天津泰达万通 项目专用纸
天津泰达城
R1、R3、R4、R5地块开发可行性分析
一、天津宏观经济市场分析
1、经济情况
城市GDP比较（单位：亿元）
年份
1998年
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
上海
北京
天津
2,
重庆
2,
广州
3,
深圳
2,
（资料来源：统计局公布的数据）
GDP增长率比较
年份
1999
2000
2001
2002
2003
2004
平均增长速度（99－2004年）
上海
%
%
%
%
%
%
%
北京
%
%
%
%
%
%
%
天津
%
%
%
%
%
%
%
重庆
%
%
%
%
%
%
%
广州
%
%
%
%
%
%
%
深圳
%
%
%
%
%
%
%
深圳
%
%
%
%
%
%
直辖市人均GDP及增长比较
城市
1998年
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
平均增长速度
上海
28228
30728
34436
37304
40524
46585
55090
%
北京
18118
19803
22000
25300
27746
31613
36832
%
天津
14765
15932
17976
19986
20082
23602
31550
%
重庆
4671
4816
5142
5648
6344
7189
9608
%
（资料来源：统计局公布的数据）
自99年以来，天津的GDP以％的平均速度高速增长，在所比较的城市中位列首位，2004年达到亿元。同时，人均GDP在2004年达到了31550元/人，平均增长率在直辖市中是最高的。
天津和上海的产业结构和变化比较
2003年第三产业情况
指标
天津
上海
第三产业增加值（亿元）
第三产业占GDP比重
％
％
2000-2003年第三产业平均增长速度
％
％
2004年第三产业情况
指标
天津
上海
第三产业增加值（亿元）
第三产业占GDP比重
％
％
2000-2004年第三产业平均增长速度
％
％
从上面数据可以看出，03年和04年天津的第三产业总量、占GDP比重不如上海，但增长速度均比上海快。
上海和天津的行业结构和变化比较
天津主要行业结构
主要行业比重
1999
2000
2001
2002
2003
2004
工业增加值
建筑业增加值
%
--
%
%
%
%
%
%
%
%
%
%
交通运输邮电仓储业增加值
%
%
%
%
%
%
金融保险业增加值
%
%
%
%
%
%
房地产业增加值
%
%
%
%
%
%
2000-2004年天津、上海主要行业增加值平均增长速度比较
指标
天津
上海
工业增加值
24％
％
建筑业增加值
％
％
交通运输邮电仓储业增加值
％
％
金融保险业增加值
％
％
房地产业增加值
％
％
工业、交通运输邮电仓储业一直是天津的支柱产业，房地产对天津的经济贡献正在增强；与上海相比较，工业增加值、建筑业增加值、交通运输邮电仓储业增加值、金融保险业增加值，增长速度较快。
天津经济周期和热点地区分析
经济周期：
全国与天津GDP比较（1994-2004年增长速度）
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
平均
全国
%
%
%
%
%
%
%
%
%
%
%
天津
%
%
%
%
%
%
%
%
%
%
%
从上面数据可以看出，天津的经济周期和全国的经济周期一致，现在正处于经济持续增长期，而且，几乎历年的GDP增长速度均高于全国的GDP增长速度，在03年和04年是更是快速增长。
热点地区分析：
如今，中国城市化已进入加速阶段，大都市圈经济已成为一个国家或地区社会经济发展的重要引擎。长江三角与珠江三角经济区域的发展自不必多言，而以京津为双核心的环渤海经济圈（即“大北京”）的规划和建设，正如火如荼地进行着。
在“大北京规划”中，天津将充分发挥其人力资源丰富、资本存量大、科技产品出口及在港口经济上的优势等良好条件，以开放的心态自觉融入大北京经济圈。2008年奥运会足球主会场设在天津，京津两地的国际机场完成合并，京津空港实现直航，北京六环已经临近天津，天津和北京之间的高速城际铁路也在酝酿中……越来越多的迹象将两个超大城市联系在一起。
在2004年全国两会期间，天津代表团还以整团名义向大会提交了《关于恳请国务院批准天津市滨海新区整体发展规划的议案》，其核心内容是，将京津塘高速公路两侧的北京亦庄开发区、廊坊开发区、武清开发区、北辰开发区、天津滨海新区在高科技产业方面连成一体，建设京津塘高速公路高新技术产业带。
现在天津拥有的国家级开发区4个：国家·天津北辰科技园区、武清高新技术产业开发区、天津经济技术开发区、天津高新技术产业园区（具体资料见附件一：天津开发区、科技园区情况）。
同时，继浦东之后，天津滨海新区有望成为中国第二家国家级“综合改革试验区”。而借助“ 综合改革试验区”的政策开放，除珠三角和长三角外，中国经济增长的“第三极”在环渤海经济圈初现端倪。滨海新区近年的快速发展不仅对天津，而且对推动中国北方乃至全国经济发展都具有全局性战略意义。（参考附件二：上海浦东开发开放的历史过程和主要成果）
其中，由北辰经济开发区与北辰科技园区合并组成的“国家·天津北辰科技园区”（以下简称园区），分南区和北区，控规面积为17平方公里，享有中华人民共和国国务院批准的高新技术产业开发区的优惠政策，具备优越的投资环境。园区的发展目标是：建成以现代工业为基础，以高新技术企业为主导，重点开发机电一体化技术、新材料技术、电子技术和生物工程技术，并使二三产业协调发展的外向型经济区域。 园区毗邻天津市区，辐射京翼，工业基础雄厚，产品市场广阔，人才后备充足，科技信息先进；客货运输可通过水、陆、空畅达国内各地和欧亚大陆，是投资置业的首选之地，现已吸引了15个国家和地区的上百家企业在园区投资建厂，并初步形成了四大支柱产业区群体，即以韩国LG（天津）电器有限公司为主的机电一体化产业群体、以中国天士力集团为主的生物医药产业群体、以香港华润集团为主的饮料食品产业群体和以台湾正新集团为主的橡胶化工制品产业群体；呈现出投资国别分布广泛、大项目逐渐增多、产业结构趋于合理、企业效益不断提高的良好趋势，成为中国天津最具活力的经济发展地区之一。
武清开发区是1991年12月批准设立的国家级高新技术产业开发区，地处北京、天津之间。沿京津塘高速公路上达北京71公里，下抵天津港71公里，距天津市区25公里，距天津国际机场35公里，到首都国际机场90公里，区位优势得天独厚。武清开发区规划总面积平方公里，由生活区、中心区和工业区组成。目前，已有来自美国、丹麦、瑞典、芬兰、德国、日本、韩国以及台湾、香港等21个国家和地区的400余家企业投资建厂，形成了电子信息、新型材料、生物医药、机械制造、汽车及零部件五个主导产业。
天津高新技术产业园区是中国首批国家级高新区，华苑产业区是天津新技术产业园区的主体中心区，占地12平方公里，是天津市唯一在市区的国家级高新区。华苑产业区现有企业2000余家，包括海泰发展、天大天财、中天通信、天药药业等上市公司和美国微软、德国西门子、日本NEC、Sanyo、法国GEMPLUS、IPSON等外资企业。时至今日，华苑产业区已经成为天津市高新技术产业、研发机构、知识密集型产业的聚集地，成为天津科技进步的标志，将建设成为天津市科技新城区。
天津经济技术开发区是中国首批对外开放的国家级沿海开发区之一，至今已有近二十年的历史。据国家商务部（原外经贸部）年度经济指标统计表明：天津开发区的主要经济指标历年均在中国49个国家级开发区中位居首位，已成为中国北方加工制造业中心和高新技术成果的转化基地。天津经济技术开发区以电子通讯、机械制造、生物医药化工、食品饮料为四大支柱产业。截止2005年6月底，天津开发区吸引了来自74个国家和地区的外商投资企业4002家，聚集了一大批代表世界最先进生产力的跨国公司投资企业，《财富》500 强公司中有44家在开发区投资了93个企业。 一大批国际著名跨国公司，如美国摩托罗拉、IBM、可口可乐、百事可乐、柯达保丽光、哈里伯顿、AVX、霍尼韦尔、菲利普莫里斯、迪尔，日本丰田汽车、雅马哈、三洋电机、松下电器、电装、京瓷、出光、伊藤忠商事、丸红商事、住友商事、佳能、三菱商事、三菱电机、三井物产、日商岩井、大荣、野村证券，韩国三星、现代、乐喜金星国际、浦项制铁，德国大众，瑞士雀巢，法国阿尔卡特、雅高、拉法基，英国葛兰素史克、BOC，荷兰阿克苏诺贝尔，芬兰ENSTO，台湾顶新、英业达等已经成为天津开发区的投资主体。摩托罗拉在这里引领中国通信业新时代，并成为在华最大外商投资企业；三星集团超过1/3的在华企业聚集于此，共同缔造了“三星神话”；丰田汽车则从这里开始了全力加速，誓争中国10%的汽车市场份额。2002年联合国工业发展组织（UNIDO）将天津经济技术开发区与深圳、苏州、温州、上海浦东新区及西安高新技术产业开发区等六个城市和地区评为中国最有活力的区域之一。
滨海新区位于天津市的东部临海地区，由天津港、开发区、保税区及塘沽、汉沽、大港三个行政区组成，面积2270平方公里、人口107万。自84年改革开放以来，这里发生了巨大的变化，经济快速增长，外资大量进入，成为中国北方发展最快的地区之一。如今已初步建成了以外向型为主的经济新区。形成了电子通讯、石油开采与加工、海洋化工、现代冶金、机械制造、生物制药、食品加工等七大主导产业。据市有关部门统计，滨海新区十年累计批准三资企业项目5381个，累计实际利用外资147亿美元。滨海新区生产总值已占全市的40%以上，外贸出口占60%以上，成为全市最大的经济增长点，国内上千家企业为新区产业直接配套。滨海新区产业传递、对外服务和辐射功能日益增强，与周边地区优势互补、共同发展的格局已经形成。
所以说，“大北京规划”、天津各开发区和滨海新区的飞跃发展，使天津成为我国的经济热点区域，也使天津的经济持续高速增长。
评论
2004年天津的经济总量排在全国前7位，经济增长速度排在前列，第三产业的增长迅速，支柱产业迅速发展，随着渤海银行、天津产权交易所的成立，实业和资本的进一步结合，天津经济将持续高速发展。
2、影响经济增长的主要因素
投资
近六年固定资产投资对比（单位：亿元）
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
上海
1,
1,
1,
1,
2,
2,
北京
1,
1,
1,
1,
1,
2,
天津
608．8
1,
重庆
1,
广州
1,
1,
深圳
（资料来源：统计局公布的数据）
固定资产投资增长比较
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
平均增长速度（1999-2004年）
上海
%
%
%
%
%
％
％
北京
%
%
%
%
%
％
％
天津
%
%
%
%
%
％
％
重庆
%
%
%
%
%
％
％
广州
%
%
%
%
%
％
％
从上面数据可以看出，天津市的固定资产投资一直以较高的速度增长，比重庆低，接近北京的投资；投资总量在直辖市中是最低的。
近六年房地产投资占固定资产投资的比例情况表
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
上海
%
%
%
%
%
%
%
北京
%
%
%
%
%
%
%
天津
%
%
%
%
%
%
%
重庆
%
%
%
%
%
%
%
广州
%
%
%
%
%
%
%
深圳
%
%
%
%
%
%
%
从上面数据可以看出，天津市的房地产投资占固定资产的比重一直维持在23%以下，远低于上海、北京、广州、深圳和重庆。
消费
社会消费品零售总额增长速度比较
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2004年总额（亿元）
2004年人均消费（元）
上海
%
%
%
%
%
北京
%
%
%
%
%
%
天津
%
%
%
%
%
%
重庆
%
%
%
%
955
（资料来源：统计局公布的数据）
从上面数据可以看出，天津的消费能力较强，每年消费的增速平稳，历年的消费增长速度也比上海也快。
出口
进出口比较
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2004年数量（亿美元）
上海
42%
11%
19%
55%
%
北京
%
21%
4%
2%
30%
%
天津
36%
6%
26%
29%
29%
%
重庆
%
%
%
%
（资料来源：统计局公布的数据）
从上面数据可以看出，天津市的进出口规模比上海、北京有较大差距，但是自2001年以来的增长速度很快。
小结
天津市是环渤海地区的经济中心，正在努力建设成为经济繁荣、社会文明、科教发达、设施完善和环境优美的现代化港口城市和我国北方重要的经济中心。
考察近三年的指标，从投资来看，天津市的投资总量一直是直辖市中最低的，自2001年以来，增长速度明显加快，2003年的增长速度接近30％，2004年也保持在20%，随着金融环境和投资环境的改善，必然吸引更多的私营经济投资，投资的迅速增长必然带动经济的发展；而房地产投资占投资的比重一直在20％左右徘徊，远低于其他直辖市，还有很大的增长空间；从消费来看，天津的人均消费量在2003年时还是直辖市中最低的，在2004年就已经超过了重庆，其增长迅速；从进出口来看，近三年天津保持着较快增长速度。也就是说，随着天津投资环境的改善，在政府、私营经济投资加大，天津经济将随着投资的增长保持迅速增长。
再者，从天津滨海新区的发展来看，滨海新区2004年实现生产总值亿元，实现工业总产值亿元，完成固定资产投资亿元，外贸出口亿美元，占全市外贸出口的%，实际直接利用外资亿美元，占全市的%。据市有关部门统计，滨海新区十年累计批准三资企业项目5381个，累计实际利用外资147亿美元。滨海新区生产总值已占全市的40%以上，外贸出口占60%以上，成为全市最大的经济增长点。有关经济专家指出，滨海新区对区域经济的辐射和带动作用越来越强，成为天津发展的巨大引擎。同时，温家宝在天津考察时也指出：进一步规划和建设好滨海新区将促进天津及环渤海区域经济发展。
总之，随着未来几年国家整体经济的发展和环渤海经济圈、滨海新区成为国家发展战略的重要部分；随着天津滨海新区将继续围绕建设世界加工制造基地和国际物流中心的总体目标，立足天津、服务环渤海、面向东北亚的发展思路和举措；随着海河改造的持续进行；随着地铁、城市快速路和高速公路的建设；随着2008奥林匹克运动会的举行；随着天津政府招商引资等利好政策的出台；我们有理由期待：在未来几年内天津的GDP水平、人均可支配收入等均会持续上扬，整体经济形势保持持续上升势头。
二、天津住宅市场分析
1、基本分析
天津历年住宅投资情况
1996年—2002年天津房地产投资经历2个阶段：1996—1999年，房地产投资增速2年上涨1年下降；1999—2002年房地产投资又经历了连续2年上涨1年下降的投资周期。据此可以看出天津房地产投资周期一般为3年。2002年—2004年正好运行完投资周期的2年上升阶段，由于全国房地产投资过热，预计2005年房地产投资增速会有所下降。我项目若在2006年上市，正值天津房地产新投资时期的开始。
数据来源：天津市房管局
天津住宅市场在经历1999年大幅上涨后，从2000—2002年住宅市场投资不温不火，投资额保持在100亿元左右。天津进入21世纪以来，国民经济步入快速发展时期，在2003年，随着海河综合开发、市政基础设施建设和后危改工程的全面启动，拆迁量急剧扩大，住宅投资增速在2003年突破30%，到了2004年，天津住宅市场被广大投资者纷纷看好，在2004年投资额更是突破200亿元大关。
1．2近年天津市内六区商品房综述
数据来源：天津市房管局
1999年天津市取消福利分房，实行货币分房，在2000年商品房成交量涨幅超过50%，形成天津市商品房市场第一次拐点。后经过2001和2002年2年的调整期，在2003年天津市市内商品房成交量以47%的增速突破600万㎡，成为天津商品房市场的又一个新拐点。
数据来源：天津市房管局
1997—2002年天津市内流区的房价基本保持平稳状况，房价水平在2600—2900元之间波动。而到2003年，房价不但突破了3000元大关达到3221元，而且涨幅也上升到2位数，达到%。到2004年，房价更是较2003年上涨1000元，达到4231元，增幅%，房价开始进入快速增长期。
1．3施工量、竣工量、空置率分析
1996-2003年天津市商品房施工量、竣工量、上市量情况统计
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
平均增速
施工面积（万㎡）
1783
1950
%
竣工面积（万㎡）
832
%
当年取得销售许可证的上市面积（万㎡）
%
数据来源：天津市房管局
近年天津住宅供应比较稳定，2004年商品房上市量突破1000万㎡。
天津历年商品房供需对比分析
年 度
1997年
1998年
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
取得销售许可证的面积（万㎡）
379
1130
869
690
486
650
889
1071
销售面积（万㎡）
210
336
383
630
660
645
1022
1292
供应面积/销售面积
2000年以前天津商品房市场供大于求，空置率较高，而从2001—2004年供需之比基本小于1，说明市场供不应求，需求旺盛。
天津市规划及未来发展趋势分析
天津市总体规划
《天津市城市总体规划(2004-2020年)》强调，要把天津建设成环渤海地区的经济中心，国际港口大都市、我国北方经济中心和生态城市。新规划方案突出了大都市城市交通、环境和新型生活区生态居住功能，如交通方面中心城区将建9条地铁线、增加8处市级公园和5处城市风景区、新增一片历史文化保护区和两片历史文化风貌保护区，初步设定到2020年，天津城市规模为1300㎡公里，常住人口规模为1500万人。
新的总体规划提出了“一轴两带三区”的市域空间布局结构。“一轴”是指：“武清—中心城区—滨海新区核心区”发展主轴。泰达城正处在中心城区的核心。
道路交通
天津市规划提出，中心城区内任意一点到达快速路10分钟，步行至周围公交站不超过10分钟；中心城区内任意一点到达外环线不超过20分钟；中心城区内任意一点到达另一点不超过40分钟；中心城区内任意一点到达滨海新区内任意点及外围区县中心在60分钟以内。天津市将发展2横2纵、3环14射的总体交通体系，形成本市通往北京、河北等华北地区的道路骨架。
泰达城紧邻内环线，有北横和西纵2条快速路通过。
地铁交通
天津市的轨道交通系统规划到2020年，中心城区快速轨道由8条地铁+1条轻轨线路组成。地跌6号线从李七庄至大毕庄，全长21．4公里，途经泰达城。
1．5天津市内各区商品房市场状况分析
数据来源：天津市房管局
河西、南开和河东是近年天津市商品房成交量最大、项目最集中的区域。红桥区商品房成交量较以上三区为少，主要由于该区住宅供应量偏少有关。
数据来源：天津市房管局
和平区是天津市传统商贸的核心，因此其商品房价格是全市最高的，而河西、南开区是近年发展较为活跃的区域。其价格仅次于和平区。而红桥区相较天津其他几个区域滞后，其价格最低。
1．6国家政策对天津房地产市场的影响
政策回顾
（政策全文见附件三）
3月16日——央行《调整商业银行自营性个人房贷政策》
5月12日——七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》
