日照市旅游地产项目前期报告
诸暨华东国际珠宝城营销部
2011-12-12
本报告仅供参考
第一章、日照市概况
一、城市综述
1、日照市行政区划
日照，因“日出初光先照”而得名，位于山东半岛南翼，东临黄海，与韩国、日本隔海相望。地理位置优越，北上可直达北京南下可
直通上海，西进可辐射中原大地，东出可出海直达国际市场。全市总面积 5310 平方公里，人口 万，海岸线 公里，现辖东
港区、岚山区、莒县、五莲县及日照经济开发区、山海天旅游度假区。
2、日照市交通状况
◆港口：日照港口优势突出，拥有石臼和岚山两大港区，已成为全国矿石运输系统第一层次港口，全国最大的散装水泥中转基地，
中国北方第二大粮油加工中转基地，长江以北最大的木材接卸集散地和规模最大的液体化工集散地，2010 年港口货物吞吐量达到
亿吨，位列大陆沿海第九大亿吨大港，山东省第二大亿吨大港。
◆公路：境内有日兰、沈海 2 条高速公路，12 条国道、省道。在“十二五”期间将新建潍日、青临、岚临三条高速公路，形成“三纵两
横”（三纵是指沈海、潍日、青临高速；两横是指日兰、岚临高速）的高速公路网。
◆铁路：境内有日菏、坪岚、胶新 3 条铁路通过。日菏铁路向西至西安经新疆阿拉山口可直达鹿特丹、安特卫普等欧洲口岸，形成
了长达 万公里的新亚欧大陆桥。在“十二五期间”将扩建和新建新菏兖日铁路、山西中南部至日照港铁路通道、青日连铁路，形成“三
横二纵”（ 三横是指新菏兖日铁路、坪岚铁路、山西中南部至日照港铁路通道；二纵是指胶新铁路、青日连铁路）的铁路网。
◆航空：在 150 公里半径内，环绕分布着青岛国际机场和连云港、临沂机场，均有高速公路通达。设立了青岛流亭国际机场（日照）
虚拟空港，并规划建设日照机场。
3、日照市功能定位
日照是山东半岛城市群的重要组成部分，是山东省对外开放的重点城市，是中国东部沿海新兴的港口生态城市，具有区位、港口、
生态、资源四大发展优势。规划建设成为能源、原材料工业和制造业基地、出口加工和物流基地、休闲旅游度假基地。先后成功举办
了 10 多次大型水上运动比赛项目，其中 2005 年欧洲级、2006 年 470 级两项帆船世界锦标赛，都是中国也是亚洲第一次承办；2007 年
举办的中国水上运动会，是中国首次举办的国家级大型水上竞技体育赛事，并在 2010 年继续承办了第二届中国水上运动会。2009 年
第十一届全运会水上项目（帆船、帆板、皮划艇、赛艇、激流回旋）、2009 年全国沙滩排球冠军赛、2010 年中国水上运动会比赛举办
地。
4、日照市城市综合实力
2010 年全市生产总值(GDP)突破 1000 亿元，达 亿元，比上年增长 %，其中第一产业增加值 亿元，增长 %；
第二产业增加值 亿元，增长 %；第三产业增加值 亿元，增长 %。人均生产总值 36883 元，比上年增长 %，
规模以上工业增加值突破 600 亿元，进出口总值达到 133 亿美元，总量居全省第四位，跻身全国外贸百强市行列；社会消费品零售总
额突破 300 亿元，游客接待量突破 2000 万人次，旅游总收入达 120 亿元。
5、日照市整体优势
（1）区位优势
日照市位于山东半岛南翼，东临黄海，与韩国、日本隔海相望。地理位置优越，北上可直达北京南下可直通上海，西进可辐射中原大
地，东出可出海直达国际市场。
（2）自然资源（旅游）优势
◆大气质量、海水质量、饮用水质量均为国家一级、一类标准；
◆无台风登陆的海岸及无地震的城市；
◆新亚欧大陆桥东方桥头堡、联合国人居奖、中国投资环境百佳城市、中国优秀旅游城市、中国人居环境奖、国家可持续发展实验
