白马山项目财务分析报告
深圳市皇庭酒店管理有限公司
2010 年 11 月 7 日
目录
第一章 酒店各部分经营情况预测与分析 -第 2 页-
财务指标取定原则及说明
酒店客房部分未来十年收入情况预测
酒店餐饮部分未来十年收入情况预测
酒店会议部分未来十年收入情况预测
酒店其他部分未来十年收入情况预测
第二章 酒店开业后综合经营情况预测与分析 -第 12 页-
各部门营业成本支出占各部门收入比例
各部门营业成本支出预测
对本酒店总建造投资额的估测
酒店未来十年经营成本预测
酒店未来十年经营成果预测
第三章 酒店盈亏平衡点预测与分析 -第 18 页-
假设说明
盈亏平衡点的分析
对于盈亏平衡管理的认识
第四章 酒店经营期现金流量预测及投资回报分析 -第 21 页-
假设前提
在 50%银行贷款的情况下的投资回报分析
自有全投资的情况下的投资回报分析
第一章 酒店各部分经营情况预测与分析
财务指标取定原则及说明
* 本章数据预测如客房数，出租率，平均房价，餐位数，上座率等根据对周
边三家以上同类型酒店进行实地考察与对比后加权平均得来，具体取定准
则会在每张表格的前面做出详细阐述。
* 依据国际饭店会计制度，本财务预测分析中部门支出按部门收入比例计算，
未分配经营开支按占总经营收入比例计算，并综合以下情况：
本酒店竞争市场状况的实际调查结果。
《中国饭店业务统计2008，2009》：中国星级酒店部门收入、支出比例标
准。
* 根据本项目周边竞争市场状况，结合对项目所在地整体酒店业经营状况及
市场发展前景的预测，采取稳健原则取定各项指标。
* 按照酒店业惯例，本报告的预测期限为10年。
酒店客房部分未来十年收入情况预测
基础数据说明：房间数建议不超过250间，第一年ADR平均房价1000，随着
酒店的经营以10%增长到1300左右稳定下来，OCC.（%）入住率第一年50%，
之后随着酒店的经营以15%增长至85%左右，考虑到重装修的影响，会有所
下降，之后再回升。客房部分营业变动成本率取为8%。
参考酒店 ADR（平均房价） 客房数 入住率
惠州洲际度假酒店 1300 220 40%
惠州金海湾喜来登度假酒店 1400 293 65%
康帝国际酒店 1000 468 90%
惠州皇冠假日酒店 900 375 无
汤泉春天高尔夫酒店 450 （目前开放）376 50%
罗浮山宝田国际度假会议酒店 500 312 55%
本酒店的平均房价的预测充分考虑到本项目的实际情况和当地的市场情
况，可以看到本酒店的平均房价低于洲际，喜来登等国际品牌，但要明
显高于嘉宝田，汤泉等当地地产商所开发的酒店。我们的定位就是品质
要明显高于当地品牌，但是价格相对于国际品牌有一定的优势。
为了预测本酒店在经营期间的平均房价，我们假设本酒店将在运营三年
后进入稳定经营年份。这是因为，酒店通常需要在开业头几年提供折扣
以吸引客源。因此，为了计算本酒店在开业年份的平均房价，我们以稳
定年份的平均房价为基础，在开业头一、两年应用了一定的房价折扣。
此外，应注意，我们所预测的平均房价当中已包括15%的服务费收入，
或是相当于会议团队报价中的净价。如下表所示
年份 ADR 平均房价
RevPAR 每房平均收
益
第一年 1000 500
第二年 1100 660
第三年 1200 840
第四年 1300 1040
第五年 1400 1190
酒店未来十年客房收入预测表
第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 第 5 年 第 6 年 第 7 年 第 8 年 第 9 年
第 10
年
房间数
（间）
250 250 250 250 250 250 250 250 250 250
ADR 1000 1100 1200 1300 1400 1400 1300 1200 1200 1200
总天数
（天）
365 365 365 365 365 365 365 365 336565 365
OCC.
