项目市调启示
1 市场调研
2 经验借鉴
3 节点计划
一、市场调研
1. 项目定位
2. 政策环境
3. 盈利模式
4. 融资方式
5. 招商策略
广州花都美林湖项目
美林湖国际社区，以美林置业投资为主体，位于广州市花都区山前大道（新机场板块）。项
目占地38000亩。内设学校、医疗中心、酒店、高尔夫球场、商业街及生态种植园等成熟配套
设施。该项目获得《美国PCBC金块提名》、 《中国和谐人居奖》、《2008中国宜居城市典
范楼盘》、《2007广东十大创新楼盘》等一系列国内外知名奖项。
项目定位
中国生态都市——保存3万亩原生湖山，规划全产业链的创意产业园，打造8000亩文
创农业生态园（南中国最大、功能最全面的农业生态园）。
盈利模式
以别墅的销售为主，商业配套的销售为辅，同时通过农业地块出租、农作物的销售为
项目增加收益。
可销售产品或利益点：
• 开发方面（农业产品）：创造有机农业品牌，对农作物进行种植及销售，其销售渠道
为酒店餐饮的供给及对外批发；
• 经营方面：通过园地出租让业主自行种植，既可创造项目卖点亦可带动项目整体收益。
目前是试点阶段，未来可考虑经营外包；
• 旅游观光：引进特色种植业，吸引旅游观光，举办农家乐，人流带动消费。
融资方式
美林基业集团通过自有资产及银行借贷等手段首先开发项目的别墅部分，
通过别墅的销售回笼资金滚动整个项目的开发。
招商策略
目前美林湖的商业和农业生态园主要为美林基业自营，试业一段期间后可
能将农场外包给专业公司经营。
南沙百万葵园
百万葵园主题公园，位于广州市南沙区万顷沙镇，占地面积26万平方米，种植一百万株向日葵，成
为目前全国第一家、全部采用进口种子的观赏性向日葵乐园。
项目定位
中国最大的以向日葵为主题的主题乐园。
盈利模式
以门票及婚纱摄影收入为主，同时为游客提供各种特色美食（葵花鸡、沙湾姜
撞奶）。百万葵园现采用到百万葵园拍摄婚纱照送10年免费门票的手法来吸引顾
客。
广东永乐绿色生态农庄
广东永乐绿色生态农庄位于广州市南沙区万顷沙镇，占地1200多亩，种植以水果为主，养殖以鱼
虾、三鸟为主，都是从农科所引入的优良品种。农庄内设有餐厅、会议室、卡拉OK厅、拓展训练基
地、真人CS野战场、钓鱼场等，是一个集休闲度假、商务会议、配合学校素质教育和企业团队拓展
为一体的生态旅游景点。
项目定位
集种养、休闲旅游、商务度假、
青少年社会实践、企业团队拓展培训
和配合学校素质教育为一体的生态旅
游景点 。
盈利模式
不收取园区门票，对不同的项目独立收费，游客可以根据各自的需求进行消费游
玩。园区的水果内销，游客可以进行采摘。
可销售产品或利益点：
• 开发方面（农业产品）：引进符合当地气候特点的农副产品，树立健康绿色的品牌。
• 经营方面：农副产品、餐饮、住宿，使用B2C参与网上团购方式，吸引人流。
• 旅游观光：推出多项户外拓展项目，兼顾大人小孩的游乐需求，以此吸引不同的顾客。
政企合作
从农科所引入优良品种，种植以水果为主，养殖以鱼虾、三鸟为主，打造绿色
生态旅游农庄。
佛山顺德长鹿农庄项目
该项目由广东长鹿集团于该项目由广东长鹿集团于20012001年投资兴建，位于顺德伦教三洲，毗邻珠江干流，占地年投资兴建，位于顺德伦教三洲，毗邻珠江干流，占地4040万平万平
方米，预计总投资方米，预计总投资亿元，现为全国农业旅游示范点及国家亿元，现为全国农业旅游示范点及国家4A4A级旅游景区。级旅游景区。
项目定位
该项目定位为以岭南历
史文化、顺德水乡风情、
农家生活情趣为主体，集
吃、住、玩、赏、娱、购
于一体的综合性景区。目
前共建五大园区。
长鹿度假村
长鹿儿童欢乐天地
长鹿欢乐岛
长鹿生态园
长鹿动物园
盈利模式
1、在同一区域内相对其他项目有一定价格优势，性价比高。
2、与相关旅行社紧密合作，客源充足。
可销售产品或利益点：
旅游观光：引进特色种植业，吸引旅游观光，举办农家乐，创造游客利益；
收入来源：门票、酒店、餐饮、零售。
招商策略
经营模式：
农业旅游、酒店渡假为主、商业配套为辅。农业旅游、酒店渡假企业进行自身经营，商
业配套进行对外招租承包模式。
招商状况：
项目目前对其园区内快餐饮食业（面积：300㎡/中式、340㎡/西式)进行对外招商承包。
招商流程：
1、各企业必须提供其加盟品牌（承包者必须为国内外知名连锁饮食业品牌:如麦当劳、
