店铺管理商圈分析与开店环境策
划
学习情境二: 商圈分析与开店环境策划
实训任务：
商圈分析、店铺选址、制作开业环境策划书
实训目的：
1.掌握商圈调研技巧，能够完成商圈调研和分析工作
2.能够运用商圈、店铺选址相关知识的运用，制定开店选址策划方案。
任务内容及要求：
任务一：商圈分析
任务说明：创业团队，根据调研区域内的实际情况，分工调查，形成
商圈分析报告及开店环境策划方案。
步骤 1：区域商圈分析
调查说明
本次商圈调查的辐射范围：步行 15 分钟距离，约
公里半径的区域。
调查区域综述：
便利店的家数不少.消费人口多 人的消费能力相对较强
（ 例：龙泉师大花园青台山路 ）商业状况
商业规划 50 万平方米
经营业态 便利店 专卖店
商业特色 中小型店 店铺面积不大
业态分布 零售 为主.(业态分布比例较大)
租金水平 3000—5000 元/m2
消费群特征 所有人
主要消费年龄 10-60 岁
主要消费群体
月平均收入
3500 元
总体平均提袋
率
平日～40 % 周末～60 %
交通便利性 交通便利 靠近地铁站
人流状况 接近 5000 /平日， 接近 8200 /节假日
市政规划
可发展因素
消费能力强 周围学校原因 人流量很固定
开发潜力 消费人群广
物业吸引力 较强
综合评析 很有开发的市场
技能资讯
2-1商圈范围划分技巧
商圈也称作交易区域，是指以店铺所在地为中心，沿着一定的方向和距离
扩展，吸引顾客的辐射范围。商圈分析重在选取一个具有现实意义和发展前景的
市场，它是一个“面”的选择过程。
商圈范围划分要求：
1.商圈范围
（1）集中型商圈
主要商圈半径在 2000米以内，次要商圈半径在 2000米—5000米之间，边缘商
圈在 5000米以外。
（2）分散型商圈
主要商圈半径在 500米以内，次要商圈半径在 500米—1000米之间，边缘商圈
在 1000米以外。
2.马路之分界、凡超过４０米宽之道路四线道以上或中间有栏杆、安全岛阻隔、
主要干道
3.铁路、平交道之阻隔
因铁路、平交道之阻隔,使人们交通受阻而划分成两个不同商圈
4.高架桥、地下道阻隔
因高架桥、地下道阻隔，使人潮流动不易而划分成不同商圈。
5.安全岛之阻隔
因安全岛阻隔，使人潮流动不易而划分成不同商圈。
6.大水沟
因大水沟阻隔，使人潮流动不易而划分成不同商圈。
7.单行道
因单行道阻隔，使人潮流动不易而划分成不同商圈。
8.人潮走向
由于人潮走向之购物习惯与人潮流动之方向，使该区形成一独立商圈。
步骤 2：商圈内代表性商业项目（完成人：谢佳 王芯 ）
概况
1.商圈内代表性商业项目有哪些？ 调查商圈主要是学校
和社区附近，所以代表性的商业项目是餐饮，休闲，购物，服装，家
居。
2.代表性商业整体分布情况及各自运营概况？
整体分布情况： 集中型商圈，以零售店为主 小餐馆较多主要集
中于青台山路，川师现代花园附近
项目 1概况： 便利店：在街道两侧 很分散
项目 2概况： 专业店： 在街道两侧 很分散
项目 3概况： 超市：就一家 在师大花园
项目 4概况： 饭店：很分散 很多
商圈内代表性商业项目分布网点图(请标注辐射范围内相关街道、
商铺名及位置)*要求自行绘制一份网点分布图
技能资讯
2-2绘制简图应注意事项
绘制简图要求标明的内容如下：
1.标出重要建筑物及楼别（金融大楼、办公大楼等）；
2.著名商店及影响生活型态之地段特征（戏院、百货公司等）；
3.人潮汇集之地段商店群及大型集客场所（超级市场、娱乐区等）；
4.标出竞争店或同性质商店所在之位置、抽样点之所在位置 ；
5.可与本企业连锁店有互补作用之门店；
6.政府重要之行政中心；
7.车站、加油站、学校、停车场、市场、公园．．等特定族群会集场所；
8.标出街道之行进方向（单行道方）。
.特色商业项目
吉家百货
规模： 面积：1500（平方米）业态比例（请用饼状图标
楼层业态分布：
一楼 专卖店
二楼 生活必须
品
租金或扣点：
4500—6000一个月
示）：
档次比例：（请用饼状图
标示）：
经营档次： 中 装修档次：中
代表品牌：
目前客户群： 周边人群
停车位： 1 电梯数： 2 经营状况： 一般
通道宽度： 6 m 人流量：1000 动线合理性：一般
主要优势：
就一家较大的商超 竞争者少 分流量大
目前不足：
商品不是很齐全品种单一化
综合分析：人流量大 消费群体多 有自己的位置优势 人们的需
求量大 .
