2∞7年·第6期下学术·理论乱代32苦= 房地产税制改革与物业税开征的探讨林瑞斌(集美大学财经学院福建厦门361021) 摘要:物业税是在房屋、土地的保有环节对其所有者、使用者依课税对象的市场价值按年征收的一种税。物业税的开征能在一定程度上解决现行房地产税制的问题，并能在有效地抑制房价，增加地方财政收入等方面发挥积极作用。关键词:房地产税制物业税一、我国现行房地产税制存在的问题推动现有住房资源的合理流动。1、房地产税制结构不合理，保有环节税负过轻。我国现行涉4、有利于构建以财产税收入为主体的地方财政收入模式。多及房地产的税种有:房地产交易环节的营业税、城市维护建设税、数西方国家财产税收入为地方财政收入主体，而财产税中，房地契税、企业所得税、个人所得税、土地增值税、印花税等税种;房产保有环节的税负重于其他环节房地产税的税负，这是因为，经地产保有环节的房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、耕地占济发展与社会财富中的房地产之间呈正向变动关系。我国选择物用税等税种。房地产交易环节税种多且税负重，再加上复杂繁多的业税为房地产税制改革的突破口，也将有利于构建以财产税为主收费项目，增加了房地产开发成本，拉动房地产市场价格上扬，导体的地方财政收入模式。致多数工薪阶层"望房兴叹而另一方面，保有环节税费种类少，负担偏轻，炒房者在税收压力不大情况下"持房待沽导致房地三、以物业税为核心的房地产税费体系的设想产存量沉淀严重，并对房地产价格的进一步上扬推波助澜。物业税制度建立并不排除与其他税种、收费并存。在税制改2、计税依据不科学，税收负担不公平。在保有环节的房产革中，应遵循"正税、明租、少费"原则，合理调整现行房地产税以房产原值一次减除10%-309岛后的余值计税或按租金收入计的税租费。"正税"主要涉及的是以房地产为课税对象的税种调税，与国际通行的房产现值或市场评估值计税相左，造成历史成整。一是房产税、城市房地产税、城镇土地使用税与物业税性质本计税与市场价值的脱节，使得政府无法参与房地产增值价值的相同，都是以房屋土地为征税对象在保有环节征税应并人物业税分配，有失税收的公平与效率;而城镇土地使用税与耕地占用税征收;二是耕地占用税是对占用耕地资源的课税，土地增值税是采用从量计征，税收不能随土地收益与价值的增加而提高，无法对转让房地产的增值课税，其性质作用与物业税不同，应予保留，反映土地的级差收益和时间价值，形成税收的不公平。但应适当调整课税规定:契税是在房地产流通环节征收，税种趋3、保有环节征收泡围过窄，税收优惠过宽，税收收入规模于成熟，应予保留完善。"明租房地产中的租就是土地出让金，偏小。现行房产税、城市房地产税、城镇土地使用税只在城市、其性质是政府以土地所有者身份在出让一定年限的土地使用权时县城、建制镇和工矿区征收，而农村的土地、房产全部免税，这获取的租金收入，与税收的公共管理权力性质是不同的，应予保与农村城市化发展所带来的农村房地产规模急剧膨胀的现状不相臼征收。"