“韩国城”产品定位建议方案
第一部分 市场分析
一、盐城商业地产发展形势
（一）、盐城市区商业中心的布局现状
1、商业中心发展现状
根据商业设施的销售范围与自身特点，将商业空间分为“中心商业圈”、“特色
商业圈”和“居民消费圈”三个层面（详见附表 1）。
“中心商业圈”
主要是指广域型的综合性零售商圈，是城市中的核心商圈，主要是以购物中
心、百货商厦、各类专卖店以及餐饮娱乐设施的高度集聚为特征，面对的是以综
合性购物，休闲、娱乐为目的的顾客群体，它一般是指城市的市级商业中心与区
级商业中心。
“特色商业圈”
主要是指适应某一区域的功能特征，而形成与之相配套的商业业种业态相对
集聚的零售商圈。
“居民消费圈”
主要是指主要以满足居民的消费需要为目的的零售商圈，其可以包括覆盖面
较广的社区商圈，也包括覆盖面较小的街坊商圈，它一般指城市的邻里商业中心
与社区商业中心。
表 1：盐城市区主要商业中心现状
（资料来源：通过实地调查所得）
（二）、盐城市区商业布局的空间特征
商业空间类型 位置 核心商圈 基本商圈 主力业态
建军中路地段 市区 全市 百货店、商业街、大卖场
中心商业圈
黄海路 市区 全市 综合性批发市场、大卖场
居民消费圈
开发区商业街、榆河
路、解放南路与大庆
路交汇处、盐马路、
双元路
居民区 超市、大卖场、农贸市场
迎宾路 市区 全市 电脑器材一条街
新高力商城、鸿基家
具城、百易家居、大
世界装饰城
市区 全市 建材、家具专业店特色商业圈
开放大道 市区 全市 汽配一条街
1、大型新兴业态进入各级商业区，大型业态聚集组合趋势与分异现象出现。
从 2004 年前后，大型新型零售业态陆续登陆盐城市区，如：大型综合超市、
大型专业店（电器店、家具店），该类业态具有很强的竞争力，大型业态组合也
很明显，海华广场有大卖场、大型专业店的组合，体育中心商业圈则有家具专业
店与大卖场组合。
业态空间分异现象逐渐出现，大型综合超市更多集中于市中心区，如：时代、
华联、农工商，而且位于这一地段的大型综合超市销售一直较好。家居建材市场
位于近郊，超市成为社区商业的主力业态。
2、城市空间结构重组推动商业空间的分化与组合
市行政中心的调整、教育中心的南移、城市南片区住宅房地产的开发、城市
新主干道的开辟与盐城火车站的运营和改建等，这些都是城市空间结构重组的表
现，使发育中的商业网点主要集中于解放南路与城南片区。
3、商业企业连锁化，提早布点争夺市场
市区主要的连锁超市对市场的争夺日益激烈，人民超市、文峰超市、雅加乐
超市等加快了对市场的袭夺，主要体现在对优势区位的提前布点上，特别是新开
发的居住区，如城南新区。
二、盐城市区商业布局中存在的问题
（一）、中心商业圈与局部区域商业物业供给过量，商业网点进入时机把握欠妥
当，商业网点市场定位模糊、地理定位盲目。
首先，从市区 2005 与 2006 两年的商业地产开工量来看，“增量物业”明显超
出“存量物业”的正常增长速度，2005 年的商业地产存量约为 308 万平方米，而
到 2006 年新增物业就已经达到 180 多万平方米，增长率超过 60％，超过商业地
产的正常增长速度 10％～15％这个比例，也超过盐城市 GDP 的增长速度和盐城
社会零售品总额的增长速度，在市场逐利性推动下，商业地产开发过度结果就是
商业物业的“供大于求”，即：物业供应超过零售商业发展需求，必将会造成闲置
地产。
其次，从新增商业地产空间布局来看，中心商业圈商业地产开发力度大，商
铺供应量大。解放南路商业开发力度大，定位大多以中心商业圈为主，它们相距
不远，市场区域重合度高，它们未来主力业态定位为大卖场，该类业态的市场辐
射可达 3 公里，那么未来市场竞争将异常激烈。
