 方 式 ， 完 善 住 房 公 积 金 制 度 ， 深
化 住 房 改 革 提 高 公 房 租 金 等 问 题 都 作 了 具 体 规 定 。 为 了 发 展 住 房 市
场 ， 扩 大 住 房 消 费 ， 实 现 二 、 三 级 住 房 市 场 联 动 ， 开 放 了 住 房 二 级
市 场 ； 为 了 规 范 二 级 市 场 的 运 行 ， 促 进 房 地 产 市 场 的 发 展 ， 国 家 有
关 主 管 部 门 出 台 了 《 已 购 公 有 住 房 和 经 济 适 用 住 房 上 市 出 售 管 理 暂
行 办 法 》，《 已 购 公 有 住 房 和 经 济 适 用 住 房 上 市 出 售 土 地 出 让 金 和 收
益 分 配 管 理 的 若 干 规 定 》，《 关 于 调 整 房 地 产 市 场 若 干 税 收 政 策 的 通
知 》。 为 了 调 节 宏 观 经 济 运 行 中 出 现 的 储 蓄 与 消 费 的 关 系 ， 通 过 对
《 中 华 人 民 共 和 国 个 人 所 得 税 法 》 的 重 要 修 改 ， 恢 复 开 征 了 利 息 所
得 税 。 这 一 切 政 策 规 定 ， 都 十 分 有 利 于 房 地 产 投 资 和 房 地 产 消 费 ，
并 进 一 步 推 进 住 房 制 度 改 革 ， 发 展 以 住 房 买 卖 和 租 赁 为 主 要 内 容 的
房 地 产 市 场 的 形 成 、 发 展 和 完 善 。
以 上 政 策 表 明 ： 国 家 是 决 心 树 立 房 地 产 业 成 为 我 国 国 民 经 济 的
支 柱 产 业 。
主 要 政 策 走 势 与 预 测 ：
房 改 政 策 方 面 ：
我 国 住 房 制 度 改 革 经 过 了 十 几 个 年 头 ， 取 得 了 一 定 的 成 就 。 人
们 的 住 房 观 念 在 变 化 ； 房 屋 租 金 在 逐 步 地 提 高 ； 公 房 出 售 的 比 例 在
不 断 地 增 长 ； 建 立 住 房 公 积 金 的 单 位 和 住 房 公 积 金 数 量 也 在 不 断 地
扩 大 。 住 房 由 计 划 经 济 体 制 下 的 福 利 制 ， 向 与 社 会 主 义 市 场 经 济 体
制 相 适 应 的 新 的 住 房 制 度 的 过 渡 ， 不 仅 速 度 太 慢 ， 而 且 还 产 生 了 许
多 新 问 题 ， 从 而 使 住 房 制 度 改 革 更 加 复 杂 化
住 房 实 物 分 配 ，是 传 统 住 房 制 度 的 根 本 特 征；住 房 分 配 货 币 化 ，
是 住 房 制 度 改 革 的 关 键 。 住 房 实 物 分 配 制 度 的 根 源 ， 在 于 国 家 对 职
工 住 房 消 费 基 金 的 统 一 扣 除 。 这 种 住 房 制 度 ， 严 重 地 制 约 了 住 宅 经
济 的 发 展 和 居 民 住 房 状 况 的 改 善 。
在 80 年 代 初 期 和 中 期 改 革 试 点 的 基 础 上 ， 国 务 院 于 1988 年 召
开 了 全 国 第 一 次 住 房 制 度 改 革 工 作 会 议 ； 1991 年 召 开 了 第 二 次 住 房
改 革 工 作 会 议 ； 有 力 地 推 动 了 全 国 住 房 制 度 改 革 工 作 的 开 展 。 为 了
建 立 与 社 会 主 义 市 场 经 济 体 制 相 适 应 的 住 房 制 度 ， 1993 年 冬 季 ， 国
务 院 召 开 了 全 国 第 三 次 住 房 制 度 改 革 工 作 会 议 ， 根 据 会 议 的 精 神
1994 年 发 布 了《 国 务 院 关 于 深 化 城 镇 住 房 制 度 改 革 的 决 定 》。《 决 定 》
对 于 建 立 与 社 会 主 义 市 场 经 济 体 制 相 适 应 的 住 房 制 度 的 一 系 列 问 题
作 出 了 明 确 的 规 定 。 三 次 住 房 制 度 改 革 工 作 会 议 ， 对 于 推 进 住 房 制
度 的 改 革 在 不 同 时 期 都 起 了 重 大 的 作 用 。
1998 年 6 月 召 开 了 全 国 住 房 制 度 改 革 工 作 会 议 。 会 后 发 出 了
《 国 务 院 关 于 进 一 步 深 化 城 镇 住 房 制 度 改 革 ， 加 快 住 房 建 设 的 通
知 》。《 通 知 》的 核 心 内 容 是 宣 布 全 国 城 镇 ， 从 1998 年 下 半 年 起 ， 停
止 住 房 实 物 分 配 ， 实 行 住 房 分 配 货 币 化 ， 同 时 要 相 应 建 立 起 四 个 体
系 ： 即 贯 彻 按 劳 分 配 原 则 ， 实 施 住 房 分 配 货 币 化 的 住 房 分 配 体 系 ；
对 不 同 收 入 家 庭 实 行 不 同 的 政 策 ， 建 立 起 以 经 济 适 用 房 为 主 的 住 房
供 应 体 系 ； 以 住 房 二 级 市 场 为 主 攻 方 向 ， 培 育 和 规 范 住 房 市 场 体 系 ；
建 立 具 有 中 国 特 色 的 住 房 金 融 体 系 。 这 样 就 结 束 了 几 十 年 来 在 中 国
占 统 治 地 位 的 住 房 实 物 分 配 制 度 ， 为 建 立 与 社 会 主 义 市 场 经 济 体 制
相 适 应 的 住 房 制 度 和 把 住 房 培 育 成 为 国 民 经 济 新 的 经 济 增 长 点 ， 奠
定 了 牢 固 的 体 制 和 经 济 基 础 。
住 房 分 配 货 币 化 ， 就 是 把 传 统 体 制 下 由 国 家 扣 除 的 职 工 住 房 消
费 基 金 ， 根 据 按 劳 分 配 的 原 则 ， 量 化 到 职 工 个 人 头 上 ， 实 质 上 也 就
是 转 化 住 房 消 费 基 金 的 运 行 的 渠 道 。
目 前 各 地 陆 续 出 台 了 住 房 分 配 货 币 化 的 方 案 。 在 京 中 央 国 家 机
关 和 北 京 市 的 住 房 货 币 化 的 改 革 方 案 也 于 1999 年 ８ 月 16 日 和 1999
年 ９ 月 １ 日 分 别 出 台 。 中 央 和 北 京 市 的 住 房 分 配 货 币 化 的 《 实 施 方
案 》，《 方 案 》 明 确 指 出 ： 停 止 住 房 实 物 分 配 ， 进 一 步 完 善 住 房 公 积
金 制 度 ； 建 立 住 房 补 贴 制 度 ， 逐 12 月 31 日 前 参 加 工 作 的 职 工 ） 老
办 法 ， 新 人 （ 即 1999 年 １ 月 １ 日 参 加 工 作 的 职 工 ） 新 办 法 。 对 于 无
房 和 住 房 未 达 标 的 老 职 工 ， 实 行 一 次 性 发 放 补 贴 ； 对 于 新 职 工 ， 则
按 月 发 放 补 贴 。 住 房 补 贴 计 入 职 工 个 人 帐 户 ， 专 项 用 于 住 房 消 费 。
发 放 住 房 补 贴 ，建 立 住 房 公 积 金 制 度 大 大 提 高 了 职 工 住 房 消 费 能 力 。
住 房 货 币 分 配 方 案 的 实 施 ， 虽 然 在 执 行 过 程 中 ， 还 有 许 多 问 题
需 要 解 决 ， 但 是 不 管 怎 样 ， 住 房 分 配 货 币 化 ， 必 将 扩 大 住 房 投 资 和
住 房 消 费 。
总 上 所 述 ， 可 以 发 现 ： 房 改 政 策 基 本 到 位 ， 关 键 在 于 执 行 ， 住
房 商 品 化 、 分 配 货 币 化 已 是 大 势 所 趋 ， 而 下 一 步 房 改 政 策 的 着 眼 点
在 于 使 住 房 货 币 化 真 正 纳 入 职 工 的 工 资 ， 提 高 职 工 的 支 付 能 力 ， 从
而 保 证 职 工 要 房 不 再 找 单 位 ， 而 是 找 市 场 。
土 地 方 面 ： 调 控 住 宅 建 设 总 量 ， 保 障 住 宅 建 设 用 地 。 下 一 步 的 政
策 立 足 点 要 加 大 对 住 宅 建 设 用 地 的 管 理 力 度 ， 在 节 约 用 地 的 基 本 原 则
下 ，保 障 住 宅 建 设 用 地 。政 府 在 制 定 土 地 供 应 计 划 时 ，要 考 虑 住 宅 市 场
的 现 实 需 求 和 潜 在 需 求 ，通 过 对 土 地 的 宏 观 调 控 管 理 ，最 终 实 现 住 宅 建
设 的 持 续 稳 定 发 展 和 住 房 市 场 的 供 求 平 衡 。今 后 本 市 土 地 利 用 模 式 将 是
走 内 涵 挖 潜 的 路 子 ，通 过 旧 城 改 造 、第 二 产 业 向 外 转 移 等 措 施 来 增 加 存
量 建 设 用 地 ； 通 过 利 用 废 弃 地 、 未 利 用 土 地 来 增 加 增 量 建 设 用 地 。
金 融 方 面：发 展 住 房 金 融 和 开 征 利 息 税 ，刺 激 了 住 房 投 资 和 消 费 。
住 房 建 设 和 住 房 消 费 ， 都 需 要 大 批 资 金 投 入 ， 银 行 等 金 融 机 构
是 供 给 住 房 建 设 和 住 房 消 费 所 需 资 金 的 重 要 经 济 部 门 ； 同 时 房 地 产
信 贷 ， 具 有 保 值 、 增 值 和 风 险 小 的 特 性 ， 是 银 行 等 金 融 机 构 投 资 的
理 想 领 域 。 住 房 金 融 就 是 在 这 个 基 础 上 发 展 起 来 的 。
我 国 目 前 支 持 住 房 投 资 和 住 房 消 费 的 金 融 形 式 ， 主 要 是 住 房 公
积 金 ， 住 房 合 作 社 ， 住 房 抵 押 贷 款 ， 住 房 信 贷 。
我 国 房 地 产 金 融 ， 是 在 改 革 开 放 的 条 件 下 发 展 起 来 的 。 随 着 房
地 产 业 的 复 苏 ， 金 融 机 构 开 始 向 商 品 房 提 供 贷 款 。 1982 年 ， 许 多 金
融 机 构 开 办 了 住 宅 储 蓄 业 务 ， 房 地 产 开 发 企 业 也 开 始 同 金 融 机 构 进
行 项 目 合 作 。 1984 年 国 务 院 《 关 于 基 本 建 设 和 建 筑 业 管 理 体 制 改 革
座 谈 会 记 要 》（ 国 发 123 号 文 ）指 出 ， 各 地 组 建 房 地 产 开 发 公 司 ， 由
中 国 人 民 建 设 银 行 提 供 周 转 资 金 。 1985 年 中 国 人 民 建 设 银 行 开 始 办
理 土 地 开 发 和 商 品 房 贷 款 业 务 。 随 着 住 房 改 革 的 深 入 进 行 ， 1987 年
和 1 988 年 经 国 务 院 批 准 ， 在 山 东 省 的 烟 台 和 安 徽 省 的 蚌 埠 分 别 建 立
了 住 宅 储 蓄 银 行 。1989 年 12 月 中 国 人 民 建 设 银 行 颁 发 了《 住 宅 储 蓄
存 款 和 住 宅 借 款 暂 行 办 法 》，1992 年 ９ 月 ，中 国 人 民 建 设 银 行 又 颁 发
了《 职 工 住 房 抵 押 贷 款 暂 行 办 法 》和《 单 位 住 房 贷 款 暂 行 办 法 》。1997
年 ４ 月 ， 中 国 人 民 银 行 颁 布 了 《 个 人 住 房 担 保 贷 款 试 行 办 法 》。 这 一
切 都 有 力 地 促 进 了 住 房 金 融 的 发 展 。
居 民 个 人 住 房 抵 押 贷 款 虽 然 有 了 一 定 程 度 的 发 展 ， 但 是 还 不 够
理 想 。 除 了 住 房 制 度 改 革 和 居 民 个 人 收 入 水 平 低 等 因 素 制 约 外 ， 主
要 是 在 金 融 方 面 还 存 在 着 许 多 问 题 ， 如 金 融 工 具 单 一 ； 抵 押 贷 款 的
首 付 款 数 额 大 ； 抵 押 贷 款 期 限 短 ； 利 率 也 不 合 理 ； 以 及 抵 押 贷 款 担
保 问 题 等 。
根 据 经 济 发 展 的 形 势 和 住 房 分 配 货 币 化 的 实 行 ， 各 金 融 机 构 正 在
研 究 新 的 办 法 和 实 行 新 的 措 施 ，例 如 组 合 贷 款 等 。随 着 金 融 对 住 房 消 费
支 持 力 度 的 增 大 ， 居 民 住 房 消 费 和 住 房 建 设 将 会 得 到 较 快 的 发 展 。
值 得 注 意 的 是 开 征 利 息 所 得 税 。 1999 年 ８ 月 30 日 ， 中 华 人 民 共
和 国 第 九 届 全 国 人 民 代 表 大 会 常 务 委 员 会 第 十 一 次 会 议 ， 对 《 中 华
人 民 共 和 国 个 人 所 得 税 法 》 作 了 重 要 修 改 。 确 定 了 “ 对 储 蓄 存 款 利 息
所 得 征 收 个 人 所 得 税 ” 。
利 息 税 ， 准 确 的 说 法 是 利 息 所 得 税 ， 是 对 个 人 储 蓄 存 款 利 息 所
得 征 收 的 一 个 税 种 。 利 息 税 不 是 新 设 立 的 税 种 。 1950 年 我 国 公 布 的
《 利 息 所 得 税 暂 行 条 例 》， 规 定 了 对 存 款 利 息 所 得 征 收 所 得 税 。 1980
年 由 全 国 人 大 通 过 的 ， 在 1983 年 人 大 常 委 会 修 订 的 个 人 所 得 税 法 ，
已 经 将 利 息 税 所 得 列 为 应 税 项 目 ， 考 虑 到 当 时 的 具 体 情 况 ， 确 定 暂
免 征 收 。 现 在 对 存 款 利 息 所 得 开 征 个 人 所 得 税 ， 属 于 恢 复 征 收 。 这
个 税 种 也 不 是 我 国 特 有 的 ， 在 世 界 上 许 多 国 家 ， 都 对 储 蓄 存 款 利 息
所 得 征 收 所 得 税 。
恢 复 征 收 存 款 利 息 所 得 个 人 所 得 税 ， 是 经 济 发 展 的 需 要 。 我 国
经 济 改 革 实 现 软 着 陆 以 后 ， 特 别 是 从 1998 年 以 来 ， 物 价 连 续 下 降 ，
大 部 分 商 品 供 过 于 求 ， 消 费 需 求 疲 软 ， 固 定 资 产 投 资 放 慢 ， 经 济 处
于 衰 退 状 况 。 要 摆 脱 目 前 经 济 发 展 的 困 境 ， 必 须 扩 大 需 求 ， 鼓 励 消
费 ， 增 加 投 资 。 恢 复 征 收 利 息 所 得 税 ， 可 以 从 三 个 方 面 发 挥 作 用 。
第 一 ， 提 高 国 家 财 政 收 入 ， 加 大 对 下 岗 职 工 补 助 、 城 镇 居 民 最 低 生
活 保 障 、 离 退 休 人 员 、 以 及 其 他 低 收 入 者 的 支 持 的 力 度 ， 提 高 他 们
的 消 费 水 平 。 第 二 ， 调 节 收 入 分 配 ， 缩 小 收 入 水 平 的 差 距 。 第 三 ，
在 降 低 利 息 率 的 同 时 ， 通 过 利 息 所 得 税 ， 引 导 城 乡 居 民 分 流 储 蓄 存
款 ， 增 加 消 费 和 扩 大 投 资 。
开 征 利 息 所 得 税 ， 有 利 于 扩 大 消 费 和 投 资 。 储 蓄 存 款 利 息 所 得
税 的 征 收 会 使 居 民 储 蓄 意 愿 有 所 降 低 ， 而 投 资 意 愿 上 升 。 中 国 经 济
景 气 监 测 中 心 近 日 对 1213 位 城 市 居 民 进 行 了 调 查 ， 仅 有 百 分 之 七 的
居 民 仍 有 提 高 储 蓄 水 平 的 愿 望 ，40%的 居 民 在 考 虑 降 低 储 蓄 水 平 。总
的 看 来 ， 征 税 降 息 双 管 齐 下 ， 居 民 的 投 资 愿 望 以 上 述 6 5%的 居 民
开 始 倾 向 各 类 投 资 。
但 是 在 我 国 目 前 经 济 发 展 的 条 件 下 ， 就 投 资 去 向 或 投 资 品 种 来
看 ， 居 民 除 了 银 行 储 蓄 存 款 以 外 ， 主 要 是 投 资 股 票 、 债 券 、 工 商 业
和 房 地 产 。 但 是 在 这 几 种 投 资 品 种 中 ， 首 选 也 应 当 是 房 地 产 。 因 为 ，
股 票 投 资 风 险 太 大 ； 工 商 业 投 资 除 了 也 有 一 定 的 风 险 以 外 ， 还 需 要
一 定 的 资 金 规 模 、 相 当 数 量 的 工 程 技 术 人 员 和 管 理 人 员 ， 特 别 是 市
场 并 不 看 好 。 因 此 ， 房 地 产 是 最 好 的 投 资 方 向 或 投 资 品 种 。 投 资 住
宅 ， 不 仅 符 合 国 家 鼓 励 消 费 和 鼓 励 投 资 的 政 策 导 向 ， 而 且 投 资 者 可
以 获 得 较 高 的 收 益 。
第 一 ， 投 资 房 地 产 具 有 双 重 效 应 ： 既 扩 大 了 消 费 需 求 ， 也 扩 大
了 投 资 需 求 ， 完 全 符 合 国 家 政 策 引 导 的 方 向 。 这 是 由 住 房 的 性 质 决
定 的 。 住 房 既 是 消 费 品 ， 又 是 投 资 品 。 在 长 期 的 传 统 体 制 下 ， 人 们
把 住 房 只 看 作 是 消 费 品 ， 这 种 看 法 是 不 正 确 的 。 在 市 场 经 济 条 件 下 ，
住 房 不 仅 是 消 费 品 ， 而 且 也 是 投 资 品 。 住 房 作 为 消 费 品 ， 首 先 是 为
了 满 足 人 们 最 基 本 的 需 求 。 在 这 种 情 况 下 ， 它 是 最 必 需 的 消 费 品 ，
是 任 何 人 都 回 避 的 。 所 以 ， 要 满 足 居 民 生 活 的 需 求 ， 首 先 必 需 满 足
居 民 对 住 房 的 需 求 。 但 是 ， 就 住 房 本 身 的 性 质 来 说 ， 它 不 仅 是 人 们
最 必 需 的 消 费 资 料 ， 而 且 随 着 经 济 社 会 的 发 展 和 居 民 收 入 水 平 的 提
高 ， 它 还 是 人 们 发 展 资 料 和 享 受 资 料 。 住 房 作 为 发 展 资 料 和 享 受 资
料 ， 决 定 了 住 房 的 消 费 空 间 十 分 巨 大 。 同 时 ， 住 房 还 是 人 们 投 资 对
象 ， 即 投 资 品 。 在 资 金 一 定 的 情 况 下 ， 住 房 投 资 也 应 当 是 人 们 首 选
的 投 资 项 目 。 因 为 ， 住 房 投 资 不 仅 比 股 票 投 资 、 工 商 业 投 资 风 险 小；
而 且 比 储 蓄 、 债 券 等 利 息 高 。 就 北 京 目 前 来 说 ， 无 论 是 一 居 室 、 二
居 室 、 还 是 三 居 室 ， 所 有 房 屋 租 金 收 入 ， 都 有 比 利 息 收 入 要 高 ； 而
且 居 室 越 大 ， 租 金 收 入 越 高 。 所 以 ， 购 房 投 资 ， 不 仅 是 一 种 安 全 可
靠 ， 而 且 也 是 收 益 较 大 的 投 资 。
第 二 ， 住 房 投 资 ， 可 以 同 时 实 现 两 种 功 能 。 住 房 既 可 以 作 为 消
费 品 ， 具 有 满 足 消 费 者 的 消 费 需 求 的 功 能 ， 同 时 也 可 以 作 为 投 资 品
实 现 保 值 增 值 的 功 能 。 在 市 场 经 济 条 件 下 ， 居 民 购 买 住 房 ， 首 先 是
为 了 满 足 自 己 居 住 消 费 的 需 求 ， 但 是 在 住 房 消 费 过 程 中 ， 同 时 就 实