必胜客、真功夫等）
2、 提交投资金额、经营、规划发展等方案。
3、 企业审核，进行为期14天的招投标程序。
清远德庆盘龙峡旅游景区项目
该项目位于德庆县西北部，距县城该项目位于德庆县西北部，距县城2828公里，整个生态旅游区占地公里，整个生态旅游区占地33万亩，由政府主万亩，由政府主
导开发。是首个得到广东省旅游局认可有导开发。是首个得到广东省旅游局认可有1010级以上瀑布群的旅游区，被誉为级以上瀑布群的旅游区，被誉为““亚洲罕见、亚洲罕见、
广东第一广东第一””瀑布群。瀑布群。2005 2005 年获中国最高权威旅游杂志年获中国最高权威旅游杂志《《中国国家地理中国国家地理》》评为评为““广东最美广东最美
丽的地方丽的地方””
度假酒店
薰衣草王国占地2
万平方米
温泉SPA 勇士漂流
水车王国水世界
项目定位
该项目定位为以其
山、水、森林等自然
生态资源，开发峡谷
漂流、栈道观光、瀑
布观光、等生态休闲
型旅游产品。
盈利模式
1、项目地处原始自然生态旅游区，拥有国家一级保护植物“植物活化石”黑桫椤 ，景观资源
优势明显。
2、政府主导重点项目，享受政策优惠。
3、突出农业景观资源（薰衣草王国）作卖点，拉动人流。
4、园区项目由园区自行经营管理，实现利益最大化。
可销售产品或利益点：
旅游观光：引进特色种植业，吸引旅游观光，婚纱摄影等商业活动，创造游客利益；
经营方面：酒店住宿、餐饮、漂流、温泉、SPA、水上世界、门票收入（薰衣草王国）
佛山三水侨鑫生态园
该项目由侨鑫集团作投资主体，位于佛山市三水区乐平镇南边芦西公路东段。该项目由侨鑫集团作投资主体，位于佛山市三水区乐平镇南边芦西公路东段。
距广州仅距广州仅4545分钟车程、肇庆分钟车程、肇庆6060公里，邻近旅游景点公里，邻近旅游景点““三水荷花世界三水荷花世界””、、““三水森三水森
林公园林公园””、、““三水九道谷漂流三水九道谷漂流””等，总占地面积等，总占地面积20002000余亩。余亩。
项目定位
该项目定位为集农业田园观光，科普教育，户外拓展训练、休闲度假、生态美食于一体
的生态旅游景区。
精品花卉观赏区
农家畜禽类观赏区
农业果园区 垂钓荡舟区
原始农家生活观赏区、 科普教育区
盈利模式
1、创立科普农业研究基地，社会知名度广。（全国农业示范基地、广东省生态示范园、
广东省科普教 育基地）
2、政府政策支持，享受政策优惠。
4、建立游乐观光项目，酒店配套设施， 利用特色农作物观赏,带动人流。
经营模式
旅游、酒店渡假为主、农作物研究为辅，通过开发农业景观资源创造卖点，出售有机
农作物增加收益。
可销售产品或利益点：
开发方面（农业产品）：进行科研种植研究，创建《侨鑫生态园》农作物品牌，建立
自有销售渠道经济收益最大化。
旅游观光：酒店住宿、餐饮、商务会议、门票收入。
中国宁夏园艺产业园
宁夏园艺产业园的定位是：立足于“六个统筹”。即统筹兼顾会展博览、科技创新、
示范培训、观光旅游、商贸物流、休闲娱乐等综合功能,确保将宁夏园艺产业园成为
在西部乃至全国具有示范引领作用。
项目定位
投资背景
项目由政府投资，打造宁夏特色的园艺博览会永久性展园，目前大棚免费供企业
或者农户使用。
该项目以园艺展示为卖点，科研、物流作为配套，生态餐厅和旅游是目前的主要
收入，大棚生产及物流是未来的主要收入。
盈利模式
小任果业现代农业科技园
项目定位
宁夏首个农业部现代农业技术培训基地，规模2500亩，主要以农户种植为主，
企业提供技术、信息服务，以及大棚投入；
投资背景
项目由小任果业发展有限公司投资，项目部分开发资金是由项目成立投资公司为
企业作担保主体。
出租大棚给农户，提供技术和信息服务，统一收集，
配送周边的超市，已形成小型的交易平台，得到政府支
持，项目南面地块已取得建设用地指标，计划建设水果
批发市场；
盈利模式
启 示：由散户种植——交易平台；由农业用地——建设用地；
项目大棚使用棉被、卷席机等设施，政府综合补贴5000元/个大棚；
政策环境
项目累积投入人民币4000万元，因项目开发需要，2010年向农村银行贷款900万元
作，由政府作为担保主体
融资方式
寿光蔬菜高科技示范园
优 势：观光展示为主，场馆内园艺景观设计创新，是国内目前最知名的蔬菜示范园区。
劣 势：公共区域园林景观欠佳，非博览会期间人流量不多。
盈 利 点：观光门票、每年博览会的参展费、采摘园；
