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平台产品力——产品形象
保利颐和家园
除金色莱茵项目有一定的创新，在产品形象上的市场整体水准不高。
爱建滨江
中北春城
大众新城
欧洲新城
大众新城
滨江凤凰城
福顺尚都
金色莱茵
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现状供应较少，后续大规模供应主要集中在二环以外的区域：
中心城区：多为小规模项目，高层为主，缺乏社区营造；
哈西区域：在售项目基本趋于尾盘，08年将入市的项目（汉城国际、博奥·现代城、溪树庭院等）集中于哈西大街两侧，但受到规划影响，具体启动时间未定；
香坊区域：在售项目较多，后续供应规模较大（立汇美罗湾3期、山水文园、南郡新城、中北春城等）；
开发区：二环外有2个项目计划于08年启动，总规模约60万平米。
哈尔滨房地产市场小结
哈市整体房地产市场仍处于初级阶段：
产品力较低，创新户型较少，形象同质化较为明显，目前多以价格为导向，卖点不突出；
营销力较低，多数项目属于自然消化的过程；
客户关注点仍然停留在价格为导向的阶段，对园林景观、配套、物业管理等方面的关注度开始逐渐提高。
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中心区域持续高位，哈西居住氛围快速成熟，江北长期发展空间巨大但短期内无法成为热点，香坊区域价格洼地效应提升。群力新区发展大势看好。
哈尔滨房地产市场小结
06-08年初，哈尔滨整体房价为阶段性上涨特征明显，中心城区房价远远高于城市边缘，挤压效应逐渐显现。热点区域的楼盘价格攀升较快：
06—08年初，哈市整体房价的年平均涨幅约为20%左右；
哈西：06年2400元/平米；07年3200-3300元/平米；08年年初3700-4000元。
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哈市房地产板块价值及发展趋势总结表
城市发展新区
传统工业聚集区
文化氛围浓厚的新兴居住区
衰落的传统居住区
商务中心区，高端居住区
城市核心，高端居住区
区域价值
发展潜力巨大
可开发规模大，后续土地供应充足
环境，绿化景观资源（规划中）
待定
群力
价格洼地
被动外溢人口的主要承接区
后续供应量较大（立汇美罗湾3期、山水文园、南郡新城、中北春城等）
哈电集团、轴承集团等大型企事业单位除植物园周边环境较好，其他区域资源处于劣势
3000-3500元
香坊
城市副中心
功能复合的混合居住区，供应热点区域
08年新增供应量约为100-150万左右，主要集中在哈西大街两侧，下半年入市
教育、医疗、地铁、西站等资源
4000-4500元
哈西
内生市场，自给自足，未来发展比较平稳
未来土地供应以旧改为主
无独特资源
4000元
道外
新经济中心高端居住区，目前发展渐进尾声
东二环外2个项目计划于08年启动，总规模约60万平米。
大型高新技术企业
垄断国企
会展中心等市政设施
6000元
会展
开发区
未来城市中心豪宅区
未来土地供应稀缺
以旧改为主
城市核心地段
成熟商业氛围
滨江自然资源
8000元
道里滨江
发展趋势
土地供应
核心资源
价格平台
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哈尔滨市消费者分析
3
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针对哈尔滨客户，我们采取了问卷调研的方法，希望深入了解客户的特征及置业偏好
问卷调研
调研方法
单位选择原则
覆盖范围尽可能广，在各种性质的单位中抽取代表性个体，保证样本企业的多样性和代表性。
样本选择原则
结合项目定位，在各代表单位中抽取年龄、收入、家庭结构等特征与项目相符的个体，确保样本的有效性。
样本选择标准
以问卷的形式了解客户的购房需求和特征，与客户就一些关键问题进行深入探讨。
执行方式：一对一面访或小组讨论
调研时间：15-20分钟
执行数量：85份（有效样本量）
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消费者分析
1.样本背景资料
2.消费者置业特征分析
3.对群力新区的评价
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被访者性别、年龄、学历
Q25.被访者性别
调研样本中男女比例为54%与46%，比例相近，具有代表性；
被访者年龄主要为26-40岁人群，此年龄段人群的占比为%；
大学本科及以上学历人群占79%，被访者文化层次较高。
Q26a.被访者年龄
Q26b.被访者学历
样本背景
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被访者背景、居住区域、工作区域
Q1.您在哈尔滨的居住原因
被访客户以哈尔滨本地人为主，占%。外地来哈工作人群占%；
被访者居住地点分散，涵盖了哈尔滨市的各主要区域，其中道里及南岗客户占比最高，均为%；
被访客户的工作区域集中于道里及南岗区域，占比分别为%及%。
样本背景
Q2.您目前的居住区域
Q3.您目前的工作区域
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通勤方式、通勤时间、通勤成本
样本背景
Q4.您目前的通勤方式
被访者目前的通勤方式多以公交车为主，占比为%；
所能接受的通勤时间为30分钟以内，占比为%；
从通勤成本上看，被访客户以1-5元/天的比例最高，为%；
可以看出，哈尔滨客户对于交通便利性，通勤时间短及节省通勤成本的关注度较高。
Q5.您能接受的通勤时间
Q6.您能接受的通勤成本
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被访者家庭结构、家庭月均收入
Q29.家庭结构
Q7.家庭月均收入
超过一半的被访客户家庭结构为三口之家，占比为%；
新婚夫妇或二口之家的比例为%。
样本背景
%的被访者家庭月均收入在2000元以上，在哈尔滨市属中等以上收入；
其中，家庭月均收入在2000-4000元的人群占比最高，为%；
家庭月均收入在4000-6000的比例为%。