现 了 保 值 和 增 值 的 功 能 。 现 实 生 活 表 明 ， 如 果 由 于 情 况 变 化 ， 不 需
要 现 有 的 住 房 ， 或 者 为 了 更 换 现 有 住 房 ， 居 民 通 过 出 售 自 己 的 住 房 ，
不 仅 可 以 保 值 ， 而 且 还 可 能 增 值 。
第 三 ， 目 前 投 资 住 房 ， 既 可 以 避 免 征 收 利 息 所 得 税 ， 还 可 以 享
受 住 房 货 币 分 配 、 住 房 二 级 市 场 开 放 和 公 房 上 市 交 易 减 免 税 费 的 好
处 。 住 房 货 币 分 配 政 策 的 实 施 ， 使 相 当 一 部 分 人 ， 可 以 利 用 住 房 补
贴 、 住 房 公 积 金 ， 银 行 贷 款 和 自 己 的 存 款 ， 到 住 房 市 场 购 买 住 宅 ，
解 决 自 己 的 住 房 问 题 。《 已 购 公 有 住 房 和 经 济 适 用 住 房 上 市 出 售 管
理 暂 行 办 法 》 的 实 施 ， 启 动 了 住 房 二 、 三 市 场 ， 为 工 作 单 位 与 住 房
距 离 太 远 ， 上 下 班 不 方 便 的 ； 以 旧 房 换 新 房 的 ； 以 小 房 换 大 房 的 等
等 住 房 困 难 者 ， 提 供 了 解 决 解 决 住 房 困 难 问 题 的 机 会 。 这 部 分 居 民 ，
可 以 通 过 出 售 旧 房 的 收 入 ， 加 上 住 房 补 贴 、 住 房 公 积 金 、 银 行 贷 款
和 自 己 的 存 款 ， 实 现 以 旧 换 新 ， 以 小 换 大 的 目 的 。 为 了 推 动 二 、 三
级 市 场 的 开 放 ， 国 家 又 出 台 了 关 于 调 整 房 地 产 市 场 税 收 的 政 策 ， 减
免 了 部 分 税 费 ， 减 轻 了 个 人 买 卖 普 通 住 宅 的 税 收 负 担 ， 既 有 利 于 投
资 又 有 利 于 消 费 。
拆 迁 安 置 政 策 方 面 ：
货 币 还 迁 促 进 了 住 房 市 场 的 发 展
《 北 京 市 城 市 房 屋 拆 迁 管 理 办 法 》 于 1 998 年 12 月 １ 日 起 开 始 实
施 ， 1 991 年 10 月 １ 日 起 开 始 实 施 的 《 北 京 市 实 施 〈 城 市 房 屋 拆 迁 管
理 条 例 〉 细 则 》 同 时 废 止 。《 办 法 》 是 对 《 细 则 》 的 修 改 和 完 善 ， 是
北 京 市 进 行 房 屋 拆 迁 的 基 本 准 则 。《 办 法 》是 根 据 北 京 市 城 市 建 设 的
发 展 ， 房 屋 拆 迁 中 存 在 的 问 题 ， 以 及 建 立 社 会 主 义 市 场 经 济 体 制 的
需 要 制 订 和 实 施 的 。《 办 法 》 的 制 订 和 实 施 标 志 着 北 京 市
房 屋 拆 迁 管 理 发 展 到 了 一 个 新 的 阶 段 。
1991 年 起 开 始 实 行 的 《 房 屋 拆 迁 细 则 》， 对 于 规 范 房 屋 拆 迁 行
为 ， 保 障 城 市 建 设 的 发 展 ， 起 到 了 重 要 的 作 用 。 但 是 ， 随 着 社 会 主
义 市 场 经 济 体 制 的 建 立 ， 城 市 建 设 的 发 展 ， 原 有 的 《 细 则 》 已 经 不
能 解 决 房 屋 拆 迁 中 遇 到 的 新 情 况 和 新 问 题 。 其 中 比 较 突 出 的 是 ： 过
多 地 考 虑 了 人 口 因 素 ， 不 符 合 国 务 院 《 城 市 房 屋 拆 迁 管 理 条 例 》 中
规 定 的 按 照 拆 迁 面 积 进 行 补 偿 的 原 则 ； 按 照 原 先 居 住 面 积 进 行 安 置 ，
不 利 于 居 民 改 善 居 住 条 件 ； 安 置 方 式 单 一 ， 不 符 合 市 场 经 济 规 律 ；
原 《 细 则 》 操 作 性 不 强 ， 不 利 于 拆 迁 管 理 制 度 化 和 规 范 化 。
在 修 改 《 细 则 》和 制 订 《 办 法 》的 过 程 中 ， 坚 持 了 以 下 一 些 原 则 ：
第 一 ， 加 大 了 房 屋 拆 迁 的 透 明 度 。 一 方 面 管 理 程 序 公 开 ， 对 建
设 单 位 办 理 房 屋 拆 迁 许 可 证 的 条 件 ， 拆 迁 管 理 权 限 划 分 ， 以 及 操 作
程 序 等 ， 都 作 了 比 较 明 确 的 规 定 ； 另 一 方 面 对 拆 迁 补 偿 的 相 关 内 容 ，
包 括 拆 迁 补 偿 的 对 象 和 方 式 ， 拆 迁 补 偿 款 的 具 体 标 准 和 计 算 公 式 ，
都 有 作 了 比 较 详 细 和 明 确 的 规 定 。
第 二 ， 适 应 住 房 制 度 改 革 的 需 要 。 原 有 《 细 则 》 在 拆 迁 补 偿 安
置 中 过 多 地 考 虑 了 人 口 因 素 ， 带 有 浓 厚 的 计 划 体 制 下 的 福 利 分 房 的
色 彩 ， 新 《 办 法 》 规 定 ， 房 屋 拆 迁 按 照 原 建 筑 面 积 实 行 货 币 补 偿 ，
体 现 了 住 房 制 度 改 革 的 原 则 和 要 求 。
第 三 ， 促 进 住 房 市 场 化 的 原 则 。 新 《 办 法 》 规 定 的 补 偿 方 式 ，
是 由 当 事 人 协 商 确 定 ， 既 可 以 货 币 补 偿 ， 也 可 以 实 物 安 置 。 这 样 有
购 买 力 的 被 拆 迁 户 就 进 入 了 房 地 产 市 场 ， 是 推 动 住 宅 市 场 化 的 重 要
步 骤 。
第 四 ， 服 务 于 首 都 建 设 的 大 局 的 原 则 。 房 屋 拆 迁 是 城 市 建 设 和
发 展 的 重 要 内 容 ， 无 论 是 拆 迁 还 是 被 拆 迁 人 ， 都 有 应 当 服 从 首 都 建
设 和 发 展 的 需 要 。
修 改 后 的 〈 办 法 〉 共 ５ 章 ， 55 条 ， 变 动 比 较 大 的 地 方 主 要 是 ：
根 据 国 务 院 的 《 城 市 房 屋 拆 迁 管 理 条 例 》 的 规 定 ， 坚 持 按 照 原 面 积
进 行 补 偿 ， 不 再 考 虑 人 口 的 因 素 ， 确 立 了 “ 按 房 不 按 人 ” 的 拆 迁 补 偿
原 则 ， 并 把 原 《 细 则 》中 的 “ 拆 迁 安 置 ” 的 内 容 并 入 了 “ 拆 迁 补 偿 ” 中 ，
从 而 就 把 原 拆 迁 中 体 现 福 利 性 质 的 “ 按 人 补 偿 ” ， 转 变 为 市 场 经 济 条
件 下 的 “ 按 房 补 偿 ” 。 切 实 保 护 被 拆 迁 房 屋 所 有 人 的 权 益 ， 对 于 使 用
权 人 ， 只 限 于 执 行 国 家 规 定 租 金 标 准 的 才 可 以 给 予 补 偿 。 房 屋 拆 迁 ，
可 以 直 接 进 行 货 币 补 偿 ， 也 可 以 把 货 币 折 为 实 物 即 房 屋 补 偿 。 补 偿
数 额 ， 按 照 原 建 筑 面 积 的 重 置 价 格 结 合 成 新 确 定 ； 如 果 进 行 实 物 补
偿 ， 则 由 拆 迁 人 把 货 币 补 偿 额 折 算 成 等 额 的 房 屋 。 另 外 就 是 完 善 了
拆 迁 工 作 程 序 ， 增 加 了 拆 迁 工 作 的 透 明 度 。
总 的 说 ， 拆 迁 《 办 法 》， 把 拆 迁 工 作 从 计 划 体 制 下 的 福 利 补 偿
方 式 ， 转 变 为 市 场 经 济 体 制 下 的 市 场 运 作 方 式 ， 即 有 力 地 保 护 了 被
拆 迁 人 和 拆 迁 人 的 合 法 权 益 ； 有 利 于 深 化 住 房 制 度 改 革 ； 有 利 于 拆
迁 工 作 的 进 行 ； 也 有 利 于 发 展 房 地 产 开 发 建 设 市 场 和 住 宅 市 场 。
2 北京市社会经济发展状况及产业政策
2 .1 在 全 国 宏 观 经 济 势 趋 好 的 大 环 境 下 ， 北 京 市 2000 年 上 半 年 经 济
继 续 保 持 积 极 向 上 的 发 展 趋 势 ， 总 体 经 济 运 行 良 好 。 本 市 经 济 保 持
强 劲 的 发 展 势 头 ， 总 体 经 济 持 续 走 强 ， 景 气 曲 线 呈 上 扬 势 态 。 根 据
北 京 市 统 计 局 公 布 的 数 据 得 知 ， 上 半 年 全 市 实 现 国 内 生 产 总 值
1044． 1 亿 元 ， 按 可 比 价 格 计 算 ， 比 去 年 同 期 增 长 12％ ， 为 1 996 年
以 来 同 期 最 高 增 速 ， 高 于 全 国 平 均 水 平 3． 8 个 百 分 点 。
北京市房地产政策分析
近 年 来 随 着 国 家 出 台 了 一 系 列 有 关 房 地 产 方 面 的 政 策 法 规 ， 北 京
市 也 相 应 出 台 了 一 系 列 利 于 房 地 产 业 发 展 的 方 案 与 政 策 。例 如：《 北
京 市 进 一 步 深 化 城 镇 住 房 制 度 改 革 加 快 住 房 建 设 实 施 方 案 》，《 已 购
公 有 住 房 和 经 济 适 用 住 房 上 市 出 售 管 理 暂 行 办 法 》，《 已 购 公 有 住 房
和 经 济 适 用 住 房 上 市 出 售 土 地 出 让 金 和 收 益 分 配 管 理 的 若 干 规 定 》，
《 关 于 调 整 房 地 产 市 场 若 干 税 收 政 策 的 通 知 》，《 北 京 市 城 市 房 屋 拆
迁 管 理 办 法 》 等 等 。 这 些 政 策 规 定 有 利 于 深 化 住 房 制 度 改 革 ， 开 放
住 房 二 级 市 场 ， 规 范 房 屋 租 赁 市 场 ， 按 照 市 场 经 济 原 则 改 革 公 房 租
赁 关 系 ； 对 城 市 房 屋 拆 迁 实 行 货 币 补 偿 ， 完 善 住 房 公 积 金 制 度 ， 开
征 利 息 所 得 税 等 一 系 列 政 策 规 定 的 出 台 和 实 施 ， 对 于 扩 大 房 地 产 投
资 ， 转 变 在 计 划 经 济 体 制 下 长 期 形 成 的 住 房 消 费 观 念 ， 增 加 居 民 住
房 消 费 支 出 ， 发 展 和 规 范 房 地 产 市 场 ， 都 有 着 重 要 的 现 实 意 义 ， 并
对 房 地 产 业 的 发 展 产 生 长 远 的 影 响 。
绿 化 隔 离 带 政 策 分 析 ：
为 了 落 实 《 北 京 市 城 市 总 体 规 划 》， 加 快 规 划 市 区 内 绿 化 隔 离
地 区 建 设 ， 推 进 城 乡 结 合 部 地 区 环 境 整 治 和 城 市 化 进 程 ， 促 进 城 市
生 态 环 境 改 善 和 首 都 经 济 社 会 可 持 续 发 展 ，2000 年 3 月 20 日 ，北 京
市 绿 化 隔 离 地 区 建 设 领 导 小 组 出 台 了 《 关 于 加 快 本 市 绿 化 隔 离 地 区
建 设 的 意 见 》， 提 出 从 2000 年 开 始 ， 在 规 划 绿 化 隔 离 地 区 范 围 内 ，
用 3 年 至 4 年 时 间 完 成 绿 化 60 平 方 公 里 的 任 务 。
绿 化 隔 离 带 大 都 处 于 城 乡 结 合 部 ， 环 境 相 对 比 较 差 ， 土 地 开
发 利 用 率 低 ， 人 口 居 住 密 度 高 ， 又 多 为 农 民 居 住 地 ， 改 造 难 度 大 。
目 前 由 于 风 沙 问 题 严 重 ， 气 候 条 件 变 得 越 来 越 差 ， 才 引 起 政 府 进 一
步 注 意 应 该 加 大 环 境 保 护 的 力 度 ， 从 而 绿 化 隔 离 带 政 策 又 被 提 到 较
高 的 重 视 程 度 。 由 于 绿 化 隔 离 带 的 建 设 ， 将 改 变 周 边 土 地 环 境 ， 把
原 来 基 础 设 施 差 ， 环 境 恶 劣 ， 人 口 稠 密 的 城 乡 结 合 部 改 变 成 环 境 优
美 ， 基 础 设 施 齐 全 的 可 用 来 开 发 居 住 小 区 的 优 等 地 。
总 之 ， 绿 化 隔 离 带 能 提 高 土 地 的 利 用 效 率 ， 沿 绿 化 隔 离 带 地 区
的 土 地 将 被 大 大 改 善 ， 利 于 开 发 房 地 产 ； 绿 化 隔 离 带 能 扩 大 商 品 房
供 应 量 ， 按 照 京 政 办 发 [ 2000 ]20 号 文 件 ， 在 绿 化 隔 离 带 周 边 地 区 的
原 有 农 民 宅 基 地 可 一 律 征 为 国 有 建 设 用 地 ， 可 用 于 新 村 建 设 ， 其 中
农 民 自 住 房 屋 和 上 市 出 售 的 商 品 房 屋 的 比 例 为 1 ： 0 .5 ； 另 外 ， 绿 化
隔 离 带 能 提 升 周 边 土 地 的 价 值 ， 绿 化 、 环 境 是 小 区 永 远 的 卖 点 ， 而
绿 化 隔 离 带 将 从 根 本 上 改 变 小 区 的 大 环 境 。
中 关 村 地 区 分 析 ：
1999 年 6 月 5 日 ，《 国 务 院 关 于 建 设 中 关 村 科 技 园 区 有 关 问 题
的 批 复 》 公 布 ， 使 中 关 村 地 区 成 为 众 人 关 注 的 焦 点 。 中 关 村 地 区 有
高 等 院 校 6 8 所 、 科 研 院 所 213 家 、 高 科 技 企 业 数 十 家 。 这 些 都 是 使
中 关 村 地 区 成 为 “ 中 国 硅 谷 ” 的 优 势 。 但 是 ， 中 关 村 地 区 在 交 通 、 市
政 配 套 、 办 公 场 所 、 居 住 配 套 等 方 面 也 存 在 着 先 天 不 足 ， 使 一 些 想
进 驻 中 关 村 地 区 的 国 际 高 科 技 企 业 望 而 却 步 ， 影 响 了 中 关 村 向 “ 中 国
硅 谷 ” 进 军 的 步 伐 。
从 房 地 产 方 面 讲 ， 中 关 村 地 区 存 在 着 很 大 的 缺 口 ， 该 地 区 的 写
字 楼 、 公 寓 、 住 宅 严 重 不 足 ， 这 从 中 关 村 地 区 房 地 产 项 目 的 销 售 情
况 就 能 看 出 来 ： 方 圆 大 厦 、 科 技 会 展 中 心 等 高 档 写 字 楼 、 公 寓 在 广
告 不 多 的 情 况 下 ， 租 售 良 好 且 价 格 一 直 上 涨 ， 无 论 从 中 关 村 的 发 展 ，
还 是 从 市 场 需 求 的 角 度 考 虑 ， 中 关 村 在 房 地 产 方 面 都 有 相 当 大 的 发
展 潜 力 。
预 计 北 京 市 房 改 方 向 和 政 策 走 势
下 一 步 北 京 市 房 改 方 向 会 是 ： 继 续 稳 步 推 进 公 房 租 金 改 革 ， 组
织 公 房 按 成 本 价 出 售 ， 进 行 住 房 普 查 ， 建 立 住 房 档 案 ， 开 放 住 房 二
级 市 场 ， 住 房 分 配 货 币 化 实 施 将 是 下 一 步 政 策 的 主 要 着 眼 点 。
政 策 导 向 将 有 助 于 启 动 和 完 善 北 京 市 房 地 产 市 场 ， 保 证 北 京 房 改
政 策 的 进 一 步 落 实 ， 促 进 北 京 房 地 产 业 的 发 展 。
3 国 家 及 北 京 宏 观 经 济 发 展 对 房 地 产 业 的 影 响
国 民 经 济 发 展 水 平 与 房 地 产 业
根 据 世 界 各 国 房 地 产 业 的 发 展 历 程 来 看 ， 当 人 均 国 民 生 产 总 值
进 入 500 － 1000 美 元 时 ， 住 宅 建 设 与 消 费 也 将 进 入 快 速 增 长 阶 段 ，
住 宅 投 资 随 人 均 国 民 生 产 总 值 的 增 加 而 增 加 ， 直 到 人 均 国 民 生 产 总
之 达 到 8000 美 元 - - - 10000 美 元 时 ， 住 宅 投 资 才 开 始 减 少 ， 而 人 均 国
民 生 产 总 值 为 1000 美 元 左 右 ， 是 住 宅 发 展 的 增 长 期 。
我 国 目 前 人 均 国 民 生 产 总 值 约 为 700 美 元 ， 房 地 产 建 设 与 消 费 正
处 于 快 速 增 长 阶 段 。 通 过 近 几 年 的 房 地 产 投 资 额 、 销 售 额 与 销 售 额
投 资 额 比 率 趋 势 图 可 以 明 显 看 出 这 一 点 。
95- 99年我国房地产投资增长趋势图
3825
3106
3579
4010
2831
0
500
1000
1500
2000
2500
3000
3500
4000
4500
95 96 97 98 99
亿元
世 界 部 分 国 家 或 地 区 1988 年 房 地 产 占 GD P 的 比 重 大 约 在 10% 上
下 （ 参 见 下 表 ）；香 港 地 区 高 达 30%， 在 这 些 国 家 或 地 区 ， 房 地 产 已
经 成 为 国 民 经 济 的 支 柱 产 业 。
表 ： 1988 年 部 分 国 家 或 地 区 房 地 产 业 占 GDP 的 比 重
95- 99年我国房地产销售额增长趋势图
955
1340
1563
2134
2655
0
500
1000
1500
2000
2500
3000
95 96 97 98 99
亿元
95- 99年我国房地产销售额与投资额比率趋势图
R2 = 0. 945
0
0. 2
0. 4
0. 6
0. 8
1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000
年代
比率
XY 散点图 1
趋势图
国 家 或
地 区
美 国 日 本 英 国 法 国 韩 国 台 湾
比 重 11 .4 10 .4 12 .2 10 .8 8 .0 10 .86
目 前 ， 我 国 房 地 产 业 占 GDP 的 比 重 偏 低 （ 目 前 为 4% 左 右 ）， 房
地 产 业 成 为 我 国 经 济 发 展 的 支 柱 产 业 还 有 一 段 艰 辛 路 要 走 （ 国 际 惯
例 是 ： 只 有 当 房 地 产 业 占 G DP 的 比 重 到 达 10% 左 右 才 能 成 为 国 民 经
济 的 支 柱 产 业 ）。
我 国 即 使 到 本 世 纪 中 叶 达 到 中 等 发 达 国 家 水 平 ，住 宅 建 设 投 资 占
GDP 的 比 重 也 不 应 该 下 降 。如 果 这 一 比 重 能 保 持 目 前 5%- -6%的 趋 势
（ 1995 年 为 5 .6%）， 那 么 到 2010 年 时 ， 则 我 国 城 镇 住 宅 建 设 投 资 将
达 到 每 年 8 50 0—10200 亿 元 。我 国 住 宅 产 业 的 增 加 值 到 2010 年 将 达
13800 亿 元 ， 占 G DP 的 比 重 为 8 .1%。 住 宅 产 业 将 确 立 国 民 经 济 的 支
柱 产 业 地 位 。
GDP 与 房 地 产 业 的 相 关 度
为 了 研 究 房 地 产 与 G DP 之 间 的 相 关 程 度 ， 我 们 采 取 了 1991—1999
年 的 北 京 市 的 商 品 房 销 售 额 和 GD P 进 行 一 元 线 形 回 归 分 析 ， 结 果 如
下 ：
S t =-276 .84+0 .0279*G t 3 .
