第七章 居住规划与房地产投资
房地产概述
租房或购房决策
购房与换房规划
我国的房地产制度
房地产投资
房地产（Real Estate），是对房产和地产两类财产
的合称。
地产是指土地及其附着物，
房产是指该片土地上的建筑物
房地产的三个内涵;
– 房=> 房屋建筑物；
– 地=> 土地
– 产=> 财产权利
我国的土地为国有，开发商仅能购买土地的使
用权，一般城市住宅占用土地的使用年限为70
年
居民在取得了对“房”的财产权利的同时，并
没有完全得到对“地”的财产权利，这就为房
地产投资埋下了隐患
– 《城市房地产管理法》第二十一条规定了在土
地使用权出让合同约定的使用年限届满时，土地使用者
需要继续使用的，经申请一般都应批准，但须另行支付
相应的土地使用费。
一、房地产概述
房地产是指房屋及其附属物 （与房屋相关的建筑物如小
区设施、建筑附着物、相关林木等） 和承载房屋及其附属物
的土地，以及与它们相应的各种财产权利。房地产具有不可
移动性、耐用性、异质性、高价值性、供给有限性、投资与
消费双重性等特性。
（一）房地产的种类
1、 商品房
是房地产公司在取得土地使用权后开发销售的房屋。购买
商品房拥有独立的产权，土地使用权通常为40年到70年。
2、安居房、解围房和经济适用房
安居房是为实施国家 “安居工程” 而修建的住房，是政府为
了推动住房制度改革，由国家安排贷款和地方自筹资金，面向
广大中低收入家庭而修建的非营利性住房。
解围房是指在实施 “安居工程” 之前，为解决本地城镇居民
的住房困难而修建的住房。
经济适用房是指政府部门联同房地产开发商按照普通住宅建设
标准建造的，以建造成本价向中低收入家庭出售的住房。
3、 房改房——指将原属单位所有的住房以房改价格或成本价
出售给职工的住房。职工购买时享有优惠，但在进入市场出售
时有限制，需持有一定时间后方可出售或需补交地价款。
（二）影响房产价格涨跌的总体因素
1、需求面因素：
人口结构转变，农村人口移向城市，城镇（化）预期
人口数
国民收入的增长与分配结构
住房政策: 放宽经济适用房的适用条件，与提高住房
公积金提拨比率或贷款上限
利率水准: 低利率刺激需求
通货膨胀预期: 保值性需求
资金流量:货币供给额成长率可视为房价的先行指标
（二）影响房产价格涨跌的总体因素
2、供给面因素：
国家计划，土地使用分区，土地使用期限的影响
地理位置的影响，区位的相对供给
房产短期供给缺乏弹性。
建筑材料器械的生产供应
历史成本: 为数庞大的福利分房者以低价购得产权
政策的转变，如二年内转全额营业税，房贷紧缩
（三）房地产的供给者、需求者
供给者：
现房或期房: 建商、政府、投资者（客）、代销业者
二手房: 房屋拥有者、中介业者、投资者（客）
需求者：
自住: 第一次购房、换房需求
投资: 投机-短期空置，投资-长期租赁收益
二、租房或购房的决策
（一）租房或购房的优缺点
1、租房的优点
有能力使用更多的居住空间
比较能够因应家庭收入的变化
资金较自由，可寻找更有利的运用管道
有较大的迁徙自由度
瑕疵或毁损风险由房东负担
税捐负担较轻
不用考虑房价下跌风险
2、租房的缺点
非自愿搬离的风险
无法按照自己的期望装修房屋
房租可能调高
无法运用财务杠杆
房价差价利益
无法藉由购屋强迫自己储蓄
3、购房的优点
对抗通货膨胀
强迫储蓄，累积实质财富
提高居住质量
信用增强效果
满足拥有自宅的心理效用
同时提供居住效用与资本增值的机会
4、购房的缺点
缺乏流动性- 要换房或是变现时，若要顾及流
动性可能要被迫降价出售。
维持成本高- 投入装潢虽可提高居住品质，也
代表较高的维持成本。
赔本损失的风险- 实质上的风险包括房屋毁损，
市场风险包括整体房屋市场下跌的系统风险，
与所居住社区管理不善造成房价下跌的个别风
险。
（二）租房或购房的决策方法
1、年成本法
က� 租房年成本=押金×机会成本率+年租金
က� 购房年成本=首付款×机会成本率+贷款余额×贷款利率+
年维修费及税金－房价每年涨幅
က� 比较租房或者购房的年成本,成本小的更为划算
က� 购房后总价固定，如果贷款利率不变,随着每年还款，贷
款余额逐渐减少,因此,购房年成本逐渐降低；如果将来房
租不断上涨,则租房年成本逐渐上升
က� 年成本法只是基于当前状况的一个比较，还应该考虑房
租是否呈增长趋势，房价是否呈增长趋势，等等。
租房或购房的决策：年成本法
年成本法案例
က� 张先生看上了一套100平米的住房，该住房可租
可售。如果租房，房租每月5500元， 以1个月房租
作为押金。如果购房，总价120万元，可申请60万
元贷款，房贷利率为6%，自备首付款60万元，假
定房屋的维护成本为5000元/年，预计房价每年涨
