第八章 个人住房、综合消费及经营贷款
个人住房贷款
个人综合消费贷款
个人经营贷款
信用卡透支
第一节 个人住房贷款
个人住房贷款的种类及其发展
个人住房贷款的概念
个人住房贷款是金融机构向购买、建造、改造、
修缮各类住房的自然人发放的贷款。
注：（1）借款人贷款用于自用住房
（2）个人住房贷款是一种担保贷款，即借款
人必须为自己的借款提供各种形式的担保，包括
抵押、质押和保证等。
• 第二节 住宅抵押贷款
住宅抵押贷款的种类
1、按贷款利率：固定利率和浮动利率贷款
2、按贷款期限：短期、中期和长期贷款
3、按资金金额：普通贷款、大额贷款
4、按贷款用途：
购房贷款、维修贷款和建房贷款、商用房贷款
5、按资金来源：
自营性贷款（也称商业性贷款）、委托性
贷款（也称公积金贷款）、组合贷款（由自营性
贷款和公积金贷款两部分组合而成，两个贷款品
种的贷款主体、资金来源、利率不同，因此需要
分别签订借款合同 ）
6、按购买住房类型：
购买经济适用住房贷款、个人购买商品住
房贷款等。
住房贷款的创新与发展 P189
个人住房抵押贷款业务
个人住房贷款的基本要求
1、有合法的身份，有完全民事行为能力、65周岁以
下
2、有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息
的能力；
3、有合法有效的购买、大修住房的合同、协议以及
贷款行要求提供的其他证明文件；
4、有所购（大修）住房全部价款30%以上的自筹资
金，并保证用于支付所购（大修）住房的首付款；
5、有贷款银行认可的资产进行抵押或质押，或（和）
有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为
保证人。
补充阅读材料
公积金贷款业务的含义与特点
住房公积金贷款时指政府部门所属的住
房资金管理中心运用公积金，委托银
行向购买自住住房（包括建造、大修）
的住房公积金缴存人和离退休职工发
放的优惠贷款。
（1）贷款额度
（2）贷款期限（不超过30年，且借款人
在最后还款期限不能超过65周岁）
（3）公积金贷款利率较一般商业贷款利
率低
（4）政策性强。
个人住房贷款结构
借款人可以根据自身经济能力申请提前还贷。
商用房、别墅、投资性住房
以及二套房的最低首付款比
例为50%以上。
贷款期限
居住性住房的贷款期限不超过30年；
商用房 贷款期限不超过10年；
别墅的贷款期限不超过15年。
注：贷款申请人的年龄+贷款年限≤65年
还款方式
• 等额本息还款法计算
• 指借款人每月还贷本息合计金额相同。该还款方
式适合于在未来预期收入稳定的借款人
• 公式：
M——每月还款额
L——贷款本金
R——月利率
n——还款期数
等额还款等于以贷款金额为现值计算的年金。设贷款
金额为L，贷款月利率为R，按月计算的贷款期限为n
，月偿还额为M，用现金流量图如下。
0 1 2 3 n-1 n
L
M M M M M
已知年值已知年值MM求求
现值现值LL
各期贴现值：
例: 某城市居民购买一套住房，申请商业性个人住房贷款20万，
年利率％，贷款期限15年，若在整个贷款期内，利率未变，
那么，该居民每月偿还额为多少?
解：已知P＝20（万元），月利率i＝%÷12，n＝15×12＝
180（期）
注意：
在整个贷款期内，若遇法定利率调整:
贷款期限1年以内的，实行合同利率；
贷款期限在1年以上的，于下年初开
始，按调整后的利率重新计算月偿还额。
思考：设贷款本金为L，月利率为R，贷款期数为n，当借
款人偿还m期后，利率调整为R′，求利率调整后的月
还款额M′为多少?