R 2 =0 .9817 ,
其 中 ， S t 为 北 京 市 第 t 年 的 商 品 房 销 售 额 ； G t 为 北 京 市 第 t 年 的 国
民 生 产 总 值 ， 均 为 当 年 价 格 ， 单 位 为 亿 元 。
计 算 结 果 表 明 ： GD P 与 商 品 房 销 售 额 之 间 的 相 关 程 度 较 高 ， 相 关
度 达 到 0 .9817。
由 于 G DP 与 房 地 产 业 呈 正 相 关 关 系 ， 而 且 相 关 度 很 高 ， 所 以 ， 国
民 经 济 的 发 展 将 带 动 房 地 产 业 的 发 展 ， 在 国 家 宏 观 经 济 趋 好 的 大 环
境 下 ， 房 地 产 业 将 面 临 新 一 轮 的 发 展 周 期 。
宏观经济发展周期与房地产经济周期
房 地 产 业 在 西 方 发 达 国 家 有 近 百 年 的 历 史 。房 地 产 经 济 同 西 方 经
济 一 样 ， 有 它 本 身 的 发 展 高 潮 和 低 潮 ， 形 成 有 自 身 特 色 的 房 地 产 经
济 周 期 。 据 有 关 资 料 介 绍 ， 美 国 房 地 产 业 大 约 按 18—20 年 的 时 间 完
成 一 次 周 期 波 动 ，香 港 是 7—8 年 为 一 次 周 期 波 动 。在 我 国 ，房 地 产 业
是 一 个 新 兴 产 业 ， 刚 刚 从 固 定 资 产 投 资 及 基 本 建 设 中 独 立 出 来 的 房 地
产 业 ， 其 发 展 历 程 相 当 短 ， 只 有 十 几 年 的 历 史 ， 但 就 这 十 几 年 来 看 ，
我 国 的 房 地 产 业 的 发 展 可 以 说 是 发 展 快 、 波 动 大 ， 它 的 周 期 性 波 动 形
式 在 一 定 程 度 上 可 以 探 讨 我 国 房 地 产 经 济 周 期 波 动 的 规 律 。
房 地 产 业 始 终 是 国 民 经 济 的 先 导 产 业 和 基 础 产 业 并 将 发 展 为 支
柱 产 业 。 正 是 由 于 房 地 产 的 基 础 性 和 先 导 性 ， 使 得 房 地 产 业 的 发 展
要 超 前 于 国 民 经 济 中 其 他 产 业 的 发 展 ， 因 而 房 地 产 业 是 经 济 繁 荣 、
萧 条 的 重 要 标 志 ， 是 经 济 升 温 与 否 的 “ 晴 雨 表 ” ， 这 在 西 方 经 济 发 达
国 家 和 香 港 等 地 区 已 经 得 到 证 实 。
房 地 产 业 ，包 括 住 宅 产 业 的 发 展 ，同 国 民 经 济 发 展 周 期 密 切 相 关 。
房 地 产 的 周 期 波 动 包 括 膨 胀 、 收 缩 、 停 滞 、 调 整 、 恢 复 等 一 系 列 自
我 平 衡 机 制 ， 具 体 说 来 它 的 周 期 波 动 大 致 如 下 ：
经 济 增 长 对 物 业 的 需 求 — —> 刺 激 建 筑 业 的 发 展 — —> 经 济 繁 荣
进 一 步 刺 激 物 业 需 求 — —> 新 建 物 业 超 过 实 际 需 求 — —> 产 生 过 剩 物
业 积 压 — — > 物 业 需 求 迅 速 退 进 入 调 整 期 — —> 物 业 需 求 逐 步 消 化 现
存 量 进 入 恢 复 期 — —> 物 业 供 求 关 系 达 到 平 衡 阶 段 — —> 新 的 经 济 增
长 使 物 业 需 求 大 于 供 给 — —>开 始 新 一 轮 市 场 周 期 运 动 。
与 宏 观 经 济 周 期 相 比 ， 房 地 产 业 发 展 周 期 的 特 征 是 ： （ 1 ） 房 地
产 业 稍 后 于 宏 观 经 济 进 入 复 苏 期 ； （ 2） 房 地 产 业 先 于 宏 观 经 济 进 入
繁 荣 期 ； （ 3 ） 房 地 产 业 先 于 宏 观 经 济 进 入 衰 退 期 ； （ 4 ） 房 地 产 业
的 萧 条 期 长 于 宏 观 经 济 ； （ 5） 房 地 产 业 周 期 波 动 的 波 峰 高 于 宏 观 经
济 ， 波 谷 低 于 宏 观 经 济 。 也 就 是 说 ， 相 对 于 宏 观 经 济 ， 房 地 产 经 济
波 动 具 有 涨 落 快 、 波 幅 大 、 萧 条 时 期 长 的 特 点 。
房 地 产 经 济 的 发 展 受 国 民 经 济 发 展 的 制 约 ，房 地 产 业 的 基 础 性 和
先 导 性 特 点 ， 决 定 了 房 地 产 投 资 应 超 前 于 国 民 经 济 周 期 性 波 动 。 在
经 济 周 期 的 低 转 折 点 来 到 之 前 ， 把 握 好 投 资 机 会 和 项 目 ， 保 证 在 经
济 扩 张 期 和 高 峰 期 能 得 到 较 大 发 展 ， 在 高 转 折 点 到 来 时 能 及 时 采 取
调 整 措 施 ， 使 投 资 项 目 、 投 资 结 构 和 经 营 期 限 长 短 等 得 到 合 理 匹 配
和 较 好 组 合 ， 优 化 新 开 发 与 再 开 发 投 资 的 选 择 。
本 章 结 论：目 前 ， 国 家 和 北 京 市 宏 观 经 济 趋 好 ， 房 地 产 业 政 策 利
好 ， 北 京 市 住 宅 与 房 地 产 业 面 临 着 良 好 的 发 展 机 遇 。
第 三 章 北 京 房 地 产 市 场 分 析 与 预 测
1． 居 住 物 业 市 场 分 析 与 预 测
1． 1 住 宅 市 场 分 析
1． 1 .1 供 给 分 析
北 京 市 现 有 住 宅 存 量 约 1 .7 亿 平 方 米 ，从 其 性 质 上 看 ，以 基 建 项 目 为
主 , 其 中 近 1 亿 平 方 米 的 设 计 或 配 套 存 在 一 定 缺 陷 。 目 前 市 场 上 住 宅
供 应 量 仍 连 年 增 加 ， 近 几 年 商 品 住 宅 竣 工 面 积 均 较 上 年 有 所 增 长 ，
其 中 97 年 住 宅 竣 工 面 积 为 483 万 平 方 米 ， 同 比 增 长 9 .4% ， 98 年 竣
工 589 万 平 方 米 ， 增 长 22% ， 99 年 竣 工 908 万 平 方 米 ， 增 长 54% ，
今 年 上 半 年 商 品 住 宅 竣 工 面 积 达 149 万 平 方 米 ， 比 去 年 同 期 增 长
83%。
北 京 市 历 年 住 宅 竣 工 面 积 （ 万 平 方 米 ）
住 宅 项 目 在 各 个 区 域 均 有 分 布 ， 其 中 近 郊 区 面 积 远 大 于 城 区 ，
相 对 而 言 ， 朝 阳 、 海 淀 、 丰 台 三 区 更 为 活 跃 ， 其 总 建 筑 面 积 比 例 分
别 占 26 % 、 19% 和 1 4% 。 在 上 半 年 新 开 盘 的 53 个 住 宅 项 目 中 ， 朝 阳
区 1 8 个 ， 海 淀 区 11 个 ， 两 区 新 项 目 数 占 5 5%。 所 有 新 盘 项 目
0
200
400
600
800
1000
1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999
规 划 建 筑 面 积 为 539 万 平 方 米 ， 其 中 朝 阳 区 145 万 平 方 米 ， 海 淀 区
126 万 平 方 米 ，两 区 总 和 占 50%。海 淀 区 新 项 目 主 要 集 中 在 中 关 村 核
心 区 及 其 周 边 ， 而 朝 阳 区 的 新 项 目 则 以 亚 运 村 及 望 京 地 区 为 主 。
1． ． 需 求 分 析
近 年 来 我 国 宏 观 经 济 形 势 趋 好 ， 国 民 经 济 保 持 了 稳 定 的 增 长 ，
居 民 人 均 收 入 不 断 提 高 ， 这 增 大 了 居 民 购 房 的 信 心 和 热 情 。 住 宅 销
售 面 积 增 长 较 快 ， 其 中 97 年 共 销 售 242 万 平 方 米 ， 同 比 增 长 28%，
98 年 为 377 万 平 方 米 ， 增 长 56% ， 99 年 为 485 万 平 方 米 ， 增 长
28%。今 年 上 半 年 本 市 住 宅 市 场 共 销 售 220 .4 万 平 方 米 ，实 现 销 售 额
83 .6 亿 元 ， 分 别 比 去 年 同 期 增 长 1 .8 倍 和 1 .4 倍 。 虽 然 上 半 年 住 宅 销
售 量 较 去 年 同 期 有 明 显 好 转 ， 但 由 于 近 年 来 竣 工 量 均 大 于 实 际 销 售
量 ， 据 统 计 截 止 到 99 年 底 本 市 商 品 住 宅 的 空 置 量 276 万 平 方 米 ， 这
些 空 置 房 对 销 售 市 场 压 力 巨 大 。
北京市历年住宅销售面积（万平方米）
1． 价 格 分 析 ：
0
100
200
300
400
500
600
1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999
普 通 住 宅 价 格 从 总 体 上 看 ， 具 有 市 中 心 高 、 外 围 低 ， 北 部 高 、
南 部 低 的 区 域 特 征 。 二 环 内 住 宅 平 均 价 格 为 7760 元 左 右 ， 二 三 环 间
为 6000~8000 元 左 右 ， 三 四 环 之 间 为 4000~6000 元 。 北 部 住 宅 通 常
比 南 部 住 宅 价 格 高 1000 多 元 /平 方 米 。
北 京 市 住 宅 分 区 平 均 价 格 表 （ 元 /平 方 米 ）
区位 二环内
东 北 二
三环间
西 北 二
三环间
西 南 二
三环间
东 南 二
三环间
西 三 四
环间
北 三 四
环间
东 三 四
环间
均 价 7760 7732 7193 5705 6247 6316 6268 5746
区位
南 三 四
环间
西 四 环
外
东 四 环
外
北 四 环
外
南 四 环
外
通州 昌平 大兴
均价 4648 4085 4577 5542 2480 2721 2971 2368
1． 影 响 市 场 的 主 要 因 素
1） 价 格 。 价 格 是 消 费 者 考 虑 的 主 要 因 素 。 根 据 中 房 指 数 最
新 调 查 显 示 ， 87%的 被 访 者 能 承 受 的 价 格 在 4 000 元 /平 方
米 以 下 ， 其 中 2000 - 3000 元 这 个 区 间 的 人 数 最 多 ， 为 2 7%。
2） 位 置 。 通 勤 距 离 （ 时 间 ） 是 购 房 者 考 虑 的 又 一 个 因 素 ，
他 们 往 往 青 睐 于 对 自 己 熟 悉 地 区 的 物 业 ， 一 些 位 于 郊 区
的 住 宅 由 于 交 通 及 市 政 配 套 较 差 ， 长 期 空 置 。
3） 品 质 。 消 费 者 对 住 房 的 工 程 质 量 、 功 能 、 环 境 质 量 和 管
理 质 量 要 求 越 来 越 高 ， 许 多 开 发 商 观 念 上 仍 没 有 完 全 改
变 对 现 有 市 场 的 认 识 ， 目 前 市 场 上 适 应 个 人 购 房 的 个 性
化 、 多 样 化 的 住 宅 供 应 不 足 。
4） 消 费 观 念 。 由 福 利 分 房 转 变 为 个 人 购 买 ， 在 广 大 居 民 心
理 上 、 行 为 上 还 需 要 有 一 个 逐 步 适 应 的 过 程 。
.5 重 点 地 区 分 析
1） 亚 运 村 地 区 ： 本 地 区 房 地 产 发 展 的 综 合 区 位 优 势 为 便 捷 的 交 通 条
件 、 完 善 的 市 政 配 套 、 日 渐 齐 全 的 生 活 娱 乐 设 施 及 优 越 的 自 然 人 文
环 境 。 从 发 展 趋 势 上 看 ， 亚 运 村 及 其 周 边 仍 然 是 许 多 购 房 者 首 选 的
地 区 。
从 价 位 来 看 ， 本 地 区 居 住 物 业 整 体 档 次 水 平 较 高 ， 以 内 外 销 公
寓 为 主 ，普 通 住 宅 项 目 相 对 较 少 ，均 价 在 6500 元 /平 方 米 左 右 ，目 前
的 在 售 面 积 约 为 305 万 平 方 米 ， 主 要 项 目 有 风 林 绿 洲 、 北 辰 绿 色 家
园 、 万 科 星 园 、 嘉 铭 园 等 。
2） 中 关 村 地 区 ： 中 关 村 地 区 原 有 不 少 房 地 产 项 目 ， 已 形 成 了 具 一 定
规 模 的 居 住 社 区 。 随 着 国 务 院 关 于 建 设 中 关 村 科 技 园 区 的 决 定 ， 中
关 村 科 技 园 区 内 的 一 些 房 地 产 开 发 项 目 开 始 升 温 。 目 前 中 关 村 地 区
的 项 目 均 呈 现 不 同 程 度 的 热 销 场 面 ， 随 着 中 关 村 科 技 园 的 建 设 ， 该
地 区 基 础 设 施 的 进 一 步 完 善 ， 其 将 成 为 本 市 最 热 的 地 区 之 一 。
中 关 村 地 区 上 市 供 应 项 目 均 价 为 6300 元 /平 方 米 ， 属 普 通 住 宅 类
的 中 高 档 价 位 。 据 统 计 ， 当 前 中 关 村 中 心 区 在 售 面 积 约 261 万 平 方
米 ， 主 要 项 目 有 光 大 花 园 、 鑫 雅 园 、 天 秀 花 园 、 阳 春 光 华 、 华 清 嘉
园 等 。
根 据 中 关 村 地 区 规 划 ， 核 心 区 内 住 宅 项 目 将 严 控 审 批 。 因 此 ， 中
关 村 地 区 的 物 业 价 格 保 持 稳 中 有 升 ， 尤 其 是 位 于 核 心 区 的 项 目 ， 由
于 其 周 边 商 品 房 供 应 量 将 会 越 来 越 小 ， 需 求 会 大 于 供 给 ， 因 此 其 价
格 有 进 一 步 上 升 趋 势 。
3） 望 京 新 区 ： 望 京 新 区 虽 然 距 市 区 较 远 ， 但 随 着 开 发 的 日 渐 深 入 ，
交 通 、 市 政 配 套 等 更 加 完 善 ， 商 业 及 居 住 氛 围 也 比 先 前 浓 厚 了 许 多 ，
已 成 为 本 市 房 地 产 市 场 的 热 点 地 区 。
本 地 区 的 项 目 为 普 通 住 宅 类 的 中 档 价 位 ， 均 价 多 数 在 4 800 -5300
元 左 右 ， 在 售 项 目 有 圣 馨 大 地 家 园 、 风 格 雅 园 、 望 京 利 泽 家 园 、 方
舟 苑 、 望 京 新 居 等 ， 现 有 供 应 量 为 129 万 平 方 米 。 本 地 区 住 宅 涨 势
已 被 广 大 购 房 者 认 同 ， 因 此 项 目 普 遍 销 售 情 况 较 好 。
4） 南 二 三 环 ： 据 统 计 ， 本 地 区 供 应 总 量 为 1 48 万 平 方 米 ， 此 区 域 内
中 档 项 目 较 多 ，均 价 保 持 在 6000 元 /平 方 米 左 右 ，其 总 体 价 位 要 比 北
部 的 低 至 1000 元 / 平 方 米 。 尽 管 南 城 的 各 项 基 础 设 施 有 了 很 大 的 改
善 ， 但 是 由 于 人 们 的 居 住 观 念 短 时 间 内 难 以 改 变 ， 且 南 城 办 公 区 较
少 ， 在 此 地 区 就 业 的 人 数 较 北 城 少 ， 因 此 ， 南 二 三 环 地 区 近 期 内 很
难 成 为 市 场 的 主 流 。
住 宅 二 级 市 场 与 一 级 市 场 联 动 反 应
开 放 住 房 二 级 市 场 ， 部 分 居 民 靠 出 售 现 住 房 的 收 入 ， 缴 存 的 住
房 公 积 金 ， 加 上 家 庭 的 积 蓄 及 政 策 性 和 商 业 性 的 贷 款 支 持 ， 就 可 以
大 大 增 强 住 房 购 买 力 ， 进 而 促 进 一 级 住 房 市 场 的 消 费 。 另 一 方 面 ，
由 于 二 手 房 具 有 区 位 、 价 格 等 优 势 ， 又 会 受 到 一 些 暂 时 不 具 备 购 买
新 房 能 力 的 年 轻 欢 迎 。 从 而 抑 制 了 住 宅 一 级 市 场 的 消 费 ， 促 使 一 级
市 场 作 相 应 的 调 整 ， 使 价 格 更 趋 合 理 。
.7 旧 城 改 造 对 住 宅 市 场 的 影 响
市 中 心 旧 城 区 的 人 口 密 集 ， 市 政 基 础 设 施 落 后 ， 造 成 改 建 这 些
地 区 的 高 难 度 和 高 成 本 ， 同 时 成 本 的 上 升 ， 又 导 致 了 改 造 后 的 新 建
住 宅 价 格 居 高 不 下 ， 加 上 越 是 中 心 区 ， 地 理 位 置 优 越 的 土 地 越 是 有
限 ， 部 分 开 发 商 过 分 追 求 高 额 利 润 的 心 理 ， 使 得 中 心 地 段 的 商 品 房
档 次 越 建 越 高 ， 价 格 更 是 居 高 不 下 ， 远 远 超 出 了 普 通 居 民 的 购 买 力 ，
形 成 高 档 公 寓 的 聚 集 地 。
由 于 旧 城 改 造 使 大 量 的 人 口 外 移 ， 城 区 边 缘 及 近 郊 区 将 成 为 居 住
的 集 中 地 ， 这 些 地 区 的 住 宅 项 目 将 成 为 今 后 房 地 产 市 场 的 热 点 ， 逐
渐 形 成 几 个 相 对 独 立 的 居 住 集 中 地 ， 如 望 京 、 回 龙 观 等 ， 同 时 这 些
地 区 的 商 业 将 会 大 幅 度 增 长 。
.8 市 场 预 测
1） 未 来 几 年 内 的 住 宅 的 竣 工 量 将 继 续 保 持 较 快 增 势 。根 据 对 8 5 年
以 来 住 宅 竣 工 面 积 的 回 归 分 析 ， 预 计 20 01 年 住 宅 竣 工 面 积 为 985 万
平 方 米 ， 2002 年 为 1107 万 平 方 米 ， 2003 年 为 1239 万 平 方 米 。
2） 随 着 人 们 住 房 消 费 观 念 的 转 变 ， 未 来 几 年 内 的 住 宅 的 销 售 量 将
有 所 增 加 。 根 据 对 8 5 年 以 来 住 宅 销 售 面 积 的 回 归 分 析 ， 预 计 2001
年 住 宅 销 售 面 积 为 560 万 平 方 米 ， 2002 年 为 6 42 万 平 方 米 ， 2003 年
为 7 30 万 平 方 米 。
根 据 北 京 市 2010 年 远 景 规 划 ， 到 2 010 年 要 实 现 人 均 居 住 面 积
13 平 方 米 ， 另 据 北 京 市 统 计 资 料 显 示 ， 截 止 到 1999 年 底 ， 全 市 人 均
居 住 面 积 为 9 .3 平 方 米 ， 照 此 可 以 推 算 出 在 今 后 的 11 年 中 ， 全 市 每
年 住 宅 的 需 求 量 至 少 要 达 到 840 万 平 方 米 。 这 部 分 需 求 主 要 来 源 于
商 品 住 宅 ， 今 后 将 全 部 通 过 商 品 住 宅 市 场 来 实 现 ， 因 此 今 后 几 年 ，
商 品 住 宅 的 销 售 量 将 越 来 越 大 。
3） 总 体 价 格 仍 会 走 低 。 随 着 个 人 购 买 力 的 渐 渐 活 跃 ， 住 宅 销 售 量
将 会 越 来 越 大 ， 但 其 整 体 价 格 仍 将 有 所 下 降 。 从 历 年 中 房 北 京 住 宅
指 数 走 势 可 以 预 见 ，近 1 - 2 年 内 ，指 数 将 保 持 平 稳 下 降 的 态 势 ，年 降
幅 达 3 %。 总 体 价 格 趋 势 是 稳 中 有 降 ， 但 不 排 除 个 别 热 点 项 目 价 格 上
扬 。
4） 中 关 村 、 亚 运 村 地 区 是 居 民 购 房 的 首 选 地 区 。 据 调 查 显 示 ， 最 多
的 购 房 者 首 选 地 区 是 亚 运 村 地 区 ， 占 17% ， 同 时 亦 有 16% 的 购 房 者
首 选 中 关 村 地 区 ， 其 次 是 东 三 环 附 近 。
5） 虽 然 供 应 量 和 需 求 量 在 未 来 几 年 内 都 会 有 一 定 增 加 ， 但 需 求 量
的 增 加 幅 度 还 不 能 赶 上 供 就 量 的 增 加 ， 空 置 总 量 必 然 加 大 。 这 样 ，
供 大 于 求 不 可 避 免 ， 市 场 竞 争 将 越 来 越 激 烈 。
． 经 济 适 用 房 市 场 分 析
1 .2． 1 供 应 分 析
北 京 市 经 济 适 用 住 房 共 25 个 项 目 （ 首 批 1 9 个 ， 第 二 批 6 个 ），
1999 年 本 市 共 竣 工 经 济 适 用 房 150 万 平 方 米 ， 2000 年 经 济 适 用 住 房
计 划 开 复 工 面 积 918 万 平 方 米 ，因 此 在 今 后 2 -3 年 内 全 市 的 经 济 适 用
房 供 应 量 将 会 大 大 超 过 去 年 。
1 .2 .2 销 售 情 况
从 目 前 市 场 情 况 来 看 ， 经 济 适 用 房 总 体 销 售 形 势 较 好 ， 99 年 共 销
售 100 万 平 方 米 。 特 别 是 几 个 距 城 区 较 近 ， 且 交 通 条 件 和 周 围 环 境
