经营性房地产的投资
参考文献：
《房地产投资决策分析》，龙胜平等译，Gaylon E. Greer, Michael 著，1997年，上海人民出版社。Pp96-100，Pp366-384
经营性房地产及其价值影响因素
经营性房地产定义与类型
定义：所谓经营性房地产是指非居住用途的、用于经营活动，能够产生现金流、给投资者带来收益的房地产。例如，写字楼、商铺、酒店、购物中心等。
产权性质：从产权角度，大致可以分为二种：
租赁经营：把产权的转移限制在租约期内。大型物业的业主（开发商）将物业分成若干单元，租赁给其他投资者或者使用者，分期或者一次收取租金的投资方式。
分散产权：将整体物业分割成不同大小的单位，分别出售给投资者。物业的产权由多个投资者持有。例如，目前流行的产权式酒店，就是这种类型。
阅读材料：所谓产权式酒店由”时权酒店”（TIME SHARE）演变而来。由消费者或个人投资者买断旅店旅游设施在特定时间里的使用权。首创这一概念的是瑞士的亚力山大耐提。1976年，法国阿尔卑斯山地区的旅游酒店首次进行了真正意义上的时权经营，向旅客出售了在特定时间内享有旅馆住宿和娱乐设施的权利。而产权酒店则是进而买断产权而不仅是买断时段，即酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般并不在酒店居住，而是将客房委托给酒店经营分取投资回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权（来源：
由于产权式酒店是将建设酒店宏大复杂的管理和巨额集中的投资，分解为单体的组合，为拥有一定呆滞资金取得较高回报，且不想承受投资风险的个人或法人提供了机会，因此正在全球范围内快速增长。据国际旅游组织1996年报告，其增长率达到%。到1995年，已有万个家庭在81个国家的4000多个旅游目的地购买了时权酒店，美国的”产权旅馆”已超过了1000个。 在中国内地，从1995年开始流行，目前青岛、北海、珠海、兰州、昆明、深圳、海南等地均开始出现各种形式的产权酒店。今年四月，浙江省临安市钱王大酒店西苑楼开发和推行产权式酒店，十分成功。浙江省的莫干山休闲渡假村、宁波南苑、杭州凯利悦等大酒店已形成决策，正在付诸实施。其中，海南省占地10万平方米的”南海传说”渡假小区，则属于完全意义上产权酒店，投资者除获得每年18天的享用时段外，还可在50-70年内分取经营利润或者获得产权转让增值，并在首期付款时享受银行7成10年的按揭。业内人士估计，从今年起，全国各地产权式酒店的经营数量将会大幅上升。（来源：
经营性房地产价值决定
影响经营性房地产价值的一般因素
经济因素：地区经济发展状况、服务业发达程度、金融服务水平等；
行政因素：城市规划、土地供应计划、房地产税收制度等
社会因素：社会治安、城市化进程与人口增长等
区域因素
区域商业繁华程度（聚集效应的大小）
交通条件
个别因素
临街状况；2、内部格局；3、楼层；4、面积；5、净高；6、储存空间；7、装修；8、转租的可能性
第二节 经营性房地产的需求分析
零售业房地产的需求分析
（一）区域因素与非区域因素
对零售物业的需求的实质
实质在于对零售物业所产生的租金的追求。零售物业租金通常采取一个固定租金加销售额的一个百分比来确定。因此，租户的销售额越大，业主得到的租金就越高。因此，预测零售物业的生租能力，实际上就是预测销售能力。
因此，在投资零售物业之前，首先要判断该处零售物业适合的经营用途和方式，确定那种类型的租户可以带来最高的租金收益。
2、区域因素包括商业区内竞争性企业的数量和趣味，以及交易范围内的居民购买力和消费类型。非区域因素（个别因素）包括管理、营销能力、价格以及商业信誉等。
（二）交易范围的确定