（%）
50% 60% 70% 80% 85% 50% 80% 85% 85% 85%
客房收
入（万
元）
4,563 6,023 7,665 9,490 10,859 6,388 9,490 9,308 9,308 9,308
毛利率
（%）
92% 92% 92% 92% 92% 92% 92% 92% 92% 92%
客房毛
利润
（万元）
4,198 5,541 7,052 8,731 9,990 5,877 8,731 8,563 8,563 8,563
餐饮收入预测
基础数据说明：餐饮部分共分四个区域，为迎合当地市场建议开设日本餐
厅。各功能区域第一年基本数据假设如下表所示，参考同级别酒店经营状
况而设定。受物价指数等影响，人均消费变动以 8%计算。重装修对于上
座率和人均消费的影响也已经考虑在内。（餐饮区域各个部分的规模假设
参考当地同类别酒店的设置以及对市场需求的合理预测），各个餐饮区域
的营业变动成本率的测算取值如下表所示。餐饮收入包括来自所有餐饮场
所、大堂吧、送餐服务和宴会经营的收入。
参考酒店 餐位数 人均消费 上座率
惠州洲际度假酒店 300 500 40%
惠州金海湾喜来登度假酒店 240 400 50%
康帝国际酒店 900 480 70%
汤泉春天高尔夫酒店 500 280 50%
罗浮山宝田国际度假会议酒店 200 100 50%
类别 数值 单位
全日餐厅 （200 餐位）
早餐人均消费 100 元
早餐上座率 50%
午餐人均消费 150 元
午餐上座率 30%
晚餐人均消费 200 元
晚餐上座率 50%
营业变动成本率 45%
日本餐厅（60 餐位）
每人消费
300 元
上座率 45%
营业变动成本率 40%
大堂吧（60 餐位）
午餐人均消费 80 元
上座率 30%
晚餐人均消费 100 元
上座率 40%
营业变动成本率 25%
中餐（250 餐位）
午餐每人消费 200 元
上座率 50%
晚餐每人消费 300 元
上座率 50%
营业变动成本率 45%
酒店未来十年餐饮收入预测表
第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 第 5 年 第 6 年 第 7 年 第 8 年 第 9 年 第 10 年
人均
消费
100 108 117 126 145 157 170 184 199 217
总人
数
125 150 175 200 213 125 200 213 213 213
总天
数
365 365 365 365 365 365 365 365 365 365
上座
率
50% 63% 65% 65% 30% 65% 65% 65% 65% 65%
早
餐
总收
入
228 373 486 598 337 466 807 928 1,003 1,094
全日
餐厅
（容
纳约
200
人）
午
餐
人均
消费
150 162 175 189 217 250 270 292 315 340
总人
数
200 200 200 200 200 200 200 200 200 200
总天
数
365 365 365 365 365 365 365 365 365 365
上座
率
30% 43% 45% 45% 20% 45% 45% 45% 45% 45%
总收
入
329 509 575 621 317 821 887 959 1,035 1,117
人均
消费
200 216 233 252 290 313 338 365 394 426
总人
数
200 200 200 200 200 200 200 200 200 200
总天
数
365 365 365 365 365 365 365 365 365 365
上座
率
50% 58% 60% 60% 30% 60% 60% 60% 60% 60%
晚
餐
总收
入
730 915 1021 1104 635 1371 1480 1599 1726 1866
收入小计 1,287 1,796 2,081 2,322 1,289 2,658 3,174 3,486 3,764 4,077
毛利率 55% 55% 55% 55% 55% 55% 55% 55% 55% 55%
毛利润 708 988 1,145 1,277 709 1,462 1,746 1,917 2,070 2,242
第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 第 5 年 第 6 年 第 7 年 第 8 年 第 9 年 第 10 年
每人消费 300 324 350 378 408 441 476 514 555 599
总人数 60 60 60 60 60 60 60 60 60 60
总天数 365 365 365 365 365 365 365 365 365 365
上座率 45% 45% 50% 50% 50% 50% 50% 50% 50% 50%
总收入 296 319 383 414 447 483 521 563 608 656