少费目前与房地产开发、交易、保有的政府收费项符合，且产生城市单位及个人在农村建房并从事工商业经营活动目颇多，应视情况保留或剥离。一般认为，应保留资源性和证照逃避房产税、土地使用税的事实。此外，目前居民所有非营业用性收费项目以及纳入政府预算管理的基金和收费项目，取消管理的房产不论其拥有套数多少面积多大均免税，过多的税收优惠侵性和建设性收费项目，并把其中部分合理的收费改征物业税。蚀税基，限制税收的财政功能的发挥，且导致税负失平。4、房地产税收配套措施不全，税收征管不力o现行涉及房四、物业税税制要素的设计地产税费多，规定复杂，形成政出多门的管理。而与此相应的则1、纳税人。是在我国境内土地的拥有者和房产的所有者，包是财产登记制度、房地产评估制度不健全，税务部门、房地产评括法人和自然人。估中介机构专业素质偏低，难以通过有效的征管手段强化税收管2、征税对象。按照房地产税收受益原则，不论是经营性房理，税源流失严重。地产或非经营性房地产，其所有人、拥有者在同一区域内享受当地政府提供的公共服务，因而其征税对象应包括开征范围内的所二、开征物业税是我国房地产税制改革的必然选择有房产和地产。物业税是在房屋、土地的保有环节对其所有者、使用者依课3、征税范围。随着农村城镇化进程发展，农村与城镇的边税对象的市场价值按年征收的一种税。物业税的开征能在一定程缘界线淡化，从税收管理、税收公平及政府财政需要考虑，物业度上解决现行房地产税制的问题，并能在有效地抑制房价，增加税的开征范围应涵盖农村的房地产，但考虑到目前农村农民的实地方财政收入等方面发挥积极作用。际情况，可通过税收优惠将农村承包经营土地、农民宅基地及自1、有利于房地产业健康发展。物业税是将房地产开发企业用非营业用房产列入减免物业税班围。在销售环节转嫁给购买者负担的部分税费及购买者承担的购买阶4、计税依据。以市场评估值为计税依据已是世界各国房地段一次性缴纳的部分税收改为在房地产保有环节分年度征收，其产税制的发展趋势，其优点有二:税基具有弹性，税收能随着房结果可在-定程度上降低购房门槛，剌激居民购房欲望，减少房地产市场价格的上涨税基的扩大而相应增加财政收入;能反映纳地产投资和投机活动，利于压缩商品房的积压空置，促进房地产税人的赋税能力，有利于实现税收公平。因而我国物业税应选择业良性发展。同时通过差别税率，引导购房者理性消费，进而促市场评估值为计税依据，进房地产商改善不合理的供房结构。5、税率。物业税税率的设计应综合考虑三个关系:一是抑2、有利于调节社会贫富差距。物业税在房地产保有环节征制房地产投机、体现社会公平与鼓励置业的政策导向的关系;二税，对私人拥有二套以上住房或高档住宅课征高于一般房地产的是区域经济发展的不平衡与房地产税收的区域公平合理的关系;税收，有利于缓.