较 好 的 小 区 。 但 必 须 看 到 经 济 适 用 房 真 正 热 销 的 是 位 于 市 区 边 缘 地
区 ， 房 价 大 约 在 4000 元 左 右 的 房 子 ， 其 购 买 者 多 为 较 高 收 入 阶 层 。
至 于 位 于 郊 区 甚 至 远 郊 区 的 众 多 经 济 适 用 房 ， 虽 然 每 平 方 米 仅
2000—3000 元 左 右 ， 房 价 与 中 低 收 入 家 庭 的 收 入 比 例 相 当 ， 但 由 于
此 类 住 房 远 离 城 市 ， 交 通 不 便 、 配 套 不 全 ， 孩 子 就 学 难 。 因 此 ， 不
具 备 购 车 财 力 的 中 低 收 入 家 庭 仍 难 以 问 津 ， 致 使 购 买 者 寥 寥 无 几 。
1 .2 .3 市 场 预 测
2000 年 计 划 开 复 工 面 积 为 918 万 平 方 米 ， 如 此 巨 大 的 供 应 量
将 在 2 -3 年 内 竣 工 ， 届 时 能 否 在 得 以 消 化 仍 是 未 知 数 。 1999 年 已 销
售 的 经 济 适 用 房 大 大 释 放 了 这 部 分 居 民 购 买 力 ， 2000 年 起 ， 经 济 适
用 房 的 销 售 可 能 不 会 再 有 99 年 的“ 火 爆 ” 场 面 了 。同 时 关 于 限 制 经 济
适 用 房 购 买 对 象 的 有 关 政 策 ， 会 在 今 年 或 明 年 出 台 ， 届 时 只 有 中 低
收 入 者 才 能 购 买 ， 这 对 经 济 适 用 房 的 销 售 将 造 成 较 大 的 冲 击 。
.高 档 公 寓 市 场 分 析
1 .3． 1． 供 给 分 析
北 京 市 于 1995 年 开 始 对 房 地 产 业 实 施 宏 观 调 控 ， 限 制 外 销 项 目
的 审 批 ， 但 外 销 公 寓 的 供 应 却 连 年 递 增 。 这 主 要 是 由 于 前 几 年 批 准
的 项 目 陆 续 交 付 使 用 。 另 外 由 于 外 销 写 字 楼 市 场 不 景 气 ， 发 展 商 改
变 物 业 功 能 。 93 年 - 99 年 ， 外 销 公 寓 的 累 计 竣 工 量 为 4 30 万 平 方 米 。
今 年 上 半 年 推 出 的 高 档 公 寓 17 个 ， 总 建 筑 面 积 2 00 万 平 米 。 其 中 ，
外 销 公 寓 5 个 ，总 建 筑 面 积 70 万 平 方 米 ，且 都 集 中 在 朝 阳 区 的 东 二 、
三 环 附 近 。 由 此 可 见 ， 东 二 、 三 环 仍 然 是 高 档 公 寓 的 认 知 区 。
高 档 公 寓 主 要 集 中 在 朝 阳 、 海 淀 、 宣 武 等 地 区 ， 其 中 以 朝 阳 区
最 多 ， 占 46% 。 朝 阳 区 的 高 档 公 寓 主 要 集 中 在 东 二 、 三 环 沿 线 、 工
体 北 路 、 建 国 门 外 及 酒 仙 桥 地 区 。 东 城 区 的 高 档 公 寓 则 主 要 集 中 在
东 直 门 外 、 二 环 沿 线 及 朝 内 大 街 。 海 淀 区 是 高 档 公 寓 市 场 的 一 个 新
兴 地 区 ， 很 有 发 展 潜 力 ， 但 其 高 档 公 寓 主 要 面 向 国 内 客 户 。 西 城 、
崇 文 、 宣 武 等 区 则 在 危 旧 房 拆 迁 改 造 过 程 中 利 用 外 资 兴 建 了 一 些 高
档 物 业 。
各 行 政 区 高 档 公 寓 分 布 比 率
东城
7%
西城
10%
崇文
4%
宣武
10%
朝阳
46%
海淀
16%
丰台
2%
远郊
5%
1 .3 .3 需 求 分 析
从 销 售 市 场 上 看 ，尽 管 外 销 房 市 场 普 遍 不 是 很 景 气 ，但 是 那 些 位
置 优 越 、 户 型 新 颖 、 设 计 精 美 的 物 业 依 然 博 得 这 些 人 的 青 睐 ， 去 年
嘉 和 丽 园 的 旺 销 就 是 一 个 典 型 的 例 子 。 由 于 金 融 危 机 的 影 响 ， 97 年
- 99 年 高 档 公 寓 的 价 格 持 续 下 降 ， 但 2000 年 起 ， 受 宏 观 形 势 好 转 ，
且 随 着 中 国 加 入 世 贸 的 临 近 ， 外 销 公 寓 市 场 已 经 有 所 升 温 ， 市 场 销
售 已 经 开 始 转 暖 。 现 在 本 市 在 售 的 高 档 外 销 公 寓 平 均 售 价 1 800 美 元
左 右 ， 与 去 年 同 期 基 本 持 平 。
近 年 来 高 档 外 销 公 寓 平 均 售 价 走 势 图 （ USD/平 方 米 ）
在 租 务 市 场 上 ，对 于 外 销 高 档 物 业 需 求 仍 基 本 上 来 源 于 欧 美 及 港 、
澳 、 台 公 司 的 驻 京 人 员 ， 尤 其 是 象 诺 基 亚 、 朗 讯 这 样 的 IT 行 业 更 是
成 交 活 跃 。 目 前 市 场 平 均 租 金 为 16USD/ 平 方 米 月 ， 较 去 年 同 期 下
降 1 1%。 然 而 ， 需 求 总 量 的 减 少 已 是 不 争 的 事 实 。
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近 年 来 高 档 外 销 公 寓 平 均 租 金 走 势 图 （ USD/平 方 米 ）
由 于 北 京 出 现 越 来 越 多 的 高 档 内 销 商 品 住 宅 ，其 设 计 和 建 筑 标 准
已 逐 渐 接 近 外 销 住 宅 的 水 准 ， 内 销 住 宅 物 业 和 外 销 住 宅 物 业 概 念 正
在 逐 步 淡 化 ； 另 外 外 籍 人 士 对 购 买 外 销 住 宅 的 兴 趣 减 弱 ， 也 造 成 相
当 一 部 分 外 销 公 寓 项 目 从 市 场 销 售 活 动 的 开 始 阶 段 ， 就 将 目 标 市 场
定 位 于 国 内 消 费 者 。 但 真 正 高 档 次 的 住 宅 项 目 的 买 家 仍 旧 是 海 外 人
士 ， 其 购 买 目 的 有 相 当 一 部 分 为 投 资 。
从 区 域 上 看 ， 东 二 、 三 环 地 区 的 客 户 主 要 来 自 于 外 资 公 司 的 一 般
海 外 雇 员 及 资 深 中 方 雇 员 、 港 、 澳 、 台 地 区 的 人 士 、 海 外 归 来 人 士 。
另 外 ， 还 有 一 定 数 量 的 国 内 企 业 的 高 层 领 导 者 、 律 师 、 文 体 明 星 等 。
中 关 村 及 西 二 、 三 环 地 区 的 客 户 则 以 国 内 企 业 的 高 层 领 导 者 、 律 师 、
文 体 明 星 及 从 事 高 新 技 术 的 人 员 为 主 。
.4 区 域 分 析
1 )东 二 、 三 环 地 区
东 二 、 三 环 地 区 是 人 所 共 知 的 高 档 公 寓 聚 集 区 ， 此 地 区 高 档 公 寓
供 应 量 最 大 ， 约 为 369 万 平 方 米 ， 而 且 此 地 区 外 销 公 寓 所 占 比 重 最
大 ， 达 7 8%。
由 于 此 地 区 高 档 写 字 楼 较 多 且 毗 邻 使 馆 区 ， 因 此 无 论 从 售 价 还
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是 租 金 上 看 ， 东 二 、 三 环 高 档 公 寓 的 价 格 都 最 高 的 ， 其 平 均 售 价 为
12949 元 /平 方 米 ， 租 金 为 5 .2 元 /天 · 平 方 米 。
较 早 推 出 的 项 目 ， 如 景 园 大 厦 、 清 境 明 湖 、 美 惠 大 厦 等 以 出 租
为 主 ， 新 推 出 的 项 目 则 以 销 售 为 主 ， 如 嘉 和 丽 园 、 世 贸 国 际 公 寓 、
阳 光 1 00、 现 代 城 、 嘉 里 中 心 、 国 贸 公 寓 等 。
东 二 、 三 环 的 开 发 早 于 京 城 其 它 方 位 ， 其 可 供 土 地 相 对 减 少 ，
但 还 会 有 部 分 高 档 公 寓 继 续 建 造 。 由 于 东 二 、 三 环 的 售 价 及 租 金 已
进 行 了 一 段 时 间 的 调 整 ， 预 计 今 后 大 幅 下 调 的 可 能 性 不 大 。
2 ) 西 二 、 三 环 地 区
西 二 、三 环 地 区 的 项 目 主 要 分 布 在 紫 竹 桥 及 西 直 门 地 区 。从 99 年
下 半 年 以 来 ， 紫 竹 桥 、 西 直 门 等 几 个 热 闹 地 段 整 体 供 应 量 逐 渐 增 大 ，
新 项 目 数 量 增 多 。 目 前 西 二 、 三 环 地 区 高 档 公 寓 的 平 均 价 格 为 9 156
元 /平 方 米 ， 平 均 租 金 为 2 .7 元 /天 · 平 方 米 。
本 地 区 新 推 出 的 高 档 公 寓 项 目 无 论 从 规 划 、 户 型 还 是 销 售 手 法 上
都 有 较 高 的 水 准 ， 但 该 地 区 供 应 量 均 为 近 一 两 年 内 推 出 的 ， 市 场 能
否 在 短 期 内 消 化 掉 如 此 大 的 供 应 量 ， 仍 是 个 未 知 数 。
3 ) 中 关 村 地 区
中 关 村 核 心 区 目 前 高 档 公 寓 的 供 应 量 相 对 较 小 ，外 销 房 数 量 也 较
少 ， 只 有 科 技 会 展 中 心 。
由 于 这 一 地 区 以 内 销 公 寓 为 主 ，主 要 面 向 国 内 客 户 ，属 于 中 低 档
次 。 因 此 该 区 域 公 寓 的 平 均 售 价 和 租 金 相 对 较 低 ， 平 均 价 格 为 8 900
元 /平 方 米 ，租 金 平 均 为 3 .72 元 /天 · 平 方 米 。此 地 区 公 寓 以 销 售 为 主 ，
但 只 有 万 泉 新 新 家 园 的 销 售 情 况 较 好 ， 而 其 它 的 内 销 公 寓 由 于 没 有
特 色 ， 销 售 情 况 一 般 。 该 地 区 可 出 租 的 高 档 外 销 公 寓 较 少 ， 仅 有 几
个 ， 如 希 格 玛 公 寓 出 租 率 近 100%。
随 着 中 关 村 高 科 技 园 区 的 建 设 ， 区 内 环 境 将 越 来 越 好 。 区 域 内
高 级 公 寓 将 有 着 广 阔 的 前 景 ，万 泉 新 新 家 园 的 热 销 足 以 说 明 这 一 点 。
从 区 域 本 身 情 况 来 看 ， 该 区 域 的 项 目 仍 将 有 一 定 的 涨 价 空 间 。
1 .3． 5 市 场 预 测
由 于 供 应 量 较 大 ， 市 场 总 体 的 供 大 于 求 状 况 会 在 2 -3 年 后 ， 才 有
可 能 改 变 ， 近 一 两 年 内 价 格 仍 将 继 续 下 跌 ， 但 由 于 受 宏 观 形 势 好 转
的 影 响 ， 跌 幅 不 会 很 大 。 在 租 务 市 场 上 ， 外 销 公 寓 的 供 求 失 衡 的 现
象 较 为 严 重 ， 但 在 中 关 村 和 CBD 地 区 ， 高 档 公 寓 仍 供 不 应 求 ， 租 金
维 持 在 较 高 的 水 平 上 。 由 于 总 体 市 场 压 力 较 大 ， 平 均 租 金 在 最 近 两
年 已 下 跌 4 0%以 上 ， 尽 管 市 场 压 力 仍 然 很 大 ， 但 目 前 租 金 已 近 谷 底 ，
下 跌 的 空 间 不 大 ， 预 计 近 期 内 仍 会 维 持 这 种 状 况 。
1 .4、 别 墅 市 场
1 .4． 1 市 场 供 应
自 95 年 起 ， 别 墅 市 场 开 始 低 迷 ， 销 售 疲 软 ， 出 现 大 量 积 压 。 此
后 本 市 基 本 上 就 没 有 再 批 建 新 的 别 墅 项 目 ， 近 期 北 京 市 场 上 在 售 的
别 墅 项 目 基 本 上 是 一 些 老 项 目 的 后 期 供 应 。 93 年 以 来 ， 累 计 竣 工 的
别 墅 约 为 3 万 套 左 右 。 本 市 的 别 墅 多 选 址 在 离 市 内 并 不 十 分 遥 远 的
东 北 及 西 北 方 位 ， 其 中 机 场 路 至 顺 义 沿 线 项 目 最 多 ， 其 次 为 昌 平 。
1 .4． 2 . 市 场 需 求
尽 管 市 场 上 现 有 的 别 墅 多 是 前 几 年 建 成 的 ， 但 从 我 们 统 计 的 情
况 来 看 ， 除 几 个 口 碑 较 好 的 项 目 外 ， 销 售 率 均 较 低 ， 平 均 销 售 率 约
为 4 0%。 别 墅 的 售 价 差 异 较 大 ， 从 4000USD 到 2 500RM B， 位 于 机 场
路 附 近 的 外 销 别 墅 一 般 售 价 在 1600USD 以 上 ； 价 格 为 2000 多 元 的
低 档 别 墅 ， 一 般 位 于 远 郊 区 县 ， 并 且 多 数 为 非 法 开 发 的 项 目 。
由 于 销 售 市 场 的 不 景 气 ，不 少 别 墅 也 用 来 出 租 。但 是 由 于 别 墅 特
有 的 消 费 群 体 较 小 ， 仅 有 那 些 位 置 好 、 档 次 高 的 别 墅 才 能 赢 得 客 户 。
1 .4． 3 . 市 场 预 测
别 墅 市 场 近 期 内 仍 难 走 出 低 迷 ， 虽 然 加 入 WTO ， 外 国 来 华 经 商
人 员 增 加 ， 对 别 墅 市 场 会 起 到 一 定 的 促 进 作 用 ， 但 仍 不 能 使 别 墅 市
场 有 根 本 性 改 变 ， 仍 需 要 一 个 较 长 时 间 的 调 整 期 。
2. 写 字 楼 市 场 分 析 与 预 测
2 .1 . 供 给 分 析
由 于 前 几 年 的 过 度 开 发 ， 市 场 供 应 量 过 大 ， 同 时 宏 观 经 济 的 软 着
陆 ， 亚 洲 金 融 危 机 的 影 响 ， 造 成 市 场 一 蹶 不 振 。 写 字 楼 一 直 处 于 调
整 停 滞 之 中 ， 供 应 量 特 别 是 新 开 项 目 逐 年 减 少 ， 市 场 更 多 的 消 化 现
有 的 楼 盘 。 1999 年 共 有 15 栋 写 字 楼 竣 工 ， 总 计 67 .9 万 平 方 米 ， 比
1998 年 减 少 43 万 平 方 米 。目 前 市 场 上 写 字 楼 总 存 量 约 为 4 25 万 平 方
米 。
2 .2 租 售 情 况 分 析
2 .2 .1 租 务 市 场
95 年 以 来 ， 写 字 楼 租 金 持 续 下 跌 ， 但 从 去 年 下 半 年 起 ， 写 字 楼 租
金 15 美 元 / 月 平 方 米 左 右 升 至 上 半 年 的 近 22 美 元 / 月 平 方 米 ， 升 幅
达 47% 。 朝 阳 区 、 东 城 区 的 写 字 楼 租 金 高 于 其 他 各 区 ， 反 映 了 这 两
个 地 区 仍 是 写 字 楼 的 租 售 热 点 。全 市 写 字 楼 的 出 租 率 有 一 定 的 提 高 ，
特 别 是 位 于 海 淀 区 中 关 村 ，朝 阳 CBD 的 高 档 写 字 楼 出 租 率 平 均 接 近
90%， 一 些 写 字 楼 甚 至 达 到 了 100％ 的 入 住 率 。
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近 年 来 写 字 楼 平 均 租 金 走 势 图 （ USD/平 方 米 ）
近 期 高 档 写 字 楼 租 金 急 剧 上 升 的 原 因 有 ：
1 ） IT 公 司 发 展 迅 猛 。 IT 公 司 的 发 展 方 式 和 发 展 速 度 是 以 前 传 统 公
司 所 无 法 比 拟 的 ， 特 别 是 去 年 下 半 年 至 今 年 上 半 年 ， 迅 速 壮 大 起 来
的 网 络 公 司 陆 续 搬 进 高 档 写 字 楼 ， 成 为 近 期 写 字 楼 市 场 的 主 力 军 。
2） WTO 效 应 。 加 入 WTO 后 ， 我 国 逐 步 开 放 那 些 以 前 不 许 外 资 涉 及
的 行 业 ， 如 金 融 、 保 险 业 等 ， 而 这 些 也 正 是 国 外 公 司 窥 视 已 久 的 行
业 。 因 此 ， 许 多 外 国 公 司 尽 早 进 入 中 国 ， 抢 滩 这 些 领 域 ， 加 大 了 对
甲 级 写 字 楼 的 需 求 。
3） 内 资 公 司 也 开 始 注 意 企 业 形 象 。 世 界 5 00 强 有 一 半 已 进 入 中 国 ，
与 这 些 外 资 公 司 相 抗 衡 的 民 族 企 业 也 不 想 输 在 起 跑 线 上 ， 树 立 公 司
品 牌 和 企 业 形 象 ， 办 公 楼 便 是 极 具 地 位 和 品 质 说 服 力 的 广 告 牌 。
2 .2 .2 销 售 市 场
写 字 楼 销 售 价 近 几 年 也 一 直 在 持 续 下 滑 ， 但 1999 年 降 幅 较 小 ，
已 近 持 平 。2000 年 起 ，北 京 写 字 楼 的 整 体 售 价 出 现 了 缓 慢 增 长 势 头 ，
上 半 年 写 字 楼 售 价 比 去 年 年 底 上 调 了 两 三 个 百 分 点 ， 目 前 本 市 写 字
楼 市 场 的 平 均 售 价 为 2200U SD/平 方 米 ， 较 95 年 初 下 降 了 25%。
近 年 来 高 档 写 字 楼 平 均 售 价 走 势 （ USD/平 方 米 ）
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但 在 目 前 市 场 上 ， 写 字 楼 销 售 的 实 际 成 交 量 很 少 ， 需 求 主 体 为 实
力 强 大 的 中 资 企 业 ， 主 要 是 一 些 大 的 银 行 和 保 险 公 司 ， 他 们 为 了 树
立 公 司 形 象 ， 更 是 不 惜 斥 巨 资 购 买 写 字 楼 。
2 .3 . WTO 对 写 字 楼 市 场 的 影 响
中 国 加 入 世 贸 组 织 的 新 进 展 ， 对 写 字 楼 市 场 肯 定 带 来 正 面 影 响 。
但 由 于 大 多 数 已 进 入 中 国 市 场 的 大 型 跨 国 公 司 已 利 用 租 金 下 滑 的 机
会 进 行 了 转 、 扩 租 ， 故 大 面 积 的 新 需 求 可 能 性 会 降 低 ， 但 小 规 模 公
司 开 拓 中 国 市 场 会 带 来 新 需 求 。
另 外 ， 中 国 加 入 世 贸 组 织 后 首 先 开 放 的 是 保 险 、 金 融 、 通 讯 以 及
银 行 业 等 ， 传 统 上 都 是 甲 级 写 字 楼 市 场 的 主 力 ， 而 代 表 新 经 济 的 互
联 网 公 司 在 经 历 了 9 9 年 及 2000 上 半 年 的 迅 猛 发 展 带 动 了 对 写 字 楼
的 需 求 后 ， 受 全 球 网 络 趋 势 和 中 国 实 际 状 况 的 影 响 ， 在 入 关 之 后 将
面 临 更 大 的 竞 争 ， 大 批 该 行 业 的 公 司 将 倒 闭 重 整 ， 对 写 字 楼 的 需 求
将 小 于 其 释 放 量 。故 WTO 对 写 字 楼 物 业 市 场 的 刺 激 将 在 一 段 时 期 内
表 现 为 循 序 渐 进 。
2． 4 . 区 域 分 析
写 字 楼 分 布 主 要 集 中 以 下 几 个 较 大 规 模 的 商 务 办 公 区 ， 分 别 为 东
东城
12. 6%
西城
25. 2%
崇文
1. 9%
宣武
4. 3%
朝阳
50. 6%
海淀
4. 9%
丰台
0. 5%
二 三 环 地 区 （ 包 括 CBD、 燕 莎 商 圈 、 东 二 环 沿 线 ）、 长 安 街 沿 线 、 中
关 村 、 金 融 街 。 新 建 项 目 越 来 越 多 地 集 中 于 这 几 个 区 域 中 ， 并 依 靠
区 域 的 规 模 优 势 和 市 场 认 同 ， 有 力 地 提 高 了 自 己 的 市 场 形 象 和 竞 争
力 ， 而 分 散 于 商 务 区 之 外 的 写 字 楼 项 目 ， 则 难 以 与 商 务 区 内 同 档 次
物 业 竞 争 。 当 前 最 有 发 展 潜 力 的 商 务 区 为 CBD 和 中 关 村 地 区 。
北 京 市 高 档 写 字 楼 区 位 分 布 图
1 )东 二 、 三 环 地 区
该 区 域 是 本 市 高 档 写 字 楼 最 集 中 的 地 区 ，主 要 分 布 在 CBD、国 贸
商 圈 和 亮 马 河 三 元 桥 一 带 ， 约 占 全 市 供 应 总 量 的 4 7%。
此 地 区 的 写 字 楼 售 价 平 均 为 2450U SD/M2，租 金 为 2 8USD/月 M2，
较 全 市 平 均 高 10%、21%。从 平 均 租 金 上 看 ，该 地 区 是 北 京 市 写 字 楼
项 目 中 租 金 最 高 的 。 此 地 区 甲 级 写 字 楼 的 租 务 市 场 成 交 非 常 活 跃 ，
平 均 入 住 率 为 88%。 随 着 经 济 的 进 一 步 发 展 ， 市 政 建 设 的 逐 步 改 善 ，