100元/平米，押金与首付款机会成本均为3%。问：
该房屋应该租还是购？
案例分析
က�租房年成本：5500元×12＋5500元×1×3%＝
66165元
购房年成本：60万元×3%＋60万元×6%+ 5000
元－100×100=49000元
က�购房的平均年成本为49000元，比租房年成本
66165元低。
က�若房价下跌，则购房年成本可能高于租房年成本，
即租房优于购房。因此，比较租房与购房哪种划
算，决策者对未来房价涨跌的主观判断是重要因
素。
案例分析
房屋维护成本：租房者不用负担，由购房者负担。此
部分金额不定，越旧的房屋维护成本越高。本例预期当年
房屋维护成本为5000元。
若房价下跌，则购房年成本可能高于租房年成本，即
租房优于购房。因此，比较租房与购房哪种划算，决策者
对未来房价涨跌的主观判断是重要因素。
房屋折旧成本：个人住房不像企业购入房产后要提折
旧，但是同样的地段新旧房有一定的价差，这就是房屋折
旧成本的体现。设该地段全新房与一年屋的价差为每平米
240元，折旧率2%。本例折旧成本为24,000元。考虑这两
项因素后，购房的平均年成本为83000元，比租房年成本
66165元高%。
房价有上涨的潜力
က� 若房价在未来看涨，那么即使当前算起来购房年成本高一点，
但是，未来出售房屋的资本利得也可能弥补居住期间的成本差异。
以上例而言，租房年成本率＝66,165元÷1,200,000元＝%，购
房年成本率＝83,000元÷1,200,000元＝%，差距只有%。若
计划住5年，(1+%)5-1＝%，只要房价可能在5年内涨%
以上，购房仍然划算。
က� 若大家都预期房价会进一步下跌，而宁可租房不愿购房，则租
房年成本高于购房年成本的情况也有可能会发生。因此，比较租
房与购房哪种划算，决策者对未来房价涨跌的主观判断也是重要
因素。
2、净现值法（NPV）
က� 考虑在一个固定的居住期间内，将租房及购房的现金流
量还原成现值，比较两者的净现值较高者为划算。可以使
用财务计算器现金流计算功能计算NPV，或EXCEL的
NPV财务函数进行分析。
က� NPV计算时只考虑现金流量，在年成本法中计算的租房
押金利息与购房折旧成本由于并非实际现金流出，所以不
用作为现金流出；在年成本法中房贷只计利息，净现值法
中房贷计算的是本利平均摊还额。
က� 比较租房和购房的净现值，净现值大的更为划算。
净现值法案例
က� 若张先生已确定要在该处住满5年，如果租房，月房
租每年增加500元，第五年底将押金5,500元收回；如
果购房，房价120万，维护成本第一年5,000元，以后
每年提高5,000元，假定该住房在第5年末能以125万价
格卖出。（假定折现率为3%）
A、租房的净现值计算
B、购房的净现值计算
C、租房与购房的净现值比较
D、敏感分析——不同售房价格预期的租
房、购房比较
3、租房、购房决策影响因素（1）
房价成长率：房价成长率越高，购房越划算
房租成长率：房租成长率越高，购房越划算
居住年数：居住时间越长，购房越划算
利率水平：利率水平越高，租房越划算
房屋的持有成本：房屋持有成本越高，租房越
划算
租房押金：押金水平越高，购房越划算
3、租购房决策影响因素（2）
总结：居住规划流程图
三、购房与换房的规划
（一）购房规划
က� 流程
က� 可负担的房价
——年收入概算法
——目标精算法
က� 区域的选择
1、购房规划的流程
2、测算可负担房价——年收入概算法
က� 购房前首付款的筹备与购房后贷款的负担，对家庭
现金流量与生活水准的影响长达数十年。不能陷入低
首付款的陷阱，买自己负担不起的房子。
可以下列公式概算可负担的房屋总价：
2、测算可负担房价——年收入概算法
က� 如果房贷前期只偿还利息，则最高可负担房价=【
（年收入× 可负担房贷比率）/ 房贷利率】 /贷款成数
က� 如果房贷是本利平均摊还，则
可负担房价= PV （I，N，PMT）/ 贷款成数。
其中，I：房贷利率，N：贷款年限，
PMT：年收入× 可负担房贷比率
က� 一般而言，房价上限约为年收入的5-8倍。
年收入概算法的案例
က� 小林年收入10万，其中30%可用来缴房贷，假
设前几年只缴利息，房贷利率6%，贷款期限为20
年，贷款成数70%。
年收入概算法的案例
如果前几年只还利息，则最高可负担房价：
[（10万× 30%）/ 6%] / 70%=万，为年收
入的倍。前提是预先准备万的首付款。
如果本利平均摊还：可负担房价：
PV（6%，20，-10× 30% ）/70%=万，不
到年收入的5倍。前提是预先准备的首付款。
3、测算可负担房价——目标精算法
