第2章 土地整理项目前期工作
本章节主要内容：①土地整理项目可行性研究
及评估；②土地整理项目规划；③土地整理项
目设计；④土地整理项目预算土地整理项目投
融资。
土地整理项目可行性研究及评估
土地整理项目可行性研究
+ 土地整理项目可行性研究的作用
– 1. 为项目科学投资决策提供依据
– 2. 为编制项目规划设计文件提供依据
– 3. 为项目筹集资金提供依据
– 4. 为谈判和签订合同提供依据
土地整理项目可行性研究
+ 土地整理项目可行性研究的步骤
– 1. 筹
– 2. 调查研究阶段划阶段
– 3. 优选阶段
– 4. 详细研究阶段
– 5. 报告编写阶段
土地整理项目可行性研究
+ 土地整理项目可行性研究的基本内容
– 1. 项目可行性研究摘要书
– 2. 项目可行性研究报告文本
– 3. 附录
土地整理项目可行性研究
+ 土地整理项目可行性研究报告的编制
要求
– 1. 土地整理项目可行性研究报告的语言要求
– 2. 土地整理项目可行性研究报告的撰写要求
– 3. 土地整理项目可行性研究报告的编制步骤
土地整理项目评估
+ 土地整理项目评估是在可行性研究的基础
上，由项目决策部门、利益相关部门等在
批准投资前对土地整理项目进行全面技术
经济分析和再评价的一个过程。实质是对
可行性研究进行的可行性研究，因此，土
地整理项目评估亦称为土地整理项目可行
性评估。
土地整理项目评估
+ 土地整理项目评估的作用
–土地整理项目评估主要是项目法人之外，其他
主要决策者或者利益相关者（非政府投资土地
整理项目的投资者）对项目的全面审查，是其
权益的体现。
土地整理项目评估
+ 土地整理项目评估的内容
– 1. 投资项目的必要性评估
– 2. 项目建设条件评估
– 3. 项目效益评估
– 4. 项目效益评价
– 5. 项目不确定性评估
土地整理项目可行性研究与评
估的关系
+ 根据前两节的论述，可以发现土地整理项
目的可行性研究与评估都以分析和论证项
目可行与否为目的，两者之间关系密切，
既有一致之处，亦有差异，同时还有相关
性。
土地整理项目可行性研究与评
估的关系
+ 土地整理项目可行性研究与评估的一
致性
– 1. 两者的工作性质及目标一致
– 2. 两者的基本原理、内容和方法基本一致
土地整理项目可行性研究与评
估的关系
+ 土地整理项目可行性研究与评估的差
异性
– 1. 两者的行为主体不同
– 2. 两者的立足点不同
– 3. 两者的作用不同
土地整理项目可行性研究与评
估的关系
+ 土地整理项目可行性研究与评估的相
关性
– 1. 可行性研究是项目评估的基础
– 2. 项目评估是可行性研究的延伸
土地整理项目规划
土地整理项目规划的含义
+ 就项目管理的角度而言，土地整理项目规
划是项目管理的一个过程；而从土地整理
事业规划管理的角度看，土地整理项目规
划又是能否成功实现土地利用变革的关键
所在。因此，理解土地整理项目规划的内
涵，可以从以下两个方面着手。
土地整理项目规划的含义
+ 土地整理项目规划与土地整理的项目
管理
–经过项目可行性研究及评估，随着一个可交付
的成果——土地整理项目计划建议的诞生，项
目进入了第二个阶段——项目规划阶段。项目
规划是项目管理的核心之一。在这一阶段，面
对既定的土地整理项目，项目管理的主要任务
就是以图形或文字来规定如何执行项目以及描
述未来的标的物的性质及项目目标，所需做的
主要工作包括：制定项目规划报告，绘制各工
程设计图纸以及编制项目预算。
土地整理项目规划的含义
+ 土地整理项目规划与土地整理的规划
管理
– 1. 土地利用总体规划
– 2. 土地整理规划
– 3. 土地整理项目规划
土地整理项目规划的原则和内
容
+ 规划的原则
– 1. 十分珍惜和合理利用土地，切实保护耕地
– 2. 社会效益、经济效益、生态效益相统一
– 3. 可持续发展
– 4. 因地制宜
土地整理项目规划的原则和内
容
+ 规划的内容
– 1. 确定项目规划的目标和任务
– 2. 评价土地资源的适宜性
– 3. 调整土地利用结构和布局
– 4. 工程设置配置和保护生态环境措施规划