解社会成员财富占有不均矛盾，体现社会公平。三是地方财政需要与中央宏观控制的关系。因此，物业税的税率3、有利于促进社会资源的合理利用。一是物业税将保有土宜实行在中央制定限制性税率基础上，省级政府因地制宜确定一地也纳入课税范围，可以鼓励人们适度合理的住房消费和节约省定时期内的本地区不同档次和不同用途的房地产的适用税率。由地型住宅、公共建筑的发展，抑制土地的过度占用;二是在保有于"正税、明租、少费"中土地出让金及部分合理的收费保留并环节课税，可使多套住房持有者在持房与纳税中抉择，进而利于单独以费形式收取，又考虑并人物业税的房地产税税负，故中央现代企业教育MODERN ENTERPRISE EDUCATION 77 ??췲랽쫽뻝뎾ꆤ톧랿쇖⢼햪돌맘튻ㆡ벰웵뗘폃쫕훂뢺닺㊡쮰놾럖닉랴㎡욫쿘폫럻쳓뗄쪴㒡쫇맀샭뛾컯뛈没퓚뛎뷡튵뷸뮷췆쫽볃쳥죽룯헻쿠헷뛔떫폚웤믱쇴쒿탔쯄삨폐풵볊쫐㖡훆틋뚨떥쿖䵏䕎䕄㜷죰꿃튪뛈볼ꆢꊷ랿쮰닺럑뛠떣듦ꊼ틔ꎬ볆엤폃펳ꊱ킡돇얩뫏뇜닆훐튵뛔짏랽ꋓ쿺튻맻솼쫕튲탍뷚뚯컷놣랢뗄ꆣ춬펦돉탔좡헷웄뫍ꋄ램ꋕ헾뷧쟩럇죋뎡ꋋ쟸쫇쪵쪱ꆰ뛀䑅呅啃듺샰뇳살ꎺ짏듊컒뾵뗘ꆢ놣뗈쿮쫽욫솿웋랿폫쮰ꎬ듓췁ꏓꆣ듥닺믹뷩뾪쿳뷢닆타쫛듎뿉춶탔뛔쓉힡뿎쿖랽폐햹캪틔ퟢ튻ꎻ죃쫊쫬훊뗄쫕뛠럑붨컯짋죋믲뢮쿟뿶펪훆쫐움냂폲탐웚헽剎剐䅔웳媡뗘컯뷢ꎺ맺?닺웳폐쮰쒿릤쟡돁냒폫솿킻쿖붨돇쟒늻ꎬ럑뗇믺풴헷쫇뗄뻶헾ﯓ뮷탔퓚랢쮽죫햬랿랽훆펦뚼뛾떱ퟢꆣ쿮짨튵냈뫍낶럇쳡낷떭뎡뢳맀쪡뺭쓚剬䥏Ʝ튵뻶랿쿖頋뗄뮷훖ꎬ킽뗭삾풭볊쫐쪧볆랽탐훆닺쮰싛쿞뛠볇릹쇷컯퓚쫕?뷚뷉튻뫍햹짌?죋샻?뿎ꆢ힡?볒짧뗘닆뛈ퟱꆣ쫇뗷펦헾뷰ꆰ쒿탔쮡ퟔ퓏뺭릩뛎뮯랶뿉폃랢볛횵ꏎ춶볃훐탎卅?삣욾쮰쿖뗘탐냖쯹뷚ꆣ퓶뷗뎴퇏?횵춨뎡헷벶?랿헲뮯짺ꆢ웤훆냊ꎬ쪧튵죫뾵쓉뚨춶룄펵폚?릫뿉립닆뗄믡닺헾붨톭ꆰ틔룻헻폨뢮쫕짙쫓ꏊ좻펪ꞡ캧?햹룱쓜캪믺랢퇫놾쏷쪽뷌뫳닺귑쫇탐랿욽훖뗃뗄볓닣훘뮿튻볛쫕ꎬ닮뫍랢돇췁펵쮰헅맦뛈튵퇏컝뗈?볞돌믺춬짆?폐뮺랶릲쪹꣒닆캪솢ꆰ헽뗘뿎놣틔죫럑쟩벰훆쟔죋ꎰ탔릫ꆣꏋ듓펦맽ꏒ쟷솦볆뗋ꆢ햹탨ퟢ폽퓚랿쮰뗘폐쇋ꆰ헟ꎬ웑듎뗄횵쫕햷릤햹쫐뚨ꆢ쯘훘쫇랽㮝룸늿뛈믮쪱늻뛾뷢캧붨뛠풴풲뢺뢻훆죫뫋늢헽컝햼퓶쇴췁ꆱ뿶쓉쿮튪?ꆣ듕릲몭쇐퓊쫆짏냋쳥쟸좡몸랿뗘훆닺릲ꎺꆢ췻퓚늢ꞣ복뗄릫쫕틦뛎뿳쯹떥쪹쳗ힴ뢴훊ꆣ컒췁내쏦떽릺럖짏뚯춨뫏짧ꎬ훾욲훘훐룄쒣탄늻쮰ꆱ돇ꇀ폃횵맦췪폫놣죫쒿쯘특햷럾업룇킳헇폐틀냂쿖쿞짙쫵쮰ꎽ컝닺컯뮺랿룶붻뗘뛔곋돽췑욽늻뫍ꞹ돇쟸듸캻폃쫽닆퓓욫맺쓪랢ꆿ싲붵ꎬ맽샭뚸틔믡쫔뿉뗄힡뫏頋죋폚룯쪽업ꆢ훷쫐뿎뚨짆쯹쒿쇴헾諭뾵컱ꦴ맜얩폅복ꇆ웤샻뻝쪵짧훐훆춬럑폖?꣏ꆢ쮰튵훆쿀뗘죋틗닺탋쫕랿냊쿖뷚폫쓜쪱쫐헷살벰뛠헾ꦲꎬ뗍뗄믓떷헟샻닮뮲짏돉뒵틔랢샭캪웤ꆣ돽쏷튪쫇ꎻ폐잰믲뢮늢짨도?듥믝쏢삹폅믹폚쓉믡뫢퇫탔떵ꆱ뾼쏃췁훆쮰듦닺쯹돇뮷뾪첾톹뗘햸ꎥ횵ꎬ킧쯦볤궣랿쫕뗄룶짙릦믈탎움놣믽ꋕ뢺룄릺폚뇰릩힡풱쒺맄햹돖쇷허쯻춻폫ퟢ짦헷뛔웵ꆰ헟냾풤냑볆?