211
主题店——精品百货
原因及作用
与项目顶级商务办公定位相
一致
满足金字塔塔尖人群的需要
在区域市场的唯一性（一般
在一个城市只开一家）与周
边竞争项目形成差异化
品牌自身的集客能力
市场稀缺业态
拥有固定的忠诚消費者，与
其它业态形成互补
日本高岛屋百货为日本最大连锁百货之
一，将于2012年开出中国大陆第一店
香港连卡佛在内部调整后在中国大陆第
一店，北京金融街。
项目指标 功能定位 业态定位 空间布局
地标建筑 商业综合体 地标表现 顶级商务办公 360°成都 精品购物中心 最佳开发建议
212
主题店——精品电器
原因及作用
运营模式教传统电器卖场更
为人性化
符合项目精品购物中心的氛
围，更加注重服务及产品的
品质
提倡体验式消费
服务附加值较高
将成为中高端消费群体的主
流消费场所
BEST BUY
FNAC
项目指标 功能定位 业态定位 空间布局
地标建筑 商业综合体 地标表现 顶级商务办公 360°成都 精品购物中心 最佳开发建议
213
主题街区——国际名品街（国际知名品牌成都旗舰店）
原因及作用
成都缺乏一个品牌形象展示
及品牌集聚的区域
品牌区域旗舰店已成为品牌
拓展的重点
项目城南国际新城代表未来
商务CBD核心，代表未来富
人集聚的方向
区域文化旅游、休闲度假项
目以及本项目地标价值的带
动将提升区域的旅游价值，
将对品牌旗舰店的形象展示
和销售起到较大的支撑
从LV、GUCCI到ZARA、H&M，享受的是来
自国际化成都带给我们的消费味觉。
项目指标 功能定位 业态定位 空间布局
地标建筑 商业综合体 地标表现 顶级商务办公 360°成都 精品购物中心 最佳开发建议
214
主题街区——品牌展示厅
原因及作用
随着城市经济的发展，更多
品牌关注西部市场、聚焦成
都市场，因此项目商业裙楼
也有可能引进对展示功能要
求较高的品牌，做为形象展
厅
品牌展厅大多以展示，文化
推广为目的，不直接销售
同时，在一个城市，品牌展
厅通常只选择最高端的物业
品牌展厅同样拥有较高的付
租能力，同时是对项目品质
的提升
Aston-Martin-Showroom
宾利成都展厅（香格里拉）
松下在北京新光天地的展厅
项目指标 功能定位 业态定位 空间布局
地标建筑 商业综合体 地标表现 顶级商务办公 360°成都 精品购物中心 最佳开发建议
215
主题街区——美食广场（可设置在地下并与地铁通道互动）
原因及作用
满足不同层面消费客群的需
求（未来地铁人群、旅游人
群、广场人群等）
完善项目功能
为办公人群提过良好配套
地下部分与地铁连通，但不
是地铁站直接上盖，且连通
通道长度在200m以上，因此
做地铁商铺的可行性较小，
暂时不做此考虑。
项目指标 功能定位 业态定位 空间布局
地标建筑 商业综合体 地标表现 顶级商务办公 360°成都 精品购物中心 最佳开发建议
216
生活主题——精品超市
原因及作用
项目高端定位不适宜做超市大卖场
完善项目功能
为项目提供完整的生活配套
利于商业氛围的营造
固定的忠诚消费者
利于招商的顺利进行
稳定经营
提升项目档次和品位
市场稀缺业态
项目指标 功能定位 业态定位 空间布局
地标建筑 商业综合体 地标表现 顶级商务办公 360°成都 精品购物中心 最佳开发建议
217
生活主题——健康生活
原因及作用
大量消费群体存在
健康生活概念
可考虑业态：
体育运动用品专卖店
户内运动场
以体育运动为概念的餐厅、酒吧
等
健身会所、桑拿SPA
美容＋食品＋运动 = 健康生活
项目指标 功能定位 业态定位 空间布局
地标建筑 商业综合体 地标表现 顶级商务办公 360°成都 精品购物中心 最佳开发建议
218
原因及作用
汇集人气效果明显
人流互动，延长人流逗留时间
休闲氛围打造，为消费者提供良
好的购物休闲场所
吸引日间消费人流
提升项目的经营品位和档次
成都影院市场发展相对缓慢，硬
体提交相对落后，必将有更新换
代的过程
文化/旅游主题——星级影院
项目指标 功能定位 业态定位 空间布局
地标建筑 商业综合体 地标表现 顶级商务办公 360°成都 精品购物中心 最佳开发建议
219
文化/旅游主题——24小时书店
有这样一家书店，是读书人的福气，也是一座城市的骄傲。
知识无终点，读书不打烊。
台北的诚品书店以它独特的经
营方式、独特的书店文化，带
给社会大众一种精致高贵的选
择，带给这个城市一种体面和
尊严。当然，精致高贵指的并
不仅是书的包装、书的内容、
书的价格，更是一种环境、一
种气氛、一种向往。
项目指标 功能定位 业态定位 空间布局
地标建筑 商业综合体 地标表现 顶级商务办公 360°成都 精品购物中心 最佳开发建议
220
观景平台转换层（商业裙楼顶层）
项目塔楼部分要打造观景层，为保证人流到达及疏散，一般在裙楼顶层屋面设置转换层。
金融机构
• 转换层可衔接塔楼，作为塔楼的金融服务配套，设置银行等机构，同时便利购物中
心的金融服务功能
纪念品专卖
• 针对旅游观光人群，可设置旅游纪念品专卖
成都百年老店坊
• 川菜是享誉世界的美食，借助本项目的地标性，将川菜发扬和传承，同时，亦将受
到消费者喜爱
• ”坊“意为街市，可考虑在建筑型态上进行再现和还原，实现古老与现代的交汇
Lange Bar
• 高端人群的专属空间
第五立面
• 以生态、科技为主题打造城市“第五立面”
屋顶层
Lange
Bar 城市第五立面
金融
服务
旅游纪
念品
名人
馆 成都老店坊
项目指标 功能定位 业态定位 空间布局
地标建筑 商业综合体 地标表现 顶级商务办公 360°成都 精品购物中心 最佳开发建议
221
文化/旅游主题——川菜老店坊
与餐饮协会及商业协会合作，
针对知名餐饮品牌招商
并通过政府及民间组织获得相
应的”称号“及”授牌“
增加项目的文化及旅游功能
项目指标 功能定位 业态定位 空间布局