က� 可负担房价＝PMT1 ×{1-[(1+y)/(1+r)]n}/(r-y)×(1+r)n + FV
（r，n，0，A） + PV（i，m，PMT2 ）
က� r＝投资报酬率，n＝离购房年数
က� PMT1=当前年收入×负担比率
က� A=当前可配置于购房用途的净资产
က� i＝房贷利率，m＝房贷年数
က� PMT2＝本利摊还年供额=FV（y， n， 0， -PMT1）
က� y = 收入成长率
目标精算法案例
က�
小林年收入10万元，收入成长率5%，当前净资产15
万元，收入的30%用于储蓄自备款与负担房贷的上限。
小林打算5年后购房，投资报酬率8%，贷款年限20年，
利率6%，届时可以负担的房价为：
目标精算法案例
က� 自备款储蓄部分＝PMT1× {1-[(1+y)/(1+r)]n}/(r-y)
×(1+r)n=30,000元×{1-[(1+5%)/(1+8%)]5}/(8%-
5%)×(1+8%)5=193047元
က� 自备款投资部分= FV(r,n,0,A)=FV(8%,5,0,-150000)=220,399元
က� PMT2=FV (y, n, 0, PMT1)=FV(5%,5,0,30000)=-38,288元
က� 贷款部分＝PV(i,m,PMT2 ) =PV(6%,20,-38288)=439,160元
က� 可购房总价=193,047+220,399+439,160= 852,606元
က� 可以买大约85万元的房子。
4、总价固定下面积与居住区域的选择 (以北京二
手房屋为例)
（二）换房规划
က� 换房能力测算
က� 换房的步骤
——先买后卖
——先卖后买
က� 房涯规划表
1、换房能力概算
က� 需筹首付款=新房净值—旧房净值=(新房总价-新房贷款)
-(旧房总价-旧房贷款)。如旧房值60万元，贷款尚有30万元，
新房值100万元，拟贷款60万元，应筹首付款=(100万元-60
万元)-(60万元-30万元)=10万元。此时要考虑的是，手边可
变现的资产有无10万元，及未来是否有负担60万元房贷的
能力。
က� 以6% 的利率来算，每月只付利息就要3,000元，因此月
收入应在10,000元以上才考虑换房。
【【购房不是理财的唯一目标，若把所有的资源全部用
于购换房需求，会耽搁子女教育金或退休金的筹措时，可
在准备充分前暂时租房。】】
房涯规划表
换房案例
က� 假定小林25岁时开始工作，工作10年后购房50
万，投资报酬率8%，房贷利率6%，贷款20年，
贷款六成，居住10年后换房100万，假设旧房届时
按原价出售，各阶段所需储蓄或房贷年供额为多
少?
换房案例
က� 第一段：25岁到35岁储蓄，年储蓄
PMT(8%,10,0,200000)=－13,806元。
က� 第二段：35岁到45岁还贷款，年供额
PMT(6%,20,300000)=－26,155元。
က� 第三段：45岁后换房，届时旧房房贷余额
PV(6%,10,-26155)=192,503(元)，
出售旧房后净收入：500,000元-192,503元=307,497元
新房贷款需求：1,000,000元-307,497元=692,503元。
က� 年供额=PMT(6%,20,692503)= -60,376(元)。
2、换房的步骤：先买后卖
က� 需要解决资金的周转问题。即使只隔几个月，也必须先借
到一笔钱来缴首付款，而且需要负担资金成本。
က� 比如说旧房50万元，新房100万元，新房可贷款70万元，
首付款30万元。如先买后卖，中间隔三个月，这时若旧房无
房贷，可用旧房抵押贷款30万元，来当新房的首付款。等到
卖旧房之后，再还此笔贷款。
က� 若旧房还有房贷20万元，且很难再增加贷款，此时若无其
它资金来源，要想办法另外借到30万元来支付新房首付款。
若资金成本为10%，按年计算， 需额外支付的利息为：
300,000元× 10% × 3/12=7,500元。
က� 若没有借贷渠道，除非在换房前已另外积蓄了一笔钱足以
支付首付款，换房时还是以先卖后买为宜。
换房的步骤：先卖后买
က� 要解决出售旧房后无房可住的问题。
က� 除非买卖合约都已谈妥，只差几天可住旅馆，
否则通常要租房居住。
က� 因为租期不长，不到一年，谈租约时，可能不
像一般签一年租约那样容易，或者每月租金可能
较高。
က� 如果旧房的购买方将该房用于出租，那么可以
售后回租，卖旧房后仍住在里面，付给购房者租
金，直到搬入新房为止。
（三）购房时需要考虑的其他因素
1、购房相关成本（期房、现房、二手房、买卖各不相
同）
契税：由买方负担，个人住房减半征收，一般住宅可以总价
%估计。
房贷相关费用：如交易手续费、交易登记费、图纸费、抵押登
