地块土地熟化项目
住宅房屋拆迁补偿基准价格
及安置房基准价格评估报告
估价项目名称：地块土地熟化项目住宅房屋拆迁补偿基准价格及安置房基准价格评估报告
委托方：
估价方：房地产评估有限公司
估价人员：
估价作业日期：20**年*月**日至20**年*月**日
估价报告编号：**第**号
目 录
一、致委托方函……………………………………………2
二、**声明………………………………3
三、估价的假设和限制条件………………………………5
四、估价结果报告…………………………………………7
五、估价技术报告…………………………………………12
1、个别因素分析…………………………………………12
2、区域因素分析…………………………………………13
3、市场背景分析…………………………………………13
4、最高最佳分析…………………………………………14
5、估价思路与方法………………………………………15
6、估价测算过程…………………………………………16
六、附件……………………………………………………30
致委托方函
*****：
受贵单位委托，我们在20**年*月**日～20**年*月**日，对位于***南侧、***西侧、**东侧的***西南地块土地熟化项目拆迁范围内的住宅房屋进行了勘察，并对拟改造规划条件进行认真分析的基础上对拟拆迁的住宅补偿价格和新建住宅的基准价格进行评估。本次估价目的：为确定被拆迁房屋货币补偿金额及安置房基准价格提供参考依据；估价时点为颁发拆迁许可证之日即20**年*月**日，根据国家及**市有关法规、政策及《房地产估价规范》，遵循房地产评估原则和程序，依据**市建设委员会关于印发《**市城市房屋拆迁评估操作规程（试行）》的通知（**建发[2008]6号）的规定方法经过认真分析、测算，确定委估对象在评估基准日的拆迁补偿基准价格和安置房基准价格为****元/平方米。
以上内容摘自本报告,若需了解详情,请阅读报告书全文。
****房地产评估有限公司
法人代表签字：
二0**年*月**日
估价师声明
我们郑重声明：
1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。
2、本估价报告中的分析、意见和结论，仅受到假设和限制条件的限制和影响，且是毫无偏见的专业分析、意见与结论。
3、我们与本估价报告中的估价对象没有任何利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4、我们依据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘记录，但我们对估价对象的现场查勘仅限于其外观和使用情况，对被遮盖，未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。除非另有协议，我们不承担对拟拆迁房屋建筑结构质量进行调查的责任。
6、委托方对其所提供资料的真实性、准确性负责。
7、没有人对本估价报告提供重要专业性帮助。
8、本估价报告价格是依据**市建设委员会关于印发《**市城市房屋拆迁评估操作规程（试行）》的通知（**建发[2008]6号）的规定，根据该项目具体规划为委托方本次评估要求的特定目的下的价值，不得作其他用途。
9、本报告不可作为任何形式的产权证明文件。
10、未经本评估机构书面许可，本报告的全部或任一部分内容均不得向委托方和报告审核部门以外的单位或个人提供，亦不得见诸公开媒体。
注册房地产估价师： ** **
估价的假设和限制条件
1、本报告是为房屋拆迁补偿服务的，估价结果仅作为房屋拆迁补偿和回迁安置房计价的依据，不得用于其他用途，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。
2、本次评估是根据该项目具体规划条件，假定在估价时点已建成的普通商品房，采用成本法计算其特定估价目的下的公开市场价格。根据**市建设委员会文件（**建发[2007]18号）关于公布《〈**市城市房屋拆迁管理办法>实施细则》的通知，所谓“普通商品房”应具备以下条件：
（1）按照国家规定的基本建筑设计标准和质量安全技术规范建造；
（2）具备道路、公共交通、给排水、电力、通讯等基本生活配套设施，且与所在区域公共配套相适应；