地标建筑 商业综合体 地标表现 顶级商务办公 360°成都 精品购物中心 最佳开发建议
222
文化/旅游主题——Piano Bar & Music Bar & Lange Bar
成都娱乐业发达，但是缺乏真
正的品质场所
本项目要营造的是五星级酒店
无法给予的自然、高雅，低调
奢华
Piano Bar & Music Bar & Lange Bar
项目指标 功能定位 业态定位 空间布局
地标建筑 商业综合体 地标表现 顶级商务办公 360°成都 精品购物中心 最佳开发建议
223
文化/旅游主题——四川名人馆
四川文明展示厅（蜀都文化博物馆）
主题文化馆概念，突出项目文化理念、
教育功能
展示四川过去/现在/未来
可以和政府/文艺团体/艺术院校合作
四川/成都名人馆
四川/成都名人倍出，但大多在异地
发展
四川/成都人凝聚力、归属感的体现
对家乡的亲情，对作为四川/成都的
自豪感
诸葛亮。。。李白、杜甫。。。郭沫若、巴金。。。
邓小平。。。刘永好。。。
从文人墨客到政坛领袖，再到现代商界精英，四川名人辈出。。。
项目指标 功能定位 业态定位 空间布局
地标建筑 商业综合体 地标表现 顶级商务办公 360°成都 精品购物中心 最佳开发建议
224
文化/旅游主题——”第五立面“
在建筑学领域，屋顶被称为“第五立面”。随着高层建筑越来越多，“第五立面”也愈发显得重
要，更加频繁地进入人们的视野。
第五立面
• 以生态、科技为主题打造城市“第五立面”
• 赋予建筑物更多生命力
• 对屋顶平台其他业态起着画龙点睛的作用
项目指标 功能定位 业态定位 空间布局
地标建筑 商业综合体 地标表现 顶级商务办公 360°成都 精品购物中心 最佳开发建议
225
现有规划条件——商业裙楼规划
按照目前的规划条件，我们根据我们所了解的商家选址要求，对项目进行初步的业态布
局。
根据以上初步布局，很难落实我们认为项目应该具备的丰富业态，项目主题及特色不明
显，竞争优势较弱。
商业裙楼部分的开发将直接影响项目整体的地标打造及运作，因此，我们建议本项目商
业裙楼部分按照传统的购物中心模式进行开发，打造特色主题购物中心，服务更为广泛
的人群，以推动区域价值的提升。
北侧
南侧
东侧西侧
西南侧至东北侧
档次由高到低
经营业态由静到动
东北侧至西南侧
档次由低到高
经营业态由动到静
大型餐饮/娱乐
国际精品
KTV
品牌旗舰店
精品酒店 电影院
儿童职业体验
项目指标 功能定位 业态定位 空间布局
地标建筑 商业综合体 地标表现 顶级商务办公 360°成都 精品购物中心 最佳开发建议
226
规划调整建议——商业裙楼规划
项目指标 功能定位 业态定位 空间布局
地标建筑 商业综合体 地标表现 顶级商务办公 360°成都 精品购物中心 最佳开发建议
建议：将围合式商业裙楼可建筑面积集中，修建集中式购物中心，以避免围合式带来的商
业经营影响。
围合式的商业空间不符合国际上的商业空间规划惯例，与消费者对购物中间的需求有一
定差异；
中心广场近4万㎡，以围合式的布局，造成消费动线过长，选逛舒适性较差；
将商业集中，对资源利用性更强，同时可将公共广场完全开放，形成共享空间，有利于
地标打造以及周边地标打造；
在规划指标范围内，减少对建筑密度指标的使用需求，创造更多空间。
建议一：
308m地标＋集中式商业裙楼
227
空间布局——商业裙楼规划
集中式商业将有机会将项目打造成为一个主题明显，功能完善的精品购物中心，在成都
地区具备独有性
结合项目整体规划，未来招商及运营工作有非常大的保障
单层面积暂定万㎡（不含写字楼核心筒），总体量约70,000㎡
m 第五立面 6 F
金融
服务
纪念
品
名人
馆 成都老店坊 Lange Bar
m 餐饮娱乐 5 F
健康生活馆(健身、
spa。。） 大型餐饮
m 餐饮娱乐 4 F 24H书店 休闲餐饮
m 3 F 精品百货 名品街 精品电器
m 2 F 精品百货 名品街
m 1 F 精品百货 名品街 展示厅
m 生活服务 B1 精品超市
中西式快餐/
简餐 美食街
国际都会
影院
空间布局业态定位功能定位项目指标
顶级商务办公 360°成都 最佳开发建议精品购物中心地标表现商业综合体地标建筑
228
空间布局——商业裙楼规划
主题 业态 面积（㎡）
精品百货 15,000
精品电器 3,000
国际名品街 13,000
品牌展示厅 2,000
美食街 3,000
精品超市 6,000
健康生活 3,000
中西式快餐/简餐 2,000
休闲餐饮 3,000 餐饮娱乐
大型餐饮 4,000
生活主题
主题街区
主题店
主题 业态 面积（㎡）
星级影院 4,000
24小时书店 4,000
金融服务 1,000
旅游纪念品 1,000
名人馆 1,000
成都老店坊 3,000
Lange Bar 2,000
Total 70,000
第五立面
文化旅游主题
以上面积根据对应商家一般
选址面积要求进行测算
总建筑面积约70,000㎡
空间布局业态定位功能定位项目指标
顶级商务办公 360°成都 最佳开发建议精品购物中心地标表现商业综合体地标建筑
229
购物空间环境创造示意
230
地标项目开发总指标
1.项目开发建议 2.财务测算 3.项目投资可行性（财务平衡）建议
功能分区 楼层 单层面积(㎡) 层数(层) 总面积(㎡) 可租赁面积(㎡)
观光层 72F 2,500 1 2,500 2,500
会所 70-71F 2,500 2 5,000 5,000
精品酒店 68-69F 2,500 2 5,000 5,000
写字楼标准层（含避
难层） 7-67F 2,500 61 152,500 142,500
（写字楼可出租面
积，不含避难层）
（避难层暂定4层）
写字楼（裙楼） 1-6F 2,000 6 12,000 0 大堂及核心筒，及部分配套设施
6F 8,000 1 8,000
5F 7,000 1 7,000
