目 录 总则 ……………………………………………………………………………………… 02 第一章 适用法律法规…………………………………………………………………… 03 第二章 定义……………………………………………………………………………… 03 第三章 管理……………………………………………………………………………… 03 第四章 管理细则………………………………………………………………………… 08 第五章 其他事项………………………………………………………………………… 11 承诺书 ………………………………………………………………………………… 12 总 则 为加强“卢浮花园”物业的管理，维护全体业主及使用人的合法权益，保障物业的安全与合理使用，维护优良环境，详尽规格各自的权力与义务关系，确保项目的管理能够达到相应标准，特制定本《临时管理规约》（一下简称“本临时规约”）。 规约对项目全体业主、使用人、物业服务企业及建设单位均有约束力，规约涉及业主均包括其受让人、继承人、合并人、接办人、承租人或占用人。规约泛指本临时规约、附件及依据本临时规约赋予之权利而规定的各项守则。 第一章 适用法律法规 《物权法》 、《物业管理条例》 、《城市异产毗连房屋管理规定》及其他全国性有关物业管理的法律、法规及政策和所有有关修订及补充，均适用于本临时规约。本临时规约内容不得与上述法律、法规及政策有抵触。若本临时规约内容有不符合上述法律、法规及政策之处，则以上述法律、法规及政策的规定为准。 第二章 定 义 在本临时规约中，除本意另有所指而需另外解释外，下列用语将有以下意义： 1、“小区”是指坐落于浙江省余姚市城东新区东环路“卢浮花园”项目。 2、“开展商”是指余姚市东方房地产开发有限公司。 3、“物业服务企业”是指首期由建设单位通过公开招标选择的“广东中奥物业管理有限公司宁波分公司”的物业服务机构。 4、“ 服务管理”是指物业服务企业根据本临时规约、《住户手册》应履行及遵守的全部责任。 5、“物业综合服务费”是指物业服务企业按本临时规约管理、维护“卢浮花园”的公共区域及公共设施所发生的费用。 6、“管理规则”是指本临时规约及《住户手册》内所有条款或规则及物业服务企业按照本临时规约授权制订的各项与小区管理有关的规章制度。 7、“专有部位”是指单元内部，由单元业主、使用人专有的卧室、客厅、厨房、卫生间、阳台（护栏以内）、天井及室内墙面等部位。 8、“专有设备”是指单元内部，由单元业主、使用人专有的门窗、卫生洁具以及通向总管的供水、排水、燃气管道、电线等设备。 9、“共用部位”是指“卢浮花园”内部由整幢住宅的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电话分线间、走廊通道、内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面等部位。 10、“共用设备”是指“卢浮花园”内部由整幢住宅的业主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管道、照明灯具、电视天线、水箱、水泵、邮政信箱、避雷装置、消防器具等设备。 11、“公共设备”是指“卢浮花园”内由业主和使用人共同使用的道路、绿地、停车场、排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱（房）等设施。 12、“业主”是指根据房地产管理局所颁发的房产证所载明的权属人或合法继承人，即为该房屋单元的业主。 13、“使用人”是指物业的业主、承租人、住户、暂住人或实际使用物业的任何人士。 14、“单元”是指在小区内各业主所拥有房屋所有权的物业。 15、“土地批文”是指主管部门有偿出让小区所占地段国有土地使用权的批文、文件及有关合同。 16、“住户手册”是指物业服务企业根据本临时规约的规定制定的各业主及使用人使用所拥有的物业及小区的公共地方及公共设施时所需要遵守的细则。 第三章 管 理 1、总 则 由广东中奥物业管理有限公司担任首届物业服务企业，负责对“卢浮花园”的物业进行服务管理。“卢浮花园”的业主及所有物业使用人均应支持、配合物业服务企业的工作，并对物业服务企业的工作提出意见和建议。 物业服务企业将被视为全体业主代理人，而非个别代理。每一位业主将被视为己不可撤销地任命物业服务企业为执行本临时规约规定的代理人。 2、物业服务企业的责任及权利 物业服务企业管理“卢浮花园”所有共用部位和共用、公用设施设备。 服务范围包括： 物业公用部位的维修、养护和管理； 物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；