5月25日——天津公积金管理委员会《提高住房公积金贷款额度》
5月25日——十四大通过《天津市房屋权属登记条例》
5月25日——十四大通过启用《天津市商品房预定协议》
6月14日——天津房管局出台《加强房地产市场调控的六条措施》
6月15日——财政局、地方税务局《明确个人住房销售税收政策 》
6月15日——天津市房地产管理局《普通商品住房标准确定》
政策前后天津商品房成交量和成交价格
05年3月—7月住宅周成交量涨幅分析
从3到7月份的周成交量分析可以看出天津市的房地产市场涨幅有致，5月中旬政策后交易量虽出现短期下滑但经过短暂调整后市场依然出现稳步上升的局面。
05年3月—7月住宅周成价格涨幅分析
从3到7月份的周成交价格分析可以看出天津市的房地产房价涨幅频次较快，但涨幅量不大，5月中旬政策后的交易价格持续几周有效幅度下滑，第三周后出现小幅上扬，后期房价走势依然呈上升趋势。
天津市2003年-2005年第二季度商品房成交量及成交价格分析
数据来源：天津市房管局
从以上图表可以得出：2005年成交量较2004年同季度比降低%。
数据来源：天津市房管局
从以上图表可以得出：二季度同期商品房成交价格趋于上涨的趋势，04、05年较去年同期比涨幅较大，分别达到%，和%0。
国家政策对天津房地产的影响
与上年同期的比较表明尽管成交价格上涨，但是成交量下降了%，说明房政对天津市场有影响，但影响不大，不存在所谓的“房地产泡沫”。
相较于上海、北京等地成交量的大幅下跌，天津的成交量短暂下跌后迅速呈上升趋势，而且成交价格持续上涨，说明天津房地产市场仍然是以自住为主的市场。随着天津的经济的发展，人们对居住观念的该善，天津房地产将呈现稳步上升的发展趋势。
实际上，从房地产投资占固定资产投资的比例可以看出：尽管天津市从1999年到2004年房地产的投资占固定资产投资的比例一直都是稳步增长的，但与北京、深圳、上海等城市，历年的投资比例只在20%上下，而北京、上海的房地产投资已经达到了40-58%，与这些城市的房地产投资水平和有很大差距，更何况还有原来的“旧账”需要补。 随着国家发展政策的扶持和倾斜，天津的发展将成为必然，即使达不到深圳、上海的发展水平，但肯定有巨大的增长，房地产业就存在巨大的发展空间。
天津商品房市场特点分析
投资猛增
天津房地产市场投资周期一般为3年。2005年天津正处在一个投资周期的最后一年。
天津住宅市场在2003年形成拐点后，全国更多的投资商看好天津住宅市场，2004年住宅投资额增幅达到%
市场供不应求
2001—2004年市场供需比小于1，特别是2003年许多市中心项目出现抢购现象，市场火爆可见一斑。
刚性需求启动市场
1996—2004年天津GDP平均增速15%，国民经济步入快速发展时期，而且在2003年随着海河改造、市政基础设施建设和后危改工程的全面展开，当年拆迁量猛增到450万㎡，与之生成的住宅需求至少在900万㎡，因此强势地拉动了整个天津房地产市场。
市场热点—南北对峙、大梅江与北部中心区、海河热点
天津在1997—1999年第一次大规模危改期间已将市区内1/3的危楼平房得以改造。2003年市中心大规模的拆迁，使得市中心土地更加珍稀。以往在海河南岸的发展是天津的方向，但新的城市规划和经济的发展，使得海河北岸成为天津新的城市经济发展的契机，红桥区大面积的拆迁改善了以往的经济和人文环境，使该区域发展迎来难得的历史机遇。
从1999年至今，在天津近郊大梅江区域已发展成为天津人耳熟能详的富人聚集地，但由于该区域离市中心较远，生活、商业等配套尚不完善，也对该区域的发展产生了影响。而以泰达城为核心的北部中心区配套完善，交通便捷，生活便利，其发展有了先天的优势，而且该区域有着天津悠久的历史文化，发展成为天津又一个高档住区成为可能。
天津海河经济带和滨海新区将成为天津经济发展的两大引擎，海河开发得到了市府的大力支持。近年海河两岸项目成为居住和投资的热点。泰达城是海河开发的第一个节点，也将成为居住和投资的理想之地。
2、需求分析
人口及家庭结构
常驻人口总量及增长情况
近年天津市常驻人口量
年份
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
增长率
常住人口（万人）
%
市区非农业人口（万人）
---
%
数据来源：《2004年天津统计公报》
近年天津常住人口平均涨幅为%。
家庭结构
近年天津市家庭结构构成
指标
单位
1999
2000
2001
2002
2003
平均每户人口
人
平均每户就业人口
人
平均每户就业面
%
43
数据来源：《2004年中国统计年鉴》
天津家庭结构以3口之家为主。
流动人口占城市人口比重
天津市人口流动比重在经济发达城市的排名较低。
旧城改造和城市建设
直辖市近年拆迁量（单位：万㎡）
城市
2002年
2003年
2004年
合计
上海
485
475
446
1406
北京
232
185
天津
150
450
300
900
重庆
135
326
138
599
天津市历年拆迁量和成交量对比（单位：万㎡）
2002年
2003年
2004
商品房销售总量
998
1672
2106
拆迁量
150
450
300
数据来源：天津市房管局
天津近年拆迁量在四大直辖市中仅次于上海。城市建设带动大量的城市拆迁，刚性需求拉动了整个天津住宅市场的快速增长。由于2008年前天津有众多的市政工程上马，每年拆迁量将保持在300万㎡左右。
需求实现能力分析
行业收入状况
2003年天津市各行业年收入状况（单位：元）
行业
合计
国有企业
集体企业
其他企业
总计
18648
19352
11285
19026
信息传输、计算机服务、软件产业
33785
30212
13531
40929
金融业
26295
26290
20935
28964
电力、燃气及水的生产和供应业
26085
24385
11921
32349
科学研究、技术服务和地质勘查业
24545
24617
16329
25611
交通运输、仓储和邮政业
23748
22774
11158
32783
采 矿 业
23605
25261
13184
23880
公共管理和社会组织
21363
21490
16108
4243
房地产业
21253
19852
14259
22407
卫生、社会保障和社会福利业
20426
20768
12350
9220
文化、体育和娱乐业
19838
20188
11582
12456
建 筑 业
19609
19634
15099
21096
教 育
19226
19363
8973
4692
水利、环境和公共设施管理业
17325
17146
8809
23691
制 造 业
16179
13941
9461
17540
批发和零售业
15606
18180
9636
16556
居民服务和、其他服务业
14492
17650
11057
13571
租赁和商务服务业
13514
11302
14776
20599
农、林、牧、渔业
13347
12627
9049
20580
住宿和餐饮业
12430
12177
9873
12975
数据来源：《2004年中国统计年鉴》
天津收入水平最高的是信息技术、计算机、软件行业人员，其次是金融、保险的人员；其高收入的行业主要是国有垄断性行业。
高收入人群体数量
2005年，天津地税局圈定了14个行业对其高收入者进行重点管理，这些人员包括金融、保险、证券行业所属单位部门经理以上职务人员；电力、电信、石油、石化、烟草、航空、铁路和股份制企业、高新技术企业、星级饭店等行业所属单位的副总经理以上职务人员；实行年薪制的企业经营者；足球俱乐部中的教练员、运动员等。随着高收入人群的扩大，税务部门也加大了对高收入者的征管力度，重点监控的高收入者由 7000人迅速增加到11000人。今年一季度，天津市高收入群体缴纳个人所得税亿元，同比增加 亿元，增长 52%。
个人所得税增长的原因还包括：个体工商业户规模扩大，利息、股息、红利所得大幅增长及津城“洋打工”人数的增多。
直辖市人均可支配收入及增长比较
直辖市人均可支配收入（单位：元）
城市
2001年
2002年
2003年
2004年
平均增长速度
上海
12883
13250
14867
16683
%
北京
11578
12464
13883
15638
%
天津
8959
9338
10313
11467
%
重庆
6721
7238
8094
9221
%
数据来源：《2004年天津统计公告》
天津经济持续上涨，人民收入也持续上涨，平均增幅%。
家庭收入状况分布
数据来源：天津中原2004年泰达城调研报告
在天津有购房意向的家庭中，家庭月收入在6000元以上的家庭占29%，若按揭购房的支出占家庭收入的1/3的话，月收入6000元以上的家庭可以贷款40万以上。
考虑到旧物业的补偿、收益及家庭原有的积蓄，该类家庭应当有能力购买总价50万元以上的住房。
直辖市人均居住消费及增长比较
直辖市人均居住消费支出（单位：元）
1998年
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
平均增长速度
北京
925
%
天津
932
%
上海
1189
%
重庆
786
%
数据来源：《2004年天津统计公告》
天津市人均居住消费增长率在四大直辖市中位列首位，天津人对住宅需求强劲。
直辖市城乡居民储蓄余额及增长比较
直辖市居民储蓄余额（单位：元）
城市
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
平均增长速度
上海
%
北京
%
天津
%
重庆
1595
%
数据来源：《2004年天津统计公告》
天津市城乡居民储蓄余额平均增长速度与天津GDP平均增速基本保持一致，购买潜力比较大。
世界500强进驻数量比较
天津市2004年世界500强企业进驻量已达107家，与广州相当，超过深圳。
居住需求特点和影响因素分析
购房主要关注因素
数据来源：天津中原2005年春季房交会调研报告
购房购房时主要关注因素依次是：地点位置、周边环境配套、房屋质量、交通和户型。泰达城项目是具有较多优势的。
期望户型和面积
被调查者原居住现状和需求居室统计表
居室数
一居
二居
三居
四居及以上
现状
意向
现状
意向
现状
意向
现状
意向
比例（频数比％）
13
67
55
18
2
数据来源：天津中原2004年泰达城调研报告
购买1居、2居的需求呈现下降，而3居需求明显上升，4居也有所上升。说明天津住宅市场已从单纯居住型向追求改善性居住过渡。
需求面积居室配比
1居
46-60
11%
61-80
10%
2居
71-90
15%
91-120
16%
3居
91-130
15%
131-160
18%
4居及以上
161-190
8%
191以上
8%
合计
100%
2居、3居是需求的主力，户型面积在71-160㎡为天津市场需求主力区间。
期望单价
数据来源：天津中原2004年泰达城调研报告
从所能承受的期望价格来看，希望购买价格超过5000元/㎡的住房的客户只占市场的%。
期望总价
家庭月收入 * 接受总价 Crosstabulation
数据来源：天津中原2004年泰达城调研报告
由上表可以看出月收入在3000～6000之间的人，大部分可以接受总房价在30～49万，接受总价在50～79万之间的人家庭月收入大部分在5000以上。
建筑类型喜好
数据来源：天津中原2004年泰达城调研报告
喜好小高层与高层类型建筑的被访者达到%。
需求市场总结
住宅需求以本地人为主
天津市流动人口比例较小，住房消费主要以本地人口为主。随着天津经济的发展，外来投资的增多，外来人口的增加成为必然，对住房的需求将逐年增加。
刚性需求稳定
2003年天津海河开发、市政基础设施建设和后危改工程的启动，使得天津拆迁量猛增，而且由于2008年天津是奥运分赛场，大批市政工程要上马，因此每年将保持300万㎡的拆迁量，每年刚性需求将保持在600万㎡。
收入持续增加
随着天津经济持续高速发展，不但吸引了众多跨国企业来津投资，而且带动了天津人均收入水平的持续稳定的增长,高收入人群增长迅速。而且消费者的储蓄增长基本与天津GDP增长一致，货币也较为充足，使得天津的房地产市场，始终保持了强劲的发展态势。收入房价比中等水平，购买力强，而且对外地人在津购房吸引力大。
改善性需求为主
人们当前对居住的要求已不再是单纯的居住功能，过去以居住1居和2居为主，现在人们更多地要改善自己的居住环境，向3居和4居过渡。
3、供给分析
（数据来源：本节数据均来自各项目实地调研）
2005年天津市内在典型售项目分析
根据天津住宅项目分布特点，我们在市内六区选择了24个典型的在售项目进行分析。（在售项目情况见附件四）
区域分布状况
区域分组项目数量和规模分布
区域
合计
和平
河西
南开
河东
红桥
河北
项目个数（个）
24
4
9
5
3
2
1
个数比例
100%
17%
38%
21%
13%
8%
4%
项目规模（万㎡）
规模比例
100%
3%
26%
29%
27%
12%
4%
在售项目中河西、南开、河东项目最多，而且总体规模最大。红桥区在售项目规模大约有92万㎡。
规模分组状况
在售项目中，30万以上的大盘项目比重最大。
容积率和建筑类型分布状况
容积率分组数量和规模分布
容积率
合计
1以下
-2
2-3
3以上
项目个数（个）
24
4
4
5
8
3
个数比例
100%
17%
17%
21%
33%
13%
项目规模（万㎡）
规模比例
100%
30%
19%
19%
28%
4%
容积率在2~3的比重最大，50%的项目为高层建筑产品，2005年天津住宅市场高层成为市场主流。
价格分布状况
售价在6000元以上的高档住宅占在售项目的37%，高档住宅供应增加的原因：
近年土地成本和建安成本的增加是住宅价格上涨的原因之一；
天津人收入持续增加，特别是高收入群体的增长迅猛，人们追求居住的改善和舒适，成为高收入群体的购房的直接因素。以前天津高档楼盘供应奇缺，而且高档楼盘仅仅是价格高，而品质低。现在众多的外地知名开发企业来津投资，和天津知名开发企业一起为天津高收入者提高了更多的高品质和高附加值的产品。
由于现今国内投资渠道较少，而股市的持续低迷，使天津高收入群体选择住宅投资成为必然，而高档住宅恰恰又是保值、增值的最佳产品，因此市场增加了对高档住宅的供给。
2005年后供给增量分析
市内六区在售项目未开发量
2005年在售项目未开发量
项目名称
区位
总建筑面积
已开发面积
未开发量
建筑类型
海河大道
河北
高层
太阳城4期
河东
多层、高层
阳光星期八
河东
高层
万科水晶城
河西
多层、别墅、高层
海天馨苑
河西
多层、别墅
海逸长洲
河西
别墅、高层
白楼仕嘉
河西
高层
阳光100国际新城
南开
高层
时代奥城
南开
高层
天江格调
南开
多层、别墅、高层
河西和南开区在售项目中有大量的未开发住宅将在今后上市，建筑产品也以高层为主。
预计2005年上市新盘
2005年预计上市新盘
项目名称
区位
项目地址
开发商
建筑
面积
容积
率
建筑
类型
华门明筑
和平
南门外大街与升安大街交口
天津市安吉拉房地产开发有限公司
高层
诚基中心
和平
南京路
天津泰瑞房地产开发有限公司
高层
北斗星城
河北
新开路与金钟河大街交口
天津经济技术开发区房地产开发公司
高层
海河新天地
河东
新开路
天津远驰房地产开发有限公司
高层
华夏经典
河西
梅江
天津华夏建设发展股份有限公司
高层
梅江湾
河西
大梅江居住区
天津耀华投资发展有限公司
---
高层
水岸公馆
河西
梅江南5#6#
天津松江集团
别墅、高层
天鹅湖
河西
梅江南
天津江胜集团有限公司
别墅、高层
卡梅尔
河西
梅江南7/8号岛
天津市宁发发展有限公司
别墅、高层
龙悦海上国际花园
红桥
咸阳路与南运河交口
天津德茂丰置业有限公司
高层
山水颐园
南开
红旗路与津河交口
亿城地产
高层
天津富力城
南开
北马路与西马路交口
天津富力城房地产开发有限公司
高层
时代奥城
南开
宾水道与水上东路交口
天津融创奥城投资有限公司
高层
无论从规模还是数量上，河西和南开在2005年将有大量新盘上市，建筑产品也以高层为主。红桥将有16万㎡的龙悦海上国际花园面市，弥补市场供应，但供应量仍然偏少。
项目周边已出让地块情况
泰达城周边已出让地块
出让宗 地名称
区位
宗地四至
公司名称
用途
建筑面积 （万㎡）
容积 率
楼面 地价
津和和（挂）2004-191
和平
和平路与滨江道交口
恒隆（天津）有限公司
公建
3
楼面地价5932.-/M2
津北正（拍） 2003 — 046
河北
正义道南侧、小五号路西侧
天津市森特房地产建筑开发有限公司
住宅
楼面地价2385.-/M2 三通一平
津北张（挂）2003-161
河北
张兴庄大道82号
天津金重房地产开发有限公司
住宅
楼面地价908.-/M2 三通一平
津北南（挂）2003-214
河北
南口路东侧，津浦铁路北侧
天津兴利房地产开发公司
住宅
9
楼面地价802.-/M2 三通一平
津北榆（挂）2004—039号
河北
榆关道南侧(远冶炼厂)
天津元田投资担保有限公司
住宅
楼面地价1615.-/M2 五通一平
津红北（挂）2004-012
红桥
小伙巷
上海陆家嘴
住宅
其中公建住宅
公建 住宅
楼面地价2058.-/M2 五通一平
津红勤（挂）2004-036
红桥
勤俭道与光荣道交口
天津吉昌房地产开发有限公司
公建
4
楼面地价1090.-/M2 三通一平
瑞景居住区1号
红桥
辰昌路，丁字沽3号路
津房房地产开发有限公司
住宅
楼面地价866.-/M2三通一平
瑞景居住区15号
红桥
辰昌路，丁字沽3号路
大开发房地产开发有限公司
住宅
楼面地价708.-/M2 三通一平
津南东（拍） 2004-024
南开
老城厢
中新集团控股有限公司;北京新松投资集团有限公司
住宅 公建
其中公建, 住宅
住宅 公建
楼面地价2231.-/M2 五通一平
津南黄（挂）2004-182
南开
南至芥园路，西至青年路，北三园村道，东至津河。
弘泽建设集团
住宅
楼面地价1692.-/M2
津南黄（招）2004-184
南开
黄河道与密云路交口
象山县地产房产开发总公司
住宅 公建
楼面地价1780.-/M2
数据来源：天津市土地交易中心
泰达城周边已出让12块建设用地，以住宅为主，其中津红北（挂）2004-012（上海陆家嘴集团）和津南东（拍） 2004-024（中新集团控股有限公司、北京新松投资集团有限公司）两块地建筑规模与泰达城相当，预计未来是我项目的主要的竞争对手。
住宅市场机会分析
竞争项目选择标准
由于泰达城是高端住宅产品，其市场需求容量有限，因此针对天津市场高端住宅商品的分布状况和对项目的竞争威胁程度，将市场划分为核心区和次核心两个区域，选择竞争项目时按照以下标准：
核心区项目：以我项目为中心，3 公里范围内的在售中高档楼盘，
指标
选择标准
价格
均价≥5500元/㎡
容积率
以上
产品
高层住宅
次核心区项目：市内六区，位于区域中心较近；成功楼盘；功能定位相同，
指标
选择标准
区位
离市中心距离较短
价格
均价≥5500元/㎡
规模
≥10万㎡
容积率
以上
产品
高层住宅
品牌
天津市或全国知名开发商
竞争项目状况
泰达城竞争项目
区域
项目名称
区位
地点
开发商
总规模（万㎡）
容积率
销售均价￥/㎡
核心区
富顿广场
和平
福安大街与融业大街交口
天津金麟置业有限公司
6900
米兰翠景
红桥
复兴路与芥园道交口
天津市津东集团有限公司
5300
海河大道
河北
滨海路与翔纬路交口
天津乐康集团
