不动产评估有关问题探讨
主讲人：肖 力
中国资产评估协会
CHINA Appraisal Society
内容介绍
一、如何看待《资产评估准则——不动产》
二、不动产清查程序方面的主要问题探讨
三、不动产评估方法应用方面的主要问题探讨
四、不动产评估报告方面的主要问题探讨
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如何看待《资产评估准则——不动产》
不动产准则的整体认识
不动产准则内容概况
如何解读和学习不动产准则
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如何看待《资产评估准则——不动产》
不动产准则的整体认识
准则是指导评估执业规范性技术文件。
为了防止不同的评估师对同一评估对象在同一评估目的、同一评估基准日的评估价值出现较大偏差，合理按照统一的评估程序操作，促使评估价值更加客观合理而制定的标准。
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如何看待《资产评估准则——不动产》
准则是“纲”，具有普遍适用性及指导意义。
在准则制定过程中，准则内容难以对各具体情形完全覆盖，操作性体现在对主要情形限制性的要求与提示性要点中。
程序是明确且相对具体的。
方法运用需从理论与实践中掌握。
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如何看待《资产评估准则——不动产》
不动产准则内容概况
定义
要求
要点
特点
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如何看待《资产评估准则——不动产》
如何解读和学习不动产准则
具备不动产评估的理论基础
理解
分析
运用
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如何看待《资产评估准则——不动产》
比如
第十一条 当不动产存在多种利用方式时，应当在合
法的前提下，以最优利用方式进行评估。
在实际工作中，如何把握？最优用途与实际用途冲突；实际用途与法定用途冲突；住宅楼底层车库，临街，产权证用途为住宅，实际用途为商铺；如何处理？
最优利用方式：法律上允许、技术上可能、经济上可
行 。法律允许是前提。
如何判断法律允许？
法律法规规定、合同约定、管理部门证明。
无规定限制，可按现实用途操作。须披露。
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如何看待《资产评估准则——不动产》
比如
第二十一条 注册资产评估师在利用其他评估机构出具的不动产评估报告时，应当对其不动产评估结果进行必要的分析和判断，合理加以利用。
有的评估师不理解，在实际工作中，如引用其他评估机构评估结果，是否需要先在报告中分析其评估结果是否合理，如有分歧，如何解决？若出现责任问题，资产评估师是否承担责任？
利用、合理利用、利用合理，披露。
现阶段，对于利用其他评估机构的不动产评估报告的各自责任划分还没有具体、明确的规定。结合第四十四条。
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如何看待《资产评估准则——不动产》
比如
第二十八条 运用收益法评估不动产时，有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金应当采用正常客观的租金，并在评估报告中恰当披露租约情况。
有的评估师认为，评估对象所签订的长期租赁合同明显高于或低于市场租金，通过判断毁约的成本，结合租赁合同的具体规定，判断选择租赁期内的租金。
这里，首先需要明确评估对象——带租约的不动产。也就是权利限制的不动产。
其次，评估师是否有权调整租赁期租金；
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不动产清查程序方面的主要问题
清查的目的不清楚
清查的内容不完整
清查的方法不合理
对清查中发现的问题未重视
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不动产清查程序方面的主要问题
清查的目的不清楚
清查目的
掌握评估对象的主要特征以及影响不动产价值的主要因素。
结合评估目的
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不动产清查程序方面的主要问题
清查的内容不完整
权益状况
实物状况
区位状况
财务核算状况
建设施工文件
影响价值的主要因素
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不动产清查程序方面的主要问题
案例
某评估机构在企业价值评估中，采用资产基础法进行评估，对不动产账面价值清查不到位，对企业取得不动产支出的实际情况了解不清，造成评估值对应可能的未支出情形。
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不动产清查程序方面的主要问题
清查的方法不合理
无计划或方案，或不能达到清查目标
缺乏控制
效率低下
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不动产清查程序方面的主要问题
对清查中发现的问题未重视
没有意识
反映不充分
回避
举例
某企业改制，土地使用权为租赁，出租方为当地驻军。评估中，如何处理土地问题。
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不动产清查程序方面的主要问题