该 区 域 尤 其 是 位 于 该 区 域 中 的 CBD 将 会 因 其 独 特 的 地 理 位 置 和 客 户
群 构 成 而 吸 引 更 多 的 实 力 雄 厚 的 客 户 。 CBD 的 发 展 将 使 该 地 区 的 租
价 水 平 将 比 目 前 有 较 大 幅 度 的 提 高 。
2 )长 安 街 沿 线
据 统 计 长 安 街 沿 线 写 字 楼 供 应 总 量 约 120 万 平 米 ， 约 占 全 市 供 应
总 量 的 28% 。 由 于 位 置 的 独 特 性 和 土 地 资 源 的 有 限 性 ， 以 及 规 划 的
限 制 和 居 高 不 下 的 开 发 成 本 ，该 地 段 写 字 楼 是 北 京 销 售 价 格 最 高 的 ，
平 均 为 2 60 0U SD/平 米 ，租 金 水 平 基 本 维 持 在 25 - -30U SD/平 米 的 水 平 。
由 于 长 安 街 沿 线 置 业 更 能 体 现 公 司 形 象 ， 该 区 域 也 集 中 了 一 部
分 实 力 雄 厚 的 大 型 国 企 或 外 资 企 业 ， 因 此 使 得 该 地 段 写 字 楼 空 置 率
较 低 ， 该 地 区 现 在 基 本 找 不 出 上 千 平 方 米 的 空 余 面 积 。
由 于 该 地 段 土 地 供 应 量 有 限 ， 项 目 审 批 严 格 ， 开 发 成 本 较 高 ，
未 来 供 应 量 的 增 长 有 限 。从 其 目 前 现 有 项 目 入 住 率 较 高 的 情 况 来 看 ，
市 场 存 量 的 供 应 也 不 会 很 大 。 该 地 段 在 未 来 几 年 将 处 于 比 较 平 稳 的
状 态 。
3 ) 金 融 街 地 区
据 统 计 ， 该 区 域 写 字 楼 项 目 17 个 ， 供 应 总 量 约 70 万 平 米 ， 约
占 全 市 供 应 总 量 的 17%。其 平 均 售 价 约 为 2000US $ /m2，平 均 租 金 为
17 USD/月 m2。
该 区 域 主 要 为 一 些 国 内 金 融 、 保 险 行 业 的 办 事 机 构 及 与 其 相 关 的
机 构 。另 外 ，由 于 中 关 村 核 心 区 的 写 字 楼 尚 不 能 满 足 许 多 实 力 雄 厚 的 国
内 外 高 科 技 公 司 的 需 要 ，而 金 融 街 拥 有 交 通 便 利 、内 部 设 施 齐 全 的 甲 级
写 字 楼 ， 距 离 中 关 村 又 较 近 ， 从 而 吸 引 一 部 分 IT 行 业 的 公 司 。
4 ) 中 关 村 地 区
目 前 该 区 域 高 档 写 字 楼 供 应 量 较 小 ， 约 占 全 市 的 6% 。 但 中 关
村 大 厦 、 北 京 科 技 会 展 中 心 、 太 平 洋 国 际 大 厦 等 都 将 在 2000 年 到
2001 年 内 竣 工 ， 这 些 项 目 将 会 提 供 约 20 万 平 方 米 面 积 。
该 地 区 写 字 楼 售 价 为 1850 U SD/m2， 租 金 为 19 USD /月 m2， 平
均 租 金 仍 普 遍 比 东 部 项 目 少 3 至 5 个 美 金 。 该 区 域 内 的 甲 级 写 字 楼
供 不 应 求 ， 基 本 没 有 空 置 。
自 去 年 6 月 21 日 ， 国 务 院 批 准 加 快 建 设 中 关 村 科 技 园 区 后 ，
中 关 村 地 区 已 成 为 京 城 房 地 产 业 的 热 点 地 区 。 从 中 关 村 现 有 高 档 写
字 楼 项 目 的 分 布 上 看 ， 可 供 开 发 的 余 地 仍 然 很 大 ， 尤 其 是 规 划 中 的
中 关 村 科 技 园 区 已 预 示 ， 其 发 展 优 势 将 随 着 科 技 园 区 的 兴 建 而 逐 步
显 现 出 来 。
2． 5 . 写 字 楼 市 场 的 预 测
写 字 楼 市 场 供 应 量 较 大 ， 今 年 将 有 近 100 万 平 方 米 高 档 写 字 楼
的 竣 工 ， 使 市 场 供 应 量 明 显 增 加 。 在 中 国 加 入 WTO 后 ， 不 能 指 望 需
求 量 会 急 剧 增 加 ， 市 场 形 势 迅 速 好 转 ， WTO 对 中 国 经 济 的 影 响 是 一
个 渐 进 的 过 程 ，要 消 化 现 有 存 量 及 未 来 上 市 的 写 字 楼 需 要 一 段 时 间 。
另 一 方 面 ， 导 致 北 京 市 上 半 年 写 字 楼 租 金 大 幅 上 升 的 I T 业 ， 由 于 受
网 络 经 济 的 重 新 调 整 的 影 响 ， 估 计 将 大 批 企 业 将 倒 闭 ， 故 对 写 字 楼
的 需 求 量 将 产 生 重 大 影 响 。 因 此 ， 北 京 甲 级 写 字 楼 租 金 和 售 价 在 达
到 目 前 的 状 况 下 ， 由 于 市 场 压 力 的 增 大 ， 未 来 一 段 时 期 内 不 会 再 提
升 ， 而 是 平 稳 调 整 。
3. 房 地 产 投 资 方 向 比 较 分 析
3 .1 投 资 经 济 适 用 房 与 投 资 普 通 商 品 房 比 较 分 析
收 益 比 较
亚 北 某 项 目 投 资 经 济 适 用 房 与 商 品 房 的 成 本 及 收 益 单 方 比 较 表
序号 项目 经济适用房 商品房 备注
1 售价（元/平方米） 2860 4200
2 成本（元/平方米） 2600 3587
3 利润（元/平方米） 260 600
4 成本利润率 10% 17%
5 投资（元/平方米） 2500 3340
6 自有资金（元/平方米） 939 1002
7 自有资金回报率 28% 60%
8 自有资金年回报率 9% 20% 项目开发期按三年计
国 家 限 制 经 济 适 用 房 利 润 3%， 尽 管 有 可 能 实 际 取 得 高 于 3%， 但
开 发 商 须 具 备 高 效 运 转 体 制 和 精 良 的 管 理 队 伍 ， 北 辰 在 这 方 面 目 前
尚 不 具 备 优 势 。 在 项 目 的 具 体 运 作 上 稍 有 不 慎 ， 利 润 将 小 于 3%， 甚
至 会 出 现 亏 损 。 另 外 ， 据 中 房 指 数 最 新 调 查 分 析 及 对 政 府 相 关 部 门
的 访 谈 ， 普 通 商 品 住 宅 的 年 成 本 利 润 为 15% ， 房 地 产 行 业 收 益 率 为
10—15%。 因 此 ， 对 于 以 追 求 利 润 最 大 化 为 目 的 开 发 商 来 说 ， 不 宜 投
资 经 济 适 用 房 。 若 需 要 营 造 形 象 、 取 得 一 定 的 社 会 效 益 及 保 持 与 政
府 的 互 动 ， 可 以 适 量 参 与 经 济 适 用 房 的 建 设 ， 但 开 发 量 不 宜 大 。
3 .1 .2 风 险 分 析
经 济 适 用 房 是 国 家 房 改 过 程 中 ， 为 适 应 新 的 社 会 经 济 形 势 ， 由 政
府 推 出 ， 并 非 完 全 意 义 上 的 商 品 房 ， 是 政 府 干 预 房 地 产 市 场 的 产
物 ， 不 符 合 市 场 经 济 运 行 规 律 ， 其 价 格 也 不 符 合 产 品 定 价 原 则 。 这
种 政 府 行 为 的 危 害 和 对 房 地 产 市 场 产 生 的 不 利 影 响 已 在 几 年 前 推 行
后 已 取 消 的 康 居 工 程 政 策 上 得 以 验 证 。 经 济 适 用 房 政 策 经 过 一 段 时
间 试 行 ， 其 弊 端 已 逐 渐 暴 露 。 目 前 正 处 在 进 退 两 难 的 境 地 ， 对 于 开
发 商 而 言 ， 选 择 投 资 经 济 适 用 房 面 临 着 巨 大 的 政 策 风 险 。
另 外 关 于 限 制 经 济 适 用 房 购 买 对 象 的 有 关 政 策 ，会 在 今 年 或 明 年
出 台 ， 届 时 只 有 中 低 收 入 者 才 能 购 买 ， 这 对 经 济 适 用 房 的 销 售 将 造
成 较 大 的 冲 击 。
政 府 严 格 限 制 经 济 适 用 房 的 售 价 ， 开 发 商 不 得 不 想 尽 办 法 压 低
成 本 ， 最 终 可 能 导 致 劣 质 楼 的 出 现 ， 损 坏 开 发 商 声 誉 。
因 此 ， 对 于 开 发 商 来 说 ， 现 阶 段 投 资 经 济 适 用 房 弊 大 于 利 。
投 资 普 通 住 宅 与 投 资 中 高 档 公 寓 比 较 分 析
. 1 部 分 项 目 投 资 利 润 率 比 较 （ 以 下 数 据 为 估 算 而 得 ）
普 通 住 宅 投 资 利 润 率 中 高 档 公 寓 投 资 利 润 率
农 光 里 小 区 10% 华 阳 公 寓 12%
安 慧 北 里 小 区 8% 阳 光 广 场 15%
望 京 新 城 13% 大 西 洋 新 城 14%
金 谷 小 区 12% 希 格 马 公 寓 17%
平 均 值 11% 15%
可 见 ， 中 高 档 公 寓 投 资 利 润 率 高 于 普 通 住 宅
3 . 2 . 2 从 供 求 情 况 看 ： 普 通 住 宅 的 需 求 面 较 广 ， 中 高 档 公 寓 的 需 求 范
围 窄 。
抽 样 调 查 显 示 92 .5% 的 人 选 择 可 能 购 买 的 住 房 档 次 为 普 通 住 宅 。
月 收 入 5000 元 以 下 的 家 庭 以 购 买 经 济 适 用 房 为 主 （ 占 该 收 入 阶 层
52%）， 普 通 商 品 房 次 之 （ 占 该 收 入 阶 层 40 . 1%）； 月 收 入 5000 -7000
元 的 家 庭 更 倾 向 于 选 择 普 通 商 品 房 （ 占 该 收 入 阶 层 54 .8% ）， 经 济 适
用 房 次 之 （ 占 该 收 入 阶 层 31 .1% ）； 月 收 入 在 7000 元 以 上 的 特 殊 高
收 入 家 庭 有 60%则 表 示 要 向 中 高 档 公 寓 进 军 。
从 物 业 供 给 情 况 看 ， 由 于 普 通 住 宅 比 中 高 档 公 寓 需 求 量 大 ， 故 投
入 到 普 通 住 宅 开 发 的 企 业 多 ， 普 通 住 宅 项 目 比 中 高 档 公 寓 项 目 多 ，
北 京 市 目 前 正 在 销 售 的 楼 盘 中 ， 普 通 住 宅 占 到 9 0%。
如 果 没 有 特 别 突 出 的 优 势 ，中 高 档 公 寓 的 销 售 情 况 一 般 比 不 上 普
通 住 宅 ， 这 对 开 发 商 而 言 ， 投 资 中 高 档 公 寓 的 风 险 大 。
3 . 2 . 3 从 投 资 数 额 和 投 资 回 收 期 看 ， 投 资 普 通 住 宅 或 中 高 档 公 寓 ，
土 地 、 市 政 配 套 及 其 他 前 期 费 用 基 本 相 同 。 但 在 建 安 成 本 上 ， 中 高
档 公 寓 比 普 通 住 宅 要 高 ； 另 外 ， 高 档 公 寓 的 价 位 高 ， 投 资 购 房 者 选
择 它 将 更 为 慎 重 ， 因 此 购 房 者 作 出 购 买 决 定 的 时 间 相 对 长 ， 这 样 对
于 开 发 商 而 言 ， 他 的 投 资 回 收 期 也 相 对 延 长 。
3 .2 .4 从 营 销 策 略 上 看 ， 普 通 住 宅 的 广 告 投 向 以 报 纸 、 传 单 为 主 ，
广 告 投 入 相 对 较 少 ； 而 中 高 档 公 寓 的 广 告 投 向 除 了 北 京 青 年 报 ， 还
在 地 铁 、 公 交 车 投 放 ， 广 告 投 入 相 对 较 多 。 高 档 公 寓 对 产 品 设 计 、
品 质 、 概 念 营 造 等 方 面 要 求 不 断 推 陈 出 新 ， 以 赢 取 高 关 注 ， 并 最 终
转 为 销 售 量 ； 而 普 通 住 宅 的 要 求 相 对 较 低 。
综 上 分 析 ， 开 发 普 通 住 宅 比 开 发 中 高 档 公 寓 更 稳 妥 ； 开 发 中 高 档
公 寓 比 开 发 普 通 住 宅 风 险 大 ， 但 是 盈 利 机 会 也 存 在 ， 这 要 求 开 发 商
付 出 更 多 的 精 力 ， 在 经 营 管 理 上 ， 在 营 销 方 式 上 ， 在 物 业 品 质 雕 琢
上 下 更 大 的 工 夫 。 具 体 到 亚 运 村 地 区 的 物 业 开 发 上 ， 建 议 北 辰 公 司
不 要 “ 将 鸡 蛋 都 放 在 一 个 篮 子 里 ” ， 由 于 北 辰 公 司 在 亚 北 区 的 土 地 储
备 充 足 ， 可 以 以 普 通 住 宅 开 发 为 先 导 ， 普 通 住 宅 的 开 发 规 模 可 以 适
当 扩 大 ， 再 试 探 性 地 展 开 高 端 物 业 的 发 展 ， 条 件 成 熟 时 ， 开 展 适 度
规 模 中 高 档 公 寓 的 开 发 。
住 宅 和 写 字 楼 比 较 分 析
3 .3 .1 收 益 比 较
住 宅 更 多 的 是 短 期 收 益 ， 写 字 楼 更 多 的 是 长 期 收 益 ； 住 宅 的 平 均
收 益 率 是 1 0%左 右 ， 而 写 字 楼 的 平 均 收 益 率 大 致 在 12%到 15%之 间；
住 宅 的 收 益 相 对 来 说 较 稳 定 ， 写 字 楼 的 收 益 不 稳 定 ， 但 写 字 楼 的 租
金 收 益 又 是 一 种 长 期 的 现 金 流 ， 这 对 一 个 要 保 证 市 值 稳 定 的 上 市 公
司 来 说 非 常 重 要 。
3 .3 .2 区 位 比 较
住 宅 和 写 字 楼 由 于 各 自 的 功 能 不 同 ，其 受 区 位 的 影 响 程 度 就 不 同 。
写 字 楼 受 区 位 的 影 响 大 ， 而 住 宅 受 区 位 的 影 响 不 是 那 么 明 显 。 位 于
朝 阳 CBD 的 甲 级 写 字 楼 嘉 里 中 心 的 租 金 是 22 美 元 /平 方 米 .月 ， 而 位
于 朝 阳 区 北 四 环 小 营 路 口 的 北 奥 大 厦（ 涉 外 ）的 租 金 才 13 美 元 /平 方
米 . 月 ， 前 者 是 后 者 的 1 . 7 倍 ； 同 样 位 于 朝 阳 CBD 区 域 的 阳 光 100
的 平 均 售 价 是 7200 元 / 平 方 米 ， 位 于 亚 运 村 附 近 的 风 林 绿 洲 的 均 价
是 7 000 元 /平 方 米 ， 这 两 个 地 区 住 宅 的 价 格 差 别 不 大 。
3 .3 .3 从 市 场 风 险 比 较
写 字 楼 市 场 的 风 险 大 于 住 宅 市 场 。写 字 楼 的 市 场 需 求 远 小 于 住 宅
市 场 。北 京 市 1999 年 销 售 的 住 宅 和 写 字 楼 面 积 分 别 为 4 84 .71 平 方 米
和 4 7 .95 平 方 米 ，前 者 是 后 者 的 10 倍 ，而 且 这 个 倍 数 还 会 不 断 增 大 。
长 远 而 言 ， 住 宅 市 场 随 着 我 国 福 利 分 房 制 度 的 终 结 和 房 改 的 深 化 、
宏 观 经 济 的 好 转 和 居 民 预 期 收 入 的 增 加 ， 住 宅 的 有 效 需 求 会 越 来 越
大 ； 而 写 字 楼 市 场 尽 管 短 期 内 受 网 络 新 经 济 和 入 世 利 好 形 势 的 影 响 ，
需 求 有 所 增 加 ， 但 这 种 影 响 只 会 在 长 期 表 现 出 来 。 而 且 ， 剔 除 改 善
型 需 求 的 影 响 ， 经 过 租 金 的 回 调 和 存 量 的 消 化 后 ， 在 短 期 内 增 加 的
绝 对 需 求 量 有 限 。
3 .3 .4 从 经 营 风 险 看
写 字 楼 物 业 受 国 内 外 经 济 形 势 影 响 明 显 ，写 字 楼 市 场 的 景 气 状 况
随 经 济 周 期 的 波 动 呈 现 出 高 敏 感 性 ， 写 字 楼 市 场 可 以 说 是 经 济 增 长
和 下 降 的 晴 雨 表 ； 而 住 宅 产 业 无 论 是 在 经 济 繁 荣 期 还 是 在 萧 条 期 都
是 政 府 支 持 的 产 业 ， 衣 、 食 、 住 、 行 都 是 人 们 永 恒 的 需 要 。
3 .3 .5 从 财 务 风 险 看
一 个 住 宅 项 目 的 开 发 周 期 相 对 较 短 ， 主 要 通 过 销 售 回 笼 资 金 ， 住
宅 的 投 资 回 收 期 相 对 也 较 短 ； 相 对 而 言 ， 而 写 字 楼 的 开 发 周 期 长 ，
主 要 通 过 出 租 而 实 现 投 资 的 回 收 ， 故 投 资 回 收 期 长 ， 占 压 巨 额 长 线
资 金 ， 受 国 家 宏 观 政 策 、 利 率 等 的 变 化 影 响 非 常 大 。
由 此 可 见 ， 对 于 开 发 商 而 言 ， 应 以 住 宅 开 发 为 主 ， 当 政 策 与 经 济
形 势 利 好 且 有 优 良 的 地 段 时 ， 便 可 适 时 投 资 写 字 楼 。
3 .4 投 资 高 档 写 字 楼 与 投 资 普 通 写 字 楼 比 较 分 析
普 通 写 字 楼 主 要 是 由 工 厂 、 学 校 等 非 开 发 商 建 设 ， 而 后 重 新 改
建 而 成 的 ， 这 些 楼 本 身 竣 工 时 间 较 早 ， 所 以 规 模 较 小 ， 配 套 设 施 不
完 善 ， 一 般 由 物 业 公 司 承 租 再 转 租 。 这 些 写 字 楼 多 位 于 高 档 写 字 楼
集 中 地 区 （ 如 CBD ） 或 写 字 楼 较 少 的 商 贸 集 中 地 区 （ 如 中 关 村 地
区 ）， 许 多 没 有 实 力 进 驻 甲 级 写 字 楼 的 小 公 司 、 小 企 业 ， 纷 纷 选 择 了
该 地 区 租 金 较 低 的 写 字 楼 入 住 ， 在 CBD 和 中 关 村 地 区 ， 普 通 写 字 楼
的 入 住 率 并 不 差 于 高 档 写 字 楼 ，其 租 金 为 10 -14USD /平 方 米 月 。但 在
这 两 个 地 区 以 外 ， 普 通 写 字 楼 的 出 租 率 和 租 金 都 要 差 得 很 多 。
虽 然 在 CBD 和 中 关 村 地 区 普 通 写 字 楼 市 场 形 势 尚 好 ， 但 随 着 高
档 写 字 楼 的 数 量 增 多 ， 企 业 对 写 字 楼 形 象 、 配 套 设 施 以 及 现 代 化 办
公 条 件 的 要 求 越 来 越 高 ， 普 通 写 字 楼 最 终 会 被 逐 渐 淘 汰 。 所 以 ， 就
写 字 楼 市 场 而 言 ， 开 发 商 应 选 择 投 资 高 档 写 字 楼 。
4.土 地 市 场 分 析
4． 1 政 府 调 控 土 地 措 施
政 府 调 控 土 地 的 措 施 主 要 有 法 律 手 段 、 经 济 手 段 、 行 政 手 段 、
技 术 手 段 等 。 其 中 以 经 济 手 段 为 主 ， 国 家 实 行 土 地 有 偿 使 用 ， 通 过 招
标 、 拍 卖 、 协 议 等 方 式 出 让 土 地 ， 合 理 的 征 收 土 地 税 费 ， 制 定 土 地 基
准 地 价 ， 开 放 土 地 市 场 等 形 式 来 促 进 土 地 资 源 的 合 理 分 配 与 利 用 。
今 年 政 府 调 控 土 地 的 主 要 措 施 有 ：
1、 地 价 管 理
通 过 合 理 制 定 土 地 地 价 ， 推 进 土 地 有 偿 使 用 ， 并 防 止 低 价 出 让 土
地 。 目 前 ， 正 全 面 推 进 基 准 地 价 更 新 、 平 衡 、 发 布 ， 为 土 地 有 偿 使
用 和 调 整 土 地 收 益 关 系 奠 定 新 的 地 价 标 准 。
2、 进 行 土 地 的 收 购 储 备
通 过 实 施 土 地 收 购 储 备 制 度 ， 加 大 对 存 量 土 地 供 应 的 控 制 ， 形 成
“ 一 个 口 子 供 地 ” 、“ 一 个 龙 头 供 水 ” 的 集 中 供 地 模 式 。
4． 1． 1 土 地 政 策 及 政 策 走 势
一 、 现 阶 段 土 地 政 策 主 要 有 ：
（ 1）《 中 共 中 央 关 于 进 一 步 加 强 土 地 管 理 切 实 保 护 耕 地 的 通 知 》
中 明 确 规 定 国 家 实 行 世 界 上 最 严 格 的 耕 地 保 护 制 度 。 最 近 ， 国 土 资
源 部 又 颁 发 了 《 国 土 资 源 部 关 于 加 大 补 充 耕 地 工 作 力 度 确 保 实 现 耕
地 占 补 平 衡 的 通 知 》 ,重 申 了 “ 占 补 平 衡 ” 原 则 。
（ 2 ）《 国 土 资 源 部 关 于 加 强 新 增 建 设 用 地 土 地 有 偿 使 用 费 收 缴
管 理 工 作 的 通 知 》 中 规 定 国 家 大 力 推 行 土 地 集 约 利 用 , 严 控 新 增 建 设
用 地 ， 大 力 推 行 利 用 存 量 建 设 用 地 。
（ 3 ） 遏 制 土 地 隐 形 市 场 。 最 近 国 土 资 源 部 起 草 下 发 了 《 关 于 建