1-4F 11,000 4 44,000
B1 11,000 1 11,000
设备及物流平台 B1 4,000 1 4,000
B1 3,000 1 3,000
B2 17,000 1 17,000
B3 17,000 1 17,000
B4 17,000 1 17,000
地上72层
地下4层 含地下305,000 地上面积236,000
54,000 （地下车位面积积，车位1800个）地下停车场
地下
70,000 （商场可出租面积，含B1商业）
裙楼 商场
塔楼
54,000 ㎡1800 个
2,400 ㎡80 个 ㎡/个 个/100㎡10,000 ㎡酒店/会所
16,800 ㎡560 个 ㎡/个 个/100㎡70,000 ㎡商场
34,200 ㎡1140 个 ㎡/个 个/100㎡142,500 ㎡写字楼
0,600 ㎡20 个 ㎡/个 个/100㎡2,500 ㎡观光层
车位面积车位数车位面积（规范要求）车位配比（规范要求）面积车位配比计算
中间楼
层及低
楼层
（对外
租赁部
分）
保利集
团总部
观光层
保利会
精品酒店
B1-6F
精品购物中心
6F
72F
67F
B2-4F 停车场
1F
B4
顶级商务办公 360°成都 最佳开发建议精品购物中心地标表现商业综合体地标建筑
231
开发周期
项目施工启动前后至项目交房时间节点：
（1）、2010年8月15日完成施工图设计；
（2）、2010年9月5日完成招标工作；
（3）、2010年10月7日完成施工准备工作；
（4）、2010年10月10日开工建设；
（5）、2014年10月1日交付使用。
根据类似地标写字楼开发特点，项目建设开发周期为4年左右，加上工程前期时间，一共4年零10个
月，即2010年1季度～2014年4季度。
1.项目开发建议 2.财务测算 3.项目投资可行性（财务平衡）建议
地标建筑 商业综合体 地标表现 顶级商务办公 360°成都 精品购物中心 最佳开发建议
232
运营模式及租赁价格
项目只租不售
根据地标项目的打造经验，以及保利集团的开发目标，为保证地标项目品质的塑造以及未来灵活的运营管控，
地标项目将整体持有考虑，只租不售。
根据项目的规划条件，地标项目可对外出租面积主要分为：
功能分区 可租赁面积(㎡) 租赁模式建议
观光层 2,500 以销售门票为主
保利集团暂无此类业态的经营团队，建议整体承租专业运营商
直接推向写字楼租赁市场
保利集团暂无此类业态的经营团队，建议整体承租专业运营商
由未来的物管单位代管，按照一般运营管理的模式进行出租
会所 5,000
精品酒店 5,000
写字楼标准层（不含避难层） 142,500
商场（含B1商业） 70,000
地下停车场 54,000 （车位1800个）
1.项目开发建议 2.财务测算 3.项目投资可行性（财务平衡）建议
地标建筑 商业综合体 地标表现 顶级商务办公 360°成都 精品购物中心 最佳开发建议
233
运营模式及租赁价格——写字楼租金预测
项目名称
地理
位置
规
模
硬件
设施
周边
环境
商务
氛围
商务
配套
交通
条件
品牌
形象
物业
管理
开发商
知名度
总
得分
当前
租金
本项目
参考租金
参考
系数
折算后
租金
满分值 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 100
香格里拉 7 8 8 7 6 6 5 8 8 7 70 150 163
汇日央扩 8 7 7 7 7 7 7 7 7 6 70 130 141
力宝大厦 7 6 7 6 6 6 6 7 6 7 64 95 113
中环广场 8 7 6 7 8 7 6 7 8 8 72 95 100
时代广场 8 7 7 7 8 9 7 7 8 7 75 100 101
威斯顿联邦大厦 8 6 7 6 7 7 6 7 7 7 68 120 134
城市之心 8 7 7 7 8 7 7 6 6 6 69 100 110
冠城广场 7 7 6 5 6 6 6 6 6 6 61 85 106
川信大厦 8 7 6 6 7 6 7 6 6 6 65 85 99
国航世纪中心 8 8 8 7 7 7 5 8 7 7 72 100 106
本项目 5 10 9 6 5 6 9 9 8 9 76 1 128
本项目写字楼部分的租金测算，我们采取市场权重分析比较法
选取成都10栋甲级写字楼与本项目进行比较，得出本项目当前的可参照租金
本项目单项参考租金＝对照项目当前租金×（对照项目总得分/本项目总得分）
本项目综合可参照租金＝单项参照租金×参考系数
以目前（2009年）项目基地条件进行测算，写字楼租金为128元/㎡/月
1.项目开发建议 2.财务测算 3.项目投资可行性（财务平衡）建议
地标建筑 商业综合体 地标表现 顶级商务办公 360°成都 精品购物中心 最佳开发建议
234
运营模式及租赁价格——写字楼租金预测
租金
预测
2009年
基准租金
(元/㎡/月)
递增率 2014年租金预测(元/㎡/月)
2015年租金预测
(元/㎡/月)
2016年租金预测
(元/㎡/月)
172 180
177 168
163
160
2016年租金预测
(元/㎡/月)
2016年租金预测
(元/㎡/月)
乐观 % 189
186
199
一般 %
128
195
在2005年至2008年间，成都市甲级写字楼的年平均增长幅度为%。
但是由于成都05-07年的供给市场出现了近几年的高峰值期，随着未来写字楼的放量，需求市场将相对萎缩，因此
未来3－5年涨幅应该小于此平均值。
项目所在区域虽然未来供应项目较多，竞争较大；但项目地标性质的特殊性，决定了项目的品质不会等同于周边
项目，因此项目未来租金水准较高。
1.项目开发建议 2.财务测算 3.项目投资可行性（财务平衡）建议
地标建筑 商业综合体 地标表现 顶级商务办公 360°成都 精品购物中心 最佳开发建议