当前具体问题主要表现为：
1、 城南配套跟不上商业开发步伐
南拓已经成为盐城市区规划的重要内容，城南成为城市规划发展重心，按政
府规划该分区人口将达到 31 万人。南片区商业若要定位于区域型商业圈，必须
有足够的门槛人口，配套的基础设施，交通站点等重要的因素，在这些要素没有
完善之前进入大体量的商业物业本身就带有很大的风险。
2、 业态趋同竞争激烈
商业地产开发商市场定位模糊，地理定位盲目，存在着同类业态“扎堆儿”的
隐患。开发商在开发中未对商业地产进行目标市场定位，商业中心等级定位不明
确，空间定位存在很大的盲目性。如体育中心、瑞景新时代、国飞尚城商业街、
缤纷亚洲未来的发展只有进行错位经营，特别是在目标市场定位上彼此有所侧重，
才能保持较好的收益。
（二）、商业开发过度集中于局部地段，为日后交通问题埋下隐患
大型商业网点聚集解放南路，势必造成该地段未来的交通拥挤问题。政府在
规划中将建成区规划为百万人口的市区，伴随城市化速度加快，商业网点的过度
集中，未来的交通拥挤问题在所难免，正确处理交通与商业之间的关系是商业中
心健康发展的关键。
（三）、新开发的居民区商业网点欠缺，部分功能区配套商业地产开发出现超前
与滞后现象
新建居住区的社区商业网点供应不足，商业设施滞后的矛盾比较突出，数量
少、布局分散而且服务质量较差，物价高。尽管有普通超市布局于此，但是缺少
农贸市场与休闲娱乐设施等，临时性的市场沿路搭建影响当地的交通与卫生环境。
过高或过低评估局部地区的人口导入速度是造成开发出现超前与滞后的主要原
因。
三、城市商业空间未来发展趋势构想
（一）、商业空间等级体系日渐完善，不同等级商业中心职能分化日益明显
未来几年中，建构合理的商业空间等级体系，科学地布局商业网点，向多中
心、多层次结构发展，即要有为市内外服务的中心商业区网点；有主要为城市较
大片区服务的区域商业中心区网点；有为居民区服务的网点等，形成不同等级与
不同业态构成的商业群落。市级商业中心的超市等业态将逐渐从市中心消失。市
级商业中心的主力业态应为现代百货店、专卖店与步行街，市中心商业网点日益
特色化、专业化、高档化和时尚化。区域级商业中心应以大卖场为主，社区商业
中心则是以超市为主。
总之，商业的布局必须要依据区域市场的潜力和购买力水平、区域市场顾客
的种类和性质、区域位置、交通和客流规律以及同其他区域市场的关系四个重要
方面。
（二）、城市空间结构重构与城市化催生商业中心网点的时序变更
城市空间结构重构将加快某些路段商业网点类型的变更：新居住区从建成开
盘到完善的过程，周围的商业网点类型也会经历建材装潢——杂货店、批发部
——超市、社区商业街这样的时序变化过程。老城区边缘的商业网点，如：建材
市场、批发市场与汽配市场，也会随着城区面积的扩大、土地的升值，网点类型
也会随之更新。
（三）、社区商业发展成为必然
社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象, 以便民、利民、满足和促
进居民综合消费为目标的属地型商业，它属于居民消费圈。随着市区城市化过程
和人口郊区化的逐渐体现，特别是在房地产行业的推动下，城市边缘区出现一批
在建与新建的大型住宅区，这些社区将成为人口的导入区，人口进入后对社区商
业网点的需求必将旺盛，与之相关的社区商业地产也将成为开发与投资的。
四、盐城主要商业项目分析
明珠商贸城
城 区 北区
物业类别 商铺
价 格 15000 元/平米元/平方米
发 展 商 江苏明珠世贸商城有限公司
具体位置 盐城市开放大道 288 号
招商热线 88563778
项目简介
明珠世贸城以第四代 SHOPPING MALL 的业态布局为核心，以起点高、现