物业共用部位和相关公告区域场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通； 公共区域绿化的养护和管理； 交通秩序及车辆停放管理； 公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理； 装饰装修管理服务； 物业档案资料管理 物业服务企业有权对“卢浮花园”进行有效的管理和维护，并为此负责，其中包括（但不限于）下列事项： 制订及修改《住户手册》及其它必要的规章制度，并以有效的形式请业主和使用人尊规守约。 采取一切必要措施（包括提出及进行诉讼）制止违反、不遵守或不履行行本《临时管理规约》 、《住户手册》规定的行为。 就“卢浮花园”任何部分与受影响的业主另行订立补充契约及其它有关管理“卢浮花园”的契约，但补充契约不得与本《临时管理规约》的条款有所抵触，并须取得政府有关部门的认可。 采取一切必要措施确保遵守政府对“卢浮花园”的要求。 就“卢浮花园”管理的有关事务聘请、撤换律师、建筑商、会计师及其它专业顾问、承建商、工人、代理人、清洁工人及其他工作人员。 以适合的名义，为“卢浮花园”投保（已转让部分除外）。投保项目可包括火灾、第三者责任保险、劳动保险、公共责任保险、雇员忠诚保险、财产一切险等与管理有关的保险。 有效防止对任何“卢浮花园”内的公共设施有害的变更及损害。 为维护物业的良好秩序，有权清除物业公共区域内未经许可且不符合管理规定的搭建物、安装物、摆放的货物及杂物，向应负责的人征收、追索清理费。 在有合理需要时，对公共区域实施工程维修。 采取适当措施防止任何公共地方受阻塞，并及时并排除障碍物。 维护“卢浮花园”内所有车辆停放、行人交通秩序。 保持“卢浮花园”的所有共用设备、机械和器材性能良好和运作正常。当有需要或在方便的情况下，可与第三者订立合约维修上述设备、机械和器材。 维修、搬运、清洁、粉刷或装饰“卢浮花园”共用部位或共用、公共设施上设备包括（但不限于）：煤气管、污水管、排水管消防水吼、电缆线、电线管道、电器、建筑物外立面等设备的原因，在经得同意前提下，进入业主所购房产内部进行维修行业。 处理所有对于因物业服务企业不当而引致的投诉，并承担由于物业服务企业管理不当而引起的责任。
根据“卢浮花园”实际情况，负责建立健全财务管理制度和编制管理预算，向“卢浮花园”各业主收取物业综合服务费及其它相关的费用。 3、物业综合服务费 物业综合服务费用测算 物业综合服务费根据“卢浮花园”物业管理的收支的测算而定。 本物业管理区域内，物业综合服务费采取包干制方式。 业主所拥有物业如属空置时，仍须全额交纳物业综合服务费等。 物业服务费的收取 物业服务费的收取时间 物业综合服务费由物业服务企业采用每1 2 个月为一周期的收费方式，自物业正式交付日起或以商品房销售合同规定的验收交接期限届满之日起（两者以先发生者为准），按照《卢浮花园前期物业管理服务协议》内约定的收费标准向“卢浮花园”的物业所有人收取。买受人同意并在以后每周期起始日起30日内预先支付当周期的物业综合服务费。 物业综合服务费的使用范围包括（但不限于）： （1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； （2）物业共用部位、共用设施设备的日常维护费用； （3）物业管理公共设施设备运行能耗费用； （4）物业管理公共区域清洁卫生费用； （5）物业管理公共区域绿化养护费用； （6）物业管理区域秩序维护费用； （7）物业管理办公费用； （8）物业服务企业固定资产拆旧； （9）物业共用部位、共用设施设备及购买公众责任保险及相关保险费用； （10）法定税费； （11）物业服务企业的合理利润； （12）其它法定属于物业管理支出范围的费用。 违约金的缴付
物业综合服务费的收取是保证“卢浮花园”物业管理正常运转的必备条件，请各位业主务必按时交纳。 如业主不按规定缴交物业综合服务费的，物业服务企业将采取一切合法方式追缴物业综合服务费及违约金。违约金的收取标准为每逾期一日加收应缴额的千分之三。 4、财务管理 物业服务企业负责建立健全“卢浮花园”物业管理的财务管理制度及账目处理制度，编制“卢浮花园”管理预算； 财务管理包括编制每年度的管理预算并使“卢浮花园”的运行控制在此预算范围内。 5、账目审核及保存 物业服务企业须妥当地保存管理收支账目，并于接到合理通知后将账目向全体业主公示； 物业服务企业无论因任何原因解除物业管理合同时，须移交所有有关的文件、记录、管理、账目给建设单位或业主委员会。建设单位或业主委员会可委任政府认可的独立会计、审计师审核管理账目。 6、因下列原因造成的服务中断，物业服务企业无需对业主及其使用人负责（但应尽到通知义务）： ( 因战争、地震等不可抗力导致物业管理服务中断的。 ( 在本物业内发生治安或刑事案件包括但不限于暴动、抢劫、破坏、爆炸、火灾等事由所导致的损害，但因物业服务企业故意或过失所导致的除外。 ( 因单元物业买受人或第三人故意或过失所导致的，或物业买受人、使用人违反了临时管理规约和其它物业管理服务规定所导致的一切相关损害。 ( 物业服务企业已履行约定义务，单元物业买受人专有及约定专用部分的火灾、盗窃等治安、刑事案件所导致的损害。 ( 物业服务企业已履行约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的。 ( 因维修养护物业共用部位、共用设施设备、共用区域、公共设施设备需要且事先书面公告单元物业买受人和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的（本合同内所指的书面告知的方式是指在小区内公告栏内发布告示）。 ( 因非物业服务企业责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的，如因物业服务企业不作为造成连续发生不能正常供水、供电等的不在此列。 ( 因本物业区域内车辆被窃、被破坏或车内财物被窃而产生的相关损失，但因物业服务企业违反本规约义务而导致的除外。 ( 自单元物业买受人迟延给付物业综合服务费用至清偿日期间（含票据未兑现部分）产生的任何损害。 ( 单元物业买受人、物业使用人未经物业服务企业同意，擅自委托物业服务企业工作人员提供服务所导致的任何损害（如代为泊车等）。 ( 物业服务区域内发生的车辆毁损、灭火，财务被盗等财产损失，或人身伤亡事件的，由责任方承担刑事或民事责任，物业服务企业不承担责任；但是，如果该损失是因物业服务企业及其工作人员故意或重大过失造成的，物业服务企业应承担相应的赔偿责任。 (其他非物业服务企业责任所引致的物业服务缺陷。 第四章 管理细则 为配合物业服务企业的工作，单元物业买受人保证所购房产的使用人（包括买受人及受让人、继承人、受赠人、租用人、雇员、来访人或所购物业的其他借用人或使用人） 遵守以下规定： 1、在使用、经营、转让所拥有物业时，遵守有关法律、法规及政策规定。 2、执行和服从业主大会或业主委员会的决议、决定。 3、自觉维护公共场所的整洁、美观、畅通及共用设施、设备的完好。 4、按规定缴交物业综合服务费、水费、电费、煤气费等有关费用。 5、本项目物业仅能作为纯住宅用途，业主请勿将物业用于商业用途或机构办公用途，请勿在屋内从事任何业务经营活动。 6、业主、使用人请勿在单元内举行葬礼、打斋、宗教仪式及干扰其他住户的类似活动，请勿将单元物业用作斋堂及类似用途。 7、“卢浮花园”为毛坯物业，交付后业主需要对物业进行装修和调整，请提前与物业服务企业办理装饰、装修书面申请备案手续，分别就施工的时间、废弃物的清运与处置、文明施工管理等事项进行约定。 8、业主使用人如需增大单元用电负荷或改变煤气管道铺装位置，请与物业服务企业办理申请手续。 9、为保持建筑物里面的完整性，建设单位在物业交付时已规划和预留空调等需室外安置的位置，业主、使用人请遵照《商品房买卖合同》的约定，不得更改物业专有部位外的地面、墙面、顶面（包括建筑物立面、门、床、阳台、屋顶、空中庭院、公共部 位等）原有的建筑装饰，并承诺不搭建、安装任何形式的构建和设备。 10、物业及其附属设施有影响市容或可能危害毗连房屋或物业安全的情况，按照《城市异产毗连房屋管理规定》的要求，并联业主应承担修缮责任。 11、物业存在安全隐患、危及公共利益或其他业主合法权益时，责任人应及时采取措施消除隐患。 12、使用人请配合物业服务企业进行异产毗连物业的正常维修，否则应承担因故意或过失而给他人造成损害而引致的责任。 13、建设单位应按国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。建设单位在保修期限和保修范围内拒绝或拖延修复的，修复费用及修复期间造成的其它损失由建设单位承担。 14、若发生危机公共利益或其他业主和法权的紧急情况，在第三方（如所在地居委会、派出所或相邻业主）的监督下，进入相关业主的物业自用部分进行维修养护，事后应及时通知相关业主做好善后工作。 15、因维修养护物业或者公共利益，业主确需占用、挖掘道路、场地的，应当得到建设单位和物业企业的同意，并在约定期限内恢复原状，造成任何损坏应照价赔偿。 16、业主应告知雇员（指保姆、家政服务人员）并要求对方遵守“卢浮花园”物业管理的有关规定和本临时规约的规定，业主须对其雇员在小区内的行为承担连带责任。 17、业主应了解并承诺与其他非业主使用人在建立合法使用、维护、改造所拥有物业的法律关系时，应告知并要求对方遵守“卢浮花园”物业管理的有关规定和本临时规约的规定，并承担连带责任。 18、业主在转让所拥有的物业时，请在出让合同签署之日起十天前以书面形式通知物业服务企业，并将由后续买受人签署的本临时规约交给物业服务企业。同时请提供有关后续买受人的名称、身份证明文件复印件及地址和联系方式、方法。在物业服务企业接到上述文件之前，业主仍须继续负责支付物业的物业综合服务费及其它有关费用，并遵守本条约的所有条款直至转让日。 19、业主出租所拥有的物业时，请将本临时规约相关管理规则或守则复印件交承租人参阅，并将监督承租人遵守本临时规约及守则的条款规定。