重庆中C国新房R地产E开中指C国I数盘房S系R地统 产E 价指I数格S系统 测评测联联评系系机电地构话址：：：中0重2国3庆-指6渝3数8中8研6区0究0世9院—新开盘价格测评——芸贸1大 11厦9 峰天梭15派层 测评编号： 2011-09-YFTSP ﹟02 【测评结芸峰天梭派 通过市果场】调 基典于型中投国资房收益地法产查指综和数合测比系评较统分样项析本目市，，综场 分合价别考运格虑。用影 市响场项比目较价法值、各成项本因法素、， 项项地目基本信息 所目理属名位区称置域 芸南峰岸天梭派 开 南岸丹区龙（新路南88湖号 12、、市成场本比法较测法评测项评目项套目内价价格格为为：7861 元/平方米 3、典型投资收：7721 元/平方米 占发地企面业板块） 积 重庆吉力芸峰实业（ 有3万限平公方司米 集团） 结合当前市场现益状法，测综算合项确目定价项格目为在：价8810元/平方米 制条件下的9 月测评价格为8000 元/平方米值（套定内义价和测评假设限 建物交筑开业房规盘类标模时型准 间 18万平方米 高层住宅 【项目要点】 格）。 入住时间 毛 20坯11 年10月加推5号楼 周边配套2011年12月 麦南德坪龙中超学市等、 青龙路小学、 l 地临通理近达位南主置坪城：商各圈区项，，目周交位边通于有比南 较岸35便丹4、捷龙3。路72 、881 1号5、（3麦65德 等龙多超条市公附交近线），路 l 户紧良型好凑特，精点居致：住，舒项结适目构度即布较将局高推主合主力使力户用户型率型信 息 套暂内无 45-85平方米户型 。出理 ，45干-8湿5 分平区方明米确高，层采房光源、，通户风型设效计果 单l 企公业实力：项目开发主体为重庆吉力首套付总款价 51万元贷贷 （按套内 64平方米户型算） 月款的款欠缺司市，，级知是民名一营度家高较致新低力技。于术 科企研业、，开在发房、地生产产领芸、域峰实销中业售，（各开集类发团微经）型验有电较限机为 均年方还限式款 1 2商50业万年/元 公（积首金付 30%） 2789元/2346元 本更话次详测细评报结告果，有请效与期中国为指20数11研年究9院月l 周学联，系如，需电了 解 东原等边檀配配香套套山：，等另项已外目建，周成边项小拥目区可有的共麦商享德业冶龙配超林套市荫。大，青道龙、路金小阳学罗、马南假坪日中、 :023638860091119 说影于明响公因正：“素客 楼，观盘的运价用专格科业测学分评的析”方得是法出中测，国评测指即评数将机研开构究盘与院房本、地测中产评国项报房目告地市中产场的指价测数格评系。对统我象基们没于郑有长重任期声何对明利中，害国本关城报系市告。房中地内产容项均目为的真跟实踪准监确测的，结，测合项评结目价论基格 1
一、市中C国房R地产E指I数S系统 新开盘价格测评——芸峰天梭派 根据场项比期取场成价交格的 3 目较个可所法比 1、选项处目实位作例置为 通可过比调案查例和，对以比可分比析项，目选销取售位报价于（同一套供内需价格范）围为内或基础不，同通范围过修内正与得项出目评产估品对类象似的的市近 比较测。因评素对 套报 象及对比案例 芸测峰评天对梭象派 比较万对因友比素七案条季例件城说C 明 东对原比亲案亲例里B 弘对扬比华案城例国C际 交内价易销日情售报板期况价区域因块 201180年009 月 201180年009 月 201183年009 月 5号楼未开盘 正常 正常 正常 素 交周区通边域便环配捷境套度 新较南湖便捷板块 新较南湖便捷板块 新南湖板块 新南湖板块 较较完好 较好 较较便好捷 较较便好捷 土建容地筑积用形率途态 综合用善地 综较合完用善地 综较合完用善地 个 综较合完用善 别因 塔5.楼0 塔3.楼4 塔4.楼0 塔5.楼地0 素 户开装绿社型修化区设情率配计况 套 30-% 3 862%% 3802%% 3 80% 发企业品 牌 吉力较毛芸完坯峰善实 业 康较毛恒完置坯善业 东较毛原完坯地善 产 弘毛一1扬坯般% 地 产 日期2（相、（1因2同）素），交修区设易正域评情 因估素况项修修目正正为：： 1根由00于据，地所则理选三位取个的置可三、比个交案通可例、比不案环用境例修、，正配均。套为 等自确由定竞区争市场销售报价（套内价格）， 且报价 企业（品3牌）等个指别标因进素行修比正较：。