记费、评估费、保险费与律师费等，可以贷款总额的2%估计。
က� 印花税：合同总价的%。
က�维修基金：新房在正式入住之前还应当按照购房款的2％向售房单
位缴纳，属业主所有，不计入住宅销售收入。
က� 中介费用：若通过中介公司租房，通常要付一个月的房租当中
介费用。购买二手房时，通常买方要支付房价1%的中介费，卖方
要支付房价2%的中介费。
က� 装潢费用：毛坏房的房价较低，但需要花更高的费用装修，毛
坯房适合想自己决定装修的购房者。一般购房后装修费用合理范
围是：套内面积每平米500-1,000元。房价越高，装潢的投入也越
高，可以房价的10%来估计装潢所需的费用。
综合起来，其它期初成本约需占到总价的15%左右，在购房
规划中应与首付款一起计入期初开销中。如果是换房，如中介费、
印花税买卖都收，都要考虑在内。
补充：个人商品房卖出的税费
与个人商品房买入的税费不尽相同
卖出税费包括：印花税、营业税、个人使得税
印花税：合同总价的%。
营业税：个人购买并居住一定年限的（如1年或2年等）
免交此税，不足这一期限的，营业税＝（销售价－购入
原价）×5％，并按营业税计征7％的城建税和3％的教育
费附加。
个人使得税： （销售价－购入原价）×20％
如果委托中介卖出，费用在％左右
如果卖出期房，卖方还需交纳购买金额％的契税
个人非住宅买卖的税费
买方应缴：%的印花税和3％的契税
卖方应缴4种税：
%的印花税
5％的营业税
个人所得税：（销售价－购入原价－交易的税
费）×20％
土地增值税（土地增值在20％以下的免缴。四
级超率累进税率）
2、住与行的成本
က� 比较两个方案：一个是市中心公司旁住宅，100平米，
单价1万元，总价100万元；一个是郊区住宅，同样为100
平米，单价5,000元，总价50万元。
က� 若购房的年成本比例相同，均为房价的5%，市区住宅
每年成本为5万元，郊区住宅为万元。
က� 市区住宅可步行上班，因此可忽略交通成本，郊区住宅
的交通成本=汽油费+停车费，若每月花费1,500元，则一年
需要万元。
က� 因此住与行的成本相加，市区住宅只比郊区住宅每年多
出万元。此时要评估交通的时间成本是否值得为此而增
加的住、行成本。
3、二手房与期房的单价
က� 期房合理价格= 现房价－购置期房到交房间租金现值
က� 二手房合理价格=新房价格×(1－折旧率×使用年数)
က� 同一区域现房价格为每平米1万，年租金每平米600元，
折现率3%，2年后交房，期房价=10,000元-PV(3%,2,-
600,0,1)=10,000元-1,183元=8,817元
က� 若每年折旧2%，使用10年的二手房单价=10,000×(1-2%
× 10 ) = 10,000元×80%=8,000元
老人换房规划：银发族年金屋
က�က� 以一笔保证金购买专供身心健康的退休者所使用的年金
屋居住权。年金屋强调医疗照顾，饭店式管理，以及与同
年龄层的社交活动。老人入住后通常还要交管理费，但可
一直住到终老为止。
က�က� 可以居住保证金及月费用(双人) 作为累积退休金的目标。
က�က� 如果保证金100万元，含餐费的年管理费3万元，退休后
生活20年，100+PV(3%，20，-3，0，1)=146，则退休时
应准备146万元。
四、我国的房地产制度
我国房产制度的历史沿革
က� 土地国有化制度
က� 住房补贴制度
က� 住房公积金制度
က� 房地产转让相关税务制度
（一）我国房产制度的历史沿革
က� 1978年改革开放以前：房产为全民所有制，由国家或国营事业为
主的企业管理与分配。私房产权得不到保护，出卖出租受到严重限
制，住房采取低租金制与福利制的分配政策，房产市场基本没有存
在的必要。
က� 1978年到1998年，房产制度逐步、渐进的变革
က� 1987年9月，深圳经济特区率先实行土地使用权有偿出让，拍卖
中国第一块土地，揭开了土地市场化的序幕。1991年参考新加坡的
住房公积金制度，开始在上海试点，逐步普及到全国。1991年之后，
提租补贴等房改措施也在各大城市试点实施。
က� 1998年以后，停止福利分房，实行住房分配货币化
က� 1998年6月，国务院颁布了《关于进一步深化城镇住房制度改革，
加快住宅建设的通知》，明确提出了停止住房实物分配，实行住房
分配货币化的新政策。
（二）土地国有化制度
က� 土地国有化：土地产权归国家所有，由国家统
一规划管理土地用途。但使用权可有偿出让。
က� 国家以土地所有者的身份，将国有土地使用权
在一定年限内出让给土地使用者，而土地使用者
向国家支付土地使用出让金。
က� 土地使用的出让年限根据该地块的用途不同而
有所不同，一般而言，居住用地70年，工业用地
50年。