交易范围是指商店能吸引的主要顾客的分布地区的大小。在此范围内，距离商店越近，吸引力越大，随着距离的扩大，吸引力下降。在实际分析中，通常用交通时间来代替地理距离。
经验性规律：利用消费者到商店的时间来估计商店的交易范围。
街区购物中心：5-10分钟（基本范围）；社区购物中心：10-15分钟（第二范围）；区域购物中心：15-30（第三交易层次）分钟。商店的70%-60%的交易额来自交通时间在10分钟以内的顾客。
在具体应用这些指标时候，需要根据具体情况加以调整，例如存在物理障碍（交通不方便）。地区人口分布情况等。
（三）交易范围内，商品零售额的估计
二、写字楼需求分析
写字楼的投资带有投机性。据估计，1950年以来在美国，大约2/3的办公用房的开发属于投机，也就是说在实现并不知道谁来购买的情况下，他们就被建造起来。写字楼的投资波动最大。投资需求预测要做好两方面事情：
竞争情况调查
竞争调查要依据不同情况，确定调查区域的大小。办公楼的分布一般采取集群分布或者节点分布，以城市主干道连接各个节点上的写字楼。规模较小的写字楼，其竞争对象就是在同一节点上的其他办公楼；大型写字楼或者有特别用途的写字楼则需要调查整个城市区域的竞争情况。
调查写字楼的信息。包括区委、总建筑面积、楼房内净可出租面积、已出租面积、单位售价、最但祖岐、提供的物业服务、停车场面积与收费、辅助设施情况等
未来趋势预测
写字楼的增长主要与地区经济发展有关系。例如，要在某个节点新建写字楼，必须估计该节点在多大程度上可以分享城市发展的好处，为此需要调查该地区的邻近地区的变化、犯罪率和交通拥挤情况等。
阅读材料：
写字楼市场租赁呈现三大特征
交易集中四个区域 无论从交易数量还是从交易面积来看，ＣＢＤ、中关村、燕莎和王府井都是北京写字楼租赁市场最为集中的区域，这四个区域的交易量占到了市场总份额的６０％以上。从交易数量上看，ＣＤＢ、中关村表现最为活跃，交易数量比重分别为１８％和１６％。从交易面积来看，王府井成交面积最为突出，成交面积接近总量的２０％。 此外，朝外大街以及紫竹桥地区也是租赁交易的活跃区域。 从目前情况来看，中关村地区由于区域形象难以与ＣＢＤ等相比，交通等配套问题困扰，已经导致了部分高科技企业迁出，加之其他高科技园区对客户的分流，这一区域竞争力提升缓慢。而ＣＢＤ区域的写字楼将主要在２００５年左右才能投放市场，因此给相邻的燕莎、朝外等地区带来了难得的市场机会。
国内外客户选择不同 尽管ＣＢＤ、中关村、燕莎和王府井同为重要租赁区，但其内部的客户构成差别较大。例如中关村对国内客户，尤其科技企业的吸引力更大，国外客户则更偏重于选择国际氛围较为浓厚的ＣＢＤ、燕莎、王府井等区域。 选址在中关村的客户中接近７０％为国内客户；ＣＢＤ的租赁客户中，国际知名企业占到了４６％。从行业构成看，中关村的租赁客户主要以科技、贸易公司为主，还包括少量的培训机构；而ＣＢＤ的客户中，涉及的行业则以通讯电子、金融保险业为主；王府井和燕莎商圈的客户构成较为接近，主要是专业服务性公司。 从未来的发展趋势看，大型会计、律师事务所、咨询顾问公司、广告公司等专业服务性公司在选择办公场所时，越来越看重区域的国际化、商务化，以及写字楼的形象力。因此商业氛围浓厚的成熟区域更受此类公司的青睐。
面积需求差异大 １０００－２０００平方米的租赁案例最多，占总交易案例的３０．７％。此外，２０００平方米以上的大面积和３００平方米以下的小面积交易案例也都很大，分别占２６．７％和２３．９％。从行业来看，科技、贸易公司的需求以小面积为主，而金融保险业、通讯电子业和专业服务业等具有较强经济实力的客户，他们的租赁面积多在１０００平方米以上。从商圈来看，小面积的租赁交易朝外商圈比重较高，而较大的面积交易则集中在王府井和金融街。这与几个商圈所吸引的客户群直接相关。 随着中国开放步伐的不断加快，会有越来越多的跨国公司进入北京，加之本土企业逐渐走向成熟，公司的规模会不断扩大，对大面积写字楼的需求也会持续增长。与此同时，也仍然不断会有新的公司开始创业，所以一段时间内，租赁客户需求面积仍将有较大不同。对于不同区域来说，随着不同特点客户群的积累，也将越来越表现出各自不同的形象与特点