代化、科学化为原则进行整体规划，分三次实施，集展示交易、科技信息平台、
商品物流平台和吃住休闲服务平台为一体的华东商业局舰。
项目建设中占地面积为 480000 平方米，区域内建筑单体设计以商业适用标准为
主，总建筑面积在 700000 平方米，写字楼场所 3000 多个单元，商铺 8000 多个，
住宅 3000 多户，可入住商家 9000 多家。
明珠世贸城采取买一平米送两平米的的销售模式
优点：
1、 开发规模宏大，开发实力强劲
2、 业态布局齐全，并形成一定的产业结构链
3、 所处区域为国道边，交通运输方便
4、 全国性招商，为项目打造了一定的知名度
5、 招商场搬迁至此，为项目注入了相对稳定的人流和客源
缺点：
1、目前周边就近的生活配套尚不齐全
2、开发规模大，招商难度加大
白马纺织服装批发市场
城 区 北区
物业类别 商铺
价 格 4000-15000 元/平米元/平方米
发 展 商 名都房地产开发有限公司
运 营 商 盐城白马纺织服装营销管理有限公司
具体位置 盐城市开放大道 355 号
招商热线 8550888
项目简介
盐城白马纺织服装批发市场位于城北商贸物流园区，是盐城“大商贸带动大
发展”标杆项目。20 万平方米超大规模，汇集时尚家纺、布艺、服装品牌，批发
辐射苏北五市 3500 万人口。
盐城白马纺织服装批发市场有酒店、写字楼、仓库、物流等多种配套，目前
市场销售方式：买一层送二、三层。
优点：
1、 项目内部配套齐全。
2、 与明珠一起形成了强大的影响力
3、 所处区域为国道边，交通运输方便
4、 利用了盐城原有的纺织优势。
缺点：
1、目前周边就近的生活配套尚不齐全
2、项目包装推广力度较弱
中远世纪城——购物广场
城 区 西南区
物业类别 商铺
价 格 未定
发 展 商 盐城市中远投资发展有限公司
投 资 商 江苏富达企业集团
具体位置 盐城市世纪大道 88 号
招商热线 83069098 83069099
项目简介
用地面积 ㎡、地上总建筑面积:16 万㎡，8 万多㎡商业（世纪购物广
场）——主力商业 万㎡、商铺: 万㎡、酒店: 万㎡、娱乐: 万㎡
4 栋 挑高小户型（世纪公寓），建筑面积 6 万㎡、8 栋小高层住宅（世纪嘉
园），建筑面积 6 万㎡。
目前该项目商业部分暂未销售，预计世纪购物广场将建成超级卖场、国际影城、
国际酒店、购物广场等 CBD 地标性建筑。
优点：
项目类型丰富，功能灵活，互相补充
商业体量大，且较高档，对于购房者具有较强的吸引力
商业业态齐全，比较吸引市场
在市中心设立接待中心，且提前蓄水，积累了一定的市场知名度和客户。
缺点：
项目体量过大，运营存在风险
目前项目周遍交通配套不齐全
没有设立看房直通车，客户对于该项目地段不能立刻体验
销售人员较少，接待态度和销售技巧一般
该项目主案名和分案名非常平庸
米兰广场
城 区 T 型地带
物业类别 商铺
价 格 8000-24000 元/平方米
发 展 商 江苏中天奥康置业有限公司
具体位置 盐城市解放南路 106 号体育馆西侧
招商热线 8320488
项目简介
与盐城市新体育馆为邻的中天·瞰城国际，北依大庆西路，西邸体西路，东隔
解放南路，处于盐城 T 地带黄金位置。
项目集住宅、公寓、商业为一体，总建筑面积约 5．2 万平米。 该项目目前
销售火爆，销售方式为五年包租，首付百分之十（前三年使用权归开发商所有）
等销售方法，建成后一楼为精品街、二、三楼为鞋帽商场，四层为办公。
优点：
项目地段优越、人流相对密集
销售方式新颖，降低了投资者门槛。
统一规划，统一运营，避免了业态杂乱的现象
与周边项目形成了业态互补，避免了竞争