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被访者从事行业类别、工作单位性质
Q27.从事行业类别
Q28.工作单位的性质
被访客户从事行业类别以金融、政府部门、房地产行业比例最高，以上3类客户占比为%；
同时涵盖了IT通讯、贸易、教育、医疗等各行业客户，占比为%。
样本背景
被访客户工作单位分布广泛，保证了样本的多样性；
其中，国家机关单位、国有企业、自营企业人群的比例最高，分别为%、%和%。
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消费者分析
1.样本背景资料
2.消费者置业特征分析
3.对群力新区的评价
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改善居住条件成为目前最主要的置业目的，同时对物业管理与社区配套的不满最为强烈
置业特征分析
改善居住条件成为多数消费者的置业目的，占比达到%；
一次置业需求占%。
Q8.请问您在哈尔滨的置业目的
Q9.请问您对现有住房不满意的方面
物业管理差、社区配套缺乏成为对现有住房最不满意的两个方面，占比分别为%及%；
其次不满因素为户型不合理（%）、环境质量差（%）。
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通过将消费者的年龄结构与置业目的交叉分析，能够得出不同年龄客群的置业目的
年龄结构与置业目的交叉比较
在哈尔滨一次置业的消费者以26-30岁的年轻人为主；占比为38%；同时36-40岁的客群同样存在第一次购房的需求，我们判断此类客户以来哈工作的外地人群为主；
对于改善居住条件的改善型客户，年龄以31-35岁为主，此类客户参加工作时间较长，具备了一定的财富积累，更倾向于改善居住环境；
投资/出租需求的客户年龄较为分散，以26-30岁年龄段、36-40岁年龄段比例最高（均为30%）；
置业目的为给老人居住的消费者集中在35岁以下，各年龄段分布平均；
注：因本次样本中26-40岁人群，占比较大（%），年分布不均匀，故以上数据仅供参考。
20-25岁 26-30岁 31-35岁 36-40岁 40-50岁 50岁以上 总计
一次置业 8% 38% 12% 31% 12% 0% 100%
改善居住条件 2% 24% 42% 11% 9% 11% 100%
投资/出租 10% 30% 20% 30% 10% 0% 100%
给老人住 33% 33% 33% 0% 0% 0% 100%
总计 6% 29% 29% 20% 9% 6% 100%
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价格与户型面积成为购房者最关注的两大因素，同时对于建筑外观、开发商品牌的关注度较低
置业特征分析
从购房的关注因素上看，价格、户型和面积成为消费者最为关注的两大因素，占比分别为%、%；
其他关注因素依次为物业管理水平（%）、社区规划和园林景观（%）、配套设施（%）；
同时，被访客户对于建筑外观与开发商品牌的关注度较低。
Q10.购房时最关注的因素
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将消费者的年龄结构与置业关注点交叉分析，得到不同年龄客群的置业关注因素
可以看出，价格和户型面积是消费者最为关注的两大因素；
对于规划/园林景观、物业管理、及配套设施的关注点：各年龄段基本以物业管理水平最为首选因素。年轻人关注点更倾向规划/园林﹥物业管理﹥配套设施，而30岁以上人群则为物业管理﹥规划/园林﹥配套设施。
年龄结构与置业关注因素交叉比较
注：因本次样本中26-40岁人群，占比较大（%），年分布不均匀，故以上数据仅供参考。
价格 户型和面积 物业管理水平 规划和园林 配套设施 建筑外观 开发商品牌 其他 总计
20-25岁 50% 20% 20% 0% 0% 0% 10% 0% 100%
26-30岁 27% 32% 11% 18% 7% 0% 2% 2% 100%
31-35岁 40% 32% 11% 9% 9% 0% 0% 0% 100%
36-40岁 37% 30% 17% 13% 3% 0% 0% 0% 100%
40-50岁 25% 31% 13% 13% 13% 6% 0% 0% 100%
50岁以上 38% 50% 13% 0% 0% 0% 0% 0% 100%
总计 35% 32% 13% 12% 6% 1% 1% 1% 100%
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客户置业支付能力集中在30-40万之间，面积区间以60-70平米为主
置业特征分析
Q13.最大置业承受能力
从被访客户的置业支付能力来看，能够承受的房价上限集中在30-40万，占比为%；
同时，对于价格承受能力呈向两端递减的趋势。
Q13.选择的面积区间（使用面积）
从购房的面积区间来看，60-70平米的比例最高，为%；
其次为50-60平米（%）及70-80平米（%）。
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将不同家庭收入的人群与承受总价、面积区间的交叉比较，分析各收入层级的置业需求
家庭收入与总价区间的交叉比较
家庭收入与面积区间的交叉比较
可以看出，随着收入水平的增加，能够承受的房屋总价逐渐增长。
同时，随着收入水平的增加，对于户型面积的倾向表现差异较大，说明不同置业目的导致对于房屋面积大小的要求不同。
房价
收入 20万以下 20-30万 30-40万 40-50万 50-60万 总计
2000元以下 0% 0% 33% 56% 11% 100%
2000-4000元 11% 31% 40% 11% 6% 100%
4000-6000元 3% 35% 35% 19% 6% 100%
6000-8000元 0% 0% 50% 50% 0% 100%
8000以上 0% 0% 50% 33% 17% 100%
面积
收入 30-50平米 50-60平米 60-70平米 70-80平米 80-100平米 100-120平米 总计
2000元以下 0% 11% 56% 33% 0% 0% 100%
2000-4000元 3% 20% 37% 31% 9% 0% 100%