注：如商业区域内有多家特色商业项目，请分别填写上表
项目周边交通规划
项目所在地公交交通现状
项目周边 1000米范围内的公交线路情况( 3 条路
线)
序号 公交站 公交线路 发/收车时间
1 例：19 路 例:锦兴路东-土桥 例：6:30-21:30
2 218路 大面镇—汽车总站 7：30—23:35
3 854A路 龙泉汽车总站—十
陵公交站
7：30—19:00
4 874路 星光西路大连路口
站|—大面铺站
6:30—19:00
项目所在区域机动车流量表（*测量时间为单向 15分钟）
观测时间：例:上午 10:00
观测地点 双向机动车道 方向 方向 道路状况
例：自北向南 例：自南向北
条机动车道
例；72 例：56
水泥路面,道路中
间设有隔离栏
条机动车道
观测时间：
观测地点 双向机动车道 方向 方向 道路状况
自西向南 自西向北
条机动车道
46 32
水泥路面 ,道
路中间设有隔
离栏 两侧设
有人行道
自南向西
条机动车道
24
步骤 3商圈评估
商圈整体汇总，填写商圈信息表
商圈名称:
商圈结构 “井”字形结构 □三角形结构
□十字形结构 □平行线结构 □直线结构
城市中商圈
地位
□一级商圈 二级商圈 □三级商圈 □
四级商圈
商圈级别 □核心商圈 □次级商圈 边缘商圈
商圈属性
□商业区 □娱乐期 □金融区 综合
区 □住宅区
商圈
性质
商圈生命周
期
成长期 □形成期 □成熟期 □衰退期
绿化环境
□好 一般
□差
物业环
境
□好一般 □差
商圈
基础
设施
建设
道路基础建
设
□ 好 一 般
□差
休息区
建设
□好一般 □差
商圈购买力
评估(饰品
消费客单价)
50元-100元 □100元 □50元
商圈
购买
力评
估
商圈目标客
流量
＿300人/天以
上(日常)
＿600人/天
以上 (周末)
常住住户数的
消费能力
□高中 □
低
商圈 公交站: 8＿个 公交 停车场：2＿个 地铁：
线路：854＿路 有 □无
所在主干道路长：600＿米左
右
主干道是否
通畅
□交通良好一
般□差
店前人行道宽：7＿米
人行道是否
通畅
□交通良好一
般□差
商圈主力店:＿1家，分别是：吉家超市
商圈品牌店：5＿家，分别是：良品铺子 爱儿乐\爱你宝贝\
华为\良品铺子
商圈大型休闲/娱乐场所：5＿家，分别是：明星 KTV 占狼
众圣网咖 纯 K 太古
女装品牌店：＿1家 主要有：多又多内衣连锁店
易达
性
竞品店：4＿家 主要有： 吉家 红旗 零点 天易
商圈综合评价，填写商圈评分表
考核中项
考核小项维
度
得分标准 最后得分
考核
中项
中
项
权
重
小项 3分 2分 1分
得
分
综合
得分
商圈 13 商圈级别 核心商圈 次级商圈 边缘商圈 1 1
商圈属性 商业区 娱乐区、
综合区
住宅区、金
融区
2
商圈生命周
期
成长期成
熟期
形成期 衰退期 3
业态 %
商圈基础设
施建设
好 一般 差 2
8
商圈潜在客
群的消费能
力
高 中 低 2 2
目标客流量/
天（非周末）
大于 5000
人
3000~500
0人
小于 3000
人
3
商圈
购买
力评
估
52
%
预估饰品消
费客单价
100元以
上
50~100元 50元以下 2
5
公交线路或
停车站
多于 3个 2个 1个 3 3
主干道是否
通畅
良好 一般 2
商圈人行道
是否通畅
通畅 一般 2
商圈
易达
性
6%
商圈主干道
长
400~600
米
接近 400
米或
其它范围 2
8
600~800
米
商圈主干道
宽
8~12米左
右