区、国家卫生城市；
◆境内百公里的海岸线上有 64 公里的优质沙滩，被有关专家誉为“中国沿海仅存未被污染的黄金海岸”，拥有国家级海滨森林公园，
列入世界吉尼斯大全的“天下第一银杏树”；
◆佛教名山五莲山，春秋战国时期的莒国故城，亚洲最早的城市“两城遗址”；
◆日照是北方少有的富水区之一；
◆境内有多种矿产资源，特别是非金属矿产资源量大质优；
◆日照绿茶、蚕茧、水产品、烤烟、花生等农产品享誉海内外，日照绿茶面积和产量分别占山东省的 60%和 70%，是中国江北最大
的茶叶产区；水产品产量居全省第四位，全国最大的水产品批发市场就在日照的岚山。
◆现有五莲山风景区、万平口风景区、日照海滨国家森林公园、刘家湾赶海园和浮来山风景区共 5 个 4A 级景区。
（3）区域交通优势
日照交通发达，运输便利，集港口、铁路、公路运输于一身，是重要的海陆交通枢纽。日照拥有日照、岚山两个国家一类对外开放
港口，日照港是中国第二大煤炭输.出港，岚山港拥有中国北方最大的液体化工码头。两港不冻不淤，陆域开阔，地质条件良好，可建
设泊位 166 个，吞吐能力可达到 亿吨，特别适宜建设十万吨级以上深水泊位。
二、城市重要经济指标
1、日照市国民生产总值状况
日照市 2008 年—20010 年国民生产总值（GDP）比较（表）
年 份 国民生产总值（GDP：亿元） 增长（%）
2008 年 780
2009 年 900
2010 年
日照市 2008 年—20010 年人均生产总值（人均 GDP）比较（表）
年 份 人均生产总值（人均 GDP：元） 增长（%）
2008 年 28217
2009 年 32609
2010 年 35717
三、城市各行政分区的概况
1、日照市各区域介绍及特点（位置、功能、人口、特色等）
日照市域行政区划地图
◆东港区
日照市东港区地处山东半岛南翼，东濒黄海，隔海与日本、韩国相望，北依青岛、南与岚山办事处相连，是新兴的港口城市日照市
政府所在地和全市政治、经济、文化中心。全区陆域总面积 平方公里，海岸线长 80 公里，总人口约 80 万。近年来，东港区依
托丰富的旅游资源，加快了旅游业发展步伐，万平口海水浴场、山海天海水浴场、太公岛旅游区、桃花岛旅游区、国家海滨森林公园
等多处旅游景点及规划建设中的水上运动基地、世帆赛动动基地，东港将会日益成为闻名中外的旅游热点地区和国际水上运动名城。
东港区作为新亚欧大陆桥东方桥头堡日照市的中心区，拥有国有一类对外开放港口---日照港，具有得天独厚的区位优势。
◆岚山区
岚山地处鲁东南，东临黄海，西邻莒南县，北连东港区，南接赣榆县，辖岚山头街道、安东卫街道、碑廓镇、虎山镇、前三岛乡 5
个乡镇街道，海岸线总长 25 公里，总面积 253 平方公里，人口 万 。沿海沙滩广阔细软，海水洁净无污染，气候温暖湿润，前三
岛、阿掖山、海上碑等风景名胜众多，是旅游、度假、疗养的胜地。拥有国有一类对外开放港口---岚山港。
◆五莲县
五莲县位于山东半岛东南部，是国务院批准的沿海经济开放县，共有 12 处乡镇，634 个行政村, 万人口，总面积 1500 平方公里。
东距青岛 160 公里，南至中国深水良港日照港 55 公里，北距“风筝都”——潍坊 110 公里。历史悠久、旅游资源极为丰富的五莲县，名
胜古迹、旅游景点颇多。奇特自然景观随处可见，有光明寺、孙膑书院、齐长城等文化遗产。被宋代大文学家苏轼赞誉为“奇秀不减雁
荡”的省级风景名胜区五莲山，28 峰 118 个景点；与五莲山并峙的九仙山，清幽佳绝，新开发的龙潭幽谷、九仙齐长城、九仙山庄等