立 土 地 有 形 市 场 促 进 土 地 使 用 权 规 范 交 易 的 通 知 》，这 一 通 知 将 大 大
加 速 公 开 土 地 市 场 的 形 成 ， 遏 制 隐 形 土 地 市 场 。
（ 4 ） 禁 止 土 地 炒 卖 。《 国 务 院 办 公 厅 关 于 加 强 土 地 转 让 管 理 严
禁 炒 卖 土 地 的 通 知 》 中 明 确 规 定 土 地 开 发 公 司 在 转 让 土 地 时 ， 会 受
到 国 家 的 严 格 控 制 。
（ 5） 严 禁 查 处 土 地 违 法 案 件 。 最 近 ， 国 土 资 源 部 颁 发 了 《 国 土 资
源 部 关 于 利 用 卫 星 遥 感 检 测 技 术 开 展 土 地 执 法 检 查 工 作 的 通 知 》。
（ 6） 北 京 市 实 行 绿 化 隔 离 带 政 策 。
2000 年 3 月 20 日 ， 北 京 市 绿 化 隔 离 地 区 建 设 领 导 小 组 出 台 了
《 关 于 加 快 本 市 绿 化 隔 离 地 区 建 设 的 意 见 》， 按 政 策 精 神 ， 在 绿 化 隔
离 带 地 区 的 农 民 宅 基 地 将 有 大 部 分 可 改 变 为 国 有 建 设 用 地 ， 这 就 扩
大 了 土 地 的 有 效 供 应 量 ， 并 能 提 高 土 地 利 用 效 率 。 随 着 绿 化 隔 离 带
地 区 建 设 的 进 程 ， 在 未 来 4 年 内 ， 保 守 估 计 ： 60 平 方 公 里 的 绿 化 隔
离 带 能 带 动 周 边 500 平 方 公 里 的 土 地 面 积 用 于 住 宅 建 设 。
绿 化 隔 离 带 能 提 升 周 边 土 地 的 价 值 ， 这 一 点 显 而 易 见 。 绿 化 、 环
境 是 小 区 永 远 的 卖 点 ， 而 绿 化 隔 离 带 将 从 根 本 上 改 变 小 区 的 大 环 境 。
（ 7）严 禁 闲 置 土 地 。《 北 京 市 国 土 资 源 和 房 屋 管 理 局 关 于 收 回 闲 置
土 地 有 关 事 宜 的 公 告 》 中 明 确 规 定 严 格 查 处 闲 置 土 地 。
（ 8 ） 逐 步 建 立 政 府 土 地 储 备 制 度 以 及 国 有 土 地 使 用 权 出 让 计 划 管
理 制 度 ， 对 未 列 入 年 度 土 地 供 应 计 划 的 土 地 禁 止 进 行 开 发 建 设 ； 支
持 国 企 “ 盘 活 ” 存 量 土 地 ， 完 善 国 企 改 革 中 划 拨 土 地 资 产 处 置 办 法 ，
继 续 进 行 国 有 土 地 使 用 权 招 标 、 拍 卖 试 点 。 目 前 ， 国 土 资 源 部 正 进
行 有 关 土 地 储 备 制 度 的 研 究 。 不 久 ， 土 地 储 备 制 度 就 会 出 台 。
（ 9） 北 京 市 政 府 鼓 励 利 用 城 市 地 下 空 间 。
（ 10） 国 家 鼓 励 住 宅 郊 区 化 。 随 着 市 区 产 业 的 疏 散 和 远 郊 城 镇 的 开
发 ， 远 郊 每 年 竣 工 的 房 屋 建 筑 面 积 占 全 市 新 建 房 屋 总 量 的 比 重 ， 将
从 目 前 的 20%逐 步 增 加 到 40%。
二 、 土 地 政 策 的 主 要 走 势 ：
北 京 城 市 建 设 实 行 的 两 个 战 略 性 转 移 是 ： 把 城 市 建 设 的 重 点 逐
步 从 市 区 向 广 大 远 郊 区 转 移 ； 市 区 建 设 从 外 延 扩 展 向 调 整 改 造 转 移 。
城 市 市 区 土 地 利 用 的 趋 势 是 走 内 涵 挖 潜 的 路 子 ， 通 过 旧 城 改 造 、
第 二 产 业 向 外 转 移 等 措 施 来 增 加 存 量 建 设 用 地 ； 通 过 利 用 废 弃 地 、
未 利 用 土 地 来 增 加 增 量 建 设 用 地 。 目 前 ， 北 京 市 有 大 量 的 危 旧 房 需
要 改 造 ， 如 建 内 危 改 区 、 珠 市 口 危 改 小 区 、 法 院 寺 危 改 小 区 、 广 安
危 改 小 区 等 。 北 京 市 国 土 房 改 局 正 加 紧 改 造 龙 潭 西 里 、 金 鱼 池 、 牛
街 二 期 、 天 桥 三 角 地 和 右 外 西 庄 等 重 点 危 改 项 目 ， 改 造 完 毕 后 将 腾
出 大 量 存 量 建 设 用 地 。
加 强 市 区 边 缘 集 团 和 远 郊 城 镇 的 综 合 开 发 ， 是 实 施 首 都 城 市 建 设
重 点 两 个 战 略 转 移 的 重 要 措 施 。 今 后 城 市 开 发 的 重 点 将 逐 步 转 向 远
郊 地 区 。 但 是 ， 当 前 远 郊 城 镇 土 地 使 用 中 还 有 “ 圈 大 院 ” 的 现 象 ， 土
地 使 用 率 不 高 ， 人 均 城 市 建 设 用 地 面 积 大 都 在 130 平 方 米 以 上 ， 不
少 地 区 建 筑 密 度 很 低 。 市 区 边 缘 集 团 用 地 也 较 浪 费 ， 如 北 苑 有 的 地
区 容 积 率 只 有 0 .3 左 右 。 今 后 在 这 些 地 区 的 开 发 中 要 十 分 节 约 用 地 ，
应 适 当 提 高 这 些 地 区 的 建 筑 密 度 。 随 着 经 济 的 发 展 ， 市 区 边 缘 集 团
和 远 郊 区 将 成 为 人 们 生 活 的 首 选 地 ， 开 发 建 设 远 郊 区 ， 为 适 应 住 宅
郊 区 化 的 趋 势 而 开 发 土 地 也 是 大 有 可 为 的 。
4 .1 .2 供 应 方 式 分 析 （ 划 拨 、 出 让 (协 议 、 招 标 、 拍 卖 )）
目 前 土 地 供 应 方 式 主 要 有 两 种 ： 划 拨 和 出 让 。 划 拨 地 的 对 象 主
要 是 行 政 事 业 单 位 用 地 、 公 益 事 业 用 地 、 军 事 、 教 育 、 文 化 、 特 殊
用 地 ， 即 一 般 主 要 是 不 以 盈 利 为 目 的 的 单 位 用 地 。 而 出 让 地 的 对 象
主 要 是 经 营 性 用 地 ， 即 以 盈 利 为 目 的 的 单 位 用 地 ， 如 商 业 用 地 、 办
公 用 地 等 。 目 前 出 让 有 三 种 方 式 ， 即 拍 卖 、 招 标 、 协 议 。 拍 卖 、 招
标 方 式 有 利 于 形 成 公 开 竞 争 、 平 等 的 机 制 ， 促 进 优 胜 劣 汰 ； 而 协 议
出 让 排 斥 市 场 竞 争 ， 人 为 因 素 较 多 ， 缺 乏 公 开 性 和 透 明 度 ， 出 让 价
格 具 有 一 定 的 随 意 性 ， 不 利 于 公 平 竞 争 。 尤 其 是 在 协 议 出 让 价 格 明
显 偏 低 的 情 况 下 ， 为 通 过 协 议 出 让 方 式 取 得 土 地 的 开 发 公 司 提 供 了
炒 卖 土 地 的 市 场 基 础 。 因 此 ， 在 房 地 产 市 场 逐 步 规 范 时 ， 不 宜 继 续
采 取 以 协 议 出 让 为 主 的 方 式 。
总 的 来 说 ，随 着 城 市 土 地 的 日 趋 紧 张 、土 地 市 场 的 不 断 完 善 ，国
家 大 力 提 倡 土 地 出 让 实 行 招 标 和 拍 卖 方 式 ， 不 鼓 励 实 行 协 议 方 式 出
让 土 地 。《 国 土 资 源 部 关 于 进 一 步 推 行 招 标 拍 卖 出 让 国 有 土 地 使 用
权 的 通 知 》（ 国 土 资 厅 发 〔 1999〕第 30 号 文 ）进 一 步 明 确 了 这 一 点 。
今 年 北 京 市 举 办 了 第 一 次 土 地 拍 卖 会 ， 在 拍 卖 的 9 块 土 地 中 有 3 块
拍 卖 成 交 。 今 后 将 继 续 推 行 国 有 土 地 使 用 权 招 标 、 拍 卖 试 点 。
北 京 市 土 地 开 发 潜 力 分 析
4 .2 .1 北 京 市 土 地 供 应 总 量
北 京 市 全 市 土 地 总 面 积 16800 平 方 公 里 。规 划 市 区 的 范 围 东 起 定
福 庄 ，西 到 石 景 山 ，北 起 清 河 ，南 到 南 苑 ，基 本 包 含 了 城 、近 郊 的 8
个 区 （ 不 含 永 定 河 西 侧 和 海 淀 区 山 后 ）。 真 正 对 房 地 产 开 发 有 意 义 的
土 地 供 应 主 要 集 中 在 城 区 和 近 郊 的 1000 平 方 公 里 的 面 积 。 市 区 中 心
区 范 围 大 体 在 四 环 路 内 外 ， 面 积 约 300 平 方 公 里 。
根 据 《 北 京 城 市 总 体 规 划 （ 1991 -2010 年 ）》 的 规 定 ， 全 市 规 划
建 设 用 地 面 积 610 平 方 公 里 。 根 据 有 关 统 计 资 料 ， 目 前 市 区 建 成 区
面 积 约 为 454 平 方 公 里 ， 因 而 总 的 增 量 建 设 用 地 即 市 区 外 延 发 展 的
部 分 还 有 156 平 方 公 里 的 土 地 供 应 。 而 在 市 区 ， 还 有 大 量 的 存 量 建
设 用 地 ，即 危 旧 房 改 造 、实 施“ 退 二 进 三 ” 战 略 而 腾 出 来 的 建 设 用 地 。
根 据 1 99 0 年 对 市 区 建 成 区 内 居 住 区 的 调 查 ， 成 片 危 旧 房 有 2 21 片 ，
总 占 地 面 积 20 .89 平 方 公 里 。 其 中 4 个 城 区 就 有 147 片 ， 占 地 面 积
15 .76 平 方 公 里 。 属 于 实 施 “ 退 二 进 三 ” 工 程 的 工 业 用 地 有 32 .7 平 方
公 里 、 仓 储 用 地 3 .5 平 方 公 里 。
此 外 ， 北 京 市 各 郊 区 、 县 还 设 立 了 30 个 各 种 类 型 的 开 发 区 ， 规
划 总 面 积 1 13 .44 平 方 公 里 ， 而 完 成 征 地 的 面 积 才 有 3 5 .3 平 方 公 里 ，
其 中 已 出 让 的 土 地 面 积 8 .8 平 方 公 里 （ 工 业 4 .1 平 方 公 里 ， 旅 游 房 地
产 4 .7 平 方 公 里 ）。 因 而 开 发 区 周 围 还 有 104 .64 平 方 公 里 的 土 地 供
应 。
国 家 统 计 局 1999 年 上 半 年 对 北 京 市 各 主 要 区 县 的 单 位 占 地 情 况
进 行 了 一 次 抽 样 调 查 ， 结 果 如 下 ：
土 地 占 地 面 积
（ 平 方 米 ）
区 县 法 人 单 位
平 均 从 业
人 数
法 人 单 位 平 均 每 人 占
地 面 积 （ 平 方 米 ）
2403187 东 城 区 43859 54 .8
4552272 西 城 区 71245 63 .9
2972827 崇 文 区 14610 203 .5
1370875 宣 武 区 49949 27 .4
11995421 朝 阳 区 123731 96 .9
23706702 海 淀 区 85102 278 .6
4161320 丰 台 区 37850 110
22819754 石 景 山 区 315610 72 .3
73982358 小 计 741956 99 .7
据 以 上 计 算 知 法 人 单 位 平 均 每 人 占 地 面 积 为 99 .7 平 方 米 ， 北 京
市 从 事 第 二 产 业 的 总 人 数 约 为 200 万 人 左 右 ， 因 此 从 事 第 二 产 业 的
企 业 总 用 地 约 为 19940 公 顷 。 这 些 土 地 都 可 供 重 新 规 划 建 设 。
4 .2 .2 土 地 供 应 途 径 ：
（ 1）、 参 加 旧 城 区 改 造 。 旧 城 区 改 造 一 般 有 两 种 形 式 ： 危 旧 房
居 住 区 （ 成 片 危 改 区 ） 改 造 和 市 中 心 区 的 工 厂 、 单 位 按 规 划 要 求 搬
迁 或 腾 退 后 的 原 用 地 的 再 开 发 （ 分 散 改 造 项 目 ）。 成 片 危 改 区 一 般 由
各 区 、 县 建 委 或 危 改 办 公 室 确 定 和 立 项 ； 分 散 改 造 项 目 的 用 地 ， 一
般 由 搬 迁 或 腾 退 的 企 业 、 单 位 的 上 级 主 管 部 门 （ 市 政 府 和 区 县 的 委 、
办 、 局 总 公 司 和 计 划 单 列 集 团 等 ） 统 筹 规 划 开 发 。
（ 2 ）、 参 加 新 区 建 设 。 新 区 建 设 也 有 两 种 形 式 ： 进 入 市 级 开 发
区 和 参 与 边 缘 集 团 开 发 。 市 级 开 发 区 的 供 地 由 市 级 开 发 区 管 理 委 员
会 招 商 部 门 负 责 ； 边 缘 集 团 的 开 发 一 般 由 具 有 一 级 开 发 资 质 的 综 合
城 建 开 发 公 司 （ 经 市 建 委 审 查 通 过 ） 负 责 。
4 .2 .3 北 京 市 市 区 中 心 地 区 土 地 开 发 潜 力 分 析
市 区 中 心 地 区 是 首 都 经 济 最 发 达 的 地 区 。总 用 地 面 积 为 324 平 方
公 里 。 随 着 经 济 结 构 调 整 ， 该 地 区 的 传 统 工 业 正 逐 步 从 劳 动 密 集 型
向 技 术 密 集 型 和 高 新 技 术 方 向 转 化 。 同 时 ， 通 过 实 施 “ 退 二 进 三 ” 战
略 ， 调 整 工 业 布 局 ， 搬 迁 污 染 扰 民 及 不 适 合 在 城 市 中 心 地 区 的 工 业 ，
为 第 三 产 业 提 供 发 展 用 地 。
根 据 《 北 京 市 区 中 心 地 区 控 制 性 详 细 规 划 》， 北 京 市 区 中 心 地 区
各 类 用 地 的 现 状 、 规 划 及 发 展 潜 力 见 下 表 ：
市 区 中 心 地 区 用 地 现 状 、 规 划 及 发 展 潜 力 表
现状
（1995）
规划（2010） 1995-2010 年的用
地发展潜力（公顷）
地类 用地面
积（公
顷）
比 例
（%）
用地面积（公
顷）
比例（%）
居住用地 9646．7
4
29．77 增加
行政办公用地 988．14 3．05 1363．56 4．21 增加 375．42
商业金融用地 1710．5
7
5．28 2299．20 7．10 增加 588．63
文化娱乐用地 441．21 1．36 567．17 1．75 增加 125．96
绿地 1774．5
6
5．48 3693．31 11．40 增加 1918．75
工业用地
3
减少
仓储用地 减少
公共设施用地
1
增加
对外交通用地 增加
道路广场用地
4
增加
据 上 表 数 据 初 步 估 计 ,从 现 在 到 2010 年 ,市 区 中 心 地 区 居 住 用 地
存 量 还 有 321 .81 公 顷 , 行 政 办 公 用 地 存 量 还 有 2 50 .42 公 顷 , 商 业 金 融
用 地 存 量 还 有 392 .43 公 顷 , 文 化 娱 乐 用 地 存 量 还 有 83 .96 公 顷 ， 绿 地
存 量 还 有 1279 .25 公 顷 。市 区 中 心 地 区 工 业 用 地 中 还 有 2 175 .11 公 顷
的 土 地 将 重 新 规 划 建 设 , 仓 储 用 地 中 还 有 239 .09 公 顷 的 土 地 将 重 新
规 划 建 设 。
4 .2 .4 近 郊 区 土 地 开 发 潜 力 分 析
近 郊 区 中 朝 阳 区 和 海 淀 区 的 土 地 开 发 潜 力 最 大 。 ( 注 : 房 地 产 统
计 年 鉴 一 般 将 北 京 市 的 四 个 旧 城 区 列 为 市 区 , 将 朝 阳 、 海 淀 、 丰 台 、
石 景 山 列 为 近 郊 区 )
（ 1） 朝 阳 区 土 地 开 发 潜 力 分 析 ：
朝 阳 区 作 为 北 京 市 最 大 的 城 镇 郊 区 ， 拥 有 丰 厚 的 土 地 资 源 、 雄
厚 的 辖 区 综 合 资 源 和 优 越 的 区 位 优 势 。 世 界 500 强 入 住 北 京 的 154
家 企 业 有 2 /3 落 户 朝 阳 。丰 富 的 涉 外 资 源 ，完 善 的 基 础 设 施 ，巨 大 的
市 场 潜 力 ， 广 阔 的 发 展 空 间 和 浓 郁 的 商 务 氛 围 使 朝 阳 区 初 具 国 际 商
务 区 的 雏 形 ， 成 为 国 际 大 公 司 登 陆 京 城 的 首 选 之 地 。
其 重 点 发 展 区 域 C BD 内 共 有 工 业 企 业 42 家 ， 调 查 结 果 显 示 ： 42
家 企 业 总 占 地 面 积 为 2547027 平 方 米 ， 占 C BD 总 面 积 的 63 .8%。 42
家 企 业 中 占 地 5 万 平 方 米 以 上 的 有 13 家 ， 占 地 面 积 共 计 1 455992 平
方 米 ，为 C BD 内 主 要 可 规 划 用 地 。CBD 区 域 可 利 用 土 地 远 期 主 要 来
源 于 工 业 企 业 和 部 分 居 民 楼 搬 迁 所 腾 出 的 用 地 ， 总 体 可 利 用 土 地 约
为 2 80 万 平 方 米 （ 含 现 有 开 发 项 目 用 地 ）。
随 着 北 京 中 心 商 务 区 概 念 的 形 成 ， CBD 区 域 地 价 升 值 ， 因 此 成
为 众 多 开 发 商 争 夺 的 目 标 。 北 辰 集 团 可 关 注 这 一 区 域 ， 在 适 当 区 位
储 备 土 地 。
（ 2） 海 淀 区 土 地 开 发 潜 力 分 析
海 淀 区 位 于 北 京 西 部 和 西 北 部 ， 全 区 总 面 积 为 4 25 .83 平 方 公 里 。
其 重 点 开 发 区 域 中 关 村 科 技 园 区 用 地 大 体 可 以 分 为 两 个 部 分 ： 中 心
区 和 发 展 区 。
A、 中 心 区
中 心 区 南 起 西 外 大 街 ， 北 至 规 划 公 路 一 环 ， 西 起 京 密 引 水 渠 ， 东
至 八 达 岭 高 速 公 路 ， 总 占 地 面 积 约 75 平 方 公 里 。 中 心 区 存 量 土 地 共
计 11 87 . 3 8 公 顷 , 分 为 三 大 部 分 。 第 一 部 分 是 工 业 用 地 127 .28 公 顷 ,
是 3 2 个 独 立 地 段 的 工 厂 及 其 附 属 设 施 。其 中 大 部 分 企 业 效 益 低 下 ,属
于 应 搬 迁 到 远 郊 的 部 分 。 第 二 部 分 是 居 住 区 ， 用 地 1 06 .56 公 顷 ,
约 8 70 5 户 , 22356 人 。 其 中 主 要 是 平 房 且 相 当 一 部 分 为 危 旧 房 ， 居 民
稠 密 、 房 屋 破 旧 、 交 通 混 乱 ； 区 域 容 积 率 低 下 、 建 筑 密 度 高 、 环 境
较 差 。 第 三 部 分 是 万 柳 、 八 家 绿 化 隔 离 地 区 ， 万 柳 地 区 总 用 地 是
476 .14 公 顷 , 其 中 , 国 有 土 地 53 .89 公 顷 , 集 体 土 地 422 .25 公 顷 ( 含 耕
地 205 公 顷 ) ； 八 家 地 区 总 用 地 是 477 .40 公 顷 , 其 中 , 国 有 土 地 46 .00
公 顷 ,集 体 土 地 431 .40 公 顷 (含 耕 地 185 .6 0 公 顷 )。
B、 发 展 区
发 展 区 范 围 是 规 划 公 路 一 环 以 北 ， 海 淀 区 山 后 地 区 、 清 河 地 区
以 及 西 三 旗 地 区 、 回 龙 观 地 区 ， 地 域 范 围 约 280 平 方 公 里 ， 其 中 农
用 地 约 8 0 平 方 公 里 。
根 据 “ 园 区 ” 的 发 展 规 划 ， 预 计 满 足 全 部 的 建 设 规 模 将 需 要 约
40500 亩 的 建 设 用 地 ，其 中 通 过 对 存 量 建 设 用 地 的 集 约 化 改 造 ，可 以
整 理 出 2 00 00 亩 左 右 ， 占 用 农 地 约 20500 亩 。 被 占 用 的 农 地 中 5 000
亩 用 于 发 展 生 态 农 业 、 观 光 农 业；10500 亩 转 为 非 农 建 设 用 地 ， 这 部
分 将 通 过 农 地 整 理 达 到 “ 占 补 平 衡 ” 。
中 关 村 高 科 技 园 区 发 展 潜 力 无 限 ， 土 地 供 应 较 充 足 ， 未 来 土 地
升 值 极 具 潜 力 ， 北 辰 集 团 可 重 点 关 注 这 一 地 区 的 发 展 ， 储 备 一 定 数
量 的 土 地 ， 延 伸 北 辰 品 牌 。
4 .3 政 府 土 地 政 策 对 企 业 土 地 开 发 的 影 响
北 京 市 政 府 不 支 持 房 地 产 开 发 公 司 开 发 土 地 ， 例 如 ： 北 辰 转
让 土 地 给 万 科 时 ， 到 市 计 委 、 市 开 发 办 等 机 构 办 理 转 让 手 续 时 有