接近 8米 其他范围 2
商圈主力店 2家以上 1家 无 2 2
商圈品牌店 2家以上 1家 无 3
休闲娱乐场
所
2家以上 1家 无 3
竞争对手定
位
相同定位
品牌
不同定位
品牌
一般店 2
商业
氛围
28
%
商圈内同业
竞争状况
3~5个 2或6~8个 <2家或>8
家
2
10
注：
商圈得分=∑综合得分,
综合得分=100*权重*小项得分之和/小项满分和
基础分=66分
任务二：项目选址
任务说明：明确项目选址的难点与解决方案。并对项目的优势、劣势、
机会和威胁有明确的认识。
步骤 1.商业项目目标：
商业业态定位于是做便利店。集购物与餐饮于一身的商业项目。
技能资讯
2-3项目经营目标确定应注意的问题
进行项目选址时，最主要的参考目标就是商业项目的经营目标，不同的目
标决定不同的选址位置，而经营目标的确定我们需要考虑预估收入、支出与可能
净利三者之间的关系。具体内容如下：
1.以抽样点之实际平方米数与租金之调查
(1)与目前承租人洽询
(2)与其他店铺承租人洽询
2.预估每次消费金额
(1)评估本商圈抽样点适合开何类型之店
(2)本连锁店依商圈类别所划分之市场定位
3.每日来客人数预估
(1)门店之人潮数
(2)门店入店率
门店入店率＝门店之来客÷各店之人潮数×１００％
(3)预估客户数
预估客户数=再以求出之入店率×该商圈抽样点之人潮数
(4)未来再依商圈之消费年龄、习惯、所得的变动可能对来客数之影响而做正（负）
百分比之修正
4.预计业绩
(1)预计每日营业金额
预计每日营业金额=预估消费金额×可能客户数
(2)预计每月营业金额
预计每月营业金额=可能每日营业金额×３０
5.固定费用
预估固定费用 ，固定费用：包括商场租金、管理费、装修费分摊、其它费用等
每月固定不变的费用项目
6.预估变动成本
预估变动成本= % ×月营业额
变动费用：包括商品成本、员工工资（销售提成）等随销售额变化的相关费用。
7.预估净利
预估净利（本预估净利为税前净利）=预估月营业业绩－租金－固定费用－变动
总费用
8.损益平衡点
损益平衡点=（固定费用＋租金）÷（１－变动成本）
9.商店组合
商店组合是否互相配合，可衡量各商店间是否可互换顾客。例如：
(1)药房、超市、面包店、蔬果店及肉店。
(2)百货公司、衣饰店、裤袜店、内衣店、鞋店、珠宝店。
步骤 2.项目难点及解决办法
难点一：
对于开店没有经验，对于家居建材
类没有深入研究，不了解行情
解决办法： 上百度，找度娘，到实体店进行学
习和研究，实地考察
难点二：
解决办法：
步骤 3
店铺便利性评分表
考
评
项
目
中 项
权重
项目 B 3分 2分 1分
等
级
得
分
综
合
得
分
店招可视距
离
25M之外可
看到
15~25M内 看
到
15M内 看
到
2
店面面积（㎡） 25~35
15~25或
36~40
<15或>40 2
店面开间宽
度(30㎡)
以上 3~以上 3M以下 2
店内空间高
度
~
~或
~
<或
>
2
应光性
整 个 空 间
自 然 光 照
充足
小部分区域
自然光照不
足
大部分区
域自然光
照不足
2
店面进深度 5-6米
3-5米或 6-8
米
其他范围 2
店
面
可
视
性
24%
橱窗（展示
与通透性）
2个 1个 无 3
店面柱墙（影
响布局）
无 有 1
功能性
便 于 展 示
等 零 售 功
能
少部分不适
合展示等功
能
2
空
间
效
果
7%
形状利用效
果
无死角 1个死角 多个死角 2
交通易达性
无护栏，近
公 交 站 和
斑马线
无护栏，远公
交站和斑马
线