（3）与当地社会经**发展水平相适应的其他条件。
3、本次评估假定估价对象不考虑抵押权、担保权、租赁权等他项权利及影响。
4、本报告所涉及的权属资料及数据、有关文件、说明均由委托方提供，委托方对所提供资料的真实性和完整性负责。
5、本估价报告的有效性以下列条件为前提：
（1）估价目的、估价时点不变；
（2）被拆迁房屋现状保持不变；
（3）估价假定条件不变。
6、本次评估不包括拟拆迁房屋室内装修及地上附属物。
7、按现行规定，报告使用有效期自提交正式评估报告之日起，至拆迁项目拆迁期限结束时止。
10、本报告的解释权为本次评估机构所有。
房地产估价结果报告
一、委托方：********
法人代表：***
地 址：******
二、估价方：****房地产评估有限公司
法人代表：******
资质等级：******
地 址：*******
资质证号：******
三、估价对象：
（一）项目位置与环境：
委估对象位于****街南侧，***路西侧，****东侧，有***等多路公交车在附近设有停车点，交通方便，可以畅达去往市内各处。**超市、***中学、*****医院、**小学等文教、商业、医疗卫生场所分布在周围，基础设施和公共配套设施齐全，生活、购物、娱乐方便。
（二）估价对象所在宗地范围内的被拆迁房屋状况：
被拆迁房屋包括****号院（****厂宿舍），***号院（***宿舍），****号院、**号院，**号院（*****宿舍），****号院（**市***宿舍），***号范围内的城市居民用房，其中****为楼房，且设有幼儿园、自己独立的物业管理、监控系统，居住环境较好；****厂宿舍为开放式小区，大部分为楼房，有少许平房，除此之外，其它房屋为分散的楼房和平房。
（三）拟建安置房的规划指标
根据委托方提供的规划资料，该宗地用地性质为居住，地块总用地面积60000平方米，规划地上总建筑面积为210000平方米（其中住宅建筑面积为180000平方米，公建配套建筑面积为30000平方米），地下总建筑面积为90000平方米，合计总建筑面积300000平方米。容积率为地上，地下；建筑密度为18%，绿地率为35%。
本次评估是根据该项目具体规划条件，假定在估价时点已建成的普通商品房，采用成本法计算其特定估价目的下的公开市场价格。根据**市建设委员会文件（**建发[2007]18号）关于公布《〈**市城市房屋拆迁管理办法>实施细则》的通知，所谓“普通商品房”应具备以下条件：
（1）按照国家规定的基本建筑设计标准和质量安全技术规范建造；
（2）具备道路、公共交通、给排水、电力、通讯等基本生活配套设施，且与所在区域公共配套相适应；
（3）与当地社会经**发展水平相适应的其他条件。
四、估价目的：为确定被拆迁房屋货币补偿金额及安置房基准价格提供参考依据。
五、估价时点：颁发拆迁许可证之日即20**年*月*日
六、价值定义：
本报告基于特定估价目的以及假设和限制条件下，依据**市建设委员会关于印发《**市城市房屋拆迁评估操作规程（试行）》的通知（**建发[2008]6号）之规定和拟拆迁范围的规划条件测算出新建普通商品基准价格，是特定估价目的下的公开市场价格。
被拆迁房屋的补偿价格是以新建普通商品基准价格为基础，根据被拆迁房屋具体结构、建筑标准、层次、朝向、成新等因素进行调整得出。
七、估价依据：
1、《委托评估书》；
2、《中华人民共和国土地管理法》
3、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
4、《城市房屋拆迁管理条例》（中华人民共和国国务院令第305号）；
5、《房地产估价规范》GB/T50291-1999；
6、建设部《房屋完损等级评定标准》；
7、《城市房屋拆迁估价指导意见》[建设部（2003）234号文]；
8、《**省城市房屋拆迁管理条例》；
9、《**省城市房屋拆迁评估管理办法》；
10、《**市城市房屋拆迁管理办法》（**市人民政府令第223号）；
11、关于公布《〈**市城市房屋拆迁管理办法〉实施细则》的通知（）；
12、《**省建筑工程消耗量定额》《**地区价目表》；
13、**市建设委员会关于印发《**市城市房屋拆迁评估操作规程（试行）》的通知（）；