（三）住房补贴制度
1、公房或房改房的特性
က� 较为陈旧(1998年以前建成)
က� 面积较为狭小(按级别工龄)
က� 区域偏向于旧城区
က� 租金低
က� 房屋单价低
က� 房屋总价低
က� 转让有限制，贷款需附核准上市文件
က� 按房改标准价购买的公有住房，出售后在按规定缴纳税费
并扣除按当年房改成本价6%计算的价款后，收入全部归产
权人个人所有。
房改房的价值
က� 房改房的交易方式
က� 产权公房：缴物业费
က� 使用权公房：缴租金
က� 使用权公房价值=公房与商品房租金差异的折现值
က� 产权公房价值=公房物业费与商品房租金差异的折现值
က� 假设产权公房物业费每平米2元, 使用权公房租金每平米10
元。同等水平的商品房租金每平米50元, 如果某公房面积为50
平米, 公房可用20年, 年折现率5%，那么：使用权公房价值：
I：5%/12，PMT：50 ×（50-10），N：20 ×12，BEG
PV=304313
产权公房价值：Ｉ：5%/12，PMT：50 ×（50-2），N：20
×12，BEG PV=365176
2、经济适用房的特性
က� 户型合理，年代较新，价格适中，适应具有中低收入水
平家庭；
က� 在开发建设阶段，由政府视市场需求确定开发建设的规
模，以行政划拨方式提供土地，通过减免税费，适当控制
建设标准等手段来控制建设开发成本；
က� 在销售阶段，销售对象限定为具有当地常住户口的中低
收入家庭的居民，执行购买过程中的申请、审批和登记备
案制度，以政府审定的微利价格限价销售；
က� 在使用阶段，全面推行社会化物业管理，保持其良好的
运行状态和居住环境；
က� 国家对经济适用房建设实行金融支持，鼓励金融机构优
先发放。
经济适用房的交易方式(北京为例)
က� 政府计划兴建，只售不租
က� 拥有本地户口才能有权购买经济适用房
က� 家庭年收入应在60,000元以下
က� 未住满五年者，需以成本价出售给合乎经济适用房购买
资格者
က� 已经住满五年的经济适用房，业主可依照当前的市场价
格出售，但必须按照成交价的10%补交综合地价款
က� 经济适用房应用于自住，但由于资格审查不严，也有人
投资后出租, 因为价格较低，房租收益率较高（寻租）
（四）住房公积金制度
က� 住房公积金缴存比率与上限
က� 住房公积金缴存人数与覆盖率
က� 住房公积金的用途
က� 住房公积金贷款
က� 考虑住房公积金后的租房规划
က� 住房公积金贷款与商业银行住房贷款的比较
1、住房公积金缴存比率与上限
က� 由个人与单位各按薪资一定比率，缴存住房公积金到
个人住房专款专用账户。缴存下限个人与单位均为5%
，上限各为12%，依各城市状况定。
က� 但对高工资者有月缴存上限，如2006年度住房公积金
月缴存额上限为938元，参加上海城镇个体工商户及其
雇用人员、自由职业者缴存的个人缴存者，月缴上限为
1610元。基准依照工作所在城市公布的上年度职工月平
均工资的2倍或3倍订出。
1、住房公积金缴存比率与上限
က� 除各城市统一规定外，实行补充公积金的单位可
以多提2%到8%。这些比率规定每年公布一次。
က� 住房公积金按照国家规定利率计息，目前比照三
个月存款。
က� 员工离休、退休、完全丧失劳动力可领取住房公
积金余额。
2、住房公积金缴存人数与覆盖率
က� 住房公积金还存在应建未建的现象，如一些民营企业、
外商投资企业、城镇私营企业的职工还未创建住房公积金
制度。
က� 大量进城务工人员，需要在城市买房或租房居住，但当
前住房公积金没有覆盖到这些人员。
က� 部分城市住房公积金还不够发放个人贷款，如上海2003
年住房公积金不够支持贷款要求，因此只能采取降低人均
贷款额度。
က� 各城市根据供求情况，规定最高可贷住房公积金额度。
3、住房公积金的用途
က� 支付职工购买自住住房费用，含房价、交易手续费与产
权登记费；
က� 支付职工个人或透过集体合资建造自住住房的费用；
က� 支付职工个人为修缮自住住房发生的费用；
က� 支付职工因购买、建造、修缮自住住房所需的贷款本息、
保险费及公证费；
က� 房租超出家庭工资收入的固定比率可用住房公积金支付。
4、住房公积金贷款
က� 缴存住房公积金的职工，在购买、建造、翻建、大修自
住住房时，可以向住房公积金管理中心申请住房公积金贷
款；
က� 利率比一般房贷低1%以上，但贷款金额有一定的限制，
如南京市的贷款额度=月缴存基数× ×12(月) ×贷款年
数，但最高上限为15万元，每一省市的上限不同；
က� 公积金贷款不足时，可再申请一般商业房贷。
5、考虑住房公积金后的租房规划
က� 虽然现在租房，如果未来还打算购房，应把住房公积金