– 5. 项目规划的可行性论证
– 6. 项目规划方案的实施计划和措施
土地整理项目规划的程序
+ 土地整理项目规划的程序包括以下7个步骤：
–规划准备
–土地利用现状分析及评价
–确定项目目标、任务和要求
–确定项目总体布局
–规划编制
–规划方案评价与确定
–上报审批与实施
土地整理项目规划的程序
+ 规划准备
– 1. 制订工作计划
– 2. 成立领导小组
– 3. 成立规划工作小组
– 4. 搜集整理资料
土地整理项目规划的程序
+ 土地利用现状分析及评价
–对确定为开发整理项目区的土地进行现状分析，
并确定土地的适宜用途和适宜程度。
–土地利用现状分析主要包括对土地利用结构及
布局、土地集约利用程度、土地整理潜力等进
行分析和评述。土地适宜性评价主要包括对土
地整理的方向、数量、质量、分布及用地结构
调整等进行综合评价。
土地整理项目规划的程序
+ 确定目标、任务和要求
–根据项目任务书的要求及项目所在区域的自然
条件、土地质量、社会需求、经济建设需要、
经济发展水平、技术水平等，确定开发整理项
目规划的目标、任务和要求。
土地整理项目规划的程序
+ 确定项目的总体布局
–项目的总体布局是指根据项目区的自然条件、
资源状况、社会经济条件、交通没觉得设施状
况以及土地适宜性评价结果，确定土地的适宜
性用途及其总体布局、主干交通线路和水利干
渠等重点开发整理工程设施的位置和规模、村
镇的位置和发展方向。
土地整理项目规划的程序
+ 规划编制
–项目规划编制即根据项目目标，当地的社会、
经济、自然和技术条件以及土地适宜用途和总
体布局，合理确定各业用地的数量、各项工程
设施及生物工程措施的布置和用地规模，并将
其落实到具体地块。
土地整理项目规划的程序
+ 规划方案评价与确定
– 1. 技术可行性分析
– 2. 社会效益评价
– 3. 经济效益评价
– 4. 生态效益评价
土地整理项目规划的程序
+ 上报审批与实施
– 为保证土地整理项目规划成果的质量，提高规划编
制的科学性和实施的可行性，土地整理项目规划应
由有土地整理项目批准权的单位审查批准。
– 经批准后的项目规划方可按照规划要求对项目组织
实施。项目规划的实施应有利于保证工程安全，降
低工程成本，优先安排保证防洪、排涝等对生产建
设有重大影响的重点工程和道路、水利、电力等基
础工程。农用地整理项目应注意不违农时，优先安
排不影响农作物生长或影响不大的工程，其他工程
尽量安排在农闲季节。
土地整理项目规划的成果
+ 规划文本的主要内容
– 1. 前言
– 2. 项目区概况
– 3. 规划目标与方针
– 4. 规划方案
土地整理项目规划的成果
+ 规划说明的主要内容
–（1）编制规划的简要过程。
–（2）规划的指导思想、原则和任务。
–（3）规划中若干具体问题的说明。该说明包括
规划方案的可行性研究、规划的多方案比较、
规划的协调情况及其他必要问题的说明。
土地整理项目规划的成果
+ 规划图件
– 1. 土地开发整理项目规划图件包括主件和附件。
– 2. 土地开发整理项目现状图编制要求。
– 3. 土地开发整理项目规划图编制要求。
土地整理项目规划的成果
+ 规划附件的主要内容
–（1）规划方案审议及重要会议纪要。
–（2）规划数据、图表等基础资料。
–（3）涉及到村镇改造的项目区，应附上村镇建
设规划图。
土地整理项目设计
土地整理项目设计的概念
+ 土地整理项目设计是对土地整理项目的工
程建设内容进行全面布局和系统设计，具
体描述实施意图的过程，是处理技术与经
济的关键环节，也是组织工程实施的依据。
土地整理项目设计的原则与类
型
+ 设计的原则
–（1）符合土地利用总体规划、土地开发整理专
项规划及土地开发整理项目规划的要求。
–（2）工程技术可行、经济合理。
–（3）因地制宜。
–（4）社会、经济和生态效益兼顾。
土地整理项目设计的原则与类
型
+ 设计的类型
– 1. 根据项目的有机构成分类
1) 单项工程
2) 单位工程
3)分部工程
4)分项工程
土地整理项目设计的原则与类
型
+ 设计的类型
– 2. 根据整理对象不同分类
