总第 625期
第 26期
2016年 9月
中旬出版
浅析民宿经营成本的分析与控制
唐晓晨
(浙江海洋大学，浙江 舟山 316000)
摘要：近年来，随着社会经济的不断发展及人们生活水平的不断提高，旅游逐渐成为人们放松心情的新
的生活方式。同时旅游业也日渐成为国家GDP不可忽视的重要组成部分。随着旅游业的强势发展，催
生出相关行业和产业的发展，其中最值得重视的就是民宿的快速增长。本文探讨了民宿行业繁荣兴盛的
背后，值得民宿从业者关注的问题以及新兴民宿创业者应该关注的问题。
关键词：民宿 经营成本 成本控制
中文分类号：F719 文献标识码：A
杭州西湖风景名胜区民宿产业的发展在近几年呈现
出一种井喷的状态，仅仅一个风景区就有民宿两百家左
右。大约 2006、2007年左右，在杭州满觉陇——四眼井
这一区域出现了通过 “农家乐”发展而成的酒吧、茶室
和农家客栈，被当作是杭州民宿业发展的源头。近几年，
根据西湖风景名胜区民宿行业协会的统计数据，2010年
6月底，西湖景区民宿数量仅仅为41家，到2013年6月底，
就增长到了 146家。而到了2015年 6月底，景区民宿数
量就增长到了210家。与五年前相比，民宿数量足足增
长了5倍多。
一
、 相关概念
(一 )民宿
根据台湾 “民宿管理办法”定义。民宿是指 “以家
庭副业方式经营、提供旅客乡野生活之住宿处所”。在
民宿经营规模上，明确客房数以5间且总楼地板面积 150
TI12以下为原则，但位于原住民保留地、经农业主管机关
核发、划定的休闲农场、休闲农业区、观光地区、偏远
地区及离岛地区的特色民宿，经营规模可以在房间数 l5
间、总楼地板面积 200 rn2以下。
(二 )成本
成本即为使过程增值或结果有效己付出或应付出的
资源代价。 “应付出的资源代价”是指应该付出但还未
付出而且迟早要付出的资源代价。
“资源代价”是一个总和的概念。 “资源”一般包
括人力、物力、财力和信息等资源。术语 “成本”可使
用形容词，如高、低或多、少来修饰。
这里所说的 “成本”是广义的成本，而不是狭义的
成本。
二、民宿发展现状
随着全球化时代的到来，社会经济总体呈现出不断
发展的趋势，同时广大人民群众的生活水平也在不断提
高，因此人们对旅游的需求量就呈现出增长态势，因此
作为旅游业的相关产业，民宿的发展也 日渐呈现出增长
趋势，吸引了越来越多的投资者进入这一产业。
目前，杭州市场上民宿竞争可谓是如火如荼，产业
竞争激烈的背后则是民宿成本的不断提高。据一位资深
民宿投资者透露：现在租一栋房子，每年的租金大概在
30万左右，比五年前的 10万足足增长了3倍，然后再
加上装修费用、人工费用、维修费用等等，一家民宿的
经营成本可能会超过 200万，并且唯一确定的就是房租
到期后面临涨价这一事实。所以应该通过什么方法来尽
可能地减少和控制经营成本，是民宿从业者应该思考的
问题 。
三、民宿成本分析
(一 )民宿成本分类
1．房租：是指房屋租赁人付给房屋户主的房屋租
工商管理与案例研究
金，通俗意义上讲，也就是租住房屋需要付出的钱。
2．装修
是指在一定区域和范围内进行的，包括水电施工、
墙体、地板、天花板、景观等所实现的，依据一定的设
计理念和美观规则形成的 一整套施工和设计方案。
3．人工
是指企业在一定时期 内，在生产、经营和提供劳务
活动中因使用劳动力而支付的所有直接费用和间接费用
的总和。按我国劳动部颁发的 (1997)261号文件规定，
人工成本范围包括：职工工资总额、社会保险费用、职
工福利费用、职工教育经费、劳动保护费用、职工住房
费用和其他人工成本支出。其中，职工工资总额是人工
成本的主要组成部分。
4．日常损耗
就是民宿在日常经营过程中产生支出的部分。比如
洗发水、沐浴露，包括一次性牙刷、牙膏，一些比较高
档的民宿可能还会提供香氛、香水、香薰等，还有就是
平常布草的送洗，这些都是日常损耗，但又不能完全记
录到日常基础支出里。
5．维修
是指民宿日常硬件的维护，比如电器、家具的维护。
(二 )民宿成本中存在的误区
1．房租的误区
从民宿的定义来看，大多数民宿的房子其实是自己
的，因此许多民宿经营者可能会忽视房租这一块成本的
计算。假如民宿经营者本身就是户主，即房子是自己的
不用再另外去租房子，这种情况下房租需要列入整体成
本中进行计算吗?