街道末端，
远公交站
和斑马线
3
道路结构
宽 8米--10
米
宽 6~8米 或
10~12米
其它范围 2
店
面
可
接
近
性
15%
障碍物
店 前 无 障
碍物，无台
阶
店前无障碍
物，有台阶
店前有障
碍物，有
台阶
3
店铺位于街
道位置
1/3~2/3处
接近 1/3或接
近 2/3处
其他位置 2
街道有无聚
客点
多 个 聚 客
点
1个聚客点 无聚客点 3
店
铺
立
地
效
果
54%
街道客流主
体靠近店面
一侧
是 不是 2
35
店铺分流状
况
没有分流 分流很少 分流较多 2
注：
商圈得分=∑综合得分,
综合得分=100*权重*小项得分之和/小项满分和
基础分=60分
店铺便利性加分项目
项目
加
分
项目
加
分
项目
加
分
项目
加
分
广告灯箱位
店 面 朝
南
门口有无休
闲坐凳
街道店面风
格统一度
路灯距店面
近距离（店面
直接受益）
店 门 允
许外开
防火措施得
当
店面处在拐
角位置
注：符合加分标准的每个项目加 1分
店铺便利性得分=∑综合得分,
综合得分=100*权重*小项评估得分之和/小项满分之和
店址调查表
预期店所属分公司： 预期店位置：
性质：□直营 □加
盟 □其他
店租＿6000＿元 转让费＿0＿元
其他费＿1000＿元
店使用情况：□空屋 □使用 可迁入
时间：＿2017＿年＿6＿月＿6＿日
店铺营业时间：从 9＿时＿0分
--- 9＿时＿0分
周围店铺的租金情况：
1、9000＿元/年(共 120 平方米);
2、4500＿元/年(共 70 平方米)
店面面积：＿90＿平方米
店面尺寸：面宽＿9＿米 纵深＿10米
店高＿4＿米
店招尺寸：寛＿9米 高＿4米
店面形状：□窄形 □宽形 □方形
□圆弧形 □其他形状
橱窗：□有＿1＿个 尺寸：
寛 4＿米 高 3＿米
店门朝向：＿北＿（方向）；□外开
□内开
店面功能性：□储藏 □展示
□试镜
店面利用率：＿80%＿（百分比）；有
无死角：□有＿1＿个 □无
店
面
物
业
条
件
防火措施：□好 □一般
□差
店面柱墙：□有＿2＿个 □无
店
周
店招可视距离：＿5米
店前分布：□护栏 □斑马线 □公交站
＿＿线路车
店前台阶：□有＿5＿阶 □
无
店前障碍物：□无 □有 主要是：＿＿
＿＿
门口休闲凳：□无 □有
距店＿2＿米
门口路灯：□无 □有 距店＿5＿米
广告灯箱位：□有＿1＿个
□无
门口公交站：□无 □有 距店＿10＿
米
临店聚人气的大店：□有＿1
＿个 □无
店面所处位置：□进口 □中心
□交叉口 □拐角
店面所处:□阳街 □阴街;
店面人行道宽＿米
店前目标人流量:＿人/天,人流高峰从
＿时＿分---＿时＿分
围
物
业
条
件
临近经营方向：□同定位的品牌 □高档定位的品牌 □低档定位的
品牌 □一般
步骤 4龙泉驿区商业发展规划对本项目的影响
.龙泉驿区商业整体规划
“龙泉驿区引进多个城市综合体项目”，项目涉及投资
总额达 100多亿元，项目包含了五星级酒店、大型购物中心、会议会
务中心等多种公共功能。龙泉驿区作为 2013年最受购房者关注的区
域之一，区域内的大面板块、成都经开区、天鹅湖板块等板块的住宅
项目开发进入白热化趋势，与此同时，龙泉驿区的商业商务配套建设
也成为与购房者生活便捷性息息相关的话题。
结论：
综上所述， 龙泉驿区住宅发展曾滞后于城南和城西，而商
业配套又滞后于住宅发展，但是随着目前的政府规划方案和房地产发
展，已经呈现出甩开城西、直追城南的势头。随着城东住宅市场和汽
车产业的走强，老城区商业补仓，新兴区域商业商务环境跟进，未来