頋웤틲쟕ꆢ붫컯샖뗣쪵릫뫪듎훐싇?훆씳뗘뗄퓚겱붻뗃쫐뷚랢ꆱ솦닺몵튻믲쪹싊췁볛곋ꎬ얩죋쫂쏦쓜ꮣ돉맀쓑폐컊벫릡떣캪랿톹쮰닆쿀샸뚯쯎랽뮷웆웤ꆢ벰햼쏷짭릫샫쯣솵냊쯹뛸튵뗎삩쿖웓욽맛뫍늢㘱뗄컊ꏓ틗쮰랿돉ꎻ늻볛ꎲ㌰쫐뗃뗘횵냊닺뛸듥퓚쪵믽곋헾훆틔뮷튻쳢ퟷꏎ쏅쯵싊뷡믲뢻죋틖헟ꆣ닆뷚횮뿚쯻짙뛔폃탔쫇ퟢ럝릲맜훐?헊폐웤꾽쫕ꪼ뛾듳ꛗ폫뿘믹죫〲놣쳢컊킻뮷ꆢ뗘훖놾뛸듳룱뮹ꎥ뎡헾쫕ꎬ헓쮰얩랿ꆣ뛠랢냊돶뛈춨훆뷚폃늿볷짌릹룟햼ﯓ쏇퓚럑쫇쿳룻훊ꆱ맜닺튻샭쓓?죋헷릫돐랶웋ꎺ?맄뒡춬컯룄ㄩ폐ꎬ쳢랽뷚췁닺뛠쇭쟩뗄ꯆ뫳움뢮돇틦탎얻ꆢ듥뗘듋듳믓헕늻맽뛔쮰늢ꆣ뗋럖욷틽떵쎡쫊돖쫕돊튲쳥훖ꆱ틔퓚ퟷ랿돶샭뾪냣뗓첷욽냼캧냒쿠릫쾿샸짏폃죃튵뮷늢?뗄뗘쮰쟒삭튻뿶뷸붡맀컞헲폫돉?돇닺붨췢뻹ꎬ쏅폐룯웤ꆣ쓜냊듌랿떼냔힡늻ꏒ뛈쒵죫헽붫쾵ꆢ풭놣폃죃좨랢죏믹뫏탕귔펵뛔ꋕ벰떫뺭삾펦욽볂훃쫕맘춾뷰ꆤ뷚쓜낸펪퓶ꆢ쮰뚯랽쿂튻ꏔ폠횵램췁볛ﶿ헲맦랿ꎬ쏢쟒?뗄좫킧쯹컯퓚잽럑놣벤릺?햬뻹믊뫏폫?훷쿲폐쫕퓲뗘풴닺솦캪뷰샭?쿳릣헾뾼?뻟ꆣ쟈튵쾵쪡벰룯뛔퓚몹튵횵돇뢺랿쏦ꆰ늽?볆닎뗘쫕췁쒣늢쒿쮰떼믁맜ꎬ뗄뇘폐ꮷ벰뻓믽뾵뿎쎬쟎샭맽쓉붲쳥뇤샻짨럑닺뮷컯쇷뚨탔붻뫍춷겲헟펦곅뢮싇퇊볓틲ﶸ쟸ꆣ벶늿웤폐ﷇ쮰헲훘뗘ꎬ돖짏ꏓ볆폫쪹뗄곋ꆢ벱듓잰훂ꚡ샭헷좻헟킧뾵릺뮷쏱톹?뛜뛈웕뚯폚쿫늢뫏캪뷚뿎튵춨훐쓪훊틗펦쫕뾲믂퓚냼ꦴ닆떽쟊떯뛸헾폲틲럖쯹킧ꆢ췁ꎬ닺놣랿퇯킻쮰쿠폃퓶늻냊쪹뻧쫂뻓맽ꏏꆣ컱맜톡뗄뗘?싲뷚릺뿕샭缾룟뗋힡햼훐ﻊ뛸뢺맘릹듦뿎헷뮷쿞쫇럑蝹?춬삨헾쒿삽탔컒?닟릫듋뢮뫏폫폐뗘ꏎ돇펡퓙쫐듽췆랽믲ퟳ쮰볓릫헊폃닺엲릤쏱뛠뢺훐뛸늿쫖퓱쪹뾪틖謹헟럖랿훃탔ꏓ폚쳥낽뻱허닆ꎬ쾵붨ꆣ뗷늻뷚ퟢ뗄놣쇴쿮룄쓋잾튻탨잰얩쫕맺떣떼욽틲샭헟틖특쫐뮨쪹볓뎡뮷햴늨?내ꎬ닺폫뛸욽허쮰좫헍짌쯹뗄쪧탉쏅뛎폃헷훆ꪷ돐쓪폻쿻킻튻쿖ꮱꎻ퓱헢ꆣ틔퓚헻뛔펦췁춬뻍폐쒿陸귓쟸쟕튪얩쏱죫컯뫒쿲뫏뗘쫊ꆢ훆𢡊캬쮰폃짏볛뷚ꆱ훺쒷ퟢ퓬퓶룻쳡ꆣ횻늿뗄튵폐욽듋잿헟쓜랿ꋆ떣뛈췻듙럑랽냣짧ꏓ뛾ꎬꏊ쫇컒닆쿖쿳컯늢뗘쫕풴탕폲랶뾼듥햬覆ꎻ믊샭뢺컯쪹랿훐뮤뗈쮰뢴룱ꎬ삽뾲뷰돉횵뗘룟퓚쏢쿖뺭럇쫕ꆣ낷쿠뮯틀볛뗄헷뷸?믡탍뫍쫇붡틲맺닺훆탐튵죫퓶펦췁헾탔좡?풷쓚캧쒱싇얩믹뾵쓜쟒맘틋럑폃볛탉붨쮰ꆢ퓓짏럑떼ꆣ?쫕샺햼ꎬ돇ힴ펪폅펦뗘뿎튻릺복랿뷸릫뷚퓚뛸ꎶ캪톡룄컯횵폨뢮뫍쿻결쿭쓚쏱쯦랴쾵맘뗄좷싊놣맊샭헟ꎬ?짨훖룻랱퇯훂죫쪷횵폃컞쫐늻믮튵믝뗄닺쫕뚨퓶싲짙뗘뛸욽풼놣샻랿퓱캪탔쮰돶좨폨횤맜ꆣ쫜컯벰ퟅ펳톡ꎻ쾵쇴훐튵틀퓶쮰ꎻ뗘뛠ꎬ샠랿볆돉뗄램ꆢ헢쿠뚯폃쟖퓲움맜돌볓뷗웤닺듙ꆣ쪡폐폚뺭컯훷뗷훊쫇쇴쟷죃쪱놣럑헕샭떱쯹쪵ퟔ쓉퓱뛾싊튻평늢퇫뿎볓ꆢ랿햼뗄떼짙뗘ꎬ뷰쿮쮰뗘ꎬ쮰뛔랽쿳닆뗄헾뾪쫐쫕싛뎡죫볛뗈헷횵랽내쏦쓪랢뗄헷믓쫕믽뗄벫첽튻ퟷ쿖훖폃쮰ꆣ쳖ꆣ컯튵쮰뗄뾪듺헷쓜퓚튻뚨낸튻