14、2007年**市人民政府关于调整**市城区国有土地基准地价的通知（号）；
15、《**市城区国有土地基准地价应用技术手册》（2007年8月）；
16、《**市建设委员会拆迁冻结通告》
17、《**市发展和改革委员会关于**市*****零星棚户区改造***地块土地熟化项目的批复》
18、《建设用地规划许可证》（地字第***********号）
19、《**市*******关于*********改造项目国有土地使用权实施冻结的通知》（**城改函字[20**]***号）
20、拆迁当事人提供的其它资料；
21、估价人员现场勘察资料
八、估价原则：
1、独立、客观、公正原则；
2、合法原则；
3、最高最佳使用原则；
4、替代原则；
5、估价时点原则。
九、估价方法：
根据《**市城市房屋拆迁管理办法》**市人民政府令第223号的规定，拆迁住宅房屋货币补偿的金额按照被拆迁房屋所处区位范围内新建普通商品房市场价格评估确定；新建普通商品房市场价格由评估机构根据国家制定的基本建筑设计标准计算普通商品房开发建设的平均成本加平均利润，并参照被拆迁房屋所处区位范围内就近新建普通商品房的平均市场价格确定。因此本次评估中，对于土地部分用基准地价法测算其楼面地价，地上建筑物部分用成本法测算，综合确定被拆迁房屋所处范围内新建普通商品房的市场价值。
十、估价结果：
本次评估以掌握的有关估价对象的信息资料为依据，根据估价目的，遵循评估程序，采用科学的估价方法，在认真分析资料的基础上，经过周密的测算，结合评估目的和评估经验，经计算，在评估基准日符合安置房规划条件的新建普通商品房的基准价格为****元/平方米。
十一、估价人员*** ***
十二、估价作业日期：20**年**月**日至20**年**月**日
十三、估价报告应用有效期：自提交正式评估报告之日起，至拆迁终止日期止。
****房地产评估有限公司
二0**年**月**日
房地产估价技术报告
一、个别因素分析
（一）估价对象所在范围内被拆迁房屋状况：
被拆迁房屋包括***号院（****厂宿舍），***号院（*****宿舍），****号院、**号院，**号院（*****宿舍），****号院（*****宿舍），***号范围内的城市居民用房，其中****为楼房，且设有幼儿园、自己独立的物业管理、监控系统，居住环境较好；****厂宿舍为开放式小区，大部分楼房为八十年代建成的砖混成套住宅，部分接有市政暖气、燃气， 有少许建筑为砖木、砖混平房。由于该地段房屋建成时间不一，设计功能差、配套设施不全，居民生活不便，与省会城市形象不符，拆迁改造是必要的。
（二）拟建安置房的规划指标
根据委托方提供的规划资料，该宗地用地性质为居住，地块总用地面积60000平方米，规划地上总建筑面积为210000平方米（其中住宅建筑面积为180000平方米，公建配套建筑面积为30000平方米），地下总建筑面积为90000平方米，合计总建筑面积300000平方米。容积率为地上，地下；建筑密度为18%，绿地率为35%。住宅多为26—33层楼房。该项目完成后将形成一个容纳近三千户十万人，基础设施配套和公共配套齐全，集居住、休闲、购物为一体的中型社区。这不仅对促进周围房地产市场繁荣发展，而且对提升**的整体形象起到重要作用。
本次评估是根据该项目具体规划条件，假定在估价时点已建成的普通商品房，采用成本法计算其特定估价目的下的公开市场价格。根据**市建设委员会文件（**建发[2007]18号）关于公布《〈**市城市房屋拆迁管理办法>实施细则》的通知，所谓“普通商品房”应具备以下条件：
（1）按照国家规定的基本建筑设计标准和质量安全技术规范建造；
（2）具备道路、公共交通、给排水、电力、通讯等基本生活配套设施，且与所在区域公共配套相适应；
（3）与当地社会经**发展水平相适应的其他条件。
二、区域因素分析
委估对象位于****街南侧，***路西侧，****东侧，有***等多路公交车在附近设有停车点，交通方便，可以畅达去往市内各处。**超市、***中学、*****医院、**小学等文教、商业、医疗卫生场所分布在周围，基础设施和公共配套设施齐全，生活、购物、娱乐方便。
三、市场背景分析
近几年，国民经**快速持续发展，而房地产业是拉动国民经**快速增长的支柱产业之一。**市房地产市场发展迅速，房地产交易、租赁、抵押等各项业务较多，房地产价格呈现稳步上涨的趋势。