非现场调查
非现场调查的适用性
抽样技术是否适用
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不动产评估方法应用方面的主要问题
方法不熟悉
方法之间的关系不清楚
对方法适用性理解不到位
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不动产评估方法应用方面的主要问题
方法不熟悉
方法原理
方法公式
方法参数
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不动产评估方法应用方面的主要问题
市场法
一般适用对象： 同种类型的数量较多且经常发生交易，住宅、写字楼、商铺、房地产开发用地
最接近原则
修正体系与修正标准
土地、附属设施、局部环境等因素对修正的影响
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不动产评估方法应用方面的主要问题
交易价格真实
履行实质的现场勘察
市场法案例分析
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不动产评估方法应用方面的主要问题
收益法
收益法适用对象
收益口径的选择
折现率
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不动产评估方法应用方面的主要问题
收益法适用对象
租赁性不动产
可分离其他要素贡献的经营不动产，扣除商业利润和厂商利润，操作难度大。非典型性收益法适用对象。
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不动产评估方法应用方面的主要问题
收益口径的选择
未来收益的折现，收益包括收益性不动产的经营和不动产持有期末转售的净收益。
理论上，收益口径可以是多样的。但不动产收益法一般采取净收益。目前在不动产评估领域较为通行采用净收益作为收益口径来计算房地产的价值。净收益是净运营收益的简称，是从有效毛收入中扣除运营费用以后得到的归因于房地产的收入。
按用途区分：基于租赁收入测算和基于营业收入测算；
按经营方式区分：有限期和满寿命期；
主要的问题：
是否含所得税、折旧。
非不动产贡献收益如何扣除。
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不动产评估方法应用方面的主要问题
折现率
房地产估价：
资本化率和报酬率
资本化率：不动产年收益除以不动产价格，来源于市场，市场信息的直观反映。一般计算以第一年的净收益除以不动产价值。
适用直接资本化法
报酬率
基于投入的资本与投资回报之间的比例。所谓回报，所投入资金本金收回后，期望的额外收益。
等同于与获取评估对象产生的净收益具有同等风险的投资的报酬率。如：两个不动产（住宅）的净收益相等，取得该收益风险大的，要求报酬率相应高。反之亦然。
适用报酬资本化法
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不动产评估方法应用方面的主要问题
资本化率与报酬率的关系
资本化率，当不考虑收益变化或收益稳定的情况下，若存在与不动产预期收益相似的大量可比市场信息时，可靠性较高。市场可比信息缺乏时，报酬率提供一个解决方法，并相对可靠。
在实际应用中，永续情况下，资本化率等于报酬率。也就是，报酬率的年金方式等于资本化率。有限年期、收益变动直接影响资本化率。
资产评估
折现率，概念上，净现金流量模式，多采用报酬率。一般以风险投资报酬率的形式来体现。
但实际工作中，存在这样的情况，净收益没有变化，无限期，直接利用资本化率。或者，有限期，但无不动产到期收回，也是如此。
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不动产评估方法应用方面的主要问题
房地产估价对折现率计算的要求
5．3．5资本化率应按下列方法分析确定：
l、市场提取法：应搜集市场上三宗以上类似房地产的价格、净
收益等资料，选用相应的收益法计算公式，求出资本化率。
2、安全利率加风险调整值法：以安全利率加上风险调整值作为
资本化率。安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或中
国人民银行公布的一年定期存款年利率；风险调整值应根据估
价对象所在地区的经济现状及未来预测、估价对象的用途及新
旧程度等确定。
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不动产评估方法应用方面的主要问题
3、复合投资收益率法：将购买房地产的抵押贷款收益率与自有
资本收益率的加权平均数作为资本化率， 按下式计算：
R= M·Rm 十（1-M ）Re（5．3．5）
式中
R ----资本化率（% ）；
M----贷款价值比率（％）， 抵押贷款额占房地产价值的比率；
Rm--抵押贷款资本化率（％），第一年还本息额与抵押贷款额的比率；
Re--自有资本要求的正常收益率（％）。
4、投资收益率排序插入法：找出相关投资类型及其收益率、风险程度，按风险大小排序，将估价对象与这些投资的风险程度进行比较，判断、确定资本化率。
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不动产评估方法应用方面的主要问题
资产评估对折现率计算的要求
强调折现率与收益口径匹配。其实质也是包含至资本化率和报酬率两种。
实际操作
以不动产租赁为例
1、 当采取资本化率或类似资本化率方式时，可以与被评估不动产类似资产的市场净租赁收益与价值的比作为折现率。