4000-6000元 6% 19% 39% 19% 13% 3% 100%
6000-8000元 0% 25% 50% 0% 25% 0% 100%
8000以上 0% 33% 33% 17% 17% 0% 100%
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按揭，并尽量多付首期，是被访消费者最倾向的置业付款方式
置业特征分析
Q19.您所倾向的付款方式是
对于付款方式，被访消费者最倾向按揭，尽量多付首期，占比为%；
其次为按揭，尽量少付首期，占比为%；选择一次性付款的比例较低，为%。
随着收入水平的提高，一次性付款的倾向逐渐提高，同时消费者更乐于尽量多付首期，以减少月供压力。
2000元以下 2000-4000元 4000-6000元 6000-8000元 8000以上
一次性付款 11% 17% 16% 25% 33%
按揭，尽量多付首期 44% 49% 58% 50% 33%
按揭，尽量少付首期 44% 34% 26% 25% 33%
总计 100% 100% 100% 100% 100%
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对于产品户型而言，更多的被访者倾向于南北通透，客厅朝南的户型
置业特征分析
对于居室朝向，大多数被访者选择一定要南北向（%）；同时部分客户认为如果景观好，可以选择东西向（%）；
对格局而言，%的被访者选择厅一定要朝南，能够接受北向客厅的为%；
对通风的要求，大多数客户倾向南北通透的格局（%），能够接受纯南向（一担挑）户型的比例为%。
Q18.您对朝向的要求
Q18.您对格局的要求
Q18.您对通风的要求
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目前客户对于高层产品的抗性不明显，同时更倾向于购买毛坯房，自己装修
置业特征分析
Q15.您会抗拒购买高层吗？
对于高层产品的接受度调查中，%的客户表示能够接受高层，%的被访者认为多层、高层无所谓；
仅有%的被访者表示出对高层的明显抗性。
Q16.您对住宅的装修要求是？
多数被访者更倾向购买毛坯房，自己装修（%）；
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简洁时尚的现代风格在所有被访者中的倾向性最强
置业特征分析
Q11.更喜欢的建筑风格
对于住宅的建筑风格而言，被访客户更倾向简洁时尚的现代风格，选择此项的比例最高，为%；
其次为欧式经典风格（%）、中式传统风格（%）；
同时，有%的被访者表示风格无所谓。
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大型超市/购物中心是消费者最关注的配套设施，其次为教育设施、健身设施等
置业特征分析
Q12.最关注的社区配套设施
附近有大型超市/购物中心，是消费者最关注的配套设施，占比为%；
其次，对于小学和幼儿园、体育健身设施的关注度较高，占比分别为%、%。
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中心城区依然是置业热点；同时，消费者对于“哈西”与“群力”的置业倾向相差不大
置业特征分析
Q20.您优先考虑的购房区域是
对于优先选择的购房区域，南岗、道里的倾向性最强，占比分别为%及%；
大多被访者的置业首选地为自己目前居住的区域，表现出较强的地缘性特征；
同时，被访消费者对于“哈西”与“群力”的置业倾向相差不大；表明群力新区已建立了一定的市场认知，区域发展前景已经开始受到市场关注。
置业区域
现居住地 道里 南岗 开发区 群力 哈西 香坊 松北 其他 总计
道里 58% 12% 4% 12% 4% 8% 4% 0% 100%
道外 33% 33% 17% 8% 8% 0% 0% 0% 100%
南岗 15% 62% 8% 4% 8% 0% 0% 4% 100%
香坊 0% 0% 100% 0% 0% 0% 0% 0% 100%
开发区 21% 16% 26% 5% 16% 11% 0% 5% 100%
其他 100% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 100%
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目前哈尔滨客户的地缘性特征明显，对于区域配套成熟度及区域升值前景较为关注
置业特征分析
Q20.您考虑购房区域的主要因素是
对于购房区域的选择主要因素是习惯居住于此，占比%，其次为工作地在此，占比%，可以看出目前哈尔滨客户的地缘性较强；
同时，对于配套设施及区域升值前景较为关注（均为%）。
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消费者分析
1.样本背景资料
2.消费者置业特征分析
3.对群力新区的评价
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对群力新区的未来发展大多数消费者持乐观态度，良好的自然环境与发展前景能够带给客户信心
群力新区评价
Q23.在群力新区购房，最突出的吸引力在于
%的被访者认为群力新区未来发展前景良好，%的人认为一般，只有%的被访者持否定态度；
说明大多数消费者对群力新区的发展前景持乐观态度。
Q22.您认为群力新区未来的发展前景如何
对于在群力新区置业的吸引力，离江近，环境好和发展前景好成为最主要的因素，占比分别为%和%；
良好的自然环境与发展前景能够带给客户置业的信心。
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同时，交通不便、离城市中心区远是影响客户在群力新区置业的主要因素
群力新区评价
被访客户普遍认为群力新区的交通不便，占比%；
离城市中心区远，交通不便成为影响客户在群力新区置业的最主要因素，上述两项因素占比分别为%及%。
可以看出，区域发展不成熟，市场认知不足，导致客户对于本区域置业的意愿不强，是目前本项目所在区域的最大问题。
Q21.您认为群力新区与城市中心区的交通联系
Q21.您认为在群力新区置业的不利因素是
