华中师范大学学报(哲社版)1996年第2期(20一23)‘对我国居民住宅消费力的经济分析张敏住宅消费力是指消费者购买住宅的能力,即对住宅这种商品有支付能力的需求。它不仅影响消费者对住宅的需求,亦关系到消费者所购置住宅品质的水准。住宅消费力是由国民收人水平所决定,并受住宅体制与住宅政策的影响。笔者认为,对居民的住宅消费力可从四方面进行分析:收人水平、储蓄与信贷、房价及住宅体制。本文就我国城镇居民的住宅消费力问题作一些探讨。一、制约居民住宅消费的主要因素分析.1恩格尔系数居高不下.居民个人购房能力低下。收入是制约消费的基本因素。因为收人直接决定购买力大小,影响市场规模的形成。对一个家庭来说若实际收人增加,其购买力就随之增强。外国学者李曾对1958年美国密执根州消费收人状况进行了调查,测试并发展一r个模型.在此模型中,有四个因素影响消费者的购买决策:买房的可能性、房价、收人水平及获得抵押贷款的数量,其中收入又是作为住房购买价格重要的决定因素之一,其收人弹性系数为.。089由此可见收人多寡对消费者的购买行为影响甚强,从而也可以看出收入是决定居民消费力的重要因素之一。改革开放10多年来.随着我国国民经济的发展,国民收人分配由国家向个人倾斜,个人收入呈现出增长态势。根据国家统计局的统计资料,我国职工的年平均工资从1952年的445元增加到..。1993年的3371元,增长了785倍,40年间的年平均增长率为195%1978年以来增长速度最快.,年平均增长率为,391%扣除物价上涨因素.1978年后的实际平均增长率为.。635%与此同时,近年来城镇居民的家庭收人来源出现多元化趋势,工资以外的收人大大增加。以北京为例,居民人均实际生活费收人中,工资收人所占比重大幅度下降.分别从1955年、。1959年和..,1978年的926%981%和90环下降到1988年的.389%而其它非工资收人比重却大幅度上升,分别从..1955年、1959年和1978年的7魂火,18厂和10%上升到1988年的.。411%可见.非工资现金收人已成为城镇居民收人的重要来源。据统计.1993年城镇居民人均收人为258316元,达到了建国以来收人最高水平,这是我国经济生活的重大成就。收入的增加带来了人民消费力的提高。那么,在这种经济快速发展情况下,我国城镇居民住宅消费力又如何呢?依据国际经验,对居民住宅消费力的评价,可以用住宅售价与家庭年收人之比作为衡量标准,二者之比在3一6之间表示居民有能力购房,若超过这一比例,则表示难以支付房价.也就不具备购房能力。在联合国组织调查的52个国家和地区的住房数据中,我国住房价格与收人之比最高,为世界各国平均值的3倍。由此可见,对普通居民来说住宅消费能力极低,买房对大多数人来说只能是雾里看花。收稿日期:一一19950703
一般来说,不同的收人水平决定了不同的住宅消费力。在此,我们再从收人水平差距来考察我国居民住宅消费力差距情况。依据国际标准用基尼系数来衡量收人差距。系数小于.03者表示收入过于均等。有人测算1980一1988年的9年间.我国城市职工收人的基尼系数分别为··......,,,,,,,O16O15015015016019019023和.。023可见城市收入差距还只是由高度均等发展到相对平均。但收人的主流仍是平均分配。这也可以从下面一系列数据得到证实:据国家1991年调查表明,我国城镇居民收人可分为7个等级:最低收人户人均.100654元,约占总户数的,10%其中困难户人均收人只有.92886元,约占总户数的5环;低收人户人均年收人.123965元,约占总户数的;10%中等偏下户人均年收入.167143元,约占总户数的20环;高收人户人均年收人.28308元,约占总户数的;10%最高收人户与最低收入户之差仅为.127654元。中等收人阶层约。60%对高收人户来说住宅价格与家庭年收入之比超过。6因此,即使对高收人阶层来说,其住宅消费力也不高.对大多数中等收人者来说,其消费力就更低了。.2住房金融体系不健全,不合理的居民金融资产结构难以推进住宅商品化。住宅是一种价值昂贵的耐用消费品,对普通人来说是一项投资巨大的消费,消费力的积累有一个较长的时间。