留到购房时使用，否则会延后购房时机；
က� 对于无购房计划，但打算租房过得舒服一点，因为不用
把住房公积金留下来做购房准备，可考虑用住房公积金来
支付超过收入比例的房租；
က� 比如说房租支出超过收入的10%才能以住房公积金支付
房租。不想购房者若把所缴存的住房公积金都用来支付房
租，以个人与单位各支付5%而言，可以用收入的20%支
付房租，可以获得较好的租房区域或较大的租房空间。
考虑住房公积金后的购房规划案例
က� 高强与曹敏两夫妻都有参加上海住房公积金缴
存计划，个人与单位均各按7%缴存。高强月收入
5,000元，已缴存5年，当前住房公积金帐上有
30,000元。曹敏月收入4,000元，已缴存3年，住房
公积金帐上有15,000元。假设住房公积金的收益率
为2%，住房公积金的贷款利率为%，一般贷
款利率为%，单笔的申贷额上限为20万元，可
贷20年。两人打算在3年之后购房。
问题1：若除了住房公积金以外不考虑运用其
它资源，可以买多少钱的房子?
高强每月缴存住房公积金=5,000元× (7%+7%)=700元
က� 高强可累积购房资金=FV (2%/12,36,-700,-30000)=57,803元
က� 曹敏每月缴存住房公积金=4,000元× (7%+7%)=560元
က� 曹敏可累积购房资金= FV (2%/12,36,-560,-15000)=36,686
元
问题1：若除了住房公积金以外不考虑运用其
它资源，可以买多少钱的房子?
က� 合计可累积购房资金=57,803元+36,686元=94,489元
က� 购房后每月可用来还住房公积金贷款的缴存额=700元+560元
=1,260元
က� 只用住房公积金来缴房贷，可贷住房公积金贷款
=PV(%/12,240,-1260,0) = 193,179元，低于20万元。
全靠住房公积金缴存额，有能力购房的金额=94,489元
+193,179元=287,668元。
问题2：若3年后目标购房总价60万元，贷款额度
七成，则除了住房公积金之外，假设自己投资的
收益率为3%，自己还要另外储蓄多少钱?
က� 若目标总价600,000元，贷款额度70%，首付款需求
＝600,000元× (1-70%)=180,000元。
က� 需额外准备首付款＝180,000元-94,489元=85,511元。
有36个月可准备。
每月要准备储蓄额＝PMT(3%/12,36,0,85511) =－
2,273元，每个月还要额外准备2,273元自行投资来准备
购房首付款。
问题3：假定上海市的住房公积金贷款上
限为年缴存余额的20倍，且上限为20万元。
是否还需要一般贷款，若需要的话，以贷款
20年计算，住房公积金房贷与一般房贷，贷
款额与每月摊还额各多少?
က� 购房后需要贷款额=600,000元×70%=420,000元。
夫妻年缴存额合计=(700元+560元)×12=15,120元，
15,120元×20=302,400元，高于上限20万元，只能贷
20万元。尚需从银行额外贷款额=420,000元－
200,000元=220,000元。每月住房公积金本息摊还额
=PMT(%/12,20×12,200000)= －1,304元，住房
公积金缴存额1,260元，不足以偿付住房公积金月供
额。
က� 若一般贷款利率为%（% × )，每月应
缴本息摊还额=PMT(%/12,240, 220000)= -1,591元，
还要额外准备1,591元来还一般房贷。
不过住房公积金缴存额还缺少44元(1,304元-1,260元)
，每月需要准备=1,591元+44元=1,635元。
6、住房公积金贷款与商业银行住
房贷款的比较（以2007年为例）
（五）持有或转让房产相关税收制度
က� 个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税
က� 单位和个人销售不动产，按成交价格差额征收
5%的营业税及%的教育与城市维护建设税
自2006年6月1日起，对个人购买住房不足5年
转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征
收营业税。
က� 个人所得税：个人转让房屋财产所得，应按
20%税率缴纳个人所得税。
（五）持有或转让房产相关税收制度
က� 房产税：采用比例税率，经营自用为房价%
；出租为房租12%，个人所有非营业用的房产免
征房产税。
က� 土地增值税：个人拥有的普通标准住宅等，在
其转让时免征或暂免征收。
က� 印花税：个人买卖房地产按交易合同记载金额
的万分之五的税率对买卖双方征收。
房地产新政策（2006年6月1日以来）
居住用地供应量七成用于中低价位中小套型，