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消费者分析总结
消费者置业特征
改善居住条件成为目前最主要的置业目的，客户置业支付能力集中在30-40万之间，面积区间以60-70平米为主；
价格因素对于置业者的影响依然较大，同时消费者置业观念已经开始向物业管理、社区环境、配套设施等综合素质转变；
目前本地客户的地缘性特征较为明显，跨区域置业的意向较弱。
对群力新区的评价
对群力新区的未来发展大多数消费者持乐观态度，良好的自然环境与发展前景能够带给客户信心；
同时，交通不便、离城市中心区远是影响客户在群力新区置业的主要因素
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城市中端及中高端客户访谈印象
——以自住为主，区域流动性小
消费者概况
主力客户年龄段：30岁以上
职业特征：城市白领、企事业单位职工、私营职业者等；
居住现状：已购住房或单位分房，多为二次及以上置业。
消费习惯
生活圈层固定，活动范围较固定；
生活以家庭为中心；
服装、大型耐用消费品集中在秋林、中央大街等商业中心；
日常消费及活动相对简单，集中在住地周边；
周末活动一般与朋友聚会、逛街、吃饭、唱歌。
考虑因素
区域：工作单位、学校、父母居住地等关系平衡；
产品：户型结构、使用率、采光朝向；
配套：生活便利设施、学校、文娱活动设施；
价格：总价、同区域比较；
环境：楼间距、遮挡问题，绿化、活动场地等；
物业：保安设施、安全性保障，社区清洁、日常维修等服务。
对项目看法
区域认知：心理感觉较为偏远，认知不足。
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目前哈市客户置业关注点正处于从产品内在向外围发展的阶段
核心产品：与居住基本功能直接相关因素，商品房发展初期最集中的竞争层面
外围产品：产品附加值，有助于提升物业形象
外延产品：区域外能感受到，竞争的最高级别
户型
环境
会所
建筑风格
服务
人文
体验
品牌
身份
质量
采光
通风
交通
价格
物管
配套
教育
服务
核心产品
外围产品
外延产品
价格
户型
质量
交通
采光
通风
环境
物管
教育
配套
会所
风格
人文
品牌
身份
体验
关注度
哈尔滨目前主流竞争表现
核心产品层
外围产品层
外延产品层
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本项目属性界定
4
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群力新区
(示意）
本项目位于哈尔滨市西部，群力新区范围内，处在群里新区与中心城区的连接带上
中心城区
本项目位于哈尔滨市群力新区东部，与中心城区的连接带上；
群力新区位于哈尔滨市西南方向，北邻松花江东邻传统道里区，已具备基本的城市意向，是规划中哈尔滨未来的居住新城。
项目总建筑面积36万平方米，容积率，是群力区拍出的第一块居住用地，周边项目均入市较早，目前无在售项目。
哈尔滨火车站
中央大街
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群力新区
(示意）
项目距西二环约公里，交通环境良好，属于哈尔滨城市边缘板块
距西二环约公里；
距松花江南岸约公里；
距哈尔滨火车站约5公里；
距中央大街北端公里；
……
（以上均为项目地块与目的地间的直线距离）
公里
公里
5公里
公里
哈尔滨火车站
中央大街北端口
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项目紧邻城市干道，交通便利，通达性良好
群力新区规划的商业、商务集中区域
本项目
松花江南岸
康安路
职工街
顾乡大街
本项目紧邻城市干道，交通便利，通达性良好：
地块北侧为康安路延长线——康安路绿化景观带；
地块东侧为职工街（在建）；
地块西、南部均为规划道路。
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目前项目周边公交车站、商业、教育等配套设施主要集中在河家沟以东，顾乡大街附近
十四中
世纪联华超市
麦德龙
美晨家园
海富康城
本项目
公交：61路；86路
公交：25路；59路；201路；113路
商业设施：
世纪联华超市（顾乡店）
麦德龙
教育设施：
十四中
新哈三中（群力新区中部）
周边公交：
61路（河柏小区——红旗小区）
86路（河柏小区——-农业大学）
25路（十四中学——南直小区）
59路（朝一中——十四中学——变兴路）
113路（新三中——十四中学——禧龙陶瓷大市场）
210路（上江街——十四中学——泰山路）
新哈三中
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项目东侧住宅较为集中，地块南北及西侧为少量棚户区，地块内部具有一定自然资源
项目地块较为平整，形状规则；地块内部具有一定的原生树等自然资源；
地块东侧，河家沟以东为住宅集中区域，如：海富康城、美晨家园等项目；项目南、北及西侧建筑物较少，存在部分棚户区。
康安路大桥（在建）
东侧住宅（海富康城）
东南侧住宅（美晨家园）
地块内部原生树
地块西南角
地块西北侧
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项目现状规划指标
项目经济技术指标
项目限制条件
“90，70”政策；
项目总建面的2%需要提供给政府作为廉租房使用。
总用地面积
（平方米）
用地性质 居住共建混合用地
地
上 总建筑面积
（平方米）
住宅
公建
合计
容积率
建筑密度 13%
绿地率 68%
建筑限高 100米
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项目属性界定——区域中心城市、城市边缘板块、城市新区、自然资源、大规模
区域中心城市 哈尔滨是黑龙江省会城市，随着城市经济快速发展，对周边城市的辐射作用逐渐增强，区域中心城市的定位正逐渐形成。
城市边缘板块 项目位于哈尔滨城市西部，距西二环约公里，距哈尔滨火车站直线距离约5公里，但在哈市属城市边缘板块，同时目前区域认知度不高；
如何提升市场认知，增强消费者信心是项目开发必须解决的问题。