（来源：
第二节 经营性房地产投资分析
写字楼租赁合同的特点
对写字楼的需求是一种引致需求。它与市场对服务与商务活动的需求有关系。例如，在对律师事务所、会计室事务所和金融机构服务的数量和规模增加，写字楼的需求也会增加。此外，向每个员工提供更大工作空间的趋势也是写字楼的需求增加。
写字楼通常签订长达几年的租赁合同。为了使不断增加的经营支出侵蚀利润，通常租约规定业主承担经营费用的一个最高限额，超过部分由租户承担。
租赁合同的续签。租户保留续租现有空间的权利。租赁合同中规定租金的调整，根据一般物价水平的变化调整续租期间租金水平。好处：节约了租户的开支，省去了租户寻找新办公地的麻烦；同时也节约了业主寻找新的租户的费用。
租金合约中的免租条款：有时考虑客户前期装修的需要，入驻的客户一般能享受到一至三个月左右的免租期。
影响写字楼投资收益的因素
位置和交通条件。交通便利、周围服务设施完善（银行、税务、酒店等）、聚集效应好（比如中心商务区CBD）等要影响写字楼的租金收益。例如，北京以国贸、嘉里中心为代表的CBD区域周围存在大量涉外饭店与使馆区，随历史发展，已成为外资企业的首选之地，如今世界500强的企业有半数驻扎于此。CBD写字楼扎堆，白领多，香港人、外国人集中，有很大的需求，而且租价比较高。因此，那里的写字楼规模可观，基础设施、配套，商务服务均十分齐备，质高价高，与国际接轨，力图使入驻大量的外资企业产生归属感。
规模。写字楼的规模与需求（租金水平）的关系不明确，这取决于区域经济发展水平、商业服务业发达程度。此外，与潜在租户的行业性质和特点、经营方式、实力也有关系。
写字楼的服务设施与物业管理水准。
写字楼的形象力。
阅读材料：写字楼标准
写字楼市场目前流行两大评定标准，一是甲级写字楼，一是５Ａ写字楼。所谓甲级写字楼，实为一种通行叫法。
第一要素：黄金区位。第二要素：超大规模 。这里所说的超大规模，不仅是指建筑体量本身比较大，而且更强调其规模的伸展力及拓展性。一方面，不仅是写字楼建筑本身的规模要大，而且必须要有强大的综合配套，经营成一个集写字楼、公寓、商住、星级酒店、会展中心、休闲娱乐及购物中心于一体的大空间。另一方面，还要视其交通条件而论，四通八达的交通一定是其写字楼规模的重要支撑。一个写字楼如果没有相当大的建筑体量和规模化的配套设施，是难以称得上五星级的。第二要素：写字楼形象。第四要素：硬件设施 。就像星级酒店在硬件配套上追求奢华极致一样，在写字楼方面追求的硬件，更多的是科技与创新。除此之外，其所用的建筑技术、标准层高、标准承重、弱电系统、新风系统，以及电梯、智能等，都较酒店更先进。但就写字楼的本质而言，硬件设施的最大追求应该是创新，主要体现在建筑设计和建筑功能的创新上。第五要素：软件服务。相对酒店的五星级服务标准，写字楼服务有了明显的变化，一方面体现在高效的物业管理上，另一方面体现在对入住企业的专业化商务服务上。比如，将洗衣送餐这些酒店式服务改写为卫星会议、活动策划、会展中心等服务。又如，一些新型写字楼不仅能够实现全天候空调节假日无休，而且还在送餐、夜餐甚至代办员工地铁月票等方面下功夫。
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写字楼的定位：面向客户群体
定位的意义
定位是指投资者和开发商确定以那一类租户作为物业服务的对象。也就是说面向的客户群体是什么。