=噩副经前·浅议南阳服装业发展胡亚兵{南阳师范学院美术与艺术设计学院河南南阳473061) 摘要:本文通过对国内服装企业所处的内、外部环境以及服装业发展趋势的分析，提出了南阳实施服装品牌战略的基本思路。南阳服装企业面临发展、改革与竞争，要想处于不败之地，必须创立品牌，提高品牌文化含量，重视无形资产，重视企业形象，引进国内外先进技术、经管理念和管理方法。关键词:服装企业文化含量品牌意识一、国内服装业的现状①现代化管理体系不够完善，管理手段较为落后。工业工程i 、加工为主，以量取胜。(1町、质量控制(QC)和价值工程(VE)，在西方被称为"现目前，我国服装业已形成较大规模，是当今世界上头号服装代化管理的三大支柱三者相辅相成，不管缺哪个企业都大国，约有6万多家梭织服装企业，平均年产近150多亿件各种难以获得持续、稳定、协调的发展。但我国一些企业在服装。过去的20多年中，服装产量增长倍多，出口额从占引进QC，VE的同时，未能同步配套地引进IE，致使完整的世界总量的%增加到%，服装产值占中国工业增长值的·现代化管理体系至今未能在我国服装业中真正建立起来，其结果8%，是全国38个行业中的第二大行业，又是中国最大的创汇产是，企业尤其是大中型国有企业长期存在的部门分割、各自为业。，出口地己遍及世界220多个国家和地区，目前居世界服装政、机构膝肿、效率低下等问题得不到根本解决。出口第一位。2005年我国实际完成服装总产量465亿件，比2004②我国服装生产和出口的结构不合理，长期以来，服装出口年增长'1毛，其中梭织服装产量170亿件，比2∞4年增长%;一直以低加工度的产品为主，附加值较低;服装出口额也较低，针织服装产量295亿件，比2C刷制年增长10..11%0 2C伽阳年中国在世界约占一半以下，直到90年代以来，服装出口比重才显示出旺盛服装贸易中的份额从2∞3年的23%增长到2∞4年的24%0。但服装势头，我国服装出口的低附加值还起因于大规模的加工贸易，通及衣着附件出口金额在我国出口总值中的比重逐年明显下降，2000过进口大量原材料，利用劳动力价格低廉的优势，赚取微薄的加年服装出口金额占我国比重是%，到2005年我国服装及衣着工费收入。低价可以打开销路，但弊病很多，容易耗费本国资源，附件出口金额仅占我国出口总值的%02005年我国服装及衣着易引发进口国的贸易保护。附件出口又创历史新高，全年累计出口亿美元，比上年同期③名牌设计师少在我国服装行业中，知名设计师实在是太少增长%，低于我国出口总值增长幅度个百分点。服装出口了。1995年评出的首届全国十佳服装设计师分别为吴海燕、:X1J洋、数量为亿件，比上年同期增长%。其中，梭织服装及附王新元、张肇达、于泽正、马可、陈红、罗亚薄、刘丽丽、崔游，件出口亿美元，比上年同期增长却20..9'1问出口数量为亿1999年服装周刊评出的中国十佳服装设计师为武学伟、顾怡、方件，比上年同期增长%。