根据《**市2010年国民经**和社会发展计划》。2009年**市棚户区改造加快推进，36个集中片区和31个零星片区改造工作顺利推进，开工建设安置房210万平方米，顺河街、发祥巷等6个片区项目竣工，8000余户居民陆续回迁入住。2010年经**社会发展的主要任务之一就是努力改善群众住房条件。继续抓好保障性安居工程，加快棚户区改造和廉租住房建设进度，确保基本完成集中连片棚户区改造任务，落实好实物配租和租赁补贴，努力解决中低收入特别是低收入群体的居住问题。继续抓好农村住房建设和危房改造，新建农村住房7万户，改造危房万户。
该地段位于**东部，是**市交通的主要出入口。目前周围的房地产市场较为活跃，但房地产市场价格有待提升。经项目规划完成后，将使该区域的基础设施更加完善，环境得到更大改善，这不仅对周围房地产市场的升值具有重大的促进作用，同时也对提升省会城市良好的形象有着重大意义。
四、最高最佳使用分析
最高最佳使用是在合法的前提下，技术上可能、经**上可行，能使估价对象产生最高价值的使用方式。根据委托方提供的资料及估价对象的现状，我们认为拆迁改造才能达到最高最佳使用状态。
最高最佳使用分析真正体现了估价的客观性。衡量、判断委托估价的房地产是否处于最佳使用状态主要从下列几方面判断。
1、在法律上允许（规划及相关政策法规许可）的前提下：即不受现时使用状况的限制，而依照法律规章、规划发展的方向按照其可能的最佳用途估价。
2、在技术上可行：即不能把技术上无法做到的使用当作最高最佳使用。要按照房屋建筑工程方面的技术要求进行估价。
3、在经**上可行：即估价价格应是各种可能的使用方式中以经**上有限的投入而能获得最大收益的使用方式的估价结果。
4、土地与建筑物的均衡性：即以房地产内部构成要素的组合是否达到均衡来判断其是否处于最佳使用状态，也就是说，估价时，把建筑物与土地区位是否匹配，是否具有投资集约度的因素考虑进去。
5、房地产与周围环境的协调性：即房地产与外部环境是否均衡或协调的问题。也就是说，估价时不按原用途估价，而按房地产与其周围环境相协调能获得大量外部环境经**效益的最佳使用的新用途进行估价。
6、可持续发展性：即在估价时不仅要研究过去和现在的价格状况，而且还要研究房地产市场的现状、发展趋势，以及政治经**形势和政策变化对房地产形成的影响以预测未来价格和收益变动的趋势。
五、估价思路与方法选用
根据《**市城市房屋拆迁管理办法》（**市人民政府令第223号）拆迁住宅房屋货币补偿的金额按照被拆迁房屋所处区位范围内新建普通商品房市场价格评估确定；评估时应当考虑被拆迁房屋在该区位中的具体位置、建筑标准、结构、层次、朝向、成新等因素。
基本思路：
新建普通商品房基准价格是评估机构依照拟拆迁改造地块的周围环境，按照新规划要求并假设在估价时点普通商品房已全部建成和房屋销售过程中每平方米房屋支付的所有成本、税费、投资利息和社会平均投资利润所测算的价格，拟被拆迁房屋的补偿基准价格为基础，结合被拆迁房屋的结构、设施配套、楼层、朝向、新旧程度进行适当调节确定其补偿价格。
估价方法
故本次评估依据**市建设委员会关于印发《**市城市房屋拆迁评估操作规程（试行）》的通知（**建发[2008]6号）采用成本法进行评估，其中对于土地部分采用基准地价修正法测算其楼面地价，建筑物部分用成本法测算，即考虑建设过程必要的成本费用、发生的各项税费、管理费用、利息和社会一般平均利润，确定被拆迁房屋所处范围内新建普通商品房的市场价值。
六、估价测算过程：
计算公式：新建普通商品房的价格=楼面地价+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+销售利润
开发成本=建安造价+专业及前期费用+室外工程配套费用+城市建设配套费+人防易地建设费
（一）基准地价法测算土地价格（楼面地价）
1、基本原理
所谓基准地价系数修正法，就是指在求取待估宗地价格时，根据当地基准地价水平，依据待估宗地相同土地级别或均质区域内该类用地基准地价标准和各种修正因素说明表及修正系数表，确定修正系数，修正基准地价从而得出估价对象地价的一种方法，其基本公式为：
V＝V1b×（1+∑K）×K1×K2×K3+K4
式中：V—土地价格