景观引人入胜。山上映山红品种达 10 余种，成为华东最大的野生杜鹃花资源基地，每年“五一”前后，遍山花开，似铺锦流霞。五莲山、
九仙山均被列为省级森林公园。
◆莒县
莒县位于山东省东南部，日照市西部，东接东港区、五莲县，西连沂水、沂南两县，南与莒南县毗连，北与诸城市为临。南北最大
纵距为 公里，东西最大横距 公里。总面积 平方公里。距日照市政府驻地 71 公里，莒县南北狭长，四周环山，山区、
丘陵、平原各占三分之一。目前，全县共辖 17 镇 4 乡 1260 个行政村。日东高速公路和胶新铁路贯穿境内，到 2004 年底，全县总人
口 万人，其中非农业人口 万人，占总人口的 %。
莒县历史悠久，名胜荟萃。莒国故城是山东省历史文化名城、省重点文物保护单位。县城西浮来山峰秀林幽，千年古刹定林寺、天下
银杏第一树、春秋鲁莒会盟处、刘勰校经楼等景点知名天下；县境东南马鬐山耸翠叠秀，南宋红袄军、元末红巾军的营垒故址犹存，
兼有望海楼、一线天、仙人洞、仙女浴池等景观。此外，齐长城遗址、陵阳河遗址、状元林、博物馆、屋楼崮等地，也为游人向往的
好去处。
第二章、日照市房地产现状总结
一、日照市房地产宏观运行状况
1、软硬环境良好，市场前景乐观
（1）政府政策更加透明规范；
土地的运作已经非常市场化，基本从协议出让制转变为招投标制和竞拍制。公正、公平、公开的土地出让政策，让更多外地有实力、
有眼光的发展商也参与到城市建设中来，提升了房地产发展水平。
（2）突出地方旅游优势，旅游度假类楼盘得已快速发展；
日照市城市功能基本形成，规划形成生态旅游名城，以其丰富的旅游资源优势及良好的环境优势，来带动整个城的各行业同步发展；
就目前市场来看房地产行业的发展速度优为突出，目前旅游度假类楼盘及公寓酒店类楼盘正处于快速、稳步发展时期；同时政府不断
加大对旅游产业及配套设施的资金投入，增强城市影响力和城市旅游品牌。
（3）城市规划合理，具有前瞻性、特色性；
日照市城区格局基本形成，各片区有着不同的功能和特色，城区基本没有工业规划，四大板分别以商贸、政治、物流、旅游四大板
块来规划，目前已基本形成规模；同时政府在发展旅游产业的同又引入水上运动项目，世帆赛基地已投入使用，水上运动基地正在快
速建设中，相应的酒店等配套设施也在建设中。
2、整体市场处于房地产发展的加速阶段
整个城市如同一个大工地，几大片区开发力度逐步加快，新城建设、老城改造同步进行，房地产开发呈现加速发展态势。
3、外来投资客户不断增加，房地产消费市场稳固发展；
目前日照房地产市场外销投资比率已超过半数达到了 60%，可想而知这样的发展速度对日照市近年及今后的发展起到无形的大力推
动作用，今年全国各地房市价格均有回落，但日照市房市整体价格并无太大影响；虽然商品房市场供给量巨大，但是商品房消费量还
在不断增加，整体房地产市场保持快速增长态势。
二、日照市房地产市场特征
1、日照市市区（东港区）城市格局及房地产发展状况
（1）城市格局及分析
根据日照市城市规划特点可将市区分为以下片区
【老城片区】
日照市老城区，区域人口较多，是日照的商业旺区和本地居民重要的居集地，但片区环境较差，区域规划及目前旧城改造相对落
后于新城片区和石臼片区，目前在建在售项目多数为商业项目、商住项目。片区发展势态倾向于形成日照核心商圈及金融中心，片区
空间正在向四周拓展（图中箭头所示），在片区周边有望形成以当地居民为主的居集地。
【新城片区】
规划建设的日照新城区，日照市政府及相关行政职能部门所在地，片区交通、环境均做了完善的规划，目前在建在售楼盘趋向 CBD