提示：
1、先计算没时点上未清偿贷款本金L′，有两种方法：
方法一：未清贷款余额可采用将年金转换为现值
的公式计算，即等于第m期后的偿还额的现值之和。
方法二：即用贷款总额L减去m期累加的现值，然
后再计算m期时点的值，该值即为未清偿贷款余额。
2、计算利率为R′时的月偿还额
计算利率为R′时的月偿还额
• 等额本金还款法计算：
M——每月还款额；
L——贷款本金：
R——月利率；
n——还款期数；
S——累计已还本金。
例： 个人住房贷款20万，年利率％，贷款期限15年。
假设该居民选择等额本金偿还按揭贷款方式，其他条件不
变，那么该居民第1期及第60期的月还款额为多少？
住
房
贷
款
业
务
流
程
贷
款
业
务
流
程
借款人提出申请
银行受理
抵押物评估
签订贷款合同
银行审批
办理并完成住房抵押登记
发放贷款
客户偿还
注销住房抵押登记
住宅抵押贷款风险分析
个人住房贷款的特征 P194
单笔贷款规模不大
贷款期限长
贷款的抵押性
贷款的分期偿还性
对于家庭而言，住房贷款数额大
住房贷款的风险
1、信用风险：被迫违约和主动违约
2、利率风险
3、提前还款风险
住房抵押贷款证券化 P195
住房抵押贷款证券化指的是把缺乏流动性但具有未
来现金流的住房抵押贷款汇集在一起，通过结构重组
和信用增级，将其转变为可以在金融市场上出售和流
动的证券来融通资金的过程。
兴起于20世纪70年代的美国，于80年代迅速发展。
许多国家纷纷引入这一新的融资模式。
2005年4月22日，人行和银监会公布实施《信贷
资产证券化试点管理办法》
2005年，建设银行进行住宅抵押贷款证券化试
点
中国建设银行于2005年12月初发行“次级债券第一期
”，用于补充银行资本金。
同时还将发行“2005-1RMBS”居民住房抵押贷款资产
支持证券。该证券的基础资产是2000-2006年深圳、福
州、泉州地区亿未偿本金的个人住房抵押贷款。
• 第二节 个人综合消费贷款
• 概念
个人综合消费贷款是一种用途广泛的消费贷款，在
个人贷款中，除了住房贷款、个人经营贷款和信用
卡透支外，各种用途的贷款都归属于综合消费贷款。
主要用于住房装修、购置耐用消费品（汽车、冰箱、
彩电等）、教育支出、旅游和医疗等种类的消费。
个人综合消费的借款人
个人综合消费贷款结构
担保方式
贷款额度
贷款期限
贷款利率
抵押、质押、保证
抵押（不超过抵押品价值70%）、质押
（不超90%、保证
汽车、耐用消费品、旅游等不超5年；留
学、医疗不超8年；有抵押等的情况下可
为15年
个人综合消费贷款流程 P201
借款人提出申请→贷款受理→贷款调查→贷
款审查审批→贷款签批→贷款发放→贷款
收回
汽车贷款
汽车贷款模式
“间客模式”是指银行
通过汽车经销商向客户
开展业务活动并形成借
贷关系，汽车信贷业务
的大部分环节是由经销
商来完成的。
“直客模式”是指银
行直接面对客户开展汽
车信贷业务。
注意：间客模式与直客模式的比较：优劣势P202
汽车贷款的业务流程
汽车贷款业务
借款人资格
汽车贷款结构
额度、期限、还款方式
1、贷款金额取决于保证方式 ：60—80%（质押或
银行等提供保证，贷款金额不超80%；以车等抵押的
不超70%；第三方保证的不超60%）
2、贷款期限一般为一至三年，最长不超过五年。
3、贷款的偿还方式分为两种：按月偿还等额本金或
等额本息。
汽车贷款风险管理
信用风险
市场风险
操作风险
风险管理措施 P203
保险方式：汽车按揭保证保险
担保方式：汽车经销商担保
我国加强汽车贷款风险管理的措施
《汽车贷款管理办法》
• 中国银监会办公厅关于汽车贷款风险提示的通知
银监办发〔2008〕4号
汽车消费贷款案例
(一)情况介绍
肖五２００８年大学毕业后一直在省城一家电讯公
司供职，月薪5 000元；肖五的妻子姜小娟在一所中学里
当教师，月收入1 500元。夫妇结婚已两年，两个人一直
希望有一个自己的家，于是决定申请按揭贷款购买商品
房，在用积蓄支付了80 000元的首付款后，每月还款1
300元。当夫妇二人心满意足地拥有属于自己的一片天
地时，他们又有了新的梦想：拥有一辆私家小汽车，既
方便自己工作，又能享受驾车的乐趣。但是，付完住房