V1b—某一用途土地在某一土地级上的基准地价
∑K—宗地地价修正系数
K1 —年期修正系数
K2—日期修正系数
K3—容积率修正系数
K4—开发程度修正幅度
2、估价过程
（1） 基准地价成果介绍及内涵
2007年**市人民政府关于调整**市城区国有土地基准地价的通知（**政发[2007]31号）《通知》公布了基准地价评价范围、城区国有土地基准地价标准和区片基准地价标准，其中商业用地分为十个级别，住宅用地分为九个级别，工业用地分为八个级别，各个土地级别又细分为不同的区片，该基准地价的内涵如下
①基准地价的评估基准日为2007年1月1日。
②土地用途为商业、住宅、工业。
③设定的土地开发程度为“六通一平” （包括通上水、通下水、通电、通路、通讯、通气、场地平整）。
④土地使用年期为各类用地的法定最高出让年限，即商业40年、住宅70年、工业50年。
⑤设定标准容积率分别为商业，住宅，工业。
⑥土地还原利率取值6%；房屋还原利率参照有关部门制定的标准执行。
（2）确定区片基准地价
待估宗地位于****南侧、***路西侧、***东侧，用途为住宅，对照**市城区住宅用地区片基准地价图,确定评估宗地为住宅***区片用地,对应区片基准地价为**元／m2。
（3）编制住宅用地基准地价修正因素条件说明表和修正系数表
表1住宅用地***区片基准地价修正体系因素说明表
因素
好
较好
一般
较差
差
距最近商服中心距离（米）
<300
300-500
500-800
800-1000
>1000
商服中心级别
市级
区级
小区级
街区级
临路类型
临主、次干道
临主干道
临次干道
临支路
临其它道路
500米内公交站点数
≥6
5
4
3
≤2
距最近公交站点距离（米）
<200
200-300
300-400
400-500
>500
距中小学距离（米）
<300
300-600
600-1000
1000-1500
>1500
距医院距离（米）
<300
300-600
600-1000
1000-1500
>1500
距农贸市场距离（米）
<300
300-600
600-900
900-1200
>1200
供热
有
—
500米内有管线
—
无
供气
有
—
500米内有管线
—
无
距公园、广场的距离（米）
<500
500-800
800-1200
1200-1500
>1500
噪声、空气污染情况
1类
2类
3类
4类
5类
1平方公里内文体设施数量
≥5
4
3
2
1
宗地面积与形状
有利于土地利用
—
一般
—
不利于土地利用
表2 **市城区住宅用地**区片基准地价修正系数表（%）
因素
好
较好
一般
较差
差
距最近商服中心距离（米）
0
商服中心级别
0
临路类型
0
500米内公交站点数
0
距最近公交站点距离（米）
0
距中小学距离（米）
0
距医院距离（米）
0
距农贸市场距离（米）
0
供热
-
0
-
供气
-
0
-
距公园、广场的距离（米）
0
噪声、空气污染情况
0
1平方公里内文体设施数量
0
宗地面积与形状
-
0
-
（4）编制待估宗地因素条件指标及修正系数表
根据上述**市城区住宅用地基准地价修正因素说明表、修正系数表编制待估宗地因素修正系数表,确定待估宗地各因素修正系数。
表3 待估宗地**影响因素说明、优劣程度及修正系数表（单位：%）
因素
因素状况
因素级别
修正系数
距最近商服中心距离（米）
＜300
好
商服中心级别
小区级
一般
0
临路类型
临主、次干道
好
500米内公交站点数
≥6
好
距最近公交站点距离（米）
＜200
好
距中小学距离（米）
＜300
好
距医院距离（米）
300-600
较好
距农贸市场距离（米）
＜300
好
供热
有
好
供气
有
好
距公园、广场的距离（米）
＜500
好
噪声、空气污染情况
3类
一般
0
1平方公里内文体设施数量
≥5
好
宗地面积与形状
-
较好
-
综合修正系数
综合因素修正系数%
（5）确定年期修正系数（k1）
本次评估法定最高土地使用权出让年限为70年的地价，故不需进行年期修正，则年期修正系数：k1取值。
（6）确定期日修正系数（k2）