6900
天江格调
南开
西市大街
天津泰达建设集团
5600
城南新世家
南开
南开三马路与南马路交口
天房发展
6100
次核心区
城市之光
河东
华兴道与新广路交口
天津顺驰发展有限公司
5800
海逸长洲
河西
大梅江居住区
天津融创置地有限公司
6800
天娇源
南开
迎水道2号
浩天房地产开发有限公司
7000
时代奥城
南开
宾水道与水上东路交口
天津融创奥城有限公司
7800
时代奥城售价为精装修价格，装修费大约1500元/㎡
竞争项目对比分析
竞争项目对比指标选择
对比分析前，首先要明确对比评价所依据的指标和各个指标的相对重要程度。在此，采用天津中原物业顾问有限公司于2005年所做的调研报告中的相关内容，得到影响价格的主要因素和重要性程度，评价中没有考虑建筑单体产品的品质。
评价指标
评价指标
地点位置
周边配套
交通
环境景观
物业管理
升值潜力
开发商品牌
权重
35%
26%
23%
6%
6%
3%
1%
竞争项目对比分析
1）核心区项目比较
类比项目
核心区
富顿广场
米兰翠景
海河大道
天江格调
城南新世家
评价指标
权重
评分
评分
评分
评分
评分
地点位置
35%
1
周边配套
26%
1
1
交通
23%
环境景观
6%
物业管理
6%
升值潜力
3%
1
1
开发商实力
1%
A. 地点位置
分项
富顿广场
米兰翠景
海河大道
天江格调
城南新世家
对比评价
地点位置
和平区,内环线以内
红桥区,临近中环线
河北区,临近内环线
南开区,中环线与内环线之间
南开区,临近内环线
泰达城地点逊于富顿和城南新世家,天江格调,与海河大道相当,优于米兰翠景
评分
1
------
B. 周边配套
分项
富顿广场
米兰翠景
海河大道
天江格调
城南新世家
对比评价
周边配套
紧邻南市商圈,重点学校和知名医院配套齐全
配套不完善
知名学校和医院不多
尽管学校和医院较多但不临近商圈
知名学校和医院不多,但周边商圈发达
泰达城周边商圈比较发达,但知名学校和医院不多
评分
1
1
-----
C. 交通
分项
富顿广场
米兰翠景
海河大道
天江格调
城南新世家
对比评价
交通
内环内交通拥堵,地块处无地铁站
,临近中环线地块处无地铁站
内环内交通拥堵,地块处无地铁站
地块处无地铁站
临近内环内交通拥堵,地块处无地铁站
泰达城有西纵和北横两条快速路穿过,而且地块建有地铁站，优于竞争对手
评分
-----
D. 环境景观
分项
富顿广场
米兰翠景
海河大道
天江格调
城南新世家
对比评价
环境景观
地处繁华地段，周围没有任何自然景观，
周围没有任何自然景观
可以看到海河
周边只有一个区级公园
地处繁华地段，周围没有任何自然景观，
泰达城三面环水是海河改造的旅游节点，环境景观优于对手
评分
----
E. 物业管理
分项
富顿广场
米兰翠景
海河大道
天江格调
城南新世家
对比评价
物业管理
开发商自管
开发商自管
开发商自管
开发商自管
开发商自管
万通鼎安物业公司主要在北京管理高档物业，有多年的管理经历和较强的管理能力，较对手优势明显
评分
----
F. 升值潜力
分项
富顿广场
米兰翠景
海河大道
天江格调
城南新世家
对比评价
升值潜力
位于和平区内环内，而且周边商圈发达，
周边配套不完善
都处在海河开发的节点上
知名学校较多
周边商圈发达
区域略逊于和平和南开
评分
1
1
----
G. 开发商实力
分项
富顿广场
米兰翠景
海河大道
天江格调
城南新世家
对比评价
开发商实力
开发商是新近成立的私营企业，以前无开发经历
尽管开发商是天津老牌开发企业，但品牌口碑不佳
开发商以前多为低端产品开发
开发商做高档项目经验不足
尽管开发企业是天津国有上市公司，但口碑不佳
万通多年高档楼盘的开发经验，品牌实力较强，优于对手
评分
----
2）次核心区项目比较
类比项目
次核心区
城市之光
海逸长洲
天娇源
时代奥城
评价指标
权重
拟合程度
拟合程度
拟合程度
拟合程度
地点位置
35%
1
周边环境、配套
26%
1
交通
23%
1
1
小区内部景观
6%
1
物业管理
6%
1
1
1
1
升值潜力
3%
1
开发商实力
1%
1
1
1
A. 地点位置
分项
城市之光
海逸长洲
天娇源
时代奥城
对比评价
地点位置
河东区,内环线以内
河西区,靠近外环线
南开区,靠近中环线
南开区,中环线与东南半环之间
泰达城地点逊于海逸长洲、时代奥城和天娇源,与城市之光相当
评分
1
------
B. 周边配套
分项
城市之光
海逸长洲
天娇源
时代奥城
对比评价
周边配套
周边配套不足
位于梅江区域，整体配套不完善，生活、工作不便利
周边无知名商圈
位于奥城商圈核心
泰达城将建成建成以现代化公共设施为核心内容的滨河服务型经济带，而且周边商圈众多，可于奥城媲美
评分
1
------
C. 交通
分项
城市之光
海逸长洲
天娇源
时代奥城
对比评价
交通
临近天津东站，地块处有地铁站点
靠近外环线，地块处无地铁站
周边无地铁线
临近东南半环，地块处有地铁站点
泰达城在交通方面与城市之光和奥城相当
评分
1
1
------
D. 环境景观
分项
城市之光
海逸长洲
天娇源
时代奥城
对比评价
环境景观
周边无自然景观
位于卫南洼风景区内，
紧靠水上公园
紧靠水上公园和堆山公园
泰达城不仅有自然的河景，而且沿河的人文历史景观独一无二
评分
1
------
E. 物业管理
分项
城市之光
海逸长洲
天娇源
时代奥城
对比评价
物业管理
顺驰物业
融创物业
浩天物业
融创物业
顺驰（融创系顺驰）和浩天物管都是天津知名物管企业，万通鼎安可与之媲美
评分
1
1
1
1
------
F. 升值潜力
分项
城市之光
海逸长洲
天娇源
时代奥城
对比评价
升值潜力
周边商圈缺乏
大梅江区域已被公认为天津富人区
周边商圈缺乏
奥运经济提升奥城投资价值
北部中心区的成熟将会促进泰达城的投资潜力
评分
1
------
G. 开发商实力
分项
城市之光
海逸长洲
天娇源
时代奥城
对比评价
开发商实力
全国和天津知名开发企业
和顺驰联系紧密，专做高档楼盘开发
天津最早的开发高档楼盘的开发商，但实力不足
和顺驰联系紧密，专做高档楼盘开发
万通的开发经验和实力，不难做到顺驰的水平。但万通缺少在天津开发经历
评分
1
1
1
------
3）竞争项目分析小结
通过与竞争项目进行对比，从消费者关注的地点位置、周边配套、交通等方面逐一分析比较，泰达城主要在区域方面逊于富顿中心、时代奥城等项目。但区域的未来发展，将弥补这一不足。
竞争项目销售分析
竞争项目销售状况
区域
项目名称
当期建筑面积（万㎡）
当期开盘时间
当期销售均价￥/㎡
当期销售率
销售速度（㎡/月）
核心区
富顿广场
15-May-05
6900
30%
4,500
米兰翠景
01-Oct-04
5300
90%
5,000
海河大道
18-May-05
6900
16%
6,400
天江格调
01-Jul-04
5600
95%
3,167
城南新世家
11-Jun-05
6100
4%
5,000
次核心区
城市之光
05-Dec-04
5800
80%
16,800
海逸长洲
22-Aug-04
6800
90%
11,700
天娇源
01-Feb-05
7000
30%
2,340
时代奥城
18-Apr-04
6300
80%
6,933
销售速度
核心区项目销售速度在3000—6500㎡/月，次核心区项目销售速度2000—17000㎡/月。平均销售速度在5000—7000㎡/月。
销售价格
利用市场比较法计算泰达城基础价格。（计算列表下详见附件五）
天津市内六区价格增幅
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
平均增速
价格
2631
2703
2915
3221
4231
%
数据来源：天津市房管局
价格增长系数
影响因素
住宅
权重
变动情况
宏观影响因素
宏观经济
12%
收支水平
6%
政策制度
8%
城市规划
15%
微观影响因素
供求关系
5%
区域竞争
-6%
客户偏好
5%
小 计
----
1
未来价格增幅
%
根据对泰达城周边项目综合评价以及对天津市宏观形势和历年房价平均增幅的研判，估算泰达城销售均价在7150元/㎡。
供给市场总结
大盘、高层为主
天津市37%在售项目规模在30万㎡以上，有50%项目产品是高层。未来市场供应也以大盘和高层为主。
高档项目供应增加
市场高档需求强劲，6000元以上项目占在售项目的37%。
区域提升泰达城
项目所在北部中心区的发展潜力巨大，将极大提升泰达城的价值。
三．商用物业市场分析
（一）写字楼市场分析
1、写字楼市场综述
（数据来源：21世纪、中原地产研究机构研究报告）
目前，天津市共有办公物业约100余座，商住物业30余座；并创造出如国际大厦、世贸广场、远洋大厦、津汇广场等市内较有影响力的物业品牌。现在，市场格局较1995年之前发生了较大变化。
1997年之前，由于写字楼物业投资的高额回报及中国经济的持续增长，大量外资及内地资本流入天津。大量投资机构入市购楼转租，租金持续上涨，入住率大多超过70%以上，超过物业的盈亏点，市场相当繁荣。1997年亚洲金融风暴”为分水岭，2000年初，写字楼及商住物业才开始转暖。
2000年，在中国入世的利好因素及国家对外资企业的扶持条件下，高档办公物业逐步调整状态，普遍回暖。2001年天津市写字楼市场交易日趋活跃，特别是跨国公司及外省市企业进入天津设立机构日益增多，IT业、金融业、医疗保健、医药类、通讯、贸易、咨询、投资管理等公司大举进入天津抢占市场。南京路沿线出租率稳定在85%以上，其他区域出租率也稳定在80%以上，市场一片繁荣。
2002年政府的房地产业政策开始向写字楼市场倾斜：1）加大力度启动停缓建项目的同时，加快公建设施开发。天津房地产投资中公建投资达到40亿元，同比增长33%，占全市房地产投资的23%，成为公建投资比重最高的时期。2）限制新注册的公司在住宅地点办公，从而督促这些公司扩大对写字楼的办公需求。2003年表现出了写字楼市场良好的上升走势，全年累计新建写字楼面积万平米。虽然SARS几乎给各行业都带来了影响，但对房地产行业影响不是很直接，经济的长足发展，写字楼市场成交活跃，虽成交价格有所降低但交易量却大幅度增加。
2、天津写字楼市场基本分析
2000-2003年天津写字楼市场供需分析
由上图可以看出：天津市写字楼连续数年持续惯性增长的势头，2000年供应量状况出现回升的势头，2001年供应量有所降低但中心城区写字楼较上年度有增长。2003年和04年天津市写字楼供应较上年有较大增加，增幅分别为41%和47%，涨副比例平稳。
2000年-2003年写字楼销售量
2001年和03年写字楼销售量有较大的涨幅，与上年同期相比，分别涨幅62%和128%，2003年是写字楼市场飞速发展的一年。
截至2003年底天津市写字楼的租售与空置情况
以上可以看出，截至2003年，租售率达到近70%，以往存量基本消化。
2004年写字楼租金与空置率分析
由上图可看出：2004年空置率迅速降低，从03年的%下降到%，而租金水平平稳增张，平均租金达到
分析2000年到2004年的写字楼市场，写字楼供应量、销售量、销售价格呈持续上涨趋势，租金平稳增长，空置率降低到%，写字楼市场的处于平稳增长时期。
3、2004年天津市写字楼市场供求分析
甲级写字楼市场分析
评定标准
具有高质量的现代化整体装修且布局灵活
单层面积不应小于1000 平方米
每层的净层高应大于 米
拥有宽敞、装饰精美的一楼大厅
配备高效的中央空调系统
良好的电梯服务系统（客货梯需分区）
充裕的停车面积和先进的配套管理系统
有专业的物业管理部门对大厦进行管理
市场供给分析
现实存量及分布位置
当前各区存量和分布
在本市已经投放市场的甲级写字楼只有不到20 座的体量，而且其中绝大
部分都分布在和平、河西两区。和平区的甲级写字楼存量为 万平方米，
同样的数据在河西区则达到了 万平方米，两区共囊括了13 座甲级写字
楼，合计占到甲级写字楼市场总存量的五分之四。这样的一组数据强有力地
说明了商务商业中心对写字楼用户绝对的吸引力。
客户组成
从前表客户构成的一栏中不难发现写字楼市场的发展和第三产业的兴起
的确是息息相关的。在全部甲级写字楼的客户构成中几乎无一例外地被贸易、
货运占到了主流，其他行业则是各有侧重，但主要还是集中在金融、IT、装
饰、事务所这样的领域。在本文后面的附件中我们会以国际大厦、津汇广场、
金皇大厦和今晚大厦这四座甲级写字楼为样本进行例举。
增量和分布
未来新增的写字楼供应主要还是集中在和平、河西两个中心区域，而且其中绝大部分都分布在南京路周边。从写字楼的预定级别来看，已经敲定的楼盘中大部分都把自己定位在甲级写字楼这样的一个档次上，这一方面说明了甲级写字楼非常有市场，另一方面我们也应该看到在未来两三年中会出现甲级写字楼集中放量的现象。
租金和售价分析
2004 年第二季度天津甲级写字楼租金及售价
售价及租金分析
从上述列表的横向比较中不难发现甲级写字楼大部分都是只租不售而乙级写字楼绝大多数都是兼租兼售。在河西区可供出售的甲级写字楼的平均价格达到了8000 元/平米以上。位于和平区的甲级写字楼平均租金为每天每平米 元，相应价格在河西区仅为 元，比和平区低了将近20％。
总的来说租金在2－ 之间的甲级写字楼还是最受业主欢迎的，在这个租金区间甲级写字楼的总体量占到了天津市甲级写字楼总存量的%，其余在高位租金水平上运行的甲级写字楼主要有津汇广场、万顺国贸和国际大厦，他们成了甲级写字楼市场上的典范、成为高品质写字楼的代表。
市场需求分析
全市的甲级写字楼平均租售率达到了％这样一个水平，分区的租售情况则参差不齐，和平区的平均租售率仅为％，河西区的相应数据比和平区高出了 个百分点，其他三区的租售情况普遍向好其平均租售率达到了93％的高位水平，可见在这些甲级写字楼匮乏的区域还是存在着一定的市场机会。
全市共有7 个甲级楼盘的租售率达到了90％以上，总计 万平米这样一个体量。在此下面的两个区间中各有四个楼盘的市场供给量，这八个项目总体形成了 万平米的有效供给。另外，峰汇广场目前只有67%的出售率完全是由于开盘时间太短所致，并不能成为我们判断这个市场的干扰因素。
小结
甲级写字楼由于位置优越，物业服务水平高，配套完善受到市场欢迎，虽租金或售价较高，但入住率和销售率均依然走高，客户质量水平高，多集中于国内和国际知名企业。甲级写字楼被市场广泛认可。但现多集中于河西和平两区，未来随着各区经济的发展，市政建设的加速，甲级写字楼同样给其他各区创造了机会。
乙级写字楼市场分析
评定标准
具有高质量的普通整体装修且布局灵活
单层面积在800 平方米左右
一楼大厅空间适中即可
配有中央空调系统或分户式空调
合乎规格的电梯服务系统
有配套的停车场设施但不是必需的
市场供应分析
存量分布
我们这里界定的乙级写字楼为软、硬件水准稍逊于甲级写字楼并且是单纯用来办公的。本市除甲级写字楼以外能用作办公的大厦为数不少，但真正能称得上是乙级写字楼的却不多。单从市场总存量上来看甲级和乙级写字楼的实力相当，只不过乙级写字楼在各区的分布更加不均匀、两极分化的趋势更明显。河西区在这个市场上的表现更加突出凭借自身的实力独揽了过半的市场，和平区虽然还是紧随其后，但它的份额已经不足河西区的一半。两区乙级写字楼加总到一起的建筑面积达到 万平方米，占据了市场份额的83%，
客户组成
在客户构成上甲、乙写字楼基本雷同，只不过从总体上而言入驻在乙级写字楼中的企业无论是从规模还是知名度来说都比在甲级写字楼中办公的企业稍逊一筹。这些企业之所以选择乙级写字楼作为办公场所最主要还是出于预算的考虑，其次本市甲级写字楼市场的供应有限、入住率普遍很高从而也限制了人们的选择空间。
增量和分布
未来新增乙级写字楼的分布相对分散一些，但主要还是集中在商业环境比较成熟的地区。上述5 个新增项目各有特点，其中国华大厦原来是个停缓建项目如今又恢复了建设；汽车大厦是一汽集团投资建设的，目前的规划是内部自用；另外三个项目相对前述两个项目投放市场的日期会更遥远一些，目前他们的最终规划还没有定下来。
租金和售价分析
售价和租金分析
乙级写字楼绝大部分楼盘都是兼租兼售，全市乙级写字楼的平均售价在7000/平米左右。和平区处于遥遥领先的龙头位置，其乙级写字楼的平均售价达到了7856 元/平的高位水平，河西区则以6800 元/平米的价位紧随其后，两区在这个市场上尽显了自己的区位优势。值得注意的是近期在非传统市中心区也爆出了高价楼盘，典型的如河东区的三联大厦，究其原因主要在于项目的市场定位以楼盘的个性特征，比如刚刚提到的三联大厦就把CBD 总部大楼这样的概念作为项目的主要卖点。
虽然从高价位区间到相对的低价位区间市场上的供应量呈逐渐上升趋势，但是这种上升的程度还是相对缓和的，说明在不同的市场层面上都存在着一定的需求量，单纯的低价位并不能成为抢占市场份额的法宝，只要把项目的整体品质做上去就会拥有属于自己的一块子市场空间。
由图可见只售不租的乙级写字楼占到天津市乙级写字楼总体量的%，在剩余可供出租的部分中有%的楼盘其租金集中在2－ 这个区间范围，更低的租金水平无法吸引到更多的客户，这也从一定程度上提醒我们一定要把主要精力投入到项目本身中去。
租金分析
甲级写字楼和乙级写字楼虽然在售价上相差不多，但他们的差别最终还是可以在租金水平上有所体现。乙级写字楼相对甲级写字楼的租金落差在和平区体现的最为明显，其平均租金相差了接近一倍；在河西区乙级写字楼和甲级写字楼的平均租金水平也达到了 元/平米的差距。在乙级写字楼市场中河西区的平均租金是最高的达到了每天每平米 元的水平，这个数据在和平区也只有 元。
需求分析
天津市乙级写字楼的租售率和甲级写字楼的情况基本相似，只是由于个别项目才刚刚开盘不久所以出现了局部的暂时低租售率现象。目前和平、河西两区的平均租售率为80％左右。
小结
乙级写字楼主要以出售为主，出租为辅，后期的服务管理难上水平，多数只租不售的乙写字楼租金虽比甲级写字楼低近一倍，但由于配套的不完善，客户难免有流失的可能，客户水平多集中于国内小型发展中企业。
3. 3写字楼市场小结
随着中国经济的快速发展、环渤海经济圈和滨海新区成为国家发展战略的重要部分，外资企业和外地企业将大量涌入天津投资；第三产业的持续繁荣，私营企业比例的增大和服务性智力密集型企业的增多，也会形成对写字楼的持续需求。
另外，从写字楼客户群分布来看，除了物流、贸易、金融、保险、电信、高科技等行业，广告、律师、会计师等新经济领域也开始显出强大消费潜力。
而且，现有的写字楼已经不能满足客户的需要，一些写字楼客户对现用写字楼很多方面表现出不满，如物业服务水平低，配套不完善（电梯，员工餐厅，停车位等不足）等。
实际上，城市基础建设的飞速发展也将改变现有的区域分布状况，使写字楼市场呈现更合理的格局。
4、项目周边的经济分析
本项目所在地为三区交界处（红桥区、河北区、南开区），交通便利、地处城市的中心位置，各区的经济结构合理，其中大量的个体、私营经济起着主导性作用，创业型、成长型的企业占据了相当大的份额。泰达城所在地的经济正处于有力的上升阶段，开发区吸引的大量外资对该区域经济有极大的拉动作用；政府打造海河第三产业经济带，大大改善区域配套和投资环境，对写字楼的潜在需求加大。在未来的两三年内，该区域经济形态将向规模化发展，从而，成为天津市又一个新的经济活力增长区。
三区情况简述：
红桥区内经济情况：
红桥区整体经济布局为“一区、三圈、两园、一带”。一区：运河经济文化商贸区；三圈：大胡同、西站、丁字沽商圈：两园：光荣道科技工业园、西菜园都市工业园；一带：咸阳路综合服务型经济带。简称“1321”。其中“1”就是泰达城项目。