城市新区 群力新区为哈尔滨市政府规划的集居住、商务、游憩为一体的城市居住新区，目前区域发展仍处于起步阶段，市场观望态度明显；
如何借势新区规划利好，建立区域价值是本项目需要解决的首要问题。
具备一定自然景观资源 项目具备较好的地形条件，地块内部拥有部分原生树种，同时地块南侧紧邻水景资源，地块以北(15公里)为松花江；
如何充分整合及利用自身资源，最大化其效用，是本项目的重要问题。
大规模项目 项目占地万平米，总建面约36万平米，整体容积率为，在哈尔滨属大规模开发项目；
因此在项目定位及开发策略上，必须考虑大盘开发的特点，形成持续竞争力的基础上建立分阶段开发策略。
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汇报结束，thanks！
附件：1.访谈纪要；2.调研问卷数据
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访谈纪要——道里区个体私营业主杨女士
被访者概况：
49岁，女，个体私营业主，在道里区透笼市场经营小商品，淡季月收入1万元以上，日销售额达到3000元左右，90年代收入较高，累计财富数百万。
家庭现有夫妇和女儿三人，与丈夫共同经营，女儿就读哈尔滨工业大学。
现有住房：
二次置业。首次购房为旧城拆迁的回迁房，位于透笼街附近，区位极佳，面积23平米，一室一厅，目前持有出租。
二次置业于1997年，位于道里地德里小区，在哈工大桥下，区位较佳。多层1梯3户，房间位于楼座东南角，两室一厅，两间卧室朝南，厨房朝东，厅为暗厅。使用面积73平米，建筑面积111平米，当年购置价格为23万元，单价2000左右，目前周边楼盘价格达到5000左右。
再次置业时关注的要素：
现在小区为非封闭式小区；绿化过少，仅有草坪花坛等零星绿化，物业管理限于收垃圾、清扫小区等基础工作；周边配套一般，但是可以满足需求，有中等超市，小型医院，较好的小学。虽然有提升空间，但是目前无换房意愿，觉得基本可以满足生活需要。
未来购房计划可能以养老为主，可能到沿海城市买房，追求环境好，清净的生活环境。房间面积不要求过大，人少觉得空荡荡，但是要求户型舒适，阳光较多，落地窗几乎是必须的；小区绿化要好些，能够形成一定的景观效果。
其它情况：
无车，无购车计划。认为年纪较大，无必要，不反对女儿毕业后购车。
日常购物，食品多在家乐福购买，服装通常在远大、松雷等大型百货商场。
对本项目的看法：
知道群力新区现在是政府重点发展的方向，但对该区域的印象不太好，认为棚户区、环境不好，认为政府虽然大力发展，但是那个区域要成熟起来还需要比较长的时间，近期的面貌仍是不太好。
认为群力区房价应该在4000以下。
消费者
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访谈纪要——道里区老年私营业主
被访者概况：
60岁，女，个体业主，做服装生意半年，月收入2000以上，另有退休金2000左右，摊位位于奋斗路地下；半年前退休，此前月收入2700-2800，为医院行政工作者，有少量灰色收入，工作地点距离住所较远。
家庭现有老夫妇和儿子共3人，丈夫为公务员，月工资3000以上，儿子为IT管理人员，月收入3000以上。
现有住房：
首次购房，位于道里顾乡，7层多层板楼的底层，三室一厅，使用面积65平米，暗厅暗卫，厅18平米，三卧室9-13平米。
03年时购买价格为1550，目前售价约为2500-2600。周边配套十分完善，交通方便、世纪联华超市、医院、学校、银行等较多，对小区物业、小区绿化景观均十分满意。
再次置业时关注的要素：
配套不弱于现有区域，希望小区的环境再好些，尤其是健身设施。
其它情况：
无车，无购车计划，活动范围基本集中于南岗和道里
日常购物，服装通常在专卖店购买，偶尔去远大、松雷等大型百货商场购买。
无其它投资方式，以银行存款为主。
对本项目的看法：
认为本项目区域并不陌生，周边配套设施比较成熟，未来发展潜力较大。
主要是看价格和社区环境、配套设施等，认为项目售价应该在3500左右。
消费者
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访谈纪要——南岗区服务业管理人员倪先生
被访者概况：
27岁，男，服务业管理人员，月工资收入2000元左右，在南岗秋林附近工作，曾在北京工作过3年。
家庭现有夫妇2人，新婚不久，2人收入接近，尚无子女，预计近期要孩子。
现有住房：
首次购房，主要依靠父母资助。位于秋林周边的华威大厦，少年宫后身，26层高层公寓楼的顶层，卧室朝东。两室一厅，使用面积50平米，建筑面积70平米，卧室12平米，厅为暗厅。
04年购买价为5200元（顶层价高于均价），目前二手楼价格约为7000元左右。
再次置业时关注的要素：
现有小区为底层办公，上层居住，无社区，无绿化，因此未来置业要求小区绿化、景观要好，但并不需要假山等花费较多的景观；空间要大于现有住房，使用面积应该达到80-90平米；
距离父母家要近些，方便看望父母，也方便父母照顾小孩儿；喜欢尺度更亲近的多层，对高层已经厌倦；必须是明厅，尽量明卫；认为水景没有必要，夏季水脏，冬季封冻；
对目前物业管理较为满意，保安均比较负责；认为周边配套中，教育、购物、医疗重要程度依次递减；对建筑风格无偏好，不需要会所。
目前再次置业阻力：城市核心区域价格太高，不考虑迁入远离老城区的区域。
其它情况：
无车，无购车计划，活动范围基本集中于南岗，有时去道里，其它区基本很少涉及。对道里、南岗开发区了解较多，对香坊区、群力了解较少，属于半陌生区域。
日常购物，食品多在家乐福购买，服装通常在远大、松雷等大型百货商场。父母住房在博物馆周边，使用面积60平米。
对本项目区域的看法：
知道海富康城、美晨家园的项目，对顾乡区域比较看好。但认为群力新区较远，而且不太了解政府的规划。
自己不会考虑到群力等其他区域购房，在市中心居住习惯、而且配套设施丰富、父母都住在附近，方便照顾。认为本项目价格在3500-4000元比较合适。
消费者
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访谈纪要——南岗区高校教师孟先生
被访者概况：
54岁，男，南岗区工程大学教师，月工资收入3000-4000元。
家庭现有夫妇和女儿3人，妻子在工程大学宣传部做学术刊物编辑，月工资收入3000-4000元，女儿在都研究生，两人在股市投资多年，盈利状况可观。