**市城区国有土地基准地价的评估基准日为2007年1月1日，对应的地价指数为100，本次评估期日为2010年×月×日。需进行期日修正，自2008年以来，**市房地产投资平稳增长,特别是自2009年以来,伴随着棚户区改造步伐的加快，京沪高速铁路**西客站工程开工、**二环东路高架路与地面工程全部竣工通车、小清河综合治理工程的实施、大明湖的扩建、全运村及配套设施的建设以及随后第十一届全运会在**的举办，大大提升了**的形象，**城市建设发生了很大的变化，城市配套设施亦更加完善，而这些变化使得房地产价格呈现快速上升的走势，房地产价格的上扬带动了土地价格的升值, 特别是住宅房地产,根据近几年来**市的土地交易变化情况和估价实践经验，确定期日修正系数k2为：。
（7）确定容积率修正系数（K3）
**市城区基准地价定义下的容积率为,根据委托方提供的规划指标，该宗地地上容积率，地下容积率；地下总建筑面积为90000平方米，当地下用途为其它用途或未明确用途时，地下有效面积按地下面积的50%计；故适用容积率=+×=，根据**市城区住宅用地宗地地价容积率修正系数表（4-9级），容积率修正系数K3为。
（8）确定开发程度修正幅度（K4）
基准地价对应的土地开发程度为“六通一平”，待估宗地实际开发程度宗地外为“七通”、宗地内“场地平整”，与基准地价设定的开发程度不一致，故需对开发程度进行修正，根据**市城区土地开发程度修正表，综合考虑确定土地开发程度修正幅度K4为****元/平方米。
（9）计算地价
V＝V1b×（1+∑K）×K1×K2×K3+K4
=****×（1+％）×1××+****
＝****元／平方米
（10）楼面地价的确定
土地取得者在取得土地时要缴纳契税等相关税费，根据《中华人民共和国契税暂行条例》契税税率为3％－5％，**市契税执行标准为土地取得价值的3%，其他税费用包括印花税、登记费用等，结合**市的市场经验，一般取土地价值的%，则购地税费共为土地取得价值%。
土地取得费=****×（1+%）=****元/平方米
楼面地价=****÷(+)= ****元/平方米
（二）成本法测算房地产市场价格：
1、楼面地价
采用基准地价法测算的土地楼面地价为****元/平方米。
2、开发成本
（1）建安造价
根据《**省建筑工程消耗量定额》《**地区价目表》、《关于发布“建筑安装工程收费基数规定”的通知》（**建标字[2005]5号）及近期**市类似建筑物的建筑造价招投标价格，结合市场情况、该房屋建筑的本身结构、装修及设施情况，综合确定房屋建筑的单位建筑面积造价为****元/平方米。
（2）、专业及前期费用
专业费用主要包括开发项目的建设用地规划管理费用、建设工程规划管理费用、施工图审查费用、设计费用、工程地质勘察费等（鲁价费发[2001]243号）。通过对**市实际房地产市场建筑价格调查，参照《**省建筑工程综合定额》（**地区价目表）和**建标字[2005]5号《关于发布“建筑安装工程收费基数规定”的通知》综合测算，确定专业费用为建筑费用的10%。
专业费用=建筑费×10%=****×10%=****元/平方米
（3）、室外工程配套费
包括小区配套费和新建住宅小区供电配套工程费。
小区配套费：包括小区绿化、道路、景观，通过对类似小区配套费的调查，确定小区配套费为****元/平方米；
新建住宅小区供电配套工程费：根据**市物价局《关于制定新建住宅小区供电配套工程费标准的通知》（2009年11月1日起执行）基本配置收费标准：以住宅每户用电负荷按6KW配置标准为基础，公共建筑按建筑面积每平方米不低于50W配置，供电配套工程费按《建设工程规划许可证》核定的建筑面积每平方米****元收取。
以上两项合计为****元/平方米
（4）人防易地建设费
根据委托方提供的资料，委估对象总用地面积为60000平方米，总建筑面积为300000平方米，容积率为地上，地下,建筑密度为18%，根据《关于转发省物价局、省财政厅、省人防办〈关于规范人防建设费征缴有关问题的通知〉的通知》（**价费字[2007]52号）规定：新建十层（含）以上或基础埋深3米（含）以上的民用建筑，按地面首层建筑面积每平方米2000元缴纳。则人防易地建设费****元/平方米。
（5）城市建设综合配套费
根据《**市人民政府关于印发**市城市建设综合配套费征收管理办法的通知》（**政发[2003]3号）城市建设配套费的收费标准按所建设项目的建设面积计收，每平方米****元，则城市建设综合配套费为****元/平方米。