在笔者看来，民宿经营者本身是业主的情况下也应
该考虑房租。因为房屋本身是有价值的，那么它的价值
在运营过程中就应该有所体现。不管房子是租的还是 自
己所有，在经营过程中房屋成本需要进行合理的计算。
并且成本一般又分为押金和租金两部分，在运营初期 (筹
备期)不应该忽略押金部分。
2．装修成本的误区
装修又分为硬装和软装。硬装指的是除了必须满足
的基础设施以外，为了满足房屋的结构、布局、功能、
美观需要，添加在建筑物表面或者内部的一切装饰物，
也包括色彩。软装指的是在商业空间与居住空间中所有
可移动的元素统称软装。
现在存在这样一个误区，就是一个民宿可能两到三
年 以后，所有的装修风格就全部推翻，重新全盘大装，
这样是很伤元气的。因为两到三年的话其实正好是成本
的回收期。经过两到三年的经营，前期投资的成本才刚
刚收回，就进行这么一个大的工程，就相当于把刚刚回
笼的资金马不停蹄地又投入到店里。那这两三年经营下
来利润是没有的，相当于白干，是非常不合理的。
而且这种情况是普遍存在的。那么两到三年就进行
一 个大的改装，大家都在装修，带来的后果就是整个民
宿行业的大环境不好，周边环境不好，从而引起客人的
不满意，留下不好的影响，最终则会不利于整个民宿行
业的发展。
3．人工方面的误区
这个方面就比较简单，跟房租的误区类似。比如说
有一家民宿，没有雇佣其他的人，经营者和参与者都是
自己的家人，那么计算下来，这家民宿的人工成本等于零。
其实和房租是一个道理，全家都投入到民宿经营中之后，
人在民宿经营中的价值也应该有所体现，不能因为是 自
己的家人就不会产生雇佣费用，就不去计算人工成本、
工资、奖金等。
(三)民宿成本预算分析
为了能够更好地控制民宿经营成本，避免走进民宿
经营的几大误区，进行合理全面的成本预算是非常有必
要的。一般来说，做成本预算需要考虑以下几点。
1．均摊
可以把所有的成本按照均摊的方式平均分配到每一
个客房的每一天上面，这样就能知道每间客房每天的运
营成本是多少。那么在定价的时候就可以计算出当房价
是多少的时候是不亏本的。从中也可以发现高入住率并
不等于高利润，当房价定价低于平均成本时，入住率越
高亏损越多。
2．装修回收期
做成本预算的时候一定要估算好装修回收期。装修
回收期应考虑到各个地区的实际情况有所不同，我觉得
定在三到五年比较合理，如果说超过五年还没有回笼资
金，那么你的利润就相当于零。
3．装修材料
现在有很多民宿、客栈等等，在装修的选材上并没
有考虑可持续利用的情况。其实考虑可持续利用对日后
的成本支出有很大的影响。使用可持续、可以长久使用
工商管理与案例研究
的材料，可能会在装修初期有较大的支出，可是从长远
来看，可持续的材料在后期维修费用上会节约很多，不
会存在用了没多久就需要重新改装的问题。
4．价格体系
这里有一个具有相应普适性的一个公式：
客房数量 X客房最低单价 ×全年 280天 ×0．7=
全年房租 +全年人工支出+全年损耗支出+全年水电+
装修费用每年均摊
为什么是280天而不是其他?通过数据得出的结论，
每年至少会有 9O天左右能够保证是满房的，并且满房时
候的价格是不会低的。真正需要担心的就是这剩下的280
天，也就是所谓的淡季。如何在这 280天实现利润的最
大化。一旦价格体系稳定了以后，就不要去做太频繁的
上下浮动。
5．成本预算表
在筹备的时候先去做一个成本预算表，能比较清楚
地知道自己要花的钱在哪里。然后把成本预算表里数额
较大的项目都重新圈出来，单独列出来再去做一个单独
的成本核算。
6．目标定位
在开店之前就要做好客户群定位，接待人群是怎么
定位的，如何通过接待的人群去赚钱。确定好之后，相
对来说就会有规律可以遵循。控制经营成本和客户群定
位之间有非常大的关联，如果你的民宿什么房型都有，
什么客人都接，那么就会非常辛苦。有些民宿也会去接
待一些旅行社，其实这样是非常不利的。因为旅行社的
价格压得非常低，虽然会有很高的入住率，但是你的利
润并没有很高，而且接待旅行社对后期维修费用的增加
也有很大的影响。
四、民宿成本控制的基本策略
现在来看，我们经营一个民宿有非常多的资本介入，
而且现在很多人经营民宿的成本投入的回收期都会超过
三年。那么应该如何控制民宿的经营成本呢?