（中央商务、住宅）概念方向发展。未来有望形成政治、商务、文化中心区，同时接轨万平口水上运动基地、海滨浴场及老城区（图
中箭头所示），形成旅业、餐饮、旅游商品等特色为一体的中心区。综合以上，新城片区未来将形成集政治、商业、商务、旅业、娱乐
饮食、文化等为一体的特色中心城区。
【石臼片区】
日照老城区之一，商业旺区，外来人口主要活动区域，目前以形成较浓厚的商业氛围，商业功能集购物、娱乐休闲、餐饮旅业为一
体。片区紧邻日照港和万平口，片区优势突出。日照新火车站坐落于片区内将会为片区的快速发展注入活力。目前片区内商业项目纷
纷上马，多个大型商业楼盘在建在售中，结合以上优势，不难看出片区的商业潜力远大于老城片区，未来将会形成以物流、贸易、商
业等多功能为一体的复合式发展片区。
【大学城片区】
规划中的大学城，目前以多所大学进驻，主要有曲府师范大学、济宁医学院、山东水院、山东体院等，规划将形成集 20 多所大学
的大学园区。周边教育概念楼盘正在逐步兴起。
【山海天】
山海天为日照的旅游度假区，主要景点有山海天海水浴场、山海天海滨广场、海洋馆、太公岛游乐园、桃花岛风景区等著名景点。
片区结合滨海优势打造了多处海景大盘，目前的开发态势正逐步加强。
【万平口】
观光、水上运动基地，目前主要有世帆赛基地、万平口广场、万平口海水浴场、金沙滩海水浴场等旅游景点，规划将建成国内最大
的水上运动基地（建设中）、世帆赛基地（已建成）、万平口海滨生态广场（建设中），结合水上运动和旅游观光两大优势共同打造片区
在城市中的地位及影响力；目前周边有多个五星级酒店正在建设或筹建中，不断完善片区服务配套功能。
【日照港区】
日照港是国家一类对外开放港口，湾阔水深，不冻不淤，无台风直接登陆及发生破坏性地震的记录，航线直达日本大坂、横滨、名
古屋，韩国釜山、平泽，可建设各类泊位 100 多个，吞吐能力可达 2 亿吨，特别适宜建设 15-30 万吨级深水泊位。是中国沿海煤炭、
铁矿石、氧化铝、木材、石油、化工产品等重要的能源和原材料进出口港口和集散基地。
第三章、旅游地产评估分析
一、项目未来规划定位分析
项目定性解读：
◆海景资源―――项目拥有少有的自然海景条件。可谓“天生丽质”，含金量较高，具有很大的待挖掘的开发价值。
◆人文价值―――日照历史源远流长。夏、商时期属东夷。《吕氏春秋·孝行览·首时》说，西周初年的著名人物姜太公是“东夷之士”。
今秦楼街道冯家沟村东南有，传说即为姜太公钓鱼处遗址，姜尚也是日照人士，西周到战国前期属莒国。前 11 世纪，周灭商后，封少
昊之后裔为莒国君，定都今莒县城阳。前 431 年，莒国被楚所灭.历经沧桑沿革，宋元祐二年（1087 年）置日照镇，属莒县，取“日出
初光先照”（据乾隆年间《日照县志》记载）之意，始有“日照”之名。日照历史悠久，前 3500 年到前 2000 年的日照两城，是亚洲最早
最大的城市。
◆旅游资源―――特色旅游项目众多。日照依托独特的旅游资源，开发出一大批具有地方特色的旅游项目。依托海滨优势，推出了
3S（阳光、海水、沙滩）休闲度假游；依托五莲山、九仙山风景区，推出了生态宗教游；依托浮来山风景区、莒县博物馆推出了莒文
化游；依托水上运动基地和万平口景区，推出了滨海体育游；依托茶博会和茶文化旅游节，推出茶文化旅游；依托沿海渔家村，推出
“渔家乐”民俗游，住渔家屋、吃渔家饭、赶海拾贝、乘船撒网，满足游客的猎奇心理，受到了社会一致好评。。
因此我们认为：从对项目用地及其周边环境的初步分析来看，项目具备打造“旅游地产”的基本要素和潜质，“旅游地产”应当成为项
目开发的第一层切入点。
项目的开发理念与定位