红桥区现有“三资”企业六十多家，协议投资额两千多万美元，直接利用外资接近1500万美元。目前全区已注册外地办事机构八十多家，开办企业接近二百家。个体工商户、私营企业成为区域经济的一支重要力量。
河北区内经济情况：
河北区位于天津市城区东北部，河北区是天津市的传统工业区，2003年，区实现国内生产总值96620万元，有大中小型工业企业2400多家，尤以冶金、化工、和医药业更具优势，是天津市工业门类较齐全的工业基地。河北区是重要的交通枢纽区，天津站、天津北站和铁路新货场均坐落该区，津浦、京山铁路在区内交汇，未来的河北区将成为辐射三北、沟通全国、面向世界的新兴商贸中心区。
南开区内经济情况：
南开位于天津市中心城区西南部，南开区是一个具有商贸、科技、文化特色的充满生机活力的新型城区。
2004年，全区完成生产总值亿元,区级财政收入达到亿元,实现招商引资协议额亿元。实际利用外资协议额4864万美元,区各项事业全面协调发展。南开区的“一个中心，两个基地”发展规划和“六区三带”功能布局，,将打造成天津市重要的商贸中心、富有活力的高新技术产业基地、有吸引力的文化旅游基地。
周边园区情况简述
四个国家级的产业园区见前述分析
其他科技园：
红桥科技发展园区
天津市红桥科技贸易发展区是红桥区人民政府主办的集科、工贸一体的科技发展园区，是第一家在市区建造的大规模产业园区。自1995年成立以来，已成为立足红桥，面向华北、辐射全国的技术、经济、贸易、信息、人才的集散地，科技产业、新技术产品的孵化器。作为天津高新技术 产业园区分园，现拥有100余家企业进驻园区，重点发展电子产业、光电产业、生物制药产业、新材料、新技术产业。
天津市河北区科技园
天津市河北区科技园是民营科技企业的孵化器，采用集中发展民营科技企业的模式，致力于科技企业创新和高新技术产业化。
周边园区内拥有三资企业960家
周边园区
三资企业数量
所占比例
武清区
329
%
红桥区
27
%
南开区
142
%
河北区
86
%
北辰区
376
%
合计
960
%
-以上数据来源于天津市外商投资服务中心（截止2005年统计）
随着大北京经济圈的成熟，滨海新区成为国家战略发展的重要环节和天津城市的新定位，周边工业园区和科技园区将成为天津经济增长的新引擎，促进写字楼市场的发展。
5、案例分析
万科中心大厦是位于河北区的甲级写字楼项目。项目位于河北区中山路，于1997年入伙，地处河北区中山路商圈，为河北区的核心位置，紧邻和平，南开两区，他依靠“万科”的品牌效应，在天津甲级写字楼市场占有一席之地。
万科中心大厦建筑面积万平方米，建筑高度29层，美国DOVER高速电梯，设有员工餐厅及地下停车场，现入住率达到80%，租金每平方米为元。物业管理由服务水平较高的万科物业管理承接。
主要租户有21世纪不动产、天保房地产、科龙、日本ＣＯＳＭＯ、百威、ABB、现代时装、伊恒物流、中恒建筑等，客户行业分别为：制造加工类、物流商贸类和金融投资类。
（二）服务式公寓市场分析
1、综述
天津的服务式公寓市场发展的时间不长，项目的个数少，规模也普遍偏小，吸引的是旅游和外来商务人员及投资客户。
2、供求分析
供给分析
存量和分布
现在天津市场中严格意义上的服务式公寓只有下面列出的这八家，而且其中有三家（滨江国际大饭店、利顺德大酒店、喜来登酒店）是属于酒店嵌套式的。虽然从家数上来讲酒店提供的服务式公寓占到了将近四成的份额，但如果从实际提供的公寓套数上来考核，这部分公寓所占的市场份额仅为%,而且它们的所提供的公寓面积普遍偏小。
从上表得知目前天津市场上的服务式公寓现时总存量为664 套，提供的房间面积基本集中在70－220 这个区间。和平区在这个市场中扮演了绝对重要的角色。租户在选择服务式公寓时会有一些额外的考虑，在这些特殊考虑中最重要的还是群聚偏好因素，也就是说作为主流租户的外籍人士在考虑到生活习惯以及交流方式后总是倾向于选择本国人比较密集的地方。
增量和分布
未来新增供应及分布位置
项目名称
区域位置
套数
单位面积
月租金
信达广场
河西区解放北路
110
80-总统套房
$35
港湾中心(海河之子)
和平区张自忠路与承德道交口
108
70-200平方米
包租,年回报率在10-15%左右
租金分析
2004 年第二季度天津服务式公寓存量及租价
价格分析
目前服务式公寓市场上的平均租金水平是每月每平米 美元（合人民币元/日/平方米），由于用往往是在走公司预算，所以这个市场上的支付能力应该说还是很强的。
另外服务式公寓市场所体现出来的价格弹性比较小，客户的价格敏感性也普遍不是很高。
我们可以发现一个似乎很反常的规律――月租金越高的服务式公寓其出租率也越高――很显然，服务式公寓的租户更看重物业的整体质量。
需求分析
当前的服务式公寓有一半的物业其出租率已经超过了90％。此外，市场上的需求方构成也相对稳定，大多都是知名企业的外地或外籍高层管理人员、高级技术人员还有就是短期来华的培训或事务性人员。
3、服务式公寓的市场展望
如前对写字楼的分析，我国持续成为世界经济增长的热点地区；环渤海经济圈成为继珠三角、长三级指挥中国持续增长的增长极；滨海新区成为国家经济发展战略的重要组成部分；奥运带来的经济社会效应；天津成为中国、世界的投资热点地区，将形成写字楼、服务式公寓的强劲需求。
4、服务式公寓典型案例分析
海河之子地处都市消费娱乐区与中央商务区的交汇处，属于高端酒店式公寓与SOHO 概念完美结合的新产品，预计将来投放市场的公寓量会达到108 套，户型面积会定位在70－200 平方米的区间，于2005年1月开盘，至今销售半年，销售率近90%。项目完善配套，全装修，并有豪华专业会所。
海河之子港湾中心项目销售分析
月份
成交套数
销售比例
销售均价（元）
1
7
%
8400
2
8
%
8600
3
21
%
8300
4
11
%
8400
5
3
%
9300
6
38
%
8660
合计
88
%
——以上数据来源泰达万通市场调研及天津市房地产综合信息网
海河之子项目服务式公寓运用三年包租的营销手法，实现了半年售罄的销售任务。据了解，项目按房型和房总价的不同将年投资回报率控制在10%-13%间，从销售速度可以看出， “投资回报”对客户产生吸引。
从他的销售价格可以看出服务式公寓的价格高于商品房价格低于写字楼的价格，这个介于住宅与商务写字楼中间的商品房形态能有如此好的销售价格，代表着此种形态顺应市场的需要。服务式公寓是时代进步，经济发展的产物，他正被越来越多地客户接受。
（三）酒店市场分析
1、四星、五星级酒店
市场综述
（具体资料见附件六）
从目前天津市中高档酒店业现状来看，现有四星级酒店12 家，分别是水晶宫酒店、凯悦酒店、利顺德酒店、假日酒店、津利华酒店、滨江万丽酒店、君悦酒店、泰达中心酒店、世纪酒店、天宇大酒店、舒泊花园大酒店、美都大酒店；五星级酒店6 家，分别是喜来登酒店、泰达国际会馆、万丽泰达酒店、泰达国际酒店暨会馆、天保国际酒店、金皇酒店。
图中为分布在市内6区的酒店，其中红色为五星级，兰色为四星级
酒店供给分析
（数据来源：21世纪不动产）
从四星级酒店分布看，河西区、和平区比较集中，占总量的84%，这两个区是天津市商务办公最为集中的区域，商务氛围浓重，基础设施及配套完善，酒店中客人以商务型为主。
五星级酒店的分布相对较均匀，2003 年天津市只有一家喜来登，进入2004 年，相继新增五星级酒店五家，其中南开区1 家，河西区1 家，保税区1 家，开发区2 家。
目前，天津市内6区的高档酒店大多集中在三个区域：一是“宾馆区”，位于河西区紫金山路和宾水道一带，以喜来登、水晶宫、津利华、美都等四星级、五星级酒店组成；二是“CBD中心商务区”，位于河西区与和平区交界处的小白楼地区，以利顺德、凯悦、滨江万丽、金皇等为代表；另一个区域是以假日酒店、舒泊花园大酒店和正在兴建的铜锣湾广场为轴线的商贸区。其余的高档酒店则零星分布于市内各区的商贸区和交通干道旁。
（数据来源：21世纪不动产）
从客房供应量来看，全市四、五星级客房总供应量3887 间（万丽泰达目前只推出300 套），和平区、河西区、开发区较集中，占总供应量的%。
经营情况
天津市是北方重要的通商口岸，自古以来商业工业是全市的支柱产业，所以各酒店消费客户群均以商务型为主，国内企业人员占大部分比例，约占50%，其余为天津市内及开发区各外资企业的驻津高级管理人员，日本客人约占30%，韩国及香港等东南亚国家客人约10%，欧美客人约10%。
2004 年后天津酒店业进入蓬勃发展时期，四五星级高档酒店年平均入住率%。据天津旅游饭店业协会会长、市旅游局行业管理处处长张雪光介绍，2004年是15年来天津星级酒店市场发展最火的一年，本市酒店业在数量增长和经济效益方面呈现出前所未有的历史性增长。2004年1-6月，本市四、五星级饭店的平均入住率已达73%，7-9月，突破82%，甚至经常出现入住率100%。天津不到一年时间增加了4家五星级(酒店)，这个速度是国内绝无仅有的，尤其在商务活动交流高潮时期或各种会展举办期间以及旅游季节，酒店入住率明显提高。这说明市场对四、五星级酒店仍有需求潜力。
同时，天津具有丰富的旅游资源，近几年来，天津的旅游业发展迅速。旅游业直接带动了酒店的发展。
旅游外汇收入和人数比较
2001
2002
2003
2004
旅游外汇收入（亿美元）
旅游外汇收入增长速度
%
%
%
旅游人数（人）
421422
506038
489017
1207710
旅游外汇收入平均增长速度（2001-2004年）
%
（03年国内及天津入境旅游收入均因“非典”原因有所降低）
（数据来源：21世纪不动产）
租金
天津市目前四星级酒店平均价格为609 元，五星级酒店平均价格为838 元，在会展期间及入住高峰期房价会相应上调。相对2005 年一季度来讲，各大酒店的价格也有所上涨，例如水晶宫2005 年一季度标准间房价为550 元，现在已涨为680元。
未来四星以上酒店供应调查
高星级酒店的供应情况代表了所在区域的经济发展水平，而目前除和平、河西、开发区外，其他区域及周边郊县，高星级酒店或少或无，缺乏高端商务客户的接待能力，与天津的经济加速发展阶段不相适应，未来存在一定发展空间。
预计2005 年天津将有3 家高档酒店开业，包括宝坻珠江大酒店，南开区皇冠假日酒店，开发区滨海假日酒店，供应客房总数约1600 余间。就天津整体形势看，环渤海经济圈的发展建设和奥运经济的影响，必将刺激对高档酒店的需求，业内人士对未来2-3 年的行业状况持乐观态度。
2、酒店市场总结
从酒店服务管理来看，天津高档酒店业目前主要采用的是引进国外知名酒店管理集团的方式，目的除了提升酒店管理水平外，更重要的是引进国外酒店管理集团后，可以带来他们的品牌、客源、观念、全球销售体系以及国际相关规则和惯例。但由于外方委派的管理人员水平较低，使得这些酒店在本行业内比较，还算略高一等。但与国内、国际相比，这些高档酒店在战略态势、管理精度、服务深化和全球化运做方面，和其他同等级酒店不可同日而语。天津大多数四、五星级酒店的软环境只相当于国外三星甚至更低档次的酒店。
从酒店市场展望来说，天津的经济发展，使天津的商务贸易往来日渐频繁；交通网络的发展方便了商务人士和游客的出行；同时，近几年天津旅游业的快速发展，使中外游客不断涌入天津；奥运经济也会对酒店市场形成极大需求；这些对天津现有的接待能力提出新的要求，给酒店业带来越来越多的发展机会和空间。但这些人群对入住的酒店有着较高的要求。因此，酒店业一定要找准其文化定位、目标市场和综合功能。要有超前意识、国际化意识，并结合当地特色，这些都应具体体现在酒店的内部功能布局上，以及建筑外观设计上。高星级酒店在具备豪华设施的同时，以人为本尤为重要。在全球经济一体化的浪潮中，面对资源共享、游戏规则也日益统一的国际化环境，众多国际知名酒店集团大举进入并高位抢滩天津酒店市场，预计在未来的几年中，天津酒店行业的发展前景良好，虽然竞争会更加激烈，但酒店业市场将会在规范中逐步走向成熟。
（四）百货、超市业市场分析
原来，天津的商业态势以零售为主，随处可见的是零散的商铺门面，而大型综合类商场、购物中心屈指可数。
目前，天津商业是多种经济成分并存，互为补充的商业结构，商业各种业态竞相发展，形成了以百货业、各种专卖店、连锁店、连锁超市、大型批发市场和仓储式商场等多种形式竞相发展的、多业态的零售市场格局。其实，天津商业的基本结构仍是百货、超市为主的购物业态与中式饭店、西式快餐为主的餐饮业态的有机组合，形成了天津商业的主力军。天津的商业不同于北京、上海等城市，其商业布局模式较为单一，现有的从和平路、滨江道商业街到南京路及周边的小白楼、国际商场等地的商业设施或是呈线性或是点阵式排布，而佟楼、友谊路、天津站等商业繁华区基本是散点式分布，难以形成较为集中的矩阵式的商业中心。天津目前比较发达的仍为百货店与超市，也与目前天津的人均收入以及消费观念紧密相关。目前，天津的居民主要生活性购物场所为超市，百货店仅作为超市的有机补充。还有，百货店作为假日经济的绝对主力消费场所之一。
1、百货业
百货业市场分析
天津百货业的发展有其自身的规律，基本上是围绕各自所在商业现存的商场向外一次扩散，仍集中在现有各大市级商业中心地区。
图例所示：天津主力商圈与本区位置分布示意图
现在供给和分布
天津百货店基本情况
项目名称
所在区域
营业面积（㎡）
档次定位
商业组合
开业日期
百货商店
和 平
劝业场
滨江道
32000
中低档
百货+家电+餐饮+娱乐
1928年
华联商厦
滨江道
30000
中档
百货+家电+餐饮+娱乐
1990年
滨江商厦
滨江道
35000
中档
百货+家电
1992年
伊都锦
滨江道
35000
中高档
百货+餐饮+休闲
2004年
麦购广场
滨江道
40000
中档
百货+餐饮+休闲
2004年
百货大楼
和平路
56200
中低档
百货+家电+餐饮
1928年
友谊前卫店
和平路
8000
中档
服装鞋帽
2000年
百盛购物中心
福安大街
50000
中高档
百货
2004年
国际商场
南京路
25000
中高档
百货+休闲
1986年
伊势丹百货
南京路
18000
中高档
百货+餐饮+休闲
1993年
津乐汇
南京路
14600
中高档
服装鞋帽+餐饮+娱乐
2002年
滨江金耀广场
南门外大街
120400
中档
百货+餐饮+休闲
2003-1
河 西
滨江购物中心
大沽路
35000
中档
百货+家电+餐饮+超市
1998年
凯旋门百货
大沽路
8500
中档
服装鞋帽+餐饮
1998年
友谊商厦
友谊路
12000
高档
百货
1985年
南开
新世界购物广场
东马路
50000
中高档
百货+家电+家具+餐饮+娱乐+超市
1997年
天津商场
南开三马路
24600
中低档
百货
1989-5
东方商厦
南开三马路
26000
中低档
百货
河北
友谊新都
狮子林大街
29000
中高档
百货+家电+餐饮+休闲+娱乐+超市
2004年
河东
嘉华国际
华昌大街
84000
中档
百货+超市+餐饮+休闲+家电
2004年
总供应
733300
(数据来源：21世纪不动产)
目前，天津市区拥有各种档次、规模的百货商店20家，总营业面积万平方米，主要分布在和平、河西两区，共有15家，另外，南开及河北、河东三区有5家。而且，主要分布在天津的内环线以内，并呈散点式分布。
但从近两年天津新开业的商场的业态组合来看，天津开始营造大型购物广场、商业中心，而且主要分布在南开、和平商业氛围浓厚的区域，商业聚集效应明显，使原有商圈内业态进一步丰富，同行业间的竞争加剧。
从近两年天津新开业的商场规模上看，营业面积均在20000平米以上，整体商业载体项目单体面积呈增大趋势，并且业态向多元化方向发展。
租金和经营模式
天津的百货店租金等情况
项目名称
所在区域
辐射半径（km）
物业权属
月租金（元/m2）或扣率
经营模式
百货商店
和 平
劝业场
滨江道
15-20
劝华集团
26-30%
自营
华联商厦
滨江道
15-20
劝华集团
25-28%
自营
滨江商厦
滨江道
15-20
滨江集团
14-18%
自营
伊都锦
滨江道
15-20
自营
麦购广场
滨江道
15-20
租赁
百货大楼
和平路
8-10
天百股份
15-20%
自营
友谊前卫店
和平路
8-10
一商集团
16-20%
自营
百盛购物中心
福安大街
8-10
天津万达商业广场有限公司
90
自营
国际商场
南京路
10-15
立达集团
24-28%
合作
伊势丹百货
南京路
10-15
天津吉利大厦有限公司
66
租赁
津乐汇
南京路
10-15
天津澳中发展
45
租赁
滨江金耀广场
南门外大街
10-15
租赁
河 西
滨江购物中心
大沽路
8-10
滨江集团
20-25%
自营
凯旋门百货
大沽路
8-10
凯旋门有像公司
20-28%
自营
友谊商厦
友谊路
10-15
一商集团
25-30%
自营
南开
新世界购物广场
东马路
15-20
新世界安信
租赁
天津商场
南开三马路
5-8
一商集团
租赁
东方商厦
南开三马路
5-8
租赁
河北
友谊新都
狮子林大街
5-8
一商集团
26-28%
自营
河东
嘉华国际
华昌大街
8-10
租赁
(数据来源：21世纪不动产)
从上面的表格中看出，目前，天津百货店的辐射范围基本在10公里以上。也就是说，到这些百货店顾客基本上来自市内六区和新四区（即东丽、西青、津南、北辰区），其他的郊县地区，基本上无法覆盖，这就形成了百货店的辐射盲点。目前，这些盲点只能依靠其他商业设施进行弥补，像综合超市、集市、社区商业等。但是，密集在内环线内的百货店，呈点阵式排列，存在着辐射半径重叠的弱点。
原有天津的百货店的经营模式以自营为主。究其原因，在于大多数百货商场均为90年代之前建成并开业的，基本都属于国有商品流通型企业集团的下属公司，所以采取自营模式。但从近三年新开业的项目来看，例如：伊势丹、津乐汇等新型百货店都采取了租赁业主的物业的形式。少部分项目采用自营的形式。从国外的百货卖场拥有模式看，一般都以租赁为主，极少进行购买。加之，大多数百货店都以扣率的形式进行租户招商，本身仅作为商场的经营管理和服务者，购买物业的可能性极小。目前，天津唯一一家与外地百货管理公司合作经营的项目就是国际商场，其聘请北京赛特商场管理有限公司对项目进行管理，收效很大，使国际商场重新焕发出活力。
营业额及经营状况分析
天津的百货店经营情况
项目名称
所在区域
营业面积（㎡）
开业时间
商业组合
营业额（万元/月）
百货商店
和 平
劝业场
滨江道
32000
1928年
百货+家电+餐饮+娱乐
华联商厦
滨江道
30000
1992
百货+家电+餐饮+娱乐
滨江商厦
滨江道
35000
1992-12
百货+家电
伊都锦
滨江道
35000
2004年
百货+餐饮+休闲
麦购广场
滨江道
40000
2004年
百货+餐饮+休闲
百货大楼
和平路
56200
1997-1
百货+家电+餐饮
友谊前卫店
和平路
8000
服装鞋帽
百盛购物中心
福安大街
50000
2004年
百货
国际商场
南京路
25000
1986年
百货+休闲
伊势丹百货
南京路
18000
1993-2
百货+餐饮+休闲
津乐汇
南京路
14600
2001-12
服装鞋帽+餐饮+娱乐
滨江金耀广场
南门外大街
120400
2003-1
百货+餐饮+休闲
河 西
滨江购物中心
大沽路
35000
1998-9
百货+家电+餐饮+超市
凯旋门百货
大沽路
8500
1998-1
服装鞋帽+餐饮
友谊商厦
友谊路
12000
2002-5
百货
南开
新世界购物广场
东马路
50000
1999-8
百货+家电+家具+餐饮+娱乐+超市
天津商场