【一 )成本领先战略
1．成本领先战略
成本领先战略，就是使企业的总成本低于竞争对手
的成本，甚至在同行业中处于最低，从而取得竞争优势
的战略方法。强调以极低的成本为对价格敏感的消费者
提供产品和服务。
2．成本领先战略实施途径
(1)成本领先优势
这一战略的指导思想是要在比较长的时间段内保持
民宿的成本在其他民宿中位于领先地位，并能够通过一
系列的措施使本民宿能够获得比其他民宿更高的利润。
成本领先战略就是使得民宿的产品和服务在同行业中能
以成本优势或价格优势与别的民宿展开竞争并 占据有利
位置。
(2)整体成本优势
整体成本优势要求民宿提供的产品和服务的总成本
是最低的，而不是某些环节的成本最低。因此民宿也应
该有大局观念，注重规模经济的同时也需要关注管理费
用的控制。
进行战略性合作，与其他民宿进行合作。与其他民
宿经营者共同分担成本，也可以实现民宿行业的战略性
互补，把竞争对手转变为合作伙伴。
实施全面的成本管理，应该注意以下几点：
第一是成本筹划，就是在进行市场调研的同时，要
根据 目标消费者的消费习惯和消费要求来确定民宿的成
本支出，并能够在此基础上推出符合消费者消费理念的
产品。
第二是管理设计，就是民宿在管理方面要做好科学
的设计，并且通过科学的管理方法降低管理成本，形成
合理的组织架构。民宿不需要冗杂的管理架构，尽量减
少员工和部门的数量，尽可能地精简组织结构，通过这
种方式来减少民宿的管理成本。
第三是标准化产品和服务，在民宿行业中也需要采
用标准化和现代化的程序，制定标准和规范，通过这些
来维持民宿的日常运营。
第四是成本控制，就是按照所做的成本费用管理和
成本预算，对民宿的成本进行全方面的考量。通过预算、
核算、监督、分析等方式，来最大限度地减少民宿企业
的经营成本。
(二 )差异化战略
民宿与民宿之间提供的产品和服务是非常相似的，
那么民宿市场竞争的重点就会集中在差异化服务上面。
在这种情况下，就会要求民宿经营者提供有别于其他民
宿的独特服务。通过实施差异化战略，可以减轻来 自同
行业竞争者的竞争压力，并且让 自己在市场竞争中占据
工商管理与案例研究
有利地位。
1．差异化战略
差异化战略是一种标新立异的战略，指导思想是企
业采用区别于竞争者的方式，在顾客广泛重视的某些方
面，力求独树一帜，使得同行业的其他企业一时难以与
之竞争，其替代品也很难在这个特定的领域与之抗衡。
2．差异化战略实施途径
民宿差异化战略的关键，在于提供有别于其他民宿
经营者的差异化产品和服务。民宿提供的产品是相互组
合的，民宿产品组合包括有形产品、无形产品。民宿的
差异化服务就是根据市场上目标客户群的消费需求，定
制独特的与众不同的产品和服务，从而形成独特的竞争
市场。
(1)有形产品的差异化
有形产品是产品满足消费者某一需求的特定形式，
是核心产品得以实现的形式。民宿有形产品的差异化包
括消费者在消费和享受服务过程中所有能使用的具体设
施和物品的差异化，比如说民宿的外观、装修、客房、
公共区域等设施和旅客用品如洗发水、沐浴露等的差异。
(2)无形产品的差异化
民宿提供的最主要的产品就是民宿的服务，这也是
民宿有别于其他酒店的最基本特征。民宿出售的主要是
服务，是民宿舒适的环境，以及其环境给人带来的放松
和归属感。无形产品的差异化即指民宿服务的差异化。
定制化服务是民宿服务差异化的最高境界，与定制
化服务相对的则是标准化服务。一般酒店都是从客人的
需求出发，定制酒店服务的规范和标准，但客人的这种
需求是一般的、共同的需求，放之四海而皆准。但是个
体往往会寻求有别于一般的服务，因为客人的需求是变
化多端的。标准化的服务往往很难让客人获得满足感和
归属感。
以人为本是定制化服务的核心，它强调的是一种让
客人满意的服务，追求的是一种极致的服务。定制化服
务也就是个性化服务，主要是要给客人家的归属感。细
心观察客人的一举一动，耐心倾听客人的所有要求，提
供真诚尽心的服务，要观察到每一处细节。所有的服务
不仅仅只是机械地完成一项任务，服务的过程更是情感
交流的过程，是发自肺腑的关心，应体现出独特的人文
关怀。
参考文献 ：
[1】陈墀吉，杨永盛 ．休闲农业民宿 [M】．台北：威仕曼文化，
2008．
[2]赵正义 ．关于室内装修工艺流程及环保材料选用与造价控
制的研究 Ⅱ】．城市建设理论研究 (电子版 )，2013(24)：
16—18．
f3l黄顺春 ，王倩妮 ．“劳动力成本”涵义刍议 [『1．财务与金融，
2013(1)：44—47．
[41张莉，刘希宋．企业人工成本的控制体系与对策研究[『]．
中国软科学，2001(3)：90—93，97．
[5】 杨皓瑁 ．浅析硬装与软装的关系 今 日湖北 (下旬刊 )，
2013(1O)：156．
[6】曾文琳．基于低碳理念的住宅室内设计研究[D】．湖南：中
南林业科技大学，2013．
【7]邹益民，周亚庆 ．饭店战略管理 【M】．北京：旅游教育出
版社 ．2008．
· 37 ·