缺点：
市场知名度较，没能与前期形成有效对接
销售人员较少，接待态度和销售技巧一般
金庭世纪广场
城 区 城西南
物业类别 商铺
发 展 商 江苏金庭置业有限公司
具体位置 盐都新区日月路项目现场
招商热线 88581977，88581988
销售价格 10000 多元/㎡
商铺面积 20-50㎡不等
项目简介
项目总建筑面积 11 万平方米。金庭世纪广场项目融购物、娱乐、休闲于一
体，金庭世纪广场项目正式运行后，将成为盐城新的立体商业都会和苏北区域性
的商业中心。作为盐城服务业的重点工程，建成后的金庭世纪广场将拥有情景街
铺、主题式商场、专业店、休闲主题娱乐餐饮等业态。
优点：
1、项目具有多元化功能。
2、地段好，周边公共事业单位多，
缺点：
1、目前周边就近的生活配套尚不齐全
2、开发规模大，招商难度加大
第二部分 SWOT 分析
一、优势分析（S）
1、政府背景优势
政府开发背景，保证了雄厚的资金实力和高标准的开发规模和档次
作为市政府工程，利于宣传，能给予投资者以更强的信心保证
2、区域发展优势
项目位于城南新区，二大行政中心辐射范围，是盐城市“重点向南”政策里最
具发展潜力的区域
3、交通环境优势
项目附近解放南路，开发大道等主要干道，宽畅通达，10 分钟车程即可直达
市中心
西靠盐城路、北邻长寿路、开发大道，南有盐渎路，道路畅达，10 分钟车程
即可直达市中心
项目位于盐城市的门户地段，盐宁高速、盐徐高速、沿海高速入口，皆在附
近，城际往来畅达快捷
项目附近有 20、18、101、9、26 等多路公交线路，出行便捷
4、商业、住宅互动优势
作为新兴的居住区，项目周遍住宅项目云集，目前已有恒荣世家、都市豪庭、
华厦绿城等众多项目，随着这些项目人口的陆续入住，对该区域未来的商业
配套需求也将不断升级，给本项目的发展奠定了雄厚的客群基础
目前项目周遍已经形成了以红星·美凯龙、高力国际家居港等卖场为中心的家
装、家居集散地，已经形成了较浓郁的专业市场的商业氛围
随着世纪广场、金庭商贸城等大型商业中心的进一步发展，必将更进一步地
拓宽该区域的商业发展前景
二、劣势分析（W）
1、所处地段相对偏远
项目虽然位于政府重点发展的城南新区，但在该区域所属位置相对偏远，与
新区最主要的世纪大道有约 1 公里的距离
项目所在区域住宅众多在建，入住率低，目前项目周边人气严重不足，配套
稀缺，不利于吸引投资者
2、项目周边道路狭窄
项目周边盐城路、长寿路、盐渎路等临街道路，均过于狭窄
相对于本项目如此大规模商业的实际需求，周边的路况不利于客群往来和物
流运输，严重阻碍本项目的经营发展，进一步影响投资者的信心
3、项目规划商业体量过大
项目占地 180 亩，建筑面积 15 万平米，体量过大，相对该区域可见范围内
的商业消费能力而言比例失衡
4、项目已建楼座搁置时间较长，对市场产生了负面印象
项目停工已有时日，长时间的工程搁置，造成了“烂尾楼”的印象，严重影响
项目的市场形象
5、开发商缺乏商业项目开发和运营经验
商业地产的开发运营与住宅有很大区别，开发商须具备较丰富的经验，由于
开发商以前未涉足大型商业地产开发，因此这方面存在一定的欠缺。
6、商业项目相关政策限制
投资门槛较高，首付比例不低于 50%
按揭年限短，最多 10 年
契税高达 4%，增加了购买者的成本
7、现有商业结构有缺陷
A、B 楼采用回廊式、公共楼梯形式，对于需要多楼层的商业类型构成限
制，
对于招商和销售有负面影响
没有上下水管道，不能满足部分商家的需要，也不利于产品用途变更
三、机会点分析（O）
1、周边楼盘不断涌现，带动配套和人气逐渐增强
“重点向南”的政府区域发展策略成效明显，目前城南地区已成为盐城市房地