3年内，龙泉曾经没有大型综合体的区域形象将发生翻天覆地的变化，
成为现代化城区居住发展新样板。
步骤 5 项目选址的初步选择方案
根据以上选址调研内容，结合经营目标和区域商业发展方向确定，
项目选址初步方案：
方案一： 龙城一号小区附近
方案 2： 川师现代花园青台山路
任务三：制作开店环境策划书
任务说明：根据任务一、任务二的相关工作内容，按照开店环境策划
书的格式要求，完成一份完整的开店环境策划书。
Hour便利店 项目开店环境策划书
一、客流规律分析
（一）店前客流分析
营业收入是交易笔数与客单价这两个因子的乘积，交易笔数的形
成又可以进一步分解为店铺外通行人流量、进店率和购买率之积，而
店前通行人流量与商业区域的客流又有极为密切的对应关系。选址人
员在客流调查测评过程中主要应关注以下几个方面。
1． 客流流量测评
（1）界定商业区域客流行进切分点 青台山路分为上中下
（2）在每个切分点上安排工作人员 上区：廖强、龚厚贤
中区：王芯、谢佳 下区：江梅、周燕伲
（3）工作人员携带的工具有 笔、纸、手机拍照
（4）根据各切分点实测情况填写商业区域客流流量实测统计表。
商业区域客流流量实测统计表
实测日期 日期说明
商业区域名称
川师现代花园
区域
实测路段 青台山路
实测地点 龙城一号 天气情况 阴
实测人员
江梅，王芯，谢
佳，周燕伲，廖
强，龚厚贤
记录人员 江梅，周燕伲
时间 统计人数（人） 备注
8：00—9：00 457 /
9：00—10：00 364 /
10：00—11：00 234 /
上午
11：00—12：00 459 /
12：00—13：00 397 /
中午
13：00—14：00 458 /
14：00—15：00 365 /
15：00—16：00 453 /
16：00—17：00 672 /
下午
17：00—18：00 643 /
18：00—19：00 554 /
19：00—20：00 320 /
20：00—21：00 423 /
晚间
21：00—22：00 239 /
22：00—23：00 132 /
2.客流构成分析
（1）客流的性别比例 7:3
（2）客流的年龄层次 家庭主妇 ，上班族，学生族
3.消费者的出行方式与行进状态
步行（散步）
4.客流的聚集点
小区门口，小吃一条街
（二）周边居民数量测评
约 10256 人
二、顾客购买能力分析
1.年固定收入 10万以上
2. 可承受每次消费在 150元以上
注：通常的预测方法有两种，第一种是对竞争店及备选店铺的整体观
察。第二种是将市场调查的实测数据通过统计方法进行测算。选址人
员可以将两种方法结合起来使用，以便相互印证。
三、顾客消费习惯分析
1．顾客对设定商品、服务的看法和评价
1.购买便利 2.交货迅速 3.服务咨询到位 4.营业时间长
2．顾客购买设定商品、服务的频率
购买频率较大
3．顾客购买设定商品、服务的动机
有需求，求廉，求便
4．顾客在店铺中购买商品、服务的行为
习惯性购买 ，储备购买，馈赠购买
四、周边店聚集情况分析
（一）异业聚集情况
异业聚集程度越高则商业区域越偏向于综合化，其辐射能力和辐
射范围就越大，吸引来的客流也就越多。
1．商业区中娱乐休闲场所或设施情况
健身会所，台球室 ，网吧等
2．商业区业态分布情况
服务业，餐饮业较多
3．商业区中最大和最知名的布点位置及对附近中小型店的影响
吉家布点位置在川师现代花园，对附近中小型店的影响是造成
了一部分顾客流失。
（二）同业聚集情况
便利店散乱，分布不集中，便利店较少 。