从居民的储蓄额中也可在一定程度上反映住宅消费力。近10年来,居民储蓄存款一直以惊人的速度增加,年年都有新突破。城镇居民储蓄存款从1986年的.14639亿元上升到.1993年的116273亿元,平均增长率为.,345%但是人均储蓄额并不高,根据1993年国家统计局公布的我国城镇居民金融资产情况是人均4969元,户均16895元,高、中等收人户的金融资产分别为12608元和5909元。若居民用全部积蓄来购房还不够支付全部房价的。30%因此,从这个角度来看,居民住宅消费力也处在低水平状态。根据国外住房消费力提高的规律来看住房信贷是解决储蓄额不足的一个重要途径,它是金融机构或其它机构提供给个人和家庭购买住房的款项及担保.它是流人家庭的外来资金,增强了购房者的住宅购买力,它与家庭现有支付能力(主要是储蓄)合在一起,使购房者得以一次结清购房款。住宅贷款的本金和利息,是在多年内采取分期付款方式逐期偿还。从而住宅信贷把购房者集中一次付清的房款的经济负担,分散为长期的较轻的经济负担.克服了收入与价格之间的障碍。所以住房信贷是提高居民购房支付能力的一种有效手段。例如在日本有专门的金融机构—住宅金融公司向个人提供低息贷款,用于个人建造、购买、修缮住房;在泰国有政府住房银行(GHB)专门向个人提供购建房的抵押贷款,GHB通过采取一系列的改革措施转变经营方式,使住宅信贷成为各大金融机构争相开展的业务。这两国的实践都表明住房信贷在提高居民的住房支付能力上起着重要的作用,它有力的推动了住房问题的解决。在我国由建行开展此项业务,但由于资金来源有限,住房抵押贷款设计上还存在一些问题和消费者信用意识不强,致使此项业务尚未大范围铺开。住房信贷还没有成为提高居民住宅消费力的有力杠杆。.3房价过高,严重挫伤了居民买房的积极性。房价是影响住宅消费力极为重要的因素。一般来说,商品价格降低,有效需求的范围扩大,需求层次提高。反之,价格提高,有效需求范围就会缩小,需求层次降低。近年来我国城市商品房价格持续上涨。例如,1992年全国商品房每平米售价比1991年上涨.。304%其价格为每建筑平方米近1000元,特大城市达2500一3000元。如按每平米2000元计算,一个三口之家,购一套建筑面积为50平米的居室需要10万元。住宅价格与收人之比为。:131广大居民无力购房。由此导致了一方面大量商品房滞销而另一方面大量市民无房住的不合理现象。我国房价过高的原因归纳起来有以下几点:(1)建筑材料价格上涨。(2)名目繁多的商业网点配套费、电一21一
增容费、交易费、市政配套费等直接刺激成本上升,使各种费用构成的成本远远超过住宅本身的建设费用。(3)是配套项目越来越多,建筑标准越来越高。(4)地价急剧上涨。(5)各种税收偏重,利润水平偏高。.4不合理的住房分配体制,强化了住房福利制的“再回归”。长期以来,我国住房采取福利分配制,即实物分配.住房建设是由国家财政拨款,建好后分配给个人,只收取象征性的一点租金。这部分实物分配构成职工收人的一部分,即实物补贴,因此在职工工资中住房费用的含量较少。由于住房福利分配制,住房分配是以职位、工龄和关系为依据。职工对住房消费不是依靠自身积累,而是等、靠、要。当居民收入增长时,相应增加即期消费。即使储蓄随收入增加而增加,但储蓄行为呈现出短期化,储蓄目的是为了购买高档消费品。例如1987年耐用消费品的人均支出额为.8879元.比.1984年的4138元高了一倍多,年增长为.。289%耐用消费品支出占生活费收人的比重超过,10%比人均GNP为1500美元的国家的水平还高。由此可见由于体制的原因居民购房资金的自我积累意识淡薄,居民购房资金的积累数额相应较少。二、增强居民住宅消费力的对策由于我国人口众多和旧体制影响较深,住宅消费力的提高不是一蹼而就的,而是一个渐进的过程。我们应该采取多种措施加快这一进程。.1大力推行并强化住房公积金制度,加强公积金的管理,使其保值、增值。目前,我国正处于从计划经济向社会主义市场经济转轨过程中,住房分配由实物分配制转为商品分配制也是其中极为重要内容之一。