主 要考虑项目土地用途、建筑形态、容积域因素修正系统。 3、修正结果 率、绿化率、户型、装修、社区配套、 测评对比象较及因对素比 案例 芸测峰评天对梭象派 比较修对正比条件指数 套内万友七案季例城C 东对原比亲案亲例里B 弘对扬比华案交城例国C际 交区易易销域日情售报因期况价素 100 8100000 8100000 8300 110000 110000 100 110000 根据比较个比因别准因价素素格条 件指数表，编 制1因00素 比较修正系数71100 100 3。098经9 过7150461 89664 2 说7541、8642元/平米，取三个简单算术平均值作为市场比较法计求算取，项三 目个市可场比价案格例为的7比86准1 元价/格平分方别米为。7399、 影于明响公因正：“素客 楼，观盘的运价用专格科业测学分评的析”方得是法出中测，国评测指即评数将机研开构究盘与院房本、地测中产评国项报房目告地市中产场的指价测数格评系。对统我象基们没于郑有长重任期声何对明利中，害国本关城报系市告。房中地内产容项均目为的真跟实踪准监确测的，结，测合项评结目价论基格 2
二中C国房R地产E指I数S系统 新房、地成开盘价格测评——芸峰天梭派 根产据本开房法发经 地营产方开发式，商从取房得房地产地项产目开价发格用构地成进行商品房建设，然后预售或销售所建成的商品房这种典型的 序号 项目 典型取房费地的基产各础开个 发方经面营进模行式测测算算 ，最终确定费项率目 的市场金价额格(万。元 ) 1 土地成本 建米筑。面2007年5月17日成交经开区I14-6红 小线区建积内配安 14成.3本3 万平方米，成交总价1024/503万、元J7，-1楼-1面/0地3价号 宗71地4 元 ，/规平划方 10245 市套政费费用A用 约2095元/CB 建安成本A 平方米 12% 330600233 2 开发成本 勘察设计费用D 建安A+成B+本C A 182%% 32690738 3 管理费用 备期均匀投入，建安及管理1+费2 用在年建准设备期期内，每4 年年投建入设期），土地3费% 用在准 1514 4 投资利息 以开发周期 年（其中半8%。 25%，年利率假设为 10002 56 销售费用 房地产总价V 3% 2656 三7 销开售发税利费润 房房地地产产总总价价VV 270%% 1671797 项、典型房投地资产收总价益法V 88525万元 套内单价 7721元/平方米 05 个为目项月根 的目2%计据租市。算场与，当金价风同调前值险时查市。相考，场确虑形定不势 项可，目预选见主用力费典户，型将型投年租资运金模营为式费 收11用益00比法 元率进/确月行定，项每为目年市的场租价金格按测同算比。上根涨据区10域%，内空同置档率次按同 5类%每房年地 产12 对应，根据报酬率求取方法，确定持有期报 8酬%，率通为过 6市.3场%，提期取末法转提售取时出报的酬该率类为住 8宅%报，酬计算率 潜典空在置毛和年收收份入租 损5% 13162 型600 0 142投5 资者收益模式测72260 153算 4 5 有运净效799792 17857689 199326 持期营运毛有末费营收期转用收入入8% 12540 13794 15173 16691 186366 0 111050337 112104 1214 1335 1469 N售PV净(6收.3益%) 5年后按538%1净7收7 益率出售69，0 转售税期费末3%转 1售3960 15355 16891 NPV(8546143 四成、测评房地价产格总确价定V 563865 套内单价 %) 5808516088 通过全面市场调 定本项法目、 20典11型年投 9资 月收合查益理法和价测研格究评为分项：析目8市0，0场0在元综价/合格平。考方根虑米影据（响三套种项内评目价价估格值方）。各法 项权重因比素的例基，经础过上，详分细别准确运的用市测场算，比最较法终、确 说影于明响公因正：“素客 楼，观盘的运价用专格科业测学分评的析”方得是法出中测，国评测指即评数将机研开构究盘与院房本、地测中产评国项报房目告地市中产场的指价测数格评系。对统我象基们没于郑有长重任期声何对明利中，害国本关城报系市告。房中地内产容项均目为的真跟实踪准监确测的，结，测合项评结目价论基格 3