五、竞争对手分析
1.竞争店的基本信息
吉壳壳\红旗连锁\天易
2.竞争店的地理信息
青台山路
3.竞争店的商品信息
生活用品、奶制品、饮料、小吃等
4.竞争店的业绩状况
良好
5.顾客在竞争店内的消费行为及评价
一般
竞争对手调查记录表
调查项目 竞争店 A 竞争店 B 竞争店 C
店铺区位 吉壳壳 红旗连锁 天易
前台面积（
平方米）
1X1 2X2 1X1
店铺
面积 内仓面积（
平方米）
/ 3X3 /
店铺组织形态 便利店 超市 便利店
店铺销售人员数量 2 5 2
商
品
调
商品品种大
类
生活用品、
饮料、小
吃等
生活用品、饮
料、奶制品、
小吃等
生活用品、饮
料、小吃等
商品整体风
格
商品分类
较乱
简洁、明了 干净
商品档次 低 较高 中
主力商品 杂货 奶制品 生活用品
主力商品价
格带
5-10元 28-85元 5-50元
辅助商品 小吃 充值服务 散装饼干
查
辅助商品价
格带
5-20元 不定 8-24元
日交易次数 不定 不定 不定
日客单价 12元 55元 12元
预估日销售
额
518元 1032元 769元
经营
效果
评价
综合预估坪
效
较好 好 较好
商品陈列效
果
差 较好 一般
店铺布局规
范
狭小 适中 较小
店
铺
形
象
店铺内装修
效果
差 较好 一般
店铺外装修
效果
一般 一般 一般
店铺销售氛
围
较好 一般 冷清
顾客购买状
况
较多 一般 较少
服务水平 低 高 一般
顾
客
意
见
顾客意见评
价
较好 好 一般
其 他 / / /
六、店址物业条件评估
（一）店铺面积
1．店铺级数 低
店铺级数是指根据店铺在连锁体系中所处的战略位置差异而赋
予不同级别店铺以不同的面积区别。
2．基本经营需要 50平方米
不同的行业对经营面积有最基本的下限要求，即完成最基本的商
品展示和服务功能必须要求有最低的营业面积保障。
3．客流和成交量的大小 小
（二）店铺形状
店铺受物业硬件条件的影响会有各种的形状，选址人员在具体
察看时一定要考虑到不同行业在店铺形状适应性上的差异。选址人员
可以从以下三个方面进行考虑。
1．卖场与后台（仓储、办公、生产场所）功能区分
无
2．顾客心理压力
心理压力小
3．店铺面积的利用率
一般利用
（三）店铺开间和朝向
朝向行人的主行径方向，南北朝向（更能吸引顾客）
（四）柱墙大小、数量和位置
无
（五）店铺空间高度
3~米
（六）店铺使用年限、保养状况和基础设施完整程度等
年限较小的，保养状况良好，基础设施完善
七、店址与周边微区位小环境相互关系
1．商业区交通道路格局
一条青台山主道 ，两条小道辅
2．店址周边道路格局
两条主干道相交，几条小道纵横其间
八、商业发展趋势
1.逐步发展 2.向外扩张
九、店址评估汇总
店址区位综合加权平均分表
被选店址编号 备选店址 A 店址 ××商业区××路××号
评估大项 物业条件 大项权重 30%
评估中项 基本物业条件参数 中项权重 30%
小项
次
小项目 5分 4分 3分 2分 1分
等级
得分
小项
权重
加权
得分
1
前台面
积占比
90%
以上
81%
-
90%
71%-
80%
61%
-
70%
60%
以下
4 20%
2
店铺形
状利用
效率
高效
利用
一般
利用
低效
利用
5 20%
3
门面开
间宽度
10m
以上
8-1
0m
6-8m
4-6
m
4m以
下
3 5%
4
店铺柱
墙数量
无 少量 很多 5 5%
5
柱墙分
布位置
全部
靠边
大量
边侧
少量
居中
大量
居中
5 5%
6
店内空
间高度
3-3.