毛利率 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60%
日式
餐厅
（60
位）
毛利润 177 192 230 248 268 290 313 338 365 394
第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 第 5 年 第 6 年 第 7 年 第 8 年 第 9 年 第 10 年
人均
消费
80 86 93 100 108 117 126 136 147 159
总人
数
60 60 60 60 60 60 60 60 60 60
总天
数
365 365 365 365 365 365 365 365 365 365
上座
率
30% 33% 35% 35% 35% 35% 35% 35% 35% 35%
午
餐
总收
入
53 62 71 77 83 90 97 104 113 122
人均
消费
100 107 114 122 131 140 150 161 172 184
总人
数
60 60 60 60 60 60 60 60 60 60
总天
数
365 365 365 365 365 365 365 365 365 365
上座
率
40% 43% 45% 45% 45% 45% 45% 45% 45% 45%
晚
餐
总收
入
88 101 112 120 129 138 148 159 170 181
收入小计 140 163 184 197 212 228 244 263 282 303
毛利率 75% 75% 75% 75% 75% 75% 75% 75% 75% 75%
大堂
吧
（容
纳约
60
人）
毛利润 105 122 138 148 159 171 183 197 212 227
第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 第 5 年 第 6 年 第 7 年 第 8 年 第 9 年 第 10 年
每人
消费
200 216 233 252 272 313 338 365 394 426
餐位
数
250 250 250 250 250 250 250 250 250 250
总天
数
365 365 365 365 365 365 365 365 365 365
上座
率
50% 55% 60% 60% 60% 25% 60% 60% 60% 60%
中餐
（共
250
餐位）
午
餐
总收
入
913 1,084 1,276 1,380 1,489 714 1,851 1,998 2,157 2,332
人均
消费
300 324 350 378 408 469 507 548 592 639
餐位
数
250 250 250 250 250 250 250 250 250 250
总天
数
365 365 365 365 365 365 365 365 365 365
上座
率
50% 55% 65% 65% 65% 25% 65% 65% 65% 65%
晚
餐
总收
入
1369 1626 2076 2242 2420 1070 3007 3250 3511 3790
收入小计 2,281 2,710 3,352 3,622 3,909 1,784 4,858 5,249 5,668 6,122
毛利率 55% 55% 55% 55% 55% 55% 55% 55% 55% 55%
毛利润 1,483 1,762 2,179 2,354 2,541 1,160 3,157 3,412 3,684 3,980
餐饮总收入 4,004 4,988 6,000 6,555 5,857 5,152 8,797 9,560 10,322 11,158
餐饮总毛利润 2,473 3,063 3,691 4,027 3,677 3,082 5,399 5,864 6,331 6,843
会议收入预测
基础数据说明：会议区域建议共有 6 个会议室，共可容纳 1200 人左右。受
物价指数等影响，人均消费和会议室收费变动以 8%计算。重装修对于会议
室使用率的影响已经考虑在内。会议部分营业变动成本率以 15%和 20%计
算。多功能厅实际收费暂定为 15000 半天，这是因为市场上的会议报价多数
在实际经营中会有一定降幅。
参考酒店 会议室可容纳人数 多功能厅报价（半天） 占用率
惠州洲际度假酒店 900 25000 15%
惠州金海湾喜来登度假酒店 850 25000 25%
康帝国际酒店 1800 50000 80%
惠州皇冠假日酒店 1500 45000 无
罗浮山宝田国际度假会议酒店 250 10000 15%
酒店未来十年会议室收入预测表
第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 第 5 年 第 6 年 第 7 年 第 8 年 第 9 年 第 10 年
间数 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1
