惠民山·雅苑
济宁市任城区李营街道
2012年度
市场整合推广策略方案
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2012年度市场整合推广策略方案
PART1看“人”
PART2看“山”
PART3倾“城”
PART4推“家”
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PART1看“人”
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PART1看“人”
客户属性关键词
依赖
因为工作在李营，因为圈子在李营，所以爱李营，
因为工作在济宁，但是家庭在李营，所以离不开李营，
爱李营，难舍李营。
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PART1看“人”
客户属性关键词
资富
生意人，事业单位公务员，私企人
改善居住环境，第二套房为主的财富阶层，
投资，让财富转起来的个体大户，
更有刚刚工作，家底殷实，想过小资生活的青年才俊与社会精英
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客户属性关键词
需求
因为TA有改善的需求，他得买，而且他能买得起。
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客户属性关键词
激情
因为激情，他们打拼，他们上升，他们主动选择。
PART1看“人”
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客户属性关键词
实际
能提升生活品质，能改变原有生活状态，能承受，划得来，就买得起。
PART1看“人”
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PART1看“人”
客户属性关键词
多一点
最好多一点，最好能增加一点
一线品牌，一线品质，一流服务，一流配套
有个性的，稍稍领先一步的产品，
亦或是，上升至某种生活。
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客群定位
特征：
社会精英：有文化、懂品位、重情调
大户人家：有观念、懂品质、重环境
财富阶层：有钱势、懂机会、重信誉
PART1看“人”
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惠民山·雅苑
客户群体归纳
私营业主
有较为雄厚的经济基础，事业相对稳定，有广泛的社交关系，并且有足够的休闲时间去品味、享受生活，对新理念有较强的接受度，但有着冷静的思考与判断，大多为二次置业。对地段及相应升值潜力较为注重。
年青成功精英
此部分人有着灵活的思考、较高的收入，社会地位起点高，追求现代的上流生活。这类客源主要选择小户型，但比例有限。
事业单位官员
此类人士具有较高的社会地位、稳定的收入，大多已有单位分配的住宅，但希望一个更为私密、高档的生活空间。此类人 群对档次、安全、私密及项目规划、配套有较高要求。
企业单位白领
此类客户具有高学历、高收入的特点，追求高品味的生活氛围，以突显自己的价值。这部分客源对社区档次、配套、知名度等较为关心。
PART1看“人”
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PART1看“人”
李营为主，市中区及任城新为辅的财富阶层和社会精英、新贵
财、势、品，兼而有之的社会中、上流圈层
客群定位
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精英
市中区
任城新区
李营镇
惠民山·雅苑
客户来源
三圆极核锁定
PART1看“人”
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PART1看“人”
“钱可以花，品位也必须要有追求”
“花更少的钱，却可以享受更多”
不一样的区域，同样的幸福生活
同样的区域，却更加有活力、有品位、有生活
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客户属性关键词
何处是我家？
济宁之大，何处是我家？
选择济北，何处能安身？
PART1看“人”
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PART2看“山”
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PART2看“山”
寻找一座山、然后安个家！
济宁城市的发展中轴线——建设路！
济宁北上，城市在北延！
北延之巅——惠民山
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PART2看“山”
惠民·山雅苑项目位于任城区经济强镇、素有“中国苗木之乡”之称的李营镇，济宁市委、市政府提出的济宁城区建设 “东拓、西跨、南连、北延”的城市发展战略中的“北延”的市中区北部任城新区北临。区位条件和交通条件良好，生态优势明显，向南通过建设北路与主城区紧密相连。
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PART2看“山”
论证一个家
现实
她可以------脏/乱/差，是现实，也是事实
未来
她必然拥有无与伦比的价值，
她位居苗木之乡，毗邻任城新都心
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PART2看“山”
现实
区域内建项目工地林立，开发热火朝天，但环境形象较差；
交通主干道货车频繁穿行，长途枢纽，物流发达，交通混乱，喧嚣噪杂；
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济宁
任城
李营
济宁—北延
中轴线—建设路
行政极核
济北新区
苗木之乡
都市氧吧
PART2看“山”
北
北
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PART2看“山”
未来
不要忘记，
这里是镇政府政务核心区，与区政府各大部门遥相呼应
应该关注，
这里正处于城市北延之巅，
这里正在进行综合开发
步入快速城市化阶段
这里正是济宁的生态经济门户区
未来，必将形成繁华商业和高尚居住区
放眼未来，
家就应该在这样一个
依托城市化进程
而崛起的新兴高尚生活居住区里。
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顺应城市发展的需求
正在综合发展的北延门户展翅起步
不会不均衡，更不会失衡
在此前提下
在北延门户即将呈现一座“城”
因为走高端路线
因为她拥有天生的活力，便捷，财富，品质，生态.......