90平方米以下住房须占项目总面积七成以上
购房不足5年转让，须交全额营业税
空置3年以上商品房不得作为贷款抵押物
90平方米以上个人房贷首付比例不低于三成
90平方米以下个人房贷首付比例不低于两成
土地闲置2年将被收回使用权
各城市年内建立廉租住房制度
（五）房地产投资
က� 房产投资的优缺点
က� 投资房产出租的考虑因素
က� 房产估价方法
က� 房产投资的供需分析
က� 房产投资的形态
က� 房产投资的方式
က� 房产投资的十个步骤
（一）房产投资的优缺点
总结
自有资金回报率＝资产回报率＋（资产回报率－债务利息率）×负债权益比率
（二）投资房地产出租的考虑因素
投资总成本=资金成本+折旧+修缮管理+空置
成本。
က� 当有租约时，流动性受到限制。
က� 房价×利率=资金的机会成本，折旧可以房价的
2%保守计算，修缮管理费与房屋的新旧有关，空
置成本要看地段的抢手程度。
က�购房后以出租来预防房价大幅上涨的风险。
（三）房地产的估价方法
1、成本法
用成本法估价土地
开发后土地总价＝土地使用权支出+开发工程费+管销
费用+资金利息+合理利润
建平米=土地平米*容积率
单位建平米价格=土地总价/建平米数
税后成本还要加上土地增值税与营业税
用成本法估价建筑物
新屋-每建平米建筑成本
2003年全国平均1273元
二手房=新屋成本-折旧率×使用年数
若建材人工波动大应用重置成本观念替换历史成本
每建平米单价=土地单价+建筑物单价
2、市场比较法
估价标的物房价= 同地区同类型房屋房价×屋龄调整
系数×地段调整系数×议价系数
比较新屋与中古屋,依折旧情况设屋龄系数
不同楼层或街头街尾地段差异大者亦需调整
以卖方开价而非成交价比较,需作议价调整
一般估价公司多用比较法,选择3-4个案例与估价标的
物作比较,再依上述系数调整说明最后订出调整后标
的物的合理价格
3、收益法
收益法是将估价对象在估价时点后的所有正常纯收益，用适当
的折现率（也称资本化率） 折算到估价时点价值的方法。收
益法适用于有收益或有潜在收益的可正常经营用房地产的估价。
运用收益法估价，应按下列步骤进行：
（1） 搜集有关估价对象或类似估价对象房地产的经营收
入、费用、投资收益率等相关资料
（2） 估算估价对象预期每年的潜在毛收入
（3） 估算每年的有效毛收入；
（4） 估算年经营费用；
（5） 估算年净收益；
（6） 估算适当的折现率；
（7） 选用适宜的计算公式，求出收益价格。
房地产总价=房租/市场投资收益率
不考虑未来房价上涨空间, 投资收益率=无风险利率+
房地产的流动性升水；
常用于投资用途房地产的估价, 如单人房, 沿街商业房
与写字楼, 房价随房租而变动；
房租应是扣除必要成本后的税后净收益；
可统计出各地区各类不动产的平均投资收益率, 再知
道房租就可以算出房价；
通常单人房收益率最高, 随后依次为写字楼, 商铺。
几个重要概念
套内面积：俗称“地砖面积”，指室内可实际使用的面积。也
就是直接测量室内的面积总和。
• 使用率：住宅套内面积和建筑面积的比为使用率，一般高层塔
楼在72%至75%之间，板楼在78%至80%之间。
• 使用年限：国家法定最高年限不超过70年。
• 建筑面积：是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积。包括
内外墙体、柱、公用分摊部分等一切。
• 实用率：实用面积和建筑面积的比。实用率比使用率大，因为
实用面积含了墙体、柱的面积（也叫结构面积）。
几个重要概念
建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规
划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计
算面积的附属建筑物除外。
建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之
和与规划建设用地之比。
绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地
面积之比。
房价组成：【【由地价、税费、建筑成本、资本成本、开发利
润等所组成。】】
税费：营业税、契税、印花税等。如果申请按押贷款，还有律
师费、保险费、备案费等。
（四）房地产投资的型态
直接购房投资：投资者用现款或向银行抵押贷款的方
式直接向房主或房地产开发商购买住房，并适当装修、
装饰后，或出售、或出租以获取投资回报。
期房投资：指购买期房（预售房或者楼花）的投资者
在房屋还没有完工交付时便将购房合同更名转让，赚
取差价。
（四）房地产投资的型态