总天
数
365 365 365 365 365 365 365 365 365 365
会议
收费
15,000 16,200 17,496 18,896 20,408 22,041 23,804 25,708 27,765 29,986
作为
会议
使用
会议
使用
率
15% 20% 22% 22% 5% 22% 22% 22% 22% 22%
收入 82 118 140 152 37 177 191 206 223 241
毛利率 80% 80% 80% 80% 80% 80% 80% 80% 80% 80%
毛利润 66 95 112 121 30 142 153 165 178 193
人数 600 600 600 600 600 600 600 600 600 600
总天
数
365 365 365 365 365 365 365 365 365 365
晚餐
收费
250 268 287 307 328 351 376 402 430 460
作为
宴会
使用
晚餐
使用
率
13% 15% 18% 18% 6% 18% 18% 18% 18% 18%
收入 949 1,174 1,508 1,614 575 1,845 1,976 2,113 2,260 2,418
多功
能厅
（600
人）
毛利率 50% 50% 50% 50% 50% 50% 50% 50% 50% 50%
毛利润 475 587 754 807 287 922 988 1,056 1,130 1,209
间数 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5
总天数 365 365 365 365 365 365 365 365 365 365
会议收费 1800 1,926 2,061 2,205 2,359 2,524 2,701 2,890 3,092 3,308
会议使用率 50% 53% 55% 55% 55% 20% 55% 55% 55% 55%
收入 164 186 207 221 237 92 271 290 310 332
毛利率 85% 85% 85% 85% 85% 85% 85% 85% 85% 85%
小会
议室
毛利润 140 158 176 188 201 78 230 247 264 282
会议总收入 1,195 1,478 1,856 1,987 849 2,114 2,439 2,609 2,793 2,991
会议总毛利润 680 840 1,042 1,116 518 1,142 1,371 1,468 1,572 1,684
其他收入预测
基础数据说明：KTV 包房数和 SPA 包房数参考当地同类酒店设置，分别
建议设置 20 个包房和 10 个包房，最低消费受物价指数等影响会有所变动。
温泉设置 6 个小池和一个大池，布局和消费参考北部的龙门温泉大观园。
农家乐包括梅园和茶园。各个营业区域的营业变动成本率如下表所示。
对于本项目酒店的康体娱乐消费及出租率水平的预测主要依据酒店康体娱
乐功能定位以及同类度假会议酒店客人对于康体、娱乐项目的消费习惯和
使用频率。同时，我们也参考借鉴惠州市高星级酒店和当地社会娱乐经营
情况预测相应的平均消费。对于农家乐，参考如青青世界等典型农家乐项
目的收入情况。
基础数据：
服务项目 容量 平均消费 上座率
SPA 200 人 130 20%
KTV 包房 20 间 688 20%
农家乐 400 人 200 20%
酒店未来十年其他收入预测表
第 1
年
第 2
年
第 3
年
第 4
年
第 5
年
第 6
年
第 7
年
第 8
年
第 9
年
第 10
年
包房
数量
20 20 20 20 20 20 20 20 20 20
平均
最低
消费
688 688 688 788 788 788 828 828 828 828
出租
率
20% 25% 25% 25% 25% 30% 30% 30% 30% 30%
KTV
收入 100 126 126 144 144 173 181 181 181 181
毛利
率
75% 75% 75% 75% 75% 75% 75% 75% 75% 75%
毛利
润
75 94 94 108 108 129 136 136 136 136
可容
纳人
数
200 200 200 200 200 200 200 200 200 200
上座
率
20% 20% 20% 20% 25% 25% 30% 30% 30% 30%
平均
最低
消费
130 130 130 150 150 150 180 180 180 180
收入 190 190 190 219 274 274 394 394 394 394
毛利
率
90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90%
温泉
SPA
毛利
润
171 171 171 197 246 246 355 355 355 355
可容
纳人