一 定 难 度 。
北 京 市 准 备 实 行 土 地 收 购 储 备 制 度 ， 对 土 地 实 行 统 一 出 让 ，
这 一 政 策 将 会 堵 截 低 价 出 让 的 渠 道 ， 使 土 地 开 发 商 之 间 的 竞 争 更
加 公 平 。
北 京 市 政 府 鼓 励 开 发 商 通 过 旧 城 改 造 和 “ 退 二 进 三 ” 的 办 法
来 获 取 建 设 用 地 ， 不 鼓 励 占 用 农 田 来 搞 开 发 。 因 此 ， 开 发 商 获 取
土 地 应 走 内 涵 挖 潜 的 路 子 ， 为 城 市 建 设 做 出 贡 献 。
北 京 市 政 府 不 允 许 土 地 炒 卖 ， 土 地 的 获 得 一 般 要 随 着 项 目 走 ，
而 且 闲 置 两 年 以 上 的 土 地 要 无 偿 收 回 ， 因 此 开 发 商 完 成 土 地 开 发
后 ， 若 在 一 定 时 间 内 找 不 到 合 适 的 买 主 将 面 临 极 大 的 投 资 风 险 。
4 . 4 土 地 与 房 屋 投 资 比 较 分 析
( 1 )投 资 土 地 与 投 资 房 屋 的 收 益 （ 年 成 本 利 润 率 ） 比 较
根 据 北 辰 提 供 的 资 料 ， 投 资 土 地 和 投 资 房 屋 的 成 本 收 益 率 见
表 格 ：
绿色家园 辰芳园
土地开发 房屋开发 土地开发 房屋开发
成本利润率 % 23% % %
投资回收期 3 5-6 2 4
年成本利润率 20% %% % 8%
从 上 表 可 看 出 ， 就 北 辰 投 资 土 地 而 言 ， 土 地 开 发 的 年 均 利 润 率
高 于 房 屋 开 发 的 年 均 利 润 率 。
但 是 高 收 益 会 面 临 着 高 风 险 。 北 京 万 通 实 业 股 份 有 限 公 司 是
北 京 一 家 颇 有 实 力 的 房 地 产 开 发 公 司 。 该 公 司 95 年 至 99 年 的 土
地 储 备 情 况 见 下 表 ：
单 位 ： 万 平 方 米
95 年 96 年 97 年 98 年 99 年
每 年 拥 有
的 土 地 储
备 量
190 .358 214 .35 294 .4 367 .6 398 .6
由 上 表 可 见 ， 万 通 的 土 地 储 备 量 一 直 呈 增 长 的 趋 势 。 通 过
调 查 知 道 ， 该 公 司 非 常 重 视 土 地 储 备 ， 该 公 司 大 部 分 资 金 用 作 了
土 地 储 备 。 万 通 公 司 曾 在 五 年 前 购 买 了 位 于 CBD 内 的 一 块 地 ， 用
于 开 发 “ 理 想 世 界 ” 。 该 块 地 拆 迁 成 本 较 高 ， 历 经 5 年 后 ， 使 得 土
地 成 本 更 高 。 公 司 已 在 该 项 目 上 投 入 了 2 亿 元 ， 造 成 资 金 积 压 严
重 。 公 司 已 无 力 进 行 后 续 开 发 ， 造 成 无 法 收 回 投 资 。
因 此 ， 就 万 通 公 司 开 发 的 “ 理 想 世 界 ” 而 言 ， 由 于 不 顾 自 身 实
力 囤 积 土 地 ， 不 仅 没 有 保 证 基 本 收 益 ， 还 积 压 了 资 金 。
（ 2） 投 资 土 地 与 投 资 房 屋 的 风 险 比 较
土 地 开 发 的 投 资 回 收 期 相 对 较 短 ， 风 险 相 对 较 小 ； 而 房 屋 开
发 的 投 资 回 收 期 较 长 ， 风 险 相 对 较 大 。 但 土 地 开 发 较 房 屋 开 发 面
临 着 更 大 的 政 策 风 险 。 如 万 通 实 业 股 份 有 限 公 司 于 1997 年 与 北 京
市 东 风 乡 、 东 风 农 场 、 北 京 市 通 达 房 地 产 开 发 建 设 总 公 司 签 署 了
合 作 开 发 东 风 农 场 南 区 的 意 向 书 ， 并 完 成 了 项 目 规 划 设 计 和 开 发
计 划 ， 使 项 目 具 备 了 立 项 等 前 期 报 批 条 件 ， 但 是 由 于 市 政 府 绿 化
隔 离 带 的 影 响 、 冻 结 征 地 政 策 和 项 目 审 批 权 限 转 移 , 使 得 本 项 目 的
整 体 方 案 一 直 到 现 在 还 未 得 到 批 准 ， 造 成 了 人 力 、 物 力 的 巨 大 浪
费 。
总 的 来 说 ， 虽 然 投 资 土 地 的 收 益 率 较 高 ， 但 是 由 于 政 府 严 禁 土
地 炒 卖 ， 因 此 单 纯 投 资 土 地 是 不 行 的 。 且 单 纯 以 土 地 开 发 为 主 业
的 公 司 ， 因 没 有 自 己 的 产 品 ， 不 容 易 树 立 企 业 形 象 和 品 牌 ，
因 此 ， 房 地 产 开 发 公 司 只 靠 开 发 和 转 让 土 地 ， 难 以 实 现 企 业 长 期
稳 定 的 可 持 续 经 营 和 发 展 。应 将 投 资 土 地 和 投 资 房 屋 结 合 起 来 ，形 成
最 佳 的 投 资 组 合 。房 地 产 开 发 企 业 应 该 把 主 要 精 力 放 在 做 项 目 上 ，只
有 做 出 好 的 项 目 才 能 树 立 企 业 品 牌 ， 也 才 能 获 得 长 远 的 发 展 。
（ 3） 土 地 储 备 量 分 析 （ 与 公 司 的 开 发 规 模 和 资 金 实 力 相 适 应 ）
一 个 企 业 大 不 大 ， 有 没 有 前 途 ， 最 重 要 的 指 标 之 一 即 是 其 土
地 储 备 ， 有 地 才 有 项 目 和 发 展 机 会 。
土 地 储 备 量 的 多 少 应 与 公 司 的 开 发 规 模 和 资 金 实 力 相 适 应 。 多
大 开 发 规 模 和 资 金 实 力 应 储 备 与 之 相 适 应 的 土 地 量 。 其 次 ， 一 定
程 度 上 取 决 于 项 目 谈 判 成 功 与 否 ， 因 此 土 地 储 备 量 有 一 定 的 随 机
性 。
储 备 土 地 主 要 用 作 以 后 的 房 地 产 开 发 。 土 地 储 备 量 与 公 司 的 开
发 规 模 即 开 复 工 面 积 的 大 小 密 切 相 关 。
北 辰 集 团 93 年 曾 获 得 过 135 公 顷 的 土 地 储 备 ， 以 后 就 未 增 加
过 土 地 储 备 。8 年 间 共 完 成 土 地 开 发 30 公 顷 ，完 成 房 屋 开 发 60 万
平 方 米 。 8 年 间 开 复 工 面 积 总 和 与 土 地 开 发 面 积 总 和 的 比 例 应 为 2
（ 60 /30）。 公 司 现 有 土 地 储 备 105 公 顷 。
在 确 定 土 地 储 备 量 与 开 复 工 面 积 大 小 的 关 系 时 ， 我 们 可 以 比 较
华 远 房 地 产 股 份 有 限 公 司 。 该 公 司 是 一 家 立 足 于 北 京 市 房 地 产 开
发 的 大 型 股 份 制 一 级 综 合 开 发 企 业 。 其 土 地 储 备 量 较 符 合 房 地 产
滚 动 开 发 的 要 求 。 该 公 司 97 年 至 2000 年 每 年 的 开 复 工 面 积 和 当
年 实 际 新 增 储 备 量 面 积 见 下 表 ：
单 位 ： 万 平 方 米
97 年 98 年 99 年 2000 年 小 计
每 年 开 复
工 面 积
102 135 138 .7 145 520． 7
当 年 实 际
新 增 土 地
储 备 量
246 79 0 60 -90 400
由 于 2000 年 新 增 土 地 储 备 主 要 用 作 2 000 年 以 后 的 房 地 产 开 发 ，
在 此 只 计 算 97 年 至 99 年 的 土 地 储 备 量 总 和 与 97 年 至 2000 年 的 开
复 工 面 积 总 和 进 行 比 较 。 97 -99 年 的 总 共 土 地 储 备 量 为 325 公 顷 。 四
年 的 总 开 复 工 面 积 为 520 .7 公 顷 , 总 开 复 工 面 积 与 总 土 地 储 备 面 积 的
比 例 为 1 .6。
从 北 辰 集 团 和 华 远 房 地 产 公 司 的 开 复 工 面 积 和 土 地 储 备 量 的 比
较 来 看 ， 一 般 房 地 产 开 发 公 司 的 房 屋 开 复 工 面 积 与 土 地 储 备 量 的 比
例 在 1 . 5 - 2 之 间 。 假 定 北 辰 集 团 2001 年 、 2002 年 、 2003 年 、 2004
年 、 2005 年 的 开 复 工 面 积 依 次 为 30 、 40 、 60 、 80 、 100 万 平 方 米 左
右 ， 为 实 现 房 地 产 的 滚 动 开 发 ， 并 为 将 来 的 房 地 产 开 发 储 备 土 地 ，
则 三 至 五 年 内 的 年 均 土 地 储 备 量 可 为 60 万 - 100 万 平 方 米 左 右 。
北 辰 现 有 可 供 支 配 的 资 金 约 为 人 民 币 30 亿 以 上 。 按 土 地 开 发
资 金 占 总 开 发 资 金 的 1 /3 , 可 用 于 土 地 开 发 的 资 金 约 为 人 民 币 10 亿
以 上 。 随 着 北 辰 资 金 实 力 的 增 长 ， 今 后 三 至 五 年 的 年 均 土 地 储 备
量 初 步 估 计 约 为 60 万 - 100 万 平 方 米 。
综 上 所 述 ， 房 地 产 开 发 公 司 应 储 备 一 定 数 量 的 土 地 ， 储 备 量 应
与 公 司 的 开 发 规 模 、 资 金 实 力 相 适 应 。 根 据 北 辰 近 年 来 的 开 发 规
摸 和 资 金 实 力 ， 结 合 北 辰 的 实 际 情 况 ， 北 辰 集 团 今 后 三 至 五 年 与
之 开 发 规 摸 和 资 金 实 力 相 适 应 的 年 均 土 地 储 备 量 约 为 60 万 - 100
万 平 方 米 左 右 。
在 政 策 允 许 的 条 件 下 , 参 与 土 地 整 理 , 可 大 量 储 备 低 价 土 地 , 则 北
辰 集 团 的 土 地 储 备 量 越 大 越 好 。
因 为 土 地 储 备 的 随 机 性 较 大 ， 结 果 仅 供 参 考 。
第五章 北 辰 房 地 产 开 发 规 模 与 市 场 定 位
1． 开 发 规 模
定 性 分 析
应 用 S WO T 法 ， 通 过 前 文 对 企 业 内 部 与 竞 争 对 手 的 全 面 分 析 可
知 企 业 优 势 与 劣 势 ； 以 及 对 宏 观 市 场 （ 经 济 趋 好 、 房 地 产 总 体 市 场
稳 步 发 展 ， 政 策 推 动 ……）；微 观 市 场 （ 住 宅 、 写 字 楼 、 公 寓 、 土 地 、
经 济 适 用 房 ） 的 分 析 ， 可 以 得 出 企 业 面 临 的 威 胁 和 机 会 。
优 势 (S ) ： 品 牌 （ 商 誉 ） 优 势 ； 已 形 成 的 规 模 优 势 ； 资 金 优 势 ； 无 包
袱 ； 企 业 有 凝 聚 力 、 区 位 优 势
劣 势 (W)：管 理 体 制 、 营 销 模 式 相 对 落 后 、 信 息 不 畅 、 土 地 储 备 只 是
区 域 优 势
机 会 (O) ： 市 场 进 一 步 完 善 （ 房 地 产 金 融 放 宽 、 市 场 监 管 透 明 ）、 经
济 趋 好 、 消 费 理 念 的 改 变 、 总 体 房 地 产 市 场 处 于 景 气 期
威 胁 (T )： 竞 争 加 剧 、 市 场 消 费 主 体 迅 速 改 变 、 竞 争 对 手 增 强
运 用 SWO T 法 ， 分 析 未 来 北 京 市 经 济 发 展 和 房 地 产 业 市 场 各 物
业 的 发 展 趋 势 ， 结 合 对 北 辰 竞 争 对 手 和 北 辰 自 身 内 部 各 项 资 源 的 分
析 ， 我 们 认 为 未 来 三 到 五 年 内 ， 北 辰 房 地 产 开 发 规 模 应 扩 大 到 年 开
复 工 面 积 达 20 - - -40 万 平 方 米 。 原 因 主 要 有 ：
( 1 ) 目 前 公 司 的 管 理 能 力 还 无 法 适 应 更 大 规 模 的 开 发 ， 体 现 在
决 策 效 率 低 ， 职 权 不 清 等 。
( 2 ) 企 业 以 往 开 发 经 验 不 足 。 从 近 几 年 的 开 复 工 面 积 看 ， 98
年 9 .5 万 平 方 米 ， 99 年 19 万 平 方 米 ， 2000 年 22 .7 平 方
米 ，故 在 开 发 经 验 上 ，北 辰 目 前 还 不 具 备 开 发 规 模 跳 跃 似
前 进 。
( 3 ) 销 售 能 力 不 足 。 目 前 北 辰 的 销 售 人 员 素 质 结 构 也 是 一 个 制
约 原 因 。 一 般 来 讲 ， 销 售 人 员 的 年 龄 在 2 3 - - -29 岁 之 间 ， 工
作 经 验 在 1-3 年 最 能 适 应 市 场 。 但 从 北 辰 企 业 销 售 人 员 情 况 来 看 ， 在
销 售 经 验 和 年 龄 上 有 一 断 层 ， 年 龄 在 35 岁 左 右 约 占 48% ， 从 事 销 售
工 作 均 已 超 过 4 年 ,而 剩 余 的 人 员 均 在 24 岁 以 下 ，平 均 销 售 时 间 不 足
1 年 。 从 北 辰 公 司 近 两 年 的 销 售 数 据 可 以 看 出 ， 在 市 场 竞 争 日 益 激 烈
的 情 况 下 ， 人 员 结 构 对 销 售 计 划 的 完 成 有 一 定 影 响 ， 其 销 售 计 划 完 成
率 由 98 年 的 130% 到 54% ， 销 售 增 长 率 也 出 现 了 副 增 长 ， 99 年 销 售
额 增 长 率 同 比 下 降 了 71%。
( 4 ) 分 析 多 家 房 地 产 开 发 企 业 的 发 展 历 程 ，经 验 数 据 推 断 得 出 北 年 开
复 工 面 积 应 20—40 万 平 方 米 。
定 量 分 析
.1 供 求 分 析
未 来 的 开 发 规 模 将 受 市 场 的 供 、 需 双 方 的 共 同 影 响 。 以 下 通
过 对 亚 运 村 地 区 从 2000 年 下 半 年 到 2003 年 的 市 场 供 需 情 况 进 行 定
量 分 析 来 论 证 北 辰 公 司 的 房 地 产 开 发 规 模 。
（ 1） 需 求 ：
A、 市 场 分 析 预 测
根 据 前 文 预 测 ， 从 今 年 下 半 年 到 2003 年 ， 全 市 商 品 住 宅 累 计 需
求 量 将 达 到 2 198 万 平 方 米 ， 同 时 通 过 中 房 指 数 办 公 室 的 调 查 统 计 结
果 表 明 ， 约 有 17% 有 购 房 意 向 的 居 民 选 择 亚 运 村 地 区 作 为 未 来 居 住
区 域 。 则 估 计 到 2003 年 ， 该 区 域 的 商 品 住 宅 需 求 量 ：
2198× 17%=374(万 平 方 米 )
而 有 意 在 亚 运 村 安 家 置 业 的 人 群 中 ， 对 住 宅 价 格 的 认 可 幅 度 及 所
占 比 例 如 下 表 ：
5000 元 以 下 5000 - -7000 元 7000 元 以 上
67% 22% 11%
按 照 认 可 价 格 比 例 与 未 来 总 需 求 量 的 关 系 得 出 未 来 四 年 内 居 民 对 各
价 位 下 的 总 需 求 量 ：
5000 元 以 下 5000 - -7000 7000 元 以 上
251 万 平 方 米 82 万 平 方 米 41 万 平 方 米
B、 以 北 京 2010 年 远 景 规 划 预 测 需 求
由 第 三 章 分 析 可 知 ， 为 了 实 现 2010 年 远 景 目 标 ， 全 市 每 年 住 宅
需 求 量 为 840 万 平 方 米 ， 那 么 未 来 三 年 半 北 京 市 商 品 房 住 宅 的 总 需
求 量 将 为 2 94 0 万 平 方 米 。
以 此 为 基 数 ， 根 据 调 查 结 果 计 算 出 在 亚 运 村 区 域 的 各 价 位 下 的 需
求 比 例 和 需 求 量 ：
2940× 17%=500 万 平 方 米
根 据 认 可 价 格 比 例 与 未 来 总 需 求 量 的 关 系 得 出 未 来 三 年 半 居 民 对 各
价 位 下 的 需 求 量 ：
5000 元 以 下 5000 - -7000 7000 元 以 上
335 万 平 方 米 110 万 平 方 米 55 万 平 方 米
由 以 上 分 析 可 知 ， 未 来 三 年 半 内 ， 5000 元 以 下 的 商 品 房 需 求 量
为 2 51 -335 万 平 方 米 ， 5000 -7000 元 的 需 求 量 约 为 82 -110 万 平 方 米 ，
7000 元 以 上 的 需 求 量 为 41 -55 万 平 方 米 。
（ 二 ） 供 给 ：
目 前 亚 运 村 地 区 在 售 项 目 的 总 建 筑 面 积 为 407 万 平 方 米 ， 其 中
已 售 面 积 约 为 102 万 平 方 米 ， 未 售 面 积 为 305 万 平 方 米 。 按 价 位 区
分 的 建 筑 面 积 及 其 比 例 如 下 表 。
价 位 （ 元 /平 方 米 ） 建 筑 面 积 (万 平 方 米 ) 占 总 建 筑 面 积 的 比 例
5000 元 以 下 58 19%
5000- - -7000 186 61%
7000 元 以 上 61 20%
（ 三 ） 供 需 空 间
对 比 上 述 供 需 市 场 在 价 位 上 的 比 例 反 差 比 如 下 表 ：
价 位 需 求 比 供 给 比 需 求 供 给 比 之 差
5000 元 以 下 67% 19% 48%
5000- -7000 元 22% 61% -39%
7000 元 以 上 11% 20% -9%
未 来 四 年 市 场 需 求 量 （ 通 过 市 场 调 查 预 测 得 出 的 结 果 ） 与 目 前 市
场 供 给 数 量 在 不 同 价 位 下 的 差 ：
价 位 需 求 量 供 应 量 需求量与供给量差
5000 元 以 下 251 万 平 方 米 58 万 平 方 米 193 万 平 方 米
5000 - -7000 元 82 万 平 方 米 186 万 平 方 米 - 104 万 平 方 米
7000 元 以 上 41 万 平 方 米 61 万 平 方 米 - 20 万 平 方 米
未 来 四 年 市 场 需 求 量 （ 通 过 政 府 目 标 计 划 预 测 得 出 结 果 ） 与 目 前
市 场 供 给 数 量 在 不 同 价 位 下 的 差 ：
价位 需求量 供应量 需求量与供给量差
5000 元以下 335 万平方米 58 万平方米 277 万平方米
5000---7000 元 110 万平方米 186 万平方米 -76 万平方米
7000 元以上 55 万平方米 61 万平方米 -6 万平方米
结 合 上 述 分 析 ， 我 们 可 以 看 出 ， 处 于 5000 元 以 下 的 商 品 住 宅 ，
就 目 前 而 言 ， 未 来 需 求 与 供 给 的 差 距 约 在 1 93 - - -277 万 平 方 米 之 间 ，
需 求 远 远 大 于 现 有 的 供 给 ， 市 场 空 间 大 。 而 处 于 5 000 - - -7000 元 价 位
的 商 品 房 ， 供 需 住 宅 差 距 约 在 76 - - -104 万 平 方 米 之 间 ， 供 给 则 大 于
需 求 。7000 元 以 上 的 高 档 商 品 房 住 宅 供 需 差 距 约 为 6 - - -20 万 平 方 米 ，
也 是 供 大 于 求 。
由 此 可 以 看 出 ， 未 来 三 年 半 时 间 内 ， 亚 运 村 地 区 最 有 发 展 空 间 的
应 是 5000 元 以 下 的 项 目 ， 其 需 求 空 间 为 193 -277 万 平 方 米 ， 每 年 平
均 为 5 5- 80 万 平 方 米 。
另 据 中 房 指 数 调 查 显 示 ， 亚 运 村 地 区 ， 在 未 来 三 年 内 ， 规 划 面 积
约 为 6 00 万 平 方 米 左 右 ， 其 中 在 5000 元 以 下 的 近 350 万 平 方 米 ， 其
中 北 辰 绿 色 家 园 占 47% 。 若 以 供 应 比 率 作 为 市 场 份 额 ， 则 北 辰 每 年
的 市 场 销 售 面 积 约 为 26 - 38 万 平 方 米 。因 此 北 辰 每 年 开 复 工 面 积 应 控
制 在 2 0- 40 万 平 方 米 左 右 。
.2 从 北 辰 经 营 计 划 目 标 分 析
根 据 北 辰 公 司 的 发 展 计 划 ， 2000 年 计 划 实 现 销 售 合 同 金 额
119260 万 元 ， 计 划 实 现 利 润 16613 万 元 ， 销 售 利 润 率 为 13 .93%。 假
定 销 售 额 中 有 10 亿 元 来 自 房 地 产 物 业 销 售 ， 在 商 品 房 价 格 为 5000