2、当采取报酬率的方式时
（1）可以所经营租赁不动产企业或行业的投资回报率（考虑税前与税后）加减被评估不动产个别风险状况；
（2）以该类企业净资产收益（考虑税前税后）率加减被评估不动产个别风险。
（3）采用资产资本定价模型（CAPM）。同样考虑收益口径。
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不动产评估方法应用方面的主要问题
直接资本化法一般只适用于评估收益无限期的不动产价值。这种情况下，不动产的当期收益等于年金，用一个资本化率来计算这一年金的现值，以获得不动的价值。
报酬率的确定含有某些主观选择性，在一定时期，报酬率大体上有一个合理的区间。
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不动产评估方法应用方面的主要问题
成本法
不动产价值构成（投资利润是否计算）
土地与建筑物
土地是否存在贬值
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不动产评估方法应用方面的主要问题
不动产价值构成（投资利润是否计算），一般包括：
土地取得成本
开发成本
管理费用
销售费用
投资利息
销售税费（销售）
开发利润（销售）
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不动产评估方法应用方面的主要问题
土地与建筑物
土地自行开发形成土地适用条件，如基础设施，道路、给排水、热力等，其价值单独反映，避免土地评估中重复计算。
土地与不动产虽投入资金不同，但不动产利润形成由土地与建筑物共同实现。在同一个开发项目或不动产中，是否存在土地收益与建筑物收益的不同，是否有必要这样区分。
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不动产评估方法应用方面的主要问题
土地是否存在贬值
存在影响土地价值的因素，包括导致土地价值下降的因素。
测算时，一般不采取成新率的方式，而是在土地评估中，将其影响的价值量核算进去。
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不动产评估方法应用方面的主要问题
假设开发法
基本公式
静态方法与动态方法
房地产估价与资产评估的差异
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不动产评估方法应用方面的主要问题
基本公式（静态）
不动产评估价值 ＝
开发完成后的不动产价值 － 后续开发成本 －
管理费用－销售费用 － 投资利息 －销售税费
－ 开发利润 － 取得不动产的税费
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不动产评估方法应用方面的主要问题
静态方法与动态方法的区别
时间因素
静态：收入、支出等以静止在评估基准日时点；
动态：模拟不动产开发过程预测，预测收入、支出未来发生的时间以及在未来发生时的金额。
扣除项的差异
静态：扣除投资利息、开发利润；
动态：不扣除投资利息和开发利润；（房地产估价），原因：折现率中包含安全收益部分（通常的利率），又包含风险收益部分（利润率）。
动态两种情形：
自有资金考虑情形下，不扣除投资利息；
外部借贷考虑情形下，扣除投资利息；
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不动产评估方法应用方面的主要问题
静态、动态的优缺点
理论上讲，动态测算的结果较静态精确，但过程相对复杂；
动态条件：
后续开发经营期相对清晰；
各项支出、收入在其发生的时点和金额相对确定；
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不动产评估方法应用方面的主要问题
假设开发法中，房地产估价与资产评估的差异
净收益口径：
房地产估价，静态：销售费用中是否包含土地增值税？所扣除的开发利润是否包含土地增值税、所得税？
一般情形：销售费用中不含土地增值税；
开发利润（后续投入）包含土地增值税、所得税，即土地增值税、所得税前利润。
房地产估价中，开发利润一般以比例的方式取得。但这样的开发利润如何采用比例的方式获得？即成本利润率、投资利润率、销售利润率如何对应这样的开发利润？
这是资产评估师在操作中感到困难的。
动态：土地增值税、所得税前，即不扣除土地增值税和所得税，同时未扣除投资利息和投资利润；
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不动产评估方法应用方面的主要问题
假设开发法中，房地产估价与资产评估的差异
净收益口径：
资产评估
采用静态方式，直接计算土地增值税，进行扣除。
采取动态方式，直接计算土地增值税，进行扣除。
另外，对于后续投入资金，根据资金来源不同，区分权益资金（自有资金）与借贷资金的差异，考虑是否扣除利息。同时考虑借贷资金流入流出的方式、时间。
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不动产评估方法应用方面的主要问题
折现率
房地产估价：
折现率口径所对应的上述净收益口径，即未扣除土地增值税。折现率如何选取。
资产评估：
一般，所得税前利润（根据后续投资资金来源，考虑资金利息）。折现率对应口径直观。
测算方式
房地产估价：
收入、支出分别测算，分别折现后相减。
资产评估：
以测算的净流量折现。
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不动产评估方法应用方面的主要问题