南开三马路
24600
1989-5
百货
东方商厦
南开三马路
26000
百货
河北
友谊新都
狮子林大街
29000
2004年
百货+家电+餐饮+休闲+娱乐+超市
河东
嘉华国际
华昌大街
84000
2004年
百货+超市+餐饮+休闲+家电
(数据来源：21世纪不动产)
我们从上面的表格中可以看出，月营业额逾两千万的8家百货店中，国有企业6家，港资企业1家，外资企业1家。其营业面积除了友谊商厦外均超过30000平米，而且除了友谊商厦外均定位中档。这8家百货店中，有5家在和平区滨江道附近，1家在南开区东南角，1家在和河西区小白楼，1家在河西区友谊路。这4个地区均为天津的市级商圈，影响力强。而且，这些商圈还在不断的增加其他业态，作为购物功能的补充。百货店本身具有集客能力，为商圈的其他业态吸引客流，促进其他业态发展。反过来，其他业态的发展带动商圈的发展，又为百货店带来了更大的客流。
未来市场供应
项目名称
所在区域
建筑面积（m2）
开发商
预计开业时间
经营模式
和 平
庄吉购物中心
滨江道
98000
日本伊都锦集团
2007年
自营
万隆友谊商厦
滨江道
89000
一商集团、万隆集团
2006年
自营
现代城
南京路
36000
天津现代集团
待定
出租
恒隆广场
和平路
133000
香港恒隆
2008年
自营
南开
铜锣湾广场
南马路
60000
隆侨地产
2006年
出租
红桥
海河楼
水阁大街
50000
房产总公司
待定
合作
总量
466000
(数据来源：21世纪不动产)
红色：未来供应 兰色：现存量
从未来市场供应看，开发商在完善传统老商业设施的同时，开始新建一些多元化、大体量的商业项目，并且商业辐射范围较大。
市场小结
天津的百货业最早可以追溯到1928年。天津的两家百货店——天津百货大楼和劝业场相继建成并开业，至今已经有70多年的历史。百货店的出现，标志着历来以运河、直沽为主运河商贸区已经向以百货为主的零售商贸街-和平路过渡。而且，当时的小白楼地区已经成为天津中心的商贸文化区。改革开放以后，随着天津城市的规划和经济的发展，百货行业逐渐成为天津商业的一大支柱行业。
二十世纪70-90年代，陆续在友谊路、滨江道上分别出现了友谊商场、国际商场、华联商厦、滨江商厦等老牌百货店。这些百货店成为天津的商业的一个时代的象征。其中，友谊商场的开业，标志着友谊路商贸区的雏形已经确立。而且，友谊商场是目前天津市档次最高的百货店，拥有世界一线精品，成为超高消费人群购物首选的场所。
二十世纪末，天津的百货业市场上又陆续出现了伊势丹、新安购物广场、滨江购物中心、等一批中高档百货店，丰富了南京路和小白楼商圈，同时也催生了东南角商圈。尤其是伊势丹百货的出现，打破了友谊商场垄断中高档百货商品市场的现象，有机填补了天津缺少中高档百货店的空白。同时，它也成为白领们追求时尚的前沿阵地。
进入二十一世纪初，天津的商业设施继续增加，其中，2002年开业的南京路的津乐汇，定位在青年时尚一族，商品多以休闲装为主，开业以来既成为天津百货业的一个亮点。2004年初，和平路的万达商业广场全部开业，其主力店之一的百盛购物中心同时开张纳客。它的出现，给沉寂了10多年的百货大楼也带来了活力。
案例分析
万达商业广场
基本情况：
天津万达商业广场金街项目位于天津市金街，由福安大街、兴安路、和平路（金街）和多伦道围合，占地约万平方米，总建筑面积约15万平方米。项目引进了沃尔玛、大洋百货、欧倍德、百脑汇、时代华纳影院、大食代顶级美食城7个主力店和30—50个国际国内著名品牌店（麦当劳、肯德基、必胜客等）进驻经营。
营销简介：
万达商业广场引入国际全新的“购物林荫道”的商业概念，意指在这里有一条或多条步行街，两侧有可观赏的景致，是一种集购物、休闲、娱乐、餐饮住宿、观光旅游等综合服务于一体的消费场所。
项目租售方式：联营、经营权出售、产权销售（40%）、固定伙伴。
销售价格（一期）：（万/平方米）
临金街店铺
临福安大街店铺
临兴安路店铺
临多伦道店铺
商场内的店铺价格
起
项目进展：项目一期项目在2003年6月8日提前结构封顶以后，于7月25日清盘，销售周期92天，提前完成清盘计划，销售总额亿，超过底价1000多万元。
项目二期于2003年9月8日开盘，靠近金街的店铺被一抢而光，售价当日攀升至6-7万元，当日销售1亿元，至今已销售60%
万达操作商业地产的思路：
中国加入世贸组织以后，跨国商业企业获准进入中国的流通领域，从2004年开始，将取消地域限制。像沃尔玛、家乐福这些跨国商业企业都雄心勃勃进入中国，每年都要开好几家店。他们要进行快速的扩张，对各方面的要求很高。其中，在目标城市的选地、买地及改造原有设施等就是他们发展的一个瓶颈，而这正好是万达自身的强项
项目运作的模式：
被称为“订单式开发”的“商业地产”。首先确定世界零售巨头比如沃尔玛、OBI等准备在某城市（如天津）建店，然后与之签下联合发展协议，由万达定向建造大型购物广场（SHOPPING M ALL）。
目前，万达与8家跨国连锁企业签订了联合发展协议，其中沃尔玛、家乐福等国际连锁巨头只和万达一家达成这种战略合作协议。
万达与世界知名的大企业进行“量身订做”式的捆绑式建设开发，目前在中国还是一种全新的模式，但从先期的项目运作情况来看，风险几乎为零。因为要在先得到对方订单的情况下，才会去买地建设。因此，“商业地产”模式的机遇大于挑战。
2、超市
超市综述
天津市连锁经营从1994年开始试点，到目前已经形成集大型综合(仓储)超市、中小型便利连锁超市、专卖连锁店、餐饮业连锁店、服务业连锁店等多种连锁经营业态，国有、外资、民营等多种经济成分共存的局面。近几年，连锁经营规模年平均增长率均在40%以上。随着天津市零售市场的发展，大型超市作为极具影响力的一种商业业态，在规模上已经达到顶峰。目前，天津拥有7000平方米以上的大型超市32家，
虽然目前天津市大型超市呈现快速发展，但是也出现一些问题。主要体现在：一是布局过多过密。由于经营者普遍看好居民集中区域，商家在选址中出现了扎堆现象，一些大型超市之间相距不足三公里，这有悖于国家对建设超市必须相隔５公里的规定；二是商品雷同，特色不强。无论走进哪家超市，都是同一个面孔。商品品类、商品摆布、商品价格，甚至银台设置几乎没有什么区别。到超市购物时，定向消费已经成为市场普遍的作法；三是管理不规范。某些超市销售过期食品、漏检商品或三无商品等。
随着消费品市场的发展，人们消费理念不断成熟，大型超市在经过了超速发展并达到数量上和规模上的绝对优势后，逐步进入后超市时期。当消费市场进入后超市时期，必然出现以下一些特征，一是大型综合超市在较短时期内迅速替代传统的百货店成为销售的第一主力；二是大型超市以自己为主体开设具有专卖店、快餐等功能的主体购物中心；三是传统百货店在经营范围上向超市靠拢；四是中小超市受到大型超市的挤压；五是由于大型超市在一定程度上的购物不便利，也为中小超市提供了发展空间。
超市供应和分布
天津大型超市基本情况
项目名称
所在区域
营业面积（㎡）
辐射半径（km）
商业组合
开业日期
河东
家乐福河东店
张贵庄路
10000
5-8
超市
家世界卫国道店
卫国道
8900
3-5
超市
易初莲花河东店
卫国道
12000
3-5
购物中心
人人乐河东店
津塘路
10000
5-8
超市
沃尔玛嘉华店
新开路
12700
3-5
购物中心
家世界十一经路店
十一经路
18000
3-5
购物中心
家世界
张贵庄路
20000
3-5
购物中心
2005年
万客隆
一号桥
20000
3-5
购物中心
2005年
河西
家世界友谊路店
友谊路
11290
8-10
购物中心
家世界紫金山路店
紫金山路
8838
3-5
购物中心
家世界南楼北店
大沽路
10000
5-8
购物中心
家乐南楼店
大沽路
11000
3-5
超市
易初莲花河西店
大沽南路
16000
3-5
购物中心
世纪莲花广东路店
广东路
24000
3-5
购物中心
欧尚
黄埔南路
18000
3-5
超市
2005
乐购
友谊北路
30000
3-5
购物中心
2005
河北
家乐福河北店
真理道
15000
5-8
超市
家乐中山路店
中山北路
7600
5-8
超市
家乐红星路店
红星路
10000
3-5
超市
乐购金钟河店
金钟河大街
27000
5-8
购物中心
世纪联华中山路店
中山路
21000
5-8
购物中心
易出莲花
天泰路
25000
5-8
超市
2005
南开
家乐福龙城店
东马路
8000
10-15
购物中心
家乐福白堤路店
白堤路
15000
10-15
超市+餐饮
家乐福还光寺店
南门外大街
12000
3-5
购物中心
家世界天环店
红旗路
10000
5-8
超市+餐饮
人人乐
西湖道
30000
3-5
超市
2004
新一佳
南开三马路
13000
3-5
超市
2005
红桥
家乐西青道店
西青道
7000
5-8
超市+餐饮
乐购虹桥店
北马路
25000
5-8
购物中心
麦德龙
西青道
12200
——
会员制超市
和平
沃尔玛金街店
和平区
17000
10-15
购物中心
总供应
495528
（数据来源：21世纪不动产）
目前天津市内6区的大型超市的总营业面积将近50万平米。其中，河东、河西区各8家，河北、南开区各6家，红桥区3家，和平区1家。
超市资料分析
租金及经营模式
天津大型超市租金及经营基本情况
项目名称
所在区域
营业面积（㎡）
物业权属
经营模式
日租金（元/m2）
河东
家乐福河东店
张贵庄路
10000
劝业集团
合资
——
家世界卫国道店
卫国道
8900
家世界集团
自营
——
易初莲花河东店
卫国道
12000
华津牧工商联合公司
租赁
人人乐河东店
津塘路
10000
天津建材公司
租赁
沃尔玛嘉华店
新开路
12700
河东房产公司
租赁
家世界十一经路店
十一经路
18000
家世界集团
自营
——
家世界
张贵庄路
20000
家世界集团
自营
万客隆
一号桥
20000
天津毛条厂
租赁
河西
家世界友谊路店
友谊路
11290
家世界集团
自营
——
家世界紫金山路店
紫金山路
8838
家世界集团
自营
——
家世界南楼北店
大沽路
10000
家世界集团
自营
——
家乐南楼店
大沽路
11000
家世界集团
自营
——
易初莲花河西店
大沽南路
16000
众成方地产
租赁
世纪莲花广东路店
广东路
24000
一商集团
合资
——
欧尚
黄埔南路
18000
隆迪立川
租赁
乐购
友谊北路
30000
万隆集团
租赁
河北
家乐福河北店
真理道
15000
劝业集团
合资
——
家乐中山路店
中山北路
7600
华北商城
租赁
1
家乐红星路店
红星路
10000
一商集团
租赁
乐购金钟河店
金钟河大街
27000
万松地产
租赁
世纪联华中山路店
中山路
21000
一商集团
合资
——
易出莲花
天泰路
25000
福光投资
租赁
南开
家乐福龙城店
东马路
8000
新世界安信集团
租赁
家乐福白堤路店
白堤路
15000
国联大厦
租赁
家乐福还光寺店
南门外大街
12000
劝业集团
合资
——
家世界天环店
红旗路
10000
家世界集团
自营
——
人人乐
西湖道
30000
租赁
新一佳
南开三马路
13000
地铁总公司
租赁
红桥
家乐西青道店
西青道
7000
红桥区政府
租赁
乐购虹桥店
北马路
25000
万隆集团
租赁
1
麦德龙
西青道
12200
红桥区政府
租赁
1
和平
沃尔玛金街店
和平区
17000
万达集团
租赁
总供应
495528
（数据来源：21世纪不动产）
上面的图表中可以看出，零售商租赁物业进行经营的比例占59%，其次是自营占25%。目前，以合资形式出现的超市共有5家，其中家乐福3家（与劝业超市合资），世纪联华2家（与一商集团合资）。
营业额及经营状况
天津大型超市经营情况
项目名称
所在区域
营业面积（㎡）
日均营业额（万元）
经营模式
日租金（元/m2）
河东
家乐福河东店
张贵庄路
10000
36
合资
——
家世界卫国道店
卫国道
8900
26
自营
——
易初莲花河东店
卫国道
12000
31
租赁
人人乐河东店
津塘路
10000
30
租赁
沃尔玛嘉华店
新开路
12700
44
租赁
家世界十一经路店
十一经路
18000
31
自营
——
家世界
张贵庄路
20000
自营
万客窿
一号桥
20000
租赁
河西
家世界友谊路店
友谊路
11290
83
自营
——
家世界紫金山路店
紫金山路
8838
38
自营
——
家世界南楼北店
大沽路
10000
41
自营
——
家乐南楼店
大沽路
11000
41
自营
——
易初莲花河西店
大沽南路
16000
48
租赁
世纪莲花广东路店
广东路
24000
37
合资
——
欧尚
黄埔南路
18000
租赁
乐购
友谊北路
30000
租赁
河北
家乐福河北店
真理道
15000
35
合资
——
家乐中山路店
中山北路
7600
29
租赁
家乐红星路店
红星路
10000
13
租赁
乐购金钟河店
金钟河大街
27000
60
租赁
世纪联华中山路店
中山路
21000
29
合资
——
易出莲花
天泰路
25000
租赁
南开
家乐福龙城店
东马路
8000
41
租赁
家乐福白堤路店
白堤路
15000
74
租赁
家乐福还光寺店
南门外大街
12000
75
合资
——
家世界天环店
红旗路
10000
52
自营
——
人人乐
西湖道
30000
租赁
新一佳
南开三马路
13000
租赁
红桥
家乐西青道店
西青道
7000
53
租赁
乐购虹桥店
北马路
25000
21
租赁
1
麦德龙
西青道
12200
62
租赁
1
和平
沃尔玛金街店
和平区
17000
34
租赁
总供应
495528
（数据来源：21世纪不动产）
全市超市日均营业额排名10位中，家世界（家乐）有5家，家乐福2家，沃尔玛、乐购、易初莲花各1家。其中，排名首位的是家世界友谊路店，第2、3位分别被家乐福的海光寺店和南开店占据。由此看来，家世界与家乐福的竞争是十分激烈的。但家世界（家乐）各店的整体销售额仍占首位。而家乐福靠着数十年的采购、营销经验，赢得很多顾客的青睐。
大型超市未来供给状况
截止2004年底大型超市未来供给情况（市内6区）
名称
所在区域
建筑面积（㎡）
物业权属
预计推出时间
南开
易买得
时代奥城
19000
融创集团
2005年
人人乐
迎水道
12000
康达房产
待定
人人乐
红旗路
10000
——
待定
家世界
王顶堤
15000
家世界集团
待定
红桥
易买得
运河商贸区
20000
泰达万通
待定
人人乐
千禧园
10000
深圳人人乐
待定
总供应
86000
（数据来源：21世纪不动产）
未来供给集中在南开和红桥区。尤其是南开区，将成为超市最“扎堆”的区域，未来的总供应量在144000平米，仅次于河西区。
市场小结
天津已经进入“后超市时代”，大型超市如火如荼的竞争已经进入白热化；大型超市在较短时期内替代了传统的百货店，成为销售市场的第一主力；大型超市以自己为主体开设具有专卖店、快餐等功能的主体购物中心；传统百货店在经营上向超市靠拢。超市之间的竞争不仅仅是商品和服务的竞争，投入成本的竞争也将作为新的要素被零售商考虑到。随着04年底零售业的全面放开，05年将会成为超市竞争的关键年。外资零售商寻求新的店址将不被限制。民族零售企业如何巩固现在的局部优势将成为今后的主要话题。在大型超市日益增多的现时面前，中小型超市也将在天津遍地开花。天津的零售业市场将形成超市、百货店为主，便利店为补充的综合型商业零售模式，缺一不可。
（五）商用物业市场总结
在中国城市化加速的今天，天津作为北方重要的港口城市和经济中心，作为环渤海经济圈的核心城市，天津的各行各业都将飞速发展，如：2004 年人均GDP已达3300 美元，世界500 强企业已有106 家进入天津。天津新的城市定位和城市改造，使原有的城市经济格局不能满足新的城市功能的发展，天津未来将会不断涌现出新的商圈，同时新商圈必将辐射和带动周围商业经济的发展和繁荣。其中，海河沿岸的改造必将推动第三产业和服务业的快速发展，新商圈将不断衍生；地铁和快速路将引发全新的商机，沿线商圈将逐步形成。而泰达城在政府规划上正是处于海河改造的第一节点以及地铁及快速路的沿线，所以其未来在泰达城区域范围内必将形成天津新的商圈。（商圈特点见附件七）
同时，随着近几年来天津商贸流通业的迅速发展，将带给天津商业房地产投资广阔的发展空间和商机。美国的沃尔玛、法国的家乐福、德国的欧倍德、新加坡的大食代、日本的西武百货、香港的太平洋崇光，国内的万达、泰达、顺驰、麦购、铜锣湾、万兆、东达、现代投资、开发区建设集团多家企业集团在津投资。其中：2002年以大连万达集团为代表的国内商业房产投资机构抢摊天津；以滨江金耀为代表的本市商业房地产开发商也建起15万平米的商业广场。据市商委统计，2003年全市共有商业房产项目137个投入建设，投资总额69亿元。其中大型商业中心就有十余个，包括现代商业广场、泰达时尚广场、麦购休闲广场、嘉华国际等，2004年是天津历史上大型商业设施建成开业最多的一年。天津作为北方经济商贸中心的地位日益提升，国际大都市的商业架构初见端倪。
天津商业房产将形成如下板块格局：一是专业市场，有和平路、滨江道、大胡同等；二是中心商务区（CBD）主要有河西区友谊路、和平区小白楼等，类型包括商务酒店、写字楼、商务公寓等；三是海河沿线店铺和商用物业区，包括慈航广场、泰达城、海河楼、和平广场、河西水上世界、智慧城、塘沽外滩等。可见，本市目前的商业房产投资建设将呈现规模大、档次高、业态新、发展迅猛态势，上述项目将展现商业消费文化新理念，引领天津现代商业发展新潮流。天津商业即将发生巨大而深刻的变革，国际化大都市新商业的框架格局正在形成，为促进中国北方商业中心的早日建成发挥了重要的推动作用。
我们通过对现有商业市场的调查和分析以及对未来市场供应的展望，根据天津消费品市场发展趋势，从商业项目的建筑形态可以看出，大型百货商场、连锁超市在今后一定时期内，仍会占据主导地位。但大型百货商场、连锁超市面对居民消费需求的变化，应加快功能的调整和角色的转换，跟随城市化发展步伐，重视ShoppingMall，所以，新型超市及大型购物中心、休闲广场等将逐渐取代传统百货商场。从商业项目的定位来看，要有自己明确的市场定位。另外，随着新上市的大型地块公建设施比例的加大，商业设施的放量将会在一定时间内持续。
四．天津土地供给分析
1、2004年供应量和价格分析
数据来源：天津市土地交易中心
全年中心城区住宅计划供应：６７３万m2，其中普通商品住房３００万m2，经济适用住房１４８万m2。
住宅用地供应比例大：从用地性质结构分析，以住宅为主(包括纯住宅用地)的土地１６幅、面积６４５万m2，占上市土地的９２．１４％。
成交面积、地面价格均高于往年：土地交易中心公开挂牌地块２５幅（另外还有天津港保税区整体出让土地３１幅，合计为５６幅），其中市内交易的１８幅土地出让金总额１４１．７亿元，成交面积７００万m2（地面面积），比上年略有增长；平均地价１３５万元/亩，平均成交额７.5亿元/幅。土地平均价格２０２４元／m2（地面面积），这一数据与03年根据土地交易测算的出让土地平均价格１３００元／m2相比较，平均上涨了约７００元/ m2。
出让土地中市区居多，中环外居多：挂牌出让的２５幅中，市内六区的２０幅、郊县的５幅，其余地块均坐落于市内六区；中环线以内的有10幅，仅占土地供应总量的17%。随着天津市城市化进程加速，并且在市政建设的推动下，次中心区及区县土地市场及房地产开发将迎来一个快速发展时期.