经营模式：示范园是公益行为，其主要目的为了展示寿
光的蔬菜业的科技和发展；
启 示：可借鉴该项目的园艺和公共建筑的设计。
寿光蔬菜高科技示范园
卫生间
上海多利农庄
项目定位
项目规模2000亩，打造都市农业，以城
市里的中高端人群作为目标客户进行有机
蔬菜的产销；
政府给予多利农庄的财政扶持力度则超出一般人想象。多利农庄前后总共投资
亿，其中当地政府资金支持在里面占了一半多，达亿。据大团镇农办介绍，在2006
年、2007年两年间，大团镇先后给多利农庄蔬菜大棚补贴费达6000万元，育苗基地费约
3000万元。在镇农办提供的一份2010年政府农业扶持项目的资料中显示，去年镇政府对
多利农庄的资金支持占到当年农庄资本投入的70%，达1225万元。
政策环境
盈利模式
有机蔬菜通过B2B团购、个人购买与电子商务方式进行销售，以月卡、季卡、
年卡作为销售产品。
融资方式
引进资金，股份合作；获得国内著名风险投资基金青云创投千万美元注资，总
额7000万元人民币。
经营模式
形成一套“从田园到餐桌”的商业模式，通过有机农业三年的转化期，种植有机
蔬菜，引进台湾种植团队、日本冷链物流的配送、美国的客服管理系统，搭建了
一条生产链。
上海多利农庄
启 示：
食品安全已是社会的热点；要真正意义解决消费者
的疑虑，才能突出企业的核心竞争力；
项目可在参照多利的功能上增加：1、网络监控系统；
2、旅游观光；3、餐饮服务；4、体验式种植；5、教
育培训；（在这里种植、学习可以拿到学历或某机构
颁发的证书，有了教育就引发的了房地产的进入）；
二、经验借鉴
1. 项目定位
2. 政策环境
3. 盈利模式
4. 融资方式
5. 招商策略
项目定位
启示1：
以政府要求之全国农业示范基地为突破，以农业项目整体规划与工程代建、农业种植
招商并行为原则，实现低投入，中产出，保障资金安全性，开通高速出口，引入实力建筑
商代建，依靠农大专业技术，打造一个集农产品研发，展览、教育、有机作物种植、养殖、
销售、物流、生态餐厅、旅游为一体的全国最具特色的现代有机农业产业基地。以此扩大
项目地影响力，承接地产，配套农业项目，开发温泉、酒店，带动住宅销售。
启示2：
以中国最大的国际化农业交易市场为亮点，引进世界各地知名的有机农业技术，以有
机农业生产、全国布点农业MALL为主，电子商务平台、物联网、物流配送为辅，打造一个
集信息化和现代农业科技的农业基地。
盈利模式
启示1：
开发方面（如产权式大棚）：形成一种投资产品，假设销售大蓬20万元/个，快速回
笼资金，经营及种植统一由企业进行，以固定回报方式的给予8%的投资回报，增产
部分进行3:7分成，价格以市场公布的信息价为准；
经营方面：销售有机农业的VIP卡，借鉴多利农庄，电子商务网络交易、物流配送，
增加物联网（网络监控）服务；
旅游观光：借鉴山东寿光蔬菜博览园项目，以参观旅游销售门票，果园采摘收费；
全国布点设置有机食品专卖点。
融资方式
启示1：
政府成立投资公司，作为企业的担保主体，向银行融资（包括道路、代建工
程、农业开发等）。
启示2：
全国布点设置有机食品专卖点，以“有生产区域，也有销售渠道”的商业模式，
以及完善的生产链，引进风投。
启示3：
项目股权合作，项目代建外包，置换房地产建设用地。
招商策略
启示：
一个中心、两个基本点：以成功招商为核心，以政府为依托（要地要政策），以活动为
手段，政府领导挂帅，进行全球招商；
整合资源，为我所用：政府资源、行业资源、专业公司、行业协会（境内外的农业协会）
；
先外后内：先从沈阳以外品牌打开缺口，引导其将本项目作为进军东三省庞大内销市场
的桥头堡；后内，利用一般商家傍大款心理，以国际高端技术吸引国内商家进场；
三、节点计划
阶段 一 二 三 四 五
内容 农大出种植、
养殖的产品可
行报告
项目定位报告 项目规划 招商 融资
要求 符合当地地理、
气候特点、经
济价值高、投
入小
解决项目做什
么产品的问题，
同时能实现项
目利益最大化
合理分配土
地、实现良
好的功能分
区
快速带动项目
的经营发展
以少投入为
原则，引进
资本合作或
低息借贷
时间 2011-07-01
——
2011-07-31
2011-07-10
——
2011-08-15
2011-08-1
——
2011-08-31
2011-09 2011-09