项目写字楼体量（可租赁面积） 万㎡ 按照300m的基础控规要求，2,500㎡/层，裙楼1－6F，标准层高，避难层高
每年起始租赁面
积(万㎡)
成都甲级写字楼年均
吸纳量(万㎡)
本项目预计吸
纳比例
每年预计租赁面
积(万㎡)
累计租赁面积
(万㎡)
每年剩余面积
(万㎡) 出租率
2014年 % %
2015年 % %
2016年 % %
2017年 % %
根据之前吸纳量的推估，项目租赁去化速度预估如下：
235
商场租金测算 按照可出租面积整租运营商计算
类别 新世界百货 时代百盛 太平洋百货（春熙店）
备注：对比项目租金构成为基本租金+项目净利润提成，本项目参考租
金也包含这两部分。租金收益测算在假定运营费用与物业管理费用相
等的前提下测算。
位置 -5% -3% -5%
商业规模 5% 5% 8%
区域市场成熟度 -10% -9% -10%
外部交通便利度 3% 3% 2%
硬体条件 2% 2% 3%
交通动线 5% 3% 3%
业态丰富程度 2% 3% 3%
未来支撑 -2% -2% -2%
周边居民消费力 3% 2% 2%
管理团队 2% 2% 2%
系数调整 5% 6% 6%
平均租金（元/㎡/月） 80 75 83
调整后平均租金（元/㎡/月） 84
本项目参考租金（元/㎡/月） （起租金额）
运营模式及租赁价格——商场/观光层/会所/精品酒店/停车场 租金预测
功能分区 租赁（门票）单价预测 备注
以销售门票为主，预计80
元/张；
上海金茂大厦门市价
88元/人，上海东方
明珠，澳门旅游塔。
每年观光人群按照20
万人预计。
保利集团暂无此类业
态的经营团队，建议
整体承租专业运营商
每年按照5％的涨幅
计算。
预计100元/㎡
按照目前停车场商业收费
标准均价500元/个/月进行
计算
观光层
会所
精品酒店
地下停车场
3.项目投资可行性（财务平衡）建议2.财务测算1.项目开发建议
顶级商务办公 360°成都 最佳开发建议精品购物中心地标表现商业综合体地标建筑
236
项目投资估算——估算说明
（一）项目建设周期
对于该项目的建设，根据规划设计，本方案的建设期定为4年，从2010年开始。
（二）投资估算说明
1.投资估算依据
1）根据国家计委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》对投资估算编制深度的要求，按照保利集团提
供的相关资料，采用近似工程扩大指标和有关定额、相关价格进行编制；
2）根据项目初步指标所确定的建设内容和工作量。
2.本测算将地标项目开发的住宅地块项目（200亩）和地标项目（182亩）分开测算投资和收益指标，再计算
综合指标，目标是达到盈亏平衡。
3.总投资估算内容
房地产开发项目总投资包括建设投资和建设期利息。具体指标为土地成本、前期工程费、建安费用、基础设
施费用、维修基金、工程建设其他费用、预备费用和建设期利息。
4.本项目投资估算假设
为了计算方便和科学，我们将项目的分析期假设从2009年年末开始，投资发生后，不再作价格调整。
固定资产投资估算价格的确定，参照成都市类似工程项目的相关的概算指标，并以目前建筑市场平均价格水
平按投资年份调整后采用。投资发生后，同样不再作价格调整。
1.项目开发建议 2.财务测算 3.项目投资可行性（财务平衡）建议
地标建筑 商业综合体 地标表现 顶级商务办公 360°成都 精品购物中心 最佳开发建议
237
投资成本估算明细表——地标配套200亩住宅项目
住宅 商业 可售地下车库 平均 住宅 商业 可售地下车库 合计
一 土地款 1,562 1,562 - 1,413 61,619 781 - 62,400
二 开发前期费 80 80 - 72 3,148 40 - 3,188
三 建筑安装工程费 1,738 2,388 2,188 1,788 68,575 1,194 9,191 78,960
四 红线内配套费 361 361 - 327 14,250 181 - 14,431
五 政府收费 203 203 - 184 8,024 102 - 8,126
六 物业维修基金 47 47 - 43 1,856 24 - 1,880
七 公建分摊 167 167 - 151 6,574 83 - 6,657
八 不可预见费 49 49 - 44 1,913 24 - 1,938
直接投资合计 4,207 4,857 2,188 4,022 165,960 2,428 9,191 177,580
九 营销费用 166 166 - 150 6,555 83 - 6,638
十 管理费用 89 89 - 80 3,507 44 - 3,552
十一 财务费用 374 374 - 338 14,740 187 - 14,927
十二 开发间接费用 75 75 - 68 2,962 38 - 3,000
总投资合计 4,911 5,561 2,188 4,659 193,725 2,780 9,191 205,697
总成本（万元）序号 成本项目 可售面积单位成本
地标配套的200亩住宅项目投资总成本为205,697万元。
1.项目开发建议 2.财务测算 3.项目投资可行性（财务平衡）建议
地标建筑 商业综合体 地标表现 顶级商务办公 360°成都 精品购物中心 最佳开发建议
238
308m地标项目——投资成本估算明细表
塔楼 商业群楼 地下小商业 地下车库 平均 塔楼 商业群楼 地下小商业 地下车库 合计
建筑面积 177,000 59,000 11,000 54,000 247,000 177,000 59,000 11,000 54,000 247,000
一 土地款 - - - - - - - - - -
二 开发前期费 247 247 247 - 247 4,371 1,457 272 - 6,100