①耕地整理工程设计；②园地整理工程设计；③牧
草地整理工程设计；④养殖水面用地整理设计；⑤
林地整理工程设计；⑥水土保持工程设计；⑦城市、
村镇用地整理设计；⑧废弃地复垦设计；⑨土地开
发工程设计。
土地整理项目设计的阶段和程
序
+ 土地整理项目的设计阶段
– 1. 初步设计
– 2. 施工图设计
土地整理项目设计的阶段和程
序
+ 土地整理项目的设计程序
– 1. 前期工作
1)成立工程设计领导小组和设计小组
2)开展实地踏勘
3)收集设计资料
4)提出工程初步布局方案
– 2. 基础分析
– 3. 拟定设计标准
– 4. 工程布局
– 5. 工程设计
– 6. 土地利用结构分析及工程量汇总
– 7. 施工组织设计
– 8. 成果整理
土地整理项目预算
土地整理项目预算的概念
+ 作为项目工作的一种规划工具，预算编制
也是土地整理项目规划阶段的重要工作内
容之一。土地整理项目预算泛指在土地整
理项目建设实施以前，根据工程的设计图
纸、工程预算定额、建筑材料的预算价格
及相关规定，预先对项目所需全部资金作
出预估的文件。
土地整理项目预算的概念
+ 土地整理项目的预算即工程造价体系分为：
①可行性研究阶段的投资估算；②项目规
划设计阶段的投资预算；③工程招投标阶
段的合同价；④项目实施阶段工程承担单
位的施工预算；⑤项目竣工后的工程结算
以及项目最终的竣工决算。
项目预算的组成
+ 土地整理项目预算依据各单项工程综合预
算和工程其他费用预算汇总而成，包括资
金来源和支出预算。
项目预算的组成
+ 资金来源
– 1. 中央财政投资
– 2. 其他投入
项目预算的组成
+ 支出预算
– 1. 工程施工费
– 2. 设备购置费
– 3. 其他费用
– 4. 不可预见费
项目工程的划分
+ 土地整理项目按工程性质可划分为土地平整工
程、农田水利工程、田间道路工程长春陈莉中。
这种划分与土地整理项目单项工程的划分是一
致的。其中，土地平整工程完成后不一定能单
独发挥生产能力或经济效益，将它列为单项工
程，是因为它具有独立的设计文件，在土地整
理工程中占有相当大的比重。其他工程作为单
项工程具有一定的概括性，它包括农田防护工
程、水土保持工程等，这些工程都可以视为单
项工程。
项目工程的划分
+ 土地平整工程
–本工程主要由土石方开挖、土石方回填、土石
方运输和平整土地等组成。
项目工程的划分
+ 农田水利工程
– 1)排灌工程
– 2)喷滴灌工程
项目工程的划分
+ 田间道路
– 1. 田间道
– 2. 生产路
项目工程的划分
+ 其他工程
– 1. 农田生态防护林
– 2. 水土保持工程
项目预算编制方法
+ 项目预算编制的依据
– 1. 国家及有关部门的政策性文件
– 2. 项目批准文件
– 3. 行业技术标准
– 4. 其他相关资料
项目预算编制方法
+ 项目预算编制的程序和方法
– 1. 编写项目预算编制大纲
– 2. 确定工程量计算项目，计算工程量
– 3. 编制项目预算
– 4. 编写预算编制说明
– 5. 编制分年度投资预算
– 6. 预算复核、装订、签章与审批
项目预算文件
+ 土地整理项目的项目预算文件由文本文件
（封面、目录、预算编制说明）、预算计
算表格及附件三大部分组成
项目预算文件
+ 文本文件
– 1. 封面和目录
– 2. 预算编制说明
项目预算文件
+ 预算计算表格
– 1. 土地整理项目总预算及分年度预算表
– 2. 总预算汇总表
– 3. 工程施工费（建筑安装工程费）预算表
– 4. 直接费预算表
– 5. 其他直接费预算表
– 6. 间接费预算表
– 7. 人工费预算表
– 8. 材料费预算表
– 9. 施工机械使用费预算表
– …
项目预算文件
+ 附件
– 1. 项目申请书
– 2. 项目可行性研究摘要书
– 3. 项目规划设计
– 4. 项目施工组织设计或施工方案
– 5. 编制项目预算所依据预算定额、费用标准及
相关文件
土地整理项目投融资
项目融资概述
+ . 项目融资的定义
–项目融资（Project Financing）是从20世纪70年代末