准确定位很关键。因为写字楼是一个专用性很强的资产，一旦投资建成，功能确定很难更改，只能在依赖于特定的市场需求。如果更改结构和功能，成本很高。因此写字楼投资最关键的地方在于市场定位，其次是物业服务。
市场定位
在对市场细分基础上，确定目标市场，选择与目标市场接近的商务圈，以便利用聚集效应。
阅读材料：
不同的商圈产生不同的写字楼群落，而不同的写字楼群落又吸引着不同类型的企业。一如CBD属于成熟稳定型企业，中关村属于创业型企业，金融街是国有大企业的集散地一样，因商圈的不同，造成了京城写字楼市场三大板块在经营上各具特色。 正因此，对商家来说，要选择适合自己的写字楼，首先就要选对商圈，其次才是好的物业。反之亦然，地产商也同样要依据不同的商圈特点，定位好租客，最终打造出适合市场需求的写字楼产品。由此分析京城写字楼CBD、金融街、中关村的三地鼎立之势，不难看出，正因商圈有别，三地写字楼才呈现出不同的风貌。 以国贸、嘉里中心为代表的CBD区域因大量涉外饭店与使馆区的存在，随历史发展，已成为外资企业的首选之地，如今世界500强的企业有半数驻扎于此。CBD写字楼扎堆，白领多，香港人、外国人集中，有很大的需求，而且租价比较高。因此，那里的写字楼规模可观，基础设施、配套，商务服务均十分齐备，质高价高，与国际接轨，力图使入驻大量的外资企业产生归属感。 金融街因聚集人民银行、保监会、证监会等监管部门，三大国有商业银行及交通银行、招商银行、民生银行，国内主要大的保险公司，中国电信、中国移动、中国网通、中国联通等大型电信企业，已基本成为了国家级金融管理中心和国家电信的指挥中心。这些大型国有企业云聚于此，就使这一地区的写字楼呈现出：在规模上难比CBD，但形式上却以满足国人的生活方式和工作方式为主等特点。 中关村的写字楼是无法脱离IT的，IT企业可分为：供应商、分销商、系统集成商、区域分销（渠道）商。因创业型企业与成熟大企业并存，导致了其写字楼品种较丰富，难以以一盖全。但值得注意的，其由来以久的电子集散地的特色，更为不可忽视。尤其随鼎好、赛博、科贸等新一代商城相继登场，这一市场的未来潜力绝不可小视。而随这片在未来一两年内将聚集更多IT经销商的商圈的诞生，也必将产生符合这一企业群体特点的写字楼。 中关村地区就已形成三个经济区域：一是中关村黄庄一带的传统硬件贸易中心，以鼎好电子商城、海龙大厦等新型电子商城为主，是中关村以IT产品分销商为主的中小企业的聚集场所；二是有一定规模与实力的高新技术企业汇聚的技术贸易区，以融科、希格玛等高档写字楼为中坚力量；三是位于中关村南大街、配套成熟的数码新经济商圈，以数码大厦为中心。
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定位的原则
最优用地原则：包括规划用地最优和空间利用最优。规划用地最优包括：地下用地，对负一层、负二层等的合理开发和利用；地面利用：实现总占地面积中用地面积、绿化面积、交通面积纸币的最优化，地上用地：在限定高度内实现容积率最优。空间用地最优：实现高度和造型、净出租面积以及功能满足的多样性。
功能最优原则：在写字楼的收益部分和非收益部分之间进行合理划分，确定最优的构成比例，在保证写字楼核心设施功能发挥的同时，也要充分发挥辅助设施的功能，同时维持非收益部分（通道等）的正常运转。
最大收益原则：使总出租率（总出租面积/总建筑面积）最大化。
参数定量原则：对所有影响投资收益率的重要参数量化：例如，（1）物业管理人员数量；（2）客户希望的开间条件；（3）谈判间、会议室、多功能厅的数量与总面积；（4）智能化程度、（5）楼梯种类与数量、（6）附属设施内容、以及是否对外开放，（7）设备的种类、数量、位置和面积，（8）人流设计，（9）物流设计，（10）停车场面积，（11）用餐方式、以及（12）疏导路线等12项指标。
灵活设计：可以采用活动开间、拼装地板以及布线的可维护性性等。