1、项目开发理念：
项目以“依托海景资源、挖掘人文价值、凸显特色旅游生活模式的复合型地产”整体项目开发的定性，认为本案具备二重开发理念
和功能。
第一重理念：中国最大海景旅游项目之一的旅游（休闲）地产开发项目
从整体的项目开发内容来看，本项目的开发重点还是以海景文化、日照悠久文化产业基地和旅游景点为主要内容，地产开发只是其
中的一部分。因此从最为直观、简单的角度来看，房地产开发的功能具备旅游地产的含义，即依托相关的旅游景点、休闲度假设施为
城市居民提供一个能够度假和短期休闲放松的居所。
第二重理念：倡导“风景区生活模式”的山东卫星城项目
从项目所具备的资源以及交通条件来看，项目具备打造“卫星城”的条件。相信随着交通道路条件的改善以及家用汽车的普及，项
目“第二居所”的属性将会愈发凸显，因此第二重开发理念将成为未来项目开发的核心内容之一，这将是对日照城市化生活模式的一种
创新和进化，也为日照城市发展格局的提供了新的方向。
2、项目整体定位
◆从项目开发的角度来看，这个定位是以“景区化生活模式”为出发点，重点打造项目旅游、休闲、娱乐、居住生活的全面功能，而
旅游功能将会成为项目的核心资源和吸引消费者关注的关键因素之一。
◆随着日照城市规模的扩大和交通条件的改善，它将会是以“第一休闲、第二居所”为目标的生活居住区域，更注重生活功能的完善。
◆融“自然天水、浓郁文化、休闲度假”为一体是项目的主要卖点，不仅体现在居住、生活、休闲的品质上，更是对原有生活态度和
模式的颠覆。
3、发展战略定位
（1）战略定位
•日照历史文明感应体验区
•日照民俗风情文化商业街区
•旅游、文化与商业为导向的历史街区复兴典范
（2）三大战略目标
•复兴日照文明，复兴山东文明，将为世人重新呈现：兼收并蓄的文化心态、丰富繁华的感官印象以及反复曲折、纵横交错的历史
繁华。
•建设城市旅游文化集散中心，结合日照现有的旅游资源，通过本项目的打造建设成为日照旅游的中心节点。
•繁荣文化商业形成独特的城市文化大品牌和文化产业基地，促进日照生态旅游城市的建设。通过街区主要的商业街展现整个街区
的商业繁华。凭借街区深厚的文化内涵，利用遗址或遗产提升其文化品位，成为富有文化气息的商业金街或城市文化主轴。
二、打造日照旅游与文化相结合的复合型地产项目
根据项目的实际特点，将规划包含有沙滩度假、购物广场、影剧院、度假酒店、酒店式公寓、海景别墅、高层海景房、娱乐休闲区、
水上乐园、特色餐饮区、旅行社、婚纱摄影、银行网点、民族特色服饰、养生保健等。将项目整体打造称为集旅游、居住、购物、休
闲于一体大型复合型地产项目，并结合日照悠久的历史文化，打造以世界为定位平台的海景旅游风景名胜。
三、项目业态比例规划
项目规划为 5000 亩，主要业态为旅游、居住、商业等三大模块，建议容积率规划为 ，业态比例为 40%：20%：40%，租售比
例建议定性为 4：6，站在公司的角度出发，销售 60%先降低开发风险，并实现盈利，持有 40%物业，实现社会效益，达到社会效益
与经济效益双赢的目的。
经济技术指标：
占地面积：3333334㎡
总建筑面积约：2900000㎡
其中：
旅游区：1120000㎡
居住区：560000㎡
商业区：1120000㎡
地上总建筑面积：2800000㎡
地下总建筑面积：100000 平米
容积率：
建筑密度：20%
绿化率：65%
停车位：10840 个
地上停车位：7840 个
地下停车位：3000 个
四、项目开发发展模式
SWOT 分析与策略
优 势（S）
项目拥有比较丰富的海景资源，为旅游发展提供了前所未有的平台；