5m
以上
3m以
下
5 5%
…… …… …… …… …… …… …… …… …… ……
小计
得分
100% 10
项目选址： 龙城一号小区附近
十、设备投资
根据店面面积、经营品种对店面投资做出测算
序号 设备名称 数量 预算金额 备注
1 货架 4组 3200 按 4组计算，每组
800
2 租金 / 6000/月
3 微波炉 1台 500
4 开放式冻
柜
1台 3000
5 收银 POS
机 +收 银
台
1套 3500
6 监控器 1套 1000
7 灭火器 2瓶 200
合计 17400 此价格为厂家第一
次报价，以上设备
按三年进行摊销，
每 月 应
17400/36=
包括租金、店面装修，照明、冷冻冷藏设备、货架、电脑、收银
机、存包柜等，并按设备种类分年度摊销。
十一、投资回报分析
在测算投资金额和月销售额后，填写下表 5-3，对新开店铺进行
可行性分析，以了解店铺开业后的经营业绩和投资回报期，对店铺经
营前景作出判断，一便进行相应决策。
新开店铺投资预算和经营分析表
序号 项目 金额（万元） 备注
一 投资 152210
1 工程投资（装修） 15590 3年摊提
2 设备投资 8200 3年摊提
3 电脑系统 2100 含在设备投资内
4 非实质商品 3200 3年摊提
5 开办费 1120 3年摊提
6 流动资金 50000
7 建筑成本（租金） 6000x12=72000
… ……
二 年费用 113500
1 经营费 7000
人事费用 4000 按销售额×%测算
基本设备费用 2100 按销售额×%测算
营销费用 200 按销售额׉测算
款机费用 200 按销售额׉测算
维修费用 300 按每月××元计算
一般费用 100 按销售额׉测算
商品损耗 100 按销售额×%测算
… ……
2 管理费 106500
投资摊销 /
租金 6000
… ……
3 财务费用 500
4 营业税及附加 100000
… ……
三 年营业收入 410290
1 含税销售收入 340000
2 毛利 70290
3 其他收入 /
4 营业外收入 /
… ……
四 投资评估
1 损益平衡点 /
2 利润 70290
3 投资回报率 %
4 投资回报期 1年
十二、店铺未来 5年销售计划及投资回报测算
店铺未来 5年销售计划及投资回报表
投资摊销及经营计划项目
第一年 第二年 第三年 第四年 第五年
投资回收后
经营计划
现金流入量
112000 201000 223000 267000 216000
销售收入
230000 210000 234000 360000 281000
其它收入
/ / / / /
现金流入小计
342000 411000 457000 627000 497000
现金流出量
8000 5500 3600 6300 2700
商品购进成本
10000 12000 20000 18000 20000
经营费用
2400 2200 2300 2200 2100
人事费用
4000 4000 4000 4000 4000 、
基本设施费
用
500 600 359 368 876
营销费用
111 60 74 34 67
收款机费用
24 56 89 21 65
维修费用
200 200 200 200 200
一般费用
100 100 100 100 100
商品损耗
150 150 150 150 150
财务费用
220 220 220 220 220
财务费用
/ / / / /
改造投资支出
/ / / / /
租金费用
72000 72000 72000 72000 72000
…
现金流出小计
90505 97086 85192 103593 102558