数
400 400 400 400 400 400 400 400 400 400
上座
率
20% 20% 20% 25% 25% 25% 30% 30% 30% 30%
门票 200 200 200 280 280 280 320 320 320 320
收入 584 584 584 1022 1022 1022 1402 1402 1402 1402
毛利
率
65% 65% 65% 65% 65% 65% 65% 65% 65% 65%
农家
乐
毛利
润
380 380 380 664 664 664 911 911 911 911
总收入 874 899 899 1385 1440 1468 1977 1977 1977 1977
毛利润 626 645 645 969 1019 1040 1402 1402 1402 1402
第二章 酒店开业后综合经营情况预测与分析
各部门营业成本支出占各部门收入比例如下（假定酒店经营稳定）
部门 测算取值
客房 20%
餐饮 65%
会议 25%
康体娱乐 25%
各部门营业成本支出项目包括：
*客房开支：包括员工工资及相关开支，即固定部分与变动部分。客房人
工费用包括客房部员工、前台和一般服务人员的工资成本和相关福利支
出。，客房部其他费用包括客人和纸张供给、佣金、洗衣、布草、干洗及
其他维护客房和公共区域所需的成本等。
*餐饮开支：包括餐饮直接成本、员工工资及相关开支，即固定部分与变
动部分。 餐饮部分的营业变动成本包括食品成本和饮品成本等，参考周
边同类酒店的情况并结合本酒店的定位。餐饮部相关开支包括瓷器、玻
璃器皿、银器、布草、存货、制服、印刷、文具等各项支出及其他开支。
*会议开支：包括员工工资及相关开支，即固定部分与变动部分。
*康体娱乐：包括员工工资及相关开支，即固定部分与变动部分。
对本酒店总建造投资额的估测是基于威灵谢公司（Davis Langdon & Seah
International -DLS）公布的酒店行业标准造价统计信息（《2008 年中国和
香港酒店行业造价信息统计手册》）。该手册提供了在广东部分城市开发4
星和5 星级酒店的造价预测（包括装修、设备成本、家具、固定装置、开
办费等）。
经营成本预测
基础数据说明：工资第一年取值为营业收入的 20%，之后以一定比例适
当增长。能源消耗第一年取值 8%，之后随着酒店年限增长而有所增长
至 12%。行政费用取值 3%，营销推广取值 2%，维护保养取值 2%，财
物保险为总投资的 %，房产税为总投资七成的 %，营业税费为营
业收入的 %。各部分的具体说明如下：
折旧及摊销：本报告的固定资产折旧按照直线法计提，主体折旧年限为20
年，装修折旧年限为5年，机电折旧为10年，充分考虑到不同资产部分的
不同属性。
税金：营业税金及附加按照营业收入的%核算，所得税按25%核算。
维护及保养费用：包括维修建筑物、机电设备及装置、地板铺设、家具、
园艺设施、机械品等费用和排污费用等。
营销推广：包括广告、市场推广活动、公共关系及相关交通、应酬费用、
销售佣金等。
行政费用：包括行政部门员工工资及相关开支、管理和财务费用等（如
现金超额或缺额、追收费、行政办事处开支、法律开支、行业会费、差
旅费用、会计师及顾问费等）。
能源消耗：包括电力、燃料、蒸汽、用水等费用。
酒店未来十年经营成本预测表
科目 第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 第 5 年 第 6 年 第 7 年 第 8 年 第 9 年 第 10 年
营业收
入总额
10,636 13,388 16,420 19,416 19,004 15,122 22,703 23,454 24,400 25,434
营业收
入毛利
润
7,976 10,088 12,430 14,844 15,204 11,141 16,903 17,296 17,868 18,491
营业成
本
2,660 3,300 3,990 4,573 3,800 3,981 5,800 6,158 6,532 6,942
其他大
项经营
开支
4,833 5,505 6,240 6,973 7,085 6,802 8,742 9,004 9,313 9,645
工资福
利
2,127 2,234 2,345 2,462 2,659 2,872 3,102 3,195 3,291 3,390
递增率 5% 5% 5% 8% 8% 8% 3% 3% 3%
能源消
耗
851 1,071 1,314 1,553 1,520 1,512 2,270 2,345 2,440 2,543
行政费
用
319 402 493 582 570 454 681 704 732 763
营销推
广
213 268 328 388 380 302 454 469 488 509
维护保
养
213 268 328 388 380 302 454 469 488 509
财物保
险
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