针织服装及附件出口亿美元，敏、唐炜、王鸿鹰、张辛可、张继成、阿胡、黄谷穗、舒弘，他比上年同期增长%;出口数量为亿件，比上年同期增长们在国内有一定的知名度，但与世界上的大牌设计师相距太远，%0虽然我国服装出口数量和金额大，但长期以来服装企业的中国服装业没有一位能在国际上叫响的设计师。创汇主要是以加工为主，在我国的出口的服装中40唱%一60份%为来④现有企业品牌含金量不高，缺乏进入国际市场竞争的名牌料加工，只是从加工贸易和一般贸易额中获得企业简单再生产，产品服装文化现象同社会认同价值是以品牌为依托的，没有品牌出口服装大多数采用国外指定的牌子，整体水平仍处于劳动密集文化内涵的服饰，只能实现单一的使用价值。由于我国服装生产型的中低级阶段，在国际市场的竞争中处于劣势。其主要原因是企业多为加工型，服装出口多是采用来料来样加工方式，产品多我国没有自己品牌，服装款式、服装结构、服装工艺三大设计上挂国外品牌，几年来虽形成一批知名品牌，如运动系列的李宁、没有先进的理念和技术，更没有形成相对完善的配套机制。康威、卓夫等，休闲系列的真维丝、波顿、威鹏等，男装中的富2、入世后的压力。绅、大哥大等，但能够走出国门，直接参与国际市场竞争的服装规定的限制性税率以2%%为宜。地方政府规定的有差别的公正、高效的轨道;二是税务机关应加强与国土、国资、建设规适用税率应是非普通住宅税率高于普通住宅税率，工商业经营用划、房产管理等部门的联系，以低的管理成本获取及时准确的房房地产税率高于居民自住房产税率，居民自有的第二套(含)以地产信息;三是合理确定房地产评估周期，本着既要保持税收征上住房税率高于第一套普通住宅税率。收的稳定，又要使评估结果与市场变化大体一致，借鉴国外经6、税收优惠。一是基于支持公共公益事业发展，对政府机关、验，我国评估周期以两年为宜;四是国家应出台房地产评估相关人民团体、部队、事业单位及社会公益事业自用非营业用的房地产法律法规，制定统一的评估标准与操作规程，以确保评估的可靠免征物业税;二是基于公平课税及利于税制推行，对地方政府核定性和准确性。的地区人均住房免税面积以下的部分免税;三是基于社会正义，对2、建立完善的房地产产权登记制度。房地产产权登记是物社会弱势群体(如孤寡、残疾、社会低收入人群等)所拥有的房地业税征收的基础，目前应借鉴国际经验，建立统一的房地产产权产免税;四是基于予农民休养生息促进农村发展的国策，对农民的登记制度，包括房地产产权的确认制度、变更制度、买卖分割及宅基地、自有的非营业用的第一套住房暂免征物业税，但对已实行租赁管理制度、财产申报制度、购房管理制度，并实现政府部门"村改居"的原有农户，可考虑在一定时期内减半征税。间的产权信息共享。五、对其他配套制度完善的思考参考文献:1、建立健全房地产评估制度。一是要建立适用市场经济发1、胡恰建《物业税模式选择及其政策制度设计H税务研究》展要求的房地产评估机构。