的首付款后，他们的积蓄所剩无几，于是，他们依旧选
择申请贷款购买小汽车。为了早日实现购车梦，他们利
用休息时间先后到几家国有商业银行咨询，了解个人申
请汽车消费贷款的条件、程序、利率、期限、还款情况
等。
不久，肖五在报纸上看到关于申请汽车消费贷款
的有关报道，惊喜地发现：现在很多汽车经销商考
虑到消费者个人到银行申请汽车消费贷款的种种不
便，为了方便消费者，减轻消费者的负担，与银行
和保险公司联手推出1～2年期的个人汽车消费贷款，
消费者只需用所购车向银行抵押担保，经销商为消
费者向银行提供保证担保，而且所有购车程序由经
销商代理完成，购车手续如公证、汽车上户、上牌、
抵押登记等也可在经销商处一次完成，从而使消费
者尽早提取新车。报纸上的报道使肖五为之振奋，
他迫不及待地通知妻子直奔省机电设备公司的现场
受理处，向市商业银行枫林支行申请贷款购车。
(二)贷款过程
肖五夫妇向银行提出贷款购车申请，并按银行要求填
写个人汽车消费贷款调查表。肖五夫妇向银行提供以下
相关手续：
提供X X市城区城镇常住户口；肖五的免冠一寸照片
6张；肖五的身份证原件及3张复印件以及其妻子姜小娟
的身份证原件及3张复印件；夫妇二人的户口簿原件及3
张复印件；派出所大厅电脑打印的肖五及其妻子姜小娟
的“详细信息浏览单”并盖户籍专用章；居委会、房产
物业管理等部门开出的常住地证明及房证复印件；经银
行认可的相关收人证明(肖五所在电讯公司出具)。
肖五提供的资料经银行审查合格后，与银行签订汽
车消费借款合同，并在银行缴纳车辆保险费，一般说来，
保险期限本能低于贷款期限。如果肖五所购汽车价值超
过100000元，还应该向银行提供其他资产并经有关部门
同意。肖五相中的汽车是富康(1．6i)车价为142 000元，
需首付42 600元(大约为车价的30％)，从银行申请的贷款
额为99400元。根据省机电设备公司的要求，银行可以为
肖五提供12个月、18个月、24个月、30个月、36个月的不
同期限的贷款。汽车消费贷款的本金和利息的归还一般
都采取等额本息还款法。目前月利率为：半年期4．
65‰，1年期4．875‰，1年半期至3年期4．95‰。
贷款审批合格后，肖五就可以到省机电设备公司选
车并缴纳首付款。
肖五应及时向银行指定的保险公司提供所选车的车
型号及发动机号，以便保险公司及时出具保险单据。
肖五和银行还要到公证处对所签合同进行公证。
待完成上述手续后，某机电设备公司便可办理汽车
上户手续并将汽车交给肖五。
以上这些手续全部在省机电设备公司的现场一次性
办理，最短3个小时，最长7天，肖五便可以拿到自己的
车。对肖五来说真是既简单又方便，既解除了来回奔波
之苦，又减轻了肖五的负担。肖五每月按时向银行归还
贷款，贷款全部归还之后，肖五就可以到银行办理贷款
结清手续，领回相关手续。
(三)问题
根据所给计算公式，分别计算贷款期限为1年、2年、
3年等不同情况下肖五夫妇的月还本付息额。根据肖五
夫妇目前的收入及债务情况，你认为选择还款期限多长
为好?为什么?
如果肖五夫妇目前没有任何积累，那么你认为选择
富康(1．6i)车型是否恰当?若不当，请为其选择一款更为
恰当的车型。
非银行个人消费贷款 P203——205
汽车金融公司贷款
小额贷款公司贷款
消费金融公司贷款
• 第三节 个人经营贷款
• 个人经营贷款及其发展 P205
指银行对符合条件的小型私营企业业主
（或控股股东、实际控制人）和其他自然
人发放的，用以支持其生产经营及其他合
理性投资需求的人民币贷款业务。
个人经营贷款业务
借款人与贷款用途
个人经营贷款的借款人必须是从事商业经营
活动的主体，例如，个体工商户、独资或
合伙中小企业的股东或主要出资人，根据
法律规定，他们要对企业的债务负无限责
任。
个人经营贷款结构
大多数个人经营贷款是担保贷款
注：房产的 房龄不能超过20年；以房产做抵押
时，进行最高额度授信，以及循环信贷；期限最
长30年
个人经营贷款的流程
贷款申请 贷款调查 贷款资料
采集 贷款审查、审批
办理抵押物保险手续和登记手续
贷款签约和发放 贷款资金划转
归档管理 贷后监督
贷后检查 违约贷款催收
《中国商业银行个人综合消费贷款管理办法》银发