面对我国居民住宅消费力低的现实推行住房公积金制来积累一部分建房资金,加强居民自我积累能力是十分必要的。例如,新加坡在1959年实现自治时有40%的人住在贫民窟中.只有9%的人能住上较好的公众住宅,1965年独立之时,人均居住面积也只有.619平方米,条件仍很差,但到1989年人均住房竟达21平米,98%的人解决了住房。新加坡住房问题的解决得益于推行了长达30年之久的公积金制。根据外国有关专家测算,我国住房从暗补改为明补,大体需要增加19%的工资。若把提租补贴和公积金制度结合起来操作,大体上按月工资总额的20%由单位支付,10%由个人支付,合计每月积累相当于工资总额的30%的公积金,并以其50%用于提租,另半用于积累购房而现在,我国许多城市实施的公积金制,大体是单位和个人各拿相当于月工资的。5%随着经济的发展和个人收人的提高,笔者认为这一比例还应适当提高,约提高到工资额的25一30厂。并且,应该根据银行利率波动等因素定期调整公积金利率。除此之外,还必须强化公积金的管理工作。目前,住房公积金的债权人的权利与义务,债务人或经营营利者的责权利都没有严格的法律规定,还是以权代法,以行政命令当法,至今未能形成一个完整、系统、严密、统一的住房公积金管理办法,以致个别地方擅自挪用公积金,以权谋私。市场经济是法制经济,住房要纳人我国社会主义市场经济,同样需要法律来规范,这样使公积金制度一产生就能得到法律保护。.2大力倡导廉价房建设,严格控制房价。面对广大中低收入者,各级政府应该将廉价房的建设作为推动我国住房问题解决的主导方针,以逐步满足大多数人的住房需求。“廉价房”不是指将住宅廉价或折价出售给居民.这里指的廉价房,是考虑到人们经济能力的意义上的一种经济实用房。这在许多国家都存在,像美国这样经济高度发达的国家也存在政府为低收人者提供廉价房。在我国要多建、快建“廉价房”。
(1)降低造价,严格控制不合理税费。政府对开发经营“廉价房”的企业在规划、用地、计划、信贷和材料上给予扶持和优惠。在降低建房成本方面首先要控制非直接成本如配套的商店、饮食等商业网点设施的建设费用,应根据谁受益谁负担的原则,由经营这些商店的单位或个人来负责这部分建设费用。(2)优化设计,控制单元建筑面积。在我国住房需求数量大,为了推动我国住房问题的解决,廉价房建设中应以中、小单元面积为主,严格控制大面积住房的比例.从而满足更多中低收入者的需求。对住宅的结构布局设计,应选用方便实用的‘’三大一小”式布置,即客厅、厨房、卫生间大,卧室小,居室内多层面设计,由住户自己安排,这样既降低造价,又能满足不同住房者的需求。(3)招标建房,加强建房施工管理。政府应制定严格政策和法规,在住房建设中必须运用招标这一竞争手段,工程必须由具有合格的有经验的企业承担,以保证质量。同时,要加强施工管理,对工程的材料、开支、人工等实行统一的管理和核算,以达到在保证质量的前提下节约开支的目的。.3大力发展住宅抵押贷款制度,培育有生命力的住房金融体制。具体地应从几方面着手,首先,组建政策性住宅银行,发展住宅储蓄,为住房抵押贷款提供稳定的资金来源。政策性住宅银行主要开展低息住宅抵押贷款业务和存贷挂钩的居民住房储蓄贷款业务。它主要是面向中低收人家庭购建房的需求,而且住房低息抵押贷款必须与职工缴交的公积金情况挂钩,主要用于购解困房、动迁房、廉价房需要,并限定额度,以体现公积金制度的政策性。其次建立富有弹性的住房抵押贷款利率体系。从住房的生产与消费的特点来看,它所要求的抵押贷款数额大.期限较长,贷款期限太短不能适应住房生产、消费周期过长的要求;贷款期限过长,抵押贷款发放机构会遇到资金实力有限与通货膨胀问题。因此利率应控制在合理水平。笔者认为对住宅抵押贷款应实行多样化的差别利率,即对中低收人职工购建房实行优惠利率.而对高收人阶层购买中、高档商品房实行市场利率,为避免因通货膨胀造成利率风险,贷款期限不易过长。另外还可采用可调整利率,即利率随市场利率波动,但比市场利率优惠。最后,还应设计适应居民支付能力的多样化的住房抵押信贷形式,优化居民金融资产结构。总之,居民住宅消费力的提高是一个长期的过程,我们应采用多种手段加快这一进程,改善人民的住房问题。责任编辑南天