产发展最重要的一个区域
随着该区域楼市的进一步升温，大量新楼盘的不断涌现，使得该区域的配套
和人气呈现必然的增长趋势
2、项目规划方案可作调整，较为灵活
因开发商经验不足，项目现有的规划方案呈现出较多的硬伤，但基本具备较
好的改造性，定位方向上有多种选择
在做出切合市场实际需求的定位之后，通过对现有规划方案进行合理的调整
和改造，项目的发展空间将得到拓展
四、威胁点分析（T）
1、宏观环境的负面影响
经济环境的走弱和房产调控政策的趋紧，抑制了投资需求
各地楼市竞相降价促销，影响了房地产开发的利润空间
相当一部分有投资能力的客户处于观望状态，投资较谨慎
2、城南优势的相对缩小
2008 年开始盐城楼市集中放量，以城北为代表的各板块的发展使城南不再具
有绝对优势
其它区域楼市的发展，将分流盐城市有限的投资力量，特别是那些配套和人
气已然成熟的区域，其商业项目的投资价值必将更被看好
3、区域内竞争的加剧
项目周边楼盘数量较多、规模较大、档次较高
无论是住宅项目还是社区商业都对本项目构成较强的直接竞争
4、中远世纪城、金庭世纪广场对本案商业的直接冲击
中远世纪城是位于世纪大道旁的重点开发项目，既有住宅又有商业；金庭世
纪广场是位于恒荣世家斜对面的大型商业项目
同区域的这两个大型商业项目，都位于更有利的地理位置上，交通、人气、
配套更具优势，必将对本项目商业造成强有力的直接冲击
5、“韩国城”形象定位的障碍
“韩国城”的案名给市场形成固化的认知观念，认为本项目必当是具有韩国风
格的商业项目
在“韩国城”这一称谓之下，要开发真正适合市场实际需求的商业项目，将本
项目置于定位、包装、宣传上的尴尬境地
第三部分 产品定位
总体产品定位布局图
规划简要说明：
建议项目与解放南路面垂直设立广场中轴线，中间设有大型中心广场，中
轴线前端为沿街商铺，拟复制韩国“明洞街”，以售卖韩式商品为主；中轴后端拟
模拟韩国梨泰院，以韩式料理、小吃为主。中心广场定位成动漫广场，为表演活
动提供场所，是未来聚集人气的地方。
项目已建成的A、B楼功能定位在：商务型假日酒店（主要有：客房、会议
中心、接待中心、餐厅、放映室、文化馆、健身馆、桌球馆）。
项目两边为居住区，一面是韩国风格的别墅；一面为现代风格的高层住宅。
一、炸掉 A、B 楼之利弊分析
（一）、利弊分析
1、利：
由于周边配套尚跟不上，做商业地产难以全部去化，故进行产品颠覆是突破
困局的有效措施。
能改变 A、B 楼目前搁置已久的负面形象，推陈出新，给市场带来新的希望。
2、弊：
损失了已形成的建筑成本。
需要一定的时间来新建，推迟了销售周期。
（二）、炸掉后如何定位
最安全的定位是做住宅，因为这样消费群体广泛、销售速度快、销售周期短。
由于不能超出规划容积率太多，且不对楼盘内部建筑构成遮挡，以形成项目
错落有致的美感，我们建议定位为——沿街底层商业+多层住宅。
（三）、经济利益对比分析
1、纯商业
成本
我们所指的成本是指扣除土地费用后的成本
开发商提供总成本为 5 千万元
由于开发商背景原因，我们设定土地成本占 20%，即 1000 万
剩下的 4000 万为纯开发成本
销售收入
名称 层数 面积 均价 总价 备注
A栋 一层 2, 8500 17,366,010
二层 3, 4500 13,765,061
三层 1, 2800 4,837,847
合计 6, 35,968,918
B栋 一层 1, 8500 16,931,618
二层 2, 4500 13,060,913
三层 1, 2800 4,286,030
合计 6, 34,278,560
13, 70,247,478
纯商业
利润=7025—4000=3025 万（元）
