初期----养老院：老人入住，交纳租金及服务费，养老院提供满足老人需要的疗养、保健及护理服务；
中期----产权式老年公寓：项目以开发商与政府合作的方式进行建设，老人可以购买老年公寓作为私有财产，其中配套参考养老院标准；
现阶段----合约式老年公寓：项目开发方式不变，老人以合约方式购买几处异地老年公寓使用权，可以满足投资及分时度假要求。
大型房地产开发公司行为：
通过与政府协调，将已购得土地改变土地性质，争取开发指标优惠及政府拨付的养老年金*，项目收益主要从政府的资金及政策支持中获得。
[*：美国老人年金补贴： 800美元/月（无房产老人）；300美元/月（有房产老人）。开发老年公寓项目，开发公司可以从政府处得到老人养老年金的50%]
小型房地产开发公司行为：
通过与政府协调，将已购得土地改变土地性质，争取开发指标优惠*，项目收益主要从政府的政策支持中获得。
[*：一般通过提高容积率，降低停车位比率来解决；仅从减少停车位来考虑，同样标准的公寓，老年公寓要比其它公寓房款便宜2-4万美金。]
政府规定老年公寓每套住宅面积不得超过1000平方英尺（约合93平方米），老人年龄需要超过55周岁才可申请购买老年公寓。
老年公寓一般选择靠近医院及服务功能完善的区位，对公寓环境、私密性及安防要求高。
基本服务配套内容：
医疗设施：医护服务
活动场地：网球场、羽毛球场、室外健身步道等
商业设施：便利店、理发店、洗衣房、市场等
价格优势，相比同档次公寓；
喜欢选择两室户型，老人喜欢独居；
优美的环境，大量的户外空间，可以自由散步的游步道；
私密性好，私人空间不与其它老人距离过近；
配套适合老人喜好的活动空间，如：亚裔老人喜欢麻将室；
注重安全性，有足够的安保设施及避难设施；