现有住房：
二次置业者，首次置业为公司福利分房，位于工程大学附近，买断后并未出售，目前价值30万。
目前住房紧邻文化公园西侧，公园内大片绿地保证了小区周边的景观极佳。为26层高层塔楼的15层，东西朝向，两室一厅一卫，两间卧室朝西，客厅朝东，使用面积86平米，卧室16平米和21平米，厅32平米。
03年购买价为3000元，目前周边楼盘价格达到6000元以上。
再次置业时关注的要素：
现有小区的物业管理极好，电子门禁卡，保安值岗，可是对讲，24小时巡更，红外监视系统一应俱全，业主很有安全感；
小区会所配套完善，台球、乒乓球、棋牌、台球、游泳馆均有配置；园林绿化面积较大，细节也很到位；周边配套完善，附近有大福源、家乐福等大超市，育红校等中小学，工程大学活动中心等娱乐场所；但是感觉没有菜市场或果蔬超市，距离大超市仍有一站路程，不能做到每日购物，不够方便。
对现有住房基本满意，对未来住房的需求：绿化率要更高，其他方面不差于当前居住环境。
其它情况：
无车，无购车计划，养车成本高于打车，且工作地点很近。活动范围基本集中于南岗，偶尔去道里，仅限于休闲活动，如到防洪纪念塔附近散步野游等。
日常购物，食品多在周边大型超市，服装通常在专卖店或百货商场。
投资方面，不储蓄，除了用来偿还贷款，大部分资金投资于股市，收益颇丰。
对本项目的看法：
知道政府对群力新区的重点发展规划，但认为政府的规划变动性很大，不能完全依赖政府的规划。对群力新区的发展还是持观望态度。
认为群力新区总体来说未来发展的空间很大，由于哈尔滨城市中心基本没有能够开发的土地，而且多是旧城改造和拆迁，同时房价越来越高。像哈西、群力、香坊都有大量的土地可以进行开发，所以认为大势很好，未来会发展的很好。
项目坐在区域属于群力与道里的连接处，周边的海富康城项目很不错，品质很好。认为项目所在的位置不偏。购房人群应该是项目周边的人群为主，不排除道里的人到那边置业。
认为本项目价格在3000元左右比较合理。
消费者
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访谈纪要——南岗区金融企业朱先生
被访者概况：
32岁，男，工作于一家本地的金融企业，月工资收入3000元左右。
女朋友在哈医大读研究生，计划09年结婚。
近期有购房的意向
现有住房：
自己家的老房子，和父母住在一起，位于南岗区革新街，使用面积85平米，东西朝向。
再次置业时关注的要素：
希望购买面积为80-100平米，2室或者3室的房子，必须南北向，东西向肯定不考虑。
位置希望在现居住地的附近，南岗区。主要考虑距离近，交通方便、配套设施完善。
如果价格太高会考虑买二手房，不太希望离开南岗。暂时不考虑道外、香坊、群力等外围区域，哈西（女友上学）、道里可以考虑。
除了地点之外，希望社区环境、物业服务好一些，同时价格能够接受。
其它情况：
无车，无购车计划，且工作地点很近。活动范围基本集中于南岗，日常购物多在周边大型超市或革新市场，服装通常在专卖店或百货商场（松雷、远大）。
一直热衷于股票、基金等投资，收益较多。
对本项目的看法：
对群力不太了解，认为那边城市感不强，配套设施如学校、商场、医院等都不健全，而且距离自己上班较远。
消费者
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访谈纪要——出租汽车司机郑先生
被访者概况：
35岁，男，做出租司机10年，月收入2000以上。
家庭现有妻子和儿子共3人，妻子为一般工人，月工资2000左右，儿子为11岁，家附近上学。
现有住房：
03年时首次购房，位于香坊区安阜小区，7层多层板楼，两室一厅，使用面积73平米，东西朝向，向南的房当时没有了。厅20平米，主卧室15平米。
03年时购买价格为20万，目前售价约为38。当时首付30%购买。
购房原因是由于原住宅动迁，距现住宅约一公里左右，当时考虑因素主要是位置，不想离自己原来住的地方太远，孩子上学在附近，而且在这边住惯了，不想到其他区域，同时对价格比较关注。看中了位置，价格也能够接受，所以就买了。房子朝向虽然不是十分满意，但位置、价格满意就买了。
对小区物业不太满意，卫生收拾的不是太好，夜里没灯。小区绿化景观也不满意
其它情况：
日常无购物，通常很少休息。
无其它投资方式，以银行存款为主。
不打算再次置业，孩子上学将是未来主要花销。
对群力新区的看法：
认为群力新区很偏，本人不可能到群力那边置业。主要是因为自己一直住在香坊，不想到其他的区域生活，而且现在群力的配套设施、学校、医院、商场等建设的不完善。所以不会考虑到群力买房。
认为群力新区当地的人群，有改善需求的、首次置业（结婚）、养老等需求的人会考虑在群力买房，但价格是主要因素，如果价格太高（最高4000）的话，一般都会选择二手房了。
认为道里、南岗的到群力买房的人很少，位置较偏、配套设施不足是主要原因。不过在道里、临近群力附近的人群可能会买群力的房子，由于距离方便和价格的因素。
消费者
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访谈纪要——哈工大设计院梁先生
被访者概况：
60岁，女，个体业主，做服装生意半年，月收入2000以上，另有退休金2000左右，摊位位于奋斗路地下；半年前退休，此前月收入2700-2800，为医院行政工作者，有少量灰色收入，工作地点距离住所较远。
家庭现有老夫妇和儿子共3人，丈夫为公务员，月工资3000以上，儿子为IT管理人员，月收入3000以上。
现有住房：
首次购房，位于道里顾乡，7层多层板楼的底层，三室一厅，使用面积65平米，暗厅暗卫，厅18平米，三卧室9-13平米。
03年时购买价格为1550，目前售价约为2500-2600。周边配套十分完善，交通方便、世纪联华超市、医院、学校、银行等较多，对小区物业、小区绿化景观均十分满意。
再次置业时关注的要素：
配套不弱于现有区域，希望小区的环境再好些，尤其是健身设施。
其它情况：
无车，无购车计划，活动范围基本集中于南岗和道里
日常购物，服装通常在专卖店购买，偶尔去远大、松雷等大型百货商场购买。
无其它投资方式，以银行存款为主。
对本项目的看法：
认为本项目区域并不陌生，周边配套设施比较成熟，未来发展潜力较大。
主要是看价格和社区环境、配套设施等，认为项目售价应该在3500左右。
消费者