净现金流量
12000 14000 15000 16000 15000
投资摊销
46 54
未摊销投资余额
/ / / / /
利润
251495 313914 371805 523407 394442
完成时间 2017年 4月 17日
调研参与人 江梅、周燕伲
任务考核：
1.个人自我评价
个人自我评价表
组员姓名 江梅 小组名称 Hour 便利店
主要承担
的工作
工作内容 起止日期 其它参与成员 本人表现
\ 收集资料，负责青台山
下区调查（网吧的附近）
王芯，谢
佳，周燕伲，
廖强，龚厚贤
较好
\ 组织与分配任务 王芯，谢
佳，周燕伲，
廖强，龚厚贤
较好
\ 筛选资料，汇总资料 王芯，谢
佳，周燕伲，
廖强，龚厚贤
较好
自评分（打
√）
10分○ 9分○ 8分● 7分○ 6分○
5分○ 4分○ 3分○ 2分○ 1分○
个人自我评价表
组员姓名 周燕伲 小组名称 Hour 便利店
主要承担
的工作
工作内容 起止日期 其它参与成员 本人表现
\ 收集资料，负责青台山
下区调查（网吧的附近）
王芯，谢
佳，江梅，廖
强，龚厚贤
较好
\ 筛选资料，汇总资料 王芯，谢
佳，江梅，廖
强，龚厚贤
较好
自评分（打
√）
10分○ 9分○ 8分● 7分○ 6分○
5分○ 4分○ 3分○ 2分○ 1分○
个人自我评价表
组员姓名 王芯 小组名称 Hour 便利店
主要承担
的工作
工作内容 起止日期 其它参与成员 本人表现
\ 收集资料，负责青台山
中区调查（龙城一号到
网吧之间区域）
江梅，谢
佳，周燕伲，
较好
廖强，龚厚贤
\ 筛选资料，汇总资料 江梅，谢
佳，周燕伲，
廖强，龚厚贤
较好
自
评分（打√）
10分○ 9分○ 8分● 7分○ 6分○
5分○ 4分○ 3分○ 2分○ 1分○
个人自我评价表
组员姓名 谢佳 小组名称 Hour 便利店
主要承担
的工作
工作内容 起止日期 其它参与成员 本人表现
\ 收集资料，负责青台山
中区调查（龙城一号到
网吧之间区域）
王芯，江
梅，周燕伲，
廖强，龚厚贤
较好
\ 筛选资料，汇总资料 王芯，江
梅，周燕伲，
廖强，龚厚贤
较好
自评分（打
√）
10分○ 9分○ 8分● 7分○ 6分○
5分○ 4分○ 3分○ 2分○ 1分○
个人自我评价表
组员姓名 廖强 小组名称 Hour 便利店
主要承担
的工作
工作内容 起止日期 其它参与成员 本人表现
\ 收集资料，负责青台山
上区街区的资料调查
（龙城一号及附近）
王芯，谢
佳，周燕伲，
江梅，龚厚贤
较好
\ 筛选资料，汇总资料 王芯，谢
佳，周燕伲，
江梅，龚厚贤
较好
自评分（打
√）
10分○ 9分○ 8分● 7分○ 6分○
5分○ 4分○ 3分○ 2分○ 1分○
个人自我评价表
组员姓名 龚厚贤 小组名称 Hour 便利店
主要承担
的工作
工作内容 起止日期 其它参与成员 本人表现
\ 收集资料，负责青台山
上区街区的资料调查
（龙城一号及附近）
王芯，谢
佳，周燕伲，
廖强，江梅
较好
\ 筛选资料，汇总资料 王芯，谢
佳，周燕伲，
廖强，江梅
较好
自评分（打
√）
10分○ 9分○ 8分● 7分○ 6分○
5分○ 4分○ 3分○ 2分○ 1分○
2.小组自我评价
小组自我评价表
小组名称：Hour 便利店
序号 评价项目 评分标准 评分（打√）
1 对待工作学习的态度 5分
5分● 4分○
3分○ 2分○
1分○ 0分○
2 合理分配任务量 5分
5分○ 4分●
3分○ 2分○
1分○ 0分○
3 完成工作的进度控制 5分
5分○ 4分●
3分○ 2分○
1分○ 0分○
4 团队沟通、协调、合作 5分
5分● 4分○
3分○ 2分○
1分○ 0分○
小组总分 18分