三 建筑安装工程费 11,167 4,468 3,250 3,356 9,948 197,656 26,361 3,575 18,124 245,716
四 红线内配套费 617 617 617 - 617 10,920 3,640 679 - 15,238
五 政府收费 206 206 206 - 206 3,639 1,213 226 - 5,078
六 物业维修基金 31 31 31 - 31 546 182 34 - 763
七 公建分摊 - - - - - - - - - -
八 不可预见费 331 331 331 - 331 5,850 1,950 364 - 8,164
直接投资合计 12,598 5,899 4,681 3,356 11,379 222,983 34,803 5,149 18,124 281,059
九 营销费用 331 331 331 - 331 5,850 1,950 364 - 8,164
十 管理费用 331 331 331 - 331 5,850 1,950 364 - 8,164
十一 财务费用 1,930 1,930 1,930 - 1,930 34,159 11,386 2,123 - 47,668
十二 开发间接费用 - - - - - - - - - -
总投资合计 15,189 8,490 7,272 3,356 13,970 268,842 50,090 7,999 18,124 345,055
总成本（万元）
序号 成本项目
建筑面积单位成本
308m地标项目投资总成本为345,055万元。
1.项目开发建议 2.财务测算 3.项目投资可行性（财务平衡）建议
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239
财务评价——评价说明
1.财务评价依据
为了能够客观真实地考察本项目的财务经济效益，本项目的财务评价采用建设项目的评价方法，依据国家计委、建设部颁发的
《建设项目经济评价方法与参数》的有关规定和国家现行财税制度，对该项目的各项财务指标进行测算分析，考察项目的盈利能
力和清偿能力。
2.财务评价基础
为了全面反映本项目财务指标，根据本项目策划方案，我们运营方案为：
¾地标项目只租不售，各物业型态相关租金评估及各年租赁比例见前文项目开发建议部分。
¾为保证地标成功打造，政府给予的配套200亩住宅地块，所修建的住宅物业及配套商业以全部销售的模式进行收入测算。
1）项目分析期
考虑到地标项目的持有经营，我们将分析期定为20年（不含建设期）。
2）基准收益率
基准收益率的取值（i0）系投资者最低可接受的收益率标准，参照建筑行业的平均收益水平，结合国家颁布的行业基准收益率，
对本项目来说，i可取值10％。
3）税率
营业税 5%
房产税 12%
城市建设维护税 营业税的7%
教育费附加税 营业税的3%
主要副食品价格调控基金 %
租赁管理费 2%
所得税 25%
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240
经营期（年） 经1 经2 经3 经4 经5 说明
年份 2014 2015 2016 2017 2018 2019-2033
写字楼出租率 14% 30% 55% 83% 85% 经6-经20按照85％计算
顶级写字楼租金（元/㎡/月） 160 由第二年开始递增，递增率为每年3％
顶级会所/精品酒店出租率
100% 在项目开业前即确定运营商，因此各运营年份出租率为
100％
会所/精品酒店租金（整租运营商）（元/㎡/月） 100 由第二年开始递增，递增率为每年3％
商场出租率
100% 在项目开业前即确定运营商，因此各运营年份出租率为
100％
商场租金（整租运营商）（元/㎡/月） 84 84 84 86 89 由第四年开始递增，递增率为每年3％
观光层人流量（万人/年） 20 经2-经20按照20万人计算
门票（元/张）
80 经1-经10按照80元/张计算；
经11-经20按照在经1的基础上涨幅30％计算，即104元/张
车位出租率 30% 40% 60% 75% 经6-经20按照75％计算
车位租金（元/月/个） 500 经2-经20在上一年基础上递增5％计算
财务评价——地标项目20年经营期内出租率及租金预测
1.项目开发建议 2.财务测算 3.项目投资可行性（财务平衡）建议
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财务评价——地标项目及配套200亩住宅项目合并利润表及财务评价结论
序号 科目 地标项目 配套住宅项目 合计
一 直接投资 281059 177580 458639
二 总投资 345055 205697 550752
三 总销售收入 265535 265535
四 净现金流入 -345055 38232 -306824
五 固定资产 281059 6657 287716
六 税前利润 -63996 44889 -19108
七 税前成本利润率 % % %
1.本项目盈利能力分析（地标及配套200亩住宅项目）
盈亏平衡分析
对于本项目物业销售收入及经营收入，我们进行盈亏平衡分析。
当所有可售物业销售，可租赁物业出租率在80％以上（以20年收益测算），都无法满足项目的盈亏平衡
两项目合并计算，净亏损约亿元。
两项目合并计算，税前投资利润率=%。
总经营税金及附加总可变成本总营业收入
总固定成本盈亏平衡点 −−=
2.财务评价结论——从财务测算角度除非，本项目为非盈利项目。
通过财务测算和上述分析，项目财务净现值小于零，财务内部收益率小于基准收益率，项目投
资净利率为负数；从全投资财务指标反映，基本不可行，本项目为非盈利项目。
结合全世界地标项目的案例，为保证地标品质，产权均为持有，必须投入这样的成本才能塑造