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访谈纪要----网通公司 中层领导
被访者概况：
50岁左右，女士，网通公司中层领导，三口之家，孩子在北京上大学，年收入在15万元左右
现有住房：
06年在爱建买的房，150平米左右。在南岗区还有一套住房，80平米左右，准备将来留给孩子居住。
再次置业时关注的要素：
环境是首要的，现在哈尔滨大多数的房子环境很差，嘈杂，不适宜居住。
区位其次，上班距离近最好。
周边配套也很重要，生活必须方便。
等把孩子安置好了，有打算买套郊区的房子去养老，而且距离城市中心不能太远，哈尔滨周围都可以考虑，去江北的可能性最大。
对本项目的看法：
认为如果紧邻松花江的化有价值，毕竟哈尔滨只有一条松花江，江景资源对她很有吸引力。
认为本项目区域还没怎么开发，而且离城市也挺远的，要等基本配套都有了才会考虑。
消费者
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访谈纪要——哈尔滨国远鸿程广告公司王总
被访者概况：
该公司提供住宅及商业地产项目营销推广等相关服务。
目前操作项目为中浩华尔街项目营销推广。
对群力新区的看法：
目前该区域上属于地图上的“白色区域”，未来开发方向不明确；
周边城市意向较差，而且有一部分的棚户区，对于销售将产生一定程度的负面影响；
但是哈西以及群力新区未来的前景仍然看好。
对目前市场上房地产营销推广方面的看法：
目前哈尔滨市场上项目进行投入较大精力进行包装的不多；有一些较大的开发商(如宝宇地产)就特别不注重项目包装，但是其产品确实不错，购房者口碑良好；相反地有一些开发商（如上合城项目开发商）在营销包装上非常下功夫，炒作的成分比较多，而实际上收到的成效是非常显著的，对于项目的高售价起到了非常好的推动作用。但是这个项目的产品等方面却做得很一般。
目前购房群体大多数已经从单纯关注价格、户型方面开始转向关注交通、景观、商业配套等等其它综合性资源。
对本项目在推广方面建议：
目前哈尔滨的购房群体不是其他城市的“梭形”现象，而是“哑铃型”现象。中间阶层所占比重不大。而且市场上尚且没有专门针对“中端客户”打造的项目，这一部分客户相对来讲，有“高不成低不就”的困惑，这是一个市场空白点。而事实上，这一部分客户是非常好引导的，因此建议本项目应该花大力气找一个非常手段的广告公司合作，以此实现高售价与快速销售的目的。
针对这一部分客户，营销推广的诉求点应该着重在与：
高性价比
将产品的物理属性（如高科技概念/设计等）转化为支撑项目的高品质感
注重外在感性品牌形象的营造，形成非常强的档次感和冲击力，其中也包括立面的设计。
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访谈纪要——黑龙江南郡房地产开发公司
策划经理赵琼
被访者概况：
黑龙江南郡房地产开发公司策划经理，曾经操盘：优度社区、海富康城、长安城、万达商业广场、都市华庭等。
对整体市场的看法：
近年来，哈尔滨房地产市场受政府影响较大，由于政府导向的原因，曾经一度发展方向指向江北区域，但开发成果却不容乐观，在这种背景之下，目前政府开始“掉回头”发展江南—群力新区。认为08年以及未来房地产开发三大热点区域为
哈西片区——受哈尔滨西站建立的影响，该区域房地产投资市场看好。
东南香坊片区——多为中低端产品，价格洼地
群力新区——市场前景未知，但应该是发展方向。
上述三大片区相比较而言，哈西应该更加有发展潜力，群力新区作为市政府可开发却一直未开发的保留土地，该区域城市意向不强，加上市政道路等基础设施建设滞后，因此发展速度相对缓慢。从目前哈尔滨规划发展的情况来看，认为哈西更有发展前景。
另外，群力与哈西的连接（快速干道）对群力新区未来的发展是个利好。
由于政府放地的原因，去年房价涨幅较大。
对海富康城项目介绍以及对本区域项目建议：
海富康城为03-04年操作的项目，当时的客群基本上可以概括为“小摊小贩，平头百姓”，其中小商户、私营业主居多，客群种类非常丰富。因为区域范围内人口比较密集，属于居民聚集区，该项目定位为中低档住宅。建议本项目定位为中档。
对产品客户偏好方面建议：
客户注重南北朝向，但是如果有景观，也可以作东西向。一梯三户以及纯阳面（“一担挑”——通风不好，夏天热）的户型，客户的认同度较低。目前市场上对于多层以及高层的接受度尚可，抗性不是很大。
认为目前市场上很少有专门为中端人群打造的产品，认为本项目目标客群可以定位为25岁左右的年轻人，白领阶层。
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访谈纪要——黑龙江辰能盛源房地产开发公司
营销总监 付总
被访者概况：
现任黑龙江辰能盛源房地产开发公司营销总监，该公司将在哈西今年启动“溪树庭院”项目。
对整体房地产市场发展的看法：
首先从大势上来说，已经过去的2007年是整个市场向上快速拉升的一个过程，而2008年人们逐渐对产品开始有所认识，并日趋深刻。
07年哈西房地产开发面积为300万左右，08年新增的供应量为100-150万左右。其中有汉城国际、博奥现代城等大型项目开发，在本身的教育、医疗以及商贸物流业等方面的原始资源基础上，新增哈尔滨西站的落定，地铁的建成等等发展上的利好，使得整个哈西板块形成了一定的区域影响力，和相对比较明确的发展优势基础。
未来市场上各个板块之间的竞争应该主要存在于：哈西、群力、江北（价格优势的影响）这三大板块。但是相对来讲，哈西更有优势，哈西的前景应该是短时间内就可以见到的，而群力的发展需要经历一个过程，这个过程的长短是不可预见的。香坊片区未来的动作不会太大。
在2006年-2008年初这一段时间内，从2006年平均2400元/平米左右到2007年平均3200元/平米左右，一直到目前平均4000元/平米左右，左右哈西的房价平均每年以20%的速度增长。
而对于整个哈尔滨房价方面的预测：2008年仍然将会大幅的上涨。
对客群方面分析：
哈西的客户基本上为二次置业、面积在70-80的二房为主，总房款在50万左右。年龄层次在35-40岁左右，家庭结构一般为三口之家。有车一族，对于房子的功能性要求比较高。
本项目的客户应该是以二环沿线、地缘客户为主。另外有少部分看好哈西未来发展前景的投资客户。
对产品客户偏好方面建议：
认为哈尔滨购房群体喜欢四平八稳的东西，不太容易接受太现代的东西。
对营销推广的建议：