2、沿街底层商业+多层住宅
销售收入
建筑面积=11738㎡×=14085㎡
底商面积=1341㎡
住宅面积=12744㎡
销售价格：商业——11000 元/㎡
住宅——4400 元/㎡
销售收入=1341㎡×11000 元/㎡+12744㎡×4400 元/㎡
= 万（元）
开发成本
建安费=800 元/㎡×14085㎡=1127 万（元）
前期费用=++= 万（元）
规费=1127×3%= 万
勘探费=1127×%= 万
筹建开办费（管理费）=1127×%= 万
税费=390++= 万
营业税=×%=390 万
所得税=×%= 万
土地增值税=×1%= 万
基础设施配套费：200 元/㎡×14085m2= 万
营销费用= 万×%=177 万
财务成本：本报告暂设定开发商全资开发
总开发成本=1127++++177
= 万（元）
开发利润
开发利润=—= 万（元）
对比列表：
定位 占地面积 容积率 建筑面积 成本 销售收入 利润
纯商业 11738m2 13147m2 4000 万 7025 万 3025 万
底商+多
层住宅
11738m2 14085m2 万
万
小结：
从经济测算来看，纯商业的利润相比住宅要低，且还有招商、回报、免租的
成本，以及销售周期后延的时间成本。
因此，如果规划能允许变更为沿街底层商业+多层住宅的话，将能获得较好
的收益，也能顺利销售。
二、不炸掉 A、B 楼之各种定位分析
（一）、纯商业
1、优势分析
产品形态比较统一，便于推广
产品结构无需特别改造，减少项目前期投入成本。
2、劣势分析
根据目前的盐城市场，大型商业项目销售的抗性较大
项目所在区域还不具备发展大规模商业的基础
需要进行招商、经营管理，开发商需引入专业的招商公司和经营管理公司，
因此增加了运营成本。
商业项目往往要到招商取得一定成果后才能获得较好的销售业绩，销售周期
一般相对滞后。
需要进行返租回报甚至是回购的销售模式，对开发商有一定的风险。
3、经济分析
名称 层数 面积 均价 总价 备注
A栋 一层 2, 8500 17,366,010
二层 3, 4500 13,765,061
三层 1, 2800 4,837,847
合计 6, 35,968,918
B栋 一层 1, 8500 16,931,618
二层 2, 4500 13,060,913
三层 1, 2800 4,286,030
纯商业
合计 6, 34,278,560
13, 70,247,478
4、业态分析
根据 A、B 楼大开间、公共楼梯、无上下水管道的结构，我们认为适合如下
业态布局：
（1）中型超市：沿主要道路，两层，大开间
（2）社区商业：沿街一楼布局烟酒店、五金店、电器店、水果店、花店等
沿街二、三楼布局网吧、运动馆、女子美容等大开间需求
的商业
（3）内街商业：采取专业型市场的布局，并讲究一定的品位。分标
段布局服饰店区、工艺品店区、箱包店区等。
（二）、商业+经济型酒店
1、优势分析
商业与经济型酒店的结合可以缓解纯商业项目的销售压力。
有品牌的经济型酒店一旦入驻，还可作为本项目的一个卖点，提升项目档次，
聚集人气，从而带动“韩国城”整个项目的销售。
根据项目周边环境，作为政府行政中心区域，经济型酒店的发展具备一定的
市场空间。
没有招商的繁琐工作
2、劣势分析
商业项目的销售仍然不会顺畅
项目的可见性不高，这是酒店物业的一大抗性
本地块周围尚不具备商务氛围，酒店的经营前景不看好
需要花费一定的装修成本
须与专业的经营管理公司合作，并仍然会承担经营管理过程中的一些责任
须提供返租回报，由此让开发商背上负担
需要较大面积的停车位，这对项目利润是一种削弱。
3、经济分析