出让土地规模大，未来商品房趋向大、中型项目市场：交易中心成交的18幅土地中，其中7幅占地超过10万m2。按的平均容积率计算，单个项目的平均建筑面积达到90万m2。
外地开发企业进津：外地开发企业在津购置土地４幅（占全市１６％）、成交面积１３１．７万m2（占全市１８．８％），成交金额７３．７亿元（占全市52％）。
商业用地的规模：单纯作为商业或办公地块，大多位于中环线以内，且占地面积多在1万m2以下。1万m2以上的中、大型地块以居住用地为主，并辅以一定比例的公建用地。
2、2003年天津地价动态监测
根据国土资源部《我国重点地区和主要城市２００３年地价动态监测报告》显示：天津商业用地价格、住宅用地价格分别提高了３２．９３％、１７．４８％，比同期全国二者的平均增速６．９２％、５．１７％分别高出２６个１１．７７个百分点。天津地价水平已经进入全国大城市的前１０名，位于排名的第六位。种种迹象表明，天津正在逐渐摆脱房地产市场二线城市的印象，冲向一线城市群体。
3、2005年土地供应量
2005年预计天津土地成交仍保持平稳，保持在2004年的600万m2以上。（源于2004年12月5日规国局蔡云鹏关于《天津房地产市场回顾发展与展望论坛》）
4、项目周边土地供应情况分析
编号
出让宗地名称
宗地区位
宗地四至
用途
宗地占地面积（万m2）
宗地建筑面积（万m2）
宗地容积率
公司名称
楼面及备注
1
津北正（拍） 2003 — 046
河北区
正义道南侧、小五号路西侧
住宅
不大于
天津市森特房地产建筑开发有限公司
楼面地价2385.-/M2三通一平
2
津北张（挂）2003-161
河北区
河北区张兴庄大道82号，东至现状住宅、南至第八金属制品厂、西至张兴庄大街、北至太亨酒楼
住宅
不大于
天津金重房地产开发有限公司
楼面地价908.-/M2三通一平
3
津北南（挂）2003-214
河北区
南口路东侧，津浦铁路北侧
住宅
9
天津兴利房地产开发公司
楼面地价802.-/M2三通一平
4
津北榆（挂）2004—039号
河北
河北区榆关道南侧(远冶炼厂)
住宅
不大于
天津元田投资担保有限公司
楼面地价1615.-/M2五通一平
5
津红北（挂）2004-012
红桥
东至北门外大街，南至北马路，西至大丰路，北至南运河。(小伙巷)
住宅
其中公建7住宅
其中公建住宅
公建住宅
上海陆家嘴
楼面地价2058.-/M2五通一平
6
津南东（拍） 2004-024
南开区
东马路西马路南马路北马路
住宅/公建
(其中公建,住宅)
住宅公建
中新集团控股有限公司;北京新松投资集团有限公司
楼面地价2231.-/M2五通一平
7
瑞景居住区1号（经济适用房）
红桥区
辰昌路，丁字沽3号路
住宅
津房房地产开发有限公司
楼面地价866.-/M2三通一平
8
瑞景居住区15号（经济适用房）
红桥区
辰昌路，丁字沽3号路
住宅
8
大开发房地产开发有限公司
楼面地价708.-/M2三通一平
9
津南黄（挂）2004-182
南开区
南至芥园路，西至青年路，北三园村道，东：津河。
住宅/
弘泽建设集团
楼面地价1692.-/M2（亿）
五通一平
10
津南红（招）2004-183
南开区
红旗路青年路交口18号地
住宅/公建
大连亿城
楼面地价2041.-/M2（1．89亿）
五通一平
11
津南黄（招）2004-184
2005-3-6
南开区
黄河道与密云路交口
住宅/公建
象山县地产房产开发总公司
楼面地价1780.-/M2（亿）
五通一平
12
津东新（挂）2004-185
2005-1-10
河东区
新开路东侧
住宅/公建
中远房地产
楼面地价2364.-/M2（亿）
五通一平
13
津红勤（挂）2004-036
红桥区
勤俭道与光荣道交口
公建
4
天津吉昌房地产开发有限公司
楼面地价1090.-/M2三通一平
14
津和和（挂）2004-191
2005-2-24
和平区
和平路与滨江道交口
公建
3
恒隆（天津）有限公司
楼面地价5932.-/M2（亿）
五通一平
15
津北中（挂）2005-016
2005-4-24
河北区
中山北路南
公建
博达房地产
楼面地价1637.-/M2（亿）
五通一平
说明：以上统计只限于本项目周边2003年6月-2005年3月前出让宗地；表中红色字体显示的是2005年以后出让宗地；编号13-15号宗地是公建项目的出让宗地。
从上可知：
1、这十五宗土地中五宗地楼面地价达到2000.-/m2以上，不平均地分布在河北区、红桥区、南开区、河东区四区。
2、其中四宗土地是外地开发商开发购置的，楼面地价最高的是中远房地产在2005年摘牌的位于河东区新开路地块，楼面地价为2364.-/M2。第二位的是中新集团在2004年揭标的南开区老城厢地块，楼面地价为2231.-/M2。
3、2004年以前住宅项目的平均容积率在以下，但在2005年以后获得的宗地中住宅平均容积率在左右（不包括北辰区）。由此得出：市区未来土地的住宅容积率将不低于此标准，预示着高层住宅趋向普及。
4、目前周边区域商品房供应量约为万平方米，04年到05年一季度土地交易后商品房建筑面积约为万平方米，周边供应总量达到760万平米。这些项目将在05-08年相继上市。新建商品房的建设将带动未来红桥区及周边区域价值的迅猛提升。（见下图）
（以上数据为不完全统计，本数据来源于天津市土地交易中心、天津市规委、天津市建委）
五．泰达城项目分析
1、项目投资政策分析
优惠政策：根据天津泰达集团有限公司与天津市红桥区人民政府签订的《天津运河经济文化商贸区开发协议书》和《补充协议》，本项目的开发及经营税收留红桥区部分的50%奖励返还，奖励年限自工程项目启动之日起8－10年；红桥区政府同意对项目的合作伙伴给以税收方面奖励，视具体项目确定最惠奖励办法。红桥区政府还承诺：区属部门的行政事业收费项目按最低收费标准可减的减、能免的免。本项目的非营业性公建由项目按规划要求自行配建，只收取欠配项目的配套费。
天津市土地出让金的缴纳：先交50%，如果数额巨大可以分三次交；关上部分的土地出让金有50%的减免。
关下部分的税费政策还未出台，估计比关上部分的政策更有利。
2、项目周边经济分析
项目位于城市的核心地带，拥有发达的交通路网和完善的配套设施。项目所在又为三区交界（河北区、南开区，红桥区），周边环绕四个国家级科技产业园区和两个区级科技园区，周边经济存量和增长潜力很大。(各区经济及园区介绍见前述分析)
3、项目地块情况及周边特点
项目地块自然、文化特点
自然条件：
位于城市的中心，两河之间（南运河、子牙河），海河发端，天津市重点项目——海河改造的第一节点。（见附件八）
地块四至范围:四至边界：北至西青道延长线，东至子牙河南道，南至南运河，西到赵家场大街。（注：不包括R2）
文化特点：
“先有三岔口，后有天津卫”，项目所在是天津市的发源地；“洋务运动”的发祥地；“中国近代民族工商业的摇篮”；蕴涵丰富的历史、文化和人文氛围。
交通状况
道路：天津“两横两纵”四条城市主干道之北横和西纵贯穿泰达城（西纵：河北大街；北横：西青道快速路延长线）。
规划的西纵连接京津公路，北横与京津塘高速公路贯通，与北京、滨海新区、廊坊等“大北京经济圈”地区交通便捷。
地铁： 6号线在泰达城设有站点，紧邻地铁1号线。（见附件九）
车站：城市中心位置，有数十条公交线路途径此地。
周边配套
（具体见附件十）
商业配套：中山路及中山路商业街（中山路商圈）、万隆大胡同商业中心（大胡同商圈）、小白楼商圈、和平路商圈等。此外还有估衣街民族风情街、天津西站商业区、新世界购物中心、水牛城折扣店、鼓楼商业街、万达商业广场等。即将建成的还有：铜锣湾商业广场、老城厢公建配套11号公馆、海河楼商贸区、大悲院商贸区等
学校中营小学、31中、五中、第57中学、中山中学、河北工大、天津美术学院、南开职业中等专业学校。
文化设施：东北角书店、民族文化宫、文庙、广东会馆、现代工业博物馆、大悲院佛教文化旅游区、古文化街鼓楼旅游区等，140米的天津地标——摩天轮。
娱乐设施 ：铜锣湾广场、西沽公园、金刚公园等
图例所示：商圈及周边生活配套分布示意图
项目周边物业的定位、档次、价格、类型及销售状况
北部中心区在大规模的城市建设中崛起
泰达城为天津市北部中心区的核心区域。北部中心区，是指红旗北路以东，光荣道以南，金纬路、黄纬路、天泰路以西，黄河道、南马路以北，约8平方公里的区域。该区域已完成百万平米的拆迁，正在进行1500万平米的建设，吸引了700-800亿的资金投入，已有万通、富力、陆家嘴、中新集团、新加坡仁恒等多家实力开发商参与改造建设。未来的北部中心区规划有商务、居住、商业、旅游、休闲等多种城市功能，这种多功能的相互促进和补充将彻底改变所在区域的经济、人文环境，使北部中心区成为可持续发展的经济中心，天津未来的经济引擎和财富高地。
住宅部分：泰达城周边有多个中高档住宅项目。如富力城项目、城南新世家项目、富顿广场、格调春天及华门明筑项目等，这些项目的建设规模大，档次高，开发企业实力较强。众多实力开发商对区域的开发预示着未来该区域价值将迅速提升，这引起了普遍关注，已经形成了“南部对峙”的共识（本区域位于天津北部，而天津另一“富人区”位于南部的梅江和梅江南区域）。
（具体见附件十一）
4、项目规划
所在区域在城市规划中的地位
天津市委、市政府确定并实施“三五八十”四个奋斗目标中将改造海河列为重要工作，泰达城项目是天津市海河改造的第一节点和龙头工程，规划为“运河经济文化商贸区”；项目也是海河旅游规划中市区唯一一处旅游景区。
在红桥区政府整体经济布局 的“1321工程”中（其中的“1”就是本项目），将发展运河经济文化商贸区集中区（本项目）放在工作首位。
目标地块的用地性质
项目总占地万平方米，新建筑面积160万平方米（其中住宅100万平方米，公建60万平方米）。项目开发投资以中高档高层住宅、大型超市、写字楼、酒吧街、星级饭店、酒店式公寓、餐饮娱乐、旅游等，天津市未来中心标志性生活区域。
用地面积
总建筑面积
地上建筑面积
容积率
R1
93860
282126
282126
R3
112000
561900
411900
R4
89000
347928
279708
R5
113200
425000
344000
合计
408060
1616954
1317734
4. 3周边的用地性、开发现状和开发计划
在建项目：地块东侧有正在兴建的凤凰城商业广场及大悲院商贸区；西侧大型居住区；南侧：大胡同商贸区、老城厢商贸区；北侧：西站公园和子牙鱼湾区。
未来的项目周边将成为一个规模大、投资大，集中高档住宅、大型超市、高档写字楼、星级饭店、酒店式公寓、餐饮休闲娱乐、旅游交通中心、体育健身中心等集商业、文化、公共设施、高档住宅为一体的多功能综合区。
六．项目定位和开发计划
1、泰达城项目SWOT分析
优势分析
S1：位于天津北部城市中心，是天津未来经济、文化、商贸、居住中心区之一，投资价值大；
S2：交通发达，周边城市干道和次干道方便抵达天津城区各处，而且北横西纵两条城市快速路穿越地块，可以快捷连接城际高速路，如津滨高速、京津塘高速等，快速到达北京、华北各地、滨海新区和周边国家级经济开发区；
S3：出行交通工具多样，不仅泰达城周边有数十条公交线路，地铁1、6号线也在地块周边，而且6号线泰达城地块北端设有站点；
S4：泰达城将开发为居住、办公、购物和娱乐的大型综合性社区。规划中160万平方米的总建筑面积，其中约68万平方米为公建面积，占42%左右。
S5：泰达城（三岔河口）为天津起源之地，有着600年的丰富历史文化遗存；
S7：泰达城是海河上游旅游景观节点，慈海桥上的摩天轮是世界第一，旅游价值十分突出；
S8：泰达城三面环水，自然景观优越；
S9：泰达城周边商圈众多，商贸氛围浓厚；
S10：泰达城周边文教、卫生市政配套齐全；
S11：万通品牌知名度高，整合资源能力强。
劣势分析
W1：泰达城所处区域为天津市内经济不发达的区域——红桥区；
W2：泰达城旧有地域人文环境比较差，项目紧邻低档的大胡同小商品批发市场，流动人员层次较低，在天津人心目中形象不好，对建设高档物业存在影响；
W3：红桥区高收入群体数量相较其他区域为少。
机会分析
O1：中国经济步入城市化带动经济发展的阶段，环渤海经济圈作为中国二十一世纪经济发展新的发动机，使京、津、冀经济一体化成为必然趋势，加快了天津经济的快速持续地发展；
O2：天津新城市定位：将成为环渤海地区的经济中心，国际港口大都市，我国北方的经济中心和生态城市。
O3：滨海新区作为全国、环渤海经济圈和天津经济发展的引擎，辐射和带动了天津市经济的发展，红桥也将受益匪浅；
O4：海河的综合规划开发，使未来海河沿岸经济带成为天津经济发展的又一引擎，泰达城作为海河改造的第一节点，政府将大力扶植；
O5：奥运经济使天津经济发展带来了又一个契机；
O6：泰达城周边的红桥、河北和南开区8平方公里老城拆迁，1500万㎡同期建设，集商业、商务、休闲、娱乐、居住、旅游等产业于一体，具备可持续发展的能力，并将使天津城市重心北移，不但根本改变该区域原有的经济面貌和人文环境在人脑海中的坏印象，也将带动天津城市经济的振兴；
O7：红桥区自身及周边的各级经济、技术开发区，有助于改善红桥区整体经济结构，加大第三产业的发展，树立和提升红桥区新的城市形象，通过城市交通体系各级开发区与泰达城快捷相连，使泰达城的商务价值凸现；
O8：天津经济的持续发展也使人们的收入有了稳定地增长，购买力的增强，加大了人们对衣食住行的需求，同时也使人们有了多样化和个性化的需求；
O9：天津市高收入群体的增加，增加了对住宅改善性的需求，以及对高档住宅产品品质和附加价值的追求
O10：同时，由于高收入群体的购买力其他城市不相上下，品牌意识更加强烈、消费品位不断提高，在某种程度上促进了天津百货业向更高层次发展。
威胁分析
T1：政府如何加大对北部中心区的投资和扶植力度，将成为改变人们对区域认可度的最大威胁；
T2：周边大规模的商业规划以及海河沿线节点商贸供应比例较大，市场同时消化难度大；
T3：周边高档住宅项目的大量供应，竞争。
2、泰达城总体定位
总体定位：运河经济文化商贸区
泰达城在海河改造宏观背景下以三岔河口改造和博物馆建设为契机，以泛地产为神，商业为形，用休闲娱乐这个龙头，充分整合和复合多种产业为龙身，形成最终形成一个以现代服务业为骨干的新型城区。
泰达城是一个以休闲娱乐业为龙头，以商业、住宅、休闲娱乐、博物馆、商务服务业、酒店服务业、餐饮业以及教育产业等现代服务业为骨干的新兴城区。
泰达城是：
（1）天津市园林化休闲主题城市功能区；
（2）将多个现代产业功能区融入居住生活的、生态型、现代化、综合性的高尚休闲生活中心；
（3）是天津市的副中心，是北部新城现代服务业的核心区域和龙头板块，是北部新城经济发展的强力引擎和重要的增长极；
（4）泰达城将成为天津市新时代形象的标志区域，是现代天津的城市客厅和城市名片。
A: 河岸休闲廊；
B: 子牙河沿岸时尚购物街；
C: 曾公祠花园；
D: 海河活动中心；
E: 泰达R3大型商贸区；
F: 摩天轮；
G: 游船码头；
H: 地铁站；
I: 思源广场。
3、住宅定位
住宅定位：拥有城市河景的国际都市生活中心
国际都市生活
这里的“国际都市生活”是“与世界同步、与世界无间”的开放的生活，不能单纯体现在物质形态的符号上，更重要的是它体现为一种先进、自然、交流、开放、和谐共生的居住环境，提倡拥有开放性和包容性的精神内核。
这里人们的生活是在一个拥有生动、开放、健康、多元化、个性化、充满活力、有吸引力、可持续发展的先进的世界；在这里,人与人、人与自然、人与都市交流互动，共同生长，持续发展；在这里可以尽情的放松自我、畅想未来、独享都市的惬意、挥洒生活的本真。
在这里打开的是一扇扇交流的窗口，让更多的人走到一起来，安居乐业的同时给身处其中的人们带来更多机遇，更多财富！
城市河景：水流百年，文化百年，生活百年
泰达城R4区位于多条天然河域环抱的泰达城核心部分，河景自然成为本案的独特亮点。这里的“城市河景”是天津历史特色和传统文化最浓厚的地方，她将以天津独有的工业文化和运河历史为主题，在原有的功能空间中增加传统与都市时尚的接合的元素，整体包装、互动布局，发展成为一个以思源广场为焦点的有天津特色的全新的文化时尚生活中心及旅游、休闲的中心，将成为最具天津个性的时尚亮点。
她未来的美丽将宛如巴黎的塞纳河，优雅、浪漫、时尚、生动，将是美仑美奂、生机勃勃。傍河而居的人们将纵览海河新夜色、亲临国际都市生活。
4、商业定位
区主题定位：天津休闲生活中心
泰达城R3区主题定位为天津休闲生活中心，各功能对其形成强有力的支撑，在营销中，形成以天津休闲生活中心为主线，各功能营销为辅线，在不同阶段形成不同的营销主题，形成好戏连台的营销推广格局。
区功能定位
泰达城将集合休闲MALL、商务办公区、休闲社交功能区、旅游文化交流功能区、教育功能区和高尚居住功能区，各功能都不是孤立存在的，而是能够获得其他功能的系统性支撑，各功能之间形成有机的整体，形成互动发展的格局。
休闲MALL
休闲MALL以购物、娱乐、休闲、餐饮为核心，同时复合旅游文化交流中心的旅游、博物馆等功能为一体，集合商业功能、休闲娱乐功能、夜生活休闲、旅游服务平台、文化交流平台构筑天津市具有全新业态组合的新的市级商业中心，推动天津市商业的大洗牌进程，进而带动休闲社交功能区、商务办公功能区、教育功能区、高尚居住功能区的发展。
（1）项目的核心价值
对于商业经营者而言，聚集的大量人流是销售业绩保证，是商业企业品牌的展示场，有利于实现商业企业广义上的连锁扩张，吸引他们在此设立旗舰店。对于消费者而言，优美的购物环境，多业态集合能够满足多元化的消费需求，休闲娱乐设施集中，适宜在此休闲娱乐。