项目规模较大，可打造配套丰富的综合体项目，基本满足会议、餐饮、住宿、娱乐、洗浴、休闲、运动等消费所需；
城市知名度大，历史文化浓厚，可打开方向及业态选择较多；
劣 势（W）
项目体量大，定位、规划、设计难以把握，易造成定位偏离；
耗资大，给项目开发造成一定风险；
机 遇（O）
国家对住宅地产的调控始终不松懈，商业地产也收到牵连，但对旅游地产的影响很小，为旅游地产的开发与发展提供了机遇；
良好的城市休闲度假品牌；
政府支持力度相对较大，间接增强客户对本项目的投资信心；
随着城镇居民收入及生活水平的不断提高，目前旅游度假消费正蓬勃发展，本项目的开发迎合社会消费发展的趋势。
风 险（T）
本项目与区域周边项目在配套及资源利用等方面共享度较低，难以充分利用其他项目特点，并为之呼应；
就目前的情况来看，区域内交通规划及其建设较为滞后，游客至本案的易达率有待提高；
开发商对旅游房地产开发经验相对不足。
项目开发发展模式：
项目将以“商旅联动”的模式来发展，大力开发旅游项目、设施及知名度，通过大力推动旅游业的发展，带动商业区域的开发，以日
照悠久的浓郁文化为主线，开发旅游项目产品，吸引大批游客蜂拥而至，以别墅区、高层海景房的销售来加大项目整体的盈利，别墅
区可根据实际情况确定租售模式，开发为别墅度假群，为社会高端人士打造高规格的休闲度假村。
五、投资预算分析
日照旅游复合型项目投资成本效益测算表
总建筑面积（m2） 绿化率(%)
建筑面积（m2） 建筑密度(%)
居住面积（m2） 容积率
商业面积（m2） 总用地面积
旅游面积（m2） 户数
服务用房 地下车位数
规
划
指
标
建筑占地面积（m2）
规
划
指
标
地上车位数
销售收入 计算依据 计算基数 金额 单位楼面收入
1
住 宅 3360000000
2
商 业 13440000000
3
地下室车位 36000000
一
、
销
售
收
入 4
销售收入合计 16836000000
土地费用 计算依据 计算基数 金额 单位楼面成本
1
土地评估成本 1500000000
2
土地出让佣金
3
土地出让契税 3% 45000000
二
、
土
地
成
本
4
土地费用合计 1545000000
需交纳规费费用 计算依据 计算基数 金额 单位楼面成本
1
能源、环境评估费 1400000
2
散装水泥专项基金(可退) 4200000
3
新型墙体材料专项基金
(可退)
28000000
4
规划面积测量费 () 3584000
5
白蚁防治费 5600000
6
建筑物防雷检测费 5600000
7
规划放样（可协商） 2800000
8
渣土办证管理费 200000
9
其他费用(规划公示等) 200000
三
、
工
程
规
费
费
用
10 交纳规费小计 51584000
服务费用 计算依据 计算基数 金额 单位楼面成本
1
地质勘察(占地面积) 33333340
2
方案设计费 42000000
3
施工图设计费 33600000
4
室外景观设计费 42000000
5
基坑围护设计费 8400000
6 招标费 2800000
7 监理费 28000000
8 桩基测试费 28000000
9 工程造价咨询费 6160000
四
、
前
期
工
程
服
务
费
用
10 服务费用小计 224293340
基础设施费用 计算依据 计算基数 金额 单位楼面成本
1
绿化及场地平整费 33333340
2
临时供水 2800000
3
临时供电 6160000
4
市政设施(开路口等) 9800000
5