名称 层数 面积 均价 总价 备注
A栋 一层 2, 11000 22,473,660 商业
二层 3, 3200 9,788,488
三层 1, 3100 5,356,188
经济酒
店
合计 6, 37,618,336
B栋 一层 1, 11000 21,911,505 商业
二层 2, 3000 8,707,275
三层 1, 2800 4,286,030
经济酒
店
合计 6, 34,904,810
13, 72,523,146
（三）商业+小户型公寓
1、优势分析
居住型物业消费群体广泛，它与商业的结合可以缓解纯商业项目的销售压力
开发商在同区域已经有同类项目成功的经验（博客领地）
2、劣势分析
需要进行项目管道的改造，既增加了成本，又推迟了销售周期
项目的朝向不利于长时间居住所需要的采光和通风
目前周边的交通条件满足不了居住需要
3、经济分析
名称 层数 面积 均价 总价 备注
A栋 一层 2, 8500 17,366,010 商业
二层 3, 3200 9,788,488
三层 1, 3100 5,356,188
公寓
合计 6, 32,510,686
B栋 一层 1, 8500 16,931,618 商业
二层 2, 3200 9,287,760
三层 1, 3100 4,745,248
公寓
合计 6, 30,964,625
13, 63,475,311
（四）、沿街商业+办公
1、优势分析
削减纯商业的体量，大大降低了销售风险；
办公将带来旺盛的人气，这对于本案的商业、住宅具有促进作用
办公物业能省去招商、经营、返租等繁琐过程，缩短销售周期，减少开发商
的后顾之忧
办公物业的客群有就近居住的心理，因此对本案的住宅销售也有促进作用。
本案建筑空间的文化气息和丰富的美感，以及宁静的氛围，对于办公族群具
有较强的吸引力。
不需要花费较多成本进行建筑改造和装修，因此能迅速进入销售阶段
2、劣势分析
办公物业的购买群体相对比较较少
办公物业对于智能化设备要求较高，因此开发商须追加一定的投入
3、经济分析
名称 层数 面积 均价 总价 备注
A栋 一层 2, 8500 17,366,010 商业
二层 3, 3100 9,482,598
三层 1, 3000 5,183,408
办公
合计 6, 32,032,015
B栋 一层 1, 8500 16,931,618 商业
二层 2, 3100 8,997,518
三层 1, 3000 4,592,175
办公
合计 6, 30,521,310
13, 62,553,325
小结：
综合来看，这四种物业类型中：
纯商业的销售和招商会面临不少困难
小户型公寓需要花费较多的改造成本
经济型酒店运营前景不佳
沿街商业+办公无论是利润还是销售都相对最为理想
4、办公产品设计建议
低密度办公
传统的写字楼都是高楼大厦，走进一栋写字楼出来还是一栋高楼大厦，而
低密度办公的写字楼有一定的环境存在，一个是外部的自然环境，包括绿化率、
水景、景观会让人放松心情；同时还有休闲阳台和屋顶花园，可以在紧张工作之
余出来呼吸一下新鲜空气，放松自己的神经，这种感觉是传统的写字楼无法达到
的；
低密度办公除了外部有成熟的配套，在内部配套上也有满足商务需求的设施，
如高级会所，迷你高尔夫练习场，成为一个生活、娱乐、工作的平台。
低密度办公会有自己企业的独立冠名权，可以让自己企业形象得到很好的展
示。
外立面
低密度办公房外立面颜色应时尚个性而不失稳重，所以建议外立面主色调可
以考虑为黄色或灰色。
窗户
低密度建筑应保持充足的阳光和较好的透风性能，所以建议采用大面积落地窗
绿化
低密度办公房既然要满足较高的舒服度，高密度的绿化是必不可少的，草地、树