【2007】657号
• 第四节 信用卡透支
• 信用卡及其种类
• 含义
卡组织介绍
威士国际组织（适用于欧洲、东南亚）
威士国际组织（VISA INTERNATIONAL）是目前世界上最大的
信用卡和旅行支票组织。 威士国际组织本身并不直接发卡，
VISA品牌的信用卡是由参加威士国际组织的会员（主要是银
行）发行的。目前其会员约万个，发卡逾10亿张
，商户超过2000多万家，联网ATM机约66万台。
万事达卡国际组织（适用于美洲、东亚地区）
万事达卡国际组织（MasterCard INTERNATIONAL）是全球第
二大信用卡国际组织。万事达卡国际组织本身并不直接发卡，
MasterCard品牌的信用卡是由参加万事达卡国际组织的金融
机构会员发行的。目前其会员约2万个，拥有超过2100多万
家商户及ATM机。
中国银联(适用于中国）
银联是唯一覆盖中国全境的银行卡受理网络，境内有万
台ATM机、万家特约商户、万部POS机。并在海外十
八个国家和地区，拥有万家特约商户、万台POS机、
万台提取当地货币的ATM机。
其他卡组织
美国通用公司
大来信用卡
日本国际信用卡
中国信用卡的发展
年10月，中国银行广东省分行与香港东亚银行签订了为
其代办“东美VISA信用卡”协议，代办东美卡取现业务。从此，
信用卡在中国出现。
年6月，中国银行珠海分行发行我国第一张信用卡--中银卡，
标志着信用卡在我国诞生。
年3月，中国银行加入万事达卡国际组织，成为国内该组织
的第一家会员。中国信用卡开始真正走向世界。
年3月26日，中国银联股份有限公司在上海浦东正式成立。
年12月31日，花旗、汇丰银行获得银监会批准，在内地发
行双币信用卡。外资银行迈出进入中国银行卡市场第一步。
年1月10日，中国银联正式开通银联卡在泰国、韩国及新加
坡的自动取款机（ATM）和商户POS受理业务，此举意味着银联
卡首次在真正意义上走出国门 。
银行卡银行卡
的分类的分类
按卡片按卡片
性质分性质分
按发卡按发卡
对象分对象分
按卡片按卡片
币种分币种分
单币卡
按信息按信息
息载体分息载体分
贷记卡贷记卡
借记卡借记卡
商务卡商务卡
个人卡个人卡 双币卡
磁条卡磁条卡
芯片卡芯片卡
…………
信用卡种类
按卡片属性分按卡片属性分
基本卡基本卡
联名卡联名卡
认同卡认同卡
生活品位卡（如女人花卡）生活品位卡（如女人花卡）
借贷合一卡借贷合一卡
分期付款卡分期付款卡…………
按卡片级别分按卡片级别分
普卡普卡
金卡金卡
白金卡白金卡 / / 钻石卡钻石卡
无限卡（无限卡（VISAVISA）世界卡（）世界卡（MCMC））
信用卡贷款结构
信用额度
指信用卡最高可以使用的金额。它是依据申请
人在申请信用卡时所填写的数据和提供的相关证明文件
综合评定核给的。主卡、附属卡共享同一额度。
注：信用额度将由银行定期进行调整，但持卡人可以主动提供相关
的财力证明要求调高信用额度。
此外，当持卡人在出国旅游、乔迁新居等情况在一定时间内需要较
高额度时，也可要求调高临时信用额度
• 可用额度
指所持的信用卡还没有被使用的信用额度。
计算公式：信用额度-未还清的已出帐金额 -已使用未
入账的累积金额=可用额度
• 信用卡透支期限、利率和还款
账单日与到期还款日
1.账单日：本期对账单产生日，亦是本期循环信用利
息的结算日。
2.到期还款日：本期对账单的最后还款期限。
免息还款期
1.含义：
对非现金交易，从银行记账日起至到期还款日之间的日期为
免息还款期。免息还款期根据不同银行而不同，一般最长免息期
为50天到56天，最短20天。
2.举例：
王先生账单日为5号，到期还款期为23日，则若王先生1月6号
消费，则在2月23日还款日。其免息还款日最长50天；若王先生1
月4号消费，则在1月23日为还款日，其免息还款日最短20天。
循环信用
一种按日计息的小额、无担保贷款。当您偿还的金
额等于或高于当期账单的最低还款额，但低于本期应
还金额时，就要支付循环信用利息（中国人民银行统
一规定：日利率 万分之五，按月计收复利）。
滞纳金
如果在到期还款日实际还款额低于最低还款额，最
低还 款额未还部分要支付滞纳金。滞纳金的比例由中
国人民银行统一规定，为最低还款额未还部分的5%。