房产税 420 420 420 420 420 420 420 420 420 420
营业税
费
590 743 911 1,078 1,055 839 1,260 1,302 1,354 1,412
经营成
本(万元)
7,493 8,805 10,230 11,545 10,885 10,784 14,541 15,162 15,846 16,587
酒店经
营利润
(万元)
3,143 4,583 6,190 7,871 8,119 4,338 8,162 8,293 8,555 8,846
经营成果预测
基础数据说明：基于DLS公司2008 年第4 季度公布的造价信息（包
括项目装修费用、各种意外支出、以及固定装置、设施设备成本）,
在广州和深圳开发高档酒店的标准造价为每平方米1785美元，根据
本项目定位参考周边同类项目，每平方米投资取值为1685美元，结
合本酒店目前建筑面积，本酒店总体投资约为56000万元，其中主体
28000万元，装修15000万元，机电7000万元。开办费1000万元，二
次装修5000万元。各项数据都要高出钦州项目，这也和本项目的定
位是吻合的。
为了更好地测算项目造价及费用，一般来说，初步设计图纸确定后，
还要对拟建酒店的开发成本进行精确计算。
本报告的经营成果预测基于两种假设：即采用50%银行贷款和全部
自有投资情况下。
酒店未来 10 年经营估算汇总表(50%贷款条件下)
单位： 万元
科目 第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 第 5 年 第 6 年 第 7 年 第 8 年 第 9 年
第 10
年
经营收入 10636 13388 16420 19416 19004 15122 22703 23454 24400 25434
客房收入 4563 6023 7665 9490 10859 6388 9490 9308 9308 9308
餐饮收入 4004 4988 6000 6555 5857 5152 8797 9560 10322 11158
会议收入 1195 1478 1856 1987 849 2114 2439 2609 2793 2991
其他收入 874 899 899 1385 1440 1468 1977 1977 1977 1977
经营成本 7493 8805 10230 11545 10885 10784 14541 15162 15846 16587
酒店经营利润 3143 4583 6190 7871 8119 4338 8162 8293 8555 8846
非经营性开支 7050 6875 6700 6525 6350 3975 3800 3625 3450 3275
开办费分摊（5 年） 200 200 200 200 200
资产折旧 5100 5100 5100 5100 5100 2100 2100 2100 2100 2100
主体折旧（20 年） 1400 1400 1400 1400 1400 1400 1400 1400 1400 1400
机电折旧（10 年） 700 700 700 700 700 700 700 700 700 700
装修折旧（5 年） 3000 3000 3000 3000 3000
二次装修摊销(5 年） 1000 1000 1000 1000 1000
贷款利息 1750 1575 1400 1225 1050 875 700 525 350 175
税前利润 (3907) (2292) (510) 1346 1769 363 4362 4668 5105 5571
补前期亏损 (510) 1346 1769
所得税（按 25%计
算）
0 0 0 0 0 91 1090 1167 1276 1393
税后利润 (3907) (2292) (510) 1346 1769 273 3271 3501 3828 4178
酒店未来 10 年经营估算汇总表（自有投资情况下）
单位： 万元
科目 第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 第 5 年 第 6 年 第 7 年 第 8 年 第 9 年
第 10
年
经营收入 10,636 13,388 16,420 19,416 19,004 15,122 22,703 23,454 24,400 25,434
客房收入 4,563 6,023 7,665 9,490 10,859 6,388 9,490 9,308 9,308 9,308
餐饮收入 4,004 4,988 6,000 6,555 5,857 5,152 8,797 9,560 10,322 11,158
会议收入 1,195 1,478 1,856 1,987 849 2,114 2,439 2,609 2,793 2,991
其他收入 874 899 899 1,385 1,440 1,468 1,977 1,977 1,977 1,977
