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成都龙湖弗莱明戈
项目分析
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Part 1 ｜项目基础篇
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总用地规模： 189亩；㎡；
总建面：52万㎡；
花园洋房容积率：； 建面：约20万㎡；
电梯高层建面：32万㎡；
基础资料
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合同均价5220价格
案名 龙湖·弗莱明戈
开发商 成都龙湖锦华置业有限公司
建筑形态 5+1、6+1、7+1、电梯公寓
占地 200亩
总户数
洋房：736套 12万方
高层：38万方
容积率 洋房：
绿地率 30%
面积
平层：135-157平方米；
边底跃：170-190平方米；
中底跃：160-180平方米；
二跃三：170-183平方米；
顶跃：200-215平方米；
建筑设计单位 中国西南建筑设计院
电话 82009393 82008555
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Part 2 ｜产品分析篇
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总体规划
弗莱明戈呈院落式组团，半围合半独立。洋房
布局于项目内部，外围采用高层隔离。打破了
传统花园洋房的“兵营式”布局，把“独栋”
和“双拼”这两个从来只属于别墅的概念引入
到了花园洋房的设计范畴，形态更接近于别
墅。
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类别 总量 存量 面积段 单价均价 总价
平层 72 29 135-157 4700-4800 60-70-75W
顶跃 18 13 200-215 6500 130-140W
合计 126 64 - 合同均价5220 -
底跃 36 22
边170-190
中160-180
7500-7700(边底)
5900-6500-7000（中底）
140-150W（边底）
100-120W（中底）
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别墅手法的洋房成为了一种艺术！
洋房走向独立
产品形态
弗莱明戈分底TOWN、平层、顶TOWN。在
TOWN-HOUSE基础上创造出“底TOWN”、
“顶TOWN”类别墅产品，“底TOWN”户
型除地上二层外，还赠送一层自然采光的地
下室和下沉式花园；“顶TOWN”户型拥有
多个露台和阳台，更多的类别墅情趣在顶楼
跃层被创新出来，洋房生活臻达别墅级享
受。
在空间设计上，引入了别墅才有的独门入户
和前花园，以及别墅才有的双流线入户、私
人半地下会所和露台环形布局。
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•更多的窗户、更多的露台和长廊
等别墅处理手法运用到花园洋房。
让客户充分地享受风和阳光，以及
室外优美的景观。
•立面采用别墅专用的高品质外装
文化石、外墙厚质饰文质感涂料
STUCOO、加拿大进口红雪松木廊
架……
建筑设计
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园林景观
弗莱明戈呈院落式组团，于院
落内，以相同元素打造主题景
观，景观层次表现丰富，实现
建筑与园林的完美结合。
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2009-5-1812
楼层 产品
负1F—2F
边底跃——192㎡；送70-80㎡花园+70-80㎡地下室；
中底跃——167㎡；送70-80㎡花园+70-80㎡地下室；
2F—3F 二跃三——180㎡；送40㎡花园+30㎡房间；
4F—6F 平层——145-157㎡；送25㎡花园；
7F—8F 顶跃——210-230㎡；送30㎡花园+40㎡房间；
可售套数 364套 平层160套 跃层204套
控制了面积, 但不降低舒适度
保证每户均有可赠送空间与花园
户型设计
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A1底TOWN端头户型
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①上下三层：不同空间分区；
②三面通透：三面采光，每一个房间都带阳台；
③独门独院：私家车带着西班牙庭院的风情，直接入户；
④有阳台与露台；
⑤下沉式庭院：60多平米；台地式地下室会赠送；
⑥双流线入户，同时拥有从车库入户和花园入户的回
家动线。
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A5顶TOWN户型
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①赠送阔尺入户花园、超大顶层花园露台；
②大面观光顶层露台；
③室室皆观景：多重景观露台；
④大面观景餐厅；
⑤面宽达7米的入户观景露台：直连客厅与书房,形成巧妙空间变化；
⑥二楼阔绰主人套房：私享步入式衣帽间、观景卫浴间、私人会客厅等。
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A4平层户型
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①全赠送空间：约15平米的赠送空间，可实现三