一个真正意义的地标建筑。
1.项目开发建议 2.财务测算 3.项目投资可行性（财务平衡）建议
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242
财务评价——结论
项目投资可行性建议（达到财务平衡）
建议开发满足居住功能的产品，主要考虑：
1、目前居住功能的产品市场成熟，有机会在相对
较短时间实现现金收益，保证有效再投入到地标项
目的建设运营中；
2、根据我们对地标物业的分析及对项目区域市场
的分析，居住功能的产品是打造地标项目所必须的
配套功能，在后续报告中，我们将详细说明；
3、我司提出的地标方案中，对项目建筑密度指标
为％，未超出地标规划通知书指标要求，若增
加居住功能产品，只是在高度上就原方案上有所调
整。（由于在规划通知书容积率按照A1/A2两块地
核算，因此无法统一比较）。
但怎样的居住产品才是本项目最适合的，我们将结
合项目投资等综合角度进行分析。
建议保利集团与政府再协商及沟通，在地标地块增加可售面积，以弥补保利集团在地标
项目中的资金缺口
建议一：
308m地标＋集中式裙楼
建议二：
项目居住配套
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243
项目所在区域未来会入住产业人口60万人，居住人口60万人，对项目的开发是利好因
素，同时，对项目的配套也提出了更高的要求，尤其是本项目地标项目的打造，需要与
之相匹配的高端居住配套
根据我们对全球其他城市的地标案例的研究，发现地标都是集合商业、商务、居住功能
为一体的综合体项目，无一不对居住配套有非常高的要求，单纯的住宅或者写字楼项目
都很难成为 “地标”
为进一步研究地标项目的相关高端居住配套，我们除对前述报告提及案例进行综合对比
分析外，增加以下案例的研究：
• 美国纽约洛克菲勒中心
• 上海陆家嘴地区
• 上海淮海路地区
高端居住配套是本项目打造成都地标的必要条件
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244
洛克菲勒中心是本世纪最早出现的建筑综合体，它
的开发从1930年一直到今天，是当今世界上规模最
为庞大的私人所有的商业、娱乐中心。
70层高的RCA大楼是整个中心的主体建筑；
该中心还有商业建筑、办公楼、旅馆、公寓大楼以
及剧场和电影院等娱乐设施；
低于街道层的地下步行系统把零售设施、地铁车站
以及各种不同用途的建筑物连成一体；由21幢大厦
围合而形成的城市空间成为市民公共活动和文化娱
乐场所。
洛克菲勒中心在开发初期由于缺乏建筑综合体的两
个基本功能——居住和旅馆，难以形成良好的功能
协调，显得萧条。
在后来的开发中，他们认识到功能的不协调造成了
市场的不景气和使用的不方便，于是1963年，在洛
克菲勒中心的外围，建了一座拥有2,153间客房的
希尔顿旅馆，功能不协调的局面稍微改进了一些，
并给中心带来了生机。
洛克菲勒中心的实践证明，建筑综合体是城市的发
展方向之一。其经验是：办公、旅店、购物、居住
和娱乐是建筑综合体功能的重要组成，是形成功能
协调的基础；景观和环境是开发取得效益的前提。
案例——美国纽约洛克菲勒中心（Rockefeller Center）
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陆家嘴CBD核心高档办公区域
（环球中心、金茂大厦、招商局大厦等）
陆家嘴CBD核心高档住宅区
（汤成一品、盛大金盘等）
陆家嘴CBD商务展览区
（东方明珠、水族馆、滨江大道等）
陆家嘴CBD集中商业区
（正大广场，新鸿基IFC）
陆家嘴CBD是上海最繁荣的金融商务区，其核心区内金茂大
厦、环球金融中心以及在建的上海中心大厦均为上海乃至中
国首屈一指的地标性建筑。
CBD内交通网络便捷，轨道交通2号线、4号线穿行其间，地
面道路网络四通八达，整体交通微循环良好。
案例——上海陆家嘴地区
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246
楼盘名称 体量（㎡） 销售均价（元/㎡）
汤臣一品 115,000 130,000
盛大金磐花园 163,000 66,341
财富海景花园 163,141 65,000
仁恒滨江园 400,000 45,872
世茂滨江花园 800,000 44,910
汇豪天下 129,462 37,555
金茂大厦与环球金融大厦均以标准五星级酒店为主，长期居住功能都相对较弱，主要依靠直接邻
近的地块解决居住配套。
案例——上海陆家嘴地区
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247
淮海路吸收了陆家嘴的经验，建设了多个高端酒店式公寓项目，为区域商
务环境的成熟奠定了基础。
香港广场
新天地
香港广场开业于1998年，总
楼面面积逾十万平方米，分
南、北两座。
南塔为甲级写字楼、北塔为
酒店式公寓。
新天地项目是瑞安地产开发
的大型商业综合体，包含商
场、写字楼、高尚住宅等多
种业态
翠湖天地是新天地项目的住
宅楼盘名称，共分三期，规
划建筑面积约534,000平方米
案例——上海淮海路地区
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成都未来的高端商业项目均有居住功能的配套——服务式公寓
来福士广场——Ascott 仁恒广场——Frasers Hospitality
案例——成都未来2-3年高端综合体项目
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249
目前周边住宅以中低端为主（仅有的豪宅
誉峰及城南一号，均在站南组团），无法
满足项目高端客户的内部需求。
项目的高端居住功能无法依靠项目直接邻