经营成本 7,493 8,805 10,230 11,545 10,885 10,784 14,541 15,162 15,846 16,587
酒店经营利润 3,143 4,583 6,190 7,871 8,119 4,338 8,162 8,293 8,555 8,846
GOP 率 30% 34% 38% 41% 43% 29% 36% 35% 35% 35%
非经营性开支 5300 5300 5300 5300 5300 3100 3100 3100 3100 3100
开办费分摊（5 年） 200 200 200 200 200
资产折旧 5100 5100 5100 5100 5100 2100 2100 2100 2100 2100
主体折旧（20 年） 1400 1400 1400 1400 1400 1400 1400 1400 1400 1400
机电折旧（10 年） 700 700 700 700 700 700 700 700 700 700
装修折旧（5 年） 3000 3000 3000 3000 3000
二次装修摊销(5 年） 1000 1000 1000 1000 1000
税前利润 (2157) (717) 890 2571 2819 1238 5062 5193 5455 5746
补前期亏损 (717) 890 1983
所得税（按 25%计
算）
0 0 0 147 705 310 1265 1298 1364 1437
税后利润 (2157) (717) 890 2424 2114 929 3796 3894 4091 4310
酒店终值：假定第十年末将酒店出售时的价值，以第十年的税前利润为
年金，以7%为折现率进行年金现值计算，即为酒店在第十年末应该具有
的实际价值。
Key point:酒店投资是一项典型的长期投资，虽然投资回报率适中，但是
具有可观的现金流量。经过不断的经营和打造，在第十年末，本项目预
计将成为一项具有可观的经营规模和现金流量的优质资产，但是对于酒
店在第十年末的时间点上的价值判断还是要遵循资金时间价值的原则以
及稳健原则。
第三章 酒店盈亏平衡点预测与分析
假设说明
可变动成本：指随经营收入变动而变化的成本及费用，如客人租用客房
时在房间内消耗的设施和服务的成本；餐饮消费时的饮食成本、及餐厅
的消耗品和服务成本等。
相对固定成本：指一座酒店的费用支出部分，并且不会随着客房住宿率
或其他经营项目的经营情况的变化而变化，此类固定成本通常包括全职
员工的工资费用等。
盈亏平衡点的分析
预测酒店的盈亏平衡点即是利用上述概念，因为不管收入如何变动，一
个酒店的固定成本是相对固定不变的，所以，经过前面章节预测出了酒
店的经营收入后，就可以大致推算出固定成本，根据酒店业的经营特点
和规律，就可以推算出总成本，因为总成本不外乎是变动成本，固定成
本和营业税金的组合，由此推算出收入变动情况下的盈亏平衡点。
酒店未来 10 年盈亏平衡汇总表
单位： 万元
科目 第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 第 5 年 第 6 年 第 7 年 第 8 年 第 9 年 第 10 年
固定成
本
9,330 9,794 10,300 10,807 10,950 8,761 10,127 10,333 10,571 10,825
盈亏平
衡点
12,440 13,059 13,733 14,409 14,600 11,681 13,503 13,778 14,095 14,433
盈亏平
衡率
117% 98% 88% 74% 77% 77% 59% 59% 58% 57%
根据酒店业的经营规律，本项目酒店客房出租率水平预计在前期相对
比较低，，而受摊销折旧的影响，固定成本相对较高，因此酒店盈亏平
衡率在前三年的发展期都超过85%。
未来随着经济的发展以及当地酒店市场需求的持续增加，以及随着本
项目酒店影响力的日益扩大，本项目酒店出租率水平会相应提高。同
时固定成本中酒店开办费用已于5年摊销完毕，因此固定成本于第6年
出现相对大幅下降，酒店盈亏平衡率随之下降。
对于盈亏平衡的认识
对于新开业酒店来讲，如何在开业前三年内将平均房价和入住率做上去
并稳定下来是酒店能否保持稳定增长的关键，本项目中平均房价和入住
率对于酒店利润变动的影响如下所示。这是由酒店的经营特点所决定的。
可以说，平均房价和入住率就在很大程度上代表了酒店的盈利水平，因
为酒店的主要收入来自于客房，餐饮等其他收入的水平很大程度上也依
赖于入住率的高低。
平均房价尤其对于地产集团投资的酒店尤为重要，因为平均房价某种程
度上反映了地块的升值潜力，不能够随意的降低房价以追求入住率的提
高。适当的在平均房价和入住率之间寻找到一个合适的平衡点也是盈亏
平衡管理的一个关键点。当然，最理想的就是随着酒店的经营进入良性
和整个地块的升值，平均房价和入住率同时向上增长，同时带动利润的
增长。这也是地产项目配套高级酒店的最佳模式，酒店的良性经营所带
来的大规模客流和社会影响力对于提升整个地块内涵和价值的意义是