若承租人违反本临时规约及管理规则或守则的条款而造成其他人员的损失，承租人须承担法律责任，业主须承担连带责任。 20、业主、使用人须遵守国家及宁波市公安及消防部门的规定，除非事前得到政府有关主管部门及物业服务企业的书面批准，业主请勿在共用部分或共用部分或公共场所（地）使用煤炭、柴火、汽油及柴油等炉灶，请勿在项目内燃放鞭炮或烟花及使用灌装煤气。 21、业主、使用人若因意外或本身疏忽而导致水、电、气体或其它任何物体外溢，损害他人或损毁他人财产，引致诉讼、索赔或其他要求的，业主须承担由此引起的全部责任。 22、业主及使用人必须遵守安全用电规则，请在物业用电复核范围内使用电器，请勿损坏消防器材及设备，请保持走廊及走火通道的通畅。 23、业主、使用人请勿违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害或危险物品。 24、除室内停车场外，项目内的其它区域将不被作为长时间的停车位使用。业主或使用人可将车辆（包括自行车及摩托车）临时停泊在物业服务企业指定的地方或停车位上落乘客或货物，并请配合停车场管理人员的管理。
25、业主、使用人请按照行车道的方向指示行驶车辆，请勿阻塞或占用车道，请勿将车辆或任何物品停放于行车道上。
26、小区内请勿鸣放喇叭，请勿制造超过规定标准的噪音。 27、业主或使用人请勿在楼宇内进行任何可导致物业所购保险全部或部分失效或引致保险费增加的行为。 28、业主及使用人请在自身条件允许的情况下，遵守物业服务企业有关规定，在不影响其他业主情况下，在开放时间内使用公用体育、游乐设施。 29、未成年人使用公共场地、公用娱乐设施，应在监护人或委托监护人的监护下进行。 30、业主及物业使用人使用电梯，请遵守本物业管理区域的电梯使用管理规定。 31、业主、使用人请勿占用楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车场等公用设施，影响其正常使用功能。 32、业主、使用人请勿在“卢浮花园”公共场所（地）晒晾衣物或悬挂或放置任何物件，请勿占用“卢浮花园”共同部分或任何公共场所（地）作私人用途。 33、严禁对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台、天台进行违章凿、拆、搭、建、占；损坏、拆除、改造、搭建供电、供水、供气、通讯排水、排污、消防等公用设施。 34、在本物业范围内，请勿有下列行为： 不按规定堆放物品、丢弃垃圾、高空抛物，否则应承担因给他人造成损害而导 致的一切责任。 践踏、占用绿化地以及影响建筑物外观的乱搭、乱贴、乱挂等行为。 未经物业服务企业同意，在项目内进行任何性质的宣传、推销活动。 在物业内产生过量的噪音，震动或其它形式的骚扰，或做出对其他业主损害的行为或疏忽行为。 法律、法规及政府规定禁止的其它行为。 第五章 其他事项 1、本临时规约的执行自签署之日开始至业主大会订制的《管理规约》实施时终止。 2、本临时规约所规定的项目各项管理规定和任何发送给业主的管理信息，均以在项目公告栏内公示视为送达。 3、规约在履行中如发生争议，各方协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解；协商或调解无效的，可向当地人民法院提出诉讼。 4、本临时规约一式两份，物业服务企业、每位业主各执一份。 5、业主违反本临时规约关于物业的使用、维护和管理的约定，妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的，其他业主和物业服务企业可依据本临时规约向人民法院提出诉讼。 6、业主违反临时规约关于业主共同利益的约定，导致全体业主的共同利益受损的，其他业主和物业服务企业可依据本临时规约向人民法院提出诉讼。 7、建设单位未能履行本临时规约约定义务的，业主和物业服务企业可向有关行政主管部门投诉，也可依据本临时规约向人民法院提出诉讼。 承 诺 书 本人为“卢浮花园”_____________________________（物业具体位置）的单元物业买受人，为维护本物业管理区域内全体业主的共同利益，本人声明如下： 一、确认已详细阅读本《卢浮花园临时管理规约》 （以下简称 “本临时规约”）； 二、同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本临时规约； 三、本人同意承担违反本临时规约的相应责任，并同意对该物业的使用人违反本临时规约的行为承担连带责任； 四、本人同意转让该物业时取得后续单元物业买受人签署的本临时规约承诺书并送交物业服务企业，物业服务企业收到午夜后续单元物业买受人签署的承诺书前，本承诺继续有效。 承诺人 （签章）______________________ ____________年_________月_______日
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