开发成本=建安造价+专业及前期费用+室外工程配套费+人防异地建设费+城市建设综合配套费=****+****+****+****+****
=****元/平方米
5、管理费用
管理费用包括管理人员工资、福利、办公费、差旅费、交通、通讯、会议等费用，取楼面地价和开发成本的3%计；即：
(**+**)×3%＝****元/平方米
6、投资利息
根据待估宗地开发程度和规模，确定土地开发周期为2年,投资利息率按评估基准日中国人民银行公布的短期贷款利息率%，开发成本、管理费按项目开发过程中均匀投入，故计息期为一年。因地价已做期日修正故不计息。
(**+**)×[（1+%）1-1]＝****元/平方米
7、销售税费
销售税费包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、土地增值税及销售费用。
（1）新建普通商品房的价格为A，营业税、城市建设维护税、教育费附加、地方教育费附加合计为%；
（2）销售费用按2%记取；
（3）土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据实计算土地增值税的，可以预征土地增值税，根据国家税务总局《关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53号）第二条规定：除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行），根据《国有资产年报统计分类的具体规定》（试行）（1997年7月3日）**省属华东地区，其预征率不得低于2%，本次按2%计
销售税费=****A元/平方米
8、销售利润
以开发完成后房地产价值为基础,考虑到本地区类似建筑物相应的平均销售利润率水平，按销售价格的14%计，即
9、销售价格
销售价格=楼面地价+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+销售利润
=****+****+****+****+****A+****A
=A
则A=****元/㎡
即****地块土地熟化项目的拆迁住宅房屋和新建普通商品房的基准价格为****元/平方米。
（三）估价结果
估价人员根据房地产估价规范，遵循估价原则，采用科学的估价手段，通过现场勘察，经过认真测算，确定在评估基准日符合安置房规划条件的新建普通商品房的基准价格为****元/平方米。
被拆迁房屋的补偿价格依据评估确定的基准价格进行房屋结构、朝向、楼层、建筑标准、年限等因素调整来确定。各因素调整系数详见附表。
附表：
1、房屋结构因素价差调节表
类 别
价格（元/m2）
备 注
楼房
成套楼
****
上调4%
简易楼
****
上调2%
平房
砖混
****
上调2%
砖木
砖木一等
****
一砖墙（石墙）承重，木屋架、木檩条、双面坡瓦屋面，水泥地面或砖铺地，檐高米以上。
砖木二等
****
不符合砖木一等标准的其他砖木平房
2、朝向、楼层价差系数调节表
调整因素
系 数（%）
朝 向
平房朝向调整系数：朝东：0朝西：0朝南：+1朝北：0
楼房朝向调整系数：朝东：0朝西：0朝南：+1朝北：0
楼 层
（按自然层计算）
2层：无需调节
3层：一层为0，二层为+1，三层为0
4层：一层为0，二层为+1，三层为+，四层-1
5层：一层为0，二层为+1，三层为+，四层+，五层-2
6层：一层为0，二层为+1，三层为+，四层+，五层-1，六层-3
注：①评估结果不包括室内装修价格。
②坡屋面和经过平改坡处理的顶层调整系数为+1%
3、接自市政管网的管道燃气+40元/平方米,集中供热+140元/平方米。
4、安置房屋分层分户评估价格表见附件
附 件
一、估价对象位置图、四至和周围环境图
二、土地形状图及建筑物外观图
三、**房权证**字第******号《《房屋所有权证》》
四、**国用（2000）字第******号《国有土地使用证》复印件
五、估价人员资格证书
六、估价机构资质证书
七、估价委托书
八、安置房屋分层分户评估价格表
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