木，流水一应俱全。
坐椅、凉亭
对于繁忙的商务人士来说在忙碌的工作中，抽身于绿地庭院中休息片刻，无疑是
种享受，这也是低密度办公房的特色之一。
第五部分 商业街定位建议
一、几种定位分析
（一）、纯商业街
1、优势分析
纯商业定位可以扩大项目的利润预期
纯商业街项目的定位易于对整个商业街进行整体包装，便于创造统一的宣传
形象
2、劣势分析
内街形式的商业街，很难培育消费市场，不被投资者看好。
由于规模较大，因此业态定位、招商、经营都将耗费较多的精力和时间
对于运输、停车、仓储有一定的要求，开发商将因此增投一定的成本
（二）、商务别墅
1、优势分析
别墅是稀缺性物业，销售前景看好
别墅与项目的文化气息吻合，能提升项目档次，提升开发商的形象
别墅能化零为整，面积大，利于销售
2、劣势分析
别墅讲究宁静，与商业存在一定的冲突，两者结合未免牵强
本案缺乏别墅应有的高绿化、私密性，做出来的别墅档次不会高
二、我们的定位建议
商业别墅
通过纯商业街与商务别墅这两种定位的优劣对比，我们认为定位商务别墅更
能实现顺利销售。
商业别墅是一个新生事物，它有着传统社区商业无法比拟的优势。有别于以往底商或以住宅楼
裙房形式建设的商业模式，商业别墅是完全独立于住宅区的，它具有更加独立、更加个性化的
特点，使得它的经营业态更加广泛、功能更加强大。这也是目前经营业态最为广泛的社区配套
商业建筑，适合餐饮、精品店、娱乐、婚纱摄影等多种业态。
如何平衡商家与居民的关系，如何满足居民生活的需要成为开发商关注的重点。商业别墅恰恰
在这两者之间找到了一个共同点，既贴近居住区，又独立经营，形成了当今社区商业的新建设
模式。
商业别墅应采用可拆可合的内部结构，更让经营者获得了更加灵活的组合方式，可以根据自己
所需要的经营面积，对内部结构加以改变，任意的组合出自己需要的面积空间。
景观
商业别墅应该具有一个优雅美丽的中心景观区，这样能吸引周边人群前来游玩
和消费，也使消费者能得到休憩。
第六部分 商业部分运营模式分析
一、优惠招商，先经营后销售
1、优势分析
以优惠的政策（如免租 3 年）吸引商家进驻，尽快培育项目需要的商业环境，
才能给客户带来经营上的信心，从而保证项目后期的资金回笼。
优惠招商政策能吸引品牌商家进驻，这对于提高项目知名度、提高投资者信
心、促进商城整体繁荣具有重要意义。
进行统一的经营管理，可以避免业态混乱、经营混乱，利于项目的长期发展。
2、劣势分析
开发商无法迅速回笼资金
吸引商家入驻需要前期大量的联络洽谈工作
开发商后期有一定的回报和经营压力
二、部分由政府经营，部分面向市场
1、优势分析
政府经营能享有政策、资金、税收、管理等各方的优惠，运营成本低
能增强商家的信心，有利于招商工作
政府消费是商业的一个重要目标市场，因此政府经营有利于本案商业的繁荣
通过政府经营培育商业，将提升本案的销售价值
借助于政府的推广渠道，本案的知名度将大为提升
2、劣势分析
对于开发商来讲，将推迟回笼资金
三、直接销售
1、优势分析
直接销售，意味着资金可以直接迅速回笼
开发商不用联络洽谈，避免了前期繁琐的谈判工作和后期经营的合作隐患
2、劣势分析
以项目目前的规模和周边的市场环境来看，直接销售很可能在短期内就将面
临滞销的困境
将导致商城管理无力，经营混乱，进而进入困境，进而影响到项目整体的形
象。
小结：综上，我们建议采取“部分政府经营，部分面向市场”的政策
部分商业街由政府组织班子进行包装、推广、招商，制定招商优惠政策和经
营管理制度。
先重点攻克部分品牌商家，对其实行一定年限的免租优惠政策，并在物管费、
经营管理费等方面给予优惠；
品牌商家签约后，开始根据不同的商业组团依次推出销售，实行返租回报。