开发商品牌建设非常重要，另外户外广告的作用叫其他推广方式更加有效。
专业人士
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访谈纪要——哈尔滨某房地产经纪有限公司
规划设计部经理
对购房群体对于建筑结构需求的点评：
对卧室的面积需求中，都希望保证主卧室的舒适度，主卧面积最集中，购房者希望在15-20平方米，两室与三室需求差异在于，许多家长考虑孩子应该有一个更加舒适的成长环境，或老人同住，两室购房者希望两间卧室面积不要相差太大；三室及以上需求中也强调主卧室以外的卧室面积应一样。
对于客厅的需求，需要开间宽敞，与阳台相连接，阳台需要铺好地热，客厅能有充足的阳光。
对于卫生间需求，希望是明卫设计，很多购房者都问是否有明卫户型。目前开发公司为了将面积给客厅、卧室增加面积，卫生间面积较小，购房者对卫生间面积要求增加。
对购房人群消费心理的看法：
1、消费观念保守：
区域性居住观念严重，特别是中老年置业者，不够了解房地产市场，受收入所限，对住房消费态度积极性弱，绝大部分人群无住宅投资能力。
2、城市文化氛围得到改善
人们对住宅消费的综合认识、接受及提升还有很大的提高。
3、认可朋友间的介绍
比较相信和认可亲朋的推荐，在销售过程中可巧以利用。
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访谈纪要——哈尔滨市规划局员工
政府相关人士
哈尔滨居住区主要集中在城市中心区，整个城市住宅较多，公共建筑较少。目前有中央大街、秋林、道外十四道街等三个主要商圈。
哈尔滨的组团分布：
南部，平房区域：哈飞、东青等工业企业集中，主要是工业用地，住宅极少，价格较低。
松北片区：城市绿肺，绿化率高，但是地价低，周边购买力低，政府撤销原有的政策支持后，发展将十分缓慢。
香坊片区：与主要人群工作地点距离较远，主要优势是房价较低，但是上班、照顾老人均十分不便。目前用地获取也主要为旧有厂区迁建改建。
群力：隶属道里区，目前商服配套较少，虽然政府近期投入力度较大，但区域前期未经过建设，发展落后，短期内发展起来的可能较小。
哈尔滨的白领，工作地点在南岗和香坊的居多，置业地点也多与工作地点接近；哈尔滨住房方面贫富差距明显，多房族和无房族均占有很大比例。
哈尔滨的建设用地分为保护区、限制区、协调区、发展区（群力、平房）。
哈尔滨小区景观建设一般处于初级阶段，做得较好的楼盘不多，推荐新天地、海富康城、门科官邸等；感觉哈尔滨市民对小区环境的关注度不是很高。室内装修风格均比较现代。
立面设计，有专门的《建筑形态限制导则》，发展区以欧陆风格为主，色彩推荐为黄、白、粉等暖色调，推荐创新的建筑形式，如坡屋顶和阁楼等。立面需要审批，70、90政策也要强制执行，且哈尔滨要求所有项目必须有2%的面积用来建造廉租房。
哈尔滨主流的置业面积：青年80-90平米，中年120-160平米，160平米以上的户型也有销售，但是占比仅有1%-3%。多层的得房系数为，高层为，由于哈尔滨供暖、物业费均按照使用面积计算，所以通常也使用使用面积计量。
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访谈纪要——哈尔滨市发改委 苏主任
政府相关人士
哈尔滨整体的产业以老工业和旅游业为主。
最近几年，房地产投资基本平稳发展，并无大起大落，所以政府对哈尔滨房地产并没有严格的控制，至于房地产投资占固定资产投资比例逐渐下降，主要因为城市经济发展水平不高，也于近年城市基础设施投资增加有关。哈尔滨未来房地产行业发展必然提速，但是目前体制落后是一大弊病。
群力为未来房地产行业发展的核心区，产业将以总部经济为主；香坊在房地产发展方面无过多优势，房价的上涨主要依靠工业的成长。
香坊区过去是哈尔滨的边缘，内部铁路较多，因此适于发展运输业；动力区的三大动力全国知名，是著名的重工业之乡，两区整合后，政府给予很大的支持力度，如进行国企改革，解决企办校转公办校以减轻企业负担，同时也投资扶持新工业区的建设，配合动力区的发展。
哈尔滨市未来发展的重心依旧是工业，因为过去工业基础雄厚，所以，未来若干年，三产结构不会有较大变化。
阿城工业、农业基础均较好，而且有很大的土地优势，随着城市化进程的推进，工业会随之发展，未来若干年内，阿城的核心目标就是城镇化和工业化。在哈尔滨老市区内，阿城与香坊的关系最为密切。
哈尔滨目前房价较低，与国家房地产行业发展相比，有较大的滞后，但是平稳增长的趋势不会改变。
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访谈纪要——哈尔滨市房地局员工
政府相关人士
房地局主要负责预售许可证的审批工作。
目前哈尔滨的预售条件为：标件齐全，工程投资额和工程形象均达到25%，物业公司确定，即可办理预售许可证。
06年办理预售面积500万平米，07年为300万平米，预计08年将小于400万平米，供应量波动与开发商开发进度和上游供地均有较大关系。
二手房交易情况较好，甚至好于新房，道里、南岗的新房销售情况较好。政策从总量调控，不要求个盘必须达到，有些区位不适宜建设小户型产品则可以低于70%；二手房交易税费跳点在建筑面积140平米，140以下为%，以上为3%。
哈尔滨房地产市场有政府支持，未来整体趋势向好。
哈西、群力为未来重点发展区域，用地较多。
哈尔滨地产项目以住宅居多，共建、商业极少。
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访谈纪要——哈尔滨市国土资源局员工
政府相关人士
目前出让方式以招牌挂为主，仍有极少量协议出让。
市区的存量土地很少，仅有棚户区或福利公房改造——即居住用地更新和企事业单位用地回收（工业用地转用等)两个来源；
主要开发集中在城市新区。老城区基本不会有成块土地出让，均为零散划分的地块，仅群力、哈西有成片的土地出让。土地转用方面，工业用地转居住用地手续简单，而农转非则手续复杂。
土地一般通过土地收纳中心收购，然后通过招牌挂出售。目前采用剩余法计算土地价格。
土地利用规划实行效果较差，因为土地多为企事业单位用地，所有权并不在政府。
哈尔滨开发商屯地情况较少，小规模项目通常2年内开发完毕，大规模项目5年内开发完毕。
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