近地块的高端居住物业满足配套要求，因
此我们只有通过内部满足实现。
11
22
33
44
55
66
77
22 88
99 101033
44 11
在售项目 规划项目
大源组团
本项目
站南组团
编号 楼盘名称
1 南城都汇
2 时代晶科名苑
3 天府长城.图南多
4 华敏世家花园
5 叠翠峰
6 誉峰
7 中海城南1号
8 中海兰庭
9 华润凤凰城
1
10 华府西苑
上海复地
2 嘉里雅颂居
3 建发鹭洲
4 苹果之城
国际国内成功地标案例中，无一不对居住配套有非常高的要求，主要体现为两种解决方式：
一、靠项目直接邻近地块的高端居住物业满足配套要求
二、以项目内部居住配套功能为主
基于以上分析，我们建议在本项目开发过程
中，为保证项目的成功开发，为保证项目对
南部新城整体开发的贡献和价值，应该重视
自身居住功能的打造。
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250
国际国内成功地标案例中，无一不对居住配套有非常高的要求，主要体现为两种解决方式：
一、靠项目直接邻近地块的高端居住物业满足配套要求
二、以项目内部居住配套功能为主（项目内部居住功能配套一般表现为以下产品）
酒店
高端商务公寓
电梯豪宅
酒店
根据之前的分析，不建议项目规划
标准星级酒店，建议规划精品酒店
。
精品酒店客房数量较少，
完全不能满足内部需求。
电梯
豪宅
项目高端居住需求，需要通过电梯
豪宅满足，但受商业土地性质规划
的限制。
市场性较好，在土地性质
允许或调整的可能下，建
议开发。
高端商务公寓作为发达地区较为普
遍及适用的产品，且服务对象以高
端商务人士为主。在形象和品质上
都有较好的保证。
建议开发，做为地标项目打
造的配套以及实现地标项目
良性循环的必要支撑。
高端商务
公寓
1.项目开发建议 2.财务测算 3.项目投资可行性（财务平衡）建议
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251
内容 结论
总体状况
市场供应
南部新城市
场空白
南部新城要打造成为科技、商务、国际、时尚、宜居的国际化新城，区域内需要补充高端商
务公寓产品的空白。
平衡成都产
业发展
本项目打造
需要
本项目
有开发
高端商
务公寓
的必要
传统城区与南部新城在产业发展、品牌引入等方面存在较大的竞争，南部新城要吸引更多的
企业，尤其是大型跨国公司，高端商务公寓的配套也是必须的。
本项目要打造成为成都地标，目标在于引进更多的世界500强、中国500强等有实力的企业，
为企业创造更高的商务平台，因此，本项目开发高端商务公寓也是必要的。
成都市高端商务公寓市场刚刚经历了从无到有的过程。成都作为西部重要城市，高端商务公
寓市场有较好的市场空间。
成都市场的现有高端商务公寓数量较少，远不能满足市场需求。未来的新建项目将集中分布
在人民南路沿线。
居住功能对本项目开发的价值体现
居住功能的产品是本项目成功开发的关键
高端商务产品必须要有相应的高端居住物业配套才能保证项目的存活和成功运营，对项目
的招商/销售有直接的助推作用
在项目在竞争市场胜出的关键
将提升项目功能，为项目打造”宜居、宜生活、宜工作“高品质现代都会
保障项目的成功开发，对南部新城的发展亦将起到非常积极的作用：
符合功能的地标建筑物打造，可以提升区域土地价值
带动区域开发速度
对南部新城的产业升级也有重要意义（不仅仅停留在IT产业）
均衡南部新城各组团及产业的发展
3.项目投资可行性（财务平衡）建议2.财务测算1.项目开发建议
顶级商务办公 360°成都 最佳开发建议精品购物中心地标表现商业综合体地标建筑
252
高端商务公寓面积配比——售价推估
本项目商务公寓销售价格测算，我们采取市场权重分析比较法
选取成都商业用地性质的商务公寓和天府新城高端住宅项目与本项目进行比较，得出本项目当前的可参照售价
本项目单项参考售价＝对照项目当前售价×（对照项目总得分/本项目总得分）
本项目综合可参照售价＝单项参照售价×参考系数
备注：对比项目售价均为清水房价格。
以目前（2009年）项目基地条件进行测算，商务公寓（不含装修）售价为8,290元/㎡
1.项目开发建议 2.财务测算 3.项目投资可行性（财务平衡）建议
地标建筑 商业综合体 地标表现 顶级商务办公 360°成都 精品购物中心 最佳开发建议
项目名称 土地性质
地
段
规
模
产品
品质
开发商
品牌
周边
配套
内部
配套
交通
状况
容
积
率
居住舒
适度
周边
氛围 总得分 项目均价 参考售价
权重
系数
实际
售价
满分值 商业用地 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 100 /
万达锦华城 商业用地 8 7 8 8 8 8 6 8 7 7 75 8,300 8,300 1,245
龙湖三千星座 商业用地 8 6 8 9 7 8 8 8 8 8 78 8,800 8,462 1,269
叠翠峰 商业用地 8 7 8 8 8 7 7 8 6 6 73 7,500 7,705 1,156
美年广场 商业用地 7 8 8 8 6 9 6 4 6 6 68 7,000 7,721 1,158
城市理想 商业用地 9 7 7 7 8 6 6 7 7 8 72 11,000 11,458 1,146
誉峰 住宅用地 8 8 8 9 6 8 8 7 9 8 79 14,000 13,291 1,994
城南1号 住宅用地 7 7 7 9 6 6 8 6 6 6 68 14,000 15,441 2,316
本项目 8 8 8 9 6 8 9 6 7 6 75 8,290
253
高端商务公寓面积配比——售价推估
1.项目开发建议 2.财务测算 3.项目投资可行性（财务平衡）建议