其包括二个层次，第一层次是税务机2004年第9期关内部设立的评估管理机构，其职责是评估手册的制定、房地产2、何杨、高世星《物业税热议中的冷思考议税务研究}2006 税源数据的采集和分析、领导社会中介房地产评估机构、处理评年第9期估争议等。第二层次是民间组建的具有法人地位的房地产评估机3、温来成《对我国城镇房地地产产税税收收仔仔估估征征税税问问题题的的探探讨讨}》.构，通过专职评估机构与人员的工作，使房地产评估走向客观、《税务研究}2006年第3期口78 现代企业教青MODERN ENTERPRISE EDUCATION 잳??췲랽쫽뻝뫺⣄햪튪퇴맺맘튻没쒿듳럾쫀㢣튵돶쓪헫벰뢽퓶쫽볾뇈㚣뒴㘰쇏탍컒쎻㊡ꋙ⡉듺쓑틽ꎮ쫇헾ꋚ풼쫆맽릤틗ꋛ쇋췵ㄹ쏴쏇훐ꋜ닺컄웳맒뾵짰맦쫊랿짏㚡죋쏢뗄짧햬ꆰ컥ㆡ햹쮰맀릹릫뮮뗘쫕퇩램탔뗇ퟢ볤닎㈰ꆶ㜸쿖䵏䕎䕄㎡퇇쿑ꎺ럾쓚볼ꆢꊼ잰맺ힰ뷧ꖣꆣ뿚퓶횯틂볾뎤솿돶ꎬ짏긲믣ꎥ볓뗄폐ꋈ쿖䔩뮯틔뷸컒횱햼춷럑틽쏻탂㤹퓚욷튵췾뚨폃뗘힡ꋋ쏱헷믡쏢믹듥ꊽ튪풴헹헽닺싉뫍쮰볇쇞뾼ꊺ〴뗚䑅呅啃듺ꋎ뇸놾ힰ췢듊맺펹ꎬꆣퟜ곊뗚뎤럾쎳ퟅ돶ㄹ캪뿚뇈쓪ꎥ훷릤훐쎻쿈듺ꆢ맜믱元웳믺틔튻쫕랢없풪쳆폐쓚뛠듳뗄쮰닺랿냊췅컯쟸죵뗘룄뛔ꣁ쟳늿쫽틩춨탅컈컒램ힼ헷훆컄컑㧆컱剎剐䅔싀웳틩ꚷ컄웳쿈ꎺ쓚컒풼맽솿쟈돶튻ㄱힰ틗뢽뿚ꎮ㈱㌵짏춬ꆣ튪살ꎬ뗍폐뷸삺뮯훊샭뗃ꆢ튵릹럾냫듳죫짨㤵몭캪욷ힿ룧쿞싊쮰헓쳥죋쫆ꎻ뻓웤ꊽ뗄뻝뗈룟닺쾢뚨맺맦좷ꋍ쫕뛈좨쿗尿뗚?퇐剉䥏뒳뛑춨튵뷸럾맺폐좥뗄ꮹ뿚캻ꎮ닺훐볾뷰폖㦣ィ쓪웚쯤쫇횻듳벶ퟔ맜솿돖噅폈펷ힰ볓틔ꆣ볆헅ꆢ컄없럲훆펦싊얻쮰뻹좺쯄ꆱ쯻ꇈ랿솢킧ꎻꎬ움탔탅ꎺꢡ㧆ꊸ뺿卅?즡맽쏦벼ힰ럾㛍뗄㊣勉뗘ꆣ솿돶뷰뛮뒴ꖣ긷긳춬퓶좻틔쫇뛠뷗벺샭쓑뿘죽탸웤훗짺릤쿂풭뗍맺쪦움험훜췵튻쎻욷뮯ꎬ뗈탔룟?늿ꎻ힡쳥폐엤ꮷ닉뗚횰폖맀훆욵믹냼뛈쾢뛎??ꆷ뷌뚶쓏뫃뛔쇙쫵웳튵곒ힰ㈰긵㢸틑ꖣ㈹럝뿚뛮뷶샺겵㏒㋒웚뎤컒볓듓쫽뛎욷쓮링쳥훆듳ꆢ춬쫇닺뛈ꎬ닄볛뗄짙돶듯뾯뫨뚨폐없쿖쫎탍벸쮰럇폚ꏒ뛓뛾랿⣈믹풭쳗뾵움벯맬뗈튪훜쒷뒡삨릲샐폽퓎샊맺랢ꆢ튵뗄퓁뛠ꎥ뇩〵곆㗒뛮뷰햼쪷췓??퓶ㄹ릤볓닉ꎬ없뫍ꚡ쾵⡑횧컈쪱듳킧횱돶쇏뿉쎳퓚움펥튻몬쿳쓪택떫싊웕뻓뗚믊쫇쏢폚럇폐훆?맀닣뗀늿뫏쪹웚춳뾵랿닆쿭뗋잡〶특쓚햹뺭컄쿖뿈틑틋쓪퓶탒벰?듓뛮컒탂?ﺣ샔뎤ꎮ럾캪릤폃퓚ꎬ벼?늻挩훹뚨훁훐싊돶닺떽뿚틔틗쫗폚ꆢ횪캻뷰춬횻살쿐쓜춨쏱튻잻쫂믹쮰승폨펪얩뛈陼맀맜럖듎믺ꎻ쏅샭움?쒿뗘ꆣ냄뛎荒퇴럾ꆢ펪뮯ힴꇊ탎훐볓뗖쫀컒탋ﺣ㈰퓚맺룟특겱ꪣㄲ㞣ힰ훷쎳쫵릻뫍ꆱ캴뷱탍뗍뿚욷㤰뗄샻듲놣뷬퓳헅쏻쓜솿짧쯤쾵㊣힡ퟔ쳗陸튵폚쏦톡얩뮧췪삹믺샭컶쫇릹뛾좷맀솽者잰닺짪ꏊ뗚쟕헊ힰ룄샭몬꒡돉꾷ꎬ떽킵뷧맺겱〳컒뇈돶荒죉ꎮꖣ틗췢볊췪볛킭쓜캴쿂뗄캪쓪뗍폃뾪뮤럾좫헽훐탁뛈퓚늻믡쪵탎쇐ퟟꗒ햬힡웕?떥릫믽ꊲ쏱짆샖릹믺ꆢ폫쫇솪뚨뷡움靖펦닺놨뷑뗋㏆웳룯쓮솿?뷏ﻗ럾ㄵ쒵㈲쪵꾷젲쓪맺훘뿚좫쿄죉㊣뮳퓚뫍횸쫐뿮룼짆횵죽뗷춬쓜폐뗈뷡훷듺뢽샍쿺ꆣힰꆢ뿉ꎬ룟죏쿖돉뗄돶묲쮰랿춨Ꭓ캻욽틔킼택욶릹쇬볤죋쾵맻캪맀ꢵ뷨좨훆ꇔ냈?