（2）休闲MALL功能组成
天津休闲社交中心
休闲社交中心导入泛俱乐部理念，将俱乐部中的主要功能餐饮、酒吧、SPA等功能分别产业化，形成高档餐饮、酒吧、养生会所，提高服务种类和服务水平，并结合博物馆，形成以名流天地会所为龙头，多个产业化分会所为支撑的发展格局。在空间布局上将会所处理在博物馆的顶层。
商务办公区
次级商务中心服务于北部新城，辐射天津市乃至整个大北京区域，面积6万平米左右，成为:京津塘产业走廊第二产业和外向型商贸物流产业的商务办公区；北部新城都市型工业企业办公场所商务办公区；大胡同小商品集散地中大规模商贸企业的办公场所；围绕北部新城的中介服务业的办公场所；围绕北部新城大型住宅区所形成的小型中介服务业的办公场所；以北京为代表的外地企业进津的门户。
旅游文化交流功能区
本项目依托于现代商业中心、休闲娱乐中心的有效支撑，发展旅游购物和娱乐型体验旅游，结合博物馆大力发展博览业，成为天津市旅游的重要节点。
（1）旅游文化交流功能区功能组成
（2）博物馆
建筑面积：万平米。
（3）三星级经济型商务酒店
导入国际酒店管理集团进行管理，建筑面积在3万平米左右。适当加大综合服务配套功能，同时服务于服务式公寓。
（4）酒店式公寓
要共享酒店的服务配套设施，档次较传统商务区服务式公寓相对较低。酒店式寓面积在3万平米左右。
七．测算和财务结果
1、测算说明：
测算依据R1地块在2006年二季度和2007年三季度间实现转让；
未考虑R1的税收，仅按销售收入的1%计算经营费用；
转让价格采用2300元/地上建筑平米。
项目按全投资方式测算，未考虑财务费用；
未考虑车位收入（不影响项目的可行性判断）。
R3分3期开发。开发周期从2005年10月－2010年9月，共60个月；建设周期从2006年3月－2008年12月，共54个月；销售周期从2006年7月－2009年6月，共36个月。
分期开发计划如下：
分项
建筑面积
经营面积
单位
一期
商业城
17
17
万平米
子牙河休闲廊
万平米
小计
万平米
二期
濒水餐饮街
2
2
万平米
儿童城
4
4
万平米
休闲娱乐业
万平米
博物馆
万平米
小计
万平米
三期
三星级酒店
3
3
万平米
酒店式公寓
3
3
万平米
小计
6
6
万平米
四期
写字楼
6
6
万平米
合计
万平米
测算采用的销售、出租和持有经营情况如下：
分项
面积
单位
测算售价
单位
出售
百货
1
万平米
12000
元/平米
配套餐饮
6
万平米
15000
元/平米
濒水购物街
2
万平米
15000
元/平米
出租
商业
万平米
持有经营
写字楼
6
万平米
酒店
3
万平米
酒店式公寓
3
万平米
合计
万平米
测算采用的租金：
分项
租金
单位
测算使用的租金
单位
租售率
租金平均增长率
写字楼
甲级
元/天.平米
75
元/月.平米
80%
3%
乙级
元/天.平米
酒店式公寓
201
元/月.平米
200
元/月.平米
80%
3%
商业
百货
45-66
元/月.平米
元/月.平米
95%
3%
超市
元/天.平米
餐饮
-2
元/天.平米
健身
元/天.平米
酒吧
-3
元/天.平米
歌舞厅、夜总会
300-730
元/年.平米
酒店
500
元/天.套
元/天套
75%
3%
项目以全投资方式测算，未考虑财务费用。
分3期开发，开发R4地块。开发周期从2004年10月－2009年3月，共53个月；建设周期从2005年12月－2008年12月，共36个月；销售周期从2006年3月－2009年3月，共39个月。
测算采用的销售价格和面积如下：
分项
总建筑面积（单位：万平米）
预计销售单价
分期
建筑类型
其中：
地上建筑面积
（单位：元/平米，元/个）
一期
高层
7000
低层
10000
商业
15000
二期
高层
7800
低层
11000
商业
16000
三期
高层
8500
低层
13000
商业
16000
车位
1437
个
100000
合计
-
销售速度按60套/月左右。
采用全投资方式测算，未考虑财务费用。
分3期开发，开发R5地块。开发周期从2007年10月－2011年12月，共51个月；建设周期从2007年12月－2011年12月，共48个月；销售周期从2008年4月－2011年12月，共44个月。
测算采用的销售价格和面积如下：
分项
总建筑面积（单位：万平米）
预计销售单价
分期
建筑类型
其中：
地上建筑面积
地下面积
（单位：元/平米，元/个）
一期
高层
8
8500
低层
13000
商业
1
1
16000
二期
高层
8
9400
低层
13000
商业
1
1
17000
三期
高层
10000
低层
2
2
15000
商业
20000
车位
个
合计
-
销售速度按50套/月左右。
未计算车位收入。
2、测算结果：
主要经济指标
主要财务评价指标
名称
数据
单位
名称
数据
单位
预计销售收入
266,962
万元
投资利润率
30%
总投资
183,728
万元
投资利税率
37%
元/平米
毛利率
26%
经营税金及附加
14,683
万元
销售净利润率
21%
税前利润
68,551
万元
财务净现值(折现率6%)
33,465
万元
土地增值税
0
万元
投资内部收益率
22%
所得税
13,215
万元
最大启动资金
77,984
万元
营业税返还
万元
税后利润
55,337
万元
所得税返还
万元
投资回收期
36
月
净现金流量
54,706
万元
单方成本
元/平米
主要经济指标
主要财务评价指标
名称
数据
单位
名称
数据
单位
预计销售收入
372,600
万元
投资利润率
58%
总投资
211,329
万元
投资利税率
67%
元/平米
毛利率
38%
经营税金及附加
20,493
万元
销售净利润率
33%
税前利润
140,778
万元
财务净现值(折现率6%)
80,982
万元
土地增值税
0
万元
投资内部收益率
31%
所得税
18,444
万元
最大启动资金
79,500
万元
营业税返还
万元
税后利润
122,334
万元
所得税返还
万元
投资回收期
40
月
净现金流量
122,334
万元
单方成本
元/平米
R3主要财务评价指标
名称
数据
单位
投资利税率
%
财务净现值(折现率6%)
81,619
万元
投资内部收益率
9%
最大启动资金
194,661
万元
最大启动资金占用时间
36
月
投资回收期
15
年
-R3-R4-R5
R1-R3-R4-R5主要财务指标
名称
数据
单位
净现金流量
922,551
万元
净现值
193,550
万元
内部收益率
%
静态投资回收期
48
月
最大启动资金
247,896
万元
附件
附件一：天津主要开发区、产业园区情况
天津经济开发区、产业园区比较（2004年）
生产总值（亿元）
产业状况
企业数量
天津经济技术开发区
首批国家级开发区之一。以电子通讯、机械制造、医药化工、食品饮料为四大支柱产业；
吸引了来自74个国家和地区的外商投资企业4002家，累计投资总额亿美元，合同外资亿美元。其中超过1000万美元的项目有414家，上亿美元的有16家，10亿美元以上的有2家，《财富》500 强公司中有44家在开发区投资了93个企业
武清高新技术产业开发区
国家级新技术开发区。以电子信息、新型建材、机械制造、汽车及零部件、生物医药为五大支柱产业
来自美国、丹麦、瑞典、芬兰、德国、日本、韩国以及台湾、香港等21个国家和地区的400余家企业投资建厂
国家·天津北辰科技园区
国家级高新技术产业园区。以韩国LG（天津）电器有限公司为主的机电一体化产业群体、以中国天士力集团为主的生物医药产业群体、以香港华润集团为主的饮料食品产业群体和以台湾正新集团为主的橡胶化工制品产业群体所形成四大支柱产业区群体
15个国家和地区的上百家企业在园区投资建厂，共有376家
高新技术产业园区
国务院批准的首批国家高新技术产业开发区之一。以电子信息、绿色能源、生物医药和新材料为四个支柱产业
现有企业2000余家，包括海泰发展、天大天财、中天通信、天药药业等上市公司和美国微软、德
国西门子、日本NEC、Sanyo、法国GEMPLUS、IPSON等外资企业
西青经济开发区
以电子产业为龙头、汽车配套、生物医药为主体的产业群体
截至2004年底西青开发区引进企业570家,其中世界500强企业达到12家（摩托罗拉、宝洁公司、松下电子、住友电工、日商岩井、三星、现代、丰田通商、本田、电装、富士胶卷、联邦快递）
津南经济开发区
以电子、轻工等为支柱产业，并将继续致力于微电子、现代通讯等产业的发展。区内以工业发展为主方向，与商住、旅游业、商业及其他产业竞相发展
361家企业
红桥科技产业园
立足红桥，面向华北、辐射全国的技术、经济、贸易、信息、人才的集散地，科技产业、新技术产品的孵化器。
628家企业公司入驻
附件二：上海浦东开发开放的历史过程和主要成果
浦东开发开放从1990年4月18号李鹏总理在上海宣布开放决定，到今天已经整整走过了12年。大体上经过了三个阶段：1．1990年——1995年，大规模的城市基础设施建设，即形态开发建设阶段，为浦东创造了一个良好的投资环境。2．1996年——2000年，基础设施推进的同时，加快城市功能开发。基础设施建起来后就是怎样大规模引进外商的问题，所以就提出了功能开发。3．从2001年到目前为止，是进入全面功能开发的阶段，以功能开发来进一步推动和完善基础开发。经过这12年3个阶段的发展，浦东取得了一定的成果，大体表现为三个方面：
经济快速增长，产业大幅度升级。从1991年到2000年，形成工业带，比如说上海沪中造船厂、上海造船厂、上海炼油厂等。当然这些都是传统产业。1990年的时候浦东新区的GDP只有60亿，占整个上海市总量不到8％。但是到2000年的时候浦东的GDP达到920亿元，占上海市20％左右，这期间每年递增20％。到了2001年浦东GDP进一步增长到1082亿，增长了16．1％左右，占上海市的比重上升到了22％。与此同时，随着经济的快速增长，产业也在逐步升级。1990年，第一产业的比重是3．6％，第二产业比重是76．2％，而第三产业只有20．1％，但到了2001年，第一产业比重已到了0．6％，浦东农业已经微不足道了。第二产业比重是52．7％，第三产业比重是46．7％，低于上海市平均水平。在结构变化的同时，它的技术含量在不断提高，农业虽然比重在下降，但其科技化、产业化水平明显提高，第二产业的技术构成、内部产业构成也发生了很大变化，原来是钢铁、炼油、造船，现在主要是电子信息和通讯、生物医药、光机电一体化为主体的现代制造业，主要是跨国集团投资。工业产值已达到1885亿元，比1990年增长了10倍。另外是以金融贸易为主体的现代服务业的发展很快，已经成为浦东第三产业的支柱产业，因为所有的外资银行、四大国有专业银行的上海分行全部在浦东。随着经济的快速增长，产业大幅度升级的同时，经济实力明显增强，2001年浦东财政收入达到了143．53亿元，其中地方财政收入83亿元。今年上半年财政收入已达到了103亿元，地方财政收入52亿元，今年的地方财政收入可以突破100亿。
城市基础设施不断完善，现代化新城区的框架基本建成。浦东开发的最终目标是把上海建成国际经济、金融贸易中心和航运中心，即通过浦东开发把上海经济地位提高。浦东本身的目标是，用20年的时间，从1990年开始到2010年建成外向型、多功能、现代化的新城区，成为21世纪上海国际金融贸易和航运中心的载体。浦东开放开发12年来相继投入了1000多亿元开展了城市基础设施建设，建起了南浦大桥、徐浦大桥、杨浦大桥三座大桥；外高桥港区的一、二、三期工程，总共十二个泊位；浦东国际机场一期工程，客运量两千万人次，货物吞吐量75万吨，最终计划把这个机场建成亚太地区的航空枢纽港，年客运量达到8000万人次，货物吞吐量500万吨；建成地铁2号线；建成了浦东信息港的主体工程，还有各种快速干道。城市化的面积在开放初期是40平方公里左右，现在已经扩大到100平方公里左右，到2010年目标是扩大到200平方公里左右。浦东整个行政区化的面积是533平方公里，另外新建的各类建筑总共5300万平方米左右，其中一半左右是居民住宅。体现现代城市功能的四个重点开发小区：第一个是陆家嘴金融贸易区，规划面积是28平方公里，东方明珠电视塔对面，扇形扩展；第二个是金桥现代工业园区，规划面积20平方公里；第三个是外高桥保税区，规划面积10平方公里；第四个是张江高科技园区，它启动比较晚。上海市政府决定，聚焦张江，加快张江高科技园区的发展，提出北有中关村，南有张江园，把上海的高科技园区的资源进行整合，以张江为核心，推动上海高科技产业的发展。在这方面，既有人力资源的优势，又有市场运作和资本运作的优势。规划面积由原来的17平方公里扩大到25平方公里，里面具体又分了6个功能小区，科技创新区、高科技产业区，科研教育区、生活区等。通过十二年的开发，这四个功能小区已经基本形成。
各项社会事业得到了相应的发展。1993年到现在，浦东大概为社会事业的财政投资将近90亿元，新建和扩建的学校140多所，改建和新建的二级甲等医院、三级甲等医院7所，其中有一所是具有国际先进水平的。
附件三：各项房政全文
央行《调整商业银行自营性个人房贷政策》
为促进房地产业健康、持续发展，中国人民银行决定，从2005年3月17日起，调整商业银行自营性个人住房贷款政策。
一是将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。以5年期以上个人住房贷款为例，其利率下限为贷款基准利率% 的倍（即%），比现行优惠利率%高个百分点。
二是对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%；具体调整的城市或地区，可由商业银行法人根据国家有关部门公布的各地房地产价格涨幅自行确定，不搞一刀切。
在进行上述调整的同时，金融机构在人民银行的超额准备金存款利率由现行年利率％下调到％，法定准备金存款利率维持％不变。
中国人民银行3月15日
关于做好稳定住房价格工作的意见
建设部 发展改革委 财政部 国土资源部 人民银行 税务总局 银监会
（２００５年４月３０日）
保持房地产市场持续健康发展，事关国民经济和社会发展全局，事关全面建设小康社会目标的实现。当前一些地区存在房地产投资规模过大，商品住房价格上涨过快，供应结构不合理，市场秩序比较混乱等突出问题。为进一步加强对房地产市场的引导和调控，及时解决商品住房市场运行中的矛盾和问题，努力实现商品住房供求基本平衡，切实稳定住房价格，促进房地产业的健康发展，现提出以下意见：
一、强化规划调控，改善住房供应结构
各地要根据本地房地产市场需求情况，尽快明确今明两年普通商品住房和经济适用住房建设规模、项目布局以及进度安排。住房价格上涨过快、中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足的地方，住房建设要以中低价位普通商品住房和经济适用住房项目为主，并明确开工、竣工面积和占住房建设总量的比例，尽快向社会公布，接受社会监督，稳定市场预期。省级人民政府要加强对各市（区）、县执行情况的监督检查。
各地城市规划行政主管部门要在符合城市总体规划的前提下，根据当地政府确定的中低价位普通商品住房和经济适用住房的建设需求，加快工作进度，优先审查规划项目，在项目选址上予以保证。同时，要严格控制低密度、高档住房的建设。对中低价位普通商品住房建设项目，在供应土地前，由城市规划主管部门依据控制性详细规划出具建筑高度、容积率、绿地等规划设计条件，房地产主管部门会同有关部门提出住房销售价位、套型面积等控制性要求，并作为土地出让的前置条件，以保证中低价位、中小套型住房的有效供应。各地要加强房地产开发项目的规划许可监管，对２年内未开工的住房项目，要再次进行规划审查，对不符合规划许可的项目要坚决予以撤销。
二、加大土地供应调控力度，严格土地管理
各地区要在严格执行土地利用总体规划和土地利用计划的前提下，根据房地产市场变化情况，适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间。对居住用地和住房价格上涨过快的地方，适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量。要继续停止别墅类用地供应，严格控制高档住房用地供应。要进一步完善土地收购储备制度，积极引入市场机制，进行土地开发整理，降低土地开发成本，提高普通商品住房用地的供应能力。
要严格土地转让管理，对不符合法律规定条件的房地产开发项目用地，严禁转让，依法制止“炒买炒卖”土地行为。加大对闲置土地的清理力度，切实制止囤积土地行为，严格执行法律规定，对超过出让合同约定的动工开发日期满１年未动工开发的，征收土地闲置费；满２年未动工开发的，无偿收回土地使用权。要规范土地出让公告和合同的内容，加强房地产开发用地供后监管，对违反土地出让合同约定或有关规定的，依法追究违约违规责任。
三、调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管