开始在国际上兴起的一种新的融资方式。与传
统的筹资方式相比，这种融资方式能够更有效
地解决大型基础设计项目的资金问题。
项目融资概述
+ . 项目融资的定义
– 狭义项目融资较有代表性的定义如下。
美国银行家P. K. Nevitt 在其所著《项目融资》（第5版）
中给出定义：项目融资是为一个特定经济实体所安排的
融资，其贷款人在最初考虑安排贷款时，满足于使用该
经济实体的现金流量和收益作为偿还贷款人的资金来源，
并且满足于使用该经济实体的资产作为贷款的安全保障。
美国财会标准手册给出定义：项目融资是指对需要大规
模资金的项目采取的金融活动。贷款人原则上将项目本
身拥有的资金及其收益作为还款资金来源，而且将其项
目资产作为抵押条件处理。该项目事业主体的一般性信
用能力通常不被作为重要因素来考虑。这是因为其项目
主体或者是不具备其他资产的企业，或者对项目主体的
所有者（母体企业）不能直接追究责任，两者必居其一。
项目融资概述
+ 项目融资的特点
–基于对项目融资与传统融资区别的理解，可以
明确项目融资的特点主要表现为以下方面
1. 以项目为导向
2. 有限追索权
3. 风险分担
4. 表外融资
5. 较高的融资成本
土地整理项目进行项目融资的
动因及可行性分析
+ 项目融资的动因
– 1. 资金来源短缺迫切需要引入新的融资方式
– 2. 金融市场传统的信用融资已无法满足大型土
地整理项目的巨额资金需求
土地整理项目进行项目融资的
动因及可行性分析
+ 项目融资的可行性
– 1. 外部环境的可行性
– 2. 项目融资模式在国内外的成功经验为其运用
于土地整理项目提供了借鉴
土地整理项目融资模式的选择
+ 项目融资的主要模式
– 1. 发起人 直接安排项目融资模式
– 2. 发起人通过项目公司安排项目融资模式
– 3. 以“设施使用协议”为基础的项目融资模式
– 4. 以“杠杆租赁”为基础的项目融资模式
– 5. 以“生产支付”为基础的项目融资模式
– 6. BOT项目融资模式
– 7. PPP项目融资模式
– 8. ABS项目融资模式
土地整理项目融资模式的选择
+ 土地整理项目融资模式的选择
– BOT模式运用于土地整理项目的优点
（1）可以减少政府在土地整理项目建设的初始资金投入。土
地整理是一项公共基础设施建设，资金占用量大，投资回收期
长，而资金紧缺和投资不足是我国政府面临的一个普遍性问题。
利用BOT模式，政府可以将有限的资金投入到更多的领域。
（2）可以吸引外资，引进先进技术，改善和提高土地整理项
目的建设、经营和管理水平。
（3）通过土地整理项目融资的BOT模式，有助于促进市地整
理和农居点整理，提高我国城市化水平，使城市外延式扩张得
到有效整治，实现城市用地结构的优化。
（4）通过市场竞争和政府的验收，有助于完善土地整理规划
设计技术，推进环境伦理的维护，使人类和各种生物在自然界
协调发展。
（5）有助于减少乃至杜绝政府在土地整理中的腐败行为。
土地整理项目融资模式的选择
+ 土地整理项目融资模式的选择
– PPP模式运用到土地整理中的优点
（1）PPP模式可以尽早确定哪些项目可以进行项目融资，
并可以在项目的初始阶段更好地解决项目整个周期中的
风险分配。
（2） PPP融资模式使得参与公共基础设施建设项目融资
的私人企业可以在项目的前期就参与进来，有利于引进
某些私人企业的先进技术和管理经验。
（3）在PPP融资模式下，公共部门和私人企业共同参与
土地整理项目的建设和运营，双方可以形成互利的长期
目标，更好地为社会和公众提供服务。
（4）在PPP融资模式下，有意向参与土地整理项目的私
人企业可以尽早和项目所在国政府或有关机构接触，可
以节约投标费用，节省准备时间，从而降低最后的投标
价格。
土地整理项目融资模式的选择
+ 土地整理项目融资模式的选择
– ABS模式的优点
一是作为资金筹措手段，产生全新的融资方式，它
吸收了直接融资与间接融资的优点，是一种非负债
型融资；二是作为资产运用手段，克服土地由于单
位价值量大、不可移动、不可分割，对于小规模投
资者来说难以购买，流动性差的缺点，从而提高土
地使用效率。