住宅: 经济适用房限制为自住用途，因此投资多以商品房
为主。
商场或沿街商业房: 选择人潮聚集处的商圈，以收入还原
法估价，增值潜力大，但所需的投资金额较高。要注意是
否符合土地使用规定。
写字楼: 投资出租，房客以企业为主，租约期通常较久，
但房客谈判能力也较高。整栋投资所需的金额最高，常非
个人投资者能力所及。机构投资者为主力。
（五）房产投资的方式（1）
合建分成: 合伙购买旧房，拆掉建成新房，卖出去后大家分成。
在新土地供给有限的地区适用，但须注意旧房的土地使用年限
不能太短，而且合伙人中需有人对房地产整套业务非常精通才
行。
以旧换新: 购买区位较好但屋况不佳，价格便宜的旧房，外墙与
室内管线、装潢皆重新装修，使旧房看起来像新房，提高该房
产的附加价值。之后出售时，售价可以比照当地新房行情，通
常扣掉买进与装修成本后，还有利润可期。
以租养租: 长期租下低租金楼房再以高价转租出去，赚取房租的
差价。（“二房东” ）
（五）房产投资的方式（2）
团购零售: 集合一群人的资金，寻找长期具升值潜力，但短期销
售欠佳或开发商资金压力高的空置房，与开发商谈条件以打六、
七折以下的现金价格购入，再重新包装零售。
以租代购: 开发商将空置待售的商品房出租并与租户签订购租合
同。若租户在合同的约定期间内购买该房，开发商就以出租时
所订的房价将该房出售给租住户，所付租金可以抵充部分的房
款，待租住户交足余额后，即可获得该房的完全产权。
到拍卖会上淘房。这类房产一般由法院、资产管理公司或银行
等委托拍卖，基于变现的需要，其价格往往较市价低一两成以
上，购买后转售有一订的利润空间。需要熟悉拍卖会的信息管
道，事先到标的房产勘查，购买产权清楚可点交的拍卖房产。
“二房东”
房地产投资信托（REIT）
房地产投资信托的基本原理：
将小额投资的钱集中起来组成一个投资公司，
该公司在大多数情况下经营那些收益型房地产(如
公寓、购物中心、办公楼、酒店、工业厂房和仓库
)，并将其收入分配给投资者。
大多数这样的公司都在股票交易所上市交易，因此
克服了房地产投资的低流动性、投资额巨大的缺点，
同时专家管理也可以节约投资者的时间。
（六）房地产投资的步骤
1. 决定投资策略，以资本利得或以房租收益为主
2. 找寻各种投资方案，根据投资前景来投资
3. 利用简单财务模型分析
4. 和卖主协商基本条件
5. 估计自己的财务实力
6. 确定贷款
7. 寻求律师帮助
8. 需获得专业性的管理服务
9. 购买房屋保险
10.出售房地产，计算投资报酬率
房地产投资报酬率分析
က�所有现金流量按统一的折现率折现，净现值为0
时的折现率为内部报酬率。然后比较房产投资与
其它投资工具的内部报酬率。
က� 例：投资房产5年，购入价为50万元，5年后以
55万元出售，5年期间每年房租净收益3万元，年
复利投资报酬率=RATE(5,3,-50,55)
（BEGIN)=%。
补充内容：个人住房贷款的计息方法
1、等额本金还款法
该方法每月摊还的本金固定，但总额随房屋贷款余额减少，利
息额也跟着递减。等额本金还款额计算公式为：
每月还款额 =贷款本金 /贷款期月数 +（本金 －已归还本金累
计额）×月利率
如果 20年贷款利率以 8% 计算，借款 24万元，20年要还 240
期，每期还本金 1 000元。
第一期应还 1 000 元+ 24 万元 ×8% ÷12 =2 600 元，
第二期应还1 000元 +万元 ×8% ÷12 =2 590元，
逐期递减，至最后一期 1 000元+ 1 000元 ×8%÷12 =1 元。
2、等额本息还款法：
每月还款额= 贷款本金×【月利率×（1+月利率）还款期数/（1+月
利率）
还款期数-1
】
如果为本息平均摊还，同样 24万元，利率 8% ，期限 20年，
运用年金现值的公式可算出每月要还 元，第一期的
元中有1 600 元是利息，只有 元是还本金，第二期的 元
有1 元是还利息，元是还本金，每月偿还总额固定，但越
往后期本金偿还的部分越多，利息偿还的部分越少。由于本息平均
摊还的数额固定，比较容易规划，大部分的借款人都选择本息平均
摊还。采取本金平均摊还者第一期摊还额 2 600 元远比本息平均摊
还额2 元多。
等额本金还款法、等额本息还款法和弹性
还款总额法优缺点比较
等额本金还款法：还款负担逐渐减轻，而且所负担的全部利
息较低，初期的还款负担较重
等额本息还款法：还款负担不变，易于管理，所缴利息比等
额本金还款法高，由于初期还本金较少，利息负担较重
弹性还款总额法：还款方式相对比较自由，可以根据自己的
实际收入调整还款额，假设每月还款额不能达到应缴数，还款负
担加重，且负担利息总数增加