要充分运用税收等经济手段调节房地产市场，加大对投机性和投资性购房等房地产交易行为的调控力度。自２００５年６月１日起，对个人购买住房不足２年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过２年（含２年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过２年（含２年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。各地要严格界定现行有关住房税收优惠政策的适用范围，加强税收征收管理。对不符合享受优惠政策标准的住房，一律不得给予税收优惠。房地产等管理部门要积极配合税务部门加强相关税收的征管，具体办法由税务总局会同建设部等部门研究制定。
四、加强房地产信贷管理，防范金融风险
人民银行及其分支机构要加大“窗口指导”力度，督促商业银行采取有效措施，加强对房地产开发贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理，调整和改善房地产贷款结构。银监会及其派出机构要严格督促各商业银行进一步落实《商业银行授信工作尽职指引》，切实加强贷前调查、贷时审查和贷后检查的尽职工作，建立各类信贷业务的尽职和问责制度。要加大对商业银行房地产贷款的检查力度，切实纠正违规发放贷款行为。对市场结构不合理、投机炒作现象突出，房地产贷款风险较大的地区，要加强风险提示，督促商业银行调整贷款结构和客户结构，严格控制不合理的房地产贷款需求，防范贷款风险。
五、明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费
为了合理引导住房建设与消费，大力发展省地型住房，在规划审批、土地供应以及信贷、税收等方面，对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持。享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在１．０以上、单套建筑面积在１２０平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格１．２倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的２０％。各直辖市和省会城市的具体标准要报建设部、财政部、税务总局备案后，在２００５年５月３１日前公布。
六、加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度
各地要按《经济适用住房管理办法》（建住房［２００４］７７号）和当地政府的规定，落实经济适用住房项目招投标的制度，加强经济适用住房建设，严格实行政府指导价，控制套型面积和销售对象，切实降低开发建设成本，建设单位利润要控制在３％以内。有关具体要求在《国有土地划拨决定书》中予以明确，并向社会公示。鼓励发展并规范住房出租业，多渠道增加住房供给，提高住房保障能力。
各省、自治区、直辖市要督促市（区）、县抓紧开展城镇最低收入家庭住房困难情况的调查，全面掌握本地区廉租住房需求情况，并建立保障对象档案。要根据廉租住房需求，切实落实以财政预算安排为主、多渠道筹措廉租住房资金，着力扩大廉租住房制度覆盖面，加快解决最低收入家庭基本住房需要。城镇廉租住房制度建设情况要纳入省级人民政府对市（区）、县人民政府工作的目标责任制管理，省、自治区、直辖市相关部门要加强监督检查。
七、切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。实行实名制购房，推行商品房预销售合同网上即时备案，防范私下交易行为。
要严格房地产开发企业和中介机构的市场准入，依法严肃查处违法违规销售行为。对虚构买卖合同，囤积房源；发布不实价格和销售进度信息，恶意哄抬房价，诱骗消费者争购；以及不履行开工时间、竣工时间、销售价格（位）和套型面积控制性项目建设要求的，当地房地产主管部门要将以上行为记入房地产企业信用档案，公开予以曝光。对一些情节严重、性质恶劣的，建设部会同有关部门要及时依法从严处罚，并向社会公布。
八、加强市场监测，完善市场信息披露制度
各地要加快建立健全房地产市场信息系统，加强对房地产特别是商品住房市场运行情况的动态监测。加强对同地段、同品质房屋销售价格和租赁价格变动情况的分析，准确判断房价变动趋势。要建立和完善土地市场动态监测制度，加强对建设用地供应、土地价格变动情况的监测分析，科学预测商品住房对土地的需求。各有关部门要加强信息沟通与整合，适时披露土地供应、商品住房市场供求，以及土地和住房价格变动等信息。要加强舆论引导，增强政策透明度，稳定市场心理预期，促进市场理性发展。
调整个人住房公积金贷款政策
经公积金管理委员会批准，从今年６月１日起，个人住房公积金贷款政策将再次进行调整，进一步提高贷款额度，将贷款最高限额由２０万元调整为２５万元，对于已办理提高住房公积金缴存比例或者能够正常缴存补充住房公积金（或按月住房补贴）的单位，职工贷款最高限额可达３０万元。
在提高贷款额度的同时，将进一步提高计算贷款额度的存储余额基数。将个人住房公积金贷款额度确定条件之一“按照职工或夫妻双方住房公积金账户存储余额的１５倍计算”调整为“不得高于按照借款人或夫妻双方住房公积金及补充住房公积金或按月住房补贴账户存储总余额的１５倍确定的贷款限额，借款人或夫妻双方账户存储总余额不足１万元的按１万元计算”。
基于以上个人住房公积金贷款额度政策调整，结合测算单笔住房公积金贷款额度的其他两个条件即借款人或夫妻双方还贷能力、购建修住房的房屋总价款比例，按照此四项条件计算出的住房公积金贷款额度中选取最低值，作为借款人最终可贷额度。
此次个人住房公积金贷款额度的调整是自２００３年３月和８月两次个贷额度调整以来又一次重大调整，是市住房公积金管理中心根据本市房地产市场发展形势适时推出的一项重大举措，对于满足本市居民扩大住房面积日益增长的需求和带动房地产业及相关行业的发展具有积极的作用。
公积金管理委员会5月25日
天津市房屋权属登记条例
（天津市第十四届人民代表大会常务委员会第二十次会议通过）
第一章 总 则
第一条 为了规范房屋权属登记行为，保障房地产交易安全，保护房屋权利人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和有关法律、法规，结合本市实际情况，制定本条例。
第二条 本条例适用于本市行政区域内的房屋权属登记。
第三条 本条例所称房屋权属登记，是指房屋权属登记机关根据当事人申请，对房屋所有权、房屋他项权等房屋权利进行记载、公示的行为。
本条例所称房屋权利人，是指依法享有房屋所有权、房屋他项权等房屋权利的自然人、法人和其他组织。
第四条 当事人设立、转让、变更和终止房屋权利，应当依法申请房屋权属登记。
房屋权属登记应当依照法律、法规和规章的规定进行。
依法登记的房屋权利受法律保护。未经登记的房屋不得转让。
第五条 市房地产管理局是本市房屋权属登记和管理机关，负责全市房屋权属登记工作。
市房地产管理局可以委托市或者区、县房屋权属登记机构办理房屋权属登记事务。
第六条 市房地产管理局建立全市统一的房屋权属登记簿和登记信息系统，制作统一的房屋权属证书和登记证明，并制定房屋权属登记规范。
房屋权属登记簿实行公开查询制度。
第二章 一般规定
第七条 当事人应当依照本条例的规定向房屋权属登记机关提出房屋权属登记申请；也可以委托代理人申请房屋权属登记。委托代理的，代理人应当提交委托书和身份证明。
房屋权属登记机关依法将房屋权属有关事项记载于房屋权属登记簿，并核发房屋权属证书或者登记证明。
第八条 自然人申请房屋权属登记使用的姓名，应当与其身份证件上的姓名一致。
法人、其他组织申请房屋权属登记，应当使用其法定名称。
第九条 共有的房屋，应当由共有人共同申请房屋权属登记。
房屋权属登记机关应当将房屋权属共有情况记载于房屋权属登记簿，并向房屋共有人分别核发房屋所有权证和房屋共有权证。房屋所有权证由占有房屋份额最大的共有人持有，或者由房屋共有人协商确定持证人；其他房屋共有人持有房屋共有权证。
第十条 申请房屋权属登记，申请人应当依照本条例向房屋权属登记机关提交有关登记文件。登记文件用外文书写的，还应当提交中文译本。
申请人提交登记文件齐备的，房屋权属登记机关应当受理登记申请，并出具书面凭证，申请日为受理日。登记文件不齐备的，房屋权属登记机关不受理登记申请，并一次性书面告知申请人需要补齐的文件。
房屋权属登记机关需要对房屋的实际状况进行查看时，申请人有义务予以协助。
第十一条 有下列情形之一的，当事人不得申请房屋权属登记：
（一）房屋权属有争议的；
（二）不能提供有效房屋权属来源证明文件的；
（三）属于违法建筑或者临时建筑的；
（四）房屋权利被依法限制的；
（五）法律、法规规定其他不得申请登记的情形。
房屋灭失的，不得申请房屋初始登记、转移登记、变更登记和他项权登记。
第十二条 房屋权属登记机关应当在规定的期限内完成对登记申请的审核。经审核符合登记规定的，房屋权属登记机关应当将房屋权属有关事项记载于房屋权属登记簿。房屋权属登记申请的受理日为登记日。
经审核不符合登记规定的，房屋权属登记机关在规定期限内作出不予登记的决定，并书面通知申请人。
第十三条 在房屋权属登记机关将房屋权属登记内容记载于房屋权属登记簿前，申请人可以撤回登记申请。
第十四条 房屋权属登记簿应当记载下列内容：
（一）房屋权利人的姓名或者名称；
（二）房屋的坐落；
（三）房屋的面积、设计用途；
（四）房屋他项权事项；
（五）房屋权利被限制事项；
（六）房屋权利登记日期；
（七）土地使用权的取得方式、期限、面积和用途；
（八）房屋权属证书、登记证明的换发、补发事项；
（九）其他应当记载的事项。
第十五条 房屋权属登记簿记载的内容，未经法定程序，任何人不得更改。
房屋权属证书、登记证明应当与房屋权属登记簿的记载一致。记载不一致的，以房屋权属登记簿为准。
第十六条 任何单位和个人不得伪造、涂改房屋权属证书或者登记证明。
第十七条 房屋权利人认为房屋权属登记簿记载的内容有错误的，可以申请更正，并提供有关证明材料。房屋权属登记机关应当自受理申请之日起三十日内完成审核。确有错误的，应当对房屋权属登记簿记载的内容予以更正，并书面通知房屋权利人；没有错误的，应当作出不予更正的决定，并书面通知申请人。
房屋权属登记机关发现房屋权属登记簿记载的内容有错误的，应当将需要更正的内容书面通知房屋权利人。房屋权利人可以自收到通知之日起三十日内到房屋权属登记机关提出异议。逾期不提出异议或者异议不成立的，房屋权属登记机关对房屋权属登记簿记载的内容予以更正，并书面通知房屋权利人。
第十八条 房屋所有权的利害关系人认为房屋权属登记簿记载的房屋所有权人与实际情况不符的，可以提出异议，并提供有关证明材料。房屋权属登记机关应当在受理异议申请的当日，将异议申请人和异议事项记载于房屋权属登记簿。
异议申请人应当在申请之日起三十日内与房屋权利人达成协议或者向人民法院申请保全，并通知房屋权属登记机关。逾期未达成协议也不申请保全的，该异议失效。
在异议记载于房屋权属登记簿期间，房屋权属登记机关暂不办理转移、变更和他项权登记。
因异议申请不当造成房屋权利人权益损害的，异议申请人应当依法承担赔偿责任。
第十九条 房屋权属证书或者登记证明破损的，房屋权利人可以向房屋权属登记机关申请换发。房屋权属登记机关在换发房屋权属证书、登记证明前，应当收回原房屋权属证书、登记证明。
房屋权属证书或者登记证明灭失的，房屋权利人可以持在本市主要报纸刊登的灭失声明，向房屋权属登记机关申请补发。自补发之日起，原房屋权属证书、登记证明作废。
第二十条 房屋权属证书、登记证明记载内容有错误的，房屋权属登记机关应当书面通知房屋权利人将该房屋权属证书、登记证明交回。房屋权利人自接到通知之日起三十日内未交回房屋权属证书、登记证明的，由房屋权属登记机关公告原房屋权属证书、登记证明作废。
第二十一条 司法机关或者行政机关依法对已登记的房屋采取限制转移、限制设定他项权等措施的，房屋权属登记机关应当按照协助执行通知书或者决定书载明的房屋权利人、范围、内容和期限等，在房屋权属登记簿上记载。
协助执行通知书或者决定书载明的房屋权利人、范围和内容不明确的，或者与房屋权属登记簿记载的内容不一致的，房屋权属登记机关应当书面告知有关司法机关或者行政机关。
第二十二条 房屋权属登记机关应当将房屋权属登记簿和房屋权属登记的文件资料，统一管理，永久保存。
任何单位、个人不得伪造、篡改、损毁房屋权属登记档案和归档的文件资料。
第二十三条 办理房屋权属登记，申请人应当按照规定交纳登记费和证书工本费。
第三章 房屋所有权登记
第一节 初始登记
第二十四条 房地产开发企业应当自开发建设的商品房竣工验收之日起三十日内申请房屋所有权初始登记，并将登记结果及时通知购房人。
单位或者个人新建房屋，也应当申请房屋所有权初始登记。
第二十五条 房地产开发企业在申请房屋所有权初始登记时，对属于全体业主共有的物业管理服务用房应当一并申请登记，房屋权属登记机关应当在房屋权属登记簿上予以记载。
第二十六条 申请房屋所有权初始登记应当提交下列文件：
（一）申请书；
（二）申请人身份证明；
（三）土地使用权证书；
（四）建设工程规划许可证；
（五）竣工验收证明材料；
（六）地名证明；
（七）房屋测绘成果报告。
第二十七条 在集体土地上依法建设的非商品房屋和在宅基地上建设的农民住宅房屋，房屋权利人申请房屋所有权初始登记，应当提交下列文件：
（一）申请书；
（二）申请人身份证明；
（三）土地使用证件；
（四）建房批准文件；
（五）房屋测绘成果资料。
第二十八条 房屋权属登记机关应当自受理房屋所有权初始登记申请之日起三十日内完成审核，符合登记条件的予以登记，并通知房屋权利人领取房屋所有权证书。
第二节 转移登记
第二十九条 已登记的房屋，因买卖、交换、赠与等原因转让房屋所有权的，双方当事人应当在三十日内共同申请房屋所有权转移登记。
第三十条 已登记的房屋，因继承、接受遗赠等原因或者因人民法院、仲裁机构的生效判决书、裁决书、调解书致使房屋所有权发生转移的，取得房屋权利的当事人应当在三十日内申请房屋所有权转移登记。
第三十一条 申请房屋转移登记，应当提交下列文件：
（一）申请书；
（二）申请人身份证明；
（三）房屋所有权证书；
（四）证明房屋所有权发生转移的合同或者法律文书、其他文件；
（五）登记规范规定的其他有关文件。
法律、行政法规规定应当办理公证的，申请人还应当提交公证文书。
申请宅基地上农民住宅房屋转移登记的，还应当提交村民委员会的同意证明文书。
第三十二条 房屋权属登记机关应当自受理转移登记申请之日起三十日内完成审核，符合登记条件的予以登记，并通知房屋权利人领取房屋所有权证书。
第三节 变更登记
第三十三条 已登记的房屋有下列情形之一的，房屋权利人应当在三十日内申请变更登记：
（一）房屋权利人更名的；
（二）地名更名的；
（三）配偶之间房屋登记权利人变更的；
（四）房屋共同共有与按份共有之间转换的；
（五）因翻建、改建致使房屋状况发生改变的；
（六）法律、法规规定的其他情形。
前款规定的房屋设有他项权的，同时办理房屋他项权变更登记。
第三十四条 申请房屋变更登记应当提交下列文件：
（一）申请书；
（二）申请人身份证明；
（三）房屋所有权证书；
（四）与变更事实有关的证明文件。
第三十五条 房屋权属登记机关应当自受理变更登记申请之日起三十日内完成审核，符合登记条件的予以登记，并通知房屋权利人领取房屋所有权证书。
第四节 注销登记
第三十六条 因拆除、倒塌等原因致使房屋灭失的，房屋权利人应当自事实发生之日起三十日内，持申请书、申请人身份证明、房屋所有权证书及房屋灭失的证明材料申请注销登记。
房屋被依法拆迁的，拆迁人应当在房屋拆除后三十日内申请办理注销登记。
逾期未按照本条规定申请注销登记的，房屋权属登记机关可以依据有关部门提供的房屋灭失证明文件将注销事项记载于房屋权属登记簿，原房屋所有权证书作废。
第三十七条 司法机关、行政机关依法作出判决、裁定、决定致使房屋所有权终止的，房屋权属登记机关依据生效法律文书，将注销事项记载于房屋权属登记簿，原房屋所有权证书作废。
第三十八条 房屋权属登记机关应当自受理注销登记申请之日起七个工作日内完成审核，符合登记条件的予以登记，并书面通知申请人，原房屋所有权证书作废。
第四章 房屋他项权登记
第三十九条 设定、转让、变更、终止房屋的抵押权、典权等他项权的，双方当事人应当自事实发生之日起三十日内，共同申请房屋他项权的设定登记、转移登记、变更登记和注销登记。
第四十条 申请房屋他项权设定登记，应当提交下列文件：
（一）申请书；
（二）申请人身份证明；
（三）房屋所有权证书；
（四）设定抵押权、典权等他项权的合同；
（五）抵押担保的主合同。
第四十一条 申请房屋他项权转移登记、变更登记、注销登记，应当提交下列文件：
（一）申请书；
（二）申请人身份证明；
（三）房屋所有权证书；
（四）房屋他项权证书；
（五）证明房屋他项权发生转移、变更或者终止的文件。
第四十二条 申请房屋在建工程抵押权登记的，应当提交下列文件：
（一）申请书；
（二）申请人身份证明；
（三）土地使用权证书；
（四）建设工程规划许可证；
（五）房屋建设工程总承包合同和施工总承包合同；
（六）抵押合同；
（七）抵押担保的主合同。
第四十三条 申请房屋在建工程抵押权转移、变更、注销登记的，应当提交下列文件：
（一）申请书；
（二）申请人身份证明；
（三）登记证明；
（四）证明抵押权发生转移、变更、终止的文件。
第四十四条 同一房屋有两个以上申请他项权登记的，房屋权属登记机关应当按照先后顺序进行登记。
第四十五条 房屋权属登记机关应当自受理房屋他项权登记申请之日起七个工作日内完成审核，对符合登记条件的予以登记，并通知房屋他项权人领取房屋他项权证书或者登记证明；对