最低额度各银 行都不一样。如：
工商银行：最低1元人民币或1美元或1港元，最高
500元人民币或500港元或100美元（其他银行无最高)。
招商银行：最低10元人民币或1美元。
中信银行：最低30元人民币或3美元。
预借现金
1.含义：
即取现，提供无须担保的小额度(一般不超过信用额度的
35%）现金借款。
2.费用（手续费+日利息）
（1）取现（自存、透支）手续费：各银行各不同，如招商 银行：
1%;广发银行：%；中信银行：3%。
（2）日利息：万分之五
3.注意事项
（1）预借现金+已消费额之总额，不得超过信用额度。
（2）根据中国人民银行的相关规定，每卡每日预借现金金
额累计不超过人民币2000元或者美元1000元。
超限费
1.含义：
根据人民银行有关规定，对于超过信用额度用卡，银行将对
超过信用额度部分计收超限费。
2.额度：
各银行政策不同。如招商银行不能超限消费；广发银行可
超
限消费信用额的5%。
3.费用：
各银行政策不同。如：
浦发银行（双币卡）：超过信用额度部分的5%。
工商银行（双币卡）：超过信用额度分的5%，最低为1元人民
币或1美元或1港元，最高500元人民币
或500港元或100美元。
广发银行：超过信用额部分年息5%，逐日计算。
最低还款额
1.含义：
发卡银行规定的持卡人当期应该偿还的最低金额，一般情况
下为累计未还消费本金的一定比例，所有费用、利息、超过
信用额度的欠款金额、预借现金本金，以及上期账单最低还
款额未还部分的总和。
2.最低还款额计算公式
信用额度内消费款的10%+预借现金交易款的100%+前期最低
还款额未还部分的100%+超过信用额度消费款的100%+费用和
利息的100%＝最低还款额
例题1：王先生的账单日为5日，到期还款日为23日。4月5日银行给
王先生打印的本期账单包括了从3月5日到4月5日之间的所有交易
账目。本月账单周期，王先生有二笔交易，3月6日取现2000元并
在4月1日还清；3月20日消费5000元，则本期最低还款额为多少
？（招行）
由最低还款额＝信用额度内消费款的10%+预借现金交易款的100%+
前期最低 还款额未还部分的100%+超过信用额度消费款的100%+
费用和 利息的100% 3月5日和3月20日4月5日4月23日
信用额度内消费款的10%=5000×10%=500元
预借现金交易额的100%=2000×100%=2000元
前期最低还款未还部分的100%=0×100%=0
超过信用额度消费款的100%=0×100%=0
费用和利息的100%=2000×1%+2000×26天（3月6日—4月1日）
×%=226元
所以：最低还款额=500+2000+226=2276元
例题2：钟先生申办了某一银行的信用卡，每个月的１
０日为出立对帐单日，３０日为还款日，钟先生在３
月２５日进行了透支消费，钟先生4月10日的账单中
显示：账户总结欠￥1000元，最低还款额100元。
• 如果钟先生在4月30日之前偿还了1000元，则5月10日
的对账单中显示循环信用余额的利息为0；
• 如果钟先生仅还了100元，则5月10日对账单中会显示
利息多少？
• 计算如下：
1000元 X % X 36天 (3月25日--4月30日)
+(1000元-100元) X % X 11天 (4月30日-
-5月10日)
= 元
信用卡还款方式：
（1）自动转账还款
（2）半自动还款
（3）主动还款
信用卡其他收费
刷卡手续费刷卡手续费
年
费
年
费
其他手续费其他手续费
刷卡消费利益分成（招商银行）
发卡行 卡组织（银联）
一般商户 ％ ％
宾馆、餐饮 ％ ％
美容 ％ ％
航空、加油 ％ ％
信用卡风险管理
信用卡的特殊风险
（1）信用风险
（2）伪冒风险：关于防范银行卡诈骗的提示
关注和防范不法分子伪造境外卡在境内盗取现金
关于警惕不法分子利用ATM机具盗取银行卡资金的
风险提示
（3）作业风险
（4）内部风险
（5）套现风险中国银监会办公厅关于信用卡
套现活跃风险提示的通知
信用卡风险管理手段
（1）针对信用卡业务流程进行信用风险管理。
（2）运用智能卡降低伪冒风险
（3）通过制度建设强化作业风险和内部风险
管理
