融创地产项目成本构成及进度计划的制定思考
目录
一、成本构成
二、进度计划的制定
三、附表
一、成本构成
成本在项目操作的不同阶段所起的作用不同
成本估算：在拿地阶段为项目可行性研究提供判断的依据。
项目计划成本：是项目操作初期制定的，可作为项目操作过程的成本控制依据。
动态成本控制：是项目操作过程中的持续性工作，通过前期、建安、市政及公用配套、销售等各项费用的控制，确保项目及公司利润指标的实现。
项目成本构成
直接成本
间接构成
土地及大配套费
前
期
费
建
安
工
程费
市政基础设施费
公用配套设施
贷款利息
销售费用
管理费用
不可预见费
营业税
土地及大配套费
土地款
大配套费
土地出让金
土地契税
土地交易费
拆迁费
拆迁补偿费
拆迁管理费
其它
前期费
三通一平
规划设计方案费用
方案及施工图设计费
招投标手续费用
合同及施工图审查费
墙改水泥专项基金
销售面积测量费
建安工程费
基础处理费用
建安工程费用
监理及质量监督费用
人防设施费
工程变更及签证费用
市政基础设施费
通讯电视邮政环卫工程费
区内智能化工程费
区内配套工程设计及施工费
供电
供水
燃气
排水
供热
中水
区内环境绿化工程费
公用配套设施费
非经营性公建设施费
小区配套费(规费)
公共设施维修基金
销售费用
日常费用
广告宣传费
物业综合费
代销手续费
卖场布置费
二、进度计划的制定
项目计划制定思路
聚焦项目目标，以销售为核心
以设计为源头
合理穿插
项目计划
项目计划形成
销售开盘
进度计划
（正负零以上）
进度计划
（截至正负零）
五证
一计划
施工进度
基础完成
建安
配套
环境
入住
图纸
设计
土地证
建设用地规
划许可证
建设工程规
划许可证
施工
许可证
销售
许可证
投资计划
建筑方案评审
施工全图
消防
人防
配套证明
地名证明
工程规划许
可证
施工图审核
施工招投标
质量监督手续
基础备案证明
施工至正负零
形象进度照片
四证一计划
物业备案证明
销售面积预测
规划成果
土地协议
缴纳土地出
让金
选址意见书
修建性详细规划
手续-五证一计划
销售开盘
关键节点
建设用地
规划证
土地证
投资计划
规划成果
面积测绘
规划方案
设计
施工图
设计
人防证明
桩、基础
施工
消防证明
建筑方案
设计评审
施工招标
施工图
审查
建设工程
规划证
销售许
可证
施工证
销售开盘
配套、地
名证明
综合管网
设计
物业备案
开发部
研展部
运营部
销售部
关键线路
工程部
物业部
入住节点的保证：各项工程施工组织
建安工程
配套工程
环境工程
施工组织方案
外部因素（气候、秋收等）
设计变更
季节影响
与配套工程的穿插
入 住
手续时间、资金计划
与建安工程的穿插
工程本身的施工顺序
项目计划
销售
开盘
五证
一计划
施工进度
基础完成
建安
配套
环境
入住
图纸
设计
项目计划：
附表
项目成本表
项目进度计划表