地标建筑 商业综合体 地标表现 顶级商务办公 360°成都 精品购物中心 最佳开发建议
项目入市时间
2009 2010 2011 2012
清水房价格 8,290 8,705 9,140 9,597
含2000元/㎡
装修费的价格 10,290 10,705 11,140 11,597
备注：
对比项目价格为当前清水房销售价格，每年按5%的递增推算项目在2012年入市时的价格。
备注：
1、预计项目于2013年进入尾盘销售期，一般在项目尾盘销售时间段，销售价
格较入市价格会有15-20%的递增。
2、在财务测算中以清水房价格为测算取值。
40%60%预计销售比例
13,516 11,597
含2000元/㎡
装修费的价格
11,516 9,597 清水房价格
20132012
项目尾盘销售时间项目入市时间
254
高端商务公寓面积配比
序号 科目 地标项目 配套住宅项目 合计
一 直接投资 281059 177580 458639
二 总投资 345055 205697 550752
三 总销售收入 265535 265535
四 净现金流入 -345055 38232 -306824
五 固定资产 281059 6657 287716
六 税前利润 -63996 44889 -19108
七 税前成本利润率 % % %
按照之前的测算，地标项目及200亩配套住宅项目，两项目合
并计算，净亏损约19,108万元。
1.项目开发建议 2.财务测算 3.项目投资可行性（财务平衡）建议
地标建筑 商业综合体 地标表现 顶级商务办公 360°成都 精品购物中心 最佳开发建议
公寓利润指标
（按照一般财务测算指标）
单方造价(元/㎡) 6,
单方售价(元/㎡) 9,
营业税金及附加(元/㎡)
税前利润(元/㎡) 2,
税前成本利润率 %
税前销售利润率 %
商务公寓的开发目的一是为项目配套需求，二是保证项目成功开发的需要；
满足整体项目税前利润率为正数，是商务公寓的最基本目标，即补足项目合并计算的资
金缺口19,108万元；
按照成本及销售价格测算，商务公寓入市时单方净利约1,900元/㎡，以此推算，商务公
寓可售面积最低值为：
19,108万元
1,900元/㎡
＝ 100,547㎡
255
高端商务公寓面积配比——增加商务公寓后的地标项目总开发成本
1.项目开发建议 2.财务测算 3.项目投资可行性（财务平衡）建议
地标建筑 商业综合体 地标表现 顶级商务办公 360°成都 精品购物中心 最佳开发建议
塔楼 商业群楼 地下小商业 地下车库 平均 塔楼 商业群楼 地下小商业 地下车库 合计
一 土地款 - - - - - - - - - -
二 开发前期费 233 233 233 - 233 4,131 1,377 257 - 8,111
三 建筑安装工程费 11,167 4,468 3,250 3,345 8,231 197,656 26,361 3,575 18,061 286,063
四 红线内配套费 560 560 560 - 560 9,911 3,304 616 - 19,461
五 政府收费 194 194 194 - 194 3,439 1,146 214 - 6,752
六 物业维修基金 29 29 29 - 29 516 172 32 - 1,014
七 公建分摊 - - - - - - - - - -
八 不可预见费 277 277 277 - 277 4,895 1,632 304 - 9,612
直接投资合计 12,460 5,761 4,543 3,345 9,524 220,548 33,992 4,998 18,061 331,013
九 营销费用 277 277 277 - 277 4,895 1,632 304 - 9,612
十 管理费用 277 277 277 - 277 4,895 1,632 304 - 9,612
十一 财务费用 1,618 1,618 1,618 - 1,618 28,631 9,544 1,779 - 56,219
十二 开发间接费用 - - - - - - - - - -
总投资合计 14,631 7,932 6,714 3,345 11,695 258,970 46,799 7,385 18,061 406,455
总成本（万元）
序号 成本项目
建筑面积单位成本
增加100,547㎡商务公寓后，地标地
块开发的总投资为406,455万元，符
合之前土地出让协议上的基本要求。
256
高端商务公寓面积配比——增加商务公寓后的合并利润表
根据我们对类似地标项目的研究，以及相应财务测算，增加可售高端商务公寓开发面积约
10,0547万㎡，
同时，增加可售商业公寓后，地标项目总投资超过40亿元，也满足土地出让协议的要求。
因此，建议本项目在规划指标上进行调整，在地标项目所处的A1/A2地块，除地标塔楼的开发
外，再增加对公寓的开发，公寓开发总体量建议不少于10万㎡。
在指标上，建筑密度仍然满足原有指标的要求，仅在建筑高度及容积率统计口径上有一定调整。
1.项目开发建议 2.财务测算 3.项目投资可行性（财务平衡）建议
地标建筑 商业综合体 地标表现 顶级商务办公 360°成都 精品购物中心 最佳开发建议
序号 科目 地标项目 配套住宅项目 合计
一 直接投资 331013 177580 508593
二 总投资 406455 205697 612152
三 总销售收入 96495 265535 362030
四 净现金流入 -315393 38232 -277161
五 固定资产 277599 6657 284256
六 税前利润 -37794 44889 7095
七 税前成本利润率 % % %
实现微利
税前投资利润率=%
年均投资利润率=%
257
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