相当大的。
ADR 变动 10% OCC 变动率 10%
利润率变动 % %
第四章 酒店经营期现金流量预测及投资回报分析
假设前提
本章节提供两种资金筹集方式下的现金流量及投资回报分析。即假设采用50%贷款或全部自主投资。
折现率为7%，且假设酒店处于持续的经营状态下。
50%银行贷款的情况下
在这种情况下，初期的现金流压力有所缓解，但是酒店开业后各期要承担还本付息的现金流压力。
随着年限的增长和还本付息的进行，这种现金流压力有所减少。
酒店开业后各期需付出利息，这种现金流的付出是对开业前减少现金流付出的一种代价。这种代价
的大小取决于贷款利率的变动。所以，在此种资金筹集方式下，财务风险主要来自于贷款利率的变
动风险以及按期还本付息的压力。
酒店未来 10 年现金流量预测（50%贷款条件下）
序号 科目 建设期 第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 第 5 年 第 6 年 第 7 年 第 8 年 第 9 年 第 10 年
建设期投入 -25000 -25000
开办费 -1000 一
投资活动
产生的现
金流
二次装修投
入
-5000
税后利润 -3907 -2292 -510 1346 1769 273 3271 3501 3828 4178
加：折旧及
摊销
5300 5300 5300 5300 5300 3100 3100 3100 3100 3100 二
经营过程
产生的现
金流
加：资产处
置收益
67955
三 贷款前现金流 -25000 -25000 393 3008 4790 6646 7069 -1627 6371 6601 6928 75233
取得贷款 12500 12500
四 贷款
支付利息 1750 1575 1400 1225 1050 875 700 525 350 175
等额还本 2500 2500 2500 2500 2500 2500 2500 2500 2500 2500
累计偿还本
金
2500 5000 7500 10000 12500 15000 17500 20000 22500 25000
现金流量 -12500 -12500 -3857 -1067 890 2921 3519 -5002 3171 3576 4078 72558
五
累计现金流(万元) -12500 -25000 -28857 -29924 -29033 -26112 -22593 -27595 -24424 -20848 -16770 55788
50%贷款情况下的投资回报预测 单位：万元
酒店总经营收入 189,
酒店总经营利润 68,
酒店税前总利润 16,
静态投资回收期(年)
酒店总投资 56,000
净现值 12,
内含报酬率 %
自有全投资的情况下
在这种筹资方案下，酒店的现金流压力主要来自于初期大量资金投入的筹资压力和开业后各期营业变动情况下的现金流压力。
两种不同筹资方案的比较下，投资总规模相同，但是筹资方案不同，在这种情况下，运用净现值法考虑了投资方案的最低报
酬水平和资金时间价值的分析，运用内含报酬率法考虑了投资方案的真实报酬率水平和资金时间价值。
通过对不同投资方案未来现金流量的比对分析，可以看出两种方案下的净现值都为正，内含报酬率都大于假定的资金成本，
静态投资回收期在十年到十五年之间。两种方案对比下，自有全额投资的投资回报率好于使用贷款的投资方案，这也是财务
费用的增加所决定的。通过运用净现值法和内含报酬率法对本项目的财务分析和投资回报分析，在酒店持续经营且独立财务
分析的状况下可得出本项目可行的初步结论。
酒店未来 10 年现金流量预测（全部自有投资情况下）
序
号
科目 建设期 第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 第 5 年 第 6 年 第 7 年 第 8 年 第 9 年 第 10 年
建设期投
入
-25000 -25000
开办费 -1000 一
投资活动
产生的现
金流
二次装修
投入
-5000
税后利润 -2157 -717 890 2424 2114 929 3796 3894 4091 4310
加：折旧
及摊销
5300 5300 5300 5300 5300 3100 3100 3100 3100 3100 二
经营过程
产生的现
金流
加：资产
处置收益
67955
三 现金流量 -25000 -25000 2143 4583 6190 7724 7414 -971 6896 6994 7191 75364
累计现金流(万元) -25000 -50000 -47857 -43274 -37083 -29359 -21945 -22916 -16020 -9025 -1834 73530
自有全额投资情况下的投资回报预测 单位： 万元
酒店总经营收入
酒店总经营利润
酒店税前总利润
静态投资回收期
(年)
酒店总投资 56,000
净现值
内含报酬率 %
本报告结束，谢谢。
深圳市皇庭酒店管理有限公司
2010年11月7日