PART2看“山”
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PART2看“山”
任城区政务新中心
市区传统老中心
济宁双心时代到来！！
惠民山·雅苑李营镇政府
建设路
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新都心诞生
家就应该在新都心！
家就应该在新都心---山巅之上---容纳180户精英家庭
的大家庭-----惠民山·雅苑
PART2看“山”
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区域价值定位
未来城市都心上的宜居生活带
PART2看“山”
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PART3倾“城”
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PART3倾“城”
惠民山·雅苑，凭什么倾城？
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PART3倾“城”
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地段不必多说------北延门户，金边银角，行政极核
环境不必多讲------近临任城政务区，生活配套齐全
品质毋庸置疑------专业、精工、塑造精品生活样板
难道只是这些？
PART3倾“城”
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PART3倾“城”
惠民山·雅苑
不再是低矮而毫无生机的建筑
不再是平淡而毫无新意的立面
不再是同质而毫无创新的户型
究竟什么能打动济北及济宁精英人群？
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PART3倾“城”
现有市场建筑风格自不可取。
从产品形态来说，由低到高：
普通的无风格主义---
稍高的现代派风格
再高端的洋房和公寓
再高些的联排、叠拼、TOWNHOUSE
最高端的独栋别墅、四合院、王府花园
我们如何选择？这是个问题。
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PART3倾“城”
根据现有市场消费能力、人群特征和成本造价条件
我们再根据当地市场在售楼盘的风格样式
首推现代主义风格情景式花园公寓。
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PART3倾“城”
现代简约主义搭配自然水岸园林
公寓式/精雕型/极简风格/
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PART3倾“城”
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PART3倾“城”
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PART3倾“城”
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PART3倾“城”
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PART3倾“城”
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PART3倾“城”
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PART3倾“城”
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产品定位
观景精英公寓，都市生活标杆
PART3倾“城”
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推广主张
观景宅邸，巅峰世家
生活资起来，品质升起来
PART3倾“城”
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PART4推“家”
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如何推广？推什么？
PART4推“家”
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PART4推“家”
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惠民山·雅苑
这是一个什么样的“家”？
居住者在这个“家”中的核心价值是什么？
他们所关心的核心价值如何与他们进行沟通并让
他们产生共鸣？
PART4推“家”
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根据小区内的容积系数，此建议原则上小区整体走小而精的路线，通过精致的小景，烘托社区气氛。在绿化布置上要争取实现立体绿化；即草地、灌木、植株相互搭配，互相组合。以独具特色的园林风格增强小区内部的文化和环境韵味，提升小区形象。
要在充分满足园林绿化的同时，充分利用项目坐拥苗木之乡紧邻任城新区等相配套，把健康、养生主题引入小区，既是品牌提升的需要也是对业主负责的真实表现，这样很容易引起消费者的认可。
户型设计应考虑消费者的实际购买能力和生活习惯，面积应在80—120平方米之间，面积配比应掌握在市场消费的实际去化能力基础上。
三大设计加起项目高品质桥梁
户型设计
规划设计
绿化设计
惠民山·雅苑
PART4推“家”
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“家”的表述
产品
市场
竞争
品牌
观念
回归理性和人性化
精细投入，创新独特
领先专业的开发经验
引领新趋势
差异化优势
惠民山·雅苑
PART4推“家”
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五大内涵标准
衡量惠民山·雅苑的‘倾城’指数
PART4推“家”
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袖珍盘 交通 配套 产品 景观
幸福之家
活力之家
财富之家
品质之家
生态之家
PART4推“家”
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项目配套设施建议
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1、采暖：采用传统暖气片供暖系统
2、门、窗：分户门配可视对讲防盗门，外窗双层中空塑钢窗。
3、保安系统：全方位的防盗自动控制系统，红外线报警系统，公共场所安装自动感应装置，随时监测火情。
4、信息系统有线电话：市区标准数字电视信号及卫星电视系统。
通讯设施：预留两部IDD电话插口。
网络：宽带网入户，并预留管线。
5、厨房、浴室：墙身镶砌品牌瓷砖到顶，铺设防滑地板砖，净水入户。
6、卫生间：墙面镶砌普通瓷砖到顶，铺设防滑地板砖，设三盆。
7、全面解决供热问题：安装集热式太阳能统一管理24小时供应热水
惠民山·雅苑
PART4推“家”
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PART4推“家”
线上：户外、报广、围挡、销售现场、短信、网格、电视
线下：销售技巧、活动营销
线下要说：
济宁北延之巅精品之城---李营、精英荣归之家、都市氧吧极核
生活的，生态的，繁华的
济宁新贵荣居之家
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PART4推“家”
推广逻辑
营销前考量寻找可能性
1、产品带给受众的体验
2、推广活动的受众
2、影响受众的接受习惯
打动芳心
留住视线
吸引眼球
视觉
形式
内容
WHAT……HOW……
WHO……WHOM……
WHEN……WHICH……
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PART4推“家”
营销节奏建议
核心概念：
“城市新都心•容纳180个精英家庭的情景花园公寓”
第一阶段
第二阶段
第三阶段
1、找到人群，引起注意
2、提出主张，获得气质认同
3、树立项目形象高度
形象期
产品形象
“城启新时代”
1、亮相，身份落定
2、核心利益的传递
3、重大卖点的释放
开盘期
产品内涵
“小城生活，全线升级”
1、细说产品，释放利益
2、强化项目形象和理念
强销期
产品价值
“精英生活，全体验”
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通过以上几个阶段的工作以及销售过程中的严格程序执行，力求在整个营销过程中对我们的目标客户群做到立体合围，滴水不漏，全面顺服，以此来达到项目品牌及效益的双赢局面。
关于详细的营销推广实施事宜及销售筹备工作，我司将在营销方案确定后，另行递交详细报告！
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期待 营销与品牌的双赢……
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文字与语言容易导致误解 欢迎探讨合作共赢！！
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公司地址：济宁市金宇路30号百丰财富大厦410室