元 / 建 筑 平 米 的 情 况 下 ， 则 2000 年 应 完 成 商 品 房 销 售 面 积 为 20 万 平
方 米 。
为 了 保 持 公 司 的 平 稳 发 展 ， 每 年 的 销 售 额 应 维 持 一 定 的 增 长 率 。
以 下 表 格 为 不 同 的 销 售 额 增 长 率 下 ， 需 完 成 的 销 售 面 积 、 开 复 工 面
积 。（ 假 定 销 售 价 格 为 5000 元 /建 筑 平 米 ）
销售额单位：万元 销售面积、开复工面积单位：万平米
2001年 2002年 2003年
销售
额增
长率 销售额
销 售 面
积
开 复 工
面积
销售额
销售面
积
开 复 工
面积
销售额
销 售 面
积
开 复 工
面积
1% 120453 121657 122874
3% 122838 126523 130319
7% 127608 136541 146099
10% 131186 144305 158735
12% 133571 149600 167552
从 上 表 可 以 看 出 ， 要 实 现 公 司 销 售 额 增 长 率 的 目 标 ， 销 售 面 积 应 保
持 在 2 0- 33 .5 万 平 方 米 之 间 ， 相 应 的 开 复 工 面 积 为 2 5 -42 万 平 方 米 。
由 此 可 以 得 出 ， 北 辰 每 年 开 发 规 模 约 为 2 0 -40 万 平 方 米 。
3、 市 场 定 位
2 .1 产 品 定 位
由 前 文 分 析 可 知 ， 在 当 前 的 市 场 条 件 下 ， 结 合 北 辰 集 团 本 身
的 实 际 情 况 ， 投 资 普 通 住 宅 是 最 好 的 选 择 ， 中 高 档 物 业 的 开 发 可 以
根 据 区 位 和 市 场 条 件 ， 适 时 推 进 ， 暂 不 参 与 经 济 适 用 房 建 设 。
2 .2 区 域 分 析
从 前 文 分 析 可 以 看 出 ，当 前 房 地 产 较 有 发 展 潜 力 的 地 区 为 亚 运 村 、
中 关 村 、 望 京 。 下 表 为 三 个 区 域 的 未 来 三 年 半 内 的 需 求 量 与 现 有 供
应 量 的 比 较 。（ 以 本 市 远 景 目 标 测 定 需 求 量 ）
单位：万平方米
区位 需求量 供应量 需求量与供给量差
亚运村 500 305 195
中关村 470 261 209
望京 176 129 47
由 上 表 可 以 看 出 ， 当 前 中 关 村 和 亚 运 村 地 区 发 展 空 间 较 大 ， 但
由 于 北 辰 在 亚 运 村 区 域 特 有 的 优 势 ， 目 前 仍 应 立 足 亚 运 村 地 区 ， 同
时 不 失 时 机 的 向 中 关 村 等 其 他 区 域 发 展 。
2 .3 价 格 分 析
从 以 上 供 需 结 构 分 析 可 知 ， 在 亚 运 村 地 区 5000 元 以 下 的 项 目
需 求 空 间 最 大 ， 约 为 每 年 55 - 80 万 平 方 米 。
从 整 个 亚 运 村 区 域 的 商 品 房 住 宅 分 布 来 看 ， 大 部 分 项 目 集 中 在 北
四 环 路 与 大 屯 路 之 间 。 该 区 域 目 前 的 项 目 分 布 非 常 密 集 ， 平 均 价 格
也 多 为 6 00 0 元 以 上 ， 土 地 供 应 也 已 经 非 常 紧 缺 了 ， 成 为 了 亚 运 村 乃
至 北 京 竞 争 最 激 烈 的 区 域 。 若 从 此 再 向 北 扩 散 ， 区 位 上 与 之 相 比 ，
稍 微 偏 点 ， 但 具 有 地 价 较 低 等 优 势 ， 可 以 开 发 出 价 格 较 低 的 商 品 房 。
就 北 辰 集 团 目 前 的 项 目 绿 色 家 园 来 分 析 ， 其 优 势 在 于 ： 1 . 价 格 ，
由 于 土 地 开 发 成 本 较 低 ， 在 保 持 高 品 质 的 同 时 ， 推 出 均 价 为 5 000 元
的 住 宅 项 目 ， 符 合 对 未 来 在 该 区 域 的 预 测 ， 在 一 定 程 度 上 反 映 了 北
辰 已 抢 占 了 先 机；2 . 品 牌 ， 北 辰 集 团 在 业 内 具 有 “ 诚 、 实 、 信 ” 口 碑 ，
已 形 成 了 良 好 的 声 誉 ； 3 .资 金 ， 资 金 雄 厚 ， 具 有 大 规 模 开 发 的 实 力 ；
4 .经 验 ，北 辰 集 团 已 在 亚 运 村 地 区 开 发 了 汇 园 公 寓 、加 利 大 厦 、世 纪
村 等 项 目 ， 具 有 亚 运 村 地 区 开 发 的 经 验 。 故 北 辰 集 团 目 前 开 发 的 绿
色 家 园 处 于 领 先 地 位 。
综 上 所 述 ， 在 未 来 几 年 内 ， 北 辰 集 团 应 以 开 发 普 通 住 宅 为 主 ，
立 足 亚 运 村 ， 以 绿 色 家 园 为 核 心 ， 重 点 开 发 5000 元 左 右 的 项 目 。
第 六 章 中 长 期 企 业 发 展 战 略 规 划 建 议
1． 总 体 战 略
以 房 地 产 开 发 为 主 业 ， 专 业 一 条 龙 、 经 营 多 元 化 ， 立 足 首 都 ， 主
攻 住 宅 ， 幅 射 全 国 。
发 展 战 略 ： 立 足 亚 运 村 ， 实 施 稳 健 策 略 下 的 适 度 扩 张 ， 加 强 企 业
形 象 识 别 系 统 （ CIS）建 设 ， 精 心 打 造 和 维 护 北 辰 品 牌 ， 建 立 以 品 牌
创 立 为 核 心 的 内 涵 型 、 集 约 化 可 持 续 发 展 战 略
成 本 战 略 ， 建 立 以 经 济 效 益 为 中 心 的 成 本 领 先 战 略 。 加 强 成 本 控
制 管 理 ， 在 房 地 产 微 利 时 代 ， 成 本 管 理 是 赢 得 项 目 价 格 优 势 的 重 要
基 础 。
北 辰 集 团 要 坚 持 以 适 应 市 场 要 求 的 经 营 理 念 ， 完 善 的 品 牌 经 营 战
略 为 指 导 ， 以 绿 色 家 园 项 目 为 核 心 ， 精 心 打 造 北 辰 品 牌 。 发 挥 企 业
的 优 势 ， 努 力 在 住 宅 小 区 规 划 设 计 、 环 境 建 设 、 工 程 质 量 、 配 套 设
施 、 管 理 和 服 务 等 各 个 重 点 环 节 上 取 得 最 佳 的 效 果 。
永 不 停 歇 的 创 新 战 略 。 在 房 地 产 开 发 的 各 个 环 节 ， 努 力 做 到 不 但
比 过 去 做 的 好 ， 还 要 比 竞 争 对 手 做 的 好 ， 创 新 是 企 业 赢 得 超 额 利 润
的 重 要 手 段 。
2． 投 资 战 略
2． 1 投 资 方 向
（ 1） 土 地
由 于 政 策 规 定 一 般 土 地 出 让 是 按 项 目 出 让 ， 国 家 不 允 许 进 行 土
地 炒 卖 。 为 保 障 北 辰 房 地 产 业 务 持 续 滚 动 发 展 ， 储 备 一 定 量 的 土 地
是 必 要 的 ， 若 能 凭 北 辰 与 政 府 关 系 便 利 地 取 得 一 手 地 ， 且 位 置 优 越 ，
北 辰 集 团 应 该 继 续 “ 圈 地 ” ， 再 寻 找 合 作 伙 伴 进 行 开 发 。
（ 2） 普 通 住 宅
根 据 经 济 学 家 分 析 ， 进 入 住 宅 投 资 的 时 机 应 当 在 住 宅 需 求 上 升
之 初 或 在 通 货 膨 胀 之 初 。 根 据 对 社 会 经 济 发 展 形 势 分 析 ， 目 前 正 处
于 这 一 阶 段 ， 所 以 应 把 握 时 机 ， 选 择 住 宅 作 为 重 点 投 资 方 向 。 根 据
前 文 分 析 ， 普 通 住 宅 需 求 潜 力 在 未 来 几 年 仍 然 很 大 。
（ 3） 高 档 公 寓 和 别 墅
中 国 加 入 WTO 对 高 档 外 销 公 寓 需 求 影 响 较 大 。 高 档 公 寓 的 利
润 率 很 可 观 ， 但 是 出 售 风 险 较 大 。 北 辰 集 团 若 有 长 线 投 资 打 算 ， 即
建 设 中 高 档 公 寓 或 别 墅 出 租 ， 租 售 并 举 ， 将 有 较 为 可 靠 的 现 金 流 入 。
（ 4） 经 济 适 用 房
利 润 率 受 政 府 限 制 ， 且 又 面 临 政 策 风 险 。 现 阶 段 ， 北 辰 不 宜 投 资 经
济 适 用 房 。
（ 5） 写 字 楼
投 资 写 字 楼 所 担 的 政 策 风 险 、经 济 风 险 和 财 务 风 险 都 要 远 高 于 投
资 住 宅 。 因 此 ， 写 字 楼 开 发 不 应 作 为 北 辰 集 团 的 投 资 重 点 , 但 若 有 好
的 地 段 ,在 分 散 风 险 的 情 况 下 ,可 适 时 介 入 。
2． 2 投 资 区 域
北 京 市 北 部 是 北 京 市 确 定 的 重 点 发 展 方 向 。目 前 已 经 在 进 行 横 穿
北 京 市 南 北 的 地 铁 ， 北 部 城 市 轻 轨 也 在 建 设 之 中 ， 另 外 规 划 的 奥 运
村 也 在 北 京 市 北 部 。 在 北 京 人 眼 中 ， 北 部 地 区 是 北 京 市 上 风 上 水 地
区 ， 而 亚 北 区 正 处 在 北 京 市 北 部 建 设 的 中 心 地 带 。 而 北 辰 集 团 在 此
有 105 公 顷 的 一 手 地 ， 成 功 开 发 过 多 个 项 目 ， 与 当 地 政 府 已 建 立 起
良 好 的 合 作 关 系 ， 投 资 亚 北 区 占 尽 天 时 、 地 利 、 人 和 ， 因 而 ， 亚 北
区 在 未 来 几 年 仍 应 是 北 辰 重 点 投 资 区 域 。
从 前 文 分 析 可 知 ， 朝 阳 CBD 区 ， 海 淀 中 关 村 区 土 地 供 应 量 大 ，
且 最 具 升 值 潜 力 ， 北 辰 公 司 应 密 切 关 注 这 些 区 域 。
2． 3 投 资 策 略
由 于 目 前 北 京 市 房 地 产 业 处 于 四 个 阶 段 的 汇 合 期 ，北 京 的 房 地 产
开 发 市 场 在 今 后 几 年 内 ， 发 展 前 景 广 阔 。
北 辰 集 团 在 投 资 组 合 上 ， 应 采 用 ：
1． 短 线 长 线 相 结 合 、低 风 险 项 目 和 风 险 高 项 目 相 结 合 的 方 式 ，
以 住 宅 特 别 普 通 住 宅 开 发 为 主 ， 近 期 以 绿 色 家 园 项 目 为 核 心 ， 并 为
企 业 的 滚 动 发 展 不 断 储 备 土 地 。 长 期 可 以 适 当 开 发 中 高 档 公 寓 和 别
墅 项 目 ， 或 写 字 楼 项 目 。
2． 土 地 储 备 与 物 业 开 发 相 结 合 。 年 开 复 工 面 积 为 在 20 -40 万
平 米 ， 土 地 储 备 量 与 公 司 的 物 业 开 发 量 相 协 调 ， 避 免 出 现 今 后 无 地
可 开 发 或 土 地 储 备 过 多 的 局 面 ， 未 来 3 -5 年 土 地 平 均 储 备 量 为
60 -100 万 平 方 米 。
3． 融 资 方 案 建 议
3． 1 北 辰 公 司 融 资 渠 道 分 析
3． 1． 1 上 市 融 资
对 于 企 业 来 讲 ， 通 过 发 行 股 票 进 行 融 资 的 风 险 相 对 于 债 务 融
资 要 低 ， 但 是
上 市 发 行 股 票 要 满 足 苛 刻 的 条 件 。 对 于 北 辰 公 司 而 言 ， 上 市 途 径 主
要 有 ：
( 1 )国 内 上 市 ：
近 期 ， 房 地 产 企 业 上 市 禁 令 松 动 ， 今 年 将 有 三 家 房 地 产 企 业 能 够
拿 到 入 场 券 。 建 设 部 对 候 选 上 市 房 企 的 要 求 是 ： 必 须 是 股 份 制 改 制
企 业 ， 除 了 要 符 合 公 司 法 等 对 上 市 公 司 的 要 求 外 ， 建 设 部 要 对 申 报
企 业 的 主 营 业 务 （ 必 须 以 住 宅 为 主 ）、 规 模 效 益 、 规 范 运 作 程 度
以 及 募 集 资 金 投 向 、 发 展 后 劲 和 公 司 实 力 （ 包 括 企 业 土 地 储 备 、 技
术 水 平 ） 等 各 方 面 进 行 考 核 。
从 建 设 部 对 上 市 房 企 的 条 件 看 ，由 于 北 辰 公 司 已 在 香 港 成 功 上 市 ，
期 盼 今 年 上 市 不 够 现 实 ， 北 辰 公 司 可 以 考 虑 在 今 后 几 年 将 其 附 属 公
司 北 辰 房 地 产 开 发 股 份 有 限 公 司 与 其 他 几 个 有 房 地 产 业 务 的 附 属 公
司 整 合 上 市 。
( 2 )香 港 联 交 所 ：
在 政 策 允 许 范 围 内 ，通 过 出 售 部 分 国 有 资 产 股 ，或 加 大 H 股 配 售
量 稀 释 国 有 股 ， 从 而 达 到 安 全 融 资 的 目 的 。
由 于 北 辰 房 地 产 公 司 整 体 规 模 不 大 ，（ 注 册 资 金 为 5 亿 元 人 民
币 ）， 与 在 港 上 市 的 其 他 企 业 相 比 较 小 ， 目 前 开 发 的 项 目 也 不 多 ， 且
盈 利 能 力 也 不 是 特 别 突 出 ， 对 股 民 没 有 显 著 的 吸 引 力 ， 因 此 近 期 将
北 辰 房 地 产 公 司 剥 离 出 来 上 市 的 可 能 性 不 大 。
3． 1． 2 借 款
1999 年 底 北 辰 集 团 借 款 净 额 为 879，496，000 元 ，北 辰 集 团 的 借
款 主 要 来 源 于 该 集 团 的 控 股 公 司 。 由 此 可 以 看 出 ， 北 辰 公 司 除 上 市
融 资 外 ， 另 一 条 可 靠 的 主 要 融 资 渠 道 为 借 款 。
3． 1． 3 贷 款
北 辰 上 市 公 司 目 前 尚 无 大 规 模 向 商 业 银 行 进 行 贷 款 ，北 辰 上 市 公
司 可 以 利 用 其 控 股 公 司 如 北 辰 实 业 集 团 公 司 等 作 担 保 ， 进 行 较 大 规
模 的 房 地 产 开 发 项 目 融 资 ； 由 于 北 辰 公 司 目 前 的 土 地 储 备 是 向 北 辰
实 业 集 团 公 司 租 赁 而 来 ， 租 金 为 每 年 15， 000， 000 元 （ 可 以 调 整 ），
所 以 北 辰 公 司 不 能 直 接 通 过 土 地 抵 押 获 得
贷 款 ， 要 取 得 银 行 抵 押 贷 款 ， 北 辰 公 司 必 须 取 得 土 地 使 用 权 ， 再 用
土 地 使 用 权 作 抵 押 进 行 贷 款 。
3． 1． 4 发 行 债 券
发 行 债 券 必 须 经 董 事 会 批 准 ， 并 且 有 足 够 的 资 本 实 力 ， 最 终 要 经
过 国 家 证 监 会 批 准 。 而 且 由 于 房 地 产 公 司 的 自 身 盈 利 性 不 高 ， 并 且
有 着 不 小 的 资 金 回 收 风 险 ， 因 此 房 地 产 企 业 债 券 对 债 券 投 资 者 吸 引
力 不 大 ， 发 行 债 券 融 资 量 有 限 。 目 前 北 辰 公 司 可 不 必 考 虑 债 券 融 资
途 径 。
3． 1． 5 合 资 合 作
北 辰 公 司 利 用 自 己 的 土 地 储 备 、 房 地 产 开 发 经 验 、 技 术 、 人 力 等
优 势 ， 寻 找 资 金 雄 厚 的 企 业 作 为 合 作 伙 伴 ， 合 作 伙 伴 出 资 金 ， 双 方
以 合 资 或 合 作 的 方 式 进 行 房 地 产 项 目 开 发 。
3． 2 融 资 策 略 分 析
上 市 融 资 是 资 金 成 本 最 低 ， 对 企 业 压 力 最 小 的 融 资 方 式 ； 但 是 该
种 方 式 对 企 业 的 实 力 、 经 营 状 况 、 发 展 方 向 等 有 着 非 常 苛 刻 的 要 求 ，
条 件 限 制 较 多 。
北 辰 公 司 自 身 有 一 定 的 资 本 金 基 础 和 实 力 ，为 改 善 公 司 的 资 本 结
构 ， 增 加 财 务 杠 杆 效 应 ， 从 关 系 企 业 借 款 是 一 条 非 常 便 利 、 非 常 可
行 的 渠 道 ； 凭 借 北 辰 公 司 良 好 的 资 金 和 经 营 状 况 ， 银 行 贷 款 也 是 扩
大 资 金 量 、 改 善 资 本 结 构 的 有 效 方 式 ； 发 行 债 券 目 前 来 说 ， 融 资 量
有 限 、 限 制 条 件 较 多 ， 北 辰 公 司 目 前 没 有 必 要 采 用 这 种 方 式 。
合 资 合 作 形 式 的 主 要 优 点 是 融 资 快 ， 缺 点 也 很 多 ， 比 如 说 资 金 不
到 位 、 经 营 上 受 制 于 人 、 合 营 公 司 的 经 营 管 理 上 需 要 耗 费 大 量 精 力
进 行 协 调 配 合 、 利 润 要 分 配 给 合 作 伙 伴 等 。
综 合 以 上 分 析 ， 近 期 北 辰 公 司 最 佳 融 资 途 径 为 ：
最 佳 方 式 ： 继 续 向 控 股 公 司 借 款 ；
理 想 方 式 ： 通 过 担 保 或 抵 押 方 式 向 银 行 贷 款 ；
可 以 接 受 方 式 ： 合 作 开 发 ， 利 用 合 作 方 资 金
中 长 期 来 看 ， 在 沪 深 股 市 上 市 、 在 香 港 联 交 所 配 股 、 出 售 部 分 国 有
股 份 是 切 实 可 行 的 渠 道 。
4． 风 险 规 避 措 施
（ 1） 认 真 研 究 国 家 金 融 政 策 ，充 分 考 虑 通 货 膨 胀 对 房 地 产 投
资 的 影 响 ， 投 资 决 策 时 考 虑 银 行 利 率 提 高 的 可 能 性 。
（ 2 ） 当 房 地 产 开 发 处 于 成 熟 期 ， 切 忌 盲 目 追 求 高 利 润 ， 当 审 慎
决 策 避 免 盲 目 投 资 ， 在 经 济 上 升 期 加 大 投 资 ， 降 低 风 险 ；
（ 3 ） 选 择 北 辰 擅 长 的 房 地 产 项 目 投 资 ， 利 用 不 同 类 型 物 业 投 资
相 互 补 充 ，不 做 资 金 缺 口 的 房 地 产 投 资 ，提 高 整 体 的 抗 商 业 风 险
能 力 ；
（ 4 ） 在 亚 运 村 地 区 打 造 北 辰 品 牌 ， 尽 可 能 扩 大 投 资 规 模 ， 限 制
竞 争 项 目 的 出 现 ；
（ 5）加 强 房 地 产 投 资 项 目 经 营 管 理 ， 防 止 亏 损 ， 提 高 盈 利 水 平；
选 择 合 适 的 分 包 商 ， 降 低 成 本 、 保 证 信 誉 ；
（ 6 ） 建 立 科 学 体 制 ， 完 善 用 人 制 度 ， 发 挥 专 门 人 才 优 势 ， 防 止
重 大 失 误 ；
（ 7 ） 建 立 预 警 系 统 ， 对 项 目 实 施 分 析 、 反 馈 和 控 制 基 础 上 ， 防
止 严 重 偏 离 目 标 ；
（ 8 ） 在 自 然 灾 害 小 的 地 方 进 行 投 资 ， 投 保 自 然 灾 害 和 意 外 事 故
保 险 ， 转 嫁 风 险 。
总 结 论
发 展 战 略：立 足 亚 运 村 ， 实 施 稳 健 策 略 下 的 适 度 扩 张 ， 加
强 企 业 形 象 识 别 系 统 （ CIS） 建 设 ， 精 心 打 造 和 维 护 北 辰
品 牌 ，建 立 以 品 牌 创 立 为 核 心 的 内 涵 型 、集 约 化 可 持 续 发
展 战 略 。
产 品 定 位 ： 以 住 宅 （ 特 别 是 普 通 住 宅 ）开 发 投 资 为 主 。 视
土 地 资 源 、 视 开 发 时 机 推 进 高 档 物 业；住 宅 开 发 以 商 品 住
宅 开 发 为 主 ； 暂 不 参 与 开 发 经 济 适 用 房 。
开 发 规 模 ： 年 开 复 工 面 积 20 ~ 40 万 平 方 米 ， 年 竣 工 面 积
10 ~ 20 万 平 方 米 ， 未 来 3 ~ 5 年 土 地 年 均 储 备 量 60 ~ 100
万 平 方 米 。
投 资 区 域：充 分 发 挥 北 辰 在 亚 运 村 的 地 域 优 势 ， 紧 紧 把 握
奥 运 会 的 历 史 机 遇 ， 不 失 时 机 向 北 京 市 优 质 区 域 拓 展 。
土 地 储 备 ： 发 挥 企 业 与 政 府 的 良 好 关 系 ， 参 与 土 地 整 理 ，
依 据 开 发 规 模 、资 金 实 力 ，适 时 获 取 优 质 土 地 储 备 ，实 施
动 态 管 理 ， 增 强 企 业 发 展 潜 力 。
长 远 目 标：在 确 立 了 良 好 的 品 牌 和 营 造 出 时 尚 社 区 的 基 础
上 ，利 用 资 金 优 势 ，运 用 资 本 运 营 手 段 ，参 与 目 标 市 场 企
业 的 资 产 置 换 、兼 并 、收 购 、重 组 等 、寻 找 战 略 合 作 伙 伴 ，
形 成 强 强 联 合 ， 增 强 获 取 资 源 的 能 力 ， 进 行 规 模 化 经 营 ，
立 足 北 京 ， 面 向 全 国 。