房变四房的户型格局；
②主卧大尺度：米开间,35平米大空间；
③客厅米开间：享乐级别的客厅尺度；
④次卧均带阳台；
⑤阳台与露台赠送。
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Part 3 ｜客户分析篇
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客户统计 弗莱明戈
成交客户年龄构成
25以下
5% 25-30
13%
30-35
27%
35-45
29%
45-50
17%
50-60
7%
60以上
2% 25以下
25-30
30-35
35-45
45-50
50-60
60以上
成交客户来源
城西
44%
城南
31%
省外
17%
成都郊县
2%
二级城市
2%
城北
3%
城东
1%
城西
城南
城东
城北
省外
二级城市
成都郊县
成交客户职业构成
公务员
15%
事业单位
9%
私营企业主
41%
国企高管
14%
外资/合资
6%
私企高管
7%
退休
8%
公务员
事业单位
私营企业主
国企高管
外资/合资
私企高管
退休
成交客户家庭年总收入
5万以下
3% 5-10
23%
10-15
17%15-20
29%
20-30
13%
30-50
11%
50-80
3%
80-100
1% 5万以下
5-10
10-15
15-20
20-30
30-50
50-80
80-100
相当一部分是龙湖品牌的追随者
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客户统计
成交客户购房次数
一次
17%
二次
41%
三次及以上
42%
一次
二次
三次及以上
成交客户家庭结构
单身
9%
二人世界
22%
两代居
47%
三代同堂
20%
其他
2% 单身
二人世界
两代居
三代同堂
其他
成交的套型比例
大平面
58%顶跃
13%
底跃
29% 大平面
顶跃
底跃
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0
1
2
3
4
5
6
7
8
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
数量
比例
数量 7 1 0 0 0 0 2 7 3 1 2 1
比例 29% 4% 0% 0% 0% 0% 8% 29% 13% 4% 8% 4%
龙湖
品牌
追随
郫县
第一
盘口
碑
居住
该区
域
工作
该区
域
价格
合理
看好
区域
发展
前景
物业
类型
西班
牙建
筑风
格
户型
设计
小区
规模
及环
境
龙湖
物业
建筑
品质
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客户总结
总结：
1.购房者年龄在30-45岁的社会中坚精英为主占56%；
2.已成交客户中城西和城南为主，分别占44%、31%，说明区域性还是比较强；
3.私企老板、公务员、和国企高管占成交客户的主力军，合计70%，以中产中间阶层
为主；
4.家庭年收入以10-30W为主，约占69%。这部分客户的收入稳定，社会地位较高；
5.以夫妻以及三口之家为主，约占67%，三代同堂约占20%；
6.客户置业次数较多，一般都是2次以上，平层以两次置业客户为主，跃层通常为多
层置业者；
7.对龙湖品牌的追求价格、和建筑风格成为吸引客户最主要的原因；
8.由于大平层在总户数中所占比例较大，且价格相对合理，所以，接受度最高。
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Part 4 ｜营销推广篇
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龙湖·弗莱明戈别墅为鉴洋房标杆，独栋/双拼电
梯多层西班牙小洋楼，130㎡-200㎡平层、跃层热
销房源，盛情加推
封底整彩版48广告成都商报星期四
龙湖·弗莱明戈超越成都洋房想象整彩版43房产广告成都商报星期四
洋房巅峰之作睿现成都封底整彩版44房产成都商报星期四
一期一批次迅即售罄,二批次房源火热咨询中/样板
区下旬耀世绽放
整彩版60房产华西都市报星期五
龙湖·弗莱明戈即将开盘,诚意金火热收取中/洋房
与别墅的界定标准,从未如此接近
封底整彩版46房产成都商报星期五
龙湖·弗莱明戈即将开盘,诚意金火热收取中/洋房
与别墅的界定标准,从未如此接近
封底整彩版32房产华西都市报星期四
龙湖·弗莱明戈即将开盘,诚意金火热收取中/洋房
与别墅的界定标准,从未如此接近
封底整彩版40房产华西都市报星期四
龙湖·弗莱明戈,以别墅定义的花园洋房/开盘在即,
诚意金火热收取中
封底整彩版46周末成都商报星期五
独栋洋墅,首发成都/龙湖·弗莱明戈之前,洋房平
淡无奇
整彩版15体娱成都商报星期三
独栋洋墅,首发成都/龙湖·弗莱明戈之前,洋房平
淡无奇
封底整彩版56房产成都商报星期四
独栋洋墅,首发成都/龙湖·弗莱明戈之前,洋房平
淡无奇
整彩版56房产华西都市报星期五
独栋洋墅,首发成都/龙湖·弗莱明戈之前,洋房平
淡无奇
跨版44、45房产成都商报星期四
推广述求版式版面媒体星期日期
部分报媒推广
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广告表现
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样板间展示
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谢谢 谢谢
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