场内三通一平 116666690
五
、
基
础
设
施
费
用
6
供电工程费用 336000000
7
室外给排水工程费 39200000
8
广电（有线电视） 28000000
9 电信管网建设费（可协商） 28000000
10 其他费用 300000
11 基础设施费用小计 599960030
建安工程费用 计算依据 计算基数 金额 单位楼面成本
1
住宅土建 963200000
2
住宅安装 100800000
3
商业土建 1344000000
4
商业安装 134400000
5
旅游土建 1344000000
6
旅游安装 134400000
7
弱电工程 81200000
8
电梯安装 18000000
9
人防地下车库土建 3360000000
10 人防地下车库安装 259840000
11 人防弱电工程 23520000
六
、
建
安
工
程
费
用
12 景观绿化工程费 700000000
13 小区道路等工程 644000000
14 建安工程费用小计 9107360000
各类税费 计算依据 计算基数 金额 单位楼面成本
1
营业税 % 934398000
2
土地增值税 2% 336720000
3
营业税费小计 1271118000
产权交易税费 计算依据 计算基数 金额 单位楼面成本
1
房屋面积测量费 4200000
2
产权登记费 7840000
3
房地产交易手续费 地上 6(地下 3) 20160000
4
应急备用金 5600000
5
物业维修基金 代收代付
6
业主大会筹备 2240000
七
、
各
类
税
费
7
产权交易税费小计 12040000
后期费用 计算依据 计算基数 金额 单位楼面成本
1 排污费 14000000 八
后
期 2 社区移交费 28000000
3 地名办费用 2800000 费
用
4 后期费用小计 44800000
期间费用 计算依据 计算基数 金额 单位楼面成本
1
贷款利息（财务费用） 10% 252540000
2
管理费用 1% 168360000
3
营销推广费用 1% 168360000
九
、
期
间
费
用 4
期间费用小计 589260000
十、 成本合计 二~九之和 13445415370
十一、 不可预见费 % 13445415370 201681231
十二、 工程利润 一-十-十一 3188903399
十三、 所得税 25% 3188903399 797225850
十四、 工程净利润 2391677550
第四章 总 结
一、总结
结论一：城市发展潜力巨大
日照市社会经济发展处于加速发展阶段，城市规划建设日新月异，城市地位知名度日益提高，城市综合发展潜力巨大。结合其特有
的环境资源、旅游资源、水上运动基地优势、港口优势，将城市打造成为生态名城、旅游名城、水上运动名城、港口名城，未来的日
照将会成为黄海之滨一颗璀璨明珠。
结论二：房地产市场处于快速发展阶段
日照市区集旅游、水上运动基地、港口物流贸易、政治中心、文化中心（大学城）、商贸中心等多项功能为一体，结合其生态名城
的优势，未来常住人、流动人口将会急速上升，各类地产物业需求量将会加大，概念楼盘、特色楼盘、高端楼盘将会演译城市繁华，
房地产发展空间巨大。日照市城市总体规划建设步伐逐步加快，促进了房地产开发快速发展，房地产开发步伐惊人，房价一路看涨。
结论三：旅游业市场发展健康，发展速度加快，地产行业发展迅速
日照市经济的快速发展，加快了旅游业、地产业的发展步伐，大型地产开发商的纷纷进入，使得房地产市场的竞争逐渐加剧，促使