뾵럾튵폫뫍욷듳냆ힰꎮ?ザ볊ﻗ〰뗄돶쫇ퟜ쓪?쿄ꖡ쫽컒튻뚨뎡쪽쎻ꎬ릤헟늽퓚웳컊릹틔볓뚯슷탐쪮십ꆢ떫춬떥뛠헦맺싊닺힡횹벰뿎쿂늡퇸뗚뾼쮼좡웤떼ퟩ풱컱뗘틋뇪잼본뛈죒??웑쯹뺺맜없맦닺㊣ﺴ췪낲㓄㈳뿚ㄴ횵샛?곆ꏕ?솿맺냣뗄ꆢ폐돌쿠랢엤컒튵쳢늻뢽살솦ꎬ병뿉헅폫짏좱볛튻쫇엺캬쏅㖣룟쮰햬ꮹ짧ꋉ짺싇뾼ꏒ냼웤붨믺틔쫐ꎻힼ쟖좷냆頋뒦헹샭틢쒣떣솿ꖣ돉贈ꎥퟜꎮ뗄볆뗔?곆ﷁ뫍쎳없뺺럾탎⡖뢨햹쳗맺뎤뗃뫏볓ꎬ뮹볛떫훐ꆢ볌쫀뷐랦횵닉횪쮿ꗎ폚싊쮰늹믡벰늿쾢퓚믊삨횰릤맘뗍움뎡쯄폫욶볊죏릺킵냊ힰ몺뗄ꎬ랽쪶곆퓶겷탒謁럾뼱횵㖣㦣돶?꾷뿎뷰틗ퟓ헹돉쫖䔩쿠ꆣ뗘웚늻샭웰룱뇗돂뷧쿬뷸쫇쪹폃쏻ꆢ횱웕싊ꯒ릫샻럖듙힡튻쟒뛾퓰훐뻟ퟷ펦맀뇤닙좡뺭훆랿ﺲ쓀헆폄쓚튪램쫇붾뎤ﻗ떣튺ힰ㜰ꐱ훐ꖣ긷뿚꒷ꐸꨱ뛮ꎬ뷡쿠뛎돉떫틽듦떽뷏틲뗍늡횪짨뫬ꆢ짏뗄죫틔폃살욷늨뷓쮡춨뻓ꆣ틦폚쏢췊뷸랿뚨ꪽ룶뷩폐볓맜훜뮯맺ퟷꎷ퇩뛈?삹쿄ꆢ쿫ꆣ떱龍ㄲ낲곓춵ퟜ틚ィ떽뗄겵ꎥ㜳禮ꎮꐲ낼㐵듳훐헻뒦릹뛔뷏퓚ꎬ컒뷸튵룹뎤뗍돶폚솮뫜쏻볆낢짨맺욷볛쇏없뛙닎ꎵ힡쏱싒쫂쮰허얩퓝쪱ꣁ닣움랿램쪹잿샭웚볒맦뾵욶벿샕튵쿑췢뒦뷱ꎮ𥳐훊?닺볾긱㈰뇈봲ꆣ㢣져ㆣィ낸ꎬ럾믱쳥폚ꆢ췪캪컷늻맺䥅훐뗄놾웚ꎻ뿚듳뛠짨쪦싞뫺볆볊없횵살폫?햬ퟔ떷훆듥쏢ꋊ듎맀뗘죋랿돉펦돌?붨뇤죉보늿폚쫀諾㚱뗕쟖솿ꎬꎥ〴훘〰㈰길ꎮꖡ긹붼㌸떫ힰ뗃쮮쇓럾짆실랽맜튻헦뷢틔뇈맦폅볆럖퇇캪ꆢ없쪦쫐ꆣ퇹죧췾맺뷕쮰폐ꋕퟔ췆죽쯈랢헷쓚쫓쫖닺뗘놾돶者솢룼뛈퓋냎㜳뮷늻뷧ﰱ뚶볖킹계㐶뇈ꆣ쓪훰㗄〵틚㖸ꏆꎥﺳ뎤훐웳욽쫆ힰ뗄뫳놻좱킩훂헽쏅뻶살훘쒣죝쪦뇰욼커믆짨뎡틀평볓퓋열볊ﺸ싊릣폃탐쫇몵햹컯복쏊뗚닡움캻닺췁믱ퟅ첨틔靖춳훆ꎬ욡냎쫌랢〶뺳냜짏㔰킹𧻓뿇㗒㈰뗄쓪쏀ꎻ볾웚㐰튵죔ꆣ릤엤돆쓄웳쪹붨럖ꎬ돶닅틗쪵캪ꆢ톧마볆뺺췐폚뚯뗈쫐꺹뗚겶럇믹젩냫킳튻맀움좡볈랿좷ꢵ뛈늢랣ㄩ틔횮춷뛠겳調낾?〴㈴쏷특컒풪?킣돶?ꎬꎥ볲뒦웤틕쳗릤캪룶튵췪솢룮럾뿚쿔볓뫄퓚컢쇵캰쯫쪦헹뗄랽쾵뎡뛾퓕펪뛔폚쯹맺쮰헷ꆾ닣훆믺랿맀벰튪뷨뗘놣잼ꆢ쪵꺡킾쓌벰뗘뫅틚ꓒ폊ﺣ쓪ꎥ쿔覆맺ꎬ횵곋뿚〸뇈살떥폚훷죽믺튵ꆰ웳퓚헻웰ꆢힰ뛮쪾릤좡럑쫇몣샶쿠뗄쪽쇐쓐뺺ꢵ짌쳗ﺸ짧펵닟쮰궼듎뚨릹ퟟ쪱놣본닺움쟊랿싲쿖뛋뾡뷌햹럾ꎬ볾?뗔쒴삽겱퓶훐ꆣ쿂ﻗ뇈쫽ꎮ짏퓙샍튪듳훆릤쿖튵뗄살룷돶튲쎳캢놾첫퇠샶맋쫦뻠쏻쎻ힰ헹쓓⢺꺻폃랽믡폐떫쎷쫇ꆢ닺쿲ힼ돖맺움맀쟎뗘싴헾냎뜲횡ힰ뇘룷뒻젲뎤맺떫붵낼짏ꎷ꾷솿㜲쓪짺뚯풭짨ꆣ돌뚼ꎬퟔ뿚뷏췺틗놡짙ꆢ뫫첫없폐닺샮훐뗄킲뺭갩調헾헽뛔?쮰랿뒦움뿍붨좷췢맀럖뢮〰랣튵탫훖폕ꓖﻗ〰ㄳ퓚럾ꎬ냒벰쓪캪틚춬웳닺쏜틲볆웤뗍쪢뗄쇵듞ꆢ풶욷짺쓾펪틔?랿뢮틥얩틑컱뗘샭맀맛짨쫕뺭쿠뿉룮늿킾??랢뒴?떵ꎮ쫀ힰ㈰싗틂춬낳낼㜴쏀웚튵ꎬ벯쫇짏뷡춨볓풴퇳폎랽쯻없닺뛠ꆢ뢻폃뗘뫋쏱쪵믺움맦랿헷맘뾿좨벰쏅뾡햹솢?㎣뷧〰ퟅ웚낸ꎮ풪퓶뗄맻ꎬꆢ닺뚨뛔탐쟷욷ꖣ?㌴ꎬ뎤쫆없?틚뗄ꎬ럖쳡컶룟ꎬ욷쳡없돶컄쇋뮯쓏몬퇴솿쪵ꎬ쪩훘럾쫓ힰ컞욷탎없햽닺싔ꎬ뗄훘믹쫓놾웳쮼튵슷탎ꆣ쿳쓏ꎬ틽뷸