案例（演示）
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不动产评估方法应用方面的主要问题
基准地价修正法
基准地价覆盖边界外土地的评估
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不动产评估方法应用方面的主要问题
评估方法之间关系
市场法与收益法评估值差异的理解
案例
市场法评估值为每平方米单价10000元，而收益法评估值为每平方米单价6000元，造成差异较大。
如何理解
1、市场法是当前市场价格的直接反映
2、租金与售价的关系
3、折现率的变动
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不动产评估方法应用方面的主要问题
企业价值评估中的不动产评估
房地产开发企业
酒店经营企业
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不动产评估方法应用方面的主要问题
房地产开发企业
资产基础法
存货（产成品）
市价倒算法，扣除土地增值税；
成本利润法，成本×（1＋成本利润率）。
是否扣除所得税。权利人所持有资产价值和权利人所持有资产净所得价值。
在产品
假设开发法，前述的内容。预测过程与企业价值收益法评估的一致性。
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不动产评估方法应用方面的主要问题
企业价值收益法
收益期限：既有开发项目开发销售期；
净收益：企业自由现金流量或权益现金流量，所得税后。
折现率：与净收益口径相对应。一般采用资产资本定价模型或加权平均资产资本模型，并结合行业相关指标。
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不动产评估方法应用方面的主要问题
酒店经营企业
资产基础法：
酒店不动产按照收益法评估
收益期限：有限年期较多，一般根据建筑物与土地使用权各自期限判断；
净收益：所得税前、扣除商业利润。回归至不动产自身的收益。
折现率：对应上述净收益口径。但操作困难。
企业价值评估：
收益期限：永续较多；
净收益：企业自由现金流量或权益现金流量，所得税后。
折现率：与净收益口径相对应。一般采用资产资本定价模型和行业相关指标。
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不动产评估方法应用方面的主要问题
其他问题
不动产评估中，收益法纯收益是否应扣除所得税
1、房地产评估理论中，扣除项中不包含所得税。所得税与特定主体的纳税条件直接相关。而且，从资产市场价格角度看，是如此。
2、扣除所得税，即所得税税后收益，是指资产权利人净收益价值，或者是投资价值。
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不动产评估方法应用方面的主要问题
不动产以存货与固定资产形式存在，是否评估方法存在不同。
存货，市场法、成本法、假设开发法。一般不会采用收益法。与销售目的难以吻合。收益法一般指建成后，以自营或出租方式测算其建成后资产价值的方法。其中，隐含建成后转为固定资产或投资性房地产的因素。
固定资产，市场法、成本法为主。收益法（存在可能，模拟）。
投资性房地产，收益法、市场法；特殊情况下成本法，。
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不动产评估方法应用方面的主要问题
对于单独土地和单独建筑物的估价，应分别根据土地
使用权年限和建筑物耐用年限（经济寿命）确定未来可获收益的年
限，选用对应的有限年限收益法计算公式，净收益中
不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。
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不动产评估方法应用方面的主要问题
对于土地与建筑物合一的估价对象，当建筑物耐用年限长于或等于土地使用权年限时，应根据土地使用权年限确定未来可获收益的年限，选用对应的有年年的收益法计算公式，净收益中不应扣除建筑物折旧的土地取得费用的摊销。
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不动产评估方法应用方面的主要问题
对于土地与建筑物合一的估价对象，当建筑物耐用年限短于使用权年限时，可采用下列方式之一处理：
1、先根据建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限，选用对应的有限年的收益法计算公式，净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销；然后再加上土地使用权年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限价值的折现值。
2、将未来可获收益的年限设想为无限年，选用无限年的收益法计算公式，净收益中应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。
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不动产评估报告方面的主要问题
评估对象的描述
特征状况
评估方法选用的分析
主要影响价值因素的分析
测算过程的完整性、详尽程度和参数选择可合理性
披露内容的完整性
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