房地产市场的规范化与快速化发展，市场前景乐观。
旅游业的快速发展及政府对旅游业发展的关注、用地供给量加大，老城区的旧城改造步伐在步步前进，加快了商业地产、旅游地产、
住宅地产的开发力度和市场供给，城市商圈概念将会日趋明显，城市旅游氛围日益浓厚。
结论四：市场供需两旺，投资是市场主流
近两年日照房价上涨很快，年涨幅 11%多，而且今年仍有很多项目在开工，市场存量不断增大。海边的房子主要以度假公寓和别墅
为主，客户主要以日照本地高端阶层和外地客户为主。
结论五：日照房地市场投资前景乐观
日照市经济快速发展，城市综合实力不断提高，以其特有的环境、旅游优势使得城市知名度得已提升，带动了房地产外销市场的发
展，随着近几年日照房地产市场的快速发展，以及外销市场的带动，市场房价不断攀升，目前外销市场占比 60%之多，投资市场景向
喜人。
二、日照市房地产前景预测
1、日照房价将持续上涨
近年来日照市城市建设和招商力度不断加强，城市面貌发生了翻天覆地的变化，城市的旅游优势得以快速发展，而且政府在打造旅
游、水上运动上的资金投入越来越大，城市地位将会不断提升。政府又制定了“接轨青岛”的计划，作为新型沿海开放城市，日照在国
内的地位将得到进一步提升。旅游、运动以及优秀的人居环境，将成为日照今后快速发展的最大资本。从而使得房价随着城市的快速
发展而上涨。相对日照市周边城市青岛、临沂等城市的房价而言，日照的商品房价格较低。同样的区位，更优的城市，快速的发展，
新型沿海开放城市；结合这些优势就可以预测日照房价势必持续走高。
2、外地人购房比例继续上扬
日照市优越的环境、空气、海滩、景观及良好的城市配套，结合大学城、水上运动基地，将吸引越来越多的外地人选择在日照购房
定居或投资创业。目前，在房产成交中，外地人已超过 50%，并有继续上升的趋势。
解放初期，日照有大量的居民移居东北，现在移居民众返乡热潮越来越热，这部分人占居了外地购房人群的一大部分；山西、北京、
河南、新疆等城市投资客在日照市场也十分多；还有日照周边的临沂、枣庄等城市投资客也很常见，投资置业人群之广之多，将会带
来更多的投资客源。
3、二次购房需求增加
近年来日照经济得以快速发展，GDP 增长率居国内前列，经济发展呈现加速发展的势头。随着经济的繁荣和市民收入的增加，人
们从过去简单的“居者有其屋”过度为“居者优其屋”，要求住宅要有优美的环境，再到追求精神享受，希望小区住宅有品位和文化的个
性。日照市民第一次置业居住环境较差。因此，改善居住条件成为必需。加上老城区改造步伐的强快，更多的人需要购房。但由于受
到政策压力，目前的二套房购置基本停滞，但结合本项目的开发周期与房地产市场政策波动规律，相信在项目住宅开盘期，国家对二
套房的政策将会放松，届时住宅项目销售将迎来巨大的机遇。
4、房地产开发空间巨大
目前日照房地产投资主要以海景度假住宅、别墅、公寓为主，这是因为日照旅游业的良好发展带来的投资空间，也就是旅游概念地
产，这类投资目前来说在日照还有很大的空间；同样，日照水上运动基地的打造也会给房地产带来很大的发展空间，体育概念地产不
久将会悄然揭起。
城市的发展、综合实力的提升离不开商业的繁荣，反之城市在发展，综合实力在提升，商业自然会繁华；再加上商业与其它产业是
相促、相进的。
目前日照市的商业正处在快速发展的前奏，旅游、商业的繁荣景象也不再遥远；目前政府正在对老城商业中心区进行规划改造，此
时正值旅游、商业地产开发的发展的良好佳期。旅游、居住、商业等复合型地产的发展有着很大的空间。
营销部
